Организационно-методические особенности подготовки схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории как основа формирования межевого плана по образованию земельного участка путем перераспределения

Размещено на http://www.allbest.ru/

«Национальный исследовательский Мордовский государственный университет им. Н.П. Огарева»

Организационно-методические особенности подготовки схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории как основа формирования межевого плана по образованию земельного участка путем перераспределения

Макулова Вера Ивановна

г. Саранск

Земля традиционно является не только важным природным ресурсом, но и базисом пространственного развития государства и общества. Оптимизация системы землепользования, управления земельными ресурсами является стратегическим приоритетом в вопросах организации эффективной модели функционирования природно-социально-производственных систем на всех иерархических уровнях их организации [1, 2]. В современных условиях интенсификации процессов хозяйственного освоения, развития института частной собственности земля является еще и одним из наиболее ценных видов недвижимого имущества. Этот факт определяет высокую востребованность в проведении кадастровых процедур в отношении земельных участков как объектов недвижимости, которые связаны, в том числе, с их образованием. Земельным кодексом Российской Федерации от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ (ред. от 18.03.2020 г.) (далее - ЗК РФ) установлено несколько способов образования земельных участков. В последнее время одной из наиболее часто решаемых задач, стоящих перед кадастровыми инженерами на практике, является процесс образования земельных участков путем перераспределения и подготовка соответствующих документов.

Необходимость в данном виде кадастровых работ исходит из желания правообладателей земельных участков устранить недостатки их землепользований, к которым относятся, прежде всего, изломанная линия границ, вклинивание смежных участков, неудобный подход или подъезд, выход контура здания за границы земельного участка, сведения о котором содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) и др.

С технической точки зрения перераспределение объединяет в себе две процедуры образования земельных участков: объединение и раздел. То есть, перераспределение - это упрощенный порядок образования смежных земельных участков, который позволяет минимизировать затраты времени для кадастрового инженера и правообладателя.

В связи с востребованностью механизма перераспределения земельных участков на рынке кадастровых услуг, с одной стороны, и значительным объемом регулирующих данную процедуру нормативно-правовых документов - с другой, возникает особая актуальность в проведении анализа и обобщения существующих требований и сложившейся практики проведения кадастровых работ.

Перераспределение земельных участков - это кадастровая процедура, в результате проведения которой из двух и более участков, образуются новые смежные между собой земельные участки. При этом исходные участки, из которых образовались новые, утрачивают свое существование. Данное определение исходит из положений ст. 11.7 ЗК РФ [3] и писем Министерства экономического развития Российской Федерации от 10.12.2017 г. № Д23и-5855 «О перераспределении земельных участков» [4] и от 24.08.2018 г. № Д23и-4640 «О перераспределении земель и нескольких земельных участков» [5], разъясняющих позицию ведомства по вопросам образования земельных участков путем перераспределения.

Анализ нормативно-правовой базы по теме исследования показывает, что в зависимости от того, кто является собственником перераспределяемых земельных участков, условно можно выделить три вида концептуальных подходов к организации кадастровых работ:

перераспределение земельных участков, находящихся в частной собственности;

перераспределение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, между собой;

перераспределение земельных участков, находящихся в частной собственности с земельными участками, принадлежащими государству или муниципалитету.

Наиболее распространенным выступает перераспределение земельных участков, находящихся в частной собственности с земельными участками, принадлежащими государству или муниципалитету.

В связи с этим, у заказчиков работ возникает ряд вопросов, относительно последовательности действий и необходимости тех или иных документов в данном процессе.

Перераспределение осуществляется в соответствии с одним из следующих документов:

утвержденным проектом межевания территории;

утвержденной схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории (далее - СРЗУ на КПТ).

Подготовка и выдача СРЗУ на КПТ заинтересованному лицу обеспечивается исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления; кадастровый инженер также вправе осуществлять данную деятельность.

Как правило, заинтересованное лицо обращается к кадастровому инженеру для проведения всего алгоритма кадастровых работ, конечным результатом которых является подготовка межевого плана. Методические основы процесса формирования СРЗУ на КПТ как важнейшего документа, на основании которого происходит подготовка конечного результата кадастровых работ, целесообразно структурировать в три этапа: подготовительный, полевой и камеральный. Далее приведем оптимальный алгоритм их выполнения, выработка которого основана на анализе нормативной правовой базы [6], а также имеющемся опыте проведения аналогичных работ.

Подготовительный этап включает в себя составление договора подряда между заказчиком и кадастровым инженером. Данный документ является основанием для проведения всей цепочки работ. В нем прописываются необходимые организационные нюансы: стоимость услуг, сроки их выполнения, права и обязанности сторон и др. Также заказчиком заполняется согласие на обработку персональных данных, в котором указывается фамилия, имя, отчество, адрес проживания и регистрации, а также паспортные данные.

Заказчиком предоставляются правоустанавливающие или правоудостоверяющие документы на объект недвижимости, после чего исполнитель переходит к следующему этапу работы.

Кадастровый инженер через сервисы портала Росреестра запрашивает сведения из ЕГРН, необходимые для проведения работ:

кадастровый план территории (далее - КПТ) на кадастровый квартал, в пределах которого расположен земельный участок;

выписка из ЕГРН об объекте недвижимости на земельный участок;

сведения о пунктах опорной межевой сети из Государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства.

Далее кадастровым инженером и заказчиком в процессе подготовительного этапа определяются:

соответствие персональных данных и иных сведений в правоудостоверяющих документах на объект недвижимости и документе, удостоверяющем личность правообладателя;

расположение земельного участка с помощью использования Публичной кадастровой карты Росреестра (https://pkk.rosreestr.ru/);

согласование выезда для проведения полевого этапа кадастровых работ;

согласование дальнейших действий заказчика.

На полевом этапе осуществляется выезд на местность для съемки точек земельного участка, который планируется прирезать к основному. Данный факт очень важен для того, чтобы исключить пересечение и наложение с другими участками.

Основным оборудованием, используемом при межевании, является электронный тахометр или GPS-приемник. Каждое геодезическое оснащение имеет свою специфику работы. В случае с электронным тахометром к пунктам межевой съемочной сети должны быть привязаны не менее трех характерных точек земельного участка. При съемке с помощью GPS-приемника на точку с известными координатами устанавливается «база» ? неподвижная часть. Другой приемник (ровер) крепится на вешку. Прибор устанавливается на каждую точку земельного участка для получения ее координат. Данные, полученные в результате съемки, обрабатываются на компьютере.

Камеральный этап является наиболее трудоемким. Сначала его основной целью является подготовка СРЗУ на КПТ в бумажном формате. Такая схема выдается заказчику работ, чтобы тот мог обратиться с письменным заявлением в местную администрацию.

При подготовке печатной версии данной схемы могут быть использованы различные программные средства. Их выбор основан на имеющихся у специалиста программном обеспечении, компетенциях, сложившейся в кадастровой организации практике осуществления подобных работ. Рассмотрим пример подготовки СРЗУ на КПТ в ГИС MapInfo Professional, который занимает лидирующие позиции в обеспечении инженерно-экологических, инженерно-геологических, гидрогеологических, лесоустроительных и иных исследований. Программный продукт хорошо зарекомендовал себя в производстве кадастровых и землеустроительных работ [7, 8, 9 и др.].

Для подготовки печатной версии СРЗУ на КПТ необходимо выполнить ряд этапов.

Имеющийся КПТ в формате XML-документа следует трансформировать в формат TAB, используемый в программе ГИС MapInfo Professional для визуализации пространственных объектов. Такую процедуру можно выполнить с помощью онлайн-конвертеров. Одним из таких ресурсов является портал Программный центр «Помощь образованию» (https://pbprog.ru/). С помощью сайта целесообразно «раздробить» XML-версию КПТ на отдельные слои в промежуточный формат MIF/MID.

Конвертируемые слои КПТ сохраняем на компьютер в формате MIF/MID.

Подгружаем слои КПТ в программу MapInfo Professional, создав объекты с расширениями TAB; для удобства можно изменить название файла в соответствии с содержимым слоя (например, «квартал», «охранные зоны» и др.).

В ГИС MapInfo Professional добавляем координаты исходного земельного участка и прирезки в виде нового слоя, открыв заранее подготовленный документ Excel в формате XLSX/XLS.

Для визуализации характерных точек участка выбираем команду «Создать точечные объекты», взяв за основу исходную таблицу с координатами. Далее задаем проекцию и символы точек на карте. Таким образом, характерные точки участка добавляются отдельным слоем в рабочем проекте ГИС MapInfo Professional.

Привязываем в ГИС MapInfo Professional космический снимок, который будет являться подложкой СРЗУ на КПТ. В качестве изображения можно использовать данные Яндекс.Карты Карты а также ресурсы программы Sas.Planet.

Добавляем на схему все необходимые условные обозначения (кадастровый номер квартала и земельных участков; номера охранных зон; отмечаем зону, в соответствии с градостроительным регламентом и т. д.).

Оформляем СРЗУ на КПТ с помощью функционала ГИС MapInfo Professional или графического редактора в соответствии со стандартами [6].

Таким образом, требования нормативно правовой базы и опыт проведения аналогичных работ показывают, что подготовленный в ГИС MapInfo Professional проект СРЗУ на КПТ должен содержать следующие сведения:

координаты характерных точек земельного участка, получаемого в результате перераспределения, и его итоговую площадь;

координаты характерных точек земельного участка, сведения о котором уже содержаться в ЕГРН, и его площадь;

координаты характерных точек прирезаемого земельного участка из земель неразграниченной муниципальной собственности с полученной в ходе кадастровых работ площадью;

графическую часть, отображающую границы исходного, прирезаемого и получаемого в результате перераспределения земельного участка, с соответствующими условными обозначениями.

После подготовки СРЗУ на КПТ заказчик обращается в местную администрацию с целью заключения соглашения о перераспределении земельных участков. Это документ, который составляется между собственниками двух участков, а если один из них муниципалитет -- стороной выступает уполномоченное подразделение администрации. Количество лиц, участвующих в перераспределении, законом не ограничено.

Ст. 39.29 ЗК РФ [3] установлен порядок заключения соглашения о перераспределении земельных участков, находящихся в государственной (или муниципальной) и частной собственности. Обобщая требования земельного законодательства, можно сделать вывод, что процедура согласования перераспределения состоит из двух последовательных этапов:

составления и подачи заявления о заключении соглашения;

заключение соглашения о перераспределении (рисунок 1).

Рис. 1. Порядок образования земельного участка путем перераспределения земель (земельных участков), находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности

Перечень сведений, указываемых в заявлении, определяется в земельном законодательстве (рисунок 2).

К заявлению также должны быть приложены следующие материалы и документы: кадастровый земельный муниципальный собственность

копии правоустанавливающих или правоудостоверяющих документов на земельный участок;

СРЗУ на КПТ в случае, если отсутствует проект межевания территории, в границах которой осуществляется перераспределение земельных участков;

документ, подтверждающий полномочия представителя заявителя в случае, если с заявлением обращается представитель заявителя.

Рис. 2. Перечень сведений, указываемых в заявлении о перераспределении земельных участков

Заявление пишется на бланке, выдаваемом заявителю при его обращении в орган власти. Однако форма заявления не является общепринятой, в каждом муниципалитете устанавливается свой вариант. Нами проанализированы административные регламенты следующих городов (городских округов): Саранск [10], Самара [11], Якутск [12], Тверь [13], Ростов-на-Дону [14], Омск [15], Саратов [16] (таблица 1). Выбор населенных пунктов основан на принципах репрезентативного охвата имеющихся практик с учетом территориальной удаленности, различий в демографических и площадных характеристиках.

Табл. 1. Сравнительный анализ форм заявлений о перераспределении земельных участков, установленных административными регламентами в некоторых городах Российской Федерации

Рассмотрим более подробно практику, сложившуюся в городском округе Саранск. Форма заявления о перераспределении земельных участков установлена Постановлением Администрации городского округа Саранск от 12 января 2016 г. № 23 [10]. Согласно данному документу, чтобы заключить соглашение физическое или юридическое лицо (собственники земельных участков) должны обратиться в уполномоченный орган с заявлением о перераспределении. В городском округе Саранск такими организациями являются Администрация городского округа Саранск, Казенное учреждение городского округа Саранск «Городская общественная приемная» и Государственное автономное учреждение Республики Мордовия «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг».

В ст. 39.29 ЗК РФ [3] указано, что у заявителя существует возможность выбора способа подачи заявления:

лично ? при непосредственном прибытии в уполномоченный орган;

с помощью почтовой связи на бумажном носителе;

в форме электронных документов через сеть «Интернет».

В соответствии со ст. 39.29 ЗК РФ [3] срок рассмотрения заявления о перераспределении земельных участков составляет 30 рабочих дней. Этот срок может быть увеличен до 45 рабочих дней в случае, если для рассмотрения заявления требуется получить дополнительную документацию или материалы. Если заявление подано с нарушениями, тогда оно возвращается в течение 10 дней со дня поступления. Также в данной статье прописаны случаи решений об отказе в заключении соглашения о перераспределении земельных участков.

В случае положительного исхода рассмотрения заявления о перераспределении стороны заключают соответствующее соглашение. Как и в случае с заявлением, форма соглашения о перераспределении устанавливается муниципалитетом.

Согласно Постановлению Администрации городского округа Саранск от 12 января 2016 г. № 23 [10], установлена форма данного документа. Основными сведениями являются: предмет соглашения; условия соглашения, т. е. стоимость выкупа прирезки; особые условия; реквизиты сторон.

В процессе перераспределения возможно увеличение площади земельных участков. Как правило, при таком действии в соглашении обычно прописывается денежная компенсация. Согласно ст. 39.28 ЗК РФ [3] порядок взимания такой платы дифференцирован в зависимости от формы собственности на земельный участок (землю), которая подлежит перераспределению с земельным участком, находящимся в частной собственности.

При увеличении площади земельного участка путем перераспределения с землями из состава федеральной собственности выплачивается денежная компенсация в размере 15 % кадастровой стоимости такого земельного участка, рассчитанной пропорционально площади его части, подлежащей передаче в частную собственность. Данное положение регламентируется Постановлением Правительства Российской Федерации от 3 декабря 2014 г. № 1308 [17].

В Республике Мордовия в отношении государственной собственности региона плата устанавливается в соответствии с Постановлением Правительства Республики Мордовия от 26 октября 2015 г. № 598 [18]. Порядок взимания платы в регионе несколько отличается от нормативов, принятых в отношении федеральной собственности. Согласно данному распоряжению выкупная цена определяется в размере кадастровой стоимости земельного участка, находящегося в государственной собственности республики, или земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, рассчитанной пропорционально площади части такого участка, подлежащей передаче в частную собственность в результате перераспределения.

После предоставления администрацией услуги перераспределения земельных участков, органом местного самоуправления, на основании СРЗУ на КПТ, выдается заинтересованному лицу постановление об утверждении данного документа, в котором приводятся следующие данные:

сведения об утверждении СРЗУ на КПТ (информация о лице, подавшем заявление, и муниципальном органе, его рассмотревшем);

информация о перераспределяемых земельных участках (кадастровые номера или адрес (местонахождение), с характерными им площадями);

местоположение образуемого участка;

общая площадь образуемого земельного участка;

территориальная зона;

вид разрешенного использования;

факт отсутствия ограничения/обременения в использовании образуемого земельного участка;

категория земель.

Подписанные и утвержденные администрацией документы передаются заинтересованным лицом кадастровому инженеру. Согласованная СРЗУ на КПТ является основой для межевого плана и входит в его состав в качестве самостоятельного раздела «Приложение».

Помимо бумажной версии СРЗУ на КПТ кадастровым инженером подготавливается электронная версия схемы (в формате XML), которая в последующем заверяется электронной подписью органа муниципальной власти.

Для подготовки данного документа в настоящее время известно ряд программных комплексов, например, «АРГО», «Полигон», «ТехноКад-Экспресс». Нами апробирована методика в последней из упомянутых программ.

Рис. 3. Структура заполнения сведений во вкладках формы «Схема ЗУ на КПТ»

При формировании электронной версии СРЗУ на КПТ кадастровым инженером в программе ТехноКад-Экспресс заполняется форма «Схема ЗУ на КПТ», которая содержит следующие вкладки, подлежащие заполнению: «Общие сведения», «Образуемый ЗУ» и «Границы и площадь» (рисунок 3).

Таким образом, в случае перераспределения земель или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в частной собственности, важнейшими документами являются СРЗУ на КПТ, подготовленная кадастровым инженером, соответствующие заявление и соглашение, заполняемыми заинтересованным лицом. После положительного утверждения уполномоченным подразделением данных документов, собственник земельного участка обращается к кадастровому инженеру для результирующего этапа кадастровых работ - формирования межевого плана c целью образования земельного участка путем перераспределения.

Список использованных источников

1. Ландшафтно-экологические исследования в землеустройстве, кадастрах и управлении недвижимостью / А. А. Ямашкин, С. А. Ямашкин, О. А. Зарубин, А. Н. Фролов // Структура, динамика и функционирование природно-социально-производственных систем: наука и практика : межвуз. сб. науч. тр. Саранск : Изд-во Мордов. гос. ун-та, 2018. С. 10-19.

2. Ландшафтно-экологические аспекты в планировании структуры регионального землепользования / А. А. Ямашкин, С. А. Ямашкин, А. Н. Фролов, О. А. Зарубин // Структура, динамика и функционирование природно-социально-производственных систем: наука и практика : сб. науч. тр. Саранск : Изд-во Мордов. гос. ун-та, 2019. С 116-120.

3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 окт. 2001 г. № 136-ФЗ (ред. от 18 мар. 2020 г.) : принят Гос. Думой Федер. Собр. Рос. Федерации 28 сент. 2001 г. : одобр. Советом Федерации Федер. Собр. Рос. Федерации 10 окт. 2001 г. : ввод. Федер. законом Рос. Федерации № 136-ФЗ // Рос. газ. - 2001. - 30 окт. (№ 211-212).

4. О перераспределении земельных участков: письмо Министерства экономического развития Российской Федерации от 10 дек. 2017 г. № Д23и-5855. Доступ из справ.-правовой системы «Гарант».

5. О перераспределении земель и нескольких земельных участков: письмо Министерства экономического развития Российской Федерации от 24 авг. 2018 г. № Д23и-4640. Доступ из справ.-правовой системы «Гарант».

6. Об утверждении требований к подготовке схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории и формату схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории при подготовке схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории в форме электронного документа, формы схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, подготовка которой осуществляется в форме документа на бумажном носителе : приказ Министерства экономического развития РФ от 27 нояб. 2014 г. № 762 (ред. от 13 окт. 2016 г.). Доступ из справ.-правовой системы «Гарант».

7. Уточнение местоположения границ и площади земельных участков в практике кадастровых работ / О. А. Зарубин, Э. В. Яковлев, А. А. Подгорнов [и др.] // Современные проблемы территориального развития : электрон. журн. 2018.

8. Зарубин О. А., Дудоладова И. Н., Агеева А. Р. Образование земельных участков из земель государственной и муниципальной собственности для целей индивидуального жилищного строительства как инструмент пространственного развития сельских населенных пунктов // Структура, динамика и функционирование природно-социально-производственных систем: наука и практика : сб. науч. тр. Саранск : Изд-во Мордов. гос. ун-та, 2019. С. 101-112.

9. Канаева Е. В., Москалева С. А. Межевание объектов землеустройства на примере определения границ и подготовки карты (плана) Мичуринского сельского поселения Чамзинского района Республики Мордовия // Природно-социально-производственные системы: связь науки и практики : сб. науч. тр. Саранск : ИП Афанасьев В. С., 2016. С. 19.

10. Об утверждении Административного регламента Администрации городского округа Саранск предоставления муниципальной услуги «Заключение соглашения о перераспределении земель и (или) земельных участков, находящихся в собственности городского округа Саранск или государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в частной собственности» : постановление Администрации городского округа Саранск от 12 янв. 2016 г.

11. Об утверждении административного регламента предоставления муниципальной услуги «Заключение соглашений о перераспределении земель и (или) земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в частной собственности» : постановление Администрации городского округа Самара от 13 апр. 2017 г.

12. Об утверждении Административного регламента предоставления Окружной администрацией города Якутска муниципальной услуги «Заключение соглашений о перераспределении земель и (или) земельных участков, находящихся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в частной собственности»: постановление Администрации города Якутска от 27 февр. 2015 г.

13. Об утверждении административного регламента предоставления муниципальной услуги «Перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в частной собственности»: постановление Администрации города Твери от 4 июля 2016 г.

Аннотация

Статья посвящена вопросам проведения кадастровых работ, проводимых с целью перераспределения земельного участка, находящегося в частной собственности, с землями из неразграниченной государственной (муниципальной) собственности. Авторами структурирована методика формирования схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории. Проведен анализ форм заявлений о перераспределении земельных участков, установленных административными регламентами в некоторых городах Российской Федерации, выявлены сходства и различия сложившихся практик в разных муниципалитетах.

Размещено на Allbest.ru