Принципы и методы кадастровой оценки земель поселений

Размещено на http://www.allbest.ru/

Принципы и методы кадастровой оценки земель поселений

Охарактеризуем принципы с позиций стоимостной оценки земельных участков.

Исходный принцип оценки стоимости недвижимости - принцип полезности - способность объекта недвижимости удовлетворять потребности собственника в конкретном месте и периоде времени.

Этот принцип используют при оценке земельных участков поселений, и он является одним из основных, позволяет устанавливать минимальную границу ценности земель поселения, ниже которой может начаться разрушение инфраструктур и упадок городских территорий. При этом основная задача поселения заключается в недопущении снижения цены земли поселения менее размера затрат, связанных с созданием и функционированием необходимых инфраструктур.

Принцип замещения гласит, что максимальная стоимость объекта недвижимости определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью, т.е. рыночная стоимость земельного участка не может превысить наиболее вероятные расходы на приобретение участка эквивалентной полезности. Его используют во всех трех подходах к оценке недвижимости: затратном (покупатель не заплатит за объект недвижимости больше той суммы, которую он может заплатить за покупку (долгосрочную аренду) земельного участка и строительство на нем (в нормальные сроки); доходном (стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, который приносит прибыль); сравнительном (если на рынке имеется несколько аналогичных объектов недвижимости с одинаковой полезностью, то спросом будет пользоваться тот объект, стоимость которого самая низкая).

Принцип ожидания обеспечивает определение текущей стоимости недвижимости, исходя из дохода или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения объектом недвижимости, то есть полезность и стоимость объекта недвижимости определяется стоимостью прогнозируемых будущих выгод от использования конкретного объекта.

Стоимость земельного участка зависит от ожидаемого размера и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства, используемых на земельном участке для предпринимательской деятельности.

Принцип остаточной продуктивности рассматривает стоимость земельного участка в зависимости от чистого дохода, отнесенного к земле, после того как были оплачены стоимость рабочей силы, капитала и предпринимательской деятельности.

Принцип вклада основан на сумме, на которую увеличивается или уменьшается стоимость (или чистый доход) хозяйственного объекта вследствие наличия или отсутствия какого-то дополнительного фактора производства.

Принцип возрастающей и уменьшающейся отдачи отражает изменение производственной функции, когда по мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистая отдача имеет тенденцию увеличиваться растущими темпами вплоть до точки предела (максимальной стоимости участка), начиная с которой общая отдача хотя и растет, однако уже замедляющими темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не становится меньше, чем затраты на добавленные ресурсы.

Принцип сбалансированности (пропорциональности) выражается в том, что для любого вида землепользования существуют оптимальные значения факторов производства, которые в определенном сочетании максимально повышают цену земли.

Принцип оптимальных величин, или принцип оптимального экономического размера, - количество земли, пропорционально необходимое для обеспечения оптимального землепользования в соответствии с рыночными условиями в данном месте. Этот принцип означает, что для определенного предприятия требуется определенный размер земельного участка, обеспечивающий этому предприятию максимальную эффективность в соответствии с рыночными условиями в данной местности.

Принцип экономического разделения - имущественные права на земельный участок следует разделять и соединять так, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости.

Принцип спроса и предложения выражается в том, что цену объекта недвижимости определяют с учетом взаимодействия спроса и предложения на рынке недвижимости региона и поселения.

Принцип конкуренции если прибыль на земельном рынке превышает средний уровень, то обостряется конкуренция, что ведет к увеличению предложения и снижению уровня доходности.

Принцип зависимости - стоимость объекта недвижимости подвержена влиянию и сама влияет на существо и функционирование стоимостей других используемых объектов в прилегающей местности. Местоположение объекта недвижимости зависит от конкретного вида использования его и принятого в районе типа землепользования, близости объекта к экономической среде.

Принцип соответствия - максимальная стоимость объекта недвижимости образуется, когда его параметры, уровни предоставляемых удобств, услуг, назначение соответствуют потребностям и ожиданиям рынка.

При указанном принципе необходимо учитывать следующие условия: потребности и ожидания рынка недвижимости с течением времени могут изменяться; внешняя среда может в дальнейшем улучшиться или ухудшиться в результате реализации различных проектов.

Принцип изменения отражает динамичность стоимости объектов недвижимости во времени в результате процессов, происходящих во внешней среде в связи с возможными изменениями правовых, социально - экономических условий и ближайшего окружения.

Принцип наиболее эффективного использования определяют как разумное и вероятное (возможное) использование земельного участка, обеспечивающего наивысшую стоимость для собственника и учет общественных интересов на дату оценки.

В частности, «Методические рекомендации по оценке рыночной стоимости земельных участков» рекомендуют использовать метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

Метод сравнения продаж оценивают земельные участки, как застроенные (зданиями, сооружениями), так и незастроенные. Успешное применение метода зависит от наличия информации о ценах сделок или ценах предложения с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого.

К элементам сравнения относят факторы стоимости объекта оценки, изменение которых влияет на его рыночную стоимость, и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками. Наиболее важными факторами являются: местоположение, целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок, физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация), транспортная доступность, инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры).

Метод выделения применяют для оценки застроенных земельных участков. Для успешного применения данного метода необходимо: наличие информации о ценах сделок (предложений) с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок; соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Метод распределения применяют для оценки застроенных земельных участков. Условия применения метода: наличие информации о ценах сделок (предложений) с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок; наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости; соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Метод капитализации земельной ренты применяют для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения данного метода - возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.

Метод предполагает расчет: земельной ренты, создаваемой земельным участком; соответствующего коэффициента капитализации; рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты, под которой понимают определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом размеров земельной ренты за равные периоды времени.

Данный метод предполагает расчет земельной ренты как дохода от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли.

Метод остатка - оценивают застроенные и незастроенные земельные участки. Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.

При оценке земельного участка арендные ставки за пользование единым объектом недвижимости рассчитывают на базе рыночных ставок арендной платы.

Метод предполагаемого использования - оценивают застроенные и незастроенные земельные участки. Условие применения метода - возможность использования земельного участка способом, приносящим доход.

Источником доходов может быть сдача в аренду, хозяйственное использование земельного участка или единого объекта недвижимости либо продажа земельного участка или единого объекта недвижимости в наиболее вероятные сроки по рыночной стоимости.

Методические подходы к кадастровой оценке

Оценку земель садоводческих и огороднических объединений Тюменской области проводят по Методике Государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений, утвержденной приказом Федеральной службы земельного кадастра России 26 августа 2002 №07/9340-ЮД.

В реализации утвержденной Методики разработаны Технические указания по государственной кадастровой оценке земель садоводческих, огороднических и дачных объединений.

В Технических указаниях приведена технологическая схема выполнения работ по государственной кадастровой оценке земель садоводческих, огороднических и дачных объединений, даны разъяснения по всем этапам работ, применяемых при государственной кадастровой оценке земель садоводческих, огороднических и дачных объединений.

Технические указания сопровождаются программным комплексом «Государственная кадастровая оценка земель садоводческих, огороднических и дачных объединений».

Рекомендации, Технические указания, ПК ГКОЗ СОД и Руководство пользователя ПК ГКОЗ СОД составляют единое методическое обеспечение производства работ по определению удельных показателей кадастровой стоимости земель садоводческих, огороднических и дачных объединений.

Методика позволяет определить удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков садоводческих, огороднических и дачных объединений. Удельные показатели кадастровой стоимости земель служат основой для расчета кадастровой стоимости земельных участков.

Методика основана на статистическом анализе рыночных цен. При расчете удельных показателей кадастровой стоимости земель используются адаптированные для российской практики подходы и методы оценки недвижимости.

Земельный участок - часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

Земельные участки как объекты недвижимости по условиям их оценки условно можно разделить на две основные группы.

Первая группа объектов - застроенные участки, по которым сформировался достаточно интенсивный рынок, имеется информация по ценам спроса и предложений, совершенных сделок и собственная статистика по ним. К этой группе относятся земельные участки с жилыми домами, дачами, садовыми домами, офисными помещениями, торговыми заведениями, складскими и другими подсобными сооружениями непроизводственного назначения. К ним так же относятся незастроенные земельные участки, предназначенные для строительства вышеперечисленных объектов.

Вторая группа объектов - незастроенные участки, по которым рынок только формируется, включает сельскохозяйственные угодья из состава земель сельскохозяйственного назначения.

По первой группе объектов предоставляется возможность определить их рыночную стоимость, по второй - возможно определить близкий по экономической природе к рыночной стоимости, но отличной от нее, показатель стоимости - наиболее вероятную цену продажи.

На момент оценки, рынок земельных участков сельскохозяйственного назначения недостаточно активен, доля предложений к продаже земельных участков в общем предложении на рынке недвижимости составляет не более 10%.

Таким образом, на основании полученной информации и изучения современного состояния рынка купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения Тюменской области, получается, что для расчетов рыночной стоимости оцениваемой пашни, будет использован только один доходный метод (метод капитализации земельной ренты). Кадастровая стоимость земельных участков определяется с учетом:

- уровня рыночных цен, ставок арендной платы за земельные участки садоводческих и огороднических объединений (принимаются во внимание как застроенные, так и не застроенные земельные участки) и иной информации об объектах недвижимости;

- площади земельного участка;

- факторов местоположения и окружающей среды.

Методика определяет состав исходной информации, последовательность работ, правила и алгоритм проведения оценки, проверку достоверности и достаточности полученных результатов.

Государственная кадастровая оценка земель является завершающей частью Государственного земельного кадастра, поэтому показатели кадастровой стоимости земельных участков подлежат учету в Государственном земельном кадастре.

Термины и определения государственной кадастровой оценки земель которые будут использоваться в проекте:

Государственная кадастровая оценка земель (ГКОЗ) - правовых, административных и технических мероприятий, направленных на установление кадастровой стоимости земельных участков по состоянию на определенную дату.

Кадастровая стоимость земельного участка - расчетная величина, отражающая представления о ценности (полезности) земельного участка при существующем его использовании.

Садовый земельный участок - земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а так же для отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений).

Огородный земельный участок - земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания ягодных, овощных, бахчевых, или иных сельскохозяйственных культур и картофеля (с правом или без права возведения жилого некапитального строения и хозяйственных строений и сооружений в зависимости от разрешенного использования земельного участка, определенного при зонировании территории).

Дачный земельный участок - земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им в целях отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем, или жилого дома с правом регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений, а так же с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля).

Объект государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений - территория садоводческого, огороднического и дачного объединения в целом.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель (УПКСЗ) - расчетная величина, представляющая собой кадастровую стоимость единицы площади (1 м²) объекта ГКОЗ.

Факторы (главные компоненты) - линейные комбинации значений или потенциалов оценочных показателей, полученные путем их факторного анализа (или методом главных компонент).

Сжатые факторы - наиболее информативные факторы, полнее описывающие объект, а значит, оказывающие наибольшее влияние на потребительскую ценность объекта.

стоимостной земельный отдача вклад

Размещено на Allbest.ru