Использование геоинформационных систем и технологий в земельном кадастре

Возможности использования ARC/INFO в национальном масштабе.

О действительных возможностях использования ARC/INFO в национальном масштабе свидетельствуют следующие два факта:

· В апреле 1993 года Бюро управления земельными ресурсами США объявило о предоставлении контракта стоимостью 400 млн. долларов компаниям Computer Sciences Corporation (CSC), IBM и ESRI. Это самый крупный контракт в области создания ГИС за всю историю человечества. В течение 10 лет IBM поставит 7000 рабочих станций RS/6000, а ESRI поставит программное обеспечение ARC/INFO для этих рабочих мест. Проект предусматривает создание новой Автоматизированной кадастровой системы управления земельными и минеральными ресурсами США (Automated Land and Mineral Record Systems - ALMRS).

· В апреле того же года программный продукт ARC/INFO выбран Геологической службой США для создания систем национального картографирования, систем водных ресурсов, геологических и информационных систем. Контракт был рассчитан до 1999 года, объем закупок ARC/INFO предполагался в сумме до 23,8 млн. долларов. Уже сейчас Геологическая служба США владеет 600 лицензиями ARC/INFO.

Национальный кадастр.

Национальный кадастр является одним из самых важных логических слоев, который может быть автоматизирован с помощью ГИС, не только потому, что он служит основой для выделения границ собственности, землевладения и планирования землепользования, но также и потому, что он образует базовый слой для деятельности большинства правительственных организаций, муниципалитетов, различных служб и многих частных компаний. Некоторые из особых свойств ARC/INFO, которые делают это программное обеспечение лидером ГИС в решении кадастровых задач, состоят в следующем:

· Мощная и гибкая модель данных

o Интегрированное управление табличными и географическими данными

o Векторная топология (точка, линия и полигон) и растровые модели данных

· Интеграция данных

o Интеграция многих сред (например, растровых и сканированных изображений)

o Поддержка стандартных форматов изображений и цифровое отображение

o Взаимосвязь с системами спутниковой привязки (GPS)

o Возможности обмена данными более чем в 30 стандартных форматах

· Автоматическое картографирование, составление отчетов и анализ

o Отображение стандартных карт и производство таблиц

o Тематические карты, запросы и виды анализа

· Интеграция баз данных и снабжение стандартами во всей организации

o Прямой доступ к базам данных в среде ГИС

o Поддержка многих стандартных промышленных реляционных баз данных сетевых функций

o Функции надежной безопасности баз данных

o Возможности управления библиотекой карт

· Комплексный пространственный анализ и возможности запроса

o Перекрытия точка-, линия-, полигон-полигон, связи соседства и близости

o Моделирование по регулярной сетке с применением расширений ARC/INFO - Анализ линейных сетей.

Пример кадастровой системы:

Кадастровая ГИС Израиля (ATHENA). Картографическая служба Израиля совместно с компанией Systematics Technologies разработала на базе ARC/INFO одну из самых комплексных из имеющихся в мировой практике кадастровых ГИС. Система сейчас уже работает в производственном режиме в сети более чем из сорока рабочих станций Sparc и терминалов X-Windows. Система спрограммирована главным образом на Макроязыке ARC/INFO (AML) и работает под программным обеспечением ARC/INFO.

Система состоит из пяти главных подсистем:

1. Главная подсистема кадастрового ввода. Данная подсистема позволяет пользователю вводить, соединять, классифицировать, обрабатывать и вычерчивать кадастровые данные, вводимые из разных источников (цифрование, данные геодезических съемок, данные полевых наблюдений, фотограмметрические данные и т.д.).

2. Подсистема ввода земельных участков и кварталов, и согласования краев отдельных листов карты. Подсистема поддерживает ввод с помощью цифрования карт кварталов и согласование границ кварталов.

3.Подсистема перепланировки. Подсистема поддерживает обновление кадастра с помощью операций координатной геометрии COGO для ввода геодезических данных по перепланировке участков.

4. Подсистема обновления и запросов кадастровой библиотеки. Подсистема управляет обновлением самой кадастровой библиотеки и дает возможность обращаться в библиотеку с запросами разных типов.

5. Подсистема переноса и проверки данных съемок частных топографических организаций. Подсистема позволяет осуществлять двустороний перенос кадастровых данных, особенно планов регистрационных изменений, между Картографической службой Израиля и внешними организациями, в том числе частными топографическими предприятиями. Важно, что каждый объект на всех планах и картах всех масштабов закодирован единообразно с помощью государственного стандарта кодирования объектов. Этот стандарт был создан как часть крупного топографического ГИС-проекта Картографической службы, который в ближайшие годы на основе фотограмметрии приведет к обновлению мелко- и среднемасштабных ГИС-данных и топографических карт для всей страны. Принятый государственный стандарт заметно облегчает перенос данных, а в дальнейшем расширит возможности автоматического контроля данных и картирования на основе информации, поступающей из разных источников. Было решено, что ввод данных о кварталах проводится цифрованием и векторизацией, но обновление этих данных будет строится на основе геодезических съемок. Такой подход был применен, чтобы быстро и с небольшими затратами создать действующий кадастр, который в дальнейшем будет уточняться и улучшаться. В создании кадастровой базы участвуют на условиях тендера частные компании. Дальнейшее развитие системы будет состоять в развитии подсистемы поддержки регистрации новых кварталов.

Возможности интеграции.

Программное обеспечение ARC/INFO разработано с возможностью интегрировать множество видов цифровых данных, включая управление базами данных SQL, растровые системы, САПР и GPS. Это важно, поскольку позволяет организации сразу использовать существующие возможности и системы управления базами данных (СУБД) для поддержки прикладных задач. ARC/INFO имеет встроенные средства дляинтегрирования табличных данных из широко известных СУБД, таких как DB2, dBASE, INFORMIX, INGRES, ORACLE, Rdb, SYBASE и другие. о сопряжение и с другими связанными средами, такими как AutoCAD и технологии растровых изображений.

Аппаратные средства.

Программное обеспечение ARC/INFO работает более чем на 20 вычислительных платформах, включая персональные компьютеры, рабочие станции UNIX, миникомпьютеры, универсальные вычислительные машины. Поддерживаемые фирмы включают Data General, Digital, Hewlett-Packard/Apollo, IBM, NEC, Prime, Silicon Graphics и Sun. ARC/INFO спроектировано для работы во многих сетевых конфигурациях, связывающих рабочие станции и персональные компьютеры с табличными базами данных универсальных машин. Структура ARC/INFO осуществляет поддержку реально распределенной системы данных, программного обеспечения и приложений. Концепция открытых систем программного обеспечения ARC/INFO и независимость от платформ дают Вам возможность стыковаться с этими системами с помощью передачи данных или динамической интеграции способами согласования SQL программного обеспечения ARC/INFO.

В последнее время программные продукты ESRI приняты за основу при создании ряда национальных и региональных систем ведения земельного кадастра (обычно он является основой прочих кадастров). В их числе:

· Австрия. Дистрибьютор ESRI в этой стране, компания Datamed Informationssysteme, выиграл проект стоимостью 2,5 млн. долл. США Австрийского федерального кадастрового агентства. К интегрированной информационной кадастровой системе подключены все 68 региональных офисов Агентства. В числе других создаются кадастровая карта страны и карта сельскохозяйственного использования земель. Установлено 78 лицензий ARC/INFO и ArcStorm, 250 ArcView. Помимо этого, в рамках тематически связанного с кадастровым проекта, Datamed поставила ГИС систему австрийскому правительственному департаменту по дистанционномузондированию. В нее входит три лицензии ARC/INFO, ArcStorm, ARC GRID, 6лицензий ERDAS Imagine с модулем ORTHOMAX. (Подробности в ARCREVIEWNo. 1, c. 7).

· Кипр. Компания Dansoft и ESRI выиграли US $ 12 млн. контракт на созданиесистемы национального кадастра и регистрации земель.

· Иордания. Центральный аппарат Департамента земель и съемки, а также региональные офисы регистрации земель во всех городах страны переведены на работу с продуктами ESRI. В базу данных занесена информация по 812 тыс. земельных участков, 2 285 тыс. землевладельцев. Ежегодно фиксируется порядка 15 тыс. сделок с землей. Королевским географическим центром Иордании (национальное картографическое ведомство) с помощью ГИС продуктов ESRI переведено в цифровую форму (в виде покрытий ARC/INFO) более 23 тыс. листов кадастровой карты.

· Малайзия. По проекту MINI CALS осуществляется вторая фаза повсеместного, впределах страны, внедрения ГИС в составе ARC/INFO, ArcView, SDE и приложений, написанных на MapObjects. Продукты используются в комплексной информационной системе, в которую входят подсистемы Управления информацией, Кадастровой съемки, Крупномасштабного картографирования, Управления базой данных по кадастру. (См. также ARCREVIEW No. 4, c. 7).

· Мексика. Несколько лет назад правительство Мексики законодательно утвердило новую земельную реформу, разрешавшую передачу части земельных угодий (более 50% общей площади земель, более 10 млн. участков) в частное владение фермерам. Для контролируемого проведения этой реформы Национальный институт статистики, географии и информации (INEGI, основное агентство по картографии и переписи населения) выделил около 8 млн. долларов США на создание ГИС системы для поддержки базы данных по земельному кадастру. Создание кадастровой ГИС было поручено компаниям ALTEC и SIGSA (Sistemas de Informacion Geografica) - дистрибьютору ESRI в Мексике. Система объединяет 11 региональных офисов INEGI, в каждом стоит по 3 сервера и 36 UNIX рабочих станций SUN, на которых установлено 400 лицензий ARC/INFO с модулем COGO и сотни ArcView. Более 1000 человек прошли обучение по работе с ГИС. Успешное осуществление проекта показало, что ESRI вкупе со своими дистрибьюторами готов к выполнению любых крупномасштабных, в том числе кадастровых работ.

· Испания. Проект по модернизации и автоматизации национальной системы землепользования Кадастрового центра Испании (Centro de Gestion Cadastral y Contribucion Tributaria, CGCCT). Система базируется на платформе Hewllet-Packard и программном обеспечении ARC/INFO. К ней поэтапно подключаются как региональные центры картографирования и землепользования, так и муниципалитеты (начиная с Мадрида), организации, отвечающие за коммунальные сети, а также другие национальные агентства. На базе полностью интегрированной системы правительство Испании проводит организацию специальной сети кадастровых центров, в которых будут разрабатываться специализированные приложения под ARC/INFO не только для Испании, но и для других испаноговорящих стран (например, в Южной Америке). В проекте активно участвует компания EPTISA - дистрибьютор ESRI в Испании.

· Шри-Ланка. Три тендера национального Министерства сельскохозяйственных земель и леса выиграла компания EMSO Ltd. - местный дистрибьютор ESRI. В двух тендерах, где заказчиками являются Отдел Картпроизводства и Департамент съемки местности, требования заключались в разработке ГИС системы по топографическому картированию, обеспечению кадастрового картографирования и программе создания земельной информационной системы (LIS). В третьем тендере заказчиком был Отдел планирования политики землепользования (LUPPD). Основная цель Министерства Земель - на базе ГИС продуктов ESRI взять под контроль и улучшить систему землепользования на острове.

· Израиль. Большие кадастровые земельные проекты по всем крупным городам страны. Только в Тель-Авиве под кадастровые и картографические приложения задействовано более 40 лицензий ARC/INFO.

· Эстония. Национальный земельный отдел. Составление кадастровых карт на основе наземных и спутниковых данных средствами ARC/INFO.

· Словения. Администрация по земельной съемке. ГИС проект на базе продуктов ESRI.

· США. Бюро управления земельными ресурсами. Многомиллионный, пожалуй самый крупный в области ГИС за всю мировую историю, контракт на создание Автоматизированной системы управления земельными и минеральными ресурсами на территории США. Включает поставку нескольких тысяч лицензийARC/INFO.

· Россия. Таганрог, Оренбург, Кириши, Ижевск, ряд городов Центрально-Черноземного района, ряд городов Башкортостана... См. статьи в номерах ARCREVIEW.

· Украина: Луцк, Запорожье, Харьков (ведутся работы), Республика Крым.

Кадастровый Офис предназначен для создания земельно-информационных и кадастровых систем различного назначения и состоит из нескольких пользовательских приложений, работающих в среде ГИС MapInfo и Microsoft Office. Пользователю предлагается полный набор инструментов для обработки информации, полученной при межевании земель и подготовки межевых дел, камеральной обработки данных инвентаризации земель и землеустройства, создания и ведения предметно-ориентированных геоинформационных систем и комплекта бумажных выходных документов.

Кадастровый Офис обеспечивает выполнение следующих функций:

§ обработка данных полевых измерений

§ формирование графической базы данных

§ организация базы данных

§ автоматического создания кадастровых карт в соответствии с требованиями ГОСТа.

§ подготовка выходных документов

§ обмен данными с другими органами управления

Информация об объектах кадастра разбита на 5 слоев:

§ участки или границы землепользований

§ границы

§ коммуникации

§ объекты недвижимости

§ прочие угодья.

Геодезическая информационная система "Геопроект 4"

Геодезическая информационная система "Геопроект 4" - специализированная универсальная система обработки результатов геодезических измерений и кадастрового учёта. Программа была разработана специально для землеустроительных, кадастровых и геодезических предприятий. И несмотря на это её с равным успехом можно применять и в других аналогичных областях, например в области технической инвентаризации недвижимости. ГИС "Геопроект 4" решает большинство задач, возложенных на земельно-кадастровое предприятие.

Система предоставляет простой, удобный и интуитивно понятный интерфейс для работы с электронными картами. Обеспечивает создание и обработку контуров землевладений и угодий. Удобные способы навигации по карте. Размеры карты ограничены только мощностью компьютера.

Благодаря дружественному интерфейсу вводить и обрабатывать геодезические данные теперь намного проще. В интерактивном режиме можно сразу просмотреть отчёты и схемы выполненных расчётов. Система позволяет обрабатывать отдельные теодолитные (замкнутые, сомкнутые, разомкнутые, висячие, с координатной привязкой, тахеометрические) хода и их комбинации, а так же линейно-угловые сети и топографическую съёмку. На любом этапе работы координаты пунктов могут быть пересчитаны с последующим изменением контуров на плане.

Ввод семантических характеристик по каждому из объектов на плане осуществляется в удобном для пользователя виде без кодов и сокращений. Поддерживается использование неограниченного количества пользовательских классификаторов, позволяющих свести «ручную» работу к минимуму. Количество семантик для объектов не ограничено. Их состав и поведение можно легко изменить. Хотите использовать растры в качестве подложки для Вашей электронной карты? Пожалуйста! Допускается загрузка и привязка растровых изображений. Гарантированный размер изображения - 10000х10000 пикселей. Растры сохраняются в едином файле проекта.

Мощный генератор отчётов "FastReport" со встроенным языком программирования, высококачественной графикой и необходимыми сервисными функциями обеспечивают пользователя возможностью создавать отчёты любого уровня сложности и конфигурации. Все отчёты формируются на основе гибких шаблонов, полностью автоматизированы и в большинстве случаев не требуют конечного редактирования.

В базовый состав программы, в качестве образца и основы для дальнейшего творчества, уже входят шаблоны основных документов ("Кадастровое дело", "Поземельная книга", кадастровые планы, планы границ землепользования, государственный акт, регистрационная карточка, каталоги координат, ходов и др.)

Одно из главных требований кадастровой ГИС - формирование обменного файла в формате, установленном ГосКомЗемом. В ГИС "Геопроект 4" это решается путём нажатия всего двух кнопок. Всю остальную работу сделает "Мастер экспорта обменных файлов". С другой стороны, "Мастер импорта обменных файлов" без труда "загрузит" кадастровые данные из обменного файла и проведёт его проверку на наличие ошибок и целостность контуров. Все процедуры с обменными файлами осуществляются на основании гибких шаблонов форматов. Помимо формата *.IN4 система производит экспорт/импорт картографических и кадастровых данных в файловых форматах: *.GBD, *.DXF, *.MIF, *.DBF, *.TXT.

Всё, что касается работы Системы содержится в так называемом “Сценарии Системы”. Здесь находятся данные об условных знаках, используемых при построении контуров землевладений и угодий. Пользователь может сам добавлять, удалять и изменять состав и внешний вид этих знаков. В сценарии можно добавлять и управлять семантическими характеристиками для объектов и работать со слоями. Тут же находится и редактор для пользовательских классификаторов, которые позволяют существенно упростить ввод и обработку семантической части объектов. С помощью сценария можно в корне изменить поведение и облик Системы, а так же максимально настроить её под условия работы конкретной организации.

Геодезическая информационная система 6

Геодезическая информационная система 6 является логическим продолжением предшествующих версий программы. Последняя версия имеет существенно усовершенствованную структуру баз данных с возможностью работы в локальном и многопользовательском режиме. В качестве SQL сервера баз данных используется Microsoft SQL Server 2000/2005/2008. Базы данных можно условно разделить на реестры: сертификатов, земельных участков, недвижимости, технической документации, государственных актов, договоров аренды, регистрационных карточек и книг регистрации.

Структура баз данных организована таким образом, что по мере создания земельных участков и заполнения, связанных с ними параметров, выполняется автоматическое заполнение реестров. Реестры имеют отдельные окна в программе, причём по государственным акта, книгам регистрации и регистрационным карточкам ведётся оперативная статистическая информация.

Как и в предшествующей версии базы данных делятся на базы общего назначения, которые содержат списки классификаторов и рабочие, содержащие заполняемые пользователем данные.

В новой версии программы сервитуты, ограничения и аренда формируются в отдельных списках. Хочу обратить ваше внимание, что договора аренды теперь могут иметь связь с несколькими земельными участками и иметь отдельную ведомость координат.

В программе заложена идеология возникновения, прекращения и перехода права субъектов на сертификаты, земельные участки и объекты недвижимости. Физические и юридические лица теперь находятся в отдельных реестрах, причём сотрудники юридического лица связаны со списком физических лиц. Документы, подтверждающие право собственности (пользования), находятся в единой базе данных, которая используется при возникновении/прекращении права собственности, пользования, сервитутах, ограничениях и т.п.

Геодезическая информационная система 6 содержит все возможности предшествующей версии, а также имеет возможность импорта всех имеющихся данных в полном объёме из GIS 5.3. Администратор имеет возможность разграничения доступа для отдельных пользователей. Программа имеет достаточный объём функций для выполнения вычислений и преобразований координат, начиная от вычисления теодолитных ходов и заканчивая преобразованием системы координат. Импорт и экспорт данных во все распространённые форматы данных. Программа поставляется с большим набором готовых отчётных форм, среди которых государственные акты, регистрационные карточки, кадастровые планы, технические отчёты и т.д. Все отчётные формы могут произвольно корректироваться пользователями.

Отдельно можно также выделить наличие в программе модуля MapDraw, предоставляющего возможность подключения и отображения внешних растровых и векторных слоёв ArcView/ArcGis совместно с внутренними слоями: земельные участки, кадастровые блоки, внутрихозяйственное устройство, почвенная характеристика, сервитуты, ограничения и аренда. Отображение карты можно совмещать с отображением атрибутивной информации. Присутствуют возможности позиционирования на текущий земельный участок или слой/объект внешнего слоя. В программе присутствует возможность отображения и координирования растров в формате Bmp, Wmf, Jpg, Tif и Sid непосредственно на экране или в окне координирования. Программа позволяет отображать неограниченное количество изображений, а также присутствует импорт и экспорт параметров привязки из форматов Tab, Rtr, Bpw, Jgw, Tfw, Sdw. Карта содержит также мощные инструменты для поиска объекта и отображения его на карте. 

Геодезическая информационная система 6 поставляется как с однопользовательскими так и сетевыми электронными USB ключами на заданное количество пользователей. В стандартную поставку программы входит версии GIS 6 Standard, GIS 6 Professional и GIS 6 Client, а также имеет собственный графический сервер GIS 6 MapDraw Server позволяющий ускорить процесс отображения карт, сократить трафик локальной сети, а также обезопасить доступ к векторным и растровым данным находящимся на сервере. кадастр географический информационный система

Программа позволяет объединить все имеющиеся данные в одну базу данных и работать в сетевом режиме одновременно нескольким пользователям. Дает возможность разграничить права доступа для разных пользователей и иметь возможность оперативно анализировать данные.

Землеустроительные предприятия, управления и отделы Государственного комитета Украины по земельным ресурсам, а также филии Центра государственного земельного кадастра уже успешно пользуются программой Геодезическая Информационная Система 6. С помощью этого продукта выполнено обновление планово-картографических материалов всех районов Одесской области, разработаны электронные схемы землеустройства административных районов в разрезе территорий сельских, поселковых, городских советов, ведутся дежурные кадастровые планы большинства городов и районов Одесской области.

Программа имеет три версии: Стандарт, Профессионал и Клиент. Все эти версии поставляются при приобретении программы Геодезическая Информационная Система 6. Пользователь может самостоятельно выбрать подходящую для него версию. Основное отличие версий состоит в наборе возможностей и производительности.

Возможности программы Геодезическая Информационная Система 6	Стандарт	Профессионал
Реестр земельных участков	Да	Да
Реестр заказов	Да
Реестр сертификатов	Да	Да
Реестр недвижимости	Да	Да
Реестр технической документации	Да	Да
Реестр государственных актов	Да	Да
Реестр договоров аренды	Да	Да
Реестр книг регистрации	Да
Реестр регистрационных карточек	Да	Да
Окно "Расчёт и уравнивание теодолитных ходов"	Да	Да
Окно "Камеральные функции ..."	Да	Да
Окно "Денежная оценка"	Да	Да
Окно "Карта"	Да	Да
Импорт обменных файлов земельно-кадастровой информации	Да	Да
Экспорт обменных файлов земельно-кадастровой информации	Да	Да
Администрирование доступа	Да	Да
Адаптация программы для баз данных свыше 500 тысяч участков		Да
Упрощённый интерфейс программы и возможностей
Расчёт нормативной денежной оценки земельных участков	Да	Да
Печать государственных актов	Да	Да
Печать регистрационных карточек	Да	Да
Печать технической документации	Да	Да

Контрольные вопросы:

1. Современные технические средства базирования ГИС.

2. Программное обеспечение в современных ГИС-технологиях.

3. Методы векторизации карт.

4. Программные продукты для векторизации картографических документов.

5. Пути расширения возможностей среды MicroStation

6. Понятие СУБД.

7. Возможности СУБД.

8. Классификация СУБД.

Тема 5. Хранение и обработка кадастровой информации

Землевладение.

Под понятием землевладение понимаются условия, при которых лицо имеет право на владение землей. Системы землевладения отличаются друг от друга, как в разных странах, так и внутри одной страны, что отражает их историческое и политическое развитие. Понятие землевладение также различно трактуется в различных юридических системах. Законодательства в системе общего права, например, предусматривает большее многообразие прав и имущественных интересов, чем законодательства в системе гражданского права.

Система землевладения в соцстранах является наиболее сложной областью в реформировании. Процесс идет в два этапа. На первом этапе происходит новое юридическое определение прав собственности. Затем аннулирование социалистического законодательства, дающего приоритет государственной собственности.

На следующих стадиях запускаются более сложные процессы, которые предназначены для ликвидации монополии государственной собственности и передачи этих прав различным (государственным или частным) владельцам. Эти процессы включают также программы приватизации земель и городской недвижимости, включая жилье и промышленные объекты.

Землеуправление - это составляющая землевладения; оно обеспечивает механизмы для осуществления земельной политики, выполняя следующие функции: регистрация земли, кадастровая съемка (кадастр), оценка недвижимости и налогообложение, планирование и контроль пользования земли, управление земельной информации.

Регистрация земель	Кадастровая система	Земельная съемка
	Управление
	информацией
Координация и контроль		Оценка земельных платежей

Обмен информацией - является ключом к успешному функционированию системы землеуправления. В системе землеуправления каждый элемент взаимосвязан с остальными.

Основой реформ и главнейшим фактором увеличения эффективности использования недвижимости является права собственности, которые выступают в качестве товара на рынке недвижимости.

Роль планирования при таких рыночных условиях сводится к отслеживанию изменений землепользования и разработки инфраструктуры, которая обеспечит эффективное функционирование системы землевладения.

Для планирования потребуется информация об объектах недвижимости и правах собственности, стоимости прав собственнос ти и аренды, возможность развития и реконструкции недвижимости (в том числе и земельные участки).

Оценка и налогообложение недвижимости.

Рыночная стоимость определяется как "наиболее вероятная цена недвижимости в денежном выражении на конкурентном и открытом рынке, что является обязательным условием справедливой продажи.

И покупатель, и продавец осуществляют сделку с необходимыми предосторожностями, обладая необходимой информацией и предполагая, что цена не подвержена неоправданному стимулированию".

Налогообложение при социалистическом хозяйстве основывается на нормативной стоимости земли и недвижимости.

При рыночной экономике налог рассчитывается на основании рыночной стоимости права собственности и права аренды.



Система кадастра.

Программа создания рынка недвижимости ставит проблему срочной организации надежной, открытой, общественной системы кадастра, которая будет заниматься сделками с недвижимостью, четко определяя тип сделки, стороны сделки, права на недвижимость. Для работы земельного рынка требуется четкая идентификация прав собственности и границ участков. Оценка участка требует ясности по идентификации участков и полных карт с указанием границ, площадей и наложенных ограничений. Четкая формулировка прав собственности является непременным условием при залоге земли.

Необходимо сделать следующее замечание. Во всем мире системы земельного кадастра открытые системы. Это принципиально важно для контроля со стороны общественности за рынком недвижимости.

Существует три основных типа кадастров:

· правовой - запись прав на недвижимость;

· фискальный - запись стоимости недвижимости и информации, необходимой для налогообложения;

· многоцелевой - объединение правовой и фискальной систем с другой информацией, такой как планирование и землепользование (это называется ГИС города, района).

Выделяются следующие этапы создания фискального кадастра:

- идентификация и картографирование всех объектов недвижимости;

- классификация каждого объекта недвижимости;

- анализ рыночных данных;

- оценка каждого объекта недвижимости;

- определение собственников и налогоплательщиков;

- подготовка оценочных ведомостей;

- рассылка деклараций и сбор налогов;

- установление процедур обжалования.

Правовой и фискальный кадастр создаются одновременно. Более того, часть средств в пределах 10% от земельных платежей используется для развития кадастра.

Создание многоцелевого кадастра (земельной информационной системы ЗИС) связано с многими трудностями, поскольку сложившиеся системы информации уже сложились и находятся в ведении разных государственных структур. Имеется некоторые отличия ЗИС и ГИС (географической информационной системы):

- ЗИС обычно связывается с кадастром и крупномасштабными картами;

- ЗИС часто используется для описания управления всеми формами пространственных данных с упором на функциях организации и управления; ГИС представляется системой с упором на технологии решения этих вопросов.

В последнее время более часто используется понятие ГИС. Отчасти, это связано с активно работающей общественной организацией "ГИС-ассоциация".

- Потребность в развитии земельно-имущественного кадастра была вызвана революционными изменениями в вопросах о правах собственности и необходимости ускорения и упрощения процедуры регистрации этих прав.

- Сразу создавать полноценный земельно-имущественный кадастр практически невозможно из-за больших затрат и отсутствия разработанных необходимых научных дисциплин. Поэтому рекомендуется разрабатывать стратегию развития "реальной в существующих условиях и открытой для будущего прогресса"

- Земельно-имущественный кадастр создается в очень динамичной среде (изменяющееся законодательство и структура участвующие в земельной администрации).

- Централизованно принимаемые решения должны быть заменены системами, которые получают поддержку местных органов власти.

- Даже в развитых странах большинство организаций придерживаются постепенных нововведений, планируя на несколько лет программы приобретения оборудования, сбора информации, обучения персонала и т.д.

- Программно-техническое обеспечение должно основываться на глубоком анализе действительных нужд с точки зрения функциональности, ресурсов и затрат, необходимых для создания и обслуживания новых систем.

- Целью первой стадии развития должно стать установление стандартов, установлением терминологии, форматов и структуры данных, классификаторов, кодов, точностных характеристик и т.д.

Обеспечение прав собственности имеет два взаимосвязанных аспекта: юридический и технический. Юридическая защита обеспечивается законодательством, принципами и функционированием системы регистрации и в судах.

Кадастр работает в рамках законности и обеспечивает технический уровень защищенности прав. По этим причинам можно определить земельно-имущественный кадастр как техническая инфраструктура института прав собственности.

Земельно-кадастровое дело.

Система регистрации титулов состоит из множества кадастровых дел. По определению земельно-кадастровое дело состоит из трех основных разделов:

- технические, экономические и юридические характеристики земельного участка;

- основные сведения о землепользователе;

- обременения, предупреждения, претензии.

Разработку системы регистрации прав на земельные участки необходимо начинать с определения перечня технические, экономические и юридические характеристики земельного участка и определения технических требований к этим характеристикам.

В настоящее время пока не установлен перечень документально подтвержденных технических, экономических и юридических характеристик земельного участка, которые должны быть в земельно-кадастровом деле.

Не определены также технические требования к этим характеристикам. Поэтому будем рассматривать эти вопросы в общем плане.

Состав информации кадастрового дела должен соответствовать требованиям:

Показатели, которые указаны в законодательных актах, следует рассматривать как обязательные. Однако, в кадастровом деле может быть больше показателей.

Технические характеристики:

- Местоположение земельного участка задается:

- эскизом №1 для договоров краткосрочной аренды и при подготовки распорядительного документа, эскиз составляется в масштабе 1:2000 на основе планшетов масштаба 1:2000;

- перечнем координат углов поворота земельного участка, координаты даются в городской системе координат с погрешностью не более 2 см относительно ближайшего пункта городской геодезической сети.

- Площадь земельного участка задается:

- геодезической площадью, которая вычисляется по координатам углов поворота границы земельного участка в городской системе координат (эта площадь может отличаться от той, которую можно измерить на местности с помощью рулетки д о 2-3% в зависимости от уклона участка и искажений длин линий при переходе на плоскость проекции).

- Адресные ориентиры задаются почтовым адресом, номером микрорайона, номером и названием промышленной зоны, кадастровым номером участка.

Если нормативные документы предусматривают дифференциацию оплаты аренды земельного участка в зависимости от целей использования, то необходимо в тех случаях, когда земельный участок имеет многоцелевое назначение, выделять доли участка или площади долей с указанием целей их использования.

Необходим классификатор целей использования земельного участка, который увязан с принятыми коэффициентами к базовой ставке арендной платы в зависимости от функционального использования земельного участка.

Экономические характеристики содержат градостроительную и экономическую оценку земельного участка, характеристику (номер) экономической и/или оценочной зоны. Экономические характеристики даются по утвержденной администрацией города методике. Сами градостроительные и экономические оценки земельного участка должны быть утверждены (например, комиссией по земельным отношениям города).

Юридические характеристики включают:

- владелец земельного участка;

- основание права использования земельного участка (покупка участка, выкуп права аренды, получение участка в наследство, владение зданием или иной недвижимостью и т.д.);

- вид права (владение, аренда, бессрочное пользование, и т.д.);

- распорядительный документ (решение местных органов власти о выделении участка).

В юридических характеристиках земельно-кадастрового дело должны быть либо подложены копии (заверенные или ксерокс) документов-оснований или указаны их атрибуты (наименование документа, кто выдал, когда, регистрационный номер и т.д.).

Раздел характеристик земельного участка не должен существенно меняться при смене землепользователя.

Сведения о землепользователе включают:

- Для юридических лиц

- наименование юридического лица;

- Устав или Положение, учредительные документы;

- копия регистрационного свидетельства;

- юридический адрес, телефон, факс;

- финансовые (банковские) реквизиты;

- Для физических лиц

- документ, который удостоверяет физическое лицо (паспорт, паспорт моряка, военный билет и т.д.);

- почтовый адрес физического лица, телефон, факс.

Раздел сведений о землепользователе полностью меняется при смене землепользователя. Необходимо предусмотреть в нормативных документов возможность внесения исправлений в раздел сведения о землепользователе в том случае, когда эти сведения изменяются без изменения права на земельный участок (изменение адреса, финансовых реквизитов, телефона, факса, изменение формы организации юридического лица).

Обременения, предупреждения, претензии.

Для городских земельных участков серьезные проблемы представляют выявление всех обременений, обусловленных подземными сооружениями. Необходимо указать все сервитуты земельного участка типа свободного прохода и проезда.

Раздел содержит информацию обо всех правах третьих сторон на недвижимость - информация о залогах, обременениях, аренде, сервитутах, предупреждения, поручительства или ограничения, влияющие на право распоряжения недвижимостью.

Раздел не изменяется при смене землепользователя.

Обязательным составным элементом земельно-кадастрового дела являются:

- историческая справка;

- пояснительная записка.

Историческую справку готовит землепользователь. В ней дается информация об истории перехода прав на данный земельный участок.

Пояснительную записку готовит Земельный комитет и в ней отражается:

- месторасположение участка;

- краткая характеристика участка (рельеф, зеленые насаждения и т.д.);

- перечень построек и сооружений на участке;

- описание границ участка и её закрепление (забор, естественные преграды);

- кто, когда проводил обследование, участие землепользователя в обследовании.

Одним из важнейших документов является акт обследования земельного участка, на основании которой готовится пояснительная записка. Необходимы технические условия (стандарт) на данный документ. Создание кадастровой системы оценки земельного участка связано с разработкой теории такой оценки и требуется время для ее создание и внедрение в систему земельно-имущественного кадастра. Поэтому на начальном этапе создания земельного кадастра акт обследования является важнейшей характеристикой земельного участка.

Для создания пояснительной записки и акта обследования земельного участка необходимо разработать систему классификаторов, с помощью которых выполняется описание земельного участка для хранения информации в автоматизированной базе данных.

Вопросы создания справочников и классификаторов.

Классификаторы земель.

В земельно-кадастровом деле описание земельного участка выполняется с помощью различных справочников и классификаторов. Классификатор не только описывает объект недвижимости, но и играет большую роль при структуризации информации в базе данных. В базе данных можно получить ответы только на те вопросы, которые предусмотрены при проектировании системы справочников и классификаторов.

Организация единого информационного пространства зависит от того, насколько удачно разработана система классификаторов. Существуют объективные причины сложности создания системы классификаторов. В качестве примера рассмотрим классификаторы земель.

Классификатор: официальный документ, представляющий собой систематизированный свод наименований и кодов классификационных группировок и (или) объектов классификации.

СНиП 2.07.01-89 "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений" предусматривает деление территории города на следующие категории:

· селитебная территория (общественные центры, жилая застройка, улично-дорожная сеть, озеленение территории общего пользования);

· производственная территория (промзоны, научная и научно-производственная зона, коммунально-складская зона);

· ландшафтно-рекреационная территория (городские парки, парки зон отдыха, леса, сады, бульвары);

· учреждения и предприятия обслуживания (детские дошкольные, общеобразовательные школы, спортивные центры, раздаточные пункты молочной кухни, аптеки, предприятия торговли, общественного питания и бытового обслуживания, отделения связи, сберкассы и т.д.);

· транспорт и улично-дорожная сеть (внешний транспорт, сеть общественного пассажирского транспорта и пешеходного движения, сооружения и устройства для хранения и обслуживания транспортных средств);

· инженерное оборудование (водоснабжение и канализация, электро-, тепло-, холодо-, и газоснабжение, связь, радиовещание и телевидение, инженерные сети городской инфраструктуры, коммуникационные тоннели и коллектора).

Видно, что приведенная классификация территории города выполнена на основании градостроительной концепции развития города, градостроительной ценности территорий, градообразующих функций отдельных территорий.

"Состав земель городов, рабочих, курортных, дачных поселков и сельских населенных пунктов.

В состав земель городов, рабочих, курортных, дачных поселков и сельских населенных пунктов входит:

1) земли городской, поселковой и сельской застройки;

2) земли общего пользования;

3) земли сельскохозяйственного использования и другие угодья;

4) земли природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения;

5) земли, занятые лесами, а в городах - городскими лесами;

6) земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения" (1) ст. 71.

Видно, что Земельный кодекс дает другую классификацию земель. Анализ запросов местных органов власти показал, что информационная система, основанная на ведомственных классификаторах земель, не может обрабатывать запросы местных органо в власти. При управлении территориями необходим вневедомственный классификатор земель.

Важно отметить, что:

- земельный кадастр отражает фактический юридический статус земельных участков;

- градостроительный кадастр отражает градостроительную функцию территорий;

- ГИС города должна отражать функции земельных участков при управлении развития города и размер платежей в бюджет города.

Поэтому ГИС города и земельный кадастр города должен содержать несколько классификаторов земель.

Теория классификатора земель для земельно-имущественного кадастра разработана слабо. В земельном кодексе дается классификация земель. Но это ведомственная классификация и она не соответствует возможным информационным запросам к земельному кадастру со стороны органов исполнительной и представительной власти.

Для обоснования классификатора земель желательно провести обследование возможных запросов со стороны органов исполнительной власти. Опыт показал, что разработка классификатора земель по функциональному признаку использования земель тупиковая. Все возможные варианты функционального использования земель указать невозможно. Ещё несколько лет назад не было оптовых рынков, платных муниципальных автостоянок, казино и т.д.

Существующие градостроительные классификаторы земель ориентированы на градостроительные задачи планирования территорий. Поэтому их необходимо учитывать при разработке. Но они не предназначены для решения специфических задач земельного кадастра задач

Методически более обосновано разрабатывать классификатор земель, рассматривая земельный участок как объект недвижимости. Классификатор земель должен быть многоаспектным и отражать различные точки зрения на земельный участок как объекта недвижимости. Это реализуется в фасетной, а не иерархической структуре классификатора.

Первый аспект классификатора земель - категория землепользователя: государственные земли, земли субъекта, городские, муниципальные и т.д. В развитии этого аспекта, как правило, необходимо указывать ведомство соответствующего подчинения: министерство обороны, министерство иностранных дел и т.д.

Второй аспект - источник доходов: бюджетная или коммерческая организация является землепользователем.

Третий аспект - функциональное использование земель или градостроительная категория территории. Здесь выделяются земли жилой застройки, промзоны, городских коммуникаций, земли лесного и водного фонда и т.д.

Для стран, которые строят рыночные отношения, характерным является отсутствие деления территорий на земельные участки. Поэтому рекомендуется "австралийская" модель создания земельного кадастра.

Суть её заключается в том, что устанавливаются условные границы землевладений, определяются площади земельных участков для налогообложения по декларациям (заявлениям) землепользователей. Точные границы с выполнением геодезических работ устанавливаются только для оформления операций с земельным участком: продажа, залог, дарение и т.д. Это позволяет быстро создать налогооблагаемую базу с растяжкой по времени дорогостоящих землеустроительных работ.

Во многих городах фактически используют "австралийскую" методику установления границ земельных участков при создании земельного кадастра.

Можно указать две технологии инвентаризации городских земель. "Киевская" технология - предусматривает инвентаризацию земель по кадастровым кварталам. Достоинство этого подхода в том, что сразу увязываются площади земельных участков по территориальным образованиям и получается качественный баланс земель города по всем административно-территориальным образованиям.

"Московская" технология - выборочная инвентаризация отдельных категорий земель: промзоны, жилые районы и т.д. Она позволяет быстро получить данные по отдельным категориям земель, с которых поступает доход в городской бюджет. Но при выборочной инвентаризации трудно получить баланс земель по территориальным образованиям.

В настоящее время система классификаторов земельного кадастра является его слабым местом. В связи с введением коэффициентов к базовым ставкам арендной платы необходим детально проработанный классификатор целей использования, на основании которого введены коэффициенты.

При кадастровом описании земельного участка необходимы классификаторы характеристик, которые используются при описании земельного участка: строения, типы строений, их характеристика; рельеф, экология и т.д.

Тема 6. Автоматизированная ГИС государственного кадастра Украины (концепция создания)

Однією з передумов подальшого поглиблення реформування земельних відносин є запровадження сучасного інформаційного забезпечення ринку землі та процесів прийняття рішень по управлінню земельними ресурсами. Для цього інтегровані кадастрові бази даних повинні поєднувати об'єктивну та актуальну інформацію про місцезнаходження земельних ділянок, їх кількісні та якісні характеристики, правовий режим, цільове призначення, цінність та ефективність їх використання. Джерелом такої інформації повинна слугувати автоматизована система державного земельного кадастру, яка б, по-перше, базувалась на всебічній та повній інформації про земельні ділянки, а по-друге, була б реалізована в середовищі сучасних інформаційних технологій. Створення та запровадження єдиної автоматизованої системи державного земельного кадастру України (АС ДЗКУ) забезпечить можливість більш ефективного управління земельними ресурсами, створить всі передумови для вдосконалення системи оподаткування та запровадження в Україні системи реєстрації прав власності на землю та іншу нерухомість, забезпечить формування інформаційної інфраструктури ринку землі. Слід відзначити, що на сьогодні в багатьох регіональних підрозділах Держкомзему досить успішно ведуться роботи по створенню автоматизованих кадастрових систем, які використовуються при вирішенні поточних задач пов'язаних з обліком земельних ділянок, їх грошовою оцінкою, розробкою проектів землеустрою, відводу земельних ділянок, формуванням та виготовленням державних актів на право власності та інше. Але ці роботи, як правило, носять безсистемний характер, виконуються без чіткої науково-технічної координації, не базуються на єдиних моделях та стандартах баз даних, уніфікованих форматах представлення та обміну даними. Ситуація, що склалась, потребує розробки та директивного запровадження в системі Держкомзему єдиної науково-технічної політики щодо створення АС ДЗКУ, системної координації робіт, уніфікованих інформаційних технологій, моделей та стандартів баз даних державного земельного кадастру та форматів обмінних файлів. Крім того, необхідно запровадити єдину в Україні систему ідентифікації земельних ділянок та об'єктів нерухомості, уніфіковані інтерфейси користувачів та інші програмні засоби формування та адміністрування баз даних державного земельного кадастру. Тільки за таких умов бази даних земельного кадастру можуть бути інтегровані в єдину систему державного земельного кадастру і бути здатними для міжвідомчого використання, що дасть можливість застосовувати державний земельний кадастр як інформаційну основу для створення інших відомчих та галузевих кадастрів та автоматизованих інформаційних систем. Такий підхід буде запобігати дублюванню робіт при створенні кадастрів, дасть можливість зменшити об'єми фінансування та терміни їх розробки і дозволить перейти до створення територіальних кадастрів багатоцільового використання та, так званих, муніципальних ГІС.

Запровадження в системі Держкомзему АС ДЗКУ здійснюється відповідно до "Програми створення автоматизованої системи ведення державного земельного кадастру", затвердженої Постановою Кабінету Міністрів України від 2 грудня 1997 року № 1355 [1]. Ця Програма передбачає комплекс заходів, спрямованих на автоматизацію інформаційно-технологічних процесів, пов'язаних з оперативним веденням і використанням даних державного земельного кадастру.

Мета створення та функціональне призначення системи

Головною метою запровадження АС ДЗКУ є створення на основі застосування сучасних інформаційних та ГІС-технологій єдиного інформаційного середовища для ефективного управління земельними ресурсами, інформаційного забезпечення ринку землі, оподаткування, реєстрації прав власності та інформаційної взаємодії з іншими автоматизованими системами.

Функціональне призначення АС ДЗКУ полягає в забезпеченні реалізації наступних функцій:

створення кадастрових баз даних (семантичних та просторових) шляхом первинного обліку земельних ділянок на основі єдиної системи кадастрових номерів та стандартів структури кадастрових баз даних;

реєстрація земельних ділянок, іншої нерухомості та прав на них;

ведення в автоматизованому режимі Державного реєстру земель та Поземельної книги;

надання інформаційно-аналітичних послуг користувачам системи;

адміністрування баз даних, їх захисту та забезпечення санкціонованого доступу до них для різних категорій користувачів;

підвищення оперативності і якості організаційно-управлінських рішень в сфері реформування земельних відносин на основі застосування сучасних інформаційних технологій та методів прийняття рішень;

створення інформаційної бази для об'єктивного та ефективного оподаткування власників та користувачів земельних ділянок;

забезпечення обміну кадастровою інформацією з іншими галузевими кадастрами та автоматизованими інформаційними системами;

створення муніципальних ГІС, територіальних кадастрів, багатоцільових кадастрів для цілей комплексного управління регіоном, включаючи можливість аналізу просторових даних, використання математичних та статистичних моделей всебічного аналізу соціально-економічної ситуації в регіоні, її моделювання та прогнозування.