Проблемы укрепления денежного оборота в Украине

3. Банковская система Украины

3.1 Виды и строение БС Украины

Банковская система - форма организации функционирования в стране специализированных кредитных учреждений, сложившаяся исторически и закрепленная законами. В Украине деятельность банков и банковской системы в целом закреплена законом Украины «О банках и банковской деятельность».

Как денежная и финансовая системы, банковская система несет на себе значительные национальные черты, она формируется и преобразуется под влиянием целого комплекса факторов, характерных для данного региона: природные и географические условия, климат, национальный состав населения, его занятие и промыслы, контакты с соседями, торговые пути и др.

В истории развития БС различных стран известно несколько их видов:

· двухуровневая БС (Центральный банк и система коммерческих банков);

· централизованная монобанковская система;

· уникальная децентрализованная БС - Федеральная резервная система США.

В странах с развитой рыночной экономикой сложились двухуровневые банковские системы.

Элементами БС являются банки, специальные финансовые институты, выполняющие банковские операции, но не имеющие статуса банка, а также некоторые дополнительные учреждения, образующие банковскую инфраструктуру и обеспечивающие жизнедеятельность кредитных институтов.

Современная БС Украины представлена двумя уровнями. Верхний уровень системы представлен центральным (эмиссионным) банком. На нижнем уровне действуют коммерческие банки, подразделяющиеся на универсальные и специализированные банки (инвестиционные, сберегательные, ипотечные банки), и небанковские кредитно-финансовые институты (инвестиционные фонды, страховые компании, пенсионные фонды, ломбарды и др.).

Центральным понятием всей банковской системы является «банк».

На бытовом уровне понятие «банки» чаще всего ассоциируются с хранилищем денег, однако более широкий подход предполагает изучение разнообразных точек зрения на это понятие. В частности, банки рассматриваются как посредническая организация, торговое предприятие, хозяйственный субъект, учреждения, организационная структура, собственность, владение, субъект финансового рынка, объект надзора и регулирования. И наконец, банки являются носителями комплекса специфических функций, таких, как перераспределительная, контрольная, экономии издержек обращения, но прежде всего аккумуляции средств, посредническая функция регулирования денежного оборота.

Банк - финансовое учреждение, которое аккумулирует денежные сбережения и другие накопления (золотые запасы, бумаги и др.), предоставляется кредиты, осуществляет денежные расчеты, выпуск в оборот денег и ценных бумаг, операции с золотом и др.

Современные банки осуществляют профессиональное управление денежными ресурсами общества и выполняют разнообразные регулирующие функции в экономике относительно действующего законодательства под юрисдикцией власти.

Они предлагают клиентам широкий набор услуг, осуществляя финансовые операции разного типа. К наиболее важным из них относятся:

- предоставление кредиток разного типа;

- управление депозитами и денежными сбережениями;

- посредничество в осуществлении платежей и других денежных расчетах;

- управление капиталами в форме управления потоками имеющихся средств;

- услуги по страхованию собственности и рисков;

- посредничество в эмиссии ценных бумаг;

- трастовые услуги, то есть управление капиталом клиента на пользу и в интересах собственника капитала;

- агентские, в том числе и брокерские, услуги на фондовых биржах;

- консалтинг - предоставление консультаций по широкого круга проблемам экономической деятельности;

- решение проблем и задач инвестиционного анализа и планирования;

- аудиторские услуги и мониторинг с гарантией сбережения конфиденциальной информации с принятием ответственности за надежность инвестиций перед собственника капитала;

- факторинг - покупка банком денежных требований поставщика к покупателю и их инкассация за определенное вознаграждение;

- венчурные операции, связанные с кредитованием и финансированием научно-технических разработок, которые характеризуются высокой степенью риска капиталовложений по перспективам получения значительной прибыли;

- валютный обмен;

- обмен векселей - покупка их до окончания срока обращения;

- ответственное сбережение ценностей;

- организация чекового оборота;

- финансовое обеспечение производства в форме лицензионных соглашений;

- обеспечение платежей с помощью системы кредитных и дебитных карточек и обеспечение круглосуточного доступа к депозитным расчетам с помощью система кассовых и банковских автоматов;

- отслеживание кредитной, инвестиционной и эмиссионной предыстории субъектов рынка, защита рынка от возможных злоупотреблений, снижение риска инвестиций и т.д. [3, стр. 10-11]

По направлениям банковской деятельности и законодательными ограничениями ее сфер и уровнем основной клиентуры различают несколько видов банков. Поэтому термин «банк» требует уточняющего прилагательного, которое характеризует тип банковских операций, назначение банка и форму собственности.

Рассмотрение всей совокупности банков именно как системы предполагает соблюдение ряда условий, по сути являющихся базовыми признаками самого понятия «система». К ним относятся:

- наполненность, т.е. наличие ряда элементов, в целом образующих совокупность, относительно замкнутый комплекс;

- структурированность, группировка отдельных элементов в сегменты, уровни со сходными классификационными признаками;

- целостность системы как наличие элементов, причем достаточное для стабильного, эффективного функционирования всех необходимых сегментов, уровней и всех элементов, их наполняющих;

банк коммерческий система эволюция

4. Преимущества факторинга для клиентов

Факторинг в Украине является достаточно молодым и находится на стадии формирования. Из зарегистрированных порядка семидесяти факторинговых компаний фактически осуществляют деятельность лишь около четвертой их части. В связи с тем, что характерной чертой для факторинга является беззалоговое финансирование и неограниченное по времени действие договора, проведение таких операций повлекло невыплаты долгов. Поэтому увеличение объемов финансирования оставалось долгое время проблематичным из неустойчивого финансового состояния факторов. На сегодня в выигрышном положении находятся те факторинговые компании, которые начали активную деятельность на рынке после прохождения пика финансового кризиса, поскольку они не имеют значительных объемов проблемной задолженности и могут активно развиваться, предоставляя востребованные финансовые услуги, в частности факторинг. Украина активно развивается в сфере предоставления данного рода финансовых услуг.

Для начала факторингового обслуживания предприятию необходимо заключить генеральный договор с фактором. Для этого следует представить соответствующие документы для анализа рисков. Такими документами могут быть: финансовая отчетность за несколько отчетных периодов; оборотно-сальдовые ведомости по счетам с покупателями и с поставщиками; расшифровки карт дебиторов, которые переводятся на факторинговое обслуживание; различные документы по дебиторам (договора купли-продажи, расходные накладные и т.п.); учредительные и регистрационные документы.

Договор факторинга оговаривает перечень дебиторов-покупателей, срок договора (преимущественно заключается сроком на один год и в дальнейшем может продлеваться), лимиты факторингового обслуживания (как общие, так и за каждым должником отдельно), стоимость обслуживания.

Передача фактору права требования к должнику, зачастую, осуществляется путем передачи фактору оригиналов документов, свидетельствующих о праве на получение переданного долга: контракт с покупателем; товаротранспортные документы; реестр товаротранспортных документов; счета-фактуры; акты приемки-передачи товаров и прочие. О том, что произошла замена кредитора, должник должен быть обязательно уведомлён в письменной форме. Если это требование не будет выполнено, то должник, исполнивший обязательство перед клиентом, а не перед фактором, считаться свободным от своих обязательств. Поскольку из норм законодательства четко не следует, кто именно должен уведомить должника о состоявшейся передаче права денежного требования, это может сделать как фактор, так и непосредственно клиент (первый кредитор) по договоренности.

После получения оригиналов документов, свидетельствующих о праве на получение переданного долга, фактор сразу (или в течение нескольких дней) перечисляет клиенту определенную сумму денежных средств. Плата обычно устанавливается в виде вознаграждения за факторинговые операции или путем определения стоимости уступаемого требования, в размере, меньшем, чем номинальная стоимость требования. По типу взаимоотношений, которые возникают между сторонами, различают классический (комиссию выплачивает поставщик) и реверсивный факторинг (комиссию выплачивает покупатель), именно этот вид факторинга является наиболее популярным, так как плата за него ложится на дебитора, поскольку именно он есть инициатором факторинга. Плата за факторинг, как правило, состоит из двух элементов.

Первая часть - это плата за управление (комиссия за факторинговое обслуживание). Она включает страхование рисков и администрирования дебиторской задолженности. Размер комиссионного вознаграждения зависит от структуры и масштабов производственной деятельности клиента, трудоемкости работ по обслуживанию задолженности, платежеспособности и количества дебиторов, срока отсрочки платежа и устанавливается в виде процента. Вторая часть - это плата за учетные операции, которая взымается фактором из суммы средств, предоставляемых клиенту досрочно (в форме предварительной оплаты переуступленных долговых требований) за время между досрочным получением и датой инкассации долгового требования. Указанная ставка, как правило, на 2-4% превышает текущую банковскую ставку, которой пользуются при краткосрочном кредитовании клиентов с аналогичным оборотом, и обусловлена невозможностью компенсации дополнительных расходов и рисков фактора.

При наличии дебиторской задолженности или если поставщику предоставляется возможность отсрочки платежа, что повышает риск его получения, разумно использовать именно факторинг. Банк или финансовая компания, предоставляющая услуги факторинга, служит гарантом оплаты и таким образом минимизирует риски компании-клиента.

4.1 Каких рисков избегают клиенты факторинговых компаний

С точки зрения риск-менеджмента компании, факторинг - это, прежде всего, покрытие рисков возникновения просроченной дебиторской задолженности.

Клиенты и их дебиторы, передаваемые на факторинговое обслуживание, проходят тщательную проверку со стороны рисковиков факторинговой компании. Детальное рассмотрение истории компании на рынке, ее репутации, принадлежности к группе компаний, платежной дисциплины дебиторов - все это позволяет не упустить из виду мельчайшие подробности деятельности поставщика и покупателей.

Не все компании малого и среднего бизнеса могут позволить себе иметь личную службу безопасности или отдел рисков. Факторинговая компания предоставляет клиентам специальную услугу - проверку контрагентов и заключение о степени рисков, которые несет в себе сделка с той или иной компанией. Заключение службы риск-менеджмента фактора также включает в себя рекомендации по лимитам отгрузок в адрес покупателей. Кроме всего этого компания-фактор пожеланию клиента-поставщика может покрыть риски со стороны дебиторов.

Преимущества факторинга видно сразу, ведь данная услуга позволяет бизнесменам вести свое дело на безопасном уровне и существенно увеличить обороты.

финансовый украина банковский налоговый недвижимость

5. Влияние налоговой политики на развитие и функционирование

рынка нежвижимости

В Украине в условиях становления рыночной экономики все большую роль играет рынок. Одним из его видов является рынок недвижимости, в котором главную роль играет недвижимое имущество, его стоимость и участники рынка.

Как известно цена и рынок неразделимо связаны между собой, они дополняют и характеризуют друг друга. Обязательным условием оценки недвижимости является учет специфики функционирования рынка недвижимости, так как состояние рынка недвижимости оказывает существенное влияние на потоки доходов, уровни риска и на возможную цену реализации объекта недвижимости в определенный момент времени в будущем, т.е. на основные данные, используемые при оценке методами доходного подхода. Учет особенностей функционирования рынка недвижимости позволит более обоснованно скорректировать данные ретроспективного периода для оценки недвижимости методами рыночного подхода. Кроме того, определение инвестиционной привлекательности недвижимости как объекта для инвестирования (если оценка заказывается потенциальным инвестором) требует обязательного учета текущего состояния рынка недвижимости и перспектив его развития в будущем.

Таким образом, мы не можем быть полноценными и профессиональными участниками рынка недвижимости и оценивать недвижимое имущество, не познав основных особенностей рынка. Именно особенностям функционирования рынка недвижимости и посвящена данная работа.

5.1 Рынок недвижимости и его характеристики

Любая сфера хозяйственной деятельности, в том числе и сфера недвижимости, обладает своими специфическими особенностями, накладывающими особый колорит на экономические процессы. В условиях рыночных отношений непосредственным выражением этой специфики являются особенности рынка недвижимости.

Однако прежде чем говорить об особенностях рынка недвижимости, определимся, что же мы понимаем под самим термином «рынок недвижимости».

Такое определение важно не только с позиций академического интереса, но и с практической точки зрения, поскольку позволяет выделить среди субъектов рыночных отношений тех, чьи интересы и первую очередь связаны с недвижимым имуществом, показать специфику этих интересов, раскрыть, механизмы, присущие рынку недвижимости, их взаимосвязь и зависимость друг от друга, а на этой основе -сформировать собственную стратегию и тактику поведения на этом рынке.

Если обратиться к литературе, то в ней под рынком недвижимости довольно часто понимается рынок оборота прав на недвижимость.

Например, в широко известной работе Дж. Фридмана и П. Орлуэя «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости» дается следующее определение: «Рынок недвижимости -- это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования»1.

Подобные определения фиксируют весьма важную составную часть проблемы -- рыночные механизмы обеспечивают переход прав на недвижимость, распределение и перераспределение недвижимости между различными вариантами ее использования.

Однако при таком определении из сферы рынка недвижимости выпадает целый комплекс отношений, связанных с созданием новых объектов недвижимости и управлением, эксплуатацией уже существующих объектов. Между тем интересы многих субъектов рынка связаны с недвижимостью именно в связи с этими процессами. Например, инвестора при вложении средств в недвижимость, безусловно, интересуют его права, но, скорее, это не права на недвижимость, а права на получение дохода от недвижимости, их надежность. Точно также для пользователей недвижимости гарантии их прав важны, но не менее важны и вопросы качества эксплуатации объекта недвижимости, величина его издержек, связанных с использованием объекта. Таким образом, оборот прав -- это ядро рынка недвижимости, но еще не весь рынок.

В связи с этим более правильным представляется следующее определение рынка недвижимости:

Рынок недвижимости -- это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости.

В систему рынка недвижимости при таком подходе включаются отношения, возникающие:

* в ходе создания объектов недвижимости -- между инвесторами, застройщиками, подрядчиками и пользователями недвижимости;

* в процессе оборота прав на недвижимость -- между продавцами и покупателями, арендодателями и арендаторами и т. д.;

* в процессе эксплуатации объектов недвижимости -- между собственниками и управляющими, управляющими и пользователями и пр.

Эти отношения, конечно, существенно отличаются по своему содержанию друг от друга, но все они объединены одним общим началом -- объектом недвижимости. Именно специфика этого объекта является главным фактором, определяющим особенности рынка недвижимости.

Объект недвижимости обладает такими характерными признаками, как стационарность, уникальность, долговечность, длительность создания, ограниченность и невоспроизводимость земли. Эти признаки обуславливают целый ряд особенностей рынка, в частности такие, как индивидуальность ценообразования, ограниченность числа продавцов и покупателей, локальность рынков и вытекающая из нее высокая зависимость процессов, происходящих на рынке недвижимости от состояния региональной экономики и законодательно-нормативной базы и т.д.

«Рынок» в самом общем понимании определяется как система, регулируемая соотношением спроса и предложения. В более узком значении понятие «рынок» используется специалистами как место купли-продажи товаров и услуг. Специфика рынка недвижимости проявляется в том, что он не имеет определенного места купли-продажи. Понятие «рынок недвижимости» означает куплю-продажу различных объектов недвижимости.

За последние годы рынок недвижимости повысил свою активность с помощью действия компаний, специализирующихся на операциях с недвижимостью, финансовых организаций и правительственных агентств, оценщиков, юристов. Тем не менее, его нельзя отнести к рынку совершенной конкуренции вследствие существенных особенностей функционирования, обусловленных такими факторами как:

* специфика объектов недвижимости;

* относительно более высокие уровни риска, характерные для недвижимости;

* воздействие рынка капитала;

* невозможность достижения состояния равновесия между спросом и предложением.

Развитие рынка недвижимости определяется:

* экономическим ростом или ожиданиями такого роста. Хотя на рынке и могут возникать благоприятные краткосрочные условия при отсутствии роста, такие обстоятельства возникают достаточно редко;

* финансовыми возможностями для приобретения недвижимости, что, в свою очередь, обусловлено стадией экономического развития региона (кризис, застой, промышленное развитие), наличием и характером рабочих мест;

* взаимосвязями между стоимостью недвижимости и экономической перспективой того или иного района. Некоторые районы находятся в состоянии застоя, так как их основные отрасли промышленности перемещены в другие части страны или пришли в упадок. В состоянии застоя находятся районы, зависящие от одной отрасли промышленности, например, в Кемеровской области, что может привести к быстрой дестабилизации на рынке недвижимости в этих районах в условиях структурных изменений в экономике.

Рынок недвижимости находится под значительным влиянием факторов, определяющих социально-экономическое развитие как страны в целом, так и отдельных регионов, и факторов, определяющих политическую стабильность. Сложные причинно-следственные взаимосвязи между факторами, воздействующими на рынок недвижимости, можно отразить в виде кривой, получившей название «рыбья кость».

5.2 Структура рынка недвижимости

Рынок недвижимости имеет сложную, разветвленную структуру и дифференцировать его можно по различным признакам:

1. Исходя из триединства сущности недвижимости как товара, на рынке недвижимости можно выделить три сектора:

развития (создания) недвижимости;

оборота недвижимости;

управления и эксплуатации недвижимости.

Каждый из секторов имеет свою структурную определенность и специфику. Их привлекательность, объем, динамика зависят от связанных с ними финансовых потоков, подразделяемых:

- на инвестиции капиталовложений (развитие недвижимости);

- на товарные (финансирование оборота прав на недвижимость);

- на доходы (от сделок и от эксплуатации недвижимости);

- на налоги (налогообложение недвижимости).

Сектор оборота недвижимости формирует рыночную цену ее объектов.

Сектор управления и эксплуатации недвижимости отслеживает степень влияния тех или иных товарных характеристик объектов недвижимости на их доходность. Именно отсюда исходит запрос к сектору развития на создание наиболее доходных типов объектов недвижимости. При недостаточной развитости сектора управления, как это имеет место сейчас на отечественном рынке недвижимости, запрос сектору развития передается непосредственно из сектора оборота.

На сегодняшний момент признаками рынка развития недвижимости являются:

- преобладание внебюджетных источников инвестирования;

- большая альтернативность потенциальных инвесторов (различные предложения по наилучшему местоположению и назначению инвестируемых объектов недвижимости);

- высокая сложность поиска управляющего инвестиционным проектом (от заключения договора о намерениях до сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию);

- слабая изученность рынка развития;

- отсутствие качественно отработанных технологий эффективного и экономичного строительства и, следовательно, долгосрочного спроса на строительное оборудование и материалы.

2. По способу совершения сделок рынок недвижимости можно разделить на первичный и вторичный.

Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными, а также приватизированными объектами. Он обеспечивает передачу недвижимости в экономический оборот.

Под вторичным рынком недвижимости -- сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимися в эксплуатации и связанные с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.

Первичный и вторичный рынки, выступая двумя частями единого рынка недвижимости, взаимно влияют друг на друга. Например, цены вторичного рынка представляют собой особый ориентир, который показывает, насколько рентабельным является новое строительство при существующем уровне затрат.

Взаимное влияние спроса и предложения на первичном и вторичном рынках недвижимости выступает фактором, существенно осложняющим анализ сферы обращения и выбор правильных решений относительно инвестирования в недвижимость. Особенно сложной эта задача является еще и потому, что сделки на рынке недвижимости носят, как известно, частный и зачастую конфиденциальный характер, что серьезно затрудняет сбор необходимой информации.

Однако при всей сложности этой задачи она не является главной. Рынок недвижимости испытывает на себе влияние экономической ситуации в целом, как на национальном, так и на региональном уровнях. Возможности реагирования на изменение этой ситуации на первичном и вторичном рынках недвижимости различны. Так, при снижении спроса вторичный рынок недвижимости может достаточно гибко реагировать на него уменьшением предложения и падением цен, нижняя граница которых определяется, по сути, тремя факторами: ценой приобретения объекта, финансовым положением продавца и соответствием его уровня доходов уровню текущих затрат по содержанию недвижимости. Диапазон снижения цен или предложения может быть довольно широк.

На первичном рынке недвижимости ситуация иная. Нижняя граница цены определяется уровнем затрат на строительство: при его переходе застройщик несет прямые убытки. Вместе с тем здесь сложнее как уменьшить, так и увеличить предложение. В строительном процессе задействован ряд организаций, каждая из которых заинтересована в использовании своих мощностей и ресурсов (что особенно относится к подрядчикам), и прекратить строительный процесс мгновенно невозможно. Столь же невозможно и быстро увеличить предложение -- процесс создания объектов недвижимости занимает месяцы и даже годы.

3. По видам сделок в рамках всего рынка недвижимости можно выделить:

- рынок купли-продажи;

- аренды;

- ипотеки;

- вещных прав (доверительное управление) и др.

4. По степени готовности к эксплуатации:

- незавершенное строительство;

- новое строительство;

- строительство, подлежащее реконструкции и т.д.

5. По форме собственности:

- частные объекты недвижимости;

- государственные и муниципальные объекты недвижимости.

6. По отраслям:

- промышленные объекты;

- сельскохозяйственные объекты;

- общественные здания и сооружения;

- рекреационные и т.д.

7. По функциональному назначению:

- жилая недвижимость;

- производственные здания;

- непроизводственные здания и помещения (офисы, склады и пр.);

- гостиницы;

- торговые помещения и помещения общественного питания и т.д.

8. По виду объектов недвижимости:

- земельный рынок;

- здания и сооружения;

- помещения;

- предприятия как имущественные комплексы;

- кондоминиумы;

- вещные права;

- многолетние насаждения.

Из вышеназванных рынков недвижимости важное значение имеют наиболее развитые рынки земельных участков, жилой и коммерческой (нежилой) недвижимости.

На рынке недвижимости сформировались и активно действуют различные рыночные структуры, способствующие эффективности его оборота. Взаимосвязи и взаимоотношения между субъектами первичного и вторичного рынка имеют сложную функциональную структуру, цель которой - удовлетворение потребительского спроса на объекты недвижимости.

Особенности функционирования рынка недвижимости

Наиболее распространенная точка зрения - рынок недвижимости характеризуется как одна из разновидностей инвестиционного рынка и выделяет несколько общих идентификационных признаков, подтверждающих наличие их структурной зависимости:

* совокупность инвесторов-покупателей и инвесторов-продавцов, взаимодействие которых приводит в конечном счете к возможности обмена между ними;

* возможность использования инструментов согласования интересов продавцов и покупателей;

* наличие экономических отношений между продавцами и покупателями;

* проявление экономических отношений между стоимостью и потребительской стоимостью товаров, обращающихся на этом рынке;

* наличие совокупности потребителей, заинтересованных в приобретении данного товара и обдающих реальными или потенциальными возможностями для такого приобретения.

* получение дохода от объекта инвестирования;

* необходимость в управлении для получения дохода.

Однако рынок недвижимости имеет и свои особенности.

Необходимость высокого «порогового» уровня инвестиций.

Недвижимость довольно затруднительно приобрести именно в таком количестве, в котором хотелось бы инвестору. Для этого необходимы значительные и вполне определенные по масштабам средства, что, с одной стороны, может потребовать уменьшения иных активов, с другой -- у инвестора может просто не оказаться достаточных средств.

Например, достаточно сложно приобрести недвижимость объемом 5% от офисного здания, и даже приобретение такой доли через участие в АО, образованным на базе здания, не дает инвестору достаточно возможностей для самостоятельного управления недвижимостью.

Необходимость в управлении.

Недвижимость в отличие от иных активов в большей степени нуждается в управлении для получения дохода. От эффективности управления существенно зависит уровень доходности. Отсюда следуют, по меньшей мере, два вывода:

- для большинства инвесторов недвижимость как объект инвестирования представляет довольно сложный актив;

- для инвесторов, обладающих достаточными знаниями в сфере управления недвижимостью, она может быть более, предпочтительным объектом инвестирования, позволяющим извлекать больший доход и обладать контролем над активом.

Неоднородность недвижимости.

Данный фактор определяет существенную дифференциацию в доходах между различными объектами недвижимости одного типа в пределах даже одной местности.

Защищенность доходов от инфляции.

Недвижимость в большей степени, чем финансовые активы защищена от инфляции. Через арендную плату или цену инфляция переносится в доход, так что доход растет вместе с инфляцией.

Высокие транзакционные издержки.

Сделки с недвижимостью требуют высоких транзакционных (операционных) издержек. Для коммерческой недвижимости эти издержки составляют примерно 1% от цены объекта, для жилой они существенно выше и могут достигать до 10% от цены.

Низкая корреляция доходов от недвижимости с доходами от финансовых активов.

Относительная независимость доходов от недвижимости по сравнению с доходами от финансовых активов делает недвижимость своего рода арбитром для портфелей финансовых активов.

Особенности ценообразования.

Цены на фондовом рынке являются прямым следствием последних сделок с ценными бумагами, прежде всего, корпоративными. Ценообразование на рынке недвижимости -- результат последней продажи и переговоров между участниками совершающейся сделки. Отсюда -- ценообразование на рынке ценных бумаг более динамично, чем на рынке недвижимости, а колебания цен более часты.

Сохранность инвестируемых средств.

Недвижимость предоставляет инвестору больше гарантий сохранности инвестированных средств. Земля -- неуничтожима (если не учитывать возможного ухудшения ее качеств). Здания и сооружения -- долговечные конструкции, но обеспечение сохранности недвижимости может требовать дополнительных усилий (например, страхования).

Обладая рядом отличительных особенностей по сравнению с другими финансовыми активами, недвижимость может рассматриваться и как часть общего инвестиционного портфеля, позволяя снизить общий риск, и как самостоятельный актив. В то же время недвижимость может приобретаться и как товар, необходимый для производства или для личного потребления.

Таким образом, рынок недвижимости можно охарактеризовать как сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Такие отношения проявляются между инвесторами в процессе купли-продажи недвижимости, ипотеки, сдачи объектов недвижимости в аренду и т.д.

Купля-продажа объектов недвижимости -- это не просто купля-продажа товара, а движение капитала, т.е. стоимости, приносящей доход.

Другой подход акцентирует внимание на объектах недвижимости как товарах особого рода.

Объекты недвижимости в большей степени, чем какие-либо другие товары, подвергаются государственному воздействию, в результате чего риск потери вложений в данные объекты может быть выше, чем в другие товары.

Товар на рынке недвижимости -- это участок земли с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водными, минеральными и растительными ресурсами), а также находящимися на нем зданиями и сооружениями. Кроме того, существует, так называемая, неотъемлемая часть недвижимости: объекты в ее составе, которые при определенных условиях могут толковаться как «движимые». Это имеет важное значение при сделках купли-продажи, при оформлении закладных, в описании условий аренды и при оценке объектов недвижимости.

Согласно нормативным актам, принятым в период с 1990 -- 1996 гг., уже можно говорить о недвижимости как о товаре, который повсеместно продается и покупается.

Сущность недвижимости как товара триедина:

- физическое содержание объекта недвижимости (физические характеристики, описывающие площадь, объем, материалы конструкций, мощность инженерных систем и т.п.);

- юридические характеристики (в рыночном обороте участвуют права на объект недвижимости, а не сам объект);

- экономические характеристики, дающие представления о стоимости объекта (рыночной, восстановительной, замещения и т.п.), затратах на его содержание (текущий и капитальный ремонт, вода, газ, электричество и т.д.) и доходности (аренда и косвенные доходы, повышение стоимости и т.д.).

В соответствии с этим любой из объектов недвижимости в процессе существования проходит несколько этапов. А именно:

1. Создание - инвестиционно-строительный этап развития объектов недвижимости (инвестиционный замысел, определение назначения объекта недвижимости, его проектирование, землеотвод, строительство реконструкция), сдача в эксплуатацию. Этот этап наиболее сложен, ибо он состоит из многочисленных составляющих.

2. Оборот прав на ранее созданную недвижимость, включающий продажу, сдачу в аренду и т.д.. На этом этапе происходит возврат вложенных инвестиций в предыдущем цикле и начало получения прибыли, а также морального и физического износа.

3. Управление объектами недвижимости - эксплуатация, ремонт, поддержание в системе городских инфраструктур и коммунального хозяйства. Этот этап наиболее продолжителен и ограничивается целесообразностью эксплуатации объекта недвижимости и размером затрат на устранение физического и морального износа.

К специфическим характеристикам недвижимости как товара, обращающегося на данном рынке, относится, в первую очередь, его стационарность (неподвижность). Объекты недвижимости неотделимы от местности, в которой они находятся, и покупатель недвижимости приобретает с ней весь спектр характеристик местности.

Неповторимость, уникальность, разнородность образуют еще одну группу признаков недвижимости. Объекты могут отличаться по размерам и планировке, качеству и системам коммунального обслуживания (водопровод, канализация, отопление, кондиционирование, лифты и т.д.) конструктивным элементам и отделке.

Еще одна характерная черта недвижимости -- это долговечность, которая выше, чем у других товаров. Долговечность накладывает на собственника объекта недвижимости обязанности по проведению ремонтов (капитальных и косметических) и контролю темпов физического износа.

Объекты недвижимости характеризуются еще и длительностью создания. Средняя продолжительность цикла строительства или реконструкции составляет 3 -- 3,5 года.

Недвижимости как товару присуще несовпадение характеристик товаров (асимметрия представлений о товаре) -- объектов недвижимости с точки зрения производителя и потребителя. С позиций потребителя, в частности, в качестве товара, удовлетворяющего потребность в жилье, в большинстве случаев рассматриваются квартира или часть жилого дома, а с позиций строительной организации производимым товаром является законченный многоквартирный или секционный дом.

Недвижимость - дорогой товар и для его приобретения часто используются сложные финансовые схемы, включающие залог или зачет стоимости прежнего объекта недвижимости, различные виды ипотек и др. Права владения, пользования и распоряжения недвижимостью отличны от прав владения другими товарами и являются предметами сделки. Из-за сложности процедуры передачи прав на объекты недвижимости устанавливается низкий уровень ее ликвидности как товара, т.е. ее нельзя быстро реализовать.

Особые характеристики недвижимости формируют широкий спектр информации, необходимой для представления этого товара на рынке. К общим вопросам, связанным с принятием инвестиционного решения и требующим анализа можно отнести:

- текущие и ретроспективные характеристики рынка недвижимости;

- социально-демографические показатели;

- параметры регионального и местного рынков недвижимости и пр.

Исследование рынка недвижимости необходимо проводить для определения соотношения между спросом и предложением на конкретный вид товара в конкретный момент времени. Низкое качество аналитической работы может привести к кризисам на рынке недвижимости.

В качестве примера можно привести кризис на рынке жилой недвижимости в конце 90-х гг. в Москве, где чрезмерное и беспорядочное инвестирование в новое строительство привело к перенасыщению жильем и, соответственно, и к его невостребованности.

Наличие характерных черт, присущих товарному рынку, не исключает взаимосвязи между рынком недвижимости и рынком инвестиций. Они существуют как отдельные, самостоятельно функционирующие элементы единого рынка страны.

Существует еще один подход к изучению социально-экономической сущности рынка недвижимости, который увязывает этот рынок с рынком услуг. Назначением рынка услуг, как известно, является создание условий для жизнедеятельности и жизнеобеспечения человека во всей многогранности их свойств и проявлений.

Любые объекты недвижимости предназначены для обслуживания вполне конкретных процессов:

- рынок жилья -- для обеспечения жилищных нужд;

- рынок промышленных объектов -- для реализации производственно-технологических процессов;

- рынок земельных участков -- для обеспечения сельскохозяйственного производства, промышленно-гражданского строительства, рекреационных нужд.

Рынок недвижимости предназначен для оказания определенных специфических услуг и по своей социально-экономической природе близок к понятию рынка услуг.

Однако не совсем правильно утверждать, что рынок недвижимости - это составной элемент единого рынка услуг.

Услуга, как товар особого рода, обладает рядом отличительных черт:

-неотделимостью от производителя;

-неосязаемостью;

-несохраняемостью;

-непостоянством качества.

При этом услуга может быть связана или не связана с товарами, имеющими материально-пространственную форму выражения, но и в том и в другом случае она полезна не как вещь, а как определенная деятельность.

Очевидно, что услуги, предоставляемые объектами недвижимости, не обладают всей совокупностью черт, присущих приведенному выше способу идентификации. В частности, они могут осуществляться и при отчуждении непосредственного производителя объекта, имеют возможность сохранятся и имеют осязаемый характер.

Объект недвижимости полезен не сам по себе, а как совокупность возможностей для реализации деятельного процесса и его обслуживания. Это обстоятельство позволяет характеризовать рынок недвижимости как одну из разновидностей рынка услуг, но разновидность весьма специфичную, требующую для своего изучения взвешенного подхода, объединяющего принципы системного и индивидуального исследования.

С экономико-философской точки зрения рынок недвижимости - это инфраструктурная категория, связанная с созданием условий, необходимых для осуществления производственной, коммерческой, социальной, экологической и иной деятельности.

Обобщая понятийно-терминологические подходы, можно сделать следующие выводы. Социально-экономическая природа рынка недвижимости достаточно сложна и ввиду отсутствия весомых теоретических оснований для его однозначной идентификации рассматривать рынок необходимо во взаимосвязи с рынками товаров, инвестиций и услуг.

Рынок недвижимости -- интегрированная категория и предполагает наличие характерных черт, присущих рынкам товаров, инвестиций и услуг. Такая трактовка не противоречит узконаправленному пониманию рынка, подразумевающему экономическую функцию сведения вместе покупателей и продавцов.

Литература

1. Воронин Ю.М., Коркин С.К., Габутдинова A.M. Финансовый баланс региона //Финансы. 1991. №12 С.7

2. Коломиец А.Л., Новикова А.И. О соотношении финансового и налогового потенциалов в региональном разрезе//Налоговый вестник. 2000. №3. С. 5-8

3. Шеховцов Г.К. Сводное бюджетное планирование М.: Финансы. 1976. С. 15.

4. Галанов В.А. Сводный финансовый баланс М.: Финансы и статистика, 1983. С. 5.

5. Пансков В.Г. Проблемы развития сводного бюджетного планирования //Финансы. 1990. № 8. С. З.

6. Ермакова Е.А., Черкасов B.C. Финансовый потенциал региона: пути укрепления //Вестник поволжской академии государственной службы. 2001. №1.

Размещено на Allbest.ru