Кроме общих рыночных рисков, инвестициям в недвижимость присущи специфические риски, обусловленные уникальными свойствами данного инвестиционного актива. Перечислим основные из них:

риск управления недвижимостью;

риск низкой ликвидности;

секторный риск;

региональный риск;

риск износа;

экологический риск; риск инфляции;

законодательный риск;

налоговый риск;

планировочный риск;

юридический риск.

В практике сложившихся рынков инвестиций в недвижимость существуют только некие традиционно сложившиеся представления о том, какой она должна быть. Эти представления формируются на основе анализа фактических денежных потоков, ассоциируемых с конкретными объектами инвестиционной недвижимости и являются отражением объективной рыночной реальности. На стабильно работающих рынках развитых стран считается, что наиболее близки к недвижимости по характеристикам денежных потоков долгосрочные высоконадежные облигации. Поэтому прибыль инвестиций в недвижимость сопоставляется с доходностью таких ценных бумаг.

Сделаем попытку спроецировать описанные выше принципы определения ставки дисконтирования на стабильных рынках к российским условиям. Если принять, что текущая ставка доходности к погашению по валютным облигациям России составляет 15%, то, по аналогии, ставка дисконтирования для портфелей первоклассной инвестиционной недвижимости у нас может находиться в диапазоне 13-18%. Насколько он реален? В течение последних 5-6 лет в крупных российских городах появились объекты коммерческой недвижимости, которые по общепринятой международной классификации можно отнести именно к категории первоклассной (prime) инвестиционной недвижимости. В первую очередь это крупные торговые и офисные здания, имеющие, как правило, современную систему менеджмента, высокий уровень сервиса и надежных арендаторов.

Постоянный мониторинг рынка коммерческой недвижимости, осуществляемый в Санкт-Петербурге в течение последних лет, объективно свидетельствует о стабильности арендных ставок и цен для таких объектов. Августовский (1998 г.) кризис практически не изменил общую ценовую тенденцию на данном сегменте, в то время, как на других сегментах коммерческой недвижимости он спровоцировал обвальное снижение цен и увеличение предложения на открытом рынке.

При сопоставлении ситуаций на рынке финансовых инструментов и на рынке первоклассной коммерческой недвижимости, напрашивается однозначный вывод о том, что сегодня искать связи между доходностями инвестиций на этих рынках не следует по причине отсутствия данных связей. Риск инвестиций в ценные бумаги весьма высок, так как выплата обязательств и даже погашение представляются в высшей степени неопределенными.

5. Страхование инвестиционных рисков

Сегодня строительные фирмы неразрывно связаны с множеством рисков, которые по своему определению несут в себе опасность материальных и других потерь вследствие осуществления различного рода деятельности. Для строительных фирм вопрос риска особенно актуален, поскольку их деятельность зачастую зависит от природных условий, что не может не найти своего отражения в создании условий неопределенности при принятии стратегических решений, поскольку риск - это категория вероятностная и представляет событие, которое может произойти или не произойти. Существует ряд классифицированных рисков, которые так или иначе могут оказать влияние на деятельность строительной фирмы, но сосредоточением их всех являются инвестиционные риски и инвестор никогда не будет обладать всесторонней оценкой риска, поскольку число разнообразий внешней среды всегда будет превышать управленческие возможности принимающего решения лица, и непременно найдется слабо ожидаемый сценарий развития событий, который, будучи не учтенным в проекте, может все таки состояться и внести свои коррективы в инвестиционный процесс.

Следует помнить о том, что инвестиции можно рассматривать как временный отказ от потребления экономическим субъектом имеющихся в его распоряжении ресурсов. Следовательно, чтобы извлечь из них максимум полезности и приумножить свое благосостояние, что является главной целью инвестирования, необходимо в условиях неустранимой информационной неопределенности прилагать достаточно усилий для повышения уровня осведомленности и измерения рискованности своих инвестиционных решений на всех стадиях инвестиционного процесса. К сожалению, недостаток статистических данных не позволяет украинскому инвестору оценивать инвестиционные риски с достаточной степенью достоверности, хотя в своей практике он имеет дело с таким уровнем риска, при котором ни один западный предприниматель не решился бы принять решение о вложении капитала.

Для того чтобы понять, какие риски могут возникать в ходе инвестиционного процесса и каково их влияние, приведем его определение - это развернутая во времени реализация инвестиционного проекта от момента принятия решения об инвестировании до завершающей стадии инвестиционного проекта. В свою очередь инвестиционным проектом называется программа действий, связанных с осуществлением капитальных вложений с целью их последующего возмещения и получения прибыли. В ходе реализации инвестиционного проекта генерируется определенное движение денежных средств в форме их поступления и расходования, которое представляет собой непрерывный процесс и определяется понятием «денежный поток». Оценка эффективности инвестиционного проекта представляет собой один из наиболее ответственных этапов в решении целого ряда стратегических задач, характерных для стадии реализации инвестиционной стратегии. Ключевым вопросом в этой связи является сопоставление денежных потоков, что обусловлено следующими факторами: временной стоимостью денег, нестабильной экономической ситуацией.

Для оценки эффективности долгосрочных инвестиционных проектов используются различные показатели, наиболее известные из которых:

*§ Чистая текущая стоимость - NPV, ден. ед.;

*§ Индекс рентабельности - PI, %;

*§ Период окупаемости с учетом дисконтирования - DPP, годы;

*§ Внутренняя норма рентабельности - IRR, % .

Вышеперечисленные показатели оценки экономической эффективности инвестиционного проекта являются основой для принятия обоснованного инвестиционного решения. Однако все они связаны общим недостатком: требованием определенности входных данных, которая достигается путем применения средневзвешенных значений входных параметров инвестиционного проекта, что может привести к получению значительно смещенных точечных оценок показателей эффективности и риска инвестиционного проекта. Также очевидно, что требование детерминированности входных данных является неоправданным упрощением реальности, так как любой инвестиционный процесс характеризуется множеством факторов неопределенности: неопределенность исходных данных, неопределенность внешней среды, неопределенность, связанная с характером, вариантами и моделью реализации проекта, неопределенность требований, предъявляемых к эффективности инвестиционного проекта. Именно факторы неопределенности определяют риск проекта, то есть опасность потери ресурсов, не дополучения доходов или появления дополнительных расходов. Неустранимая неопределенность порождает столь же неустранимый риск принятия инвестиционных решений [3]. Следовательно, при проведении прогнозов необходимо учитывать факторы неопределенности, обуславливающие риск по определенному показателю эффективности, поэтому мы неминуемо сталкиваемся с проблемой формального представления неопределенных прогнозных параметров и проведение с ними соответствующих расчетов.

Инструментом, позволяющим производить подобные расчеты, является теория нечетких множеств, которая дает возможность использовать комплексный показатель оценки степени риска V&M, значение которого варьируется между 0 и 1, и его можно рассчитать, используя формулу:

, где

, .

При этом NPV_min - минимальное значение показателя, NPV_max- максимальное значение показателя, NPV_exp - его средне ожидаемое значение.

Каждый инвестор теперь, исходя из своих инвестиционных предпочтений, может рассчитать и выделить для себя отрезок приемлемых значений риска.

Существуют различные способы оптимизации степени риска, которые могут быть как внутренними, так внешними. В данной статье я бы хотела рассмотреть такой инструмент внешнего снижения степени риска как инвестиционное страхование, что делает возможным недопущение паралича деловой активности с деградацией инвестора как лица, принимающего решения в связи со сложившейся экономической ситуацией и степенью неопределенности внешней среды.

Согласно третьему принципу анализа риска, который гласит, что нельзя рисковать многим ради малого, инвестор должен определить приемлемое для себя соотношение между страховым взносом (премией), то есть платой за страховой риск страхователя страховщику и страховой суммой, то есть денежной суммой, на которую застрахованы материальные ценности. Это означает, что риск не должен быть удержан, то есть инвестор не должен принимать на себя риск, если размер убытка относительно велик по сравнению с экономией на страховой премии.

Сущность страхования выражается в том, что инвестор готов отказаться от части доходов для того, чтобы минимизировать риск, то есть он готов заплатить определенную сумму за снижение степени риска до нуля.

Страхование - это особые экономические отношения, для которых является обязательным наличие двух сторон: страховщика и страхователя. Функция первого состоит в формировании за счет платежей различных страхователей единого денежного фонда, для которого характерно:

- целевое его использование, то есть расходование его ресурсов лишь на покрытие потерь в заранее оговоренных случаях;

- вероятностный характер отношений, поскольку заранее неизвестно, когда наступит страховой случай, какова будет его сила и кого из страхователей он затронет;

- возвратность средств, так как данные средства предназначены для выплаты возмещения потерь по всем страхователям (а не для каждого в отдельности). В процессе страхования происходит перераспределение средств между участниками создания страхового фонда, то есть возмещение ущерба одному или нескольким страхователям осуществляется путем распределения потерь на всех. Число страхователей, внесших платежи в течение того или иного периода, больше числа получающих возмещение.

В рамках добровольного страхования и в соответствии с классификацией инвестиционного рынка выделяют:

- страхование финансовых инвестиций - объектами являются долгосрочные депозитные вклады и фондовый портфель;

- страхование реальных инвестиций - объектом является риск несвоевременного завершения проектных работ, строительно-монтажных работ, риск невыхода на запланированные производственную мощность, риск превышения утвержденного капитального бюджета по проекту, риск неполучения прибыли на определенную дату.

Выделяют такие разновидности инвестиционного страхования: