Основная цель любой фирмы - получение прибыли. Основная задача системы управления маркетингом ООО «ИК «Горд» - обеспечить предоставления услуг, привлекательных с точки зрения целевых рынков. Однако успех руководства маркетинга зависит и от деятельности остальных подразделений фирмы, действий посредников, конкурентов, различных контактных аудиторий.

При разработке маркетинговых планов руководители службы маркетинга должны учитывать интересы прочих групп внутри самой фирмы как высшее руководство, финансовая служба, технический отдел, коммерческий отдел. Для разработчиков маркетинговых планов все подразделения составляют микросреду фирмы.

В ООО «ИК «Город» к высшему руководству относится директор, первый заместитель директора. Это высший эшелон руководства определяет цели, стратегии и текущую политику компании. Управляющие по маркетингу не должны принимать решения противоречащие планам высшего руководства. Более того все их маркетинговые проекты должны быть утверждены высшим руководством.

Маркетологи должны также работать в тесном сотрудничестве с другими подразделениями. Финансовую службу волнуют проблемы наличия и использования средств, необходимых для претворения маркетинговых мероприятий в жизнь.

Рисунок 1 - Микросреда фирмы. Поставщики ресурсов

Таблица 11 - Поставщики ресурсов

Т.о. ООО «ИК «Город» очень зависит от поставщиков электроэнергии и водоснабжения, т.к. они монополисты нет альтернативы для более качественных услуг, если эти компании захотят повысить тарифы или будут некачественно предоставлять услуги. От остальных поставщиков компания зависит в средней степени и им есть альтернатива.

Клиентами ООО «ИК «Город» являются более 200 юридических лиц. Самые крупные из них это: производитель соков «Добрый», «Я», «Rich» ЗАО «Мултон»; ЦКР «Книжка»; автосалон ООО «Тан-авто», специализирующийся на продаже и обслуживании автомобилей «Пежо»; Межотраслевой институт; ООО «Энергонефтегаз-сервис» и ассоциация «Башкирская ассоциация экспертов» занимается экспертизой проектов; производитель насосов ООО «Грундфос» и др.

Конкуренты ООО «ИК «Город» являются бизнес-центры «Дискавери», «Александровский пассаж», «Алтын-Таш», «Альдо», «Альянс», «Капитал», «Маяк», «Премьер».

Таблица 12 - Анализ конкурентов

Проанализировав одни из самых крупных бизнес центров в г. Уфа, можно сделать вывод, что стоимость аренды нежилой коммерческой недвижимости составляет от 500 до 1100 руб./м2. Цены зависят от места расположения и класса зданий, архитектуры зданий, внутреннего ремонта зданий. Так же немаловажную роль играет количество арендуемой площади, т.к. на большие площади предоставляются скидки.

Емкость рынка в г. Уфа по бизнес центрам за отчетный период составила 350 млн. рублей. Соответственно доля рынка ООО «ИК «Город» равна 9 %.

2.5.1 Анализ внутренней среды компании

Товар - услуга по предоставлению в аренду коммерческой недвижимости.

Источником услуги является - здание с офисами. Присутствие клиента во время оказания услуги - не обязательно, т.е. клиент вносит предоплату на месяц вперед и далее может посещать помещение по мере необходимости. Мотивом для приобретения клиентом услуги служит удовлетворение деловых потребностей. Мотив поставщика - коммерческая деятельность.

Форма услуг - предоставление услуг общественного характера.

Товарная марка - как таковой товарной марки нет. Но узнаваемость бизнес центра достигается за счет оригинальной архитектуры - в форме раскрытой книги зеленого цвета.

Товарный ассортимент (перечень услуг) - сдача в аренду офисов и торговых площадей; предоставление в аренду оборудованного конференц-зала для проведения конференций, презентаций, фуршетов; рекламных площадей на фасаде здания, внутри здания в виде рекламных стоек и световых коробов.

Таблица 13 - Характеристика ЖЦТ

Жизненный цикл товара находится на этапе зрелости.

Рисунок 2 - График ЖЦТ

Как видно из графика в 2008 г. был спад объемов продаж, издержки выросли, и были убытки. После уменьшения управленческих расходов в 2009 году, объем прибили вышел на положительный уровень.

Ценовая политика. Стоимость 1 м2 сдаваемого в аренду помещения составляет 680рублей в месяц с НДС. Стоимость включает в себя коммунальные услуги, вывоз мусора, уборку помещений, текущий ремонт, охрану, обеспечение контрольно-пропускного режима. В связи со сложившимся финансовым кризисом стоимость аренды в 2009 году была снижена (предыдущая цена 850 рублей).

Цена прежде всего должна возмещать затраты на реализацию услуг, а также приносить прибыль.

Используется стратегия «среднерыночных цен».

У ООО «ИК «Город» традиционные каналы распределения - это каналы, состоящие из одного или более производителей, оптовых и розничных торговых фирм. Каждый из них является отдельным предприятием, которое стремится получить максимальную прибыль. Риэлтерской компанией является АН «Эксперт», АН «Наш дом». Им выплачивается вознаграждение в сумме месячной оплаты аренды привлеченного ими клиента.

Руководство предприятия - директор и первый заместитель директора участвуют в сбытовой деятельности, занимаются привлечением арендаторов.

Коммерческий отдел - осуществляет функцию получения и ведения заказов, заключение договоров, выставление счетов на оплату, предоставление актов выполненных работ и счетов-фактур.

Средствами продвижения услуг предоставления в аренду коммерческой недвижимости служит реклама. ООО «ИК «Город» подает рекламу в печатные издания: журнал «Бизнес журнал», в газете «Товары и услуги Башкортостана», размещает рекламу на бесплатных сайтах в интернете, а также размещают рекламный баннер на фасаде здания.

2.6 Инвестиционный анализ деятельности

ООО «ИК «Город» инвестирует свои средства в ремонт основных фондов, также в 2008 году был выдан кредит на сумму в 1 млн. руб. по ставке ЦБРФ 10 % годовых. Этот кредит погашался и в бухгалтерском балансе формы № 1, 2 можно увидеть краткосрочные финансовые вложения в 2009 году на суммы в 550 тыс. руб., и в форме № 2, проценты к получению в сумме 55 тыс.руб. Инвестиционная политика в ООО «ИК «Город» отсутствует, что обозначает при свободных денежных средствах нет цели вложить их куда-либо и получить дополнительный доход.

3. Мероприятия по совершенствованию управления инвестиционной деятельности ООО «ИК «Город»

Организационное обеспечение построено следующим образом.

Управляющий отвечает за реализацию целей собственника изложенные в договоре на внешнее управление, поддержание недвижимости в исправном состоянии, работу персонала и прочие вопросу в соответствии с уставом управляющей компании и действующим законодательством.

Управляющий имеет право, по своему усмотрению: производить сдачу помещений в аренду, принимать и увольнять работников фирмы, в пределах сметы на содержание здания - осуществлять финансирование затрат на текущий ремонт здания и его содержание, изменять штатное расписание и заработную плату работников. Заключать договора аренды, а также договора связанные с эксплуатацией и ремонтом здания. Управляющий непосредственно руководит действиями фирмы по охране здания.

Зам. Управляющего по финансам отвечает за финансовое состояние предприятия, работу бухгалтерии, маркетинговые исследования рынка, стратегию в ценовой политике по определению стоимости аренды, работу агентов по аренде, ведение переговоров с арендаторами, подготовка договоров аренды. Кроме того, он ведет прием и увольнение работников, выполняя функции отдела кадров, и взаимодействует со службой охраны здания.

Заместитель управляющего отвечает за ведение расчетов с арендаторами, своевременность и полноту оплаты счетов. Он отвечает за разработку стратегии арендных отношений и применяемых цен на аренду.

Заместителю управляющего по финансам функционально управляет главным бухгалтером, и непосредственно руководит работой двух агентов по аренде.

Обязанности гл. бухгалтера в соответствии с действующим законодательством. Кроме того, на гл. бухгалтера возлагаются обязанности кассира.

Агенты по аренде отвечают за заполняемость помещений арендаторами и за работу с самими арендаторами. На агентов, кроме того, возлагаются обязанности по сбору информации касающейся недвижимости и арендаторов. Имеется в виду их финансово-хозяйственное положение.

Зам, управляющего по техническим вопросам отвечает за текущую эксплуатацию здания, проведение плановых и капитальных ремонтов. В его функции входит решение с арендаторами всех вопросов, касающихся эксплуатации здания. Он также отвечает за соответствие здания требованиям контролирующих органов.

Инженер по эксплуатации ведет учет всего работающего оборудования в здании. Он собирает все вопросы по эксплуатации, поступающие от арендаторов и принимает по ним решение в пределах своей компетенции. В его обязанности входит своевременный заказ и работа с подрядчиками, эксплуатирующими системы жизнеобеспечения в помещении.

Слесари по эксплуатации осуществляют под руководством инженера плановый и текущий ремонт по заявкам арендаторов.

Дежурный осуществляет постоянный контроль всех перемещений в здание и из него. Дежурный взаимодействует со службой охраны и слесарями. В отсутствие слесарей он должен быть готов действовать в аварийной ситуации. Подчиняется непосредственно управляющему, которому отчитывается при заступлении на дежурство и при сдаче его.

Стратегия управления заключается в том, чтобы сохранить и улучшить полученную в управление собственность, обеспечив стабильный доход собственника. Предполагается выбрать осторожный, взвешенный подход с минимальным риском. Управляющая компания предполагается небольшая по составу в количестве не более 15 человек. Это позволит использовать упрощенную систему налогообложения, которая в нашем регионе зависит только от выручки. Такой подход значительно упростит отношения с владельцем, поскольку вопрос доходности управляющей компании обсуждаться не будет. Решение не заниматься самим вопросами охраны здания, уборки и эксплуатации связано с различными аспектами. Предложение по уборке здания специализированной фирмой связано с тем, что предполагается в объем ее работы включить уборку рядом стоящих зданий, работающего центра культуры и бизнеса "ЖУРНАЛ" и строящейся гостиницы "ЖУРНАЛ". Предполагается также, что учредителями управляющей компании и компании занимающейся уборкой будут одни и те же лица. Таким образом, принцип сохранения доходов будет соблюдаться.

Создание собственной службы охраны для обслуживания одного здания на данном этапе, экономически нецелесообразно, т.к. предполагается, что непосредственно в здании будут работать только два охранника. В дальнейшем, после постройки гостиницы и ввода ее в эксплуатацию, возможно пересмотреть данный вопрос и создать свою службу безопасности.

Стратегия аренды. Первоначально предполагается назначить арендную плату незначительно превышающую достигнутый в городе уровень стоимости аренды.. В дальнейшем, по мере утверждения на рынке, предполагается повышать уровень платы за аренду. В г. Воронеже в настоящее время никто не предлагает арендаторам такого уровня и такого комплекса услуг. Если нам удастся подтвердить свою состоятельность и завоевать доверие клиентов, мы сможем постепенно поднять стоимость аренды до ее реального уровня без опасения потерять арендаторов. Предполагается строить отношения на долговременной основе. Стратегическими арендаторами являются банк и бар, а также три-четыре арендатора, занимающие в общей сложности 60% площадей. Банк стремится выкупить в дальнейшем свои помещения, но в соответствие с пожеланиями собственника, а также ради сохранения целостности в управлении зданием, предпочтительнее от этого шага удержаться.

3.3 Экономическое обоснование мероприятий по совершенствованию управления инвестиционной деятельности