Ипотечное кредитование в Казахстане

В 2004 г. рынок ипотечного кредитования в Казахстане самостоятельно подходит к показателям, заложенным в жилищной программе правительства РК. Такое мнение 14 апреля, в ходе заседания правительства высказал министр экономики и бюджетного планирования РК Кайрат Келимбетов. “По таким параметрам, как срок предоставления кредитов, размер первоначального взноса и процентной ставки видно, что рынок сам уже приходит к показателям, заложенным в нашей жилищной программе”, - сказал К. Келимбетов. Он сообщил, что в настоящее время в системе ипотечного кредитования Казахстанской ипотечной компании участвуют восемь банков второго уровня республики и две компании: “БТА-Ипотека” и “Астана-финанс”. Сроки предоставляемых ими кредитов, по данным министра, колеблются от 15 до 20 лет, размер первоначального взноса - от 15 до 30 % и процентной ставки - в пределах 12-13 %. Жилищная программа правительства, по словам К. Келимбетова, предусматривает установление процентной ставки кредита на уровне 9-10%, размера первоначального взноса на уровне 10% от стоимости жилья и срока предоставления кредита до 20 лет. К. Келимбетов напомнил также, что “условия ипотечного кредитования в стране очень сильно меняются из года в год”. “В 1998 году, когда начинала работу эта система, ставка по кредиту была 20%, первоначальный взнос - 40-50% и срок кредита - 10 лет, что было обусловлено дефицитом финансовых ресурсов”, - заключил министр экономики и бюджетного планирования.

14 апреля этого года правительство Казахстана в целом одобрило проект государственной программы развития жилищного строительства на 2005-2007 годы. Согласно программе, ставится задача обеспечить в течение 2005-2007 годов строительство и ввод в эксплуатацию более 12 млн. кв. метров жилья, в том числе в 2005 году - 3 млн., в 2006-м - 4 млн., в 2007-м - 5 млн. кв. метров. Реализация программы, как рассчитывают в правительстве, позволит обеспечить стоимость одного квадратного метра жилья не более $350 во всех регионах Казахстана, за исключением, возможно, крупных городов, прежде всего, в Астане и Алматы, где высоки доходы населения. В частности, администрация Алматы заявила на минувшей неделе, что в этом городе стоимость 1 кв. метра жилья в рамках указанной госпрограммы составит в среднем $450. В соответствии с программой предполагается увеличить в системе ипотечного кредитования сроки предоставления займов с нынешних 10-ти до 20-ти лет, снизить ставки вознаграждения по ним с 13% до 9-10% годовых и первоначальный взнос для получения кредита с 20% до 10% от стоимости приобретаемого жилья. Между тем в системе жилищно-строительных сбережений планируется снижение первоначального взноса до 25% против нынешнего уровня не менее 50%, увеличение срока возврата основной суммы кредита с 15 до 25 лет. В 2003 году сумма ипотечных займов, выданных банками Казахстана, составила 259,4 млрд. тенге, в том числе под залог недвижимости - 229 млрд. тенге.

Народный банк объявил о том, что с 1 апреля в трех регионах страны - Астане, Алматы и Караганде - он запустил новую программу кредитования "Ипотека Lights". Заемщик может получить 100% стоимости приобретаемого жилья в долларах США или евро по ставке от 7 до 11 процентов годовых. Максимальный срок кредитования определен в пределах 15 лет. Условия кредитования весьма привлекательны: ограничения по сумме кредитования не устанавливаются, проверку платежеспособности заемщика банк не проводит, а пакет необходимых документов включает лишь удостоверение личности и РНН. По условиям программы "Ипотека Lights", обеспечением должно служить приобретаемое жилье и денежный вклад в Народном банке на сумму от 15 до 50% стоимости недвижимости. Как заявила "ЭК" руководитель пресс-службы Народного банка Динара Алпысбаева, ставка вознаграждения по кредиту определяется в зависимости от суммы кредита. Оформление ипотеки ведется через центр персонального сервиса и не может превышать трех дней. При этом она особо подчеркнула, что "Ипотека Lights" - не разовая акция, а бессрочная программа, которая будет действовать наряду со стандартной программой ипотечного кредитования, предусматривающей первоначальный взнос и максимальный срок кредитования до 20 лет. Г-жа Алпысбаева отказалась ответить на вопрос, каким образом Народный банк изыскал возможность для снижения кредитных ставок, сославшись на коммерческую тайну. Скорее всего, банк рассчитывает на дешевые заимствования на внешних финансовых рынках. По информации Нацбанка, в 2003 году банками второго уровня было привлечено подобных займов на сумму около 3,7 млрд долларов США, или в 2 раза больше, чем в 2002 году. Поэтому можно не сомневаться в том, что подобные условия своим клиентам вскоре предложат и другие коммерческие банки Казахстана, которые, безусловно, заинтересованы в том, чтобы их ипотечные программы работали. Однако подобные продукты содержат большой кредитный риск, который, учитывая упрощенные условия кредитования, предлагаемые банками, может еще возрасти. По официальным данным, на 1 февраля с.г. задолженность физических лиц по ипотечным кредитам в целом по стране составила 31,5 млрд тенге, а доля сомнительных и безнадежных кредитов в портфелях банков постоянно колеблется в пределах 35-40 процентов.

16 апреля 2004 г. на заседании правительства РК была одобрена государственная программа развития жилищного строительства. По словам министра индустрии и торговли Адильбека Джаксыбекова, чьим ведомством и осуществлялась разработка программы, за три года в республике будет построено более 12 млн квадратных метров общей площади жилья, строительство которого позволит дополнительно привлечь на работу 45 тысяч казахстанцев. Процесс возведения нового жилья для казахстанцев, согласно задумке правительства, должен брать не только количеством, но и комфортностью и архитектурной изысканностью. Новое казахстанское жилье должно украшать облик городов и соответствовать требованиям комфортности планировки. Чиновникам, конечно, уже сейчас очевидно, какими требованиями комфорта придется поступиться претендентам на жилье нового образца. Предполагаемая стоимость кв. метра жилья в таком доме будет составлять около $350 за квадрат. В бывшей и настоящей столицах, а также в перспективных с точки зрения освоения нефтяных богатств Актау и Атырау, где рынок жилья дороже, и платить придется по более высоким расценкам, но не больше $450 за квадрат. В целом, по мнению министра Джаксыбекова, по предложенным правительством расценкам можно построить хорошее жилье во всех регионах. Однако в том же Атырау, цены даже на довольно ограниченном вторичном рынке жилья давно перепрыгнули эту отметку, и не факт, что насыщение жилищного рынка новыми квартирами собьет ставки так быстро, как обещают разработчики программы. За три года на финансирование программы будет выделено 138 млрд тенге, при этом возведение инженерных сетей и инфраструктуры возьмут на себя акиматы. Как отметил, премьер-министр Д. Ахметов, начиная с 2005 года сроки ипотечного кредитования будут увеличены с 10-15 до 20 лет, первоначальный взнос будет снижен до 10%, а ставка понижена до 9%. Кроме того, по словам премьера, АО "Жилищный строительный сберегательный банк Казахстана" снизит размер первоначальных накоплений с 50% до 25% от стоимости жилья и увеличит сроки возврата кредита до 25 лет. Правительство готово субсидировать ставку вознаграждения при кредитовании банками второго уровня строительных компаний, и кредиты для строителей, которые готовы сдавать жилье по предложенным государством расценкам, будут обходиться не дороже 5% годовых. "Предполагается ясная и прозрачная модель, которая сделает доступным жилищное строительство для широких слоев населения", - подытожил Даниал Ахметов. На какие цифры в итоге предстоит ориентироваться этим самым широким слоям населения? 3-комнатная квартира без особых излишеств в новом столичном доме обойдется примерно в $28 000.

Таким образом, согласно подсчетам Адильбека Джаксыбекова, оформить кредит на такую квартиру сможет семья, совокупный месячный доход которой исчисляется 97 000 тенге. Что и говорить, такими доходами, особенно легальными, которые можно представить банку, располагает далеко не каждая семья даже в Алматы, Астане и нефтяных центрах, хотя по сравнению с ценами, установившимися на жилищном рынке сегодня, круг тех, кто может позволить себе покупку жилья, расширится. К тому же у желающих приобрести новое жилье появится возможность выбора. По словам министра экономики и бюджетного планирования Кайрата Келимбетова, казахстанцам предстоит сориентироваться в предложении на жилищном рынке и самим определить, какой путь обзаведения жильем предпочесть - ипотечное кредитование, систему жилстройсбережений либо покупку квартиры через акимат. Региональные исполнительные органы в соответствии с законодательством и разработанным правительством механизмом определят подрядчика строительных работ и банк, уполномоченный заключать договор кредитования.

В духе новой жилищной стратегии выдержана программа развития ипотечного кредитования жилья в Алматы, представленная городским акимом Виктором Храпуновым. Предполагается, что на первоначальном этапе гарантом финансового обеспечения привлекаемого в виде "дешевых" и "длинных" денег стартового капитала выступит специально сформированный залоговый фонд, сроки предоставления ипотечного кредитования будут увеличены с 10 до 20 лет, снижены с 30% до 10% размеры первоначального взноса и с 13% до 10% - процентные ставки. По мнению акима, Алматы может успешно справиться с ролью экспериментальной площадки по внедрению новых для нашей страны технологий ипотечного кредитования жилья уже в этом году. Однако, как свидетельствует статистика, по данным на 1 февраля задолженность физических лиц по ипотечным кредитам в Казахстане составила 31,5 млрд. тенге, из которых почти 50% приходится на Алматы. В бывшей столице в нынешнем году должно быть сдано 370 тысяч квадратных метров жилья, а ликвидировано как класс - более 2 млн квадратов жилья ветхого.

Впрочем, для многих горожан-бюджетников что 97 000, что 150 000 тенге - цифры одинаково нереальные. Для данной категории казахстанцев программа предусматривает строительство государственного жилья, однако рассчитывать на приватизацию жилища такого рода квартиросъемщикам, естественно, не придется, да и в количественном соотношении доля "ложки меда" оставляет желать большего. Отныне в каждом регионе ежегодно надлежит вводить в строй не менее одного стоквартирного дома государственных квартир. Так что предложение, очевидно, привычно не поспеет за спросом.

25 мая 2004 г. в Астане Министерство финансов РК, ЗАО “Казахстанская ипотечная компания” и банки второго уровня - “Альянс Банк”, “Астана-Финанс”, “БТА-Ипотека”, “Нурбанк”, “Темирбанк”, “Texakabank”, “Цеснабанк”, “Казкоммерцбанк”, “БанкЦентрКредит”, “Народный банк”, “АТФ Банк” - подписали меморандум о сотрудничестве по реализации государственной программы развития жилищного строительства на 2005-2007 годы, “Речь идет о формировании нового сегмента ипотечного кредитования. Правительство привержено только одной идее - расширить доступ широких масс к относительно недорогому жилью”, - заявил на церемонии подписания министр финансов РК Арман Дунаев. Меморандум включает в себя семь пунктов. Согласно пункту 1, стороны намерены прилагать все усилия по достижению следующих параметров ипотечного кредитования для приобретения жилья, построенного в рамках госпрограммы: размер ставки вознаграждения - 9-10% годовых, размер первоначального взноса - 10% годовых, срок ипотечных кредитов - 20 лет. Также стороны намерены добиваться снижения размера маржи банков до 2-2,2% по специальной программе ЗАО “Казахстанская ипотечная компания”.“То, что банки согласились снизить ставку - это большой шаг с их стороны по направлению к новой жилищной политике”, - заявил А. Дунаев. Меморандум является открытым для присоединения к нему других финансовых институтов и организаций.

C 5 июня 2004 г. в республике начал работать Государственный фонд гарантирования ипотечного кредитования. Об этом заявил глава Национального банка Анвар Сайденов. Основная работа фонда - страховать коммерческие банки, которые занимаются ипотечным кредитованием. Предполагается, что деятельность фонда позволит увеличить сроки выплаты кредитов.

Кардинальные реформы в системе казахстанского ипотечного кредитования произойдут в ближайшие три года. Работа над изменениями началась с сегодняшнего дня. В качестве реформатора - Фонд гарантирования ипотечного кредитования. Государственное учреждение намерено упростить процедуру оформления кредита для покупки жилья физическими лицами. Казахстанцы вскоре смогут возвращать долг банку - кредитору в течение не пятнадцати, а двадцати пяти лет. Еще планируется значительно снизить сумму первоначального взноса для получения кредита - до десяти процентов. А банки, практикующие выдачу денег на покупку жилья, будут получать специальную страховку от фонда. Такое партнерство, по мнению главы Нацбанка, снизит риск финансирующей стороны. Кроме того, деятельность фонда гарантирования ипотечного кредитования входит в общую государственную жилищную программу. Поэтому и нет особых опасений в провале реформ, говорят в Нацбанке.

Анвар Сайденов, председатель Национального Банка РК: - Опасения Нацбанка, что такие большие ресурсы из бюджета будут использованы в течение ряда лет, окажут свое давление - не высказывались. Поскольку все это ложится в общую макроэкономическую ситуацию в стране, с которой Нац банк должен справляться в независимости от того. будет жилищная программа или нет.

Наряду с программой будет активно строиться и само жилье, отметил Анвар Сайденов. Сегодня же главный банкир страны заявил, что Нацбанк тоже займется реформами. Только в области законодательства. Речь идет о законопроекте, который упрощает процедуру вывоза капитала за рубеж. Новая концепция либерализации валютного режима позволит населению без препятствий открывать счета в иностранных банках. А у отечественных финансистов появится возможность заключать долгосрочные контракты с иностранными партнерами и продлевать сроки проведения внешнеторговых операций. В конечном итоге упрощенный режим сделает тенге полностью конвертируемой валютой.

3.3 Современное состояние правовой и организационной базы для развития системы жилищного финансирования в Республике Казахстан за последние годы

В Республике Казахстан был принят ряд законов и постановлений, касающихся ипотечного кредитования:

Гражданский кодекс Республики Казахстан от 27 декабря 1994 года (Общая часть);

Гражданский кодекс Республики Казахстан от 1 июля 1999 года (Особенная часть);

Закон Республики Казахстан от 24 апреля 1995 года "О налогах и других обязательных платежах в бюджет";

Закон Республики Казахстан от 30 июня 1998 года "О регистрации залога движимого имущества";

Закон Республики Казахстан от 31 декабря 1996 года "О государственной пошлине";

Закон Республики Казахстан от 17 декабря 1998 года "О браке и семье";

Закон Республики Казахстан от 30 июня 1998 года "Об исполнительном производстве и статусе судебных исполнителей";

Закон Республики Казахстан от 16 апреля 1997 года "О жилищных отношениях";

Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу закона, от 31 августа 1995 года, "О банках и банковской деятельности в Республике Казахстан";

Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу закона, от 3 октября 1995 года, "О страховании";

Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу закона, от 23 декабря 1995 года, "Об ипотеке недвижимого имущества";

Постановление Правительства Республики Казахстан от 19 ноября 1998 года N 1181 "О мерах по реализации Закона Республики Казахстан "О регистрации залога движимого имущества";

Постановление Правительства Республики Казахстан от 22 августа 1997 года N 1277 "О реализации государственной жилищной политики в новых экономических условиях";

Постановление Правительства Республики Казахстан от 6 июня 1996 года N 711 "Об утверждении порядка залога земельных участков и прав землепользования в обеспечение ипотечных кредитов";

Постановление Правительства Республики Казахстан от 29 апреля 1999 года N 524 О создании акционерного общества "Республиканский фонд ипотечного кредитования";

Инструкция, утвержденная Приказом Министерства юстиции Республики Казахстан от 28 июля 1998 года N 539 "О порядке совершения нотариальных действий нотариусами Республики Казахстан";

Правила регистрации залога движимого имущества, утвержденные Приказом Министра юстиции Республики Казахстан от 14.02.99 г. N 14;

Приказ Министра юстиции Республики Казахстан от 4 июля 1998 года N 539 "Об утверждении Правил по проведению технического обследования недвижимости для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и Правил по оценке физического износа недвижимого имущества (жилых зданий)";

Закон Республики Казахстан от 03.06.2003 N 427-2 `О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты республики по вопросам ипотечного кредитования.

Глава 4. Деятельность АО «БТА Ипотека» на рынке ипотечного кредитования РК

4.1 Общая информация и основные направления деятельности компании

АО "БТА Ипотека" является первой 100% частной компанией, основным видом деятельности которой является ипотечное кредитование. Компания была учреждена в ноябре 2000 года одним из трех крупнейших банков Республики Казахстан - АО "Банк ТуранАлем".

На настоящий момент компания является одной из трех крупных и специализированных ипотечных компаний, имеющих лицензию Национального Банка Республики Казахстан на проведение заемных операций.

Cегодня, компания АО "БТА ИПОТЕКА" является одним из крупнейших операторов на рынке ипотечного кредитования Республики Казахстан. По различным оценкам порядка 30-40% вновь выданных жилищных ипотечных кредитов, являются результатом деятельности компании.
В настоящее время функционируют центральный офис в городе Алматы, а также представительства компании в городах Астана, Атырау, Актау, Актобе, Уральск, Усть-Каменогорск, Шымкент и Семипалатинск. В ближайшее время компания планирует открыть свои представительства во всех основных региональных центрах Республики Казахстан.

Основными направлениями, в которых компания развивает ипотечное кредитование являются следующие:

· Кредитование покупки жилья на вторичном рынке;

· Кредитование покупки жилья на первичном рынке;

· Кредитование ремонта уже имеющегося жилья;

· Кредитование строительства частных коттеджей;

· Кредитование покупки коммерческой недвижимости;

· Кредитование реконструкции и ремонта уже имеющейся коммерческой недвижимости;

· Организация финансирования строительства многоквартирного жилья, жилых городков, с последующим ипотечным кредитованием покупателей построенного жилья.

В целом, механизм деятельности компании можно описать следующим образом. Компания выдает долгосрочные ипотечные кредиты своим заемщикам сроком до 15 лет из своих собственных средств, получает в залог приобретаемую на кредитные средства недвижимость с оформлением ипотечного свидетельства.

Полученные ипотечные свидетельства закладываются в банки второго уровня для получения срочных займов со сроком до 3-х лет. После формирования значительного пула ипотечных свидетельств (несколько миллионов долларов США) компания выпускает ипотечные облигации или привлекает долгосрочные кредиты на международных финансовых рынках для финансирования, полученных срочных займов. Таким образом, деятельность компании позволяет проводить значительное увеличение сроков кредитования заемщиков, что является самым важным отличительным параметром ипотечных кредитов от прочих типов кредитов.

4.2Услуги компании

Компания обеспечивает для своих клиентов полный спектр услуг, необходимых при сделках с недвижимостью с использованием заемных средств. Квалифицированные специалисты Компании обеспечивают индивидуальный подход к каждому клиенту, качественные консультации и быструю обработку документов.

Сложившиеся долгосрочные отношения с основными операторами рынка позволяют клиенту быстро найти недвижимость, оформить документы на получение кредита, купить недвижимость и оформить ее на имя клиента. В компании действует свой кредитный комитет, принимающий окончательное решение о выдаче ипотечного кредита в кратчайшие сроки.

Благодаря, стандартизации и унификации процедуры анализа платежеспособности и кредитоспособности заемщика, компании в состоянии отрабатывать значительное количество кредитных дел с сохранением приемлемого уровня кредитного риска.

Для снижения кредитных рисков компания использует определенные типовые процедуры. Одной из таких процедур является обязательное софинансирование покупки недвижимости со стороны клиента. Такое софинансирование называется первоначальным взносом (down payment). Другим типовым способом снижения рисков является введение специальных коэффициентов, предельные значения которых устанавливаются изначально.

Сложившиеся долгосрочные отношения с банками второго уровня позволяют компании поддерживать необходимый оборотный капитал на уровне, достаточном для обеспечения кредитами любого заемщика, прошедшего рассмотрение кредитного комитета.

Продуктовая стратегия компании направлена на удовлетворение спроса самого широкого круга клиентов, имеющих свои специфические потребности по денежным средствам. Для одних клиентов наиболее важным параметром кредита является процентная ставка, для других - возможность досрочного погашения без штрафных санкций, для третьих - возможность снизить сумму первоначального взноса и т.п.

Для реализации этой стратегии компания разработала специальные наборы параметров ипотечных кредитов, называемые ипотечными пакетами. Каждый ипотечный пакет характеризуется определенными параметрами кредита: процентная ставка, срок кредита, условия досрочного погашения, величина первоначального взноса, соотношение основного и дополнительного обеспечения и т.п. Таким образом, каждый ипотечный пакет предназначен для определенной группы клиентов.

Компания постоянно работает над разработкой и применением на практике новых ипотечных пакетов, позволяющих максимально учесть возможности и запросы потенциальных заемщиков.

Компания придерживается международных стандартов при проведении консультаций клиентов (European Agreement on a Voluntary Code of Conduct on Pre-Contractual Information for Home Loans). Все расчеты проводятся заблаговременно и клиент полностью извещается обо всех платежах, которые ему предстоит делать в будущем, включая не только информацию о погашении кредита, но и информацию о сопутствующих платежах: страховые платежи, оплата услуг третьих лиц, прочие расходы. Кроме того, клиенту подробно объясняются все процедуры, которые он должен осуществить в соответствии с действующим законодательством и проводится разъяснительная работа по рискам, которые клиент принимает на себя, получая ипотечный кредит.

4.3 Кредитование коммерческой недвижимости

С июля 2001 года Компания начала ипотечную программу кредитования покупки и ремонта коммерческой недвижимости.

Банковские коммерческие займы выдаются компанией юридическим лицам и лицам, занимающимся предпринимательской деятельностью без образования юридического лица. Ими являются индивидуальные предприниматели, осуществляющие свою деятельность на основании патента либо свидетельства о государственной регистрации индивидуального предпринимателя.

Займы, направлены на приобретение, ремонт и реконструкцию, достройку коммерческих объектов: магазинов, кафе, ресторанов, офисов, производственных баз, СТО, парикмахерских и т.д. Под коммерческой недвижимостью понимается недвижимость, которая используется для извлечения предпринимательского дохода от эксплуатации недвижимости. Основным источником погашения кредита являются доходы заемщика от существующей деятельности, т.е. по проекту не учитываются доходы, которые клиент будет получать в будущем от приобретаемого объекта. Если приобретается действующий объект, то результаты его деятельности могут учитываться как компенсирующий фактор.

При реализации проекта необходимо обязательное софинансирование со стороны заемщика или же при отсутствии первоначального взноса возможно предоставление дополнительного залога. Величина софинансирования установлена в размере 30% от стоимости объекта. В качестве основного обеспечения возвратности кредита используется приобретаемая, ремонтируемая или строящаяся недвижимость. В качестве дополнительного обеспечения может использоваться другая недвижимость, гарантии и поручительства третьих лиц, депозиты денег в банках второго уровня, залог высоколиквидных ценных бумаг и другого имущества. Погашение кредита осуществляется ежемесячно равномерными долями, включающими в себя погашение начисленного вознаграждения банка и части основного долга по кредиту.

Компания выдает кредиты на коммерческую недвижимость заемщикам сроком до 7 лет (в настоящее время это единственная компания, предоставляющая коммерческие кредиты на столь длительный срок). Величина процентных ставок по кредитам установлена в размере от 18 до 22% годовых и находится в прямой зависимости от суммы кредита и рискованности проекта. В качестве дополнительных услуг, предоставляемых АО "БТА Ипотека", выступает страхование недвижимости и жизни заемщика, представляющей компанию по страхованию жизни "Династия" и компанию по страхованию недвижимости "KBS Garant", а также полное переоформление права собственности на объект в Центре по недвижимости г.Алматы.

4.4 Ипотечные брокеры

Для удобства клиентов, компания развивает сеть ипотечных брокеров - то есть независимых юридических лиц, сотрудничающих с компанией и проводящих сбор документов, квалификацию заемщиков, желающих получить ипотечный кредит, и защищая интересы клиенты на Кредитном Комитете.

Причиной создания такой сети является тот факт, что неподготовленному среднестатистическому человеку, порой бывает трудно разобраться во всех тонкостях получения кредита. Ведь каждый кредит характеризуется целым набором параметров и дополнительных условий: сумма основного долга, процентная ставка, срок кредита, способ начисления процентного вознаграждения и погашения основной суммы долга, запрет на досрочное погашение, сумма предоставляемого обеспечения, страхование рисков, гарантии и поручительства и т.п. В результате, потенциальный заемщик может выбрать условия, которые не всегда являются наиболее выгодными именно для него, как следствие, неверный выбор может обойтись ему в "кругленькую" сумму. Чем же ему может помочь ипотечный брокер? Начнем с того, что ипотечный брокер, как правило, не зависит от кредитных учреждений и зарабатывает деньги путем консультирования клиентов-заемщиков. Ипотечный брокер всегда на стороне клиента, поскольку ему платит клиент и от того, насколько успешно ипотечный брокер представит интересы клиента в кредитном учреждении, зависит его заработок. Он может сотрудничать с одной или сразу с несколькими кредитными организациями, знает все тонкости и может предложить клиенту наиболее оптимальный вариант займа на приобретение жилья.

Например, вы имеете жилье и хотите его продать после приобретения нового жилья. В такой ситуации для вас критичным параметром является возможность досрочного погашения без уплаты пенни и штрафов за досрочное погашение, а не величина процентной ставки по кредиту. Если провести соответствующие расчеты, то для вас может быть выгодным получить кредит под более высокую процентную ставку, но иметь возможность погасить его досрочно. Ведь после продажи старого жилья у вас появится сумма, которая может пойти на досрочное погашение и соответственно вам не придется платить проценты кредитному учреждению весь срок кредита.

Для создания сети ипотечных брокеров компания проводит специальные курсы обучения ипотечных брокеров и после прохождения тестирования, выдает им сертификаты, удостоверяющие право владельцев сертификатов проводить консультации, формировать кредитные досье клиентов-заемщиков и выносить их непосредственно на рассмотрение кредитного комитета компании. Обращение клиента к сертифицированным компанией ипотечным брокерам равнозначно обращению в саму компанию.

На данный момент такие сертификаты получили:

· Компания "KBS Remсo"

· ТОО "АЛАДИН"

· Агентство недвижимости "АБСОЛЮТ"

· ТОО "ЖОМАРТ и сыновья"

· ТОО "ГАРАНТ РИЭЛТИ"

· ТОО "НИГОРА"

· ТОО "ФЕЕРДИЛЬ"

· Компания "ЦКН Ипотека"

· ТОО "ЭСКОРТ РИЭЛТИ"

4.5 Ипотечные кредиты

На сегодняшний день ОАО "БТА Ипотека" предлагает самые гибкие условия кредитования. В арсенале компании несколько различных пакетов условий, позволяющих взять кредит любому лицу, имеющему достаточный первоначальный взнос и уровень дохода.

Все наши пакеты доступны в разных регионах Казахстана, в зависимости от региона приобретения могут иметь различные условия.

Глава 5. АО "Астана-финанс" на рынке ипотечного кредитования Казахстана: опыт, проблемы, перспективы

5.1 Участие компании в «Программе ипотечного кредитования жилищного строительства в г.Астане »

АО "Астана-финанс" с конца 1999 года начала предоставлять ипотечные кредиты на приобретение жилья на первичном рынке в рамках реализации "Программы ипотечного кредитования жилищного строительства в г.Астане", неоднократно выиграв конкурсы среди финансовых институтов по определению финансового агента. Следует отметить, что Компания одна из первых в Республике Казахстан начала предоставлять ипотечные кредиты на приобретение недвижимости на первичном рынке.

Роль Компании в реализации данной Программы заключается в организации схемы по финансированию, строительству и реализации жилья с использованием механизма ипотечного кредитования. Следует отметить, что данная Программа является уникальной в Республике Казахстан, условия ипотечного кредитования до сих пор остаются привлекательными. В частности, процентная ставка составляет 9,95 % годовых и выше (ставка снижена по инициативе Компании, первоначально она составляла 10 % годовых с привязкой к инфляции), срок кредитования до 10 лет. Помимо вышеперечисленных условий, Компания за счет собственных ресурсов неоднократно проводила акции по предоставлению ипотечных кредитов с возможностью снижения процентной ставки до 6 % годовых, увеличению срока кредитования до 20 лет.

В результате реализации Программы на данный момент:

? выдано более 500 ипотечных займов на сумму 2,4 млрд. тенге;

? введено в эксплуатацию жилья общей площадью 160 тыс. кв.м., ведется строительство жилья общей площадью 260 тыс. кв.м.

Кроме того, при объеме финансирования жилищного строительства 10,7 млрд. тенге, из которых 5,1 млрд. тенге являются бюджетными, налоговые поступления в бюджет по самым грубым расчетам составляют не менее 1,5 млрд. тенге.

Начиная с 2001 года, Компания одна из первых среди финансовых институтов Казахстана начала совместную с ЗАО "Казахстанская ипотечная компания" Программу по предоставлению ипотечных кредитов. Для реализации данной Программы Компания в августе 2001 году получила лицензию Национального Банка Республики Казахстан на осуществление доверительных (трастовых) операций в интересах и по поручению поручителя - ЗАО "КИК". С этого момента Компания вышла на рынок ипотечных кредитов, предоставленных на приобретение жилья на вторичном рынке. Компания остается одним из активных участников данной программы, выдав ипотечных кредитов на условиях ЗАО "КИК" на общую сумму около 600 млн. тенге, реализовав ЗАО "КИК" ипотечных кредитов на общую сумму более 270 млн. тенге. Развитие ипотечного кредитования и фондового рынка Казахстана создало благоприятную почву для привлечения финансовых ресурсов путем выпуска корпоративных облигаций, обеспеченных пулом ипотечных свидетельств. В конце 2003 года, Компания одна из первых финансовых институтов Казахстана осуществила эмиссию корпоративных облигаций, обеспеченных ипотечными свидетельствами на сумму 1 млрд. тенге.

5.2 Основные условия ипотечного кредитования

Ипотечное кредитование приобретения жилья, построенного в рамках Программы развития ипотечного кредитования и жилищного строительства в г. Астана:

· при условии первоначального взноса от 30% стоимости жилья, срок 10 лет, фиксированная ставка вознаграждения 9,95% годовых, валюта займа - тенге;

· при условии первоначального взноса от 20% стоимости жилья, срок 10 лет, фиксированная ставка вознаграждения 10,00% годовых, валюта займа - тенге;

· Требования: - страхование недвижимого имущества предоставляемого в качастве залогового обеспечения.

Ипотечное кредитование приобретения прочего жилья, осуществляемого совместно с ЗАО "Казахстанская Ипотечная Компания":

· Срок от 3-х до 15 лет

· Первоначальный взнос не менее 15% от стоимости жилья

Cтавка вознаграждения 13,6% годовых пересматривается 2 раза в год на величину изменения индекса инфляции по данным Агентства Республики Казахстан по статистике либо Нацбанка Республики Казахстан, валюта займа - тенге.

Требования:

· страхование недвижимого имущества предоставляемого в качестве залогового обеспечения;

· страхование от несчастных случаев;

· при оплате первоначального взноса от 15 до 30% от стоимости квартиры необходимо страхование гражданско-правовой ответственности.

Возможно предоставление 100% займа для приобретения жилья при предоставлении дополнительного залогового обеспечения.

В случае отсутствия или недостаточности средств клиента для оплаты первоначального взноса предлагается оформление займа для указанной цели под дополнительный залог.

5.3 Порядок оформления ипотечного займа для приобретения жилья в рамках городской программы ипотечного кредитования жилищного строительства

1. Консультации и собеседование в АО "Астана-финанс" (предварительная оценка кредитоспособности Заемщика и выбор квартиры)

2. Решение Заемщика о получении ипотечного займа

3. Заключение предварительного договора по приобретаемой квартире между Покупателем (Заемщиком) и Продавцом (ОАО "Астана-Недвижимость")

4. Оплата первоначального взноса в размере не менее 30% от стоимости приобретаемого жилья

5. Сбор и предоставление в отдел ипотечного кредитования АО "Астана-финанс" документов, согласно Перечня документов для оформления и выдачи ипотечного займа

6. Решение Кредитного комитета АО "Астана-финанс" о выдаче ипотечного займа

7. Заключение Договора купли-продажи с Продавцом жилья (ОАО "Астана-Недвижимость")

8. Заключение Договора займа

9. Регистрация Договора купли-продажи в Центре регистрации недвижимости по г.Астана - оформление права собственности на Покупателя

10. Заключение Договора об ипотеке недвижимого имущества и подписание Ипотечного свидетельства с последующей регистрацией вышеуказанных документов в Центре регистрации недвижимости по г.Астана

11. Перечисление ипотечного займа на счет Продавца (ОАО "Астана-Недвижимость")

12. Ежемесячные выплаты Заемщиком по погашению основного долга и начисленных процентов в соответствии с условиями Договора займа

13. Полное погашение долга и оформление прекращения обязательств по Договору займа и Договору ипотеки недвижимого имущества

Перечень необходимых документов для получения ипотечного займа на приобретение жилья на первичном рынке.

1. Документы, обязательные к представлению:

2. Удостоверение личности заемщика (нотариально заверенная копия).

3. Подтверждение РНН (нотариально заверенная копия).

4. Свидетельство о заключении брака (нотариально заверенная копия) или нотариально удостоверенное заявление заемщика о том, что на момент подачи заявления в браке не состоит, детей не имеет.

5. Удостоверения личности всех совершеннолетних членов семьи, проживающих совместно с Заемщиком и свидетельства о рождении всех несовершеннолетних членов семьи (копия).

6. Справка с места работы о заработной плате и другие документы, подтверждающие доходы заемщика, заверенные по месту их получения.

7. Нотариально заверенное согласие супруга на залог имущества и на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке либо брачный контракт.

8. Физическое лицо, выступающее созаемщиком (гарантом), предоставляет те же документы, что и заемщик.

9. Если гарантом выступает юридическое лицо, необходимо дополнительно предоставить:

10. Решение уполномоченного органа гаранта о выдаче гарантии в обеспечение обязательств заемщика.

11. Нотариально заверенные копии учредительных документов

12. Финансовая отчетность гаранта на последнюю отчетную дату, предшествующую выдаче займа (копия декларации о совокупном годовом доходе с приложениями).

Для подтверждения платежеспособности могут быть дополнительно представлены:

1. Копия трудовой книжки, заверенная кадровой службой по месту работы

2. Копия документа об образовании

3. Копия свидетельства о регистрации индивидуального предпринимателя

4. Копии документов, подтверждающих наличие дорогостоящего имущества (жилье, автотранспорт и др.)

5. Сведения об иных займах и их погашении

Перечень необходимых документов для получения ипотечного займа на приобретение жилья на вторичном рынке.

Документы, обязательные к представлению:

1. Удостоверение личности заемщика (нотариально заверенная копия).

2. Подтверждение РНН (нотариально заверенная копия).

3. Свидетельство о заключении брака (нотариально заверенная копия) или нотариально удостоверенное заявление заемщика о том, что на момент подачи заявления в браке не состоит, детей не имеет.

4. Удостоверения личности всех совершеннолетних членов семьи, проживающих совместно с Заемщиком и свидетельства о рождении всех несовершеннолетних членов семьи (копия).

5. Справка с места работы о заработной плате и другие документы, подтверждающие доходы заемщика, заверенные по месту их получения.

6. Нотариально заверенное согласие супруга на залог имущества и на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке либо брачный контракт.

7. Справка о составе семьи (форма №3)

8. Копия трудового контракта

9. Разрешение органов опеки и попечительства от имени несовершеннолетних членов семьи на залог жилья или нотариально удостоверенное согласие родственников об обеспечении несовершеннолетних детей заемщика своей жилой площадью в случае выселения заемщика вследствие неисполнения им обязательств по Договору займа.

10. Акт оценки квартиры

11. Документы, подтверждающих право собственности продавца на продаваемое жилье (договор купли-продажи, план, свидетельство о регистрации прав на недвижимое имущество (при наличии), информационная справка №2 (об отсутствии обремения, из Центра по недвижимости), госакт на право собственности на земельный участок с кадастровым номером (если приобретается дом))

12. Документы, подтверждающие оплату коммунальных платежей и налога на имущество

13. Физическое лицо, выступающее созаемщиком (гарантом), предоставляет те же документы, что и заемщик.

Если гарантом выступает юридическое лицо необходимо дополнительно представить:

1. Решение уполномоченного органа гаранта о выдаче гарантии в обеспечение обязательств заемщика.

2. Нотариально заверенные копии учредительных документов

3. Финансовая отчетность гаранта на последнюю отчетную дату, предшествующую выдаче займа (копия декларации о совокупном годовом доходе с приложениями).

Для подтверждения платежеспособности могут быть дополнительно представлены:

1. Копия трудовой книжки, заверенная кадровой службой по месту работы

2. Копия документа об образовании

3. Копия свидетельства о регистрации индивидуального предпринимателя

4. Копии документов, подтверждающих наличие дорогостоящего имущества (жилье, автотранспорт и др.)

5. Сведения об иных займах и их погашении

5.4 База объектов

Представленные здесь здания возведены дочерним предприятием ОАО "Астана-финанс" - ОАО "Астана-Недвижимость". Квартиры в этих зданиях реализуются по программе ипотечного кредитования ОАО "Астана-финанс".

· VIP-городок

· Комплекс "Северная корона"

· Комплекс домов в м-н "Чубары"

· Комплекс элитных жилых домов"Астана-Сити"

· Элитный дом "Империя"

· Жилой комплекс "Алтын Орда"

· Жилой комплекс "Отырар"

· Общественно-жилой комплекс "Сити-Палас"

См. Приложение 4.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Проанализировав становление и развитие ипотечных отношений в Республике Казахстан, можно сделать следующие выводы:

1.Как показывает международная практика, развитие ипотечного кредитования приносит значительные выгоды государству. Прежде всего, оно способствует решению жилищной проблемы, что немаловажно с точки зрения социальной политики. При этом стимулируется собственная инициатива граждан. Кроме того, для кредитования привлекаются внутренние инвестиции - сбережения населения, деньги институциональных инвесторов. В результате происходит косвенное финансирование реального сектора экономики, а именно строительной и смежных с ней отраслей. Как следствие практически без вмешательства государства решаются проблемы замены и восстановления ветхого жилого фонда, развития инфраструктуры. Все это способствует росту налогооблагаемой базы и увеличению поступлений в бюджет в виде налогов и сборов. Мировой опыт свидетельствует о том, что развитие ипотечного кредитования является существенным фактором развития экономики страны в целом.

2.Основные предпосылки для развития ипотечного кредитования в Казахстане - это наличие потенциально высокого спроса на жилье, миграционные процессы, стабилизация экономики, изменение структуры банковских операций.

3.Ипотечное кредитование в Казахстане существует всего около 4-х лет. К сожалению, пока еще не все население привыкло к мысли о том, что можно приобретать дорогостоящие товары в кредит, людей отпугивает сама мысль о долгосрочной задолженности. Все еще устойчива привычка накапливать необходимые средства. Отсюда - во многом «ментальная» проблема значительного ущемления собственных потребностей. Хотя во всем цивилизованном мире приобретение желаемых благ за счет будущих доходов - нормальное явление. Тем не менее, ипотечное кредитование перестает быть всего лишь непонятным иностранным словом. Сегодня это реальная возможность приобретения недвижимости для многих работающих казахстанцев, имеющих стабильный доход. Особенно учитывая тот факт, что в последнее время во всех ипотечных компаниях обязательный первоначальный взнос снижен с 30% до 10% - 15 % от стоимости жилья, срок кредитования увеличен с 3 до 20 лет, а процентная ставка уменьшилась с 24 % (2001 г.) до 12% (2004г.). К тому же, если в начале зарождения ипотечного движения заемщик не мог получить купленную квартиру в собственность до момента полного расчета с банком, то сегодня он является собственником приобретенной в кредит недвижимости. Банки, ипотечные компании начали активно кредитовать не только покупку жилой, но и коммерческой недвижимости, а также появилась возможность получить кредит на их реконструкцию или ремонт.

4.Инициатором внедрения системы ипотечного кредитования в Казахстане выступил Нацбанк, избравший в качестве прототипа малазийскую модель. В ее основе лежит западное ноу-хау -- двухуровневая структура рынка, благодаря которой банки аккумулируют на рынке ценных бумаг «долгие» целевые деньги, предназначенные для ипотеки, и имеют возможность давать столь же «долгие» и «мягкие» (под невысокий процент) жилищные кредиты. Первичный уровень здесь -- сами кредиты, а вторичный -- специальные ипотечные ценные бумаги (облигации, закладные), с помощью которых происходит подпитка банков-кредиторов.

5.С расширением ипотечных предложений появилась насущная потребность в создании финансового института, обеспечивающего решение вопросов ликвидности банков при долгосрочном ипотечном кредитовании, использования внутреннего инвестиционного потенциала. Решением этих задач занимается Казахстанская ипотечная компания. В ситуации, когда государство не может напрямую финансировать программу, главным фактором развития ипотеки становится доступность других источников. В рыночной экономике это - средства институциональных инвесторов, привлекаемые на фондовом рынке. Казахстанская ипотечная компания планирует изыскать необходимые средства путем выпуска ипотечных ценных бумаг, которые будут обеспечены залогом прав требования по ипотечным кредитам. Это традиционный инструмент для многих стран мира, и он пользуется большим спросом среди иностранных инвесторов, поскольку является очень удачным симбиозом надежности, доходности и ликвидности.

6.Рынок кредитования элитного жилья ограничен, ведь немногие могут себе позволить приобрести подобное жилье. Кроме того, данный вид кредитования содержит высокую степень риска: размер обязательств заемщиков велик. Еще один фактор риска - высокая степень вероятности резкого снижения стоимости жилья вследствие ограниченности спроса. Очевидно, в ближайшее время наибольшие перспективы роста будут иметь операции по кредитованию приобретения жилья среднего качества на вторичном рынке. В дальнейшем ситуация должна выровняться

7.В Казахстане должна функционировать система ипотечного кредитования, направленная прежде всего на удовлетворение потребностей простых людей. Следует создать предпосылки для увеличения объемов кредитования на приемлемых условиях, а именно: кредитовать в тенге без фиксации валютного эквивалента, при невысоких ставках вознаграждения и на длительный срок.

8.Как и предполагалось еще на стадии создания концепции системы ипотечного жилищного кредитования, этот рынок становится в республике одним из наиболее динамично развивающихся. По прогнозам Казахстанской Ипотечной Компании, объем выданных населению ипотечных кредитов на конец 2004-го года возрастет до -- до 5,4 млрд., 2005-го - до 8,6 млрд. тенге. Сегодня у рядового гражданина уже не возникает вопросов о сути ипотечного жилищного кредитования, его больше интересуют конкретные условия. Другими словами, население становится и более информированным, и более грамотным в финансовой области.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1.Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. - СПб.: Питер, 2000.

2.Голицин Ю. Вечный квартирный вопрос. - Эксперт.- 2000 г. - № 12

3.Головин Ю.В. Банки и банковские услуги в России. - М.: Финансы и статистика, 1999.

4.Головин Ю.В. Ипотечное кредитование жилищного строительства: учеб. Пособие, С.-Петерб. Гос. ун-т экономики и финансов. - СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 1999

5.Грачев И. «Стройсберкассам -- быть!» - Банковское дело в Москве. - 2002 г. - № 11

6.Грибанова Светлана. “Что нам стоит дом построить” - НП №25 (213), C:\Documents and Settings\Downloaded files\Ипотека\issled8.html21 июня 2002

7.Грибанова Светлана. “Жизнь в кредит” - НП №24 (212)C:\Documents and Settings\Downloaded files\Ипотека\issled8.html, 14 июня 2002 г.

8.Дестресс М. Ипотека и ипотечное кредитование - Деньги и кредит. - 1995. - № 8. -- С.49

9.Журкина Н.Г. Современная ипотека: состояние, проблемы, решения. - Финансы.-2002. -№6

10.Иванов В.В.Все об ипотеке. - М.: МТ-Пресс, 2000

11.Иванов В.В. Ипотечное кредитование. - М.: Информ.-внедр. Центр «Маркетинг», 2001

12.Ивасенко А.Г. Ипотечное кредитование: Сущность, проблемы и перспективы развития: Учебное пособие. -Новосибирск: НГАЭиУ, 1996.

13.Иконников Алексей. “Нужна ли нам ипотека?” - Континент №12(74) 12, 25 июня 2002 г.

14.“Ипотека становится доступной” - Эксперт-Казахстан № 8 (10), 26 апреля 2004 г.

15.Калянина Л. Ипотека в ожидании третьего пути. - Эксперт. - 1999 г. -№ 16

16.Красиков А.Жилье в кредит. - Твой новый дом. - 2002.- № 10

17.Кусаинов Сагындык. "Правда и мифы ипотеки, или Особенности развития казахстанского ипотечного кредитования” - Газета.кз , 24.10.2003 г.

18.Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования, Под ред. Н.Б. Косаревой. - М.: «Институт экономики города», 2002

19.Марченко Григорий. “Казахстан на пороге запуска ипотечного рынка” - Банковское дело в Москве”, N7(79), 2001 г.

20.Марченко Григорий. “Казахстанская ипотека: год спустя” - Банковское дело в Москве", август 2002 г.

21.“Нестабильность мешает развитию ипотечного кредитования”. Автор: “КОМКОН-2 Евразия” - Интернет-газета "Навигатор", 14 августа 2002 г.

22.Полищук Оксана. “Ипотечное кредитование.10 лет с правом проживания”- Бизнес, №48 (515), 25 ноября 2002 г.

23.Попов А.Ю. Ипотечное кредитование в Москве: механизмы, проблемы, состояние - Банковское дело. - 1999. - № 12

24.Постановление Правительства Республики Казахстан от 21 августа 2000 года N 1290 “О Концепции долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования”

25.Резник Игорь. “Под крышей дома своего. Арифметические подсчеты” - "Деловая неделя"№ 15 (593), 16 апреля 2004 г.

26.Рубченко М. Наша задача - создать ликвидный рынок ипотечных бумаг. - Эксперт. - 2002 г. -№ 37

27.Рябченко Л.И. Ипотечное кредитование: Проблемы и перспективы развития - Деньги и кредит.- 1997. -№3.- С. 54.

28.Сергеев Д.А. Влияние системы ипотечного кредитования на преодоление кризисных явлений в экономике - Финансовые проблемы РФ и пути их решения: теория и практика. Материалы Международной научно-практической конференции. - СПб.: Нестор, 2000. -С.188.

29.Ужегов А. Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. - СПб.: Питер, 2001.

30.Урчукова Ж.М. Особенности организации ипотечного кредитования в современных условиях - Финансист. -2002. -№1

31.Цылигина Г.А. Ипотека: жилье в кредит. - М.: Экономика, 2001

32.Шантаров Борис. “Расширяются и становятся более доступными возможности ипотечного кредитования” - Строительная Газета, 19.09.2003, с.

33.Шевченко Виктория. “Движение недвижимости” - ЭкспрессК № 106 (15019), 11 июня 2002 г.

34.www.af.kz

35.www.centercredit.kz

36.www.cna.com.ua

37.www.gazeta.kz

38.www.ipoteca.cosa.ru

39.www.ipoteca.kz

40.www.wfin.kz

41.www.for-student.ucoz.kz