Земельный налог

финансирование мониторинга земель, мероприятий по охране земель, повышению их плодородия;

финансовая поддержка освоения новых земель;

компенсация собственных затрат землепользователя на эти цели и погашение ссуд, выданных под указанные мероприятия, и процентов за их использование; инженерное и социальное обустройство территории.

Важной юридической гарантией целевого характера поступлений от земельного налога является запрет на изъятие остатков средств, не использованных в течение года. Оставшиеся средства используются по целевому назначению в следующем финансовом году.

Перераспределение средств от земельного налога происходит в порядке, установленном ст. 19 Закона РФ «О плате за землю». Доля средств, направляемых в федеральный бюджет, определена в процентном соотношении и приведена в приложении 1 к Закону РФ «О плате за землю». Содержащиеся в этом приложении показатели могут быть изменены с соблюдением двух обязательных требований:

1) по представлению Правительства РФ, содержащему соответствующее обоснование (например, в связи с потребностью в дополнительных средствах на централизованно выполняемые мероприятия);

2) законодательное оформление (изменения показателей приложения 1 к Закону утверждаются одновременно с утверждением федерального бюджета на предстоящий год).

Доля средств от земельного налога, перечисляемых на специальный бюджетный счет субъекта Федерации, устанавливается решением органа законодательной (представительной) власти. При определении конкретного показателя законодательный орган субъекта Федерации обязан руководствоваться, как минимум, двумя обстоятельствами:

1) размером отчислений в федеральный бюджет;

2) максимальным уровнем допустимых перечислений субъекту Федерации -- 10% от суммы средств земельного налога административного района.

Описанный порядок предусмотрен в отношении налога за сельскохозяйственные угодья. Что же касается доли средств от налога за земли городов и поселков, идущих на финансирование централизованно выполняемых мероприятий, то она ежегодно фиксируется в ходе утверждения федерального бюджета.

В соответствии с Бюджетной классификацией Российской Федерации (Приказ Минфина Российской Федерации от 29 декабря 1994 г. № 177 «Нормативные акты по финансам, налогам, страхованию и бухгалтерскому учету», 1997, № 10) в доходы соответствующих бюджетов зачисляются:

по коду 10509 -- земельный налог на земли сельскохозяйственного назначения;

по коду 10510 -- земельный налог на земли несельскохозяйственного назначения;

по коду 10511 -- арендная плата за земли сельскохозяйственного назначения;

по коду 10512 -- арендная плата за земли несельскохозяйственного назначения.

На первый взгляд, земельный налог - простой налог. Имея на руках правоустанавливающий документ, к которым, в частности, относятся:

*свидетельство о праве собственности (пользования) на земельный участок;

*свидетельство о праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования земельным участком,

с указанием в нем площади земельного участка, умножив эту площадь на утвержденную ставку, полученный результат занести в расчет, и уплатить равными долями по сроку. Но, как говорится в пословице, «гладко на бумаге, да забыли про овраги, а по ним ходить». И эти самые «овраги» имеют прямое отношение к земельному налогу. Иногда причиной неуплаты налога является ошибка, недостаточное знание законодательства, но, как правило, органы налоговой полиции сталкиваются в своей деятельности с фактами умышленного уклонения от уплаты этого налога.

На примере проверки правильности исчисления и уплаты земельного налога Дочерним Открытым Акционерным Обществом (ДОАО) «Н» можно проиллюстрировать некоторые злободневные проблемы, связанные с этим налогом.

Так, предприятие оспаривало выводы налоговой полиции (не только представив возражения по акту проверки, но и в арбитражном суде первой и апелляционной инстанции, а также в кассационном порядке), а именно:

1.действительность свидетельств о праве собственности на землю;

2.правомерность применения повышающего коэффициента 2 к дифференцированным ставкам налога на территории г. Екатеринбурга в 1997 году;

3.срок пересмотра неправильно произведенного налогообложения.

1.Действительность свидетельств о праве собственности на землю.

Специалисты налоговой полиции установили, что проверяемое предприятие, имея в собственности земельные участки, налог по ним не уплачивает. Процедура оформления землеотводного (правоустанавливающего) документа регламентируется нормативными актами Российской Федерации. Так, в соответствии с Указом Президента РФ от 27.10.93 № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» каждому собственнику земельного участка выдается свидетельство на право собственности на землю, которое служит основанием при совершении сделок купли-продажи, залога, аренды, а также при осуществлении иных действий по владению, пользованию и распоряжению земельным участком в соответствии с действующим законодательством. Свидетельство имеет установленную форму. При первичном предоставлении земельного участка свидетельство выдается соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству по решению местной администрации. При купле-продаже земельных участков и в других случаях перехода права собственности на землю свидетельство выдается указанным комитетом на основании договора купли-продажи (купчей) или иных документов, подтверждающих переход права собственности на землю. Государственные акты и свидетельства о предоставлении земельных участков в собственность, выданные до вступления в действие настоящего Указа, являются документами постоянного пользования, удостоверяющими право собственности, и имеют равную законную силу со свидетельством, предусмотренным настоящим Указом. В настоящее время порядок оформления и выдачи свидетельств на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования регулируется следующими документами:

1.Инструкцией о порядке выдачи (замены) государственных актов на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования землей .

2.Порядком оформления и выдачи свидетельств на право собственности на землю.

Свидетельства на право собственности на землю выдаются на основании постановления Главы местной администрации Председателем комитета по земельным ресурсам и землеустройству или Главой сельской (поселковой) администрации. Свидетельства выдаются гражданам, руководителям хозяйствующих субъектов, уполномоченным представителям. Лицо, получившее документ, расписывается в регистрационной (поземельной) книге. Регистрация свидетельств ведется комитетом или администрацией. Свидетельства подписываются председателем комитета или главой администрации и скрепляются гербовой печатью.

Проверяющие располагали постановлениями Главы администрации поселкового совета, на основании которых выдавались свидетельства о праве собственности. На обратной стороне свидетельств имелись чертежи границ земель, проставлена гербовая печать комитета по земельной реформе и земельным ресурсам и подпись председателя комитета. Однако, имея на руках документы, являющиеся основанием для исчисления и уплаты земельного налога, предприятие налог не уплачивало на том основании, что свидетельства имеют качественные недостатки - они без номера, без даты выдачи (что, по их мнению, не позволяет определить момент наступления обязательства по уплате платежей за землю) и регистрационного номера комитета по земельным ресурсам. В своих возражениях и исковом заявлении предприятие указывало: «Недостатки этого документа говорят о несоблюдении установленной Постановлением Правительства от 19.03.92 формы свидетельства о праве собственности на землю. Иными словами, указанный документ свидетельствует лишь о нереализованных намерениях по выделению земельного участка в пользование и не порождает никаких юридических последствий, так как в итоге земельный участок в пользование предприятию предоставлен не был». Другим аргументом предприятия в пользу недействительности имеющихся постановлений и свидетельств был тот, что в ответе поселковой администрации на запрос налоговой полиции о предоставлении имеющихся архивных материалов содержалась информация об отсутствии в архиве надлежащим образом оформленных свидетельств и постановлений. Однако сотрудниками налоговой полиции была изъята книга регистрации постановлений Главы администрации поселкового совета, содержащая сведения о регистрации оспариваемых постановлений о выделении земель. Ни одна судебная инстанция не поддержала предприятие. Ссылка налогоплательщика на недействительность этих свидетельств ввиду отсутствия в них указанных реквизитов не принята во внимание во внимание, поскольку в соответствии с п. 3 Указа Президента РФ от 27.10.93 № 1767, недействительными являются документы без регистрации в комитете по земельным ресурсам и землеустройству, выданные после вступления в силу названного Указа. В соответствии с п. 2 Постановления Правительства РФ от 19.03.92 № 177 «Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю» бланки свидетельства о праве на землю могут временно (до момента выдачи государственного акта установленного образца) использоваться для оформления права пожизненного наследуемого владения и бессрочного (постоянного) пользования землей. Не соответствовало истинному положению дел и утверждение ДОАО «Н», что «земельные участки за «Н» по документам не числятся, земельный отвод не зарегистрирован». По меньшей мере, лукавило предприятие и когда говорило лишь о «нереализованных намерениях». На спорных территориях расположены строения, принадлежащие предприятию - автозаправочная станция, пилорама, магазин-столовая, которые числились на балансе предприятия в составе основных средств. Как установили специалисты налоговой полиции, для получения лицензии на функционирование автозаправочной станции в лицензирующий орган (Свердловскую государственную нефтеинспекцию) и в согласовательную инстанцию (Екатеринбургский межрайонный комитет по охране природы) в составе пакета регламентируемых документов представлялись оспариваемые свидетельства в качестве документа, удостоверяющего право собственности на земельный участок. Таким образом, если речь идет о получении лицензии, - земельные участки находятся в собственности. Если речь идет об уплате налогов в бюджет, - то нереализованные намерения по передаче участка в собственность. С целью ввести проверяющих в заблуждение директор ДОАО «Н» представил письмо другого юридического лица, - собственника земель, прилегающих к спорным - в котором последний предлагал ДОАО «Н» заключить договор аренды на том основании, что строения ДОАО «Н» расположены на принадлежащих ему землях. Сотрудники полиции провели целое расследование по факту принадлежности земель и установили, что ранее, до 1990 года, земли действительно входили в состав указанного юридического лица, но затем были переданы в административное подчинение поселкового совета. Тот, в свою очередь, передал их в собственность предприятия «Н». В подтверждение был получен весь имеющийся картографический материал - карты института «УралНИИГипрозем». И последний аргумент вы споре с налоговой полицией предприятием был выдвинут в процессе заседания арбитражного суда первой инстанции - свидетельство о праве собственности на землю было выдано предприятия «Н», а не дочернему ОАО «Н», то есть другому юридическому лицу, и следовательно, у ДОАО «Н» отсутствует объект обложения земельным налогом. И этот аргумент был признан судом несостоятельным - согласно устава ДОАО «Н» создано в процессе приватизации государственного предприятия, является правопреемником в отношении всех имущественных и иных прав и обязательств. Правопреемственность подтверждается также картой постановки на налоговый учет, тем же расчетным счетом, юридическим и фактическим адресом. Довод ДОАО «Н» в этой части судом был отклонен.

2. Правомерность применения повышающего коэффициента 2 к средним ставкам земельного налога на территории г. Екатеринбурга в 1997 году.

Согласно ст. 8 Закона РФ «О плате за землю» налог на городские земли устанавливается на основе средних ставок, утверждаемых на федеральном уровне. Решением Екатеринбургской городской Думы от 02.02.95 № 12/4 были утверждены дифференцированные ставки земельного налога по 34 экономико-планировочным зонам г. Екатеринбурга. Средняя ставка была установлена органами местного самоуправления г. Екатеринбурга в соответствии с Законом РФ от 11.10.91 № 1738-1 «О плате за землю» и в результате ее индексации в соответствии с федеральными и областными законами в 1996 году составляла 897 руб/кв.м (115 руб/кв.м х 2,6 х 2 х 1,5), где 115 руб/кв.м - средняя ставка земельного налога для городов Уральского региона с численностью выше 1 млн. человек ; 2,6 - коэффициент увеличения средней ставки налога за счет статуса города; 2 - коэффициент, введенный в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 07.06.95 № 562 «Об индексации ставок земельного налога в 1995 году»; 1,5 - коэффициент, введенный в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 03.04.96 № 378 «Об индексации ставок земельного налога в 1996 году».

В течение 1996 года Институтом экономики УрО РАН была проведена работа по зонированию городской территории по градостроительной ценности и произведен расчет ставок земельного налога. Решением Екатеринбургской городской Думы от 26.09.96 № 5/1 в границах г. Екатеринбурга было утверждено 69 оценочных зон (взамен действовавших ранее 34), сгруппированных в четырех экономико-планировочных зонах города и дифференцированные ставки земельного налога по 69 оценочным зонам в пределах средней ставки налога, действовавшей в 1996 году. При этом, как было указано в п. 3 Решения, оно «вступает в законную силу с 01.01.97».

Законом РФ от 26.02.97 № 29-ФЗ «О федеральном бюджете на 1997 год (статья 13) было установлено, что ставки земельного налога, действовавшие в 1996 году, применяются в 1997 году для всех категорий земель с коэффициентом 2, и, следовательно, средняя ставка земельного налога на 1997 год должна составлять 1794 руб/кв.м. Налоговые инспекции в 1997 году принимали отчеты предприятий, исчисляя земельный налог по новым дифференцированным ставкам с применением повышающего коэффициента 2. При расчете причитающихся к оплате сумм земельного налога с сокрытого объекта налогообложения проверяющие применили повышающий коэффициент к ставкам, указанным в Решении. ДОАО «Н» в своих возражениях в исковом заявлении указывали, что проверяющими неправильно применена ставка земельного налога в 1997 году. Для исчисления налога по объектам ДОАО «Н» с учетом их расположения специалистами налоговой полиции была применена дифференцированная ставка для 56 оценочной зоны (1037 руб/кв.м х 2); ДОАО «Н» настаивала, что данная ставка не подлежит применению как недействовавшая. Кроме того, по мнению предприятия, при установлении дифференцированных ставок на 1997 год, предусмотрено их увеличение. Таким образом, в течение 1997 года за объекты землевладения и пользования предприятием был излишне исчислен земельный налог, поскольку им также применялся повышающий коэффициент 2, то есть имела место переплата налога. Арбитражный суд первой инстанции согласился с доводами налогоплательщика, признав, что налоговой полицией излишне доначислен налог по ставке 1037 руб/кв.м х 2. Не согласившись с подобными выводами, налоговая полиция обратилась с апелляционной жалобой. Вывод суда первой инстанции о наличии у истца переплаты земельного налога за 1997 год в связи с ошибочным применением последним коэффициента был признан апелляционной инстанцией неверным. При дифференциации ставок были использованы средние размеры земельного налога, установленные федеральным законом, скорректированные на 1996 год. В апелляционную инстанцию налоговая полиция представила выдержки из отчета Института экономики УрО РАН, Уральской государственной Архитектурно-художественной академией и Главным управлением архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений о научно-исследовательской работе «Разработка дифференцированных ставок земельного налога и арендной платы по экономико-планировочным и оценочным зонам г. Екатеринбурга», доказывая свою правоту на примере как была образована ставка 1037 руб/кв.м: 897 руб/кв.м х к, где к = 1,156; 897 - среднегородская ставка на 1996 год; коэффициент, равный 1,156, применяется для оценочной зоны 56 и образуется из пяти составляющих: от к до 0,032 - коэффициент наличия сферы культурно-бытового обслуживания; от к до 0,048 - коэффициент развития инженерного оборудования; от к до 0,062 - коэффициент наличия городского пассажирского транспорта; от к до 0,018 - коэффициент благоустройства и озеленения территории; к = 0,996 - коэффициент социально-экономической ценности территории. Кассационная инстанция подтвердила правильность применения коэффициента индексации 2 к дифференцированным ставкам налога, которые были утверждены Решением Екатеринбургской городской Думы от 29.09.96 № 5/1.

3.Период, за который производится пересмотр неправильно произведенного налогообложения.

Согласно части 5 - 6 ст. 17 Закона РФ «О плате за землю» и п. 34 Инструкции ГНС № 29 плательщики, своевременно не привлеченные к уплате земельного налога, уплачивают этот налог не более чем за три предшествующих года. Пересмотр неправильно произведенного налогообложения допускается также не более чем за три года. Пунктом Инструкции ГНС № 29 предусмотрено, что юридические лица уплачивают земельный налог равными долями в два срока: 15 сентября и 15 ноября. По результатам проверки 18 декабря 1997 года было вынесено предписание с предложением уплатить доначисленные суммы налога за 1994 - 1997 года. По мнению предприятия и отстаивающих его интересы в арбитражном суде представителей крупной екатеринбургской аудиторской фирмы, сроки уплаты доначисленной суммы налога за 1994 год истекли 15 ноября 1997 года и обязанность по уплате земельного налога за 1994 год на момент вынесения предписания прекратилась. Иными словами, тремя годами, предшествующими моменту привлечения предприятия к уплате налога, являются 1997, 1996 и 1995 годы. Суд первой инстанции согласился с доводами предприятия. Апелляционная и кассационная инстанции признали выводы суда первой инстанции ошибочными, поскольку 1997 год - год проверки и вынесения предписания - является текущим годом, предшествующими ему годами являются 1996, 1995 и 1994 годы, в связи с чем в этой части апелляционная жалоба налоговой полиции является обоснованной и подлежит удовлетворению.

§4. Порядок пересмотра обложения и уплаты доначисленных и уменьшенных при этом сумм налога

Порядок проверки расчетов по земельному налогу

Плательщики, своевременно не привлеченные к уплате земельного налога, уплачивают этот налог не более чем за три предшествующих года. Пересмотр неправильно произведенного налогообложения допускается также не более чем за три предшествующих года.

Начисленные ранее суммы налога могут быть снижены в связи с возникновением права на льготы и по другим причинам. В таких случаях при понижении исчисленных на текущий год сумм в связи с пересмотром обложения или возникновением у плательщика права на льготу с начала года, суммы налога, подлежащие снижению, исключаются равными долями по двум срокам уплаты. Если сумма налога по истекшему ко дню снижения налога сроку полностью уплачена, приходящаяся на этот срок сложенная сумма исключается из очередного срока уплаты. Пеня, уплаченная по этому сроку, уменьшается на ту же долю, на которую уменьшена первоначальная сумма платежа, а излишне уплаченная пеня засчитывается в погашение платежа по очередному сроку.

Если ко времени понижения первоначально исчисленных сумм оба срока уплаты истекли и налог полностью уплачен, переплата возвращается плательщику, а при наличии за плательщиком недоимки по другим налогам засчитывается в погашение этой недоимки. Земельный налог юридическим лицам и гражданам исчисляется в полных рублях.

Характеризуя субъект земельного налога, следует отметить, что субъектный состав правоотношений по уплате земельного налога включает, помимо налогоплательщика, налоговый орган, осуществляющий взимание или взыскание земельного налога, контролирующий соблюдение налогового законодательства в отношении правильности исчисления, полноты и своевременности внесения налогов в соответствующий бюджет.

Налоговое законодательство предусматривает ответственность Государственных налоговых инспекций за полный и своевременный учет всех налогоплательщиков и проведение документальных проверок по мере возникновения необходимости, но не реже одного раза в два года. Документальные проверки расчетов по земельному налогу осуществляются в соответствии с годовым планом и квартальными графиками проверок.

В первую очередь документальные проверки организуются в отношении юридических лиц, имеющих в собственности, владении или пользовании земельные участки наибольших размеров и большой удельный вес поступлений в бюджеты земельного налога, а также тех юридических лиц, которые обязаны централизованно представлять расчеты налоговым органам по каждому административному району в связи с нахождением в них предметов обложения (отделения железных дорог МПС, органы, уполномоченные управлять автомобильными дорогами субъектов Российской Федерации, производственные объединения по энергетике и электрификации Минтопэнерго и др.)

В ходе документальной проверки устанавливаются площади земельных участков, подлежащих налогообложению, правильность применения ставок налога в зависимости от целевого назначения предоставленных юридическому лицу земель и их местоположения.

Проверка называется документальной, поскольку правильность расчетов земельного налога проверяется по Государственному акту на право собственности на землю, пожизненно наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей, а также по свидетельству о праве собственности на землю или свидетельству о бессрочном (постоянном) владении землей. Перечисленные документы содержат данные о площади участков земли, предоставленной в собственность (владение, пользование), чертеж этих земель, их количественную характеристику, список земельных участков с особым режимом использования земель.

Помимо основного документа, подвергающегося контрольной проверке, в налоговой инспекции могут использоваться и иные контрольные материалы, среди которых следует упомянуть:

данные ежегодного отчета комитета по земельным ресурсам и землеустройству «О наличии земель и распределении их по категориям, угодьям, землевладениям, землепользователям и собственникам» (форма № 22);

инвентаризационные дела на жилые дома бюро технической инвентаризации;

землеотводные дела, которые ведутся управлениями архитектуры и градостроительства;

другие материалы.

Документальная проверка проводится с выходом на предприятие, в учреждение, организацию. При проверке с выходом на место, среди прочего, особое внимание уделяется правильности применения ставок земельного налога в связи с возможным наличием объектов, подлежащих налогообложению по разным ставкам.

До начала документальной проверки налоговый инспектор по каждому расчету проводит камеральную проверку. Ее цель -- выявление возможных ошибок, допущенных при составлении расчетов земельного налога. В ходе камеральной проверки выясняется, правильно ли показана площадь земельных участков по сравнению с расчетом истекшего года, верно ли применены ставки, исчислены платежи и распределены начисленные суммы по срокам уплаты. Проверяющий подтверждает, что к расчетам приложены необходимые справки, таблицы. Проверка завершается составлением акта, в котором указываются все выявленные нарушения.

Работа налоговых органов по контролю за физическими лицами постоянно активизируется плательщиками земельного налога, число которых непрерывно растет, прежде всего, за счет появления новых землевладельцев в связи с отведением им земельных участков.

Эффективность контрольной деятельности налоговых органов во многом зависит от организации слаженного взаимодействия налоговых органов с земельными комитетами по вопросам передачи информации обо всех случаях отвода и закрепления земель за новыми владельцами. Несвоевременная передача земкомами соответствующих документов приводит к неполному учету налогоплательщиков и соответственно объектов земельного налога.

§5. Ответственность плательщиков

Ответственность за правильность исчисления и своевременность уплаты налога за земельные участки, предоставленные юридическим лицам, возлагается на их руководителей.

Государственные налоговые инспекции ведут в установленном порядке учет плательщиков земельного налога, осуществляют контроль за правильностью исчисления и своевременностью его уплаты.

Просрочка уплаты налога влечет за собой начисление пени.

В соответствии с Указом Президента РФ от 08.05.96 № 685 с 20 мая 1996 г. пеня, взыскиваемая с налогоплательщика в случае задержки уплаты налога, установлена в размере 0, 3 процента неуплаченной суммы налога за каждый день просрочки платежа.

Невыполнение налогоплательщиками своей главной обязанности -- внести в установленный срок причитающуюся сумму налога в полном объеме -- влечет взыскание этой суммы (недоимки) в принудительном порядке. Этот порядок различен для юридических и физических лиц. Согласно Закону РФ «Об основах налоговой системы» (ст. 13) недоимки по налогам и другим обязательным платежам взыскиваются с физических лиц -- в судебном порядке, а с юридических -- в бесспорном.

Следует также отметить, что за нарушение Закона «О плате за землю» предусматривается ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации.

§6. Плата за землю в Москве

Развитие форм земельного налогообложения требует адекватного его законодательного регулирования субъектами Российской Федерации.

Процесс законотворчества субъектов Федерации должен отвечать ряду требований. В частности, он должен быть последовательным, концептуально обоснованным, соответствовать общим принципам развития налоговой и земельной реформы, учитывать региональные особенности формирования крестьянских хозяйств.

Содержание нормативных актов субъектов Российской Федерации о земельном налоге по большинству положений не имеет существенных отличий от соответствующих федеральных законодательных норм, которые послужили их основой.

Москва -- субъект Российской Федерации с наиболее развитой нормативной базой, регулирующей земельные отношения и земельные налоги.

Согласно Уставу города (Ведомости Московской Думы, № 4, с. 4, 1995) в Москве выделяются следующие категории земель:

-- земли общего пользования, жилой и другой городской застройки;

-- земли инженерной инфраструктуры и коммуникаций;

-- земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, энергетики, обороны и иного назначения;

-- земли сельскохозяйственного назначения и другие угодья, земли временного сельскохозяйственного использования;

-- земли с особым режимом использования, в том числе земли природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения, земли лесного фонда, земли водного фонда;

-- земли запаса и иные земельные участки.

В собственности, а также владении и пользовании города могут находиться земельные участки за пределами города Москвы, приобретенные для городских нужд или для осуществления городом функций столицы Российской Федерации.

Видами платы за землю являются:

-- земельный налог;

-- арендная плата -- долгосрочная и краткосрочная;

-- нормативная цена земли;

-- выкуп права аренды земельного участка;

-- платежи по договору субаренды земельного участка.

В соответствии с Законом города Москвы от 16 июля 1997 года № 34 «Об основах платного землепользования в городе Москве» льготы по плате за землю представляются в виде частичного или полного освобождения от земельного налога, частичного освобождения от арендной платы, отсрочки (рассрочки) внесения платы за землю на установленный срок, налогового (платежного) кредита или в иной форме, установленной законом Российской Федерации и города Москвы.

ГЛАВА 3. ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ГОСУДАРСТВЕННОГО ЗЕМЕЛЬНОГО КАДАСТРА В ЦЕЛЯХ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ ЗЕМЛИ

§1. Земельный кадастр - основа налогообложения земли

Для установления и защиты прав на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость, создания эффективной системы платежей за землю ведется государственный земельный кадастр.

Государственный земельный кадастр -- реестр, устанавливающий перечень предметов налогообложения (в нашем случае земельных участков), классифицируемых по внешним признакам. Как правило, земельный кадастр содержит систему необходимых сведений о правовом режиме земель, их распределении по собственникам земли, землевладельцам, землепользователям и арендаторам, о составе городских земель, а также количественных и качественных характеристиках, ценности земель. Земельный кадастр ведется в целях своевременного обеспечения государственных органов, предприятий, организаций, учреждений и физических лиц достоверной информацией о земельных ресурсах, необходимой для рационального использования и охраны земель, защиты прав собственников, землевладельцев и землепользователей, сохранения границ исторических землевладений, объектов историко-культурного наследия.

Среди прочих функций земельного кадастра следует упомянуть налоговую. Кадастр создает объективную основу для установления нормативной цены земли, земельного налога и арендной платы.

Объектом государственного земельного кадастра являются все земли независимо от форм собственности, целевого назначения и характера их использования.

При использовании кадастрового способа уплаты налога практически неизбежно возникает проблема с актуализацией содержащейся в кадастре информации. В этих целях следует использовать данные зарегистрированных сделок с землей на рынке недвижимости.

Регистрацией таких сделок пока еще занимаются Государственный комитет Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству (Роскомзем) и его органы на местах. Они отслеживают любые изменения, происходящие с земельными участками, с целью предоставления достоверной информации в случае запроса.

На сегодняшний день государственной регистрации прав на землю подлежат:

* право собственности на землю, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право бессрочного (постоянного) землепользования, право аренды земли, ипотека и другие сделки с землей, сервитута и другие обременения прав на землю;

* прекращение прав, их передача, подтверждение, ограничение или изменение прав на землю;

* другие права на землю, разрешенные законами Российской Федерации.

Одновременно с регистрацией земельных прав происходит регистрация прав на имущественные объекты, находящиеся на данном земельном участке (здания, сооружения и т.п.). Каждый земельный участок на всей территории страны идентифицируется, то есть обозначается уникальным кадастровым номером, а каждый объект недвижимости на участке -- инвентарным номером. Отдельные части объекта недвижимости (квартиры, комнаты, блоки помещений и другие части) обозначаются номерами в пределах данного объекта.

При отказе в государственной регистрации прав на землю действия комитета по земельным ресурсам и землеустройству могут быть обжалованы в суде. Без государственной регистрации прав на землю земельные права считаются недействительными. Государство не гарантирует защиту и неприкосновенность незарегистрированных прав на земельный участок.

Основаниями для отказа в государственной регистрации прав на землю или сделок с землей являются:

* отсутствие постановления органа исполнительной власти или решения органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка из государственных или муниципальных земель, договора, свидетельства о праве собственности на земельный участок, документа об оплате земельного участка в случае предоставления его за плату, других документов, предусмотренных федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с землей;

* прямой запрет на предоставление земельного участка из земель, изъятых из гражданского оборота или ограниченных в гражданском обороте;

* отсутствие в документах сведений о земельном участке, предусмотренных законом;

* имеющиеся у органа государственной регистрации документы, свидетельствующие о споре по поводу принадлежности данного земельного участка; наличие спора о принадлежности или границах земельного участка должно быть подтверждено не заявлениями частных лиц, а определением суда, арбитражного суда о принятии дела к производству либо документом, выданным органом, уполномоченным рассматривать указанные споры в административном порядке;

* изменение целевого назначения земельного участка с нарушением установленных правил;

* наличие у органа государственной регистрации прав на землю постановления органа государственной власти о реквизиции земельного участка или решения суда о его конфискации;

* нарушение установленных норм общей площади земельного участка, оказывающейся у ее владельца в результате совершаемой сделки;

* отсутствие документа об оплате регистрационного сбора.

Наличие спора о границах земельного участка или о его обременении и об ограничении не является препятствием для государственной регистрации сделки, если спор отражен в договоре, а также при наследовании.

С принятием Федерального закона от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» получат развитие основные положения Гражданского кодекса РФ о государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним. Так, ст. 131 Гражданского кодекса РФ предусматривает осуществление регистрации путем, во-первых, введения Единого государственного реестра прав и, во-вторых, передачи функций государственной регистрации созданным для этой цели учреждениям юстиции.

Однако, как указано в ст. 33 названного закона, создание системы учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним субъекты Российской Федерации будут проводить поэтапно, завершив это сложное мероприятие к 1 января 2000 года.

Важной особенностью земельного налогообложения в России является то, что оно невозможно без земельного кадастра, так как нет самостоятельного фискального кадастра (кадастра налогового). Нет такого кадастра и в большинстве зарубежных государств.

Оценка земли является важнейшим элементом земельного кадастра. Она влияет на эффективность системы налогообложения. Оценка земель предполагает определение их сравнительной ценности как средства производства, а также степень эффективности их использования. Критерии оценки земель различаются в зависимости от целевого назначения земель. Наряду с общим критерием для всех земель -- местоположением земельного участка -- для оценки земель сельскохозяйственного назначения основным критерием служит их производительная способность, для земель населенных пунктов -- функциональное использование, степень социального и инженерно-транспортного обустройства, экологическая ситуация. Оценка земель населенных пунктов сегодня крайне актуальна, поскольку доля земельного налога, например с городских земель, составляет большую часть от общей суммы земельного налога. Оценка земель выражается в системе натуральных (в ц/га) и стоимостных (в руб./га) показателях, выявляющих, насколько использование одних земель доходнее, выгоднее других.

В западных государствах уделяют большое внимание точному определению понятий рыночной и потребительной стоимости. Рыночная стоимость выражает наиболее вероятную цену продажи объекта собственности на рынке в условиях конкуренции. Потребительная стоимость отражает стоимость объекта, предназначенного для конкретного использования.

Соотношение спроса и предложения является краеугольным камнем в теории оценки стоимости. Особое значение имеют спрос и предложение при оценке земли, поскольку предложение ее, по существу, является величиной фиксированной.

Таким образом, основными факторами, влияющими на стоимость земли, являются социальные, юридические, административные, политические и физическо-географические, связанные с окружающей средой либо с местоположением причины. Например, на уровне государства экономическая, фискальная и кредитно-денежная политика могут либо стимулировать, либо подавлять экономическое развитие, в целом, и спрос на землю, в частности. Система оценки земли должна быть хорошо спланирована и отрегулирована, а эффективность оценки земли подразумевает наличие пяти основных элементов: кадастровые карты; информация по продажам (другая рыночная информация); методики проведения оценки; персонал и материальное обеспечение.

Надо отметить, что в России кадастровые работы ведутся постоянно, но их темпы и уровень оставляют желать лучшего. С 1991 года кадастровые работы стали приобретать новые формы, связанные с автоматизацией системы земельного кадастра, принятием по нему новых нормативных актов.

Нормы, регулирующие порядок ведения земельного кадастра, содержатся в Земельном кодексе РСФСР от 25 апреля 1991 г., который применяется с учетом Указа Президента РФ от 24 декабря 1993 г. № 2287 «О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации».

Самая животрепещущая проблема - это отсутствие нового Земельного кодекса. Проект нового Земельного кодекса охватывает своим регулированием обширный круг земельных отношений и содержит ряд позитивных решений по отдельным вопросам.

Нормативно-правовую основу ведения земельного кадастра также составляют Указ Президента РФ от 11.12.93 № 2130 «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость» , Постановление Правительства РФ от 25.08.92 № 622 «Об утверждении Положения о порядке ведения государственного земельного кадастра» .

В ходе совершенствования земельного кадастра в нашей стране в связи с превращением его в инструмент платного землепользования, видимо, следует все документы и показатели по учету количества и качества земель связывать с их экономической ценностью. Данные о цене земли должны содержаться во всех кадастрах и, прежде всего, в земельно-кадастровой книге предприятия, организации, учреждения. При создании единого земельного кадастра в условиях рынка должны быть учтены изменения характера земельных отношений, в первую очередь отношений собственности на землю.

Как уже говорилось, земельный кадастр служит основой для расчета земельного налога, в то же время суммы, поступающие от уплаты земельного налога, в соответствии с Законом РСФСР «О плате за землю» частично идут на финансирование кадастровых работ.

Земельный кадастр занимает достойное место в арсенале средств и инструментов государственного управления земельными ресурсами. С его помощью государство обеспечивает в полном объеме сбор земельного налога, пополняет соответствующие бюджеты за счет уплаты государственных пошлин и сборов с земельных сделок и операций с недвижимостью и, кроме того эффективно контролирует функционирование земельного рынка.

Чтобы правильно ориентироваться в том, за какие земли и сколько следует платить, необходимо хорошо представлять себе, какие с точки зрения правового режима земли находятся в собственности или владении.

От назначения земель, их кадастровой оценки и некоторых других критериев зависит конкретный размер платежа. В то же время, плательщикам гражданам важно знать особенности своего правового положения и прежде всего те льготы, на которые определенные категории граждан имеют право. Для юридических лиц в определении платежа также важное значение имеет их статус.

§2. Законопроект федерального закона «О государственном кадастре»

На сегодняшний день Государственной Думой одобрен проект федерального закона «О государственном кадастре», призванный урегулировать правовые отношения, возникающие при создании, ведении государственного земельного кадастра.

В законе нашли отражение такие важнейшие принципы, как единство в подходах к построению кадастра на всей территории Российской Федерации, необходимость актуализации данных, совместимость кадастра с другими информационными системами, защита прав собственников земельных участков. Принципиальным моментом создания кадастра является обязательный обмен информацией и взаимодействие с другими государственными органами и информационными системами (регистрационной палатой, бюро технической инвентаризации и прочее), необходимой для комплексного представления информации о кадастре.

Заложенный в кадастре принцип «комплексного представления информации» объединяет в едином доступном формате всю имеющуюся у органов управления информацию о земельном участке, расположенных на нем объектов недвижимости и владельцах (собственниках, пользователях). Четкая взаимосвязь и возможность проследить всю цепочку - «земля - здание - владелец» - позволит решить проблемы неуплаты налогов и наличия «бесхозных объектов», а также будет способствовать большему контролю за взиманием земельного налога и арендной платы со стороны местных органов власти. Статья 7 Законопроекта предусматривает обязательный учет в государственном земельном кадастре всех земельных участков, расположенных на территории Российской Федерации. При этом, однако, законопроект не предусматривает обязанность органов, обладающих информацией по земельным участкам, права на которые не изменялись, передать эту информацию в полном объеме органам, осуществляющим кадастровый учет земельных участков с момента вступления в силу настоящего закона «О государственном земельном кадастре».

Исторически учет земельных участков ведется земельными комитетами с момента их возникновения. Информация об участках, выделенных до 1991 - 1993 годов, содержится либо в органах технической инвентаризации, либо в органах местного самоуправления, принимавших решение о землеотводе. Проблема полноты кадастрового учета была бы решена в случае проведения полного переучета всех земель, на основе регулярного планового государственного кадастрового учета. Однако статья 19 законопроекта не предусматривает такового, а между тем, для обеспечения фискальных функций и справедливого распределения налогового бремени государству необходим полный кадастровый учет земель.

Законопроект не предусматривает ответственности органов государственного кадастрового учета за обеспечение полноты информационной функции налогообложения земель, то есть в нем отсутствует основное условие заинтересованности органов власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления в финансировании работ по государственному кадастровому учету земель. В связи с этим процесс создания свода документированных сведений о землях поставлен в зависимость от субъектов прав и их финансовых возможностей. Необходима доработка законопроекта в целях определения ответственности и механизма обеспечения полноты государственного кадастрового учета, которая является существенным условием реализации закона «О государственном земельном кадастре» и создания самого кадастра.

Законопроектом устанавливается два вида учета земельных участков на территории Российской Федерации - Государственным земельным кадастром и Единым государственным реестром земель. При этом определение Государственного земельного кадастра как «систематизированного свода документированных сведений» приводится в статье 1 законопроекта, а определение Единого государственного реестра земель отсутствует.

Из текста законопроекта не ясно, какова реальная структура свода данных о землях в РФ, статья 6 устанавливает место земельного кадастра в общей системе государственных информационных ресурсов, но при этом ничего не сказано о месте Единого государственного реестра земель в этой системе. Авторы законопроекта не прописали взаимодействие Государственного кадастра и Единого реестра, этот недочет разработчиков можно было бы снять следующим образом: либо определить в статье 1 Законопроекта понятие реестра и его взаимодействие с кадастром, либо использовать в законопроекте только одно понятие.

Несмотря на указанные недочеты законопроект в целом представляет собой вполне проработанный документ, позволяющий создать в Российской Федерации современную систему кадастрового учета земель на основе соблюдения прав и обязанностей собственников земель и интересов государства.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Анализ законодательства о плате за землю позволяет сделать некоторые выводы.

1. Проведение рыночных реформ в России, отмена монополии государства на земельную собственность и возвращение земли в гражданский оборот обусловили настоятельную необходимость преобразования системы государственного управления земельными ресурсами.

Особое значение в обновленном механизме государственно-правового регулирования земельных отношений приобретают экономические методы, напрямую связанные с принципом платности землепользования.

Платность землепользования, конкретизируя общий принцип платного пользования природными ресурсами, нацелена на повышение эффективности использования земли и других природных ресурсов, появление материальной заинтересованности в сохранении и воспроизводстве природных ресурсов и на изыскание дополнительных средств на их восстановление.

2. Плата за землю и земельный налог соотносятся как общее и конкретное. Плата за землю -- комплексное, агрегатное понятие, объединяющее налоговую и неналоговую составляющие. Арендная плата имеет неналоговую природу, устанавливается договорным путем. Допускаемые случаи установления уровня арендной платы в нормативных правовых актах не меняют юридической природы арендной платы: она и в случае осуществления государственно-правового вмешательства в арендные отношения не приобретает налоговый характер.

Отождествление в правовом значении земельного налога и арендной платы не отражает содержательного различия соответствующих экономических категорий. В рыночной экономике могут одновременно складываться два типа отношений по поводу присвоения земельной ренты.

Первый -- когда собственник земли и землевладелец -- одно и то же лицо (например, крестьянское (фермерское) хозяйство), и второй -- когда они представлены разными лицами (аренда земли). Соответственно, появляются и две отличные друг от друга схемы платы за землю в рамках единой системы платного землепользования:

-- земельная рента не обособляется от остальных частей прибыли, а ее получатель ежегодно облагается земельным налогом;

-- земельная рента обособляется от остальных частей прибыли (прежде всего -- предпринимательского дохода) и в форме арендной платы уплачивается арендатором собственнику земли, а уже последний уплачивает государству земельный налог.

Отсутствие в действующем российском законодательстве различия между налогами и хозяйственными платежами за природные ресурсы приводит к смешению финансовых и хозрасчетных инструментов. Налоговая и неналоговая составляющие отличаются юридической природой, спецификой правового регулирования и положением в финансовом механизме. Четкое выделение налогов из состава земельных платежей содействовало бы укреплению налоговой дисциплины.

3. Объект и предмет земельного налога предопределили сочетание в механизме правового регулирования этого налога норм налогового и земельного права. Особенностью нормативной правовой базы земельного налога является ее несистематизированность. Правовые нормы рассредоточены по многочисленным источникам права, относящимся нередко к различным его отраслям. Негативно сказывается на эффективности правового регулирования большое число так называемых налоговых «наездников»: налоговых норм, чаще всего регулирующих предоставление налоговых льгот и содержащихся в «непрофильных» (неналоговых) законах.

Центральное место в механизме правового регулирования земельного налога занимают общеправовые и отраслевые (земельного и налогового права) принципы, позволяющие раскрыть смысл всего нормативного массива и глубже понять содержание его отдельных правовых норм. С их помощью устраняются пробелы законодательства (эта проблема приобретает особую остроту в связи с отсутствием нового Земельного кодекса, отвечающего требованиям современной рыночной экономики).

4. Один из основных элементов налога -- объект налогообложения -- позволяет различать понятия земельного налога и налогообложения земли. Последнее шире и представляет различные виды налога, объектами которого являются как непосредственно сама земельная собственность (земельный налог), так и доход, получаемый от эксплуатации земли (аграрный, сельскохозяйственный налог), от совершения спекулятивных сделок с землей и т.д.

5. Особенностью субъектного состава правоотношений, складывающихся в связи с уплатой земельного налога, является то, что наряду с налогоплательщиком (собственником земли, землевладельцем и землепользователем) и налоговым органом в них в качестве субъекта, наделенного государственной властью, может участвовать комитет по земельным ресурсам и землеустройству.

Эффективность правового регулирования отношений по уплате земельного налога во многом зависит от слаженного взаимодействия между налоговыми инспекциями и земкомами, четкости в разграничении их полномочий в целях избежания возможного дублирования (в вопросах учета плательщиков налога и объектов налогообложения), от разработки предложений об изменении ставок земельного налога.

В сложившейся в настоящий момент в России ситуации с собираемостью налогов было бы целесообразным передать функции по сбору обязательных природоресурсных платежей налогового и неналогового характера от налоговых инспекций к соответствующим природоресурсным службам, которые лучше знают особенности природоресурсных платежей и могли бы в значительной степени «разгрузить» государственные налоговые инспекции.

6. Взаимосвязь налогового и земельного права зримо проступает в вопросе дифференциации ставок земельного налога. Величина последних зависит от трех основных параметров (характеристик) земельного участка:

-- категории земли (земли сельскохозяйственного назначения, лесного фонда, населенных пунктов и т.д.)

-- местоположения земельного участка (транспортная доступность, близость к центру населенного пункта, степень развития инженерной и социальной инфраструктуры и т.д.);

-- размера земельного участка (в соотношении с установленной нормой отвода).

Поскольку каждый из трех параметров оказывает влияние на размер налогового обязательства, налоговое законодательство должно устанавливать количественно определяемую взаимосвязь между перечисленными характеристиками предмета земельного налога и величиной налоговой ставки. Нечеткое определение такой взаимосвязи создает благоприятную основу для налогового и административного произвола со стороны властных государственных структур (государственных налоговых инспекций, комитетов по земельным ресурсам и землеустройству).