Економічний аналіз оцінки земельних активів в Україні

Середня оцінка земельних активів в Україні у 1903-1908 рр. (рублів)

Як видно з табл. 1, найвищі середні ціни за аналізований період ціни за десятину землі на українській етнічній території коливалась від найнижчого рівня - 62,8 руб. у Волинській губернії (1908 р.) до 296,6 рублів в Херсонській губернії (1904 р.), тобто перепади за територією та часом сягали п'ятикратного рівня. Найбільш високі ціни за десятину землі у 1903 р. зафіксовано у Херсонській губернії - 214,6 руб., на другому місці знаходилась Полтавська губернія - 171,6 руб., і на третьому місці - Київська губернія, відповідно 152,3 руб. За п'ять років ситуація суттєво змінилася, так на перше місце за рівнем цін вийшла Бессарабська губернія - 283,6 руб., на другому місці виявилась Харківська губернія - 265,3 руб., а на третьому - Полтавська губернія, відповідно 225,6 руб. оцінено десятину земельного майна. Характерно, що найменші ціни за 1903 рік зафіксовано у Чернігівській губернії - 67,8 руб., на другому місці Волинська губернія - 77,3 руб., а на третьому Таврійська губернія - 102,3 руб. У 1908 р. найнижчі цінові позиції займала Волинська - 62,8 руб., за нею йшла Чернігівська губернія - 114,1 руб., а на третьому місці знаходилась Таврійська губернія - 114,9 руб. за десятину земельних активів. Найбільше зростання цін за 1903-1908 рр. спостерігається у Бессарабській губернії (159,1 руб.), на другому місці Харківська губернія (+136,3 руб.), а на третьому - Катеринославська губернія (+58,4 руб.). Зниження ціни, як не дивно, найбільше спостерігалось у Херсонській губернії (-37,1 руб.) і у Волинській губернії (-14,5 руб.). Решта губерній характеризувались зростанням цін на земельні активи, що були заставлені у банках Російської імперії. Ці дані ретроспективного аналізу статистичних досліджень виступають єдиним джерелом реальної оцінки земельних активів, це по-перше, а по-друге, результати ретроспективного аналізу сприятимуть не тільки формуванню базових цін на земельні ресурси в Україні, але й можуть використовуватись для проведення економічного аналізу сучасних трендів. Звісно, що ціни початку ХХ ст. не можуть бути в абсолютному вираженні застосованими для цілей економічного аналізу сьогодні. Тому можливими є два варіанти приведення цих цін до нинішніх реалій. Перший варіант полягає у використанні внутрішньо пропорційного відношення між цінами на земельні активи у різних регіонах. Виходимо з того, що цінність землі у регіонах сформована багатовіковими традиціями, а 100-літній поріг не значно вплинув на зміну цих пропорцій. Для більш аналітичної візуалізації цього масштабу цін застосовуємо графічний метод відображенні результатів ретроспективного аналізу оцінювання земельних активів (рис. 1). Корисність графічної візуалізації динаміки оцінки земельних активів полягає у можливості відтворити основні тренди характерні для цих територій не залежно від змін валюти через більш як столітню історію.

Окрім наведених вище контрольних параметрів для здійснення громадського контролю, є спосіб визначення наближених контрольних цін на земельні активи, що діяли на початку ХХ ст. до цін у гривнях України через вартість золота, зокрема відомо, що російський рубль в аналізованому періоді (золотого стандарту) містив 17,424 долі чистого золота (0,766656 грама).

Рис. 1. Ретроспективний економічний аналіз пропорційності цін на земельні активи в Україні (1903-1908 рр.)

історичний економічний інвестиційний земельний ринок

Враховуючи, що курс унції золота за даними Національного банку України коштує 48081,57 гривень, відповідно вартість одного грама - 1546,03 гривень. На основі вартості золотого вмісту рубля і оцінки земельних активів можна розрахувати тогочасну вартість землі в українській гривні. Наприклад, розрахуємо найнижчу ціну, яка спостерігалась у Волинській губернії - 62,8 рублів за одну десятину у 1908 р., тобто, одна десятина найдешевшої землі у перерахунку мала б коштувати: 62,8 х 0,766656 х 1546,03 = 74 435 (гривень).

На основі аналогічних розрахунків можна сформувати порівняльну таблицю розрахункової історичної оцінки земель з даними сучасної нормативної оцінки відповідно до прийнятої загальнонаціональної методики (табл. 2).

Таблиця 2

Порівняльний контроль оцінки земельних активів України з врахуванням історичного досвіду за 1908 р.

Сумська область була створена лише у 1939 р. До неї ввійшли 17 районів Чернігівської області, 12 - Харківської та два райони Полтавської області. Відповідно, можна показати середньозважений рівень цін. Отже, така умовно розрахована ціна становить: 17 / 29 х 135 239,669 + 12 / 29 х 314 452, 974 + 2 / 29 х 267 397,628 = 227 838,12 (руб.)

Оскільки Дніпропетровська і Запорізька області були створені на основі Катеринославської губернії, а тому за середню ціну землі у табл. 2 прийнято ціну по цій губернії. Як видно за даними табл. 2, найбільша різниця між нормативною та історичною розрахунковою оцінкою земельних активів в Одеській області (+305 126, 473 грн), на другому місці - Харківська (+282 215,974 грн) і на третьому - Полтавська (+237 007, 628 грн). У відносних показниках бачимо тотожність зміни цін тільки по перших двох областях, відповідно на Одещині розрахункова ціна на основі історичного досвіду перевищує сьогоднішню нормативну ціну майже у 10 разів (+983,74%), а на Харківщині аналогічний показник перевищує нормативну ціну майже у 9 разів (+875,44%). На третьому місці за відсотком перевищення розрахункових цін над нормативними виявилась Запорізька область, де показник ціни складає різницю більш як 8,5 разів (+857,84%), що свідчить про нижчий рівень сьогоднішньої нормативної ціни на земельні активи по цій області. Щодо найменших цінових різниць між розрахунковою ціною на основі історичного досвіду і сьогоднішньою нормативною ціною в Україні за даними табл. 2 займають у рейтингу такі три області: Рівненська (+52 497,155 грн); Волинська (+ 52 629,155 грн); Житомирська (+ 53 024,155 грн). Тобто, навіть найменші цінові різниці значно перевищують нормативні ціни встановлені Держгеокадастром України. Причому перевищення найменше складає по Рівненській області - майже у 2,4 рази (+239,30%), на другому місці Волинська область - більше, як у 2,4 рази (+241,35 %), і на третьому місці середні ціни по Житомирській області - близько 2,5 рази ( +247,65 %).

Отже загалом, підсумовуючи результати порівняльного аналізу бачимо, що наведені середні ціни на земельні активи розраховані з використанням історичного досвіду перевищують сьогодні встановлені офіційно нормативні ціни у діапазоні від 2,4 рази до 10 раз. Це свідчить про явне заниження нормативних цін на земельні активи, що може створювати підґрунтя для різноманітних зловживань. З метою зменшення ризиків зловживань доцільно враховувати наведені вище розрахунки під час здійснення громадського контролю за операціями із земельними активами. Використовуючи результати розрахованої на основі історичного досвіду оцінки земельних активів в умовах ринкових відносин, маємо можливість сформувати контрольно-аналітичні параметри для оцінювання українських земель в умовах функціонування ринку землі в Україні. У свою чергу, розроблені контрольно-аналітичні параметри з врахуванням історичного досвіду та сьогоднішнього стану земельних активів унеможливлять зловживання на цінових різницях і принесуть додаткові економічні вигоди їх власникам та інвесторам. комплексно проблема інвестиційної привабливості земельних ресурсів України розпочала досліджуватись після прийняття урядових рішень пов'язаних з підготовкою до відкриття ринку землі. У цьому дослідженні автором було запропоновано методику аналізу показників, які характеризують використання земельних ресурсів для визначення інвестиційної привабливості областей України застосовуючи метод стандартизації даних. Продовжуючи дослідження можливостей застосування методу стандартизації показників, слід відзначити про не його корисність не тільки для аналізу інвестиційної привабливості земельних активів, але й для проведення контролю за ефективністю капіталовкладень у конкретні області України. Виходимо з гіпотези, що метою контролю є забезпечення інтересів громади, які можуть передбачати як економічний, екологічний чи соціальний ефект, за допомогою методу стандартизації можемо формувати контрольні параметри. Такі інтереси можуть бути сфокусовані довкола інформації про потенційні можливості кожної області. На першому місці звісно має бути такий критерій як спеціалізація за вирощуванням сільськогосподарських культур, наприклад - вирощування пшениці або зернових і зернобобових. Наступним важливим критерієм може виступати обсяг діяльності: малі, середні та великі підприємства. Суб'єкти господарювання можуть поєднувати спеціалізацію вирощування двох, трьох чи більше культур. Водночас, можуть бути різнопланово комбіновані критерії аналізу інвестиційної привабливості земельних активів, наприклад багатопрофільний виробник сільськогосподарських культур, орієнтований на великі обсяги виробництва. У такому випадку слід виокремлювати показники урожайності аграрних холдингів і підприємств за певний період, що надає можливість визначати для них найбільш інвестиційно привабливі області.

Застосування методу стандартизації показників полягає у використанні інформації про показники, які найбільше характеризують окреме явище на території адміністративних областей та доведенні різних за природою, значенням і одиницями виміру показників до їх зівставності між собою. Після цього стандартизовані показники підсумовують та проводять ранжування. У свою чергу цей ранжований ряд поділяють на п'ять зон і присвоюють їм відповідні назви за рівнем привабливості. Застосування методу стандартизації показників передбачає використання таких формул:

У результаті застосування методу стандартизації показників маємо можливість отримати відповідь на питання, котра із досліджуваних областей має найвищі параметри, відповідно до вибраних показників досліджуваного явища, а які з них перебувають у зоні найменшого інтересу інвестора.

На початковому етапі застосування методу стандартизації показників на прикладі дослідження інвестиційної привабливості земельних ресурсів в розрізі областей України формується вибірка найбільш важливих статистичних показників, які характеризують досліджувані явища. Опрацювання даних Державного комітету статистики за 2020 р. здійснювалось виходячи з гіпотези, що для потенційного інвестора найбільший інтерес викликають якісні показники, тобто ефективність використання земельних ресурсів, яким виступає показник урожайності. Основні напрями спеціалізації цього інвестора - це виробництво насамперед пшениці, зернових і зернобобових. Серед статистичних показників за такими критеріями виявлено два показники за трьома суб'єктами господарювання, а саме: урожайність пшениці; урожайність зернових і зернобобових (у розрахунку кількості центнерів з одного гектара). Деталізація цих показників подана окремо у такому розрізі: господарства усіх категорій; підприємства; господарства населення. Враховуючи орієнтованість інвестора на велике виробництво, показники урожайності господарств населення не бралось до уваги. Відповідно ці показники відібрано станом на 1 грудня 2020 року, на основі чого сформовано аналітичні таблиці 3 і 4.

Таблиця 3

Показники урожайності пшениці вибрані для контролю інвестиційної привабливості областей України за 2020 р.

Як видно за даними табл. 3, найвища урожайність пшениці по господарствах усіх категорій мають Сумська (53,7), Харківська (50,9) і Тернопільська (49) області. Цей же показник у підприємств показує дещо іншу картину, де найвищі показники мають Волинська (56,2), Сумська (55,7) і Тернопільська (53,7) області. Визначити найбільш інвестиційно привабливу з областей на основі таких даних доволі не просто. У табл. 4 відображено аналогічні показники, але вже з урожайності культур зернових і зернобобових.

Таблиця 4

Показники урожайності культур зернових і зернобобових вибрані для аналізу інвестиційної привабливості областей України за 2020 р.

Як видно за даними таблиці 4, найвищі показники по зернових і зернобобових в Україні мають Сумська (72,4), Чернігівська (68,9) і Хмельницька (66,2) області. Щодо аналогічного показника по виробництву серед підприємств, найвищі показники мають Сумська (76,1), Закарпатська (72,3) і Чернігівська (71,7) області. У цьому рейтингу Закарпатська область значно посилює свої показники, що може свідчити про особливі природні умови і теплий клімат на цій території, але це також ускладнює процедуру визначення найбільш привабливої області для суб'єкта контролю. Така неоднозначність у показниках надає підставу та потребу у застосуванні методу стандартизації показників. Реалізація методики стандартизації показників для оцінки інвестиційної привабливості областей України за урожайністю пшениці, зерна і зернобобових культур здійснюється шляхом проведення розрахунків за наведеними вище формулами (1-3). За даними таких розрахунків проводиться підсумок балів окремо по кожній області, що оформлюється табл. 5.

Таблиця 5