Ипотечное кредитование: сущность и особенности. Развитие ипотечного кредитования в РФ

Размещено на http://www.allbest.ru/

Негосударственное образовательное учреждение высшего профессионального образования

«Сибирский институт бизнеса и информационных технологий»

Письменная работа

по дисциплине: Инвестиционный анализ

Ипотечное кредитование: сущность и особенности. Развитие ипотечного кредитования в РФ

Выполнила:

Якушинская Анастасия Яковлевна

направление:

Государственное и муниципальное управление

группа ГМУ-318

Научный руководитель:

К.э.н., доцент Мельничук А.В.

Омск-2020

Введение

ипотека экономика стройиндустрия

Актуальность выбранной темы обусловлена тем, что система ипотечного кредитования занимает уникальное положение в национальной экономике. Роль ипотеки в обеспечении экономического роста страны достаточно велико. Ипотека как раз и позволяет мобилизовать значительную часть сбережений населения и средств инвесторов и направить их в важнейшие отрасли хозяйства, прежде всего, связанные с жилищным строительством. Зарубежный опыт, да и опыт тех российских регионов, где ипотека уже развивается, показывает, что ипотечное кредитование обладает как минимум четырехкратным мультипликативным эффектом, т.е. каждый рубль кредита в конечном итоге вовлекает в хозяйственный оборот не менее четырех рублей средств населения.

Ипотечное кредитование - тот механизм, который обеспечивает взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банки и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики. Именно таким образом, развитие ипотечного бизнеса позитивно влияет на реальный сектор экономики, вследствие чего приостанавливается спад производства в ряде отраслей промышленности, возникает возможность модернизации производства, что приводит к повышению качества и конкурентоспособности продукции практически во всех отраслях. Именно это в свою очередь: повышает экономический потенциал страны, содействует ее выходу не только из инвестиционного, но и из инфляционного кризиса. Формирование рынка ипотечного жилищного кредитования способствует преодолению социальной нестабильности в обществе, которая сопровождает экономический кризис. Российские банки, изучая богатый исторический опыт России в данном направлении и практику других стран, стараются разработать собственные модели кредитования и банковские продукты, способные реально функционировать в сложной экономической ситуации. Однако дальнейшее развитие ипотечного жилищного кредитования тормозится из-за проблем экономического и гражданско-правового характера.

Цель работы: анализ ипотечного кредитования в РФ.

Для достижения этой цели были поставлены следующие основные задачи:

-исследовать теоретические основы ипотечного кредитования;

-изучить нормативно-правовую основу ипотечного кредитования;

-определить формирование институциональной структуры ипотечного кредитования в России;

-рассмотреть виды ипотечных кредитов в России;

-проанализировать современное состояние рынка ипотечного кредитования в России;

-выявить перспективы развития ипотечного кредитования.

Объектом исследования выступает рынок ипотечного жилищного кредитования.

Предметом исследования является ипотечное жилищное кредитование.

ГЛАВА 1. Теоретические аспекты ипотечного кредитования.

Сущность ипотечного кредитования и его роль в экономике.

Ипотечный кредит - долгосрочные ссуды, предоставляемые банками под залог недвижимого имущества. Ипотечный жилищный кредит позволяет заемщику получить в пользование жилье, оплатив относительно небольшую часть стоимости недвижимого имущества за счет собственных средств и внося процент банку за предоставленный кредит. Однако при этом собственник жилья не вправе распоряжаться им вплоть до полного возврата кредита, поскольку оно является объектом залога.

Одним из основных элементов системы ипотечного жилищного кредитования являются ее субъекты. К субъектам ипотечного жилищного кредитования можно отнести: заемщика, кредитора, риэлтерские и страховые компании, инвесторов, правительство и др. Все эти субъекты являются участниками рынка ипотечных жилищных кредитов.

В России, как и во всех странах с рыночной экономикой, решение жилищной проблемы большинства граждан государство видит в ипотеке, то есть через предоставление жилья в кредит. Возникает необходимость раскрытия содержания ипотечного жилищного кредитования как одного из видов кредита и его роли в современной экономике. Прежде чем приступить к рассмотрению вышеназванных аспектов проблемы, обратимся к истории развития понятия «ипотека». Исторически название «ипотека» впервые появилось в Древней Греции и было связано с обеспечением ответственности должника кредитору определенными земельными владениями. Ввел его архонт (правитель) Солон в VI веке до н.э. Он же в 594 г. до н.э. осуществил знаменитые реформы, в частности, отменил поземельные налоги, ввел свободу завещания, по которому имущество не обязательно должно было переходить к наследникам рода. Каждый получил право завещать собственность по своему усмотрению. Первоначально в Афинах залогом подобного рода обязательства была личность должника, которому, в случае невозможности заплатить долг, грозило рабство. Для перевода личной ответственности в имущественную, Солон предложил ставить на имении должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью, что эта земля служит обеспечением претензий на определенную сумму. На этом столбе, получившем название «hypotetheca» (подставка, подпорка), отмечались все поступающие долги собственника земли. Ипотека не допускала переход имущества к другому владельцу, так как обеспечение заключалось не в личности собственника, а в стоимости его имущества. С течением времени слово «ипотека» стало употребляться для обозначения залога. До становления классического института ипотеки, она претерпела существенную эволюцию: - от залога земли на ранней стадии (в эпоху рабовладения) до залога любого недвижимого имущества; - от фидуции (сделки на доверии) до легальной ипотеки, сопровождающейся регистрацией залога; - от передачи залога в собственность кредитора до сохранения залога во владении должника и получение кредитором права истребовать залог с последующей его продажей с торгов и компенсацией из вырученной суммы долга заемщика; примерно в таком виде институт залога существует до настоящего времени. Однако самым важным является то, что ипотека была порождена хозяйственными отношениями как наиболее надежная форма обязательств должника, так как являлась для кредитора самым верным средством получения «обеспечения по долгам», не принимая в свое владение имение должника и не опасаясь конкуренции кредиторов.

Итак, ипотека - это залог недвижимого имущества (земельных участков, предприятий, зданий, сооружений квартир и др.). В своем содержании ипотека имеет две составляющие: правовую и экономическую. В правовом отношении ипотека - это инструмент залога недвижимого имущества в целях получения кредита на приобретение объекта недвижимости, когда имущество остается у должника. В экономическом - это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля - продажа, обмен) нецелесообразны, позволяющих привлечь дополнительные финансовые средства для реализации любых проектов. Необходимо отметить, что за рубежом, из всех способов обеспечения обязательства, преимущественное распространение при кредитовании недвижимости получила ипотека (залог) жилого помещения, потому что залог повышает для кредитора вероятность удовлетворения его требований в случае нарушения должником свих обязательств.

Ипотечное кредитование, бесспорно, - перспективное направление банковской деятельности.

1.2 Зарубежный опыт ипотечного кредитования.

Ипотечное кредитование широко известно в иностранной практике. Это сложная, многогранная система, которая может быть связующим звеном между ограниченными финансовыми возможностями граждан и потребностью в самом насущном - жилище.

В свое время развитые страны использовали свои программы ипотечного кредитования в качестве толчкового инструмента в преодолении экономической депрессии и дальнейшего развития через запуск финансовых рынков. Последствия великой депрессии 1930-х годов в США, Второй мировой войны в Европе привели к тому, что правительства большинства стран осознали важность решения жилищных проблем населения в качестве стимулирующего воздействия, влекущего экономическое возрождение страны. Формирование рынка долгосрочных ипотечных кредитов являлось основной ролью и задачей государства.

Роль и масштабы участия государства в развитии системы жилищного кредитования каждой страны зависят от степени зрелости используемой ипотечной модели и от подхода, примененного к ее построению. Так, в США на этапе становления современной ипотечной системы (с 1930-х по конец 1970-х гг.) государство не только формировало законодательные основы функционирования ипотечной системы, но и непосредственно создавало специализированные институты вторичного ипотечного рынка, отвечающие за эффективное функционирование всей ипотечной системы страны, ее унификацию, а также за достижение стратегических целей экономического развития государства (Шевчук Д.А. Стратегический менеджмент. Учебное пособие.- Ростов-на-дону: Феникс, 2006), обусловленных развитием системы ипотечного кредитования.

На сегодняшний день в США, благодаря эффективному использованию государством механизмов ипотечного кредитования в качестве инструментов макроэкономической политики, почти 18% общенационального продукта формируется под воздействием строительства недвижимости, продажи коммерческого жилья, развития рынка недвижимости, продажи и развития различных залогов, связанных с недвижимостью, а также перепродажи средств, которые используют для строительства. Только численность персонала, связанного с обслуживанием рынка недвижимости, составляет примерно 6,9 млн. человек (5,3% от всего работающего населения в США). Ежегодный оборот финансирования жилья составляет 300 - 400 млрд. долл., а общая сумма неоплаченного кредита на эти цели в конце 1999 года достигала примерно 3 триллионов долларов.

В США эти функции выполняют в основном государственные организации или организации, пользующиеся поддержкой федерального правительства. Основными финансовыми учреждениями в США, инициирующими ссуды под залог недвижимого имущества, являются: ссудо-сберегательные ассоциации (ССА); ипотечные банки, действующие как отделения коммерческих банков; коммерческие банки; взаимосберегающие (кооперативные) банки, формирующие свои депозиты из временно свободных средств населения; кредитные союзы (специализированные сберегательные учреждения).

Рынок жилья в США обслуживают в основном 2 вида кредита: строительный заем и ипотечный кредит. Обычная схема финансирования жилья через строительный заем организована следующим образом. Подрядная фирма берет в коммерческом банке строительный заем. На эти деньги выполняются проектные и строительные работы. Покупатель для приобретения дома (квартиры) получает в финансовом учреждении ипотечную ссуду, обеспечением которой служит недвижимое имущество, включая покупаемый дом. Ипотечный кредит оформляется закладной или актом передачи в опеку - документами, по которым в случае неуплаты долга по ссуде право собственности на недвижимость переходит к кредитору. Заемщик в течение 6 - 24 месяцев сохраняет право выкупа имущества при условии полной оплаты долга.

ГЛАВА 2. Развитие ипотечного кредитования в России

2.1 Особенности зарождения и развития ипотечного кредитования в России.

Российская ипотека, существовавшая до 1917 года, имела совершенное и законченное развитие. Ипотечное кредитование в стране зарождалось вместе с возникновением права частной собственности на землю. Дореволюционная Россия располагала разветвленной кредитной инфраструктурой. Она включала такие элементы, как специализированные земельные банки, сельские банки, ссудо-сберегательные и кредитные товарищества, общество взаимного поземельного кредита. Эти учреждения, как правило, выдавали кредиты под залог земли. Вот почему в дореволюционных изданиях такие кредиты часто назывались поземельными, а не ипотечными. С начала 70-х годов XIX столетия в стране действовало 11 акционерных ипотечных (земельных) банков. История работы этих финансовых учреждений тесно переплетена с социально-экономической жизнью страны на рубеже XIX - XX столетий. Их роль в развитии кредитной системы и, как следствие, взлет российской экономики к 1913 году до сих пор недостаточно пропагандировались, хотя именно акционеры этих банков проводили масштабные операции с землей и недвижимостью. В годы октябрьского переворота ипотечные банки в России были полностью ликвидированы.

Элементы российской ипотеки были взяты разными странами для применения и дальнейшего развития, поэтому многое из современных западных новаций сегодня воспринимается как "чужое”, несмотря на истинно российские корни. В настоящее время ипотека рассматривается как залог недвижимости, т.е. залог наиболее ценного и неизменяемого имущества: земельных участков, зданий, строений, предприятий, квартир и др. недвижимого имущества. Выдавая кредиты, банки требуют оформить залоговый документ. В соответствии с этим документом имущество не передается кредитору (залогодержателю) в собственность, а остается у должника (залогодателя), что дает ему возможность по-прежнему пользоваться предметом залога для удовлетворения собственных нужд. Залогодержатель (кредитор) вправе лишь контролировать это использование, чтобы не допустить ухудшения качества или исчезновения предмета залога. Если это все же происходит, то кредитор вправе потребовать дополнительное обеспечение.

В настоящее время слова "ипотека”, "ипотечное кредитование” присутствуют в многочисленных публикациях, выступлениях на радио и телевидении. Но самую возможность ипотечного кредитования любое кредитное учреждение неразрывно увязывает с проблемой рефинансирования денежных средств, выданных в виде ипотечных кредитов, с использованием в качестве основы для привлечения долгосрочного ссудного капитала активов, возникающих у них после выдачи кредитов под залог недвижимости. В результате этого финансовые и кредитные институты рассматривают ипотечное кредитование как системное образование, способное обеспечить устойчивое, прибыльное ведение дел. В свою очередь ипотечное кредитование рассматривается государством в качестве механизма, способного решить задачи огромной социальной важности в масштабах страны: жилищную проблему, проблему финансирования капитального строительства и др. Для абсолютного большинства рядовых граждан ипотечное кредитование представляется единственно возможным источником решения извечного для россиян жилищного вопроса.

2.2 Основные программы ипотечного кредитования в России

Сегодня ипотека развивается банками в тесном союзе с застройщиками, риелторами и брокерами. Взаимодействие позволяет ускорять подготовку и проведение ипотечной сделки, открывает дополнительные возможности по привлечению клиентов для партнеров с обеих сторон. Предварительная работа брокеров и риелторов с потенциальным ипотечным заемщиком способствует повышению качества кредитных заявок, соответственно, у банков снижаются затраты на отсев некондиционных клиентов. Сегодня банки предлагают покупателям недвижимости разнообразные программы ипотечного кредитования, повышают уровень сервиса, облегчают потенциальным заемщикам процедуру получения кредита. Рассмотрим самый распространенный случай среди заемщиков: сумма кредита 5 000 000 рублей, первоначальный взнос 1 500 000 (30%), срок ипотечного кредитования - 20 лет. В данном случае проанализируем только те банки, которые выдают ипотечные кредиты на новостройки. При анализе будем учитывать процентную ставку банка на первичном рынке, комиссию за выдачу кредита, открытие и ведение ссудного счета, стоимость комплексного ипотечного страхования. Процентные ставки банков на первичном рынке отображены в табл.1. Таблица 1 Процентные ставки кредитных программ на первичном рынке Банк Кредитная ставка Период Первоначальный взнос, % 1. Газпромбанк 11,50% до 30 лет от 20% до 50% 12,50% от 11 до 30 лет от 30% до 50% 3. Возрождение 12,50% до 30 лет от 20% 4. Нордеа** 12,50% не более 30 лет 5. ЮниКредит 13,00% до 30 лет от 30% 6. Сбербанк 13,25% от 10 до 20 лет от 30 до 50% 7. ВТБ 24 13,35% до 25 лет 20-40% 8. Росбанк 13,75% 20 лет 30-39,99% 9. Альфа 13,80% 20 лет 30% 10. Абсолют 16,50% до 20 лет до 40 % Наименьшая кредитная ставка у Газпромбанка - 11,5. Кредитная ставка ЗАО ВТБ 24 - 13,35%, период кредитования составляет 20 лет, а первоначальный взнос - 20-40%. Ипотечное кредитование сопровождается рядом дополнительных расходов, которые зачастую неизбежны. Часть из них является разовыми затратами, а часть выплачивается в течение всего срока кредитования. Сумма дополнительных расходов составляет от 1,5 до 7% от суммы ипотечного кредита. Некоторые банки берут плату с заемщика за открытие ссудного счета (12% от суммы кредита), а также сбор за выдачу кредита (в среднем 0,51,5%). Несмотря на то, что вышло постановление Верховного Суда о незаконности подобных сборов, некоторые ипотечные банки от комиссии не отказались.

Заключение

Обеспечение населения жильем является важнейшей социально-политической и экономической проблемой. Ипотека представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора к должнику. Становление ипотеки и системы ипотечного кредитования в России осложнено недостатком ресурсов коммерческих банков для долгосрочного инвестирования; отсутствием государственной поддержки и льготного налогообложения для инвесторов, предоставляющих долгосрочные кредиты; недостаточностью разработанности законодательной базы ипотечного кредитования.

Самым существенным недостатком ипотеки является "переплата" за квартиру, которая может достигать 100 процентов и более, а также большое количество требований ипотечных банков к заемщикам.

Главным преимуществом ипотеки является то, что, вместо многолетнего накапливания необходимой суммы на покупку жилья, возникает возможность уже сейчас жить в новой квартире (или доме), а также:

- заемщику ИЖК предоставляется имущественный налоговый вычет, который фактически снижает процентную ставку по ипотеке за счет того, что заемщик не будет платить подоходный налог с суммы, потраченной на покупку жилья и с процентов по ипотеке;

- длительный срок кредитования делает платежи по ипотеке не слишком большими и, следовательно, не слишком обременительными.

В работе проанализированы виды кредитов с условиями их выдачи на рынке ипотечного кредитования России, рассмотрено состояние рынка ипотечного кредитования на современном этапе.

Список использованных источников

Жилищное право : учебник / под ред. И.А. Еремичева, П.В. Алексия, Р.А. Курбанова. - 9-е изд., перераб. и доп. - Москва : Юнити-Дана : Закон и право, 2017. - 512 с. - Режим доступа: по подписке. - URL: https://biblioclub.ru/index.php?page=book&id=496885 (дата обращения: 12.12.2020). - Библиогр. в кн. - ISBN 978-5-238-02241-3. - Текст : электронный.

Нешитой, А.С. Инвестиции : учебник : [16+] / А.С. Нешитой. - 9-е изд., перераб. и испр. - Москва : Дашков и К°, 2018. - 352 с. : ил. - (Учебные издания для бакалавров). - Режим доступа: по подписке. - URL: https://biblioclub.ru/index.php?page=book&id=495803 (дата обращения: 12.12.2020). - Библиогр. в кн. - ISBN 978-5-394-02216-6. - Текст : электронный.

Межов, И.С. Инвестиции: оценка эффективности и принятие решений : [16+] / И.С. Межов, С.И. Межов ; Новосибирский государственный технический университет. - Новосибирск : Новосибирский государственный технический университет, 2018. - 380 с. : ил., табл., схем. - (Учебники НГТУ). - Режим доступа: по подписке. - URL: https://biblioclub.ru/index.php?page=book&id=576721 (дата обращения: 12.12.2020). - Библиогр. в кн. - ISBN 978-5-7782-3482-6. - Текст : электронный.

Шапкин, А.С. Экономические и финансовые риски: оценка, управление, портфель инвестиций : [16+] / А.С. Шапкин, В.А. Шапкин. - 9-е изд. - Москва : Дашков и К°, 2018. - 544 с. : ил. - Режим доступа: по подписке. - URL: https://biblioclub.ru/index.php?page=book&id=496079 (дата обращения: 12.12.2020). - Библиогр.: с. 531-536. - ISBN 978-5-394-02150-3. - Текст : электронный.

Матвеева, М.А. Правовое регулирование управления недвижимостью : учебное пособие : [16+] / М.А. Матвеева, Э.А. Шаряпова. - Москва ; Берлин : Директ-Медиа, 2020. - 295 с. - Режим доступа: по подписке. - URL: https://biblioclub.ru/index.php?page=book&id=574365 (дата обращения: 12.12.2020). - Библиогр.: с. 138-140. - ISBN 978-5-4499-0769-1. - DOI 10.23681/574365. - Текст : электронный.

Газман, В.Д. Лизинг недвижимости: учебное пособие для вузов / В.Д. Газман. - Москва : Издательский дом Высшей школы экономики, 2016. - 441 с. : табл. - (Учебники Высшей школы экономики). - Режим доступа: по подписке. - URL: https://biblioclub.ru/index.php?page=book&id=471749 (дата обращения: 12.12.2020). - Библиогр.: с. 345-356. - ISBN 978-5-7598-1517-4 (в пер.). - ISBN 978-5-7598-1602-7 (эл.). - Текст : электронный.

Чеботарев, Н.Ф. Оценка стоимости предприятия (бизнеса) : учебник : [16+] / Н.Ф. Чеботарев. - 3-е изд. - Москва : Дашков и К°, 2018. - 253 с. : ил. - Режим доступа: по подписке. - URL: https://biblioclub.ru/index.php?page=book&id=496100 (дата обращения: 12.12.2020). - Библиогр. в кн. - ISBN 978-5-394-02368-2. - Текст : электронный.

Матвеева, М.А. Правовое регулирование управления недвижимостью : учебное пособие : [16+] / М.А. Матвеева, Э.А. Шаряпова. - Москва ; Берлин : Директ-Медиа, 2020. - 295 с. - Режим доступа: по подписке. - URL: https://biblioclub.ru/index.php?page=book&id=574365 (дата обращения: 12.12.2020). - Библиогр.: с. 138-140. - ISBN 978-5-4499-0769-1. - DOI 10.23681/574365. - Текст : электронный.

Рулева, П.И. Договор ипотеки: отдельные вопросы теории и практики / П.И. Рулева ; Санкт-Петербургский государственный экономический университет. - Санкт-Петербург : б.и., 2020. - 63 с. : ил. - Режим доступа: по подписке. - URL: https://biblioclub.ru/index.php?page=book&id=598183 (дата обращения: 12.12.2020). - Текст : электронный.

Технология социальной работы : учебник : [16+] / Е.И. Холостова, Л.И. Кононова, Г.И. Климантова и др. ; под ред. Е.И. Холостовой, Л.И. Кононовой. - 4-е изд., стер. - Москва : Дашков и К°, 2020. - 478 с. - (Учебные издания для бакалавров). - Режим доступа: по подписке. - URL: https://biblioclub.ru/index.php?page=book&id=573159 (дата обращения: 12.12.2020). - Библиогр. в кн. - ISBN 978-5-394-03697-2. - Текст : электронный.