Формирование рыночной стоимости жилой недвижимости в течение жизненного цикла

34

1,862

19

2831,80

21

5,800

1

3676,05

16

Так как в матрице (табл. 23) имеются связанные ранги (одинаковый ранговый номер) 1го ряда, произведем их переформирование. Переформирование рангов производиться без изменения важности ранга, то есть между ранговыми номерами должны сохраниться соответствующие соотношения (больше, меньше или равно). Переформирование рангов представлено в таблице 25.

Таблица 25 - Переформирование рангов признака X₁

X1 Коэффициент дифференциации	Новый ранг
1,862	21,5
1,862	21,5
1,862	21,5
1,862	21,5
1,508	27,5
1,508	27,5
1,508	27,5
1,508	27,5
0,902	33,5
0,902	33,5
0,902	33,5
0,902	33,5
0,902	33,5
0,902	33,5
0,766	39
0,766	39
0,766	39
0,766	39
0,766	39
3,766	12
3,766	12
3,766	12
3,766	12
3,766	12
5,800	3,5
5,800	3,5
5,800	3,5
5,800	3,5
5,800	3,5
2,175	16,5
2,175	16,5
2,175	16,5
2,175	16,5
1,508	27,5
1,508	27,5
4,235	8
4,235	8
4,235	8
1,862	21,5
1,862	21,5
5,800	3,5

Составим матрицу рангов признаков Х₁ и е_i по данным таблиц 24 и 25.

Таблица 26 - Матрица рангов Х₁ и е_i

Ранг Хі	Ранг Si	dx ds	2 (dx ds)
21,5	22	0,5	0,25
21,5	37	15,5	240,25
21,5	36	14,5	210,25
21,5	17	4,5	20,25
27,5	20	7,5	56,25
27,5	7	20,5	420,25
27,5	27	0,5	0,25
27,5	2	25,5	650,25
33,5	8	25,5	650,25
33,5	14	19,5	380,25
33,5	40	6,5	42,25
33,5	32	1,5	2,25
33,5	3	30,5	930,25
33,5	24	9,5	90,25
39	41	2	4
39	19	20	400
39	6	33	1089
39	12	27	729
39	15	24	576
12	39	27	729
12	38	26	676
12	11	1	1
12	5	7	49
12	25	13	169
3,5	26	22,5	506,25
3,5	4	0,5	0,25
3,5	1	2,5	6,25
3,5	13	9,5	90,25
3,5	28	24,5	600,25
16,5	30	13,5	182,25
16,5	23	6,5	42,25
16,5	31	14,5	210,25
16,5	9	7,5	56,25
27,5	10	17,5	306,25
27,5	33	5,5	30,25
8	35	27	729
8	18	10	100
8	29	21	441
21,5	34	12,5	156,25
21,5	21	0,5	0,25
3,5	16	12,5	156,25

Таким образом, коэффициент корреляции рангов равен

Согласно шкале Чеддока, присутствует слабая теснота связи (0,022<0,3).

Проверим статистическую значимость коэффициента корреляции рангов:

Так как t_s = 0,14 < t_tab = 2,0253, то принимаем гипотезу о равенстве 0 коэффициента ранговой корреляции Спирмена. Другими словами, коэффициент ранговой корреляции статистически незначим, и ранговая корреляционная связь незначимая - гетероскедастичность отсутствует.

Теперь проверим условие гомоскедастичности для Х₂ - года постройки.

Таблица 27 - Ранжирование признаков Х₂ и е_i

X2 - Год постройки	Ранг Х2	Si	Ранг Si
2014	5	2808,89	22
2015	1	139,58	37
2013	8	149,63	36
1989	38	3612,81	17
2007	17	3003,57	20
2008	16	7050,04	7
2003	25	1520,66	27
1997	31	9688,80	2
2014	5	6211,04	8
1998	30	3767,66	14
2004	24	58,20	40
1999	28	1199,18	32
2006	21	8455,85	3
2011	11	2598,47	24
1995	33	39,62	41
2009	15	3321,71	19
1983	41	7284,90	6
2000	27	4634,01	12
2007	17	3725,34	15
2006	21	68,31	39
2015	1	97,40	38
2014	5	5280,12	11
2007	17	7399,78	5
2010	12	2285,21	25
2002	26	1527,85	26
2006	21	7857,76	4
1999	28	11323,58	1
1994	34	4184,96	13
1986	39	1480,77	28
1993	36	1477,99	30
2015	1	2735,47	23
1985	40	1236,83	31
2007	17	5506,34	9
2010	12	5421,00	10
1993	36	1132,90	33
2012	9	793,82	35
1994	34	3588,40	18
2012	9	1478,82	29
1996	32	816,47	34
2010	12	2831,80	21
2015	1	3676,05	16

Переформирование рангов признака Х₂ представлено в таблице 28.

Таблица 28 - Переформирование рангов признака Х₂

X2 - Год постройки	Новый ранг
2014	6
2015	2,5
2013	8
1989	38
2007	18,5
2008	16
2003	25
1997	31
2014	6
1998	30
2004	24
1999	28,5
2006	22
2011	11
1995	33
2009	15
1983	41
2000	27
2007	18,5
2006	22
2015	2,5
2014	6
2007	18,5
2010	13
2002	26
2006	22
1999	28,5
1994	34,5
1986	39
1993	36,5
2015	2,5
1985	40
2007	18,5
2010	13
1993	36,5
2012	9,5
1994	34,5
2012	9,5
1996	32
2010	13
2015	2,5

Матрица рангов признаков Х₂ и е_i представлена в таблице 29.

Таблица 29 - Матрица рангов признаков Х₂ и е_i

Ранг Х2	Ранг Si	dx de	2 (dx de)2
6	22	16	256
2,5	37	34,5	1190,25
8	36	28	784
38	17	21	441
18,5	20	1,5	2,25
16	7	9	81
25	27	2	4
31	2	29	841
6	8	2	4
30	14	16	256
24	40	16	256
28,5	32	3,5	12,25
22	3	19	361
11	24	13	169
33	41	8	64
15	19	4	16
41	6	35	1225
27	12	15	225
18,5	15	3,5	12,25
22	39	17	289
2,5	38	35,5	1260,25
6	11	5	25
18,5	5	13,5	182,25
13	25	12	144
26	26	0	0
22	4	18	324
28,5	1	27,5	756,25
34,5	13	21,5	462,25
39	28	11	121
36,5	30	6,5	42,25
2,5	23	20,5	420,25
40	31	9	81
18,5	9	9,5	90,25
13	10	3	9
36,5	33	3,5	12,25
9,5	35	25,5	650,25
34,5	18	16,5	272,25
9,5	29	19,5	380,25
32	34	2	4
13	21	8	64
2,5	16	13,5	182,25

Коэффициент корреляции рангов равен

Согласно шкале Чеддока, присутствует слабая теснота связи (0,043<0,3).

Проверим статистическую значимость коэффициента корреляции рангов:

Так как t_s = 0,27 < t_tab = 2,0253, то принимаем гипотезу о равенстве 0 коэффициента ранговой корреляции Спирмена. Другими словами, коэффициент ранговой корреляции статистически незначим, и ранговая корреляционная связь незначимая - гетероскедастичность отсутствует.

Дисперсия отклонений модели зависимости рыночной стоимости жилой недвижимости от местоположения и года постройки постоянна, т.е. гомоскедастична.

Таким образом, в построенной модели все условия Гаусса - Маркова соблюдаются: построенная двухфакторная модель зависимости рыночной стоимости 1 кв. м жилья от местоположения и года постройки статистически значима и соответствует нормальному распределению.

В представленной модели Rx у = 0, 69, R_{x у} = 0, 52 т.е. фактор года постройки менее связан с рыночной стоимостью. Однако, фактор местоположения носит всё таки более качественный характер (числовые значения из недействующего Постановления взяты для проверки гипотезы о значимости данного фактора), поэтому для поиска и доказательства зависимости жизненного цикла и рыночной стоимости принимаем фактор года постройки (в первую очередь влияющий на стоимость, помимо местоположения), который определяет физический износ, характеризующий, в свою очередь, длительность жизненного цикла (необходимо доказать, что, чем длиннее жизненный цикл - физическая жизнь жилого здания, тем ниже рыночная стоимость).

Таким образом, в результате построения модели зависимости рыночной стоимости от местоположения и года постройки предварительно доказана линейная зависимость стоимости от года постройки (срока службы) объекта жилой недвижимости.

Для доказательства существования зависимости жизненного цикла и рыночной стоимости жилой недвижимости методом хронологического возраста найдем физический износ объектов на основе данных выборки рыночных предложений, на базе которого выявим зависимость стоимости от физического износа (в т.ч. с учетом местоположения), а следовательно, зависимость от жизненного цикла.

3.4 Разработка и оценка зависимости рыночной стоимости жилой недвижимости от физического износа

Так как в результате множественного регрессионного анализа доказано, что количественный фактор года постройки является наиболее значимым, для поиска зависимости стоимости от жизненного цикла жилой недвижимости переходим к физическому износу. Физический износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. В п. 2.2 выявлено, что по мере увеличения срока службы жилого здания его физический износ увеличивается (по определенной зависимости). Необходимо доказать, что, чем длиннее жизненный цикл объекта, тем ниже рыночная стоимость.

Для расчета физического износа используются следующие методы [29]:

1) Нормативный (для жилых зданий) - использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня;

2) Стоимостной (физический износ, выраженный на момент его оценки соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости);

3) Метод компенсационных затрат (величина физического износа, в общем виде, приравнивается к затратам на его устранение);

4) Метод хронологического возраста (ФИ как отношение хронологического возраста объекта оценки к нормативному сроку эксплуатации здания);

5) Метод эффективного возраста (ФИ как отношение эффективного возраста объекта оценки к нормативному сроку эксплуатации здания);

6) Экспертный метод (величина износа определяется по внешним (видимым) повреждениям элементов согласно ВСН 5388 (р) «Правила оценки физического износа жилых зданий») [52];

7) Метод разбивки (определение общего физического износа по отдельным группам с учетом физической возможности устранения данного износа или экономической целесообразности его устранения: величины неустранимого износа определяются от стоимости элементов с учетом устранимого износа, общий физический износ определяется путем суммирования отдельных видов износа).

Для приближенного расчета физического износа жилых зданий Красноярска, исходя из года постройки, определяемого из рыночных данных, используем метод хронологического возраста:

(45)

где Т_хр - хронологический возраст объекта оценки; Т_н - нормативный срок эксплуатации зданий.

Для построения модели и доказательства зависимости рыночной стоимости жилья от степени физического износа (жизненного цикла) используем данные выборки размещенных в продаже квартираналогов: 2х комнатные квартиры средних этажей в панельных домах (Северный). Нормативный срок эксплуатации зданий [53, 54].

Таблица 30 - Данные выборки стоимости квартир и износа

Стоимость объекта	Год постройки	Площадь, кв. м	Этаж	Физический износ, %
общая	1кв.м
2 208 400	46 008	1963	48	3 (5)	36,0
2 200 000	48 673	1967	45,2	4 (5)	33,3
2 087 000	49 688	1968	42	3 (5)	32,7
2 200 000	45 833	1971	48	2 (5)	30,7
2 200 000	48 889	1975	45	3 (5)	28,0
2 250 000	51 136	1978	44	3 (5)	26,0
2 300 000	47 714	1981	48	3 (5)	24,0
2 650 000	50 000	1984	53	2 (9)	22,0
2 570 000	50 392	1984	51	2 (9)	22,0
2 650 000	49 074	1985	54	6 (9)	21,3
2 700 000	50 000	1988	54	6 (9)	19,3
2 690 000	49 815	1990	54	8 (10)	18,0
2 790 000	50 452	1991	55,3	9 (10)	17,3
2 550 000	49 038	1993	52	2 (10)	16,0
2 600 000	49 057	1994	53	2 (10)	15,3
2 550 000	49 038	1994	52	2 (10)	15,3
2 750 000	50 926	1995	54	7 (10)	14,7
2 850 000	52 294	1996	54,5	2 (10)	14,0
2 750 000	51 789	1998	53,1	2 (10)	12,7
2 800 000	51 852	1999	54	6 (10)	12,0
2 900 000	54 417	2000	53	2 (10)	11,3
2 850 000	52 778	2000	54	2 (10)	11,3
3 050 000	56 481	2001	54	4 (9)	10,7
3 050 000	56 481	2002	54	8 (10)	10,0
2 880 000	54 340	2003	53	7 (16)	9,3
3 050 000	56 481	2004	54	7 (10)	8,7
3 200 000	56 140	2006	57	4 (10)	7,3
3 050 000	56 481	2006	54	2 (10)	7,3
2 990 000	57 500	2007	52	4 (10)	6,7
3 180 000	57 818	2007	55	6 (9)	6,7
3 050 000	59 804	2008	51	3 (10)	6,0
3 100 000	59 271	2009	53,2	9 (10)	5,3
3 100 000	57 407	2010	54	4 (10)	4,7
2 900 000	56 863	2010	51	8 (10)	4,7
3 050 000	56 481	2011	54	5 (10)	4,0
4 150 000	58 451	2012	71	5 (10)	3,3
1 940 000	57 059	2012	34	9 (10)	3,3
3 150 000	58 333	2013	54	13 (14)	2,7
3 290 000	59 818	2013	55	2 (10)	2,7
3 100 000	59 615	2014	52	5 (10)	2,0

На рисунке 47 представлена регрессионная модель зависимости рыночной стоимости жилой недвижимости от степени физического износа.

Коэффициент детерминации R² = 0,794 означает, что величина рыночной стоимости 1 кв. м жилья на 79,4% объясняется изменением степени физического износа объекта.

Коэффициент корреляции R = 0,9 показывает, что рыночная стоимость 1 кв. м жилья и степень физического износа объекта связаны весьма высокой (очень сильной) линейной зависимостью.



Рисунок 47 - Регрессионная модель зависимости рыночной стоимости жилой недвижимости от степени физического износа

Как и разработанные выше зависимости, проведем проверку значимости и адекватности построенной модели.

Таблица 31 - Проверка значимости и адекватности уравнения зависимости рыночной стоимости от физического износа

Показатель	Числовое значе ние	Знак	Критическое значение
1. Критерий Смирнова Граббса	T(min)=1,26 T(max)=2,32	<	3,036 (грубых ошибок нет)
2. Коэффициент вариации, %	12,1	<	33 (совокупность однородная)
3. Ассиметричность и эксцесс	|A| = 0,46 |E + 6/(n+1)| = 0,20	< <	0,54 (распределение нормальное) 0,97
4. Критерий САО	0,02	<	0,06 (распределение нормальное)
5. Fкритерий Фишера (значимость модели)	146,44	>	4,12 (уравнение статистически значимо)
6. критерий Стьюдента (значимость коэффициентов)	Tb0 = 107,33 Tb = 12,1	>	2,0687 (коэффициенты статисти чески значимы)
7. Коэффициент корреля ции	Tr = 4,44	>	2,0253 (R значим)

Построенная модель зависимости рыночной стоимости жилья от степени физического износа статистически значима и соответствует нормальному закону распределения.

Таким образом, с увеличением износа жилого дома на 1% рыночная стоимость 1 кв. м жилья уменьшается на 394,66 руб.

Разработанная на основе данных рынка жилой недвижимости г. Красноярска модель доказывает, что по мере увеличения физического износа жилого объекта, т.е. по мере увеличения срока службы (жизненного цикла), рыночная стоимость жилой недвижимости падает - доказано существование зависимости жизненного цикла и рыночной стоимости объектов жилой недвижимости в г. Красноярске. Научная гипотеза подтверждена.

В предложенной модели зависимости также присутствует фактор местоположения, носящий более качественный характер (т.к. в настоящее время в г. Красноярске нет количественных характеристик каждого микрорайона, отличающегося своей развитостью, градостроительной ценностью и престижностью). На практике же, в рыночных условиях, можно наблюдать ситуацию, когда жилые объекты, построенные около 4050 лет назад, т.е. с достаточно высокой степенью износа, стоят дороже, располагаясь в наиболее престижных и развитых районах города. Таким образом, фактор местоположения оказывает значительное влияние на формирование рыночной стоимости жилых объектов, тем самым подавляя влияние степени износа.

Согласно анализу ценообразования на рынке жилой недвижимости г. Красноярска (п. 2.1), самые дорогие квартиры располагаются в районах Южный берег, Академгородок, Взлетка, Центр, Покровка; самые дешевые - Черемушки, Мясокомбинат, Зеленая Роща, Первомайский, Солнечный; промежуточные цены имеются в районах Предмостная площадь, Спутник, БСМП, Пашенный, Северный.

С целью проверки теории используем выборку рыночных данных стоимостей жилых объектов, находящихся в районах: Центр, Северный (рис. 47), Взлетка, БСМП/ГорДК, Первомайский (2комнатные квартиры, новой/улучшенной планировки, средних этажей).

Таблица 32 - Данные выборки по районам г. Красноярска

Стоимость объекта	Год постройки	Площадь, кв. м	Этаж	Физический износ, %
общая	1кв.м
Центр
4 700 000	51 478	1958	90,3	3 (4)	39,3
2 900 000	53 704	1962	54	2 (4)	36,7
3 200 000	54 143	1965	56	3 (5)	34,7
3 300 000	52 326	1969	63	3 (5)	32,0
2 400 000	52 174	1970	57	2 (4)	31,3
2 500 000	60 976	1972	41	6 (9)	30,0
2 550 000	60 714	1 973	42	7 (9)	29,3
2 500 000	62 500	1976	40	6 (9)	27,3
3 200 000	58 932	1977	54,3	7 (9)	26,7
3 795 000	55 809	1980	68	3 (7)	24,7
3 200 000	61 538	1980	52	8 (9)	24,7
4 300 000	55 844	1986	77	4 (5)	20,7
3 000 000	59 244	1988	63,5	7 (9)	19,3
5 600 000	60 215	1994	93	7 (10)	15,3
6 000 000	62 048	1996	96,7	3 (4)	14,0
3 500 000	63 636	2003	55	2 (5)	9,3
9 500 000	76 000	2006	125	2 (11)	7,3
6 500 000	70 562	2010	98	3 (5)	4,7
12 500 000	78 125	2015	160	5 (11)	1,3
3 795 000	55 000	2016	69	6 (17)	0,7
1 882 000	40 913	1972	46	4 (5)	30,0
2 650 000	49 074	1997	54	6 (10)	13,3
4 300 000	53 750	2015	80	5 (16)	1,3
1 950 000	45 775	1975	42,6	2 (5)	28,0
2 700 000	50 000	1976	54	4 (9)	27,3
2 100 000	48 499	1965	43,3	3 (5)	34,7
2 070 000	49 286	1989	42	3 (9)	18,7
3 650 000	56 154	2011	65	2 (16)	4,0
2 600 000	48 148	1977	54	4 (9)	26,7
3 750 000	54 348	2017	69	6 (14)	0,0
3 200 000	59 259	2014	54	4 (17)	2,0
1 882 000	40 913	1972	46	4 (5)	30,0
1 950 000	45 775	1975	43	2 (5)	28,0
3 100 000	59 615	2010	52	7 (10)	4,7
2 650 000	49 074	1977	54	4 (9)	26,7
2 920 000	53 091	2002	55	6 (10)	10,0
2 960 000	54 815	2006	54	8 (10)	7,3
3 300 000	61 111	2010	54	8 (10)	4,7
3 200 000	59 259	2006	54	2 (10)	7,3
3 600 000	59 231	2009	52	5 (10)	5,3
2 900 000	56 863	2007	51	5 (10)	6,7
3 000 000	56 604	2008	53	7 (10)	6,0
3 070 000	46 452	1963	66	6 (10)	36,0
3 200 000	59 259	2005	54	3 (10)	8,0
3 100 000	58 491	2007	53	9 (10)	6,7
3 260 000	62 214	2009	52,4	2 (10)	5,3
2 800 000	51 852	1998	54	4 (10)	12,7
3 000 000	56 926	2004	52,7	8 (10)	8,7
3 250 000	56 185	1992	54	3 (9)	16,7
2 950 000	54 630	1998	54	9 (10)	12,7
3 000 000	56 604	1993	53	3 (10)	16,0
3 100 000	59 615	2010	52	5 (10)	4,7
3 750 000	48 077	1989	78	15 (18)	18,7
2 650 000	48 074	1992	54	6 (10)	16,7
2 850 000	52 778	2007	54	7 (10)	6,7
2 100 000	44 750	1961	48	4 (5)	37,3
2 700 000	50 000	1989	54	8 (9)	18,7
2 850 000	51 818	1990	55	7 (10)	18,0
3 300 000	61 111	2010	54	8 (10)	4,7
Первомайский
1 800 000	40 909	1964	44	3 (5)	35,3
2 800 000	51 852	2014	54	3 (10)	2,0
3 300 000	44 595	2011	74	5 (10)	4,0
1 800 000	39 130	1961	46	3 (5)	37,3
1 650 000	35 870	1962	46	3 (5)	36,7
1 950 000	40 206	1987	48,5	3 (5)	20,0
1 980 000	42 529	1969	40,8	3 (5)	32,0
1 830 000	43 571	1979	42	3 (9)	25,3
1 750 000	36 765	1962	47,6	4 (5)	36,7
2 200 000	44 826	1 976	46,0	2 (9)	27,3
2 500 000	52 083	1 992	48,0	6 (10)	16,7
1 900 000	47 500	1 976	40,0	4 (9)	27,3
2 100 000	44 681	1 972	47,0	3 (5)	30,0
1 950 000	41 489	1 968	47,0	4 (5)	32,7
1 950 000	40 625	1 971	48,0	3 (5)	30,7
1 750 000	39 773	1 973	44,0	4 (5)	29,3
1 980 000	42 857	1 968	46,2	4 (5)	32,7
2 590 000	48 111	2 004	54,0	8 (10)	8,7
2 120 000	51 951	2 009	41,0	6 (10)	5,3

Построим графики зависимостей рыночной стоимости жилья и физического износа по выбранным районам Красноярска.

Рисунок 48 - Зависимость рыночной стоимости жилых объектов от степени износа в районе «БСМП/ГорДК»

Рисунок 49 - Зависимость рыночной стоимости жилых объектов от степени из носа в районах «Центр» и «Взлетка»



Рисунок 50 - Зависимость рыночной стоимости жилых объектов от степени износа в районе «Первомайский»

По итогам представленных на рисунках данных составим таблицу 33.

Таблица 33 - Сравнительная характеристика рыночных цен на жилье в зависимости от степени износа по районам

Район	Рыночная стоимость 1 кв. м жилья
	0% - 20%	20%	- 40%	40%	- 60%
Центр	62 002,2 - 73 543	50 462,2	- 62 002,2	38 921,8	- 50 262,2
Взлетка	51 452,8 - 60 763	42 142,6	- 51 452,8	32 832,4	- 41 142,6
Северный	50 960,8 - 58 854	43 067,6	- 50 960,8	35 174,4	- 43 067,6
БСМП/ГорДК	49 381,4 - 56 768	41 994,8	- 49 382,4	34 608,2	- 41 994,8
Первомайский	45 244 - 51 980	35 508	- 45 244	31 772	- 35 508

Таким образом, жилые объекты со степенью износа от 20% до 40% в районах «Взлетка», «Северный» и «БСМП» имеют примерно одинаковую стоимость от 41 тыс. руб. до 51 тыс. руб. за 1 кв. м, со степенью износа от 40% до 60% от 32 тыс. руб. до 43 тыс. руб. за кв. м, в то время как в старинном районе Красноярска «Центр» объекты с таким же износом и характеристиками стоят дороже: от 50 тыс. руб. до 62 тыс. руб. за кв. м и от 38 тыс. руб. до 50 тыс. руб. соответственно: в этом случае местоположение оказало большее влияние, чем степень износа. В менее развитом районе «Первомайский», по сравнению с другими представленными, объекты с износом от 40% до 60% имеют диапазон цен 31 тыс. - 35 тыс. руб. за кв. м, от 20% до 40% 35 тыс. - 45 тыс., тем самым в районах «Взлетка», «Северный», «БСМП» местоположение также оказывает своё воздействие.

Предложенные модели изменения рыночной стоимости жилой недвижимости в Красноярске в зависимости от физического износа, но с учетом разного местоположения, доказывают, что расположение объекта в более развитом районе (фактор местоположения) может подавлять влияние высокой степени износа, тем самым увеличив рыночную стоимость данного жилого объекта.

Таким образом, в работе доказано существование зависимости (линейной) жизненного цикла и рыночной стоимости объектов жилой недвижимости, основными значимыми факторами являются местоположение и физический износ, первый из которых может подавлять второй при формировании рыночной стоимости одинаково изношенных жилых объектов, находящихся в районах, отличающихся развитостью и ценностью.

Заключение

Одним из самых главных видов недвижимого имущества в Российской Федерации, и вообще по всему миру) является жилая недвижимость, существование и появление которой формирует социальная и экономическая потребность. Такая недвижимость представляет наибольший интерес для частных инвесторов, что обусловлено постоянным спросом и хорошей ликвидностью.

В данном исследовании под жилой недвижимостью автор понимает это совокупность жилых единиц (заселенных и незаселенных), здания и их части, помещения, предназначенные для постоянного (или временного) проживания граждан при соответствии санитарным и техническим правилам и нормам, находящиеся в собственности гражданина или юридического лица, либо находящиеся в государственной или муниципальной собственности; период существования недвижимости именуется как жизненный цикл, включающий в себя физическую и экономическую жизнь).

На протяжении всего жизненного цикла объекты жилой недвижимости имеют свою стоимость, из всех видов которой основной и самой распространенной является рыночная стоимость, поддающаяся оценке на всех стадиях жизненного цикла (в зависимости от целей оценки). Оценка рыночной стоимости жилых зданий на разных этапах жизненного цикла является весьма актуальной и играет немаловажную роль. На сегодняшний день жилая недвижимость выступает не только как физический объект и место проживания людей, но и как объект социальных, правовых и экономических отношений.

В течение всего существования жилого объекта его рыночная стоимость подвергается влиянию огромного количества различных факторов, проявляющихся на разных стадиях оценки и жизненного цикла. При исследовании трудов отечественных авторов выявлены различные подходы к определению комплекса факторов, влияющих на рыночную стоимость. В связи с этим, в диссертационной работе систематизированы подходы ученых и составлена обобщенная и дополненная система воздействующих факторов, которая предполагает разделение влияния на внешнее (косвенное влияние, вне жилого объекта) и внутреннее. К внешним факторам относятся факторы регионального (политические, экономические, физические, социальные) и местного (местоположение, условия продаж и финансирования, временные факторы) уровня влияния. К внутренним факторам влияния относятся характеристики придомовой территории (состояние, парковка, благоустройство), характеристики дома (тип здания, год постройки, материал, этажность, лифт и др.) и характеристики квартиры (планировка, площадь, этаж, количество комнат и т.д.). Такая система позволяет шире рассмотреть и изучить комплексное воздействие на формирование стоимости жилой недвижимости.

С целью выделения ключевых влияющих на рыночную стоимость факторов для ее прогнозирования и надежной оценки при заключении сделок и налогообложения выявлены и проанализированы существующие тенденции на рынке жилой недвижимости г. Красноярска:

1) Обеспеченность жильем на одного жителя имеет положительную динамику по России, Красноярскому краю, Красноярску при одновременном росте объемов ввода жилья;

2) На рынке жилья наблюдается снижение цены, снижение предложения и рост платежеспособного спроса (по сравнению с 20142015 гг.), снижение ставок по ипотечному кредитованию;

3) Спрос смещается от 1комнатных в сторону 23комнатных квартир ввиду снижения цены ставок по ипотеке; распределяется на 1,3комнатные квартиры новой и улучшенной планировки, снижается на 1комнатные хрущевки и гостинки;

4) Вторичное жилье дешевеет значительнее, чем первичное; цена 1 и 4комнатных снижается больше; снижение в цене 2комнатных квартир новой планировки и 1комнатных хрущевок; самые дорогие - новой планировки;

5) Рыночная стоимость выше у объектов, расположенных в развитых, центральных районах, в новостройках, новой и улучшенной планировки, находящихся на средних этажах, маленькой площади;

6) Тенденция установления «рынка покупателя», позволяющая многим людям менять свои жилищные условия, в т.ч. в условиях нестабильного финансового положения; покупатели ждут еще более привлекательных условий, не выходя на рынок изза нестабильной ситуации.

В ходе исследования установлено, что надежное и эффективное проведение сделок с жилой недвижимостью возможно при условии наличия исчерпывающих сведений о техническом состоянии объекта. В работе проанализировано и обосновано техническое состояние жилой недвижимости России, Красноярского края, Красноярска: в Российской Федерации и Красноярском крае наблюдается увеличение вводимого жилья и снижение ветхого и аварийного жилого фонда, причем на уровне страны данные показатели практически сравнялись, однако капитальному ремонту и сносу ветхих домов уделяется недостаточно внимания. Удельный вес ветхого и аварийного жилья составляет 23% общей площади жилых помещений Российской Федерации, 35% общей площади жилых помещений Красноярского края, 3,86% помещений Красноярска (основной жилищный фонд - дома со сроком службы более 50 лет). Каждый год сносится примерно 23% жилой площади, отнесенной к ветхому и аварийному жилью. При этом, основу жилищного фонда РФ составляют дома с износом до 30% (более 60% фонда), Красноярского края - от 31% до 70% (около 50% фонда).

Для понимания того, как образуется рыночная стоимость жилья на протяжении всего существования, выявлены особенности формирования рыночной стоимости объектов жилой недвижимости на каждой стадии жизненного цикла.

В результате анализа рынка жилой недвижимости г. Красноярска и выявления существующих на нём тенденций предложен комплекс ключевых факторов, формирующих рыночную стоимость жилья и оказывающих на нее значительное влияние, а также на которые делают акцент потенциальные потребители при совершении покупки. Такими факторами являются: местоположение, экологическая обстановка, рыночная ситуация (спрос и предложение, платежеспособный спрос), размеры объекта и его площадь, год постройки и степень физического износа, внешнее и техническое состояние объекта, материал стен, планировка, этаж и наличие бытовых услуг; раскрыто и обосновано повышающее и понижающее влияние этих факторов.

В исследовании предложены потенциально возможные варианты изменения рыночной стоимости на каждой стадии цикла под влиянием выявленного перечня факторов, выявлены закономерности влияния и изменения физического износа с увеличением срока службы. Степень физического износа определяет длительность жизненного цикла, что необходимо для доказательства в работе существования зависимости цикла и рыночной стоимости жилой недвижимости.

Для достижения этой цели с помощью методов математической статистики (корреляционнорегрессионного анализа) и на основе данных агентств недвижимости о жилых объектах г. Красноярска разработаны и предложены модели зависимости рыночной стоимости от степени готовности объекта на стадии строительства, а также в отдельности от количественных факторов местоположения, года постройки и площади на стадии эксплуатации. Разработанные модели доказали существование линейной зависимости рыночной стоимости и стадии строительства жизненного цикла, а также от выделенных количественных факторов, что дало возможность включения этих факторов в модель множественной регрессии для доказательства научной гипотезы исследования.

В результате методом исключения менее значимых факторов разработана и предложена двухфакторная модель зависимости рыночной стоимости 1 кв. м жилья от местоположения и года постройки, которая показала, что эти два фактора являются определяющими при формировании рыночной стоимости жилой недвижимости, и которая дает возможность определения стоимости объекта, находящегося абсолютно в любом районе и имеющего любой год постройки (при условии присвоения количественной характеристики каждому району, отличающемуся развитостью и престижностью). Так как в г. Красноярске не существует количественных характеристик ценности у каждого района, сделан вывод, что фактор местоположения, в настоящее время, носит более качественный характер, тем самым год постройки, определяющий срок службы и физический износ объекта, оказался наиболее значимым количественным фактором, что предварительно доказало существование зависимости рыночной стоимости и жизненного цикла (длительность которого определяет физический износ).

В связи с этим, при использовании метода хронологического возраста для определения физического износа объектов жилой недвижимости разработана модель зависимости рыночной стоимости от степени физического износа, согласно которой доказано, что по мере увеличения физического износа жилого объекта, т.е. по мере увеличения срока службы (жизненного цикла), рыночная стоимость жилой недвижимости падает - доказано существование зависимости жизненного цикла и рыночной стоимости объектов жилой недвижимости.

Наличие в двухфакторной модели зависимости фактора местоположения позволило проверить и подтвердить теорию о том, что расположение объекта в более развитом районе (фактор местоположения) может подавлять влияние высокой степени износа, тем самым увеличивая рыночную стоимость данного жилого объекта.

Таким образом, научная гипотеза диссертационного исследования подтверждена, научная новизна оправдана, цель и задачи достигнуты.

Список использованных источников

1. Гражданский кодекс Российской Федерации: федер. закон от 30.11.1994 №51ФЗ: в 4 ч.: по состоянию на 03.07.2016 г. - Москва, 2016.

2. Жилищный кодекс Российской Федерации: федер. закон от 29.12.2004 №188ФЗ: по состоянию на 01.01.2017 г. - Москва, 2017

3. Асаул, А.Н. Экономика недвижимости: учебник для вузов / А.Н. Асаул. - 3е изд. Стандарт третьего поколения. - СПб.: Питер, 2013. - 416 с.

4. Храмова, А.В. Организация управления объектами жилой недвижимости / А.В. Храмова, М.С. Федоркина, Н.В. Цопа. С. 132135.

5. Асаул, А.Н. Экономика недвижимости: учебник для вузов / А.Н. Асаул, С.Н. Иванов, М.К. Старовойтов. - 3е изд., исправл. - СПб.: АНО «ИПЭВ», 2009. - 304 с.

6. Асаул, А.Н. Теория и практика управления и развития имущественных комплексов: науч. изд. / Х.С. Абаев, Ю.А. Молчанов. - СПб.: Гуманистика, 2006. - 250 с.

7. Дорожинская, Е.А. Правовое регулирование сделок с недвижимым имуществом: дис. канд. юрид. наук: 12.00.03 / Дорожинская Елена Анатольевна. - Москва, 2000. - 239 с.

8. Гриненко, С.В. Экономика недвижимости: учебное пособие / С.В. Гриненко. - Таганрог: Издво ТРТУ, 2004. - 187 с.

9. Федеральный закон от 30.12.2009 г. №1384ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений (последняя редакция). - Москва, 2009.

10. Балькин, В.М. Безопасность здания и факторы влияния на этапах жизненного цикла / В.М. Балькин // Вестник СГАСУ. Градостроительство и архитектура. - 2012. - №1. - С. 74-76.

11. Калашникова, Н.Ю. Экономика недвижимости: учебное пособие / Н.Ю. Калашникова. - Архангельск: Издательство Северного (Арктического) федерального университета, 2014. - 183 с.

12. Федеральный закон №135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (ред. от 26.04.2016 г.). - Введ. 29.07.1998. - Москва, 1998. - 29 с.

13. Федеральный стандарт оценки ФСО №2 «Цель оценки и виды стоимости» утвержден Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.05.2015 г. № 298. - Москва, 2015.

14. Федеральный стандарт оценки ФСО №7 «Оценка недвижимости» утвержден Приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 №611. - М., 2014

15. Татарова А.В. Оценка недвижимости и управление собственностью: учебное пособие / А.В. Татарова. - Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2003. - 238 с.

16. Грибовский С.В. Оценка стоимости недвижимости: учебник для студентов ВУЗов / С.В. Грибовский, Е.Н. Иванова, Д.С. Львов, О.Е. Медведева. - М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003. - 704 с.

17. Щербакова Т.В. Формирование рыночной стоимости объекта недвижимости / Т.В. Щербакова // Инновационная экономика: информация, анализ, прогнозы. - С. 9899.

18. Макаров В.А. Оценка базы отдыха с целью продажи: дип. работа. - Астрахань, 2008.

19. Родионова, Н.В. Специфика ценообразования на рынке жилья и факторы, влияющие на цену недвижимости / Н.В. Родионова // Аудит и финансовый анализ. - 2009. - №2. - С. 10-15.

20. Федеральная служба государственной статистики: официальный сайт.

21. Обеспеченность жильем в России в 2 раза меньше европейского уровня

22. Администрация г. Красноярска: официальный сайт.

23. Итоги 2016 на рынке недвижимости Красноярска

24. Аналитический обзор рынка жилой недвижимости г. Красноярска за 2016 г. Прогноз на 2017 г.

25. Амышева, Д.С. Специфика ценообразования и анализ ценообразующих факторов на рынке жилой недвижимости с учетом ее жизненного цикла / Д.С. Амышева // Международные научные исследования. - 2017. - №1. - С. 111-115.

26. Постановление администрации г. Красноярска №746 от 14 ноября 2014 г. «Об утверждении муниципальной программы «Развитие жилищнокоммунального хозяйства и дорожного комплекса города Красноярска» на 2015 и плановый период 2016 - 2017 гг.». - Красноярск, 2014.

27. Amysheva, D.S. The impact of degree of wear on market value of residential properties during a life cycle / D.S. Amysheva // Journal of Economy and Entrepreneurship. - 2017. - №2 (2). - С. 509-514.

28. Капралин С.Г. Ценообразование и ценообразующие факторы на рынке недвижимости / С.Г. Капралин // Вестник Томского государственного университета. - 2012. - №362. - С. 142-145.

29. Методы определения физического износа при оценке стоимости недвижимости

30. Афанасьев А.А. Реконструкция жилых зданий. Ч.1. Технологии восстановления эксплуатационной надежности жилых зданий / А.А. Афанасьев, Е.П. Матвеев. - Москва, 2008. - 479 с.

31. Пустыльник Е.И. Статистические методы анализа и обработка наблюдений: учебное пособие. - М.: Наука, 1968.

32. Грибовский С.В. О повышении достоверности оценки рыночной стоимости методом сравнительного анализа / С.В. Грибовский, Н.П. Баринов, И.Н. Анисимова // Вопросы оценки. - 2002. - №1. - С. 2-10.

33. Воскобойников Ю.Е. Эконометрика в Excel (парный и множественный регрессионный анализ): учебное пособие / Ю.Е. Воскобойников: ч. 1. - Новосибирск, 2005. - 77 с.

34. Дубров, А.М. Многомерные статистические методы: учебник / А.М. Дубров, В.С. Мхитарян, Л.И. Трошин. - М.: Финансы и статистика, 2000. - 378 с.

35. Айвазян С.А. Прикладная статистика: Основы моделирования и первичная обработка данных: справ. изд. - М.: Финансы и статистика, 1983. - 467 с.

36. Ковалев А.П. Оценка стоимости активной части основных фондов: учебнометодическое пособие. - М.: Финстатинформ, 1997. - 175 с.

37. Исключение грубых ошибок. Критерий Н.В. Смирнова

38. Закс Л.С. Статистическое оценивание: учебник / Л.С. Закс. - М.: Статистика, 1976. - 253 с.

39. Шмойлова Р.А. Теория статистики: учебник / Р.А. Шмойлова. - М.: Финансы и статистика, 1999. - 198 с.

40. Воскобойников Ю.Е. Решение задач эконометрики в Excel: учеб. пособие / Ю.Е. Воскобойников, Т.Н. Воскобойникова. - Новосибирск, 2006. - 107 с.

41. Шкала Чеддока

42. Решение Красноярского городского совета от 12.10.1999 № 20197 «О зонах градостроительной ценности». - Красноярск, 1999.

43. Недвижимость Красноярска. Объявления о продажах квартир

44. Продажа недвижимости в Красноярске

45. Таблица критических значений критерия Смирнова Граббса

46. Таблица значений Fкритерия Фишера

47. Таблица критических значений tкритерия Стьюдента

48. Множественный регрессионный анализ

49. Дуброва Т.А. Статистические методы прогнозирования в экономике: учебное пособие / Т.А. Дуброва. - М.: Московский государственный университет экономики, статистики и информатики, 2004. - 137 с.

50. Табличные значения по критерию Дарбина Уотсона

51. Коэффициент ранговой корреляции Спирмена

52. ВСН 53?86 (р) «Правила оценки физического износа жилых зданий». - Введ. 01.07.1987. - Москва: Госгражданстрой, 1988. - 44 с.

53. Нормативные усредненные сроки службы жилых домов, их конструктивных элементов, отделки и инженерного оборудования

54. Нормативные и фактические сроки эксплуатации зданий

Размещено на Allbest.ru