Размещено на http://www.allbest.ru/

МИНИСТЕРСТВО НАУКИ И ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования

«ВОРОНЕЖСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ТЕХНИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ» (ФГБОУ ВО «ВГТУ», ВГТУ)

Кафедра технологии, организации строительства, экспертизы и управления недвижимостью

КУРСОВОЙ ПРОЕКТ

по дисциплине «Экономика строительства и недвижимости»

на тему: «Реализация инвестиционного проекта строительства 3-х подъездного 10-ти этажного жилого дома с коммерческой недвижимостью на 1-2 этажах. Коминтерновский район, г. Воронеж»

Воронеж 2019



Содержание

рынок недвижимость воронеж инвестиционный

Введение

1. Анализ рынка недвижимости г. Воронеж

1.1 Анализ рынка жилой недвижимости Воронежа

1.2 Исследование рынка коммерческой недвижимости

2. Расчет основных показателей инвестиционного проекта

2.1 Исходные данные

2.2 Определение потенциального валового дохода(ПВД)

3. Определение эффективного валового дохода (ЭВД)

4.1 Налог на имущество

4.2 Страховые взносы

4.3 Земельный налог

4.4 Расходы на заработную плату обслуживающего персонала

5. Определение условно-переменных расходов

5.1 Расходы на оплату коммунальных услуг

5.2 Прочие расходы

5.3 Расходы на маркетинг и рекламу

5.4 Расходы собственника на управление объектом недвижимости

5.5 Расходы на эксплуатацию и ремонт

5.6 Расходы на з/п административно-управленческому персоналу (АУП) (бухгалтеры, юристы и т. д.)

5.7 Расчет операционных расходов

6. Определение чистого операционного дохода

7. Определение денежного потока

8. Оценка инвестиционной привлекательности объекта недвижимости

8.1 Определение ставки дисконтирования

9. Расчет чистого дисконтированного дохода

10. Определение периода(срока) окупаемости вложений в недвижимость

Заключение

Список используемой литературы



Введение

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

Недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости, как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости. Разворачивается деятельность отечественных и зарубежных инвесторов, для которых большое значение имеет приобретение гарантированных прав пользования землей и правовая защита их интересов. Изменилось налоговое законодательство, и появились новые для большинства граждан России налоги: налог на имущество физических лиц и налог на имущество, преходящее в порядке наследования и дарения. Начало развиваться местное законодательство по регулированию сферы недвижимости.

К объектам оценки относятся отдельные материальные объекты (вещи, совокупность вещей, составляющие имущество лица, в том числе имущество определенного вида, движимое или недвижимое.)

Целью данной курсовой работы является реализация инвестиционного проекта строительства 3-х подъездного,10 этажного жилого дома с коммерческой недвижимостью на 1-2этажах в Коминтерновском районе г. Воронеж. Для этого проведен анализ рынка выбранного объекта недвижимости, рассчитаны основные показатели инвестиционного проекта, а также сделаны выводы о целесообразности его осуществления.



1. Анализ рынка недвижимости г. Воронеж

Рынок недвижимости Воронежа развивается так же активно, как и во всех крупных городах Центрального федерального округа. Воронежская область стабильно входит в пятерку лидеров по объемам строящегося жилья в ЦФО. Львиная доля от общего объема новостроек приходится на областной центр. Устойчивое экономическое положение города связано с развитием промышленности (машиностроение, металлообработка, производство стройматериалов, пищевая отрасль и т. д.). Темпы жилищного строительства позволяют успешно расселять ветхое и аварийное жилье - на него приходится менее 1% от всего воронежского жилфонда.

Сегодня от точечной застройки в городе наметился переход к комплексному освоению территорий с развитой инфраструктурой. Промышленные предприятия переезжают на окраины, а освободившиеся территории застраиваются жильем. По расчетам Фонда РЖС, в ближайшее десятилетие в Воронеже должны застроить доступным жильем около 300 га.

Дома бизнес-класса и элитное жилье в основном возводят внутри старых городских кварталов.

Продажа квартир

Среди крупнейших городов страны Воронеж считается одним из самых доступных по ценам на вторичном рынке жилья. Цены на квартиры в новостройках здесь ненамного меньше, чем в обжитых домах. Наибольшим спросом пользуются сталинки и квартиры в недавно сданных новостройках. На втором месте - традиционные хрущевки и брежневки, но встречаются и «чешки» - панельные девятиэтажки, которые строили в 60-х годах прошлого века.

Самыми популярными районами в Воронеже считаются Центральный и Ленинский, они же и самые дорогие в городе. Активно развивается Северный район, где стоимость помещений сопоставима с центром, а лидером по объемам возводимого жилья считается Коминтерновский. Самое доступное жилье предлагается в Железнодорожном и Левобережном районах. Покупка и продажа квартир в Воронеже осуществляется по большей части через агентства недвижимости, их в городе действует несколько десятков.

Коммерческая недвижимость

Рынок коммерческой недвижимости Воронежа представлен офисными, торговыми, производственными и складскими помещениями. Спрос в каждом из этих сегментов сохраняется на стабильном уровне, но наиболее востребованы сегодня офисные площади. В Воронеже функционируют более тридцати торговых и бизнес-центров, общей площадью около 300 тыс. кв. м, несколько технопарков. 80-90% складских помещений представлены классом «С» и «D». Строительство объектов класса «А» считается перспективным. Гостиничный бизнес также имеет потенциал - в Воронеже насчитывается около 30 гостиниц, из них лишь нескольким присвоен класс.

Аренда жилья

Аренда жилья в Воронеже - важная часть местного рынка недвижимости. Традиционно Воронеж считается крупным научным и образовательным центром. В городе находится около 40 вузов и их филиалов. Студенты и абитуриенты во многом формируют спрос на рынке аренды жилья. Кроме того, квартиры активно снимают специалисты, приезжающие из других регионов. В пригородах Воронежа спросом пользуется аренда дач и коттеджей, причем не только у местных жителей, но и у граждан из Москвы и Подмосковья.

1.1 Анализ рынка жилой недвижимости Воронежа

Анализ рынка недвижимости Воронежа основан на еженедельных данных в виде индексов по рынку недвижимости Воронежа (Вся аналитическая информация по рынку недвижимости Воронежа основанна на базе данных INFOLINE)

Индексы недвижимости Воронежа на 29.09.19
Индекс	р/кв.м	Прирост р/кв.м	%
Средняя	49537 руб/м2	77	+0.16%
Индексы стоимости жилья по разделам
Индекс	р/кв.м	Прирост р/кв.м	%
Вторичка	48378 руб/м2	16	+0.03%
Новостройки	50575 руб/м2	126	+0.25%
Индексы жилья по адм. районам
Индекс	р/кв.м	Прирост р/кв.м	%
Железнодорожный р-н	44230 руб/м2	-86	-0.19%
Коминтерновский р-н	48898 руб/м2	88	+0.18%
Левобережный р-н	43124 руб/м2	46	+0.11%
Ленинский р-н	56961 руб/м2	194	+0.34%
Советский р-н	47255 руб/м2	-18	-0.04%
Центральный р-н	55340 руб/м2	113	+0.2%
Индексы жилья по объектам недвижимости
Индекс	р/кв.м	Прирост р/кв.м	%
1-к.кв	50096 руб/м2	33	+0.07%
2-к.кв	50032 руб/м2	104	+0.21%
3-к.кв	48707 руб/м2	61	+0.13%
Индексы жилья по типажам
Индекс	р/кв.м	Прирост р/кв.м	%
Брежневка	43450 руб/м2	-164	-0.38%
Современная	50950 руб/м2	89	+0.17%
Сталинка	46369 руб/м2	-87	-0.19%
Хрущ	43626 руб/м2	-47	-0.11%
Чешка	45040 руб/м2	-13	-0.03%
Индексы жилья по материалу домов
Индекс	р/кв.м	Прирост р/кв.м	%
Кирпич	48059 руб/м2	0	0%
Монолит	53862 руб/м2	123	+0.23%
Панель	46680 руб/м2	-39	-0.08%

Цена квартир в новостройках Воронежа на 17.06.2019 *

количество комнат	средняя площадь	средняя стоимость квартиры
1 комн. квартира	40.1 мІ	2 052 248 руб.	31 851 $
2 комн. квартира	64.4 мІ	3 305 043 руб.	51 295 $
3 комн. квартира	85.3 мІ	4 170 294 руб.	64 723 $
многокомнатная квартира	112.9 мІ	5 879 922 руб.	91 257 $

* в таблице представлены средневзвешенные значения площади и стоимости квартир для различного количества комнат в новостройках Воронежа.

Средняя цена квартир в Воронеже за 1 кв. метр, 17 июня 2019 г.

количество комнат	средняя цена
однокомнатные квартиры	50 748 руб/мІ	788 $/мІ
двухкомнатные квартиры	50 710 руб/мІ	787 $/мІ
трёхкомнатные квартиры	48 544 руб/мІ	753 $/мІ
многокомнатные квартиры	44 418 руб/мІ	689 $/мІ

* вычислены средневзвешенные значения цены квартир за 1 квадратный метр для различного количества комнат в Воронеже на вторичном рынке. Среди цен в пределах от 20 до 200 тыс. руб/мІ для Воронежа.

Цены на аренду квартир по районам

В этом разделе можно сравнивать между собой прайсы на аренду квартиры по районам. С помощью настраиваемых фильтров выбирайте отображение стоимости, количество комнат, отображение расценок за объект или за квадратный метр, тип объекта (вторичка или новостройки).

На вторичном рынке высокие цены на аренду жилья зафиксированы в районах:

· Однокомнатная - 13 077 руб., район Центральный

· Двухкомнатная - 18 904 руб., район Центральный

· Трехкомнатная - 14 945 руб., район Центральный

Дешевле квартира обойдется в районах:

· Однокомнатная - 8 924 руб., Железнодорожный

· Двухкомнатная - 10 169 руб., Коминтерновский

· Трехкомнатная - 14 945 руб., Центральный

Статистика о средних ценах по количеству комнат (от одно- до многокомнатной квартиры) выводится в форме таблицы. В ней вы можете изучить, как отличается стоимость за объект или за квадратный метр, проследить как изменилась средняя цена по отношению к предыдущему месяцу в процентах, рассмотреть соотношение по объему предложений в разрезе комнат в базе портала недвижимости.

1.2 Исследование рынка коммерческой недвижимости

Компания London Consulting & Management Company | LCMC в рамках договора с Финансовой компанией «Основа Инвест» провела исследование рынка коммерческой недвижимости Воронежа в сегменте торговых центров, которое в полной мере отразило текущую ситуацию и перспективы отрасли.

Компания London Consulting & Management Company | LCMC в рамках договора с Финансовой компанией «Основа Инвест» провела исследование рынка коммерческой недвижимости Воронежа в сегменте торговых центров, которое в полной мере отразило текущую ситуацию и перспективы отрасли.

На сегодняшний день рынок торговой недвижимости Воронежа находится в стадии активного роста, существует дефицит качественных торговых площадей. Однако аналитики LCMC отмечают, что в некоторых торговых центрах зафиксирован профицит площадей. Такое положение вынуждает девелоперов более тщательно просчитывать риски проектов и более скрупулезно формировать пул арендаторов будущих объектов.

Согласно проведенному исследованию сегодня в Воронежа действует 32 торговых центра, общий объем площадей в которых составляет 275 135 кв.м. Самые качественные объекты: ТЦ «Магнит», ТРЦ «Армада», ТРЦ «Аксиома», ТЦ «Московский проспект», МФЦ «Петровский Пассаж» (1-я очередь). Наиболее обеспеченными районами являются: Коминтерновский - 36% (98 288 кв.м), Советский - 22% (61 168 кв.м) и Ленинский - 18% (48 000 кв.м).

На рынке аренды отмечена тенденция общего снижения средней цены за 1 кв.м., рост показывают только арендные ставки в наиболее качественных объектах класса «Региональный», что говорит о востребованности такого формата. В среднем арендные ставки варьируются от 750 руб./кв.м/мес. до 3 500 руб./кв.м/мес.

В целом ситуацию на рынке Воронежа можно охарактеризовать как активно развивающуюся и конкурентно способную. В 2010-2011 годах с вводом в эксплуатацию МФЦ «Свободный город», ТРЦ «МЕГА» и ТРЦ «Град» в Воронеже появится новый класс торговых центров - «Суперрегиональный», что благоприятно скажется на развитие розничной торговли в городе. Объем ввода площадей в торговых центрах в 2009 году составит, по заявленным девелоперами данным, 253 410 кв.м. Тем не менее, специалисты LCMC считают, что эти сроки чересчур оптимистичны, в реальности реализация некоторых объектов произойдет позже запланированных дат.

Средние стоимости 1 мІ коммерческой недвижимости города Воронежа на январь 2018 года

Наибольшая средняя стоимость 1 мІ торговой недвижимости в г. Воронеже была зафиксирована в Центральном районе - 77 007 рублей, наименьшая в Советском - 55 810 рублей. Наибольшая средняя ставка за 1 мІ торговой недвижимости, предлагаемой в аренду, была зафиксирована в Ленинском районе и составила 11 398 рублей в год, наименьшая в Левобережном - 9 399 рублей в год. Наибольшая средняя стоимость 1 мІ офисной недвижимости в г. Воронеже была зафиксирована в Советском районе - 66 447 рублей. Наименьшая в Железнодорожном районе - 37 148 рублей. Наибольшая средняя ставка за 1 мІ офисной недвижимости, предлагаемой в аренду, была зафиксирована Центральном районе и составила 7 244 рубля в год, наименьшая в Левобережном районе - 5 278 рублей в год. Наибольшая средняя стоимость 1 мІ производственно-складской недвижимости в границах г. Воронежа была зафиксирована в Ленинском районе - 30 804 рубля, наименьшая в Центральном - 16 091 рубль. Наибольшая средняя ставка за 1 мІ производственно-складской недвижимости, предлагаемой в аренду, была зафиксирована в Коминтерновском районе и составила 2 573 рубля в год, наименьшая в Центральном - 1 923 рублей в год.

Минимальная стоимость 1 мІ в г. Воронеже в сегменте торговой недвижимости была зафиксирована в Железнодорожном районе и составила 11 363 рубля, максимальная стоимость была зафиксирована в Центральном районе - 32 848 рублей. Минимальная ставка за 1 мІ торговой недвижимости, предлагаемой в аренду, была зафиксирована в Железнодорожном районе и составила 3 600 рублей в год. Максимальная арендная ставка за 1 мІ была зафиксирована сразу в двух зонах - Железнодорожный и Ленинский районы - 44 040 рублей в год. Минимальная стоимость 1 мІ в границах г. Воронежа в сегменте офисной недвижимости была зафиксирована в Железнодорожном районе и составила 23 200 рублей, максимальная стоимость была зафиксирована в Ленинском районе и составила 40 000 рублей. Минимальная ставка за 1 мІ офисной недвижимости, предлагаемой в аренду, была зафиксирована в Коминтерновском районе и составила 2 400 рублей в год. Максимальная арендная ставка за 1 мІ была зафиксирована в Центральном районе и составила 13 953 рубля в год. Минимальная стоимость 1 мІ в г. Воронеже в сегменте производственно-складской недвижимости была зафиксирована в Коминтерновском районе и составила 7 209 рублей, максимальная стоимость была зафиксирована в Ленинском - 35 326 рублей. Минимальная ставка за 1 мІ производственно-складской недвижимости, предлагаемой в аренду, были зафиксированы в Ленинском районе и составил 720 рублей в год, а максимальная ставка - в Железнодорожном, 6 006 рублей в год.



2. Расчет основных показателей инвестиционного проекта

2.1 Исходные данные

Выдано задание на выполнение курсового проекта по дисциплине «Экономика недвижимости» на тему: «Реализация инвестиционного проекта строительства жилого 10 этажного 3-х подъездного жилого дома с коммерческой недвижимостью на 1-2 этаже, г. Воронеж.» Исходное задание прилагается.

Таблица 1

Исходные данные

Показатели	Площадь помещения, м2	Количество квартир, шт	Стоимость(арендная ставка) за 1 м2,р
Жилые помещения
1.Однокомнатные	1009,44	24	50538
2.Двухкомнатные	1352,88	24	50921
3.Трехкомнатные	3803,52	49	48475
Коммерческие помещения
4.Торговые помещения (1-2 эт.)	854,5		1051
	? 7706,64

(стоимость и арендная ставка за месяц 1 м² указана на 15.04.2019, источник: infoline)

2.2 Определение потенциального валового дохода(ПВД)

На основе проведенного анализа рынка определяем потенциальный валовый доход.

Потенциальный валовый доход (ПВД) -доход, который можно получить от недвижимости, при 100 %-ом ее использовании без учета всех потерь и расходов. При расчете ПВД используются рыночные данные, полученные с самого объекта или с его аналогов, а также прогнозы оценщиков относительно изменений арендных ставок и других источников дохода.

ПВД=S*А_ст, (1)

где S -площадь, руб/ м²;

А_ст- cтоимость (арендная ставка), руб/м² в год.

Рыночная арендная ставка представляет собой ставку, преобладающую на рынке аналогичных объектов недвижимости, т.е. является наиболее вероятной величиной арендной платы, за которую типичный арендодатель согласился бы сдать, а типичный арендатор согласился бы взять это имущество в аренду.

Процент инфляции, рассчитанный по годам принят с сайта Финам.ru и составляет на 2019г.- 4,2%, 2020- 4,0%, 2021- 3,8%, 2022- 3,4%, 2023- 3,5%.

Расчет ПВД от аренды коммерческой недвижимости рассчитываются с учетом инфляции. Данные расчета сводятся в табл.2.

Таблица 2

Расчет потенциального валового дохода

Показатели	Ед.изм.	2017	2018	2019	2020	2021
ПВД от аренды коммерческой недвижи-мости	тыс. руб.	854,5*1051*12= 19432,569	(19432,569*4)/100= 777,3+19432,569= 20209,87	20977,84	21691,08	22450,26
ПВД 1 комн. квартиры	тыс. руб.	504,74*50538=25508,55	26528,89	-	-	-
ПВД 2 комн. квартиры	тыс. руб.	34445,001	35822,8	-	-	-
ПВД 3 комн. квартиры	тыс. руб.	92187,82	95875,33	-	-	-
Всего ПВД аренда	тыс. руб.	171573,9	214259,7	20977,84	21691,08	22450,26



3. Определение эффективного валового дохода (ЭВД)

Эффективный валовый доход (ЭВД) - это потенциальный валовый доход за вычетом потерь из-за неплатежа с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования недвижимости.

ЭВД=ПВД - Потери + Д_проч. (2)

Определение коэффициента недоиспользования и потерь из-за неплатежей осуществляется на базе ретроспективной и текущей информации, следовательно, для расчета предполагаемого ЭВД полученный коэффициент должен быть скорректирован с учетом возможной загрузки площадей в будущем.

Коэффициент загрузки определяется экспертно, исходя из критерия востребованности данных помещений и услуг в районе месторасположения объекта.

Данные расчета сводятся в табл.3.

Таблица 3

Расчет эффективного валового дохода

Показатели	Ед.измер.	2019	2020	2021	2022	2023
ПВД аренда	тыс. руб.	171573,9	214259,7	20977,84	21691,08	22450,26
Коэффициент загрузки	тыс. руб.	0,80	0,85	0,90	0,95	1
Потери дохода	тыс. руб.	(171573,9*20)/ 100=34314,78	32138,96	2097,78	2169,11	-
ЭВД	тыс. руб.	171573,9-34314,78= 137259,12	182120,74	18880,06	19521,97	22450,26
Всего ЭВД	тыс. руб.	137259,12+180,0= 137439,12	182307,94	19067,62	19715,89	22450,26

Чтобы высчитать ЭВД, необходимо рассчитать дополнительный доход. В нашем случае дополнительным источником дохода является сдача площади в аренду под банкоматы. Банкоматы размещаются на коммерческой площади. Стоимость аренды площади под банкомат составляет 5 тыс. руб. в месяц. Расчет произведен с учетом индекса инфляции.

Расчет дополнительного расчета производится в табл.4.

Таблица 4

Расчет дополнительного дохода

Показатели	Ед.изм.	2019	2020	2021	2022	2023
Аренда площадей под банкоматы (3 шт.)	тыс. руб.	5*3=15 15*12= 180,0	(15*4)/100= 0,6 15+0,6= 15,06*12= 187,2	187,56	193,92	200,76



4. Определение операционных расходов

Операционные расходы (ОР) - это расходы, необходимые для нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

ОР принято делить на следующие:

1) условно постоянные;

2) условно переменные;

3) расходы на замещение, или резервы.

Условно постоянные - это расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставленных услуг:

- налог на имущество (2,2%);

- аренда земельного участка (платежи);

- страховые взносы;

- заработная плата персонала и налоги на нее.

Условно переменные - расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставленных услуг:

- коммунальные платежи;

- расходы на управление (бухгалтерские, аудиторские, юридические и др. услуги);

- расходы на благоустройство территории;

- расходы на рекламу;

- расходы по обеспечению безопасности.

К расходам на замещение относятся расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся улучшений (кровля, покрытие пола, санитарно0 техническое оборудование и т.д.).



4.1 Налог на имущество

В соответствии со ст. 374 Налогового кодекса РФ, объектом налогообложения по налогу на имущество для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (включая имущество, переданное во временное владение, пользование, распоряжение или доверительное управление, внесенное в совместную деятельность), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета.

Налоговая база при расчете налога на имущество является кадастровая стоимость объекта недвижимости.

Налоговая ставка определяется по Закону Воронежской области от 27.11.2003 N 62-ОЗ(ред. от 18.07.2016 )"О налоге на имущество организаций"(принят Воронежской областной Думой 27.11.2003) и составляет: для 2019 и последующих - 2%.

Расчеты по налогу на имущество сводятся в табл.5.

Таблица 5

Расчет налога на имущество

Показатели	2019	2020	2021	2022	2023
Налоговая база, тыс. руб.	11586,12	11586,12	11586,12	11586,12	11586,12
Налоговая ставка, %	2	2	2	2	2
Налог на имущество, тыс. руб.	231,7	231,7	231,7	231,7	231,7

4.2 Страховые взносы

Сущность страхования: страховая компания обязуется выплатить страхователю определенным договором сумму при наступлении какого-то из описанных страховых случаев.



Таблица 6

Базовые страховые тарифы при страховании имущества по пакетам рисков

Объект страхования	Страхов. тариф %
1.Квартиры	0,2-0,6
2.Офисные здания	0,03-0,2
3.Торговые здания	0,04-0,25

Страховой тариф представляет собой ставку страховой премии в процентах от страховой стоимости объекта страхования. Базовый годовой тариф для объектов недвижимости по стандартному пакету составляет 0.2%.

При эксплуатации страховой стоимостью является полная восстановительная стоимость объекта недвижимости равная сметной стоимости строительства.

Расчеты сводятся в табл.7

Таблица 7

Расчет страховой премии при страховании объекта

Показатели	Ед. измер.	2019	2020	2021	2022	2023
ПВС	тыс. руб.	169732,400	169732,400	169732,400	169732,400	169732,400
Ставка по страховому пакету	%	0,2
Годовая премия по полному страховому пакету	тыс. руб.	169732,400*0,2 =339,46	339,46	339,46	339,46	339,46



4.3 Земельный налог

Налоговая база при расчете налога на имущество является кадастровая стоимость объекта недвижимости. Кадастровую стоимость мы берем по карте «Кадастровая палата».

Налоговая ставка определяется по Решению Воронежской городской думы "О введении в действие земельного налога на территории городского округа город Воронеж"(в редакции от 23.12.2015 №117-IV) 2005-10-07 162-II и составляет 0.3% для жилого объекта недвижимости.

Расчеты по земельному налогу сводятся в табл.8.

Таблица 8

Расчет земельного налога

Показатели	2019	2020	2021	2022	2023
Налоговая база, тыс. руб.	27550,046	27550,046	27550,046	27550,046	27550,046
Налоговая ставка, %	0,3	0,3	0,3	0,3	0,3
Земельный налог, тыс. руб.	82,65	82,65	82,65	82,65	82,65

4.4 Расходы на заработную плату обслуживающего персонала

Важнейшей составной частью затрат на персонал является оплата труда. В расходы на неё включаются любые начисления работникам в денежной или натуральной формах, стимулирующие начисления и надбавки, компенсационные начисления, связанные с режимом работы или условиями труда, премии и единовременные поощрительные начисления, а также расходы, связанные с содержанием этих работников, предусмотренные трудовыми договорами.

Расчёт величины ФОТ производятся с учетом средней заработной платы на рынке вакансий, анализ приведён с учетом данных с сайтов hh.ru и avito.ru. Обслуживанием объекта занимаются такие специалисты, как мусорщик/дворник, уборщик, электрик, а также сантехник. Заработную плату персонала мы определяем на основе предложений на рынке вакансий.

Расчет расхода на содержание персонала сводим в табл.9

Таблица 9

Расходы на заработную плату обслуживающего персонала

Должность	Ед.изм	Величина ФОТ,тыс. руб/мес	Кол-во штатных единиц	Годовая величина ФОТ на 1 рабочего, тыс.руб.	Всего, тыс.руб	Всего, тыс.руб с учетом ЕСН (30%)
Мусорщик/ дворник	тыс.руб	7	2	7*12=84	84*2= 168	(168*30)/ 100=50,4 50,4+168= 218,4
Уборщик	тыс.руб	13,5	2	162	324	421,2
Электрик	тыс.руб	23	2	276	552	717,6
Сантехник	тыс.руб	22	2	264	528	686,4
Итого		65,5	8	786	1572	2043,6

Расходы на содержание персонала составляют 3% от ЭВД. Результат сводим в табл. 10.

Таблица 10

Расходы на содержание персонала

	2019	2020	2021	2022	2023
ЭВД, тыс.руб	137439,12	182307,94	19067,62	19715,89	22450,26
Расходы на содержание персонала, тыс. руб	4123,1736	5469,2382	572,0286	591,4767	673,5078
ЕСН, тыс. руб. (30%)	1236,9521	1640,7715	171,60858	177,44301	202,05234
Всего с ЕСН, тыс. руб.	5360,1257	7110,0097	743,63718	768,91971	875,56014



5. Определение условно-переменных расходов

5.1 Расходы на оплату коммунальных услуг

К расходам данной группы отнесем расходы на оплату:

-вывоза мусора;

-электроэнергии;

-воды и канализации;

-теплоэнергии.

Затраты на коммунальные услуги определяются по исходным данным только для коммерции и составляют 3% от ЭВД. Данные расчета на 1 кв. м. представлены, исходя из мощности потребляемого тепла, воды, электроэнергии и существующих на них тарифов на текущий период времени. Предполагается, что величина увеличивается на процент инфляции.

Результаты сводятся в табл.11.

Таблица 11

Расчет расходов на коммунальные услуги

	2019	2020	2021	2022	2023
ЭВД, тыс.руб	137439,12	182307,94	19067,62	19715,89	22450,26
Расходы на коммунальные услуги, тыс. руб	4123,1736	5469,2382	572,0286	591,4767	673,5078

5.2 Прочие расходы

По исходным данным, прочие расходы составляют 2% о ЭВД. Результаты сводятся в табл.12.



Таблица 12

Прочие расходы

	2019	2020	2021	2022	2023
ЭВД, тыс.руб	137439,12	182307,94	19067,62	19715,89	22450,26
Прочие расходы тыс.руб	2748,7824	3646,1588	381,3524	394,3178	449,0052

5.3 Расходы на маркетинг и рекламу

Расходы на маркетинг и рекламу по исходным данным составляют 2% от эффективного валового дохода. Данные сводятся в табл.13.

Таблица 13

Расходы на маркетинг и рекламу

	2019	2020	2021	2022	2023
ЭВД, тыс.руб	137439,12	182307,94	19067,62	19715,89	22450,26
Расходы на маркетинг и рекламу тыс.руб	2748,7824	3646,1588	381,3524	394,3178	449,0052

5.4 Расходы собственника на управление объектом недвижимости

Управляющая компания (УК) -юридическое лицо, созданное для управления и/или эксплуатации, технического и санитарного содержания объекта. Целью деятельности такой компании является поддержание нормального технического состояния общего имущества жилого дома и его составных частей, а также обеспечение возможности использования общего имущества по его назначению.

Расходы на оплату услуг управляющей компании определяется, как 3% от эффективного валового дохода. Результаты расчета сводятся в табл.14



Таблица 14

Расходы на управление

	2019	2020	2021	2022	2023
ЭВД, тыс.руб	137439,12	182307,94	19067,62	19715,89	22450,26
Расходы на оплату услуг управляющей компании, тыс. руб	4123,1736	5469,2382	572,0286	591,4767	673,5078

5.5 Расходы на эксплуатацию и ремонт

Расходы на эксплуатацию и ремонт по исходным данным составляют 2% от эффективного валового дохода. Данные сводятся в табл.15.

Таблица 15

Расходы на эксплуатацию и ремонт

	2019	2020	2021	2022	2023
ЭВД, тыс.руб	137439,12	182307,94	19067,62	19715,89	22450,26
Прочие расходы тыс.руб	2748,7824	3646,1588	381,3524	394,3178	449,0052

5.6 Расходы на з/п административно-управленческому персоналу (АУП) (бухгалтеры, юристы и т. д.)

Расходы на з/п административно-управленческому персоналу (АУП) (бухгалтеры, юристы и т. д.) по исходным данным определяются, как 3% о ЭВД.Результаты сводятся в табл.16.

Таблица 16

Расходы на з/п административно-управленческому персоналу (АУП) (бухгалтеры, юристы и т. д.)

	2019	2020	2021	2022	2023
ЭВД, тыс.руб	137439,12	182307,94	19067,62	19715,89	22450,26
Расходы на з/п административно-управленческому персоналу (АУП) (бухгалтеры, юристы и т. д.)	4123,1736	5469,2382	572,0286	591,4767	673,5078
ЕСН, тыс. руб. (30%)	1236,9521	1640,7715	171,60858	177,44301	202,05234
Всего с ЕСН, тыс. руб.	5360,1257	7110,0097	743,63718	768,91971	875,56014

5.7 Расчет операционных расходов

Все полученные результаты по операционным расходам сводим в табл.1

Таблица 17

Расчет операционных расходов

Наименование	Ед.изм	2019	2020	2021	2022	2022
Налог на имущество	тыс. руб.	231,7	(231,7*4%)+ 231,7 = 240,97	250,13	258,63	267,68
Расходы на страховую премию	тыс. руб.	339,46	353,04	366,47	378,93	392,19
Земельный налог	тыс. руб.	82,65	82,65	82,65	82,65	82,65
Расходы на з/п (АУП)	тыс. руб.	4123,1736	5469,2382	572,0286	591,4767	673,5078
Расходы на маркетинг и услуги	тыс. руб.	2748,7824	3646,1588	381,3524	394,3178	449,0052
Расходы на оплату коммунальных услуг	тыс. руб.	4123,1736	5469,2382	572,0286	591,4767	673,5078
Расходы на з/п обслуживающего персонала	тыс. руб.	1572	1638,02	1700,26	1758,07	1819,6
Расходы на содержание персонала		4123,1736	5469,2382	572,0286	591,4767	673,5078
ЕСН	тыс. руб.	2473,9042	3281,543	343,21716	354,88602	404,10468
Расходы на эксплуатацию и ремонт	тыс. руб.	2748,7824	3646,1588	381,3524	394,3178	449,0052
Прочие расходы	тыс. руб.	2748,7824	3646,1588	381,3524	394,3178	449,0052
Расходы на оплату услуг УК	тыс. руб.	4123,1736	5469,2382	572,0286	591,4767	673,5078
Итого	тыс. руб.	29438,756	38411,6522	6174,89876	6382,02622	7007,27



6. Определение чистого операционного дохода

Чистый операционный доход (ЧОД) -это действительный (эффективный) валовый доход, скорректированный на величину расходов, связанных с владением недвижимостью и ее эксплуатацией.

ЧОД = ЭВД - ОР (4)

Где ДВД=ЭВД, тыс. руб.,

ОР-операционные расходы (принимаем из табл. 16).

ЧОД до уплаты налога представляет собой разность между ЧОД и отчислениями на капитальные улучшения. Налог на прибыль составляет 20% от ЧОД до уплаты налогов.

ЧОД после уплаты налогов представляет собой разность между ЧОД до уплаты налогов и величиной налога на прибыль.

Расчет чистого операционного дохода сводится в табл.18.

Таблица 18

Определение чистого операционного дохода

Показатель	Ед.изм	2019	2020	2021	2022	2023
1	2	3	4	5	6	7
ЭВД	тыс. руб.	137439,12	182307,94	19067,62	19715,89	22450,26
ОР	тыс. руб.	29438,756	38411,6522	6174,89876	6382,02622	7007,27
ЧОД до уплаты налога	тыс. руб.	137439,12-29438,756 = 108000,36	143896,288	12892,7212	13333,8638	15443
Налог на прибыль	тыс. руб.	(108000,36 *20)/100= 21600,0728	28779,25756	2578,544248	2666,772756	3088,598
ЧОД после уплаты налога	тыс. руб.	108000,36 -21600,0728 = 86400,2912	115117,0302	10314,17699	10667,09102	12354,39



7. Определение денежного потока

После определения чистого операционного дохода составляем денежный поток, который представлен в табл.19.

Таблица 19

Определение денежного потока

Расчёт денежных поступлений	Ед.изм	2018	2019	2020	2021	2022	2023
Капитальные затраты на стр-во		-169732,400
ЧОД после уплаты налога			86400,2912	115117,0302	10314,17699	10667,09102	12354,39
Денежный поток		-169732,400	86400,2912	115117,0302	10314,17699	10667,09102	12354,39



8. Оценка инвестиционной привлекательности объекта недвижимости

Оценка инвестиционной привлекательности объекта недвижимости состоит в анализе предполагаемых вложений в проект и потока доходов от его использования с учетом временного фактора. Она основана на использовании следующих показателей:

-ставка дисконтирования;

-чистый дисконтированный доход;

-период(срок) окупаемости.

8.1 Определение ставки дисконтирования

Ставка дисконтирования -это ожидаемая ставка дохода на вложенный капитал в сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования на дату оценки. В теории инвестиционного анализа предполагается, что ставка дисконтирования включает в себя минимально гарантированный уровень доходности (не зависящий от вида инвестиционных вложений), темпы инфляции и коэффициент, учитывающий степень риска и другие специфические особенности конкретного инвестирования (риск неадекватного управления инвестициями, риск неликвидности данного инвестирования).

Расчет ставки дисконтирования для номинального денежного потока произведем методом кумулятивного построения:

, (5)

где -ключевая ставка (безрисковая или менее рисковая ставка);

- суммарная поправка на различные виды рисков, которая включает в себя:



, (6)

где - премия на низкую ликвидность;

- ставка премии за неудачу в инвестиционном менеджменте;

- ставка премии на прочие (дополнительные) риски, в данном случае на риск капиталовложений

-Надбавка за низкую ликвидность

При расчете данной составляющей учитывается невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций.

Исходя из срока экспозиции, можно найти поправку на ликвидность объекта недвижимости:

(7)

гдеN- средний срок экспозиции объекта недвижимости (для жилой недвижимости 6 мес. );

- безрисковая ставка.

-Надбавка на инвестиционный менеджмент

Рассчитывают с учетом типа недвижимого имущества, существующего на него спроса, загрузки помещений и прочих факторов, влияющих на сложность управления конкретным видом недвижимого имущества. Принимаем 3%.

-Надбавка на риск вложения в недвижимость

В данном случае учитывается возможность случайной потери потребительской стоимости объекта, и надбавка может быть принята в размере страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надежности. Принимаем 2%.

Ключевая ставка с 28.10.2019 составляет 6,5%;

Следовательно, проводим расчет ставки дисконтирования:

= 0,147

9 Расчет чистого дисконтированного дохода

Чистый дисконтированный доход(ЧДД)- разница между текущей стоимостью будущих доходов и затратами на инвестиции.

Схема рсчета ЧДД:

-определяется текущая стоимость каждой суммы потока доходов, исходя из ставки дисконтирования и периода возникновения доходов

-суммируется текущая стоимость будущих доходов

-сравнивается суммарная стоимость дохода с величиной затрат по проекту.

Для разовых инвестиций расчет ЧДД можно представить, как:

- Ко (8)

Где, Р1, Р2, …,Рк - годовые денежные поступления в течении n лет;

Ко-разовые инвестиции;

R- ставка дисконтирования

Коэффициент дисконтирования:

(9)

гдеr- коэффициент дисконтирования;

- ставка дисконтирования;

n- период.

Проведем расчет коэффициента дисконтирования на каждый год:

2019г:

2020:

2021:

2022:

2023:

Если ЧДД - отрицательная величина, то инвестор отклоняет проект.

Если ЧДД- положительная величина, то показывает насколько возрастет стоимость активов инвестора.

Расчет чистого дисконтированного дохода представлен в табл.20.

Таблица 20

Расчет чистого дисконтированного дохода

Показатель	Ед.изм	2018	2019	2020	2021	2022	2023
Денежный поток	тыс. руб.	-169732,400	86400,2912	115117,0302	10314,17699	10667,09102	12354,39
Коэффицент дисконтирования		1	0,87	0,76	0,66	0,57	0,5
Дисконтированный денежнй поток	тыс. руб.	-169732,400	75168,25334	87488,943	6807,356813	6080,241881	6177,195
Суммарная текущая стоимость будущих доходов	тыс. руб.	181722
Чистый дисконтированный доход	тыс. руб.	11989,6



10. Определение периода(срока) окупаемости вложений в недвижимость

Период окупаемости (Т) -это число лет, необходимых для полного возмещения вложений в недвижимость за счет приносимого дохода.

Для расчета срока окупаемости нам необходимо:

1) Определить дисконтированный денежный поток доходов в соответствии с периодом возникновения.

2) Рассчитать накопленный дисконтированный денежный поток как алгебраическую сумму затрат и дисконтированных доходов. Расчет ведется до первой положительной величины.

3) Определить срок окупаемости по формуле:

(20)

Где Т₁ -число лет, предшествующих году окупаемости;

НС -невозмещенная стоимость на начало года окупаемости;

ДДП -дисконтированный денежный поток в год окупаемости.

Данный показатель определяет срок, в течение которого инвестиции будут «заморожены», так как реальный доход от инвестиционного проекта начнет поступать только по истечении периода окупаемости.

Этот показатель является приоритетным, если для инвестора важно в максимально короткий срок возвратить вложенные средства, например, при вложении временно свободных денежных средств.

Расчет периода окупаемости проекта представлен в табл.21.



Таблица 21

Определение периода окупаемости проекта

Показатели	Период(год)
	2018	2019	2020	2021	2022	2023
Денежный поток, тыс.руб	-169732, 400	86400,2912	115117,0302	10314,17699	10667,09102	12354,39
Коэффицент дисконтирования	1	0,87	0,76	0,66	0,57	0,5
Дисконтированный денежный поток, тыс.руб	-169732, 400	75168,25334	87488,943	6807,356813	6080,241881	6177,195
Накопленный дисконтированный денежный поток,тыс.руб	-169732, 400	-169732, 400+75168,25334= -94 564,15	-7075,21	-267,85	5812,39	11989,59
Срок окупаемости	месяцев

Расчет срока окупаемости:

месяцев



Заключение

Рынок недвижимости постоянно развивается, меняется, поэтому очень важно на каждом этапе развития рынка недвижимости проводить его анализ, причем не только в целом, но и по отдельным секторам рынка.

Целью данной курсовой работы являлась реализация инвестиционного проекта строительства в Коминтерновском районе г. Воронеж. Для этого был проведен анализ рынка выбранного объекта недвижимости и рассчитаны основные показатели инвестиционного проекта.

Исходя из расчетов период окупаемости составляет 9 месяцев. Можно сделать вывод, что проект будет привлекательным для инвесторов.



Список используемой литературы

1. Методические указания к выполнению курсового проекта на тему: «Определение инвестиционной стоимости объекта недвижимости» / Воронежский ГАСУ; Е.А. Чеснокова, В.Я. Мищенко, С.Ю. Арчакова. Воронеж, 2014.

2. Горемыкин. В.А. Экономика недвижимости. Учебник. М.: Маркетинг, 2002.

3. https://www.vrx.ru/treasury/564.html

4. https://alterainvest.ru/rus/blogi/analiz-rynka-kommercheskoy-nedvizhimosti-2019/

5. https://www.avito.ru/voronezh

6. https://36.bn.ru/voronezh/

7. https://nalogovaya.ru/

8. https://rosreestr.ru/

Размещено на Allbest.ru