Рынок недвижимости в условиях Арктики

Размещено на http://www.allbest.ru/

Рынок недвижимости в условиях Арктики

Романова Наталья Александровна, студент магистратуры 3 курса финансово-экономического института ФГАОУВО «Северо-Восточного федерального университета им. М.К. Аммосова»

Научный руководитель: Данилова Лариса Ивановна доктор экономических наук, профессор профессор кафедры «Экономика и управление развитием территорий»

Аннотация

в статье рассматриваются особенности формирования ценовой политики на объекты недвижимого имущества в условиях Арктики и Крайнего Севера на территории Республики Саха (Якутия). Основное внимание направлено на то, из чего складывается рыночная цена, при недостаточной развитости рынка недвижимости, при этом анализируется сам рынок недвижимости в регионе.

Ключевые слова: объекты недвижимости, земельный участок, объект капитального строительства, рынок недвижимости, рыночная стоимость, кадастровая стоимость. рынок недвижимость арктика

THE REAL ESTATE MARKET IN THE ARCTIC

Annotation: The article discusses the features ofpricing policy for real estate in the Arctic and the Far North in the Republic of Sakha (Yakutia). The main focus is on what the market price is made up of when the real estate market is underdeveloped, while the real estate market in the region is analyzed.

Keywords: real estate, land, capital construction project, real estate market, market value, cadastral value.

В 2019 году Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) согласно Плану Программы реализации ФЗ-237, на территории Республики Саха (Якутия) ГБУ РС(Я) «Центр государственной кадастровой оценки» на оценку были переданы объекты капитального строительства (далее - ОКС) на территории Республики Саха (Якутия) в количестве 670568 единиц; земельные участки в составе земель населенных пунктов и земель сельскохозяйственного назначения в количестве 474753 единиц. Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке. Поскольку принципы проведения государственной кадастровой оценки согласно Федеральному закону от

237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» подразумевают формирование кадастровой стоимости, исходя из рыночной, то наличие большого количества объектов на рынке недвижимости оказывает прямое влияние на расчет этой стоимости. Рыночная стоимость, согласно определению, - это наиболее вероятная цена, за которую объект может быть отчужден, при соблюдении условий открытости, информированности всех сторон сделки.

Республика Саха (Якутия) является самым крупным по площади регионом Российской Федерации с численностью населения меньше 1 миллиона человек, плотность населения которой одна из самых низких в стране. Административно-территориальное устройство представлено 34 муниципальными районами, 2 городскими округами, 48 городскими поселениями и 361 сельским поселением.

В пространственном отношении территориальную структуру хозяйства республики образуют районы, объединенные в экономические зоны - центральная, западная, восточная, южная и арктическая, - это крупные территориальные образования, отличающиеся административно -территориальной общностью, стабильностью границ, общностью транспортной и энергетической инфраструктуры, четко выраженной специализацией хозяйства на основе использования благоприятных природных и социально-экономических условий территории, географической близостью, наличием общих экономических, социальных и культурных связей, схожестью природно-климатических условий.

Формирование крупных пространственных структур обусловлено реализацией долгосрочных инвестиционных проектов межрегионального и проектов межмуниципального сотрудничества.

Арктическая зона Якутии (Абыйский, Аллаиховский, Анабарский, Булунский, Верхнеколымский, Верхоянский, Жиганский, Момский, Нижнеколымский, Оленекский, Среднеколымский, Усть-Янский, Эвено- Бытантайский муниципальные районы) с населением 7,2% численности республики является частью макрорегиона, специализирующейся на традиционных формах природопользования (оленеводство, охотничий и рыболовный промысел).

Таблица 1. Экономические зоны РС(Я)

Согласно изменениям указа от 13 мая 2019 г, подписанным Президентом РФ Владимиром Путиным, в состав Арктической зоны вошли 13 районов Республики Саха (Якутия): Абыйский, Аллаиховский, Анабарский национальный (долгано-эвенкийский), Булунский, Верхнеколымский, Верхоянский, Жиганский национальный эвенкийский, Момский, Нижнеколымский, Оленекский эвенкийский национальный,

Среднеколымский, Усть-Янский и Эвено-Бытантайский национальный. Северная зона Республики - низко урбанизированная зона, со средней плотностью населения менее 1 человека на 1 га. Наименьшей плотностью населения выделяются улусы с экстремальными природно-климатическими условиями, неблагоприятными для жизни и хозяйственной деятельности: Оленекский, Аллаиховский, Жиганский, Булунский, Момский, Эвено - Бытантайский, Анабарский, Абыйский и Среднеколымский (0,01--0,08 чел. на 1 кв. км). В остальных улусах республики число жителей на 1 кв. км колеблется от 0,1 до 0,9 человек. Вместе с тем, на территории Арктической зоны находится порядка 116 населенных пунктов, из которых 12 - имеют статус городского поселения, остальные 122 - сельские населенные пункты.

Таблица 2. Сделки Росреестра по продаже объектов недвижимости

Несмотря на самое большое количество районов, количество объектов недвижимости, расположенных в Арктической зоне, согласно данным Росреестра, составляет наименьшее значение. В связи со слабой развитостью рынка недвижимости, а это: менее 1000 сделок в год суммарно в разрезе 13 районов, Арктическая зона является слаборазвитой в плане рынка недвижимости, и построить математическую модель, основанную на расчетах по совершенным сделкам-аналогам и ценах предложений, крайне сложно. К примеру, в Аллаиховском районе за 3 года не было зарегистрировано ни единой сделки по купле-продаже земельных участков. Таким образом, в рамках проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Республики Саха (Якутия) в 2019 году, объекты оценки, находящиеся на территории Арктической зоны, были рассчитаны с помощью корректировки на местоположение. Этот способ подразумевает такой расчет, где за основу берутся объекты того рынка, где количество и объем рыночной информации позволяют выстраивать статистические модели, и исходя из сформированной кадастровой стоимости применять ее с учетом отдаленности объекта от места расположения выбранного рынка. Таким образом был искусственно создан уровень рыночной стоимости, рассчитанный от уровня цен ГО «г. Якутск» с корректировкой на отдаленность арктических районов. Однако, для земельных участков - установлен минимальный уровень кадастровой стоимости в размере затрат на межевание и оформление прав на земельный участок.

Библиографический список

Бурцева Е.И. Геоэкологические аспекты развития Якутии. - Новосибирск: Наука, 2006. - 269 с.

Марчук А.А., Ржепаковский С.В. Алгоритмы расчета корректировок в сравнительном подходе с использование внешних данных//Русская служба оценки - 2-13 с.

Федеральный закон "О государственной кадастровой оценке" от 03.07.2016 N 237-ФЗ;

Поликарпов А.М. Проблемы кадастровой системы в Российской Федерации / А.М. Поликарпов, А.Э. Мирзоева, А.С. Овчинникова // Образование, экономика, общество. - 2015. - № 3-4 (49-50). - 125-129 с.

Отчет о проведении государственной кадастровой оценки на территории РС(Я) [Электронный ресурс]. - URL: https://rosreestr.ru/wps/portal/cc_ib_svedFDGKO (дата обращения: 03.03.2020).

Кухарук Н.С. Актуализация результатов кадастровой оценки земель населённых пунктов / Н.С. Кухарук, Л.В. Марциневская, А.М. Митряйкина // Научные ведомости Белгородского государственного университета. Том 17, 2011- 150-160 с.

Размещено на Allbest.ru