Оценка недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Оглавление

Введение

1. Анализ социально-экономической ситуации и рынка жилой недвижимости в городе Владивостоке

2. Характеристика объекта недвижимости

3. Обоснование и выбор методов оценки

4. Оценка объекта недвижимости затратным подходом

5. Оценка объекта недвижимости сравнительным подходом

6. Оценка объекта недвижимости доходным подходом

7. Согласование результатов расчета тремя подходами и определение рыночной стоимости объекта недвижимости

Заключение

Список литературы



Введение

Целью работы является закрепление теоретических знаний, полученных при изучении дисциплины «Оценка объектов недвижимости» и получение навыков при оценивании объектов недвижимости.

В работе будет произведена оценка рыночной стоимости 90 квартирного 21-этажного жилого дома, расположенного по улице Авраменко, 2б в городе Владивостоке вместе с земельным участком площадью 5477,3 м² с использованием трех подходов к оценке недвижимости: затратного, сравнительного и доходного, а также проанализирован рынок жилой недвижимости города Владивостока.



1. Анализ социально-экономической ситуации и рынка жилой недвижимости в городе Владивостоке

экономический недвижимость рыночный стоимость

Город Владивосток - один из наиболее крупных экономически развитых городов российского Дальнего Востока. Город является крупнейшим транспортным узлом, через который проходят морские, железнодорожные, автомобильные и авиационные транспортные потоки. Рассматриваемый город и экономически ориентированная на него южная часть Приморского края имеют значительный потенциал, как в сфере развития транспортной инфраструктуры и транзитных потоков, так и в сфере поддержки обрабатывающих производств, рыбного хозяйства и других. Хотя на долю Владивостока приходится всего 0,3 процента территории Приморья, он, как столица края, занимает ведущее место в его экономике [5].

В последние года отмечается улучшение морально - психологического климата жителей Владивостока в связи со строительством мостов через бухту «Золотой рог» и на остров Русский, реконструкцией дорог, постройкой международного аэропорта, строительством кампуса на острове Русский, созданием территории опережающего развития «о Русский» и свободного порта Владивосток [6].

По последним данным «Росриэлта», средняя стоимость квадратного метра первичного жилья во Владивостоке (133822 руб./м2) приближена к Санкт-Петербургу, и располагается на 9-ом месте в рейтинге цен за кв/м жилья [7].

За 2020 год 1-комнатные квартиры выросли в цене на 18%, 2-комнатные упали в цене на 6%, 3-комнатные подорожали на 12%.

Самое дорогое первичное жилье располагается в районе Вторая Речка, затем идёт Санаторная и Змеинка.

Что касается аренды жилья, однокомнатной квартиры - 14417 рублей, двухкомнатной - 19289 рублей [найди. дом].

В среднем, на данный момент, стоимость аренды квадратного метра составляет - 356 рублей.

2. Характеристика объекта недвижимости

Объект оценки расположен по адресу Приморский край, г. Владивосток, ул. Авраменко, д. 2б и представлен земельным участком и зданием. Объект введен в эксплуатацию в 2016 году.

Земельный участок, находящийся в собственности, площадью 5 477,3 м² расположен на землях населенных пунктов с кадастровым номером 25:28:020032:63. Вид разрешенного использования - для иных видов жилой застройки. Проектом предусмотрена не только застройка территории, но комплексное благоустройство жилого комплекса. Здание представлено 18-этажными монолитно-каркасными жилым домом. Первый этаж займут нежилые помещения административно-хозяйственного назначения. На двух верхних этажах будут располагаться помещения свободного назначения - творческие мастерские. Дом имеет двухуровневую подземную автостоянку и все необходимое для комфортного проживания. Здание представляет собой многоквартирный жилой дом с кадастровым номером 25:28:020032:2137 общей площадью 13 355,2 кв. м. Тип дома монолитно-каркасный. Количество этажей 21, из них: 18 этажей - жилых, 2 - подземный, 1 - административно-хозяйственного назначения.

Количество квартир -90, в т. ч. однокомнатных -26 шт.; двухкомнатных - 32 шт., трехкомнатных - 32 шт. Высота жилого этажа - 3,0 м; общая площадь квартир - 8137,18 кв. м.

Жилой комплекс выполнен в традициях современного архитектурного стиля, согласно последним требованиям в градостроении. Наружные стены здания изготовлены из пенобетонных блоков и облицованы алюминиевыми композитными панелями ALUCOBEST. В качестве дополнительного варианта планировки предусмотрена возможность объединения двух квартир в одну. Просторные апартаменты позволяют воплотить любые дизайнерские решения, отвечающие желаниям и фантазиям будущих владельцев.

Конструктивная схема здания - перекрестно-стеновая система с перекрытиями из монолитного железобетона; фундамент - монолитная железобетонная плита по буронабивным сваям; стены подвала - монолитные железобетонные тол. 400 мм; наружные стены - монолитно-каркасные железобетонные тол. 200 и 300 мм; перегородки - монолитные железобетонные тол. 200 мм; перекрытия жилого дома - монолитная железобетонная плита тол. 200 мм; колонны - монолитные железобетонные сечением 400х400 мм; лестницы - сборные железобетонные; кровля - плоская, совмещенная, с внутренним организованным водостоком.

К объекту подведены и подключены все сети централизованных инженерных коммуникаций (отопление, горячее и холодное водоснабжение, канализация, электроснабжение и др.). Стояки тепло- и водоснабжения вынесены за пределы квартиры, вентиляционные шахты встроены в межквартирную перегородку, что позволяет на 100% использовать полезную площадь помещения и экономить на ремонте.

Дом расположен в спальном районе с развитой инфраструктурой. На территории микрорайона есть все необходимое для комфортного проживания. В районе имеются школы, детские сады, игровые площадки, гостиничный комплекс, современные супермаркеты, автозаправки и другие важные объекты.

3. Обоснование и выбор методов оценки

В данной контрольной работе будет рассмотрено три подхода к оценке недвижимости: затратный, сравнительный и доходный.

Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности. При применении этого подхода учитываются затраты инвестора, а не подрядчика. В основе этого подхода лежит принцип замещения.

Преимущества затратного подхода:

1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.

2. Данный подход является целесообразным и / или единственно возможным в следующих случаях:

- анализ наилучшего и наиболее эффективного земельного участка;

- технико-экономический анализ нового строительства и улучшений;

- оценка общественно-государственных и специальных объектов;

- оценка объектов на малоактивных рынках;

- оценка для целей страхования и налогообложения.

Недостатки затратного подхода:

1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.

3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.

4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.

5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.

6. Отдельная оценка земельного участка от строений.

7. Проблематичность оценки земельных участков в России.

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода:

1. Объект не должен быть уникальным.

2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.

3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Основные требования к аналогу:

- аналог похож на объект оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам;

- сходные условия сделки.

Сравнительный подход базируется на принципах: замещения, сбалансированности, спроса и предложения.

Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов.

Преимущества сравнительного подхода:

1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.

2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.

3. Статически обоснован.

4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.

5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода:

1. Различия продаж.

2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.

3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.

4. Зависимость от активности рынка.

5. Зависимость от стабильности рынка.

6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

Доходный подход - это совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов.

Основной предпосылкой расчета стоимости таким подходом является сдача в аренду объекта недвижимости. Для преобразования будущих доходов от недвижимости в текущую стоимость осуществляется капитализация дохода.

Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.

Коэффициент капитализации - норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.

Ожидаемый доход определяется в результате анализа доходов в течении периода владения недвижимостью.

Этапы доходного подхода:

1. Расчет суммы всех возможных поступлений от объекта оценки.

2. Расчет действительного валового дохода.

3. Расчет расходов, связанных с объектом оценки.

4. Определение величины чистого операционного дохода.

5. Определение рыночной стоимости. [9]

Преимущества доходного подхода: позволяет учитывать ожидаемый инвестиционный доход, поэтому его применение необходимо при анализе целесообразности инвестирования, при обосновании решений о финансировании инвестиций в недвижимость; отражает представление инвестора о недвижимости как источнике получения дохода; результаты наиболее значимы при оценке объектов, приносящих доход: офисных и складских помещений, торговых площадей, производственных зданий и гостиниц.

Основные недостатки доходного подхода: необходимость прогнозирования долговременного потока дохода; влияние факторов риска на прогнозируемый доход; проблематичность сбора данных о доходности аналогичных объектов; стоимостная оценка дохода (в случае оценки недвижимости, приносящей удобства, и уникальных объектов стоимостная оценка выгод от владения объектом существенно затруднена) [10].

Так как каждый подход обладает своими особенностями, имеет преимущества и недостатки, и так как все три подхода применимы к оцениваемому объекту, они будут использованы в данной работе для получения наиболее вероятного, точного и объективного результата.



4 Оценка объекта недвижимости затратным подходом

Оценка объектов недвижимого имущества с использованием затратного подхода состоит из следующих этапов:

* определение стоимости участка земли.

* определение восстановительной стоимости здания;

* определение накопленного износа;

* определение стоимости объекта недвижимого имущества;

Стоимость объекта при данном подходе определяется по формуле

V_о = V_восст - И + V_земли,

где V_восст - восстановительная стоимость; И - накопленный износ; V_зем - стоимость участка земли как свободного [4].

Для начала нужно определить стоимость земельного участка. Стоимость участка земли определим методом сравнения продаж в сравнительном подходе к оценке земли. Этот метод подходит для оценки застроенных и не занятых строениями земельных участков, а также допускает использование цен предложений при отсутствии достоверной информации о совершенных сделках с участками - аналогами.

Таблица 1. Характеристика сопоставимых земельных участков

Характеристика	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3
Площадь, м2	8 855	7 914	5 065
Цена предложения, руб	33 945 820	13 009 983	17 777 745
Цена за 1 м2, руб	3 833,52	1 643,92	3 509,92
Права	Собственность	Собственность	Собственность
Обременения	Нет	Нет	Нет
Условия продажи	Открытый рынок	Открытый рынок	Открытый рынок
Время предложения	Декабрь 2016	Декабрь 2016	январь 2017
Местоположение	ул. Калинина, 295.	Сочинская, 1	Сабанеева, 16в
Наличие подведенного электричества, водоснабжения, подъездных путей	Есть	Есть	Есть
Источник	https://www.farpost.ru/vladivostok/realty/land/zemelnyj-uchastok-ot-zastrojshika-86662574.html	https://vladivostok.cian.ru/sale/suburban/196739978/	https://vladivostok.cian.ru/sale/suburban/224305996/

С учетом вносимых поправок в цены аналогичных земельных участков рассчитываем скорректированную цену за 1 кв. м оцениваемого участка, вычисляем его рыночную стоимость.

Таблица 2. Расчет рыночной стоимости участка с учетом корректировок цен

Характеристика	Оцениваемый объект	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3
Площадь, м2	5 477,3	8 855	7 914	5 065
Цена предложения, руб		33 945 820	13 009 983	17 777 745
Цена за 1 м2, руб		3 833,52	1 643,92	3 509,92
Права	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность
Поправка		-	-	-
Скорректированная цена		3 833,52	1 643,92	3 509,92
Обременения	Нет	Нет	Нет	Нет
Поправка		-	-	-
Скорректированная цена		3 833,52	1 643,92	3 509,92
Условия продажи	Открытый рынок	Открытый рынок	Открытый рынок	Открытый рынок
Поправка		-	-	-
Скорректированная цена		3 833,52	1 643,92	3 509,92
Время предложения	Декабрь 2020	Декабрь 2016	Декабрь 2016	Январь 2017/0,05%
Поправка		-	-	3 509,92*0,05= 175,5
Скорректированная цена		3 833,52	1 643,92	3 334,42
Местоположение	Авраменко 2а	Калинина, 295	Сочинская, 1	Сабанеева, 16в
Поправка		-8%	-	-
Скорректированная цена		3 526,84	1 643,92	3 334,42
Наличие подведенного электричества, водоснабжения, подъездных путей	Есть	Есть	Есть	Есть
Поправка		-	-	-
Скорректированная цена		3 526,84	1 643,92	3 334,42
Удельный вес		0,3	0,4	0,3

Таким образом, рыночная стоимость оцениваемого земельного участка: (3 526,84*0,3 + 1 643,92*0,4 + 3 334,42*0,3) * 5 477,3= 14 878 263,9 руб.

Для расчета восстановительной стоимости здания будем учитывать планируемую стоимость строительства многоквартирного дома, взятую из Проектной Декларации, опубликованной на сайте застройщика [?], и прибыль инвестора - 70%. Восстановительная стоимость составляет: 516 255 333 руб. *1,7 = 877 634 006 рублей.

Далее определим накопленный износ здания. Износ - это уменьшение стоимости оцениваемых объектов, обусловленное различными причинами. Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью восстановления (замещения) и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки.

Различают три вида износа:

* физический;

* функциональный;

* экономический.

Физический износ объекта - это потеря его стоимости за счет естественных факторов в процессе эксплуатации. Он выражается в старении, изнашивании, разрушении и конструктивных дефектах. Такой тип износа может быть как устранимым, так и неустранимым. Устранимый физический износ включает в себя плановый ремонт или замену частей объекта в процессе повседневной эксплуатации [4].

Физический износ определим методом эффективного возраста по формуле:

И=(ЭВ/ЭЖ) *ВС,

где И - износ, ЭВ - эффективный возраст, ЭЖ - срок экономической жизни, ВС - восстановительная стоимость.

Здание было построено в 2016 году, поэтому эффективный возраст примем равным одному году. Срок экономической жизни монолитно-каркасного дома в среднем равен 200 лет. Поэтому физический износ составил: 877 634 006 *(1/200) = 4 388 170,3 руб.

Функциональный износ - потеря стоимости объекта вследствие относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей [4].

Согласно СНиП 31-01-2003 [2] признаки, отсутствие которых или несоответствие значений нормативным приводит к неустранимому функциональному износу, соответствуют требованиям (площади квартир, количество лифтов, эвакуационные выходы, инженерные сети). Поэтому функциональный износ примем равным 0%.

Экономический (внешний) износ вызывается экономическим (внешним) устареванием по следующим причинам:

* изменение внешнего окружения объекта недвижимости;

* падение спроса на объект;

* изменение государством финансово-кредитных инструментов, регулирующих функционирование финансовых рынков.

Учитывая то, что от срока проектирования здания до момента оценки прошло не больше 4 лет и больших изменений во внешней среде не произошло, считаем, что экономический износ здания отсутствует.

Следовательно, накопленный износ здания равен 4 388 170,3 рублей.

Таким образом, рыночная стоимость объекта недвижимости по результатам затратного подхода составила:

877 634 006 - 4 388 170,3 + 14 878 263,9 = 888 124 009,6 рублей.

5. Оценка объекта недвижимости сравнительным подходом

Сравнительный подход к оценке собственности основывается на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемых объектов собственности с аналогами.

Расчет рыночной стоимости в контрольной работе производился методом сравнения продаж в 4 этапа:

1 этап. Изучение состояния и тенденций развития рынка объектов собственности (оцениваемых), выявление наиболее подходящих сопоставимых объектов.

2 этап. Сбор и проверка информации по объектам-аналогам, анализ информации и сравнение ее с оцениваемым объектом.

3 этап. Внесение поправок в цены продаж объектов-аналогов, а также приведение скорректированных показателей к единому показателю методом парных продаж.

4 этап. Вывод итоговой величины рыночной стоимости объекта собственности на основе сравнительного подхода - в данном случае стоимости 1 м² площади квартир или офисных помещений [4].

Жилой дом включает в себя одно-, двухкомнатные и трехкомнатные квартиры, поэтому для каждого из этих видов помещений определяем рыночную стоимость при помощи сопоставления их с аналогами.



Таблица 3. Однокомнатные квартиры

Характеристики	Оцениваемый объект	Объект 1	Объект 2	Объект 3
Местоположение	Авраменко, 2	Калинина, 295	Сочинская, 1	Сабанеева, 16в
Цена предложения, руб.		5 550 000	6 000 000	5 400 000
Общая площадь, м2		45,0	37,0	36,1
Цена за 1 м2		123 333,3	162 162,2	149 584,5
Время предложения	Декабрь 2016	Декабрь 2016	Декабрь 2016	Январь 2017
Корректировка на время продажи		-	-	149 584,5*0,05 7479,2
Скорректированная цена		123 333,3	162 162,2	142 105,3
Корректировка на местоположение		-8%	-	-
Скорректированная цена		113 466,6	162 162,2	142 105,3
Тип дома	Монолитно-каркасный	Монолитный	Монолитный	Монолитный
Корректировка на тип дома		-	-	-
Скорректированная цена		113 466,6	162 162,2	142 105,3
Состояние внутренней отделки	Без отделки	Без отделки	Без отделки	Без отделки
Корректировка на состояние отделки		-	-	-
Скорректированная цена, руб.		113 466,6	162 162,2	142 105,3
Удельные веса		0,4	0,3	0,3
Источник		https://vladivostok.cian.ru/sale/flat/246617837/	https://vladivostok.cian.ru/sale/flat/244635269/	https://vladivostok.cian.ru/sale/flat/245445380/

Стоимость квадратного метра однокомнатной квартиры в оцениваемом доме составляет: 116 466,6*0,4 + 162 162,2*0,3 + 142 105,3 = 136 666,89 рублей.

Следовательно, стоимость однокомнатных квартир в доме равна 5356,51534 * 136 666,89= 209 647 009,26 рублей.



Таблица 4. Двухкомнатные квартиры

Характеристики	Оцениваемый объект	Объект 1	Объект 2	Объект 3
Местоположение	Авраменко, 2	Калинина, 295	Сочинская, 1	Сабанеева, 16в
Цена предложения, руб.		6 850 000	7 500 000	6 500 000
Общая площадь, м2		49,0	64,0	50,3
Цена за 1 м2		139 795,9	117 187,5	129 224,7
Время предложения	Декабрь 2016	Декабрь 2016	Декабрь 2016	Январь 2017
Корректировка на время продажи		-	-	129 224,7*0,05 6 461,2
Скорректированная цена		139 795,9	117 187,5	122 763,5
Корректировка на местоположение		-8%	-	-
Скорректированная цена		128 612,6	117 187,5	122 763,5
Тип дома	Монолитно-каркасный	Монолитный	Монолитный	Монолитный
Корректировка		-	-	-
Скорректированная цена		128 612,6	117 187,5	122 763,5
Состояние внутренней отделки	Без отделки	Без отделки	Без отделки	Без отделки
Корректировка на состояние отделки		-	-	-
Скорректированная цена, руб.		128 612,6	117 187,5	122 763,5
Удельные веса		0,3	0,4	0,3
Источник		https://vladivostok.cian.ru/sale/flat/228235768/	https://vladivostok.cian.ru/sale/flat/246088691/	https://vladivostok.cian.ru/sale/flat/244844073/

Стоимость квадратного метра двухкомнатной квартиры в оцениваемом доме составляет: 126 612,6*0,3 + 117 187,5*0,4 + 122 763,5*0,3= 122 287,83 руб.

Следовательно, стоимость двухкомнатных квартир в доме равна 2 944 * 122 287,83 = 360 015 371,52 рублей.

Таблица 5. Трехкомнатные квартиры

Характеристики	Оцениваемый объект	Объект 1	Объект 2	Объект 3
Местоположение	Авраменко, 2	Калинина, 295	Сочинская, 1	Сабанеева, 16в
Цена предложения, руб.		8 150 000	8 300 000	6 900 000
Общая площадь, м2		64,0	72,0	52,0
Цена за 1 м2		127 343,8	115 277,8	132 692,3
Время предложения	Декабрь 2016	Декабрь 2016	Декабрь 2016	Январь 2017
Корректировка на время продажи		-	-	132 692,3*0,05 6 634,6
Скорректированная цена		127 343,8	115 277,8	126 057,7
Корректировка на местоположение		-8%	-	-
Скорректированная цена		117 156,3	115 277,8	126 057,7
Тип дома	Монолитно-каркасный	Монолитный	Монолитный	Монолитный
Корректировка		-	-	-
Скорректированная цена		117 156,3	115 277,8	126 057,7
Состояние внутренней отделки	Без отделки	Без отделки	Без отделки	Без отделки
Корректировка на состояние отделки		-	-	-
Скорректированная цена, руб.		117 156,3	115 277,8	126 057,7
Удельные веса		0,3	0,4	0,3
Источник		https://vladivostok.cian.ru/sale/flat/228235768/	https://vladivostok.cian.ru/sale/flat/246088691/	https://vladivostok.cian.ru/sale/flat/244844073/

Стоимость квадратного метра трехкомнатной квартиры в оцениваемом доме составляет: 117 156,3*0,3 + 115 277,8*0,4 + 126 057,8*0,3= 119 075,32 руб.

Таким образом, стоимость объекта недвижимости по результатам сравнительного подхода составила:

209 647 009,26 + 360 015 371,52 + 435 718 029,44 = 1 005 380 410,22 рублей.

6. Оценка объекта недвижимости доходным подходом

Доходный подход предполагает, что будущий собственник приобретает объект с целью получения дохода. В зависимости от вида объекта собственности и способа его использования доход можно получить в виде рентного дохода, предпринимательского дохода и дохода от реверсии (перепродажи) за счет ценовой ренты.

Стоимость объекта собственности зависит от уровня получаемого дохода в будущем. Поэтому в результате проведения оценки объекта необходимо определить размер доходов, получаемых от использования объекта собственности, и величину текущей стоимости (капитализации) этих будущих доходов.

Доходный подход основан на двух методах: метод прямой капитализации и метод дисконтирования (дисконтированных денежных потоков). В зависимости от конкретных обстоятельств, зависящих от характера объекта недвижимости, могут быть применены либо один из этих методов, либо оба для того, чтобы оценить рыночную стоимость объекта с точки зрения дохода.

Метод прямой капитализации предполагает расчет стоимости объекта оценки по следующей формуле:

V=NOI/R₀,

где V - стоимость объекта оценки;

NOI - чистый годовой доход, получаемый от использования объекта оценки в течение первого года;

R - коэффициент капитализации (норма дохода, которая отражает взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки).

Чистый операционный доход определяется по формуле



NOI =ДВД-ОЗ,

ДВД=ПВД (k__{загрузки}) (1-k_н_{едоплаты}),

где ДВД - действительный валовой доход скорректированный ПВД на значения коэффициентов от недосдачи и недосбора платежей;

ПВД - потенциальный валовой доход;

k_загрузки - коэффициент, учитывающий потери дохода от недоиспользования площадей, сдаваемых в аренду: 1 - kнедоиспользования. Фактически полная загрузка площадей в течение всего года маловероятна. Значение коэффициентов приняты самостоятельно, на основе изученной литературы.

Потенциальный валовой доход рассчитывается по формуле

ПВД=P__a•S_чист,

где P__a - годовая рыночная арендная плата;

S__чист - площадь помещений, сдаваемых в аренду. [4]

Таблица 6. Характеристика однокомнатных квартир, расчет поправок на величину арендной платы

Характеристики	Оцениваемый объект	Объект 1	Объект 2	Объект 3
Местоположение	Авраменко, 2	Калинина, 295	Сочинская, 1	Сабанеева, 16в
Стоимость аренды, руб.		20 000	22 000	20 000
Общая площадь, м2		39,0	34,0	36,0
Цена аренды за 1 м2		512,8	647,1	555,6
Корректировка на уторговывание		-5%	-5%	-5%
Скорректированная цена		487,2	614,8	527,8
Время предложения	Декабрь 2016	Декабрь 2016	Декабрь 2016	Январь 2017
Корректировка на время продажи		-	-	-0,05%
Скорректированная цена		487,2	614,8	501,4
Корректировка на местоположение		-	-	-
Скорректированная цена		487,2	614,8	501,4
Тип дома	Монолитно-каркасный	Монолитный	Монолитный	Монолитный
Корректировка на тип дома		-	-	-
Скорректированная цена		487,2	614,8	501,4
Состояние отделки	Без отделки	Без отделки	Без отделки	Без отделки
Корректировка на состояние отделки		-	-	-
Скорректированная цена, руб.		487,2	614,8	501,4
Наличие мебели	Нет	Есть	Есть	Есть
Корректировка на наличие мебели		-8%	-8%	-8%
Скорректированная цена, руб		448,2	565,6	461,3
Наличие бытовой техники	Нет	Есть	Есть	Есть
Корректировка на наличие бытовой техники		-5%	-5%	-5%
Скорректированная цена		425,8	537,3	438,2
Удельные веса		0,4	0,3	0,34
Источник		https://vladivostok.cian.ru/rent/flat/244952081/	https://vladivostok.cian.ru/rent/flat/242756999/	https://vladivostok.cian.ru/rent/flat/238253230/

Средневзвешенная стоимость годовой арендной ставки за один квадратный метр однокомнатной квартиры в оцениваемом жилом доме составляет: (425,8*0,4+537,3*0,3+438,2*0,4) *12 = 506,8*12 = 6 081,6 рублей.

Следовательно, среднегодовая стоимость аренды за все однокомнатные квартиры в доме составит: 1 534*6 081,6 = 9 329 174,4 рубля.

Таблица 7. Характеристика двухкомнатных квартир, расчет поправок на величину арендной платы

Характеристики	Оцениваемый объект	Объект 1	Объект 2	Объект 3
Местоположение	Авраменко, 2	Калинина, 295	Сочинская, 1	Сабанеева, 16в
Стоимость аренды, руб.		24 000	23 000	25 000
Общая площадь, м2		45	56	50
Цена аренды за 1 м2		533,3	410,7	500,0
Корректировка на уторговывание		-5%	-5%	-5%
Скорректированная цена		506,6	390,2	475,0
Время предложения	Декабрь 2016	Декабрь 2016	Декабрь 2016	Январь 2017
Корректировка на время продажи		-	-	-0,05%
Скорректированная цена		506,6	390,2	474,8
Корректировка на местоположение		-	-	-
Скорректированная цена		506,6	390,2	474,8
Тип дома	Монолитно-каркасный	Монолитный	Монолитный	Монолитный
Корректировка на тип дома		-	-	-
Скорректированная цена		506,6	390,2	474,8
Состояние отделки	Без отделки	Высококачественная	Простая	Простая
Корректировка на состояние отделки		-8%	-5%	-5%
Скорректированная цена, руб.		466,1	370,7	451,1
Наличие мебели	Нет	Есть	Есть	Есть
Корректировка на наличие мебели		-8%	-8%	-8%
Скорректированная цена, руб		428,8	341,1	415,0
Наличие бытовой техники	Нет	Есть	Есть	Есть
Корректировка на наличие бытовой техники		-5%	-5%	-5%
Скорректированная цена		407,4	324,1	394,3
Удельные веса		0,3	0,4	0,3
Источник		https://vladivostok.cian.ru/rent/flat/245818040/	https://vladivostok.cian.ru/rent/flat/243268428/	https://vladivostok.cian.ru/rent/flat/225897280/

Средневзвешенная стоимость годовой арендной ставки за один квадратный метр двухкомнатной квартиры в оцениваемом жилом доме составляет: (407,4*0,3+324,1*0,4+394,3*0,3) *12 = 4 441,8 рублей.

Следовательно, среднегодовая стоимость аренды за все двухкомнатные квартиры в доме составит: 2 944*4 441,8 = 13 076 659,2 рубля.

Таблица 8. Характеристика трехкомнатных квартир, расчет поправок на величину арендной платы

Характеристики	Оцениваемый объект	Объект 1	Объект 2	Объект 3
Местоположение	Авраменко, 2	Калинина, 295	Сочинская, 1	Сабанеева, 16в
Стоимость аренды, руб.		32 000	34 000	30 000
Общая площадь, м2		56	64	52
Цена аренды за 1 м2		571,4	531,3	576,9
Корректировка на уторговывание		-5%	-5%	-5%
Скорректированная цена		542,8	504,8	548,1
Время предложения	Декабрь 2016	Декабрь 2016	Декабрь 2016	Январь 2017
Корректировка на время продажи		-	-	-0,05%
Скорректированная цена		542,8	504,8	547,8
Корректировка на местоположение		-	-	-
Скорректированная цена		542,8	504,8	547,8
Тип дома	Монолитно-каркасный	Монолитный	Монолитный	Монолитный
Корректировка на тип дома		-	-	-
Скорректированная цена		542,8	504,8	547,8
Состояние отделки	Без отделки	Высококачественная	Простая	Высококачественная
Корректировка на состояние отделки		-8%	-5%	-8%
Скорректированная цена, руб.		499,4	479,6	503,8
Наличие мебели	Нет	Есть	Есть	Есть
Корректировка на наличие мебели		-8%	-8%	-8%
Скорректированная цена, руб		459,4	441,2	463,5
Наличие бытовой техники	Нет	Есть	Есть	Есть
Корректировка на наличие бытовой техники		-5%	-5%	-5%
Скорректированная цена		436,4	419,1	440,3
Удельные веса		0,3	0,4	0,3
Источник		https://vladivostok.cian.ru/rent/flat/245818040/	https://vladivostok.cian.ru/rent/flat/243268428/	https://vladivostok.cian.ru/rent/flat/225897280/

Средневзвешенная стоимость годовой арендной ставки за один квадратный метр трехкомнатной квартиры в оцениваемом жилом доме составляет: (436,4*0,3+419,1*0,4+440,3*0,3) *12 = 5 167,8 рублей.

Следовательно, среднегодовая стоимость аренды за все трехкомнатные квартиры в доме составит: 5 167,8 *3 659,18 = 18 909 910,4 рублей.

Таким образом, ПВД составит: 9 329 174,4 + 13 076 659,2 + 18 909 910,4= 41 315 744 рублей.

Чтобы рассчитать потери примем в учет, что в среднем 1 месяц в году квартиры простаивают в ожидании следующего арендатора, поэтому К_{загрузки}=1/12=0,08.

Арендная плата как правило уплачивается авансом в начале месяца, поэтому арендодатель потерь от неуплаты не несет. К_{недоплаты}=0.

ДВД=ПВД*(1-k_{загрузки})*(1-k_{недоплаты}) = 41 315 744 *0,92*1=38 010 484,48 руб.

Далее необходимо рассчитать сумму операционных затрат. В данном случае оплата коммунальных услуг не входит в стоимость аренды, поэтому переменных затрат арендодатель не несет.

На уплату налогов, управленческие расходы, предположим, уходит 4% от ПВД, а на отчисления на капитальный ремонт - 1% от ПВД. Операционные затраты составят 2 065 787,2 рублей, а чистый операционный доход: 41 315 744 - 2 065 787,2 = 39 249 956,8 рубль.

Ставку капитализации рассчитаем методом кумулятивного построения:

R_o = R_on + R_off,

где R_on - ставка дохода на собственный капитал, R_off - норма возврата капитала.

R_on = R_f + R_риск + R_ликв + R_мен,

где R_f - безрисковая ставка; R_ликв - поправка на ликвидность; R_риск - поправка на риск проекта; R_мен - поправка на инвестиционный менеджмент. [4]

Ставка рефинансирования ЦБ РФ на 2020 год состаляет 4,25%; объект средней ликвидности, поэтому ставка на ликвидность - 1,5%; поправка на риск - 1% и на менеджмент 1%.

При определении нормы возврата капитала следует учесть следующее: проектный срок получения дохода условно принят 10 лет. Обесценивания оцениваемого объекта не произойдет, но при этом поправка предусмотрена на изменение цены за счет износа внутренней отделки, отдельных инженерных систем и оборудования - 0,01%. R_off = 0,01/10 = 0,001.

R_o = 4,25% + 1,5% + 1% + 1% + 0,001% = 7,751%

Определим рыночную стоимость объекта методом прямой капитализации:

39 249 956,8/0, 07751 = 506 385 715,4 рублей.

7. Согласование результатов расчета тремя подходами и определение рыночной стоимости объекта недвижимости

Каждый из использованных подходов оценки стоимости объектов имеет свои недостатки и преимущества на рынке жилой недвижимости.

Применение затратного подхода к оценке недвижимости дает достаточно обоснованную стоимость, так как он не связан с прогнозными данными и отражает реальную стоимость затрат на строительство объекта, индексированных на дату оценки объекта. Минусом подхода является то, что он не учитывает весомые факторы рынка (спрос и предложение), и это не дает возможности потенциальным покупателям рассматривать новое строительство как альтернативу приобретению уже готовых объектов.

Доходный подход учитывает стоимость недвижимости, связанной с получением доходов при конкретных обстоятельствах использования данной недвижимости, но не учитывает затраты на возведение объекта.

Сравнительный подход дает самую точную величину стоимости в условиях развитого рынка и доступности информации о сделках купли-продажи. Сложность при определении стоимости с помощью данного подхода состоит в том, что оценщик не имеет достаточного доступа к информации о цене продажи недвижимости и особенностях осуществления сделки, поэтому использовалась информация о ценах предложения.

Итоги оценки стоимости объекта представлены в табл. …. Окончательная стоимость объекта определена посредством весовых коэффициентов, демонстрирующих степень доверия к используемым подходам.

Таблица 9. Согласование результатов оценки

Используемый подход и метод	Полученная стоимость объекта, руб.	Весовой коэффициент, %	Средневзвешенная стоимость, руб.
Затратный подход	888 124 009,6	0,4	335 249 603,84
Сравнительный подход	1 005 380 410,22	0,4	402 152 164,01
Доходный подход,	506 385 715,4	0,2	101 277 143,1
Рыночная стоимость:	858 678 910,95

По нашему мнению, рыночная стоимость оцениваемого объекта составляет 858 678 910,95 руб.

Таким образом, средняя стоимость квадратного метра в жилом многоквартирном доме, расположенном на ул. Авраменко, 2б составит 105 525,37 руб./м². В целом, получившийся результат удовлетворяет статистическим данным по городу Владивосток.



Список литературы

1. Федеральный закон от 29.07.1998 №135-ФЗ (ред. от 03.08.2018) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»

URL:http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19586/303de9676c14086caf238f355bc0eb8e1696f7da/

2. СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные»

URL: http://www.vashdom.ru/snip/3101-03/

3. Жилой комплекс «Фрегат-2» во Владивостоке.

URL: https://fregat2.ru/

4. Тупикова О.А. Оценка объектов недвижимости: учебное пособие для вузов [Электронный ресурс] / Инженерная школа ДВФУ. - Электрон. дан. - Владивосток: Дальневост. федерал. ун-т, 2016.

5. «Анализ социально-экономического развития Владивостокского городского округа в аспекте политики регионального управления.»

URL:http://vvsu.ru //latest/article/2145232692/analiz_socialno_ekonomicheskogo_razvitiya

6. «Анализ социально-экономического положения Приморского края: тенденции и прогноз.»

URL:https://docs.google.com/viewerng/viewer? url=http://www.inesnet.ru/wp-content/mag_archive/2017_05/es2017-05-170-175_Galina_Tretyak.pdf&hl=ru

7. «Рынок недвижимости Владивостока: мал да дорог.»

URL:https://rosrealt.ru/vladivostok/rynok-nedvizhimosti-vladivostoka-180906

8. «Особенности ценообразования: как меняется стоимость квадратного метра жилья во Владивостоке.»

URL:https://www.newsvl.ru/vlad/2018/02/28/167258/#ixzz5cUCjQYjr

9. Татарова А.В. Оценка недвижимости и управление собственностью Учебное пособие. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2003.

URL:http://www.aup.ru/books/m90/2_5.htm

10. «Преимущества и недостатки доходного подхода.»

URL:https://studfiles.net/preview/379149/page:31/

[найди дом] https://vladivostok.naydidom.com/tseny/adtype-arenda

Размещено на Allbest.ru