Рынок недвижимости в г. Челябинск

Размещено на http://www.allbest.ru/

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

1. ТЕОРЕТИЧЕСИКЕ И МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

1.1 Понятие недвижимости и ее виды

1.2 Рынок недвижимости понятие, субъекты и факторы формирования

1.3 Основные подходы и методы анализа рынка недвижимости

2. АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ В Г. ЧЕЛЯБИНСК

2.1 Анализ рынка жилой недвижимости в г. Челябинск

2.2 Анализ динамики цен на рынке жилья г. Челябинск за 2018-2019г.

2.3 Перспективы развития рынка недвижимости и ценообразования в г. Челябинск

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ИСТОЧНИКОВ



ВВЕДЕНИЕ

Актуальность работы обусловлена тем, что в современном обществе проблема оценки недвижимости и переоценки стоимости имущества стоит очень остро и является одной из наиболее актуальных в экономической среде, из-за постоянного развития и усложнения функционирования. Это явление обусловлено интенсивным процессом приватизации собственности, активным проведением операция по купле-продажи предприятий, которые требуют адекватной оценки стоимости продаваемых объектов. Процедуры по оценки недвижимости прочно вошли в повседневную деловую практику.

Объекты недвижимости - не только важнейший товар, удовлетворяющий разнообразные личные потребности людей, но и одновременно капитал в вечной форме, приносящий доход. Вложения в них обычно представляют собой инвестирования с целью получения прибыли.

Рынок недвижимости невозможно спрогнозировать с большой точностью на несколько лет вперед. Можно только отметить основные тенденции его развития.

Составляющими объекта недвижимости является земельный участок, на котором он расположен. Поэтому при оформлении прав на объект недвижимости или регистрации возникает много проблем. Такие факты, связанные с оборотом недвижимости возникают по основные причин: срок действия справок, режим работы регистрирующих и оценочных организаций, отдаленность самого объекта для доступа к нему, длительность совершения любой сделки.

Так как рынок недвижимости сейчас очень быстро развивается, то без оценки стоимости невозможно совершить практически ни одной сделки. Под жилой недвижимостью понимается жилое помещение, отвечающее установленным санитарным, противопожарным, техническим требованиям, предназначенное для постоянного проживания граждан.

К жилым помещениям относятся: (жилые дома, квартиры в многоквартирных домах, жилые комнаты и иные жилые помещения), предназначенные для проживания.

В ходе оценки эксперты, опираясь на своевременные методики, определяют наиболее вероятную цену, по которой жилье может быть продано на рынке недвижимости, не занижая его рыночной стоимости, а также определяя его ликвидационную, инвестиционную и кадастровую стоимость.

Предметом исследования курсовой работы является - рынок недвижимости в г. Челябинск.

Объектом является недвижимость всей системы рыночных отношений.

Изучение данной темы предполагает достижение следующей цели - исследовать рынок недвижимости в городе Челябинске.

Цель предполагает решение ряда задач:

Изучить теоретические и методологические основы рынка недвижимости;

Проанализировать рынок жилой недвижимости в г. Челябинск;

Рассмотреть перспективы развития рынка недвижимости.

В оценке недвижимости существуют три общепринятых подхода к определению стоимости: затратный, рыночный и доходный. В каждом подходе имеются свои сложившиеся методы, приемы и процедуры.

Структура работы соответствует логике исследования и включает в себе введение, теоретическую часть, практическую часть, заключение, список использованных источников.

Методами исследования в курсовой работе являются: анализ, классификация, сравнение, логический.

При написании дипломной работы использовались учебники Басовский Л.Е, Вихинский О.С, Королева Л.А, статьи Конституции Российской Федерации, Гражданского кодекса Российской Федерации, а также материалы сети Интернет.

1. ТЕОРЕТИЧЕСИКЕ И МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

1.1 Понятие недвижимости и ее виды

недвижимость рынок оценка ценообразование

Одним из главных показателей развития рыночных отношений является состояние рынка недвижимости в целом и его отдельных секторов. Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, потому что недвижимость - это важнейшая часть национального богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынки труда, капитала, товаров и услуг и др. для осуществления уставной деятельности должны иметь необходимые помещения.

Недвижимость - естественные угодья, а так же всякое другое имущество, прикрепленное к земле и связанное с ней.

Таким можно сделать вывод, что основные процессы функционирования рынка недвижимости- это создание, управление и оборот прав на недвижимость.

Национальный рынок представляет собой совокупность региональных и локальных рынков, которые будут отличаться друг от друга уровнем цен и рисков, инвестиций, состоянием законодательства, политической и социальной стабильностью.

Объект недвижимости - это объект в отношение которых осуществляется градостроительная деятельность.

Градостроительная деятельность- деятельность, по развитию территории, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территорий, строительства капитального ремонта.

Признаки недвижимости:

недвижимость невозможно перемещать без нанесения объекту ущерба;

долговечность объекта инвестирования;

прочно связана с землей как физически, так и юридически;

стоимость недвижимости высока;

каждая единица недвижимости уникальная по своим физическим характеристикам;

потеря потребительских свойств происходит постепенно по мере износа;

новое строительство особенно влияет на стоимость рядом находящейся недвижимости;

строгое государственное регулирование сделок с недвижимостью;

способность удовлетворять потребность человека в жилой и иной площади определяется полезностью недвижимого имущества.

Свойства недвижимости:

полезность (объект недвижимости должен удовлетворять потребности);

неповторимость (каждый объект недвижимости уникален);

фундаментальность (недвижимости при обычных условиях невозможно потерять, похитить или сломать);

ликвидность (недвижимость обладает низкой ликвидностью);

стационарность (тесно связаны с землей).

Согласно ГКРФ к недвижимости относятся:

к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства;

к недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество;

к недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений, если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке;

вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

Для примера можно рассмотреть предприятия, оно признается как объект недвижимости. Предприятия рассматривается как субъект, а не объект гражданских прав. Может быть целиком или частью объекта купли-продажи, арендой, связанных с прекращением или установлением вещных прав.

Среди всех перечисленных элементов отдельное место занимает недвижимость выступающая средством производства, такие как:

административные, складские, производственные, торговые здания и помещения;

земля;

земельные участки, дачи, квартиры, гаражи, жилые дома.

К отличительным характеристикам видов недвижимости можно отнести:

территориальные особенности;

целевое назначение;

стоимость прилегающих земель, зданий;

редкость.

Таким образом, недвижимость можно разделить на виды: земля, жилье и нежилые помещения. В зависимости от характера использования виды недвижимости распределяются на:

для производственных целей;

для специальных целей;

для специальных целей;

для сельскохозяйственных нужд.

Также виды недвижимости можно различать по происхождению:

результаты труда человека;

созданные природой;

созданные трудом человека, но связанные с природной основой.

Итак, недвижимость -- это наиболее ценные и общезначимые объекты основных средств недвижимости, как земля и недра имеют огромную экономическую и стратегическую значимость для любого государства. Рынок недвижимости предназначен для оказания определенных услуг и по своей социально-экономической природе близок к рынку услуг.

1.2 Рынок недвижимости понятие, субъекты и факторы формирования

Рынок недвижимости - система правовых, экономических, организационных и культурных отношений между субъектами рынка недвижимости по поводу создания, формирования, распределения, обмена, потребления полезных свойств, а также прав и обязанностей, вытекающих из обладания объекта недвижимости.

По функциональному назначению объектов рынок недвижимости подразделяется на 4 основных вида:

Рынок земли (земельных участков);

Рынок жилья;

Рынок нежилых помещений;

Рынок промышленной недвижимости.

Также можно выделить рынок незавершенных объектов строительства и гостиничных.

Земля- это составная часть в любом объекте недвижимого имущества.

Основными субъектами рынка недвижимости могут быть заинтересованы различные стороны:

а) продавцы и покупатели;

б) владельцы объектов недвижимости различного назначения;

в) инвесторы;

г) кредитные организации (банки);

д) государственные структуры (контрольно-ревизионные и налоговые);

е) управленческие структуры муниципальных образований;

ж) страховые компании и пр.

Очень активно развивается рынок недвижимости, в связи с этим возникла необходимость в оценочной деятельности.

Основные функции рынка недвижимости:

установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложения недвижимости;

регулирующая функция, с помощью нее распределяются ресурсы по сферам экономики, формируется ее эффективная структура и удовлетворяются общественные интересы;

коммерческая функция, заключающаяся в организации движения капитала и получения прибыли;

функция санирования, выражающаяся в очищении экономики от слабых, неконкурентоспособных и малоэффективных элементов;

стимулирующая функция, заключающаяся в развитии конкуренции и использовании научно-технических и управленческих новшеств в погоне за прибылью при создании и использовании недвижимого имущества;

социальная функция, проявляющаяся в росте активности населения, стремящегося стать собственниками квартир, а также других капитальных и престижных объектов.

Оценка - сложный процесс, требующий высокой квалификации оценщика, понимании принципов и методов оценки, свободной ориентации на рынке недвижимости, знание состояние и тенденции спроса и предложения на различных сегментах этого рынка.

Субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков.

Кадастровый инженер может выбрать одну из форм предоставления кадастровой деятельности, либо занимаясь частной практикой или на основании трудового договора между кадастровым инженером и юридическим лицом.

Развитию рынка недвижимости способствует свободный переход прав собственности на недвижимость. Следует отметить, что согласно Гражданскому кодексу РФ требуется обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью. Начинается создание товариществ собственников жилья.

Формирование рынка недвижимости можно охарактеризовать следующими факторами:

неравномерное развитие сегментов рынка недвижимости;

размытость законодательной базы;

низкий профессионализм участников рынка недвижимости;

отсутствие специальных служб сбора и анализа информации, что делает информационное пространство непрозрачным;

макроэкономическая нестабильность.

Также важное значение для рынка недвижимости имеет земельный кадастр, выделяют 3 основных вида:

правовой - запись прав на объекты недвижимости;

фискальный - запись стоимости недвижимости и информации, необходимой для налогообложения и купли-продажи;

многоцелевая - объединения правой и фискальной системы, такой как планирования и землепользование.

На рынке недвижимости в качестве товара выступают права на объекты недвижимости, поэтому необходимо их юр. оформление. Это означает создание на каждый объект недвижимости кадастрового дела с последующей государственной регистрацией прав на него. Каждая такая составляющая рынка развивается самостоятельно, независимо от трёх других, опираясь на собственную институционально-правовую базу. Каждая из этих составляющих делится на первичный и вторичный рынок недвижимости.

Первичный рынок - объекты недвижимости, которые еще не были оформлены в собственность. Таким образом, речь идет о строящихся или построенных домах, и даже тех, которые существуют только в проекте. Первичный рынок формируется предложением различных застройщиков. Когда идет речь о предложении на первичном рынке, то под этим понимается весь объем предложений на рынке новостроек. По мнению риелторов, главным достоинством первичного рынка является ее юридическая чистота. Кроме того, первичный рынок недвижимости предлагает квартиры, при строительстве которых были учтены все недостатки предыдущих проектов, а также использованы новые строительные материалы и технологии.

Вторичный рынок жилья - рынок квартир, которые уже были оформлены в собственность. Возможна целая цепочка смены предыдущих владельцев, и чем она длиннее, тем выше риск возникновения судебных споров по обстоятельствам, которые зачастую невозможно проверить.

Первичный и вторичный рынки взаимосвязаны друг с другом. Если по каким-либо мотивам (например, межнациональный конфликт в регионе, неблагоприятная экологическая обстановка) увеличиться предложение недвижимости на вторичном рынке, что непосредственно ведет к обесцениванию недвижимости на первичном рынке. В то же время рост затрат на строительство приводит к увеличению цен на первичном рынке жилья, что тут же непосредственно сказывается на росте цен на вторичном рынке.

Таким образом, можно сделать следующий вывод, что недвижимость имеет разветвленную структуру, и его можно дифференцировать по различным признакам, как размер финансового актива, географическому фактору, функциональному назначению и иным показателям.

С переходом России к рыночным отношениям недвижимость становится товаром, и рынок недвижимости набирает обороты. Неопределенность права собственности на землю, инфляция и другие вышеперечисленные факторы накладывают отпечаток на развитие российского рынка недвижимости.

Также очень важно правильно выбрать метод и подход анализа рынка недвижимости, что будет рассмотрено в пункте 1.3.

1.3 Основные подходы и методы анализа рынка недвижимости

Анализ рынка недвижимости включает его идентификацию, исходя из нее полезности и ее наличия на рынке, а также предпочтение сторон и ее покупательской способности. В результате должен быть сформулирован вывод о том, что взаимодействия спроса влияет на стоимость оцениваемого объекта.

Реакция рынка на конкретный вид недвижимости зависит от спроса и конкурентного предложения недвижимости на текущий момент. Рыночная стоимость недвижимости диктуется конкурентным потенциалом рынка. Изучение характеристик оцениваемой недвижимости позволит оценщику выявить конкурирующие объекты и его преимущества и недостатки, которые имеются у оцениваемого объекта недвижимости.

В оценке недвижимости существуют три принятых подхода к определению стоимости: затратный, сравнительный и доходный. В каждом подходе имеются свои приемы, методы и процедуры.

Опишем подробнее затратный подход.

Затратный метод основан на том, что стоимость недвижимости определяется из стоимости земельного участка и затрат на замещение имеющихся на нем улучшений за вычетом накопленного износа (физического, функционального, внешнего).

В основе метода лежит предположение, что разумный потенциальный покупатель не будет вносить деньги за объект недвижимости сумму, которая превышает затраты на создание заменяющей данный объект недвижимости без чрезмерной задержки (учитывая затраты покупателя, а не подрядчика).

Преимущества затратного подхода:

технико-экономический анализ;

небезопасность;

анализ эффективности использования земли;

оценка пассивных секторов рынка;

решение задач;

страхование объекта.

Недостатки подхода:

не соответствие затрат на приобретения оцениваемого объекта затрат на новое строительство;

затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости;

сложность определения величины скопленного износа, старых строений и сооружений;

отдельная оценка земельного участка строения.

Можно рассчитать по следующей формуле:

	Сзп = Сз + Снс - Ин,	(1)

где Сзп - стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках затратного подхода, тыс. р;

Сз - стоимость земельного участка, тыс. р.;

Снс - стоимость нового строительства здания, тыс. р.;

Ин - накопленный износ, тыс. р.

Таким образом, можно сделать вывод, что при применении затратного метода оценки недвижимости нужно определить стоимость земельного участка, издержки, необходимые на воспроизводство нового здания, являющегося точной копией оцениваемого, накопленный износ (физический, функциональный, внешний).

Для оценки стоимости земельного участка используется метод прямого сравнения продаж. Данный метод относится к сравнительному подходу, но все же его расчетные модели используются и в других подходах. Например, в рамках затратного подхода необходимо оценить величину затрат, необходимых на приобретение земельного участка под строительство. Для этого сравниваются цены схожих участков. При этом имеющиеся различия между сравниваемыми объектами корректируются путем введения соответствующих поправок.

Начальным этапом метода прямого сравнения продаж является исследование рынка недвижимости и сбор информации об объектах-аналогах.

Следующим этапом метода прямого сравнения продаж появляется внесение поправок сравниваемых объектов. На данном этапе требуется ответить на вопрос, за какую сумму был бы отдан аналог, если он бы обладал теми же характеристиками, что и объект оценки.

Основное правило внесения процентных поправок: если оцениваемый объект лучше аналога, то к цене последнего заносится увеличивающий коэффициент, если наоборот - понижающий коэффициент.

Внося поправки, необходимо заметить, что корректировкам подвергаются только объекты-аналоги, объект оценки никогда не будет подвергаться корректировкам.

Размер величины поправок, необходимых для расчета скорректированных цен земельных участков, установлен по результатам исследования рынка:

наличие обременения снижает стоимость на 12%;

по причине дополнительных процедур согласования государственные объекты стоят на 10% меньше частных.

Для вывода о стоимости земельного участка нужно провести согласование полученных цен.

Согласование - это не усреднение полученных окончательных результатов, а процесс взвешивания и сравнения показателей с их характеристиками. Согласование проводится в соответствии с имеющимися отличиями аналогов от оцениваемого объекта.

Следующий этап затратного подхода - расчет издержек, необходимых на воспроизводство нового здания, являющегося точной копией оцениваемого. Один из методов оценки стоимости нового строительства - метод укрупненных общих показателей стоимости на единицу сравнения.

При расчете стоимости нового строительства затраты на новое строительство разделяют на:

прямые затраты - это стоимость ресурсов (материальных, трудовых), прибыль подрядчика и накладные расходы;

косвенные затраты включают в себя не включенные в прямые затраты расходы по возведению здания.

Опишем подробнее сравнительный метод.

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Он напрямую зависит от активности рынка, а рынок недвижимости в России продолжает стремительно развиваться, поэтому данный подход является наиболее подходящим и точным способом определить рыночную стоимость объекта.

Сравнительный подход определяет рыночную стоимость недвижимости на основе цен сделок с похожими объектами, скорректированных на выявление различия.

Условия применения сравнительного подхода:

информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок;

объект не должен быть уникальным;

факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Принципы сравнительного подхода:

сбалансированность;

замещение;

спрос и предложения.

На основе данных принципов оценки недвижимости используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных для моделирования стоимости, оцениваемого объекта.

Этапы сравнительного подхода:

изучение рынка - проводится анализ состояния рынка того сегмента, к которому относится оцениваемый объект; выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, которые проданные относительно недавно.

сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом; сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки;

корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки;

установление стоимости объекта оценки путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов.

Основные критерии которые используют для выбора объектов-аналогов:

права собственности на недвижимость, корректировка на права собственности представляет собой разницу между рыночной и договорной арендной платы, так как полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансированием;

условия финансирования сделки, при нетипичных условиях финансирования сделки необходим тщательный анализ, в результате которого вносится поправка;

условия продажи и время продажи;

физические характеристики;

местоположение.

Для определения конечной стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок делается на основе анализа прошлых расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является это - точное определение поправочных коэффициентов.

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога на коэффициент, отображающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если наоборот - понижающий.

Стоимостные поправки:

абсолютные поправки, меняют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже;

денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках.

Кумулятивные процентные поправки определяются путем перемножения всех индивидуальных процентных поправок.

Поправка в форме общей группировки используется обычно на развитом рынке недвижимости, где имеется немалое число продаж.

Преимущества сравнительного подхода:

в итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей;

статически доказан;

в ценах продаж отображается изменение финансовых условий и инфляция;

вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов;

достаточно легок в применении и дает верные результаты.

Недостатки сравнительного подхода:

различия продаж;

сложность сбора информации о практических ценах продаж;

зависимость от активности рынка;

проблематичность сбора информации о специфичных условиях сделки;

зависимость от постоянства рынка;

сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

Один из способов определения величины поправки по какой-либо характеристике -- анализ парных продаж. Заключается в сопоставлении и анализе нескольких пар сопоставимых продаж. При этом парными продажами называются продажи двух объектов недвижимости, которые почти идентичны, за исключением одной характеристики, которую эксперт-оценщик должен оценить, чтобы использовать ее в качестве поправки к фактической цене объекта.

Метод валового рентного мультипликатора.

Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) - это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу или к действительному доходу.

Таким образом, сравнительный подход определяет рыночную стоимость недвижимости на основе цен сделок с аналогичными объектами, скорректированных на выявление различия. Основу сравнительного подхода составляют предложения, что рыночная стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценами на сопоставимые конкурирующие объекты.

Рассмотрим подробнее доходный метод.

Доходный метод заключается в преобразовании в текущую стоимость недвижимости ожидаемых выгод, которые может принести использование или будущая продажа объекта. Для определения стоимости объекта оценки применяется метод прямой капитализации дохода.

Преобразование будущих доходов в текущую величину стоимости осуществляется по формуле:

	Сдп = ЧОД / Ккап,	(2)

где Сдп - стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках доходного подхода, тыс. р.;

ЧОД - чистый операционный доход оцениваемого объекта за год, тыс. р.;

Ккап - коэффициент капитализации.

Коэффициент капитализации - норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.

Ставка капитализации - это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу.

Ставка дисконтирования - норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.

Для определения ЧОД следует рассчитать эффективный валовые доходы и потенциальный.

Потенциальный валовой доход (ПВД) - это сумма, всех ожидаемых поступлений от сдачи объекта в аренду.

ПВД определяется за год с помощью ставок аренды.

Эффективный валовой доход (ЭВД) - это величина, равная ПВД, за вычетом потерь от недозагрузки объекта и недоборов арендной платы.

Оценка потерь от недозагрузки объекта и недосбора арендной платы совершается на основании анализа рынка, его динамики применительно к оцениваемой недвижимости.

Чистый операционный доход представляет собой устойчивую величину ожидаемого чистого годового дохода, которая будет получена от объекта оценки после вычета всех операционных и резервов и расходов.

Коэффициент капитализации определяется с учетом возмещения капитальных затрат. Коэффициент всегда состоит из двух частей:

ставки доходности на капитал;

нормы возврата инвестированного капитала.

Для расчета ставки дохода применяется метод кумулятивного построения, который состоит в суммировании ставки дохода и рисков, присущих объекту недвижимости.

Возмещение инвестированного капитала осуществляется прямолинейно. Годовая норма возврата капитала производится путем деления 100%-ной стоимости объекта на остающийся срок полезной жизни. Остающийся срок полезной жизни объекта принимается равным от 10 до 30 лет в зависимости от привлекательности оцениваемой недвижимости.

В этой сфере довольно таки часто совершаются изменения (меняется дизайн помещения и профиль заведения), воздействующие на престиж объекта недвижимости.

Величины составляющие ставку доходности:

риск вложений в недвижимость;

риск низкой ликвидности;

риск инвестиционного менеджмента.

После определения стоимости недвижимости тремя часто применяемыми методами: затратный подход, сравнительный подход и доходный подход, приступают к следующему этапу процесса оценки, который заключается в сведении стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости.

Для каждого метода оценки устанавливается удельный вес. Важнейшие элементы сравнения: соответствие целям оценки, соответствие оцениваемому типу и характеру использования недвижимости, достоверность и достаточность используемой для анализа информации.

Обобщив все вышеизложенное можно сделать вывод, что насколько разнообразны методы оценки недвижимости и насколько сложен этот процесс. Ведь очень многое нужно учесть. Оценочная деятельность один из наиболее важных видов деятельности на современном рынке, пренебрегать знанием о сущности которого нецелесообразно. Разобрав соответствующие методы, мы получили представление и о рынке недвижимости в целом.

Таким образом, в первой главе рассмотрено понятие недвижимости и ее виды, а также изучены субъекты и факторы формирования

Описаны основные методы оценки недвижимости. Приведены формулы для расчетов по каждому отдельному методу.



2. АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ В Г.ЧЕЛЯБИНСК

2.1 Анализ рынка жилой недвижимости в г. Челябинск

В Челябинске на протяжении многих лет недвижимость с самыми низкими ценами на жилье. По данным в 2019 году средняя стоимость квадратного метров новостройках составляет 40,6 тыс. руб. Данная цена на 6,5% больше, чем в 2018 году, но среди мегаполисов это самый низкий показатель. Квадратный метр на рынке вторичного жилья равен 41,2 тыс. руб. При этом рост цен 2018 года был незначительный -- около 1,5%.

В Челябинске невысокая стоимость жилья наблюдается на фоне ограниченного числа предложений. По данным ЮУ КЖСИ, в 2018 году ввод жилых площадей в эксплуатацию снизился почти на 8%, по сравнению с 2017 годом. За год в Челябинске ввели в эксплуатацию 306 домов, в том числе 73 многоквартирных на 12,1 тыс. квартир и 233 индивидуальных. Средняя себестоимость строительства одного квадратного метра в многоквартирных домах составляла 31,9 тыс. руб.

Лидером по количеству предложений в новостройках является район Курчатовский (29%).Из-за низкой рентабельности первичного рынка жилья Челябинска на рынок выходит минимальное количество новых проектов, наибольшая доля в структуре предложения приходится на сегмент стандартного жилья.

Таблица 1 - Средняя стоимость квартиры за 1 кв. метр

Количество комнат	Средняя цена квартир в новостройках за 1 кв. метр	Средняя цена вторичного жилья за 1 кв. метр
Однокомнатные квартиры	40 166 руб/мІ	41 037 руб/мІ
Двухкомнатные квартиры	40 586 руб/мІ	40 191 руб/мІ
Трёхкомнатные квартиры	42 173 руб/мІ	40 038 руб/мІ
Многокомнатные квартиры	50 370 руб/мІ	40 038 руб/мІ



Таким образом, по данной таблице можно сравнить цены на вторичном рынке и новостройках среднюю цену на квартиру.

Также отмечает, что на рынке недвижимости наблюдается сезонность, и интерес людей к покупке квартир будет расти или снижаться в зависимости от времени года. Лето -- это более спокойный сезон, многие занимаются садами, отпусками. Рынок недвижимости в это время существенно “проседает”, объем проходящих сделок будет ниже, чем в пиковые месяцы с сентября по декабрь.

В условиях роста объема нового жилья и сокращения спроса на рынке накопилось большое количество нереализованных квартир, которые застройщики отдают по сниженным ценам для нужд федеральных социальных программ. При этом на рынке представлены в основном старые серии домов, что снижает качество строящихся объектов.

В среднесрочной перспективе на рынке жилой недвижимости продолжится стагнация, ожидается сохранение тенденции к снижению цен, в первую очередь в сегменте вторичного жилья, для новостроек уже можно говорить о некоем ценовом дне.

Таблица 2 - Структура спроса по районам

Район	2018	2019
Калининский район	23%	23%
Курчатовский район	25%	29%
Ленинский район	13%	12%
Металлургический район	8%	7%
Советский район	10%	9%
Тракторозаводский район	14%	3%
Центральный район	7%	7%

Таким образом, в структуре спроса по географическому распределению преобладают Курчатовский и Калининский районы, доля которых составляет в среднем 29% и 23% соответственно.

Калининский район - самый крупный по численности населения и жилому фонду среди районов Челябинска. Район характеризуется удобным расположением и транспортной доступностью: часть района относится к центру города. Курчатовский район является одним из престижных районов города с хорошей экологической обстановкой. Этот район характеризуется активной жилой застройкой, в нем расположено около 29% новостроек. Квартиры в данном районе сочетают оптимальное качество жилья с хорошей транспортной доступностью до центра города.

Наименьшим спросом пользуются Центральный и Металлургический районы (по 7%), что объясняется в свою очередь низкой долей предложения.

По данным портала «Мир квартир», в первом квартале 2019 года Челябинск выбивался из общероссийского тренда, который фиксирует рост цен на вторичное жилье в большинстве регионов. Общий бюджет покупки по стране в среднем вырос на 2,7% с начала года. В Челябинске показатель упал на 0,5%. Средняя стоимость квадратного метра в городе составила 41,2 тыс. руб.

Проанализируем динамику цен на рынке жилья в городе Челябинске более подробно в пункте 2.2.

2.2 Анализ динамики цен на рынке жилья г. Челябинск за 2018-2019 г.

Выбирая место для проживания, люди изучают транспортную доступность, наличие развитой инфраструктуры в районе, а значит, - и само месторасположение дома. Поэтому для них важно иметь возможность сравнить районы Челябинска по ценовым показателям продажи, динамику и темп изменение.

График динамики цен в новостройках Челябинска представлен на рисунке 1.



Рисунок 1 - Динамика цен в новостройках Челябинска

Таким образом, по данному графику можно отследить как изменяются цены в новостройках с сентября по октябрь.

График динамики цен вторичного жилья представлен на рисунке 2.

Рисунок 2 - Динамика цен вторичного жилья

По данному графику можно отследить как изменяются цены вторичного жилья с сентября по октябрь.

На данный момент на вторичном рынке средняя цена продажи квартиры:

Однокомнатная - 1 469 104 руб., за месяц показатель изменился на -2%;

Двухкомнатная - 2 178 549 руб., где средняя цена изменилась на -%;

Трехкомнатная - 3 133 490 руб., где показатель стоимости изменился на -4 %;

Четырех- и многокомнатная - 4 639 974 руб., средняя цена изменилась на -3 %.

Средняя стоимость продажи по количеству комнат в новостройках:

Однокомнатная - 1 526 253 руб., за месяц показатель изменился на -3%;

Двухкомнатная - 2 387 306 руб., где средняя цена изменилась на -3 %;

Трехкомнатная - 3 420 059 руб., где показатель стоимости изменился на -4 %;

Четырех- и многокомнатная - 5 295 841 руб., средняя цена изменилась на 5 %.

Цены на продажу квартир за октябрь по районам представим в таблице 3.

Таблица 3 - Распределение по стоимости продажи квартир в районах за октябрь

Район	Средняя стоимость квартиры руб.	Изменения относительно данных за сентябрь	Цена за мІ., руб./мІ	Изменения относительно данных за сентябрь	Процент объявлений в городе
Калининский	2 787 521	8%	42 706	1%	12,35%
Курчатовский	2 342 034	8%	39 554	0%	5,76%
Ленинский	1 979 060	2%	38 254	2%	11,11%
Металлургический	1 890 939	-1%	35 339	2%	4,53%
Северо-Западный	2 825 759	2%	43 667	-4%	3,29%
Советский	2 649 350	5%	45 475	4%	6,58%
Тракторозаводский	2 155 967	-5%	37 122	-2%	33,33%
Центральный	3 757 374	12%	52 144	12%	18,93%

Таким образом, по данной таблице можно отследить стоимость квартиры и цена за мІ в определённом районе города Челябинска.

На вторичном рынке высокие цены на продажу жилья в районах:

Однокомнатная - 1 668 916 руб., район Советский;

Двухкомнатная - 3 188 111 руб., район Центральный;

Трехкомнатная - 4 522 578 руб., район Центральный.

Дешевле квартира в районах:

Однокомнатная - 1 131 115 руб., Металлургический;

Двухкомнатная - 1 653 550 руб., Металлургический;

Трехкомнатная - 2 192 212 руб., Металлургический;

Четырех- и многокомнатная - 2 404 991 руб., Металлургический.

На первичном рынке дороже квартира в районах:

Однокомнатная - 2 031 862 руб., Центральный;

Двухкомнатная - 3 513 010 руб., Центральный;

Трехкомнатная - 5 666 872 руб., Центральный;

Четырех- и многокомнатная - 5 138 868 руб., Калининский.

Низкие цены в районах:

Однокомнатная - 1 144 681 руб., Тракторозаводской;

Двухкомнатная - 1 856 239 руб., Металлургический;

Трехкомнатная - 2 087 013 руб., Тракторозаводской;

Четырех- и многокомнатная - 4 946 578 руб., Северо-Западный.

Покупатели, которые остаются жить в Челябинске, их интересуются более комфортное жилье. Поэтому качественное жилье дорожает, а квартиры вторичного жилья в цене не растут. Челябинский рынок недвижимости переполнен предложениями по вторичному жилью, но спросом пользуется более новое жилье с хорошим ремонтом, хорошей инфраструктурой, но есть те кто выбирает жилье не в новостройках, а наоборот вторичку, поэтому данный сегмент рынка будет составлять конкуренцию новостройкам.



2.3 Перспективы развития рынка недвижимости и ценообразования в г. Челябинск

Последние годы Челябинская область неизменно входила в список регионов, лидирующих по темпам строительства жилья - ежегодно здесь вводится в эксплуатацию около 1,6 млн кв. м жилой недвижимости. Обеспеченность населения Челябинской области жильем составила 23,8 кв. м на одного человека. Активное строительство даже привело к некоторому затовариванию рынка, что сказалось и на темпах строительства жилья, и на ценах. Стоимость жилья в регионе остается относительно невысокой. За счет этого не уменьшается спрос.

Новое строительство консолидируется вокруг промышленных центров региона. В самом Челябинске в ближайшие годы строители рассчитывают возвести порядка 3 млн. кв. м жилья.

Около половины сделок по покупке и продаже квартир в Челябинской области совершаются с помощью ипотечных кредитов. В области работают все федеральные программы улучшения жилищных условий, функционирует Южно-Уральская корпорация жилищного строительства и ипотеки - местный оператор государственных программ.

Загородная недвижимость Челябинской области также является активно развивающимся сегментом рынка. В регионе строится несколько десятков новых поселков. На рынке современного малоэтажного строительства представлены все типы объектов: дачные и коттеджные поселки, таунхаусы, земельные участки под строительство индивидуального жилья с готовыми коммуникациями и без них. Важным критерием для покупателей жилья в новых коттеджных поселках является их транспортная доступность и уровень развития инфраструктуры. Около 85% таких объектов расположены в 15-километровой зоне вокруг городов.

Спрос на рынке аренды жилья в Челябинской области сильно зависит от экономического положения населенного пункта. Челябинск, Магнитогорск, Златоуст, Миасс являются центрами притяжения рабочей силы, привлекающими и рабочих, и высококлассных специалистов. Сегодня областные власти просчитывают перспективы строительства доходных домов, аренда жилья в которых будет стоить существенно дешевле, чем в целом на рынке.

Тенденции развития рынка первичного и вторичного жилья изменяться сильно не будут. Немного может сократиться объем строительства новых жилых комплексов, но при этом покупательская способность останется на прежнем уровне. Также может увеличится стоимость 1 кв. метра, из-за чего может изменится спрос, так как планируется рост доходов населения.

Согласно прогнозным данным, количество введённых домов остаётся практически на одном уровне, нет резких изменений в этом показателе, однако, наблюдается постепенное снижение общей площади в этих домах. Такая тенденция может свидетельствовать о том, что будет уменьшение количества высотных домов, следовательно, будут строить дома меньшей этажности, что будет более благоприятно для психологического здоровья человека, а также будет снижаться нагрузка на социальные инфраструктуры в районах строительства.

Что касается решения текущих проблем, то это произойдёт ещё не в самом ближайшем будущем, так как требует грамотного планирования инвестиций. Однако при их решении у рынка жилья есть шанс измениться. Будет более привлекательна архитектура города, строящееся жильё не нанесёт вред психологическому и физическому здоровью жителей, а среда обитания человека станет более комфортной.



ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Под недвижимостью понимают материальный объект, созданный природой (земельный участок) или руками человека (здания, строения, сооружения), то есть принимают во внимание физическую суть объекта собственности.

Рынок недвижимости тесно связан с другими рынками. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие помещения, необходимые для их деятельности. Тогда как, рынок недвижимости не может существовать, например, без рынка капитала, так как недвижимость не на что было бы стоить, арендовать.

Кроме того, недвижимость - это выгодное инвестиций, так как средства, вложенные в недвижимость, защищены от инфляции. Купленный дом, квартира, земельный участок через некоторое время можно продать по более высокой цене или сдавать в аренду и иметь от этого дополнительный доход.

В целом рынок недвижимости - это сложная система, и чтобы ее понять и изучить нужна структуризация данного рынка. Рынок жилья - на сегодняшний день более развитый сектор рынка недвижимости. Сегодня видна тенденция неравномерного развития рынка недвижимости. Причины этому инфляция, экономическая нестабильность, риск инвестиционной деятельности и прочее. Перспективы развития рынка недвижимости Челябинска весьма неплохие, региональное правительство стремится повысить количество ввода новых домов.

Многие объекты недвижимости закреплены в государственной или муниципальной собственности и не могут быть приобретены гражданами. Это правило обусловлено значимостью таких объектов для экономики и экологии нашего государства. Они, выступая в качестве основы общественного производства, являются базой хозяйственной деятельности, развития предприятий и организаций всех форм собственности.

Существует несколько подходов к оценке любого вида недвижимости: сравнительный подход, затратный подход, доходный подход.

В данной дипломной работе был выполнен анализ рынка недвижимости города Челябинска, он показал, что спрос все больше в сторону предложений на первичном рынке - вторичное жилье привлекает все меньше потенциальных покупателей. Средняя стоимость квадратного метра продолжает подниматься и во многом зависит от выбранного района для проживания.

Таким образом, рынок недвижимости в городе Челябинске находится в развитии. Это еще раз доказывает, что рынок недвижимости система подвижная и очень зависимая от внешних факторов влияющих на неё: государство, политика, законы, строительная отрасль, инвестиционная отрасль, банковское кредитование и т.д.



СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ИСТОЧНИКОВ

1. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости. - М.: 2015. - С. 7- 30, 85 - 96.

2. Литовченко, В.А. Кадастр, экспертиза и оценка объектов недвижимости. Справочное пособие / В.А. Литовченко. - М.: Высшая школа, 2016. - 157 c.

3. Об оценочной деятельности в Российской Федерации: Федеральный закон от 29.07.1998, № 135-ФЗ // СПС КонсультантПлюс

4. Об оценочной деятельности в Российской Федерации: Федеральный закон от 29.07.1998, № 135-ФЗ // СПС КонсультантПлюс.

5. Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)": постановление Правительства Российской Федерации от 20.07.2007, № 256-ПП. // РГ.2007. 23 июля// СПС КонсультантПлюс.

6. Об утверждении федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)": Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2016 года

7. Об утверждении федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)": Постановление Правительства Российской Федерации от 20.07.2007, № 255-ПП. // РГ.2007. 23 июля // СПС КонсультантПлюс.

8. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Серия «Оценочная деятельность»: Учебное и практическое пособие. - М.: Дело, 2016.

9. Оценка стоимости недвижимости. Электронный учебник. Гриф УМО. - Москва: РГГУ, 2016. - 411 c.

10. Попов Г. В. Основы оценки недвижимости. - М.: РОО, 2018.

11. Фридман Анализ и оценка приносящей доход недвижимости (Income Property appraisaland analysis) / Фридман, Одруэй Джек; , Николас. - М.: Дело, 2017. - 480 c.

12. Экономическая оценка недвижимости и инвестиции [Электронный ресурс]: свобод. энцикл. - Электрон. текстовые данные. -- Режим доступа: https://cyberleninka.ru/article/n/sovremennoe-sostoyanie-i-perspektivy-razvitiya-regionalnogo-pervichnogo-rynka-zhiloy-nedvizhimosti-chelyabinskoy-oblasti/. - Дата обращения: 02.04.2020

13. Оценка стоимости недвижимости [Электронный ресурс]. - Электрон. текстовые данные. - Режим доступа: https://rielt-sk.ru/news/rynok-zhilya-v-chelyabinske-prognozy-i-kommentarii-ekspertov

14. Оценка устаревания и наиболее эффективного использования недвижимости [Электронный ресурс]. - Электрон. текстовые данные. -- Режим доступа https://biblioclub.ru/index.php?page=book&id=426721&razdel=http://refleader.ru/polatyyfsmeraty.html. Дата обращение: 04.04.2020

15. Оценка стоимости недвижимости: понятие, классификация [Электронный ресурс]: свобод. энцикл. - Электрон. текст. дан. - Режим доступа:https://litgid.com/read/otsenka_nedvizhimosti_uchebnik/page-9.php - Дата обращения: 07.04.2020.

Размещено на Allbest.ru