Спрос и предложение на рынке недвижимости, особенности их формирования и проявления

Размещено на http://www.allbest.ru/

МИНИСТЕРСТВО СЕЛЬСКОГО ХОЗЯЙСТВА РФ

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ

ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ПО ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВУ

Кафедра экономика недвижимости

Спрос и предложение на рынке недвижимости, особенности их формирования и проявления

Выполнила:

Студентка 3 курса заочного факультета

Специальности «Землеустройство»

Красноперова А.В.

Москва 2019

Содержание

Введение

1. Факторы, определяющие величину спроса и предложения

2. Особенности соотношения спроса и предложения на рынке недвижимости

Заключение

Список использованной литературы

Введение

Основными факторами, регулирующими рынок любых товаров и услуг, являются спрос и предложение, в результате взаимодействия которых создается рынок продавцов или рынок покупателей. Основная движущая сила развития - конкуренция среди продавцов - действует и на рынке недвижимости, что ведет к регулированию спроса и предложения. В условиях рыночной экономики производители и потребители для осуществления своей экономической деятельности руководствуются параметрами рынка, важнейшими из которых являются спрос, предложение, равновесная цена. Это стержень рыночных отношений, ядро рынка.

Как известно, равновесие означает такой вариант выбора в экономике, который бы устраивал всех субъектов экономической деятельности. Оптимальный выбор в экономике предполагает сбалансированность способа использования ограниченных производственных ресурсов и их распределения между членами общества, то есть сбалансированность производства и потребления, ресурсов и их использования, а, следовательно, спроса и предложения.

1. Факторы, определяющие величину спроса и предложения

Рынок недвижимости, как относительно новая социально-экономическая реальность, с его особенностями и закономерностями, стал предметом изучения и научных дискуссий ведущих представителей национальной научной школы. «Рынок недвижимости -- это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости».Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т.д.

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, т.к. недвижимость - важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится более 50 % мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, т.к. рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать для своей деятельности необходимые им помещения. Российский рынок недвижимости отражает все проблемы переходной экономики и характеризуется неравномерным развитием своих сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной активностью граждан и юридических лиц. Вместе с тем этот рынок представляет собой перспективную сферу вложения капитала.

Факторы, определяющие величину спроса:

· Платежеспособность населения;

· Изменение общей численности населения (прошлые, текущие и прогнозируемые тенденции);

· Изменения в соотношениях между различными слоями населения т.е. процентное соотношение между группами населения с различным уровнем образования, уровень миграции, количество браков и разводов;

· Изменения во вкусах и предпочтениях населения (изменения в предпочтениях и вкусах населения представляют важный фактор спроса. Однако в рамках любого рынка недвижимости изменения в предпочтениях и вкусах потребителей довольно трудно уловить. Многие профессионалы в сфере недвижимости полагаются на собственный опыт и наблюдения и распознают их почти интуитивно, что позволяет им следовать за данными изменениями. Предпочтения и вкусы в высшей степени субъективны, поэтому их очень сложно количественно определить и спрогнозировать.);

· Условия и доступность финансирования.

Рост спроса вызывает усиление активности на рынке недвижимости. Обязательным условием для роста спроса является расширение экономических возможностей потенциальных потребителей, рост их доходов, который приводит к усилению активности на рынке недвижимости. Аналогично снижение платежеспособного способа ведет к депрессии на рынке. Общепризнано что важным фактором роста спроса на рынке недвижимости является рост его численности населения. Однако следует иметь ввиду, что сам по себе рост численности населения не вызывает активности на рынке недвижимости. Необходимо увеличение платежеспособного населения. Точно так же отсутствие роста населения не обязательно отрицательно сказывается на активности рынка, которая может иметь место при стабильной или даже снижающей численности населения, но обязательно в условиях роста доходов и доступности финансовых ресурсов. Результатом роста спроса на недвижимость является рост арендной платы и цен продажи недвижимости, хотя в этом же направлении действуют и инфляционные тенденции, которые могут повлиять на повышение цен на всех сегментах рынка. В краткосрочном периоде параметры спроса имеют более важное значение, чем характеристики предложения, характерной чертой которого является неэластичность. Значительные колебания активности в операциях с недвижимостью во многом объясняются неэластичностью предложения краткосрочном периоде.

Факторы, определяющие величину предложения:

· Наличие Резерва пустующих объектов недвижимости в определенном сегменте рынка;

· Объемы нового строительства и затраты на него, включая:

1. Интенсивность строительства - определяет объемы нового жилья.

2. Положение в строительной индустрии в какой мере оно влияет на уровень строительных затрат - определяет доступность и цены факторов производства

3. Текущие и потенциальные изменения в строительной технологии и их возможное влияние на строительные затраты.

4. Соотношение затрат на строительство и цен продажи объектов недвижимости

5. Затраты на улучшение неосвоенных и имеющихся в предложении земельных участков

Процент всех незанятых или не сданных в аренду домов или помещений (вакансий) является одним из важнейших индикаторов состояния и тенденций рынка недвижимости. Высокий процент вакансий влечет за собой понижение цен и ставок, арендной платы, даже при наличии высокого спроса. Обычно уровень вакансий для односемейных жилых домов составляет менее 5%, а для многоквартирных домов - более 5%.

Для помещений под бизнес этот процент несколько выше. Это основные соотношения, которые могут меняться в зависимости от ситуации в регионе. Если предложение вакантных единиц превышает нормальный процент - на рынке имеется избыточное предложение и/ или недостаточный спрос. Конкуренция может привести к вынужденному падению цен и ренты, за которым следует сокращение нового строительства. Когда уровень вакансий падает, цены и ставки арендной платы возрастают, активность инвестирования в недвижимость растет.

Рынок недвижимости связан с оборотом на нем объектов недвижимости, которые являются специфическим видом товара. В отличие от других видов рынка недвижимости имеет, кроме специфики обращающихся на нем товаров, еще ряд особенностей, которые необходимо учитывать при совершении на нем операций. К этим особенностям относятся:

1. Локализация PH, которая с абсолютной неподвижностью и уникальностью объектов недвижимости, невозможностью продажи недвижимости как товара по образцам;

2. Недостаточная степень открытости PH, связанная с тем, что многие сделки с недвижимостью носят эксклюзивный, конфиденциальный характер, а публичная информация зачастую является неполной;

3. Ограниченное количество продавцов и покупателей на PH;

4. Владение недвижимым имуществом и сделки с ним обычно предполагает четыре вида затрат:

1) Единовременные сравнительно крупные инвестиции;

2) Затраты на поддержание объекта в нормальном функциональном состоянии (ремонт, эксплуатационные расходы);

3) Налог на недвижимое имущество;

4) Государственная пошлина и другие сборы на сделки;

5. Низкая эластичность предложения, т.е. при росте спроса и цен практически невозможно построить сразу много новых объектов недвижимости, при этом сами здания и сооружения долговечны, а земля практически вечна;

6. Спрос на объекты недвижимости индивидуализирован и невзаимнозаменяем, вследствие: специфичности индивидуальных предпочтений покупателей, что затрудняет процесс достижения рыночной сбалансированности и пропорциональности;

7. Спрос на PH носит изменчивый характер как во время, так и в пространстве;

8. Величина как спроса, так и предложения на объекты недвижимости обусловлена не только и не столько потребительскими качествами самих объектов, но во многом определяется географическими (место нахождения объекта на территории города, области) и историческими (дома разного периода постройки) факторами; состоянием инфраструктуры в районе объекта недвижимости (наличие подъезных путей дорог, метро и других видов транспортной магистрали, предприятий торговли и бытового обслуживания, парков, других мест массового отдыха и т.д.);

9. Цикличный характер рынка недвижимости. Циклы в развитии PH не совпадают во времени с циклами в других отраслях экономики. Спад на PH предшествует спаду экономики в целом, т соответственно подъем на PH наступает раньше, чем в экономике;

10. Оформление сделок с недвижимостью связано с относительно большими юридическими сложностями, сами объекты недвижимости как товар могу быть обременены правами третьих лиц (сервитуты и др.) в различных комбинациях;

11. Для PH характерна сравнительно высокая степень государственного регулирования рынка законодательными нормами и зонированием территорий;

12. Товары PH служат не только средством удовлетворения собственных потребностей покупателей, но и объектами их инвестиционной деятельности, при этом доходность инвестиций от вложения в недвижимость, как правило, выше, чем предоставление средств в кредит;

13. Для объектов недвижимости характерна низкая ликвидность, так как для подготовки объекта недвижимости к продаже, поиска покупателя, совершения сделки, как правило, требуется определенное время, что не позволяет отнести объекты недвижимости к ликвидным активам;

14. Необходимость постоянного выполнения регламентирующих функций в отношении объектов недвижимости. Независимо от функционального назначения объекта он постоянно нуждается в проведении ряда управленческих процедур (коммунальное обслуживание жилых и нежилых помещений, текущий ремонт и техническая эксплуатация, охрана, поиск арендаторов и деловые контакты с ними, контроль за поступлениями платежей и др.). Качество управления объектами недвижимости составляет существенную часть его функциональных характеристик и оказывает значительное воздействие на конкурентоспособность объектов и цену их потребления;

15. Наличие стоимостной оценки объекта недвижимости и возрастание ее с течением времени;

16. Высокий уровень транзакционных издержек (издержки, которые несут покупатели и продавцы недвижимости при заключении сделок). Чтобы осуществить рыночную транзакцию, необходимо определить, с кем желательно заключить сделку и на каких условиях провести предварительные переговоры, подготовить контракт, собрать сведения, чтобы убедиться в том, что условия контракта выполняются, и т.д. Эти особенности дают основание характеризовать данный рынок как специфический сектор экономики. К особенностям PH (рынок недвижимости) можно отнести также сложный симбиоз преимуществ и недостатков с точки зрения целесообразности предпринимательской и коммерческой деятельности.

Преимущества:

· Возможность получения большей (чем на других рынках) прибыли за весь период эксплуатации объектов недвижимости;

· Достаточная устойчивость потребительского спроса;

· Меньшая подверженность колебаниям экономических циклов;

· Наличие определенной защиты от внезапных изменений рыночной конъюнктуры ввиду долгосрочного характера аренды и длительного срока строительства конкурирующих объектов;

К недостаткам рынка недвижимости можно отнести следующие:

· Информация на рынке не столь открыта, как, например, на рынке товаров, что затрудняет процесс обоснования для объема и характера инвестиций;

· Отсутствие законодательной базы в отношении обязательной публикации информации о сделках на рынке недвижимости;

· «жесткая» зависимость от внешних условий градостроительного регулирования, комплекса и специфики потребительского спроса;

· Высокие издержки сделок (необходимость проверки юридической чистоты объекта недвижимости, а также затраты на техническую документацию и регистрацию)

· Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и его можно дифференцировать по различным признакам, например по географическому фактору, способу совершения сделок, функциональному назначению и т.д.

Классификация рынка недвижимости может быть выполнена и по другим признакам. Чаще всего встречается классификация рынка недвижимости в зависимости от способа совершения сделки:

1) Первичный и вторичный рынок недвижимости;

2) Организованный и неорганизованный рынок недвижимости;

3) Биржевой и внебиржевой рынок недвижимости;

Первичный рынок недвижимости - это рынок объектов недвижимости, которые впервые предложены в качестве товара на рынке или находятся в стадии строительства. В России первичный рынок формируется за счет приватизации муниципальных и государственных предприятий, земельных участков, зданий и помещений, а в последние годы - за счет нового строительства.

Вторичный рынок недвижимости - это рынок объектов недвижимости, которые уже построены и выводились на рынок ранее, т.е. операции на вторичном рынке связаны с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому, т.е. с изменением прав собственности на эти объекты недвижимости.

Часто рынок недвижимости делят на организованный и неорганизованный. Организованный РН представляет собой рынок, на котором оборот недвижимости и прав на нее происходит в строгом соответствии с действующим законодательством с участием лицензированных профессиональных посредников. Этот рынок гарантирует юридическую чистоту сделок и защиту прав их участников. Неорганизованный РН представляет собой ту часть РН, на которой операции с объектами недвижимости совершаются без участия профессиональных посредников. Неорганизованный рынок не всегда обеспечивает надежность совершаемых операций и, как следствие, может повлечь существенные финансовые потери сторон, участвующих в сделке.

Биржевой рынок - это купля-продажа объектов недвижимости на бирже недвижимости, на конкурсах и аукционах, проводимых фондами государственного и муниципального имущества, земельными органами, комитетами муниципального жилья или специально уполномоченными организациями. Внебиржевой рынок предполагает совершение сделок за пределами бирж и аукционов. Он может быть как организационным, так и неорганизационным.

По основному признаку - виду объектов недвижимости - выделяют не менее 8 специфических рынков, среди которых всеобщее значение имеют наиболее развитые рынки земельных участков, жилых помещений и коммерческой недвижимости. Каждый из этих рынков имеет в настоящее время определенную специфику, связанную как с особенностями самих объектов недвижимости, так и с уровнем развития нормативно - правовой базы. Регулирование рынка недвижимости осуществляется посредством рыночного механизма и государственного регулирования. Благодаря этим видам регулирования обеспечивается выполнение функций рынка недвижимости.

2. Особенности соотношения спроса и предложения на рынке недвижимости

Рынок недвижимости как саморегулирующаяся в установившейся правовой среде система основывается на рыночных элементах, основными из которых является спрос и предложение, цена и стоимость.

Спрос - это количество земельных участков, имущественных комплексов и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный промежуток времени. При прочных равных условиях спрос на недвижимость изменяется в обратной зависимости от цены.

Предложение - это количество земли и другого недвижимого имущества, которое собственники готовы продать по определенным ценам за некоторый промежуток времени. Предложение недвижимых объектов, особенно земли, неэластично.

Цена - это количество денег, уплаченное за единицу недвижимости в совершенных сделках. Иначе говоря, цена - это полезность недвижимости, выраженная в денежном эквиваленте.

Стоимость - наиболее вероятный денежный эквивалент недвижимости, который определяется величиной затрат труда и капитала, направленных на создание данного объекта недвижимости. Вид стоимости недвижимости, отраженной в балансе предприятия, называется балансовой стоимостью.

Взаимодействие спроса и предложения определяет цену на объекты недвижимости. Недвижимость обладает ценой, если она обладает полезностью для какого - либо пользователя или группы пользователей. Несмотря на то, что полезность - главный критерий, она не является единственным фактором, влияющим на цену. Немаловажным условием является также относительная дефицитность недвижимости. Основа спроса - желание потенциальных покупателей, обладающих необходимыми источниками финансирования, приобрести недвижимость.

На спрос и предложение на рынок недвижимости воздействует ряд факторов:

1. Экономических:

1) Изменения уровня доходов населения;

2) Изменение уровня доходов баланса;

3) Доступность финансовых, в частности кредитных ресурсов;

4) Ставки арендной платы;

5) Стоимость строительства;

6) Тарифы на коммунальные услуги и платежи за ресурсы;

2. Социальных:

1) Изменение численности населения;

2) Изменение образовательного уровня;

3) Изменение уровня преступности;

3. Административных:

1) Реальная налоговая ставка;

2) Уровень налога на имущество;

3) Уровень земельного налога;

4) Зональные ограничения;

5) Условия совершения сделок;

6) Условия получения прав на застройку;

4. Условия окружающей среды:

1) Экологическая обстановка;

2) Уровень развития инфраструктуры;

Постольку рынки недвижимости в большинстве своем несовершенны, предложение и спрос не всегда диктуют цены, по которым происходит смена собственника. Важную роль при совершении сделки играют умение согласовывать условия сделки, количество и искушенность (опыт) участников сделки и т.д.

Особенность недвижимости как товара заключается в том, что количество предложений на рынке ограничено и его нельзя увеличить в краткосрочном периоде, а, например, количество земельных участков ограничено самой природой. Поэтому в большей степени цена недвижимости определяется спросом. Способность спроса реагировать на изменение цен называется эластичностью спроса. На рис.1 изображена зависимость цены объектов недвижимости от предложения. Угол наклона линий спроса на рисунке показывает, на сколько изменится количественный спрос при данном изменение цен, и наоборот. Ценовая эластичность спроса на жилье во многом определяет степень подвижности цен на него на реальном рынке недвижимости.

Рис.1 Взаимосвязь спроса и цены на рынке недвижимости

Долгосрочные и краткосрочные изменения факторов и условий на рынке недвижимости и на финансовом рынке управляют спросом и предложением недвижимости. Взаимодействие этих факторов определяет ставку доходов от инвестиций в объекты недвижимости. Сложились устойчивые общие правила РН: если на рынке существует избыток предложения или недостаток спроса, то уровни арендной платы и цен снижаются. В краткосрочном плане предложение недвижимости относительно неэластично. Отсюда следует вывод: для увеличения предложения требуется планирование на долгосрочный период. Даже если цены повысились, предложение нельзя увеличить очень быстро. Так же трудно уменьшить предложение недвижимости. Если было создано слишком много объектов одного конкретного типа, то предложение останется невостребованным или низким на протяжении продолжительного периода. В этой ситуации собственнику трудно рассчитывать на продажу недвижимости по желаемой цене, а у покупателя появляется возможность поторговаться, поскольку цены остаются низкими или даже падают.

Противоположное давление на цены происходит в ситуации, когда недостаточно предложение или высок спрос. Опыт экономически развитых стран в сфере рынка недвижимости говорит о том, что изменение денежной массы, процентных ставок, всплески необоснованных предположений, страх потерять деньги или упустить возможность приобрести недвижимость по сегодняшней цене и другие факторы могут влиять на характер спроса в любое время. Когда предложение и спрос сбалансированы, рыночная цена обычно отражает стоимость (затраты) производства. Если рыночные цены выше стоимости производства, в строй будут вводиться новые объекты недвижимости, и так до тех пор, пока не наступит равновесие. Если рыночные цены ниже стоимости производства, новое строительство замедлится или остановится до момента повышения спроса в связи с ростом рыночных цен.

Помимо понятий «стоимость» и «цена» в рыночных условиях существенное значение приобретает такая характеристика недвижимости, как ликвидность, т.е. возможность быстро и без потерь превратить объект недвижимости в денежные средства.

Немаловажную роль в рыночных условиях играет и конкурентоспособность недвижимости. Конкурентоспособность недвижимости - это совокупность характеристик объекта ( здания, сооружения, территории), отличающие его от объектов-аналогов по степени удовлетворения индивидуального потребителя и по уровню затрат на его покупку и последующую эксплуатацию, а также его способность быть выделенным покупателем из его групп аналогичных объектов (например, жилых домов), предлагаемых фирмами-продавцами ,благодаря высоким потребительским свойствам и технико-экономическим параметрам. Именно на рынке проектов или осуществленных объектов строительная продукция, конкурируя между собой, сравнивается и проверяется потребителем на соответствие его потребности.

Рынок недвижимости как составная часть рыночного пространства характеризуется «классическими условиями» - периодами экономического спада и подъема (рис.2). С точки зрения рыночного механизма периоды спада и подъема характеризуется различные соотношения спроса и предложения, а также цены и стоимости объектов недвижимости.

Рис 2. Цикличность рынка недвижимости

Спад на РН наблюдается при насыщении построенными зданиями, когда количество незанятых строений стремительно увеличивается и собственнику объекта недвижимости сложно его продать или использовать в коммерческих целях, а цены на недвижимость все время падают. Этот этап характеризуется повышением предложения над спросом, при этом с определенного момента цена объекта становится ниже, чем его стоимость.

Такой рынок называют рынком покупателя. Однако цены на объекты недвижимости не могут падать бесконечно, и, достигнув определенной величины, они стабилизируются.

Поглощение созданных объектов недвижимости наступает после возрастания спроса на построенные объекты и характеризуется практическим отсутствием предложения новых объектов. Этот этап цикла определяется ростом предынвестиционных исследований по созданию новых объектов недвижимости. Однако на этом этапе цены на недвижимость остаются сравнительно низкими, причем цена объектов недвижимости все еще остается ниже стоимости, что не позволяет развиваться рынку нового строительства.

Как только цена объектов недвижимости начинает превышать их стоимость, начинается развитие рынка вновь созданных объектов недвижимости, которые, как правило, имеют ряд преимуществ перед объектами вторичного рынка. В результате повышения спроса на вновь созданные объекты новое строительство достигает своего апогея, при этом наблюдается бурный рост цен на объекты недвижимости, т.е. цена превышает стоимость. Период подъема рынка недвижимости, связанный с ростом цен, называют рынком продавца.

На последнем этапе рынка наступает насыщение рынка недвижимости, когда создается рынок излишек строительный мощностей и перепроизводство строительной продукции, а предложение превышает спрос. Строительная деятельность начинает сокращаться. Рост продаж объектов недвижимости в этот период прекращается.

рынок недвижимость спрос предложение

Заключение

Развитие событий свидетельствует, что в настоящее время на рынке недвижимости будет интенсивно происходить: резкое обострение конкуренции, которая будет носить более жесткий характер, изменение технологии риэлторских услуг, что инициирует промышленный шпионаж (информационный грабеж), совершенствование и наполнение информационного и правового пространства, рост уровня информатизации общества, повышение значимости и качества информационных систем и факторов среды быстрой и качественной доставки информации, разработки и ускорения принятия решения, темпы изменений будут несравнимо выше предыдущих периодов, т.е. окружающая среда будет изменяться с увеличивающейся скоростью и в сторону усложнения, усложнятся процессы и повысится качество всех видов деятельности, в том числе управленческой в связи с повышением роли «человеческого фактора», информация все более будет приобретать качества элементов системы выживания и благополучия, безопасности и конкурентоспособности, резкое обострение борьбы за рынки труда и сбыта, клиентов и кредитные ресурсы банков, отечественных и зарубежных инвесторов, перераспределение собственности, что увеличит имущественно-наследственные споры.

Список использованных источников и литературы

1. Ронова Г.Н., Осоргин А.Н. Оценка недвижимости: Учебно-методический комплекс. - М.: Изд. Центр ЕАОИ. 2008. -356 с.

2. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник. - М.: Проспект, 2008.

3. Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости: учебник. - М.: Финансы и статистика, 2009.

4. Рутгайзера В.М. Оценка рыночной стоимости недвижимости. - М.: Дело, 2008.

5. Соловьев М.М. Оценочная деятельность.- 2-е изд.- М.: ГУ Высшая школа экономики, 2009.

6. Сорокина Е.М. Анализ денежных потоков предприятий: теория и практика в условиях реформирования российской экономики. - 2-е изд. - М.: Финансы и статистика,2009.

7. Стоянова Е.С. Финансовый менеджмент: теория и практика: Учебник . - 5-е изд. М.: Перспектива,2009.

8. Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости. - СПб.: ТОО Технобалт,2008.

9. Энциклопедия студента-свободный

Размещено на Allbest.ru