Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости на основе доходного подхода

Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство образования и науки Российской Федерации

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования

Национальный минерально-сырьевой университет «Горный»

КУРСОВАЯ РАБОТА

По дисциплине: Экономика недвижимости

Тема:«Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости на основе доходного подхода»

Автор: студентка гр. ГК-08

Корф М.В.

Руководитель проекта

Доцент Невская М. А.

Санкт-Петербург, 2013



Министерство образования и науки Российской Федерации

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования

Национальный минерально-сырьевой университет «Горный»

УТВЕРЖДАЮ

Заведующий кафедрой

____________/_______/

“___”___________2013г.

Кафедра организации и управления

КУРСОВАЯ РАБОТА

По дисциплине: Экономика недвижимости

ЗАДАНИЕ

Студентке группы ГК-08 Корф М. В.

1. Тема: Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости на основе доходного подхода.

2.Содержание пояснительной записки:Определение рыночной стоимости объекта недвижимости - Помещение пункта приема платежей по адресу г. Тверь, Октябрьский пр-т, д. 32, помещение 1008

Руководитель проекта доцент________________ / Невская М. А. /



Аннотация

В представленной курсовой работе определяется рыночная стоимость объекта недвижимости на основе доходного метода.

In the presented term paper the market project cost of real estate on the basis of a profitable method is defined.

Explanatory note contains 6tables, and consists of 28 pages.

недвижимость оценка капитализация



Введение

Законодательное определение понятия “недвижимость” раскрыто в ст. 130 ГК РФ, согласно которой к недвижимости относятся земельные участки, участки недр, водные объекты и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, а также подлежащие регистрации воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Перечень объектов, приравненных к недвижимым вещам в ст. 130 ГК РФ не является универсальным для всех национальных законодательств и исчерпывающим.

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, ибо недвижимость - важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится более 50 % мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, т.к. рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать для своей деятельности необходимые им помещения.

Российский рынок недвижимости отражает все проблемы переходной экономики и характеризуется неравномерным развитием своих сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной активностью граждан и юридических лиц. Вместе с тем этот рынок представляет собой перспективную сферу вложения капитала.

Целью курсовой работы является определение рыночной стоимости объекта недвижимости на основе доходного метода.



1. Физико-географическое положение

Тверь город в России, административный центр Тверской области и Калининского района, расположенный на берегах реки Волги в районе впадения в неё рек Тьмаки и Тверцы.Тверь -- крупный промышленный, научный и культурный центр, крупный транспортный узел на пересечении железнодорожной линии Санкт-Петербург -- Москва и автомагистрали «Россия» с Верхней Волгой. Площадь территории города -- 152,22 кмІ, административно город разделён на 4 района (Заволжский, Московский, Пролетарский, Центральный). Население города (по предварительным итогам переписи 2010 года) -- 403 726 человек, по оценке Тверьстата на 1 января 2012 года -- 406 918 человек.

Тверь находится на западной окраине Верхневолжской низины и к северу от Тверской моренной гряды. Город расположен на пересечении железнодорожной и автомобильной магистралей, соединяющих Москву и Санкт-Петербург, с Волгой в её верхнем течении; находится в 134 км к северо-западу от Москвы и в 484 км к юго-востоку от Санкт-Петербурга. Город расположен на высоте от 124 м (урез Волги) до 174 м над уровнем моря (высшая точка города на юго-восточной окраине, недалеко от пересечения главного хода Октябрьской железной дороги с Тверской окружной дорогой).

Климат умеренно-континентальный: средняя температура февраля ?7,6 °C, июля +18,8 °C, среднее годовое количество осадков -- 653 мм. Тверь имеет мягкий климат, с умеренно прохладной и достаточно длительной зимой и нежарким, влажным летом. Сильные морозы или палящий зной бывают достаточно редко. Абсолютный минимум ?49,7 градусов (16 января 1940), максимум +38,8 градусов (7 августа 2010). Самый холодный месяц -- январь, тёплый -- июль.



2. Федеральные стандарты оценки, обязательные к применению на территории РФ

? Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования кпроведению оценки (ФСО №1)», утвержденный Приказом МЭРТ РФ от 20.07.2007 г. № 256;

- Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)»,утвержденный Приказом МЭРТ РФ от 20.07.2007 г. № 255;

? Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)»утвержденным Приказом МЭРТ РФ от 20.07.2007 г. № 254.

А такжестандарты и правила оценочной деятельности,утвержденные НП«Кадастр-оценка».

Данные стандарты и правила являются обязательными к использованию (в соответствии с положениями ст.15 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ).

Сущность доходного метода

Доходный подход подразумевает, что цена объекта недвижимости на дату оценки естьтекущая стоимость чистых доходов, которые могут быть получены владельцем в течение будущихлет от сдачи в аренду или размещения на его территории доходного бизнеса.

В рамках доходного подхода возможно применение одного их двух методов:

- прямой капитализации доходов;

- дисконтированных денежных потоков.

При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежныхпотоков - доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка отперепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируяхарактерные черты их поступления. Применяется метод ДДП, когда:

* предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;

* имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;

* потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

* оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный коммерческий объект;

* объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен в действие).

В целях настоящей оценки для определения рыночной стоимости объекта оценки был использован метод капитализации денежного потока, поскольку текущие арендные платежиприближенно соответствуют доходам, ожидаемым в будущем. Период прогнозирования в целях настоящей оценки приравнивается к 1 году, предполагается, что поток доходов, получаемых в будущем, будет постоянным. При определении рыночной стоимости методом капитализации денежного потока соблюдается последовательность действий:

* Расчет величины денежного потока в прогнозном периоде.

* Расчет ставки дисконтирования и коэффициента капитализации.

* Расчет рыночной стоимости объекта оценки.

С заявлением в орган кадастрового учета должны быть представлены следующие необходимые для кадастрового учета документы:

1) документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за осуществление кадастрового учета, или копия документа, подтверждающего в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах наличие оснований для освобождения от уплаты указанной пошлины;

2) межевой план, а также копия документа, подтверждающего разрешение земельного спора о согласовании местоположения границ земельного участка в установленном земельным законодательством порядке;

3) технический план здания, сооружения, помещения либо объекта незавершенного строительства или копия разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию;

4) акт обследования, подтверждающий прекращение существования объекта недвижимости (при снятии с учета такого объекта недвижимости);

5) копия документа, устанавливающего или удостоверяющего право заявителя на соответствующий объект недвижимости;

6) копия документа, подтверждающего в соответствии с федеральным законом принадлежность земельного участка к определенной категории земель.

4. Количественные и качественные характеристики объекта оценки

1. Преобладающая застройка микрорайона- в силу местоположения преобладает жилая застройка совстроенными на первых этажах торговымипомещениям.

2. Транспортная и пешеходная доступность- транспортная доступность - отличная. Пешеходная доступность - в 2 минутах пешком от остановки общественного транспорта.

3. Обеспеченность общественным транспортом (субъективная оценка) - отличная.

4. Близость к скоростным магистралям - объект оценки расположен в непосредственной близостиот Октябрьского проспекта - одной из главныхтранспортных магистралей города.

5. Объекты социальнойинфраструктуры микрорайона впределах пешей доступности

(менее 1 км) - социальная инфраструктура характеризуется какразвитая (в пределах пешеходной доступности имеютсямагазины, больница, детский сад, школа).

6. Экологическая обстановка района - благоприятная.

7. Объекты промышленнойинфраструктуры микрорайона - отсутствуют;

8. Состояние прилегающейтерритории -хорошее.

Вывод:

Положительными факторами расположения объекта оценки является: благоприятнаяэкологическая обстановка района, хорошая транспортная и пешеходная доступность, хорошаяобеспеченность общественным транспортом. Отрицательных факторов не выявлено.

Сведения об износе и устареваниях, присущих объекту оценки

Состояние здания - Удовлетворительное

Техническое состояние нежилых помещений (субъективная оценка) - в помещении выполнен стандартный ремонт.

Видимые дефекты внутренней отделки - в некоторых местах отклеиваются обои

Функциональные характеристики

Все элементы отделки нежилых помещений выполнены с применением материалов, актуальных для строительства в настоящее время.

Экономические внешние факторы

Для объекта оценки были рассмотрены следующие группы факторов:

1. Социально-экономические факторы (различные показатели социально-экономическогосостояния в месте расположения объекта оценки);

2. Физические факторы (связанные с физическим изменением окружающей территорииобъекта оценки);

3. Юридические факторы (связанные с изменением в законодательстве).

Не выявлено изменения социально-экономических показателей и физического измененияокружающей территории, способных повлиять на стоимость объекта оценки по сравнению сдругими аналогичными объектами в Тверской области. Изменения законодательства,накладывающие какие-либо ограничения на использование объекта оценки, также незафиксированы.

5.Расчет величины денежного потока

В целях настоящей оценки в качестве базы для капитализации был выбран номинальныйрублевый денежный поток.

На первом этапе расчета денежного потока определяется потенциальный валовой доход(ПВД), приносимый оцениваемым объектом (в расчете на 1 кв.м. помещения).

Табл. 1 - Расчет ставки арендной платы для объекта оценки

Характеристика объекта	Объект оценки	Объект №1, источник: www.dom43.ru	Объект №2, источник: www.dom43.ru	Объект №3, источник: www.dom43.ru
Адрес объекта	г. Тверь, Октябрьский пр-т, д. 139	г. Киров, ул. Чкалова	г. Киров, ул. Чернышевского	г. Тверь, Октябрьский пр-т, д. 139
Общая площадь	102,1	79	120	62
Стоимость аренды 1 м2 руб./мес. (предложение)		300	200	250
Стоимость аренды 1 м2 руб./мес. (продажа)		285	190	238
Качество прав	Право аренды	Право аренды
Корректировка	%	0%	0%	0%
Корректировка, руб		0	0	0
Скорректированная цена		285	190	238
Условия финансирования	Рыночные	Рыночные
Корректировка	%	0%	0%	0%
Корректировка, руб		0	0	0
Скорректированная цена		285	190	238
Дата предоставления в аренду	авг.10	авг.10	авг.10	авг.10
Корректировка	%	0%	0%	0%
Корректировка, руб		0	0	0
Скорректированная цена		285	190	238
Местоположение	Филейка	Чкалова	ОЦМ	ОЦМ
Корректировка	%	0%	0%	0%
Корректировка, руб		0	0	0
Скорректированная цена		285	190	238
Инфраструктура	Развита	Развита	Развита	Развита
Корректировка	%	0%	0%	0%
Корректировка, руб		0	0	0
Скорректированная цена		285	190	238
Назначение объекта, наличие оборудования	Офисное помещение	Аналог	Аналог	Аналог
Корректировка		0%	0%	0%
Корректировка, руб		0	0	0
Скорректированная цена		285	190	238
Материал основных конструкций и конструктивные отличия	Первый этаж, кирпичное здание	Первый этаж, кирпичное здание	Первый этаж, кирпичное здание	Высокий цоколь, кирпичное здание
Корректировка		0%	0%	0%
Корректировка, руб		0	0	0
Скорректированная цена		285	190	238
Корректировка на состояние объекта	Стандартный ремонт	Аналог	Аналог	Аналог
Корректировка		0%	0%	0%
Корректировка, руб		0	0	0
Скорректированная цена		285	190	238
Корректировка на площадь	102,1	79	120	62
Корректировка		0%	0%	0%
Корректировка, руб		0	0	0
Скорректированная цена		285	190	238
Транспортная доступность, наличие подъездных путей	Отличная	Аналог	Аналог	Аналог
Корректировка		0%	0%	0%
Корректировка, руб		0	0	0
Скорректированная цена		285	190	238
Соответствие объекта принципу ННЭИ	Соответствует	Аналог	Аналог	Аналог
Корректировка		0%	0%	0%
Корректировка, руб		0	0	0
Скорректированная цена		285	190	238
Общая чистая корректировка, руб		15	10	13
Корректировка в % от цены предложения		5%	5%	5%
1/К		20	20	20
Вес		33.33%	33.33%	33.33%
Взвешенная цена, руб		95	63	79
Ставка арендной платы, руб./кв.м. в мес.	237,5

На втором этапе необходимо рассчитать величину действительного валового дохода (ДВД).Это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей.Определение степени недоиспользования осуществляется с помощью коэффициентазагрузки, который зависит от следующих факторов:

* общеэкономической ситуации;

* перспектив развития региона;

* стадии цикла рынка недвижимости;

* соотношение спроса и предложения на оцениваемом региональном сегменте рынканедвижимости. При эксплуатации объектов недвижимости желательно поддерживать коэффициент загрузкина высоком уровне, так как значительная часть операционных расходов является постоянной и независящей от уровня загрузки.

Прогнозирование меньшей степени загруженности (заполняемости) произведено для объектаоценки по формуле

К3=1-((Dn*1)/Na)),

где:

К3 - коэффициент загрузки объекта;

Dn- средний период, в течение которого объект эксплуатируется;

Na- число арендных периодов в году (количество дней в году).



Табл. 2 - Расчет степени загрузки объекта оценки

№	Показатель	Величина
1	Количество дней в году	365
2	Количество дней, когда объект вынужденно пустует	0
3	Коэффициент загрузки, %	100%

На третьем этапе из величины действительного валового дохода (ДВД) вычитаютсяоперационные расходы и получается прибыль от объекта. Операционные расходы (расходы на эксплуатацию) - это расходы, позволяющие объектунедвижимости функционировать на должном уровне. По своей экономической сути операционныерасходы делятся на:

* постоянные;

* переменные;

* расходы на замещение, или резервный фонд на восстановление.

Постоянные расходы не зависят от степени занятости объекта недвижимостиарендаторами. Сюда относятся налоги на недвижимость, платежи по страхованию недвижимости, плата залицензии и разрешения, платежи за землю. Переменные расходы непосредственно зависят от интенсивности загрузки недвижимости иот уровня предоставляемых услуг. К числу переменных расходов можно отнести расходы науправление; расходы по заключению договоров аренды; заработная плата обслуживающегоперсонала и начисления на нее; расходы на вывоз мусора; коммунальные платежи (например, за воду, отопление, газ, систему канализации, электричество); расходы на эксплуатацию и ремонт;расходы по обеспечению безопасности; расходы по благоустройству территории; плата за услуги, предоставляемые государственными или частными подрядными организациями; расходы посодержанию автостоянки; прочие расходы.

При определении расходов на замещение, или резервного фонда на восстановление, предполагается, что в типичных рыночных условиях недвижимость будет эксплуатироваться науровне, соответствующем нормативам и стандартам для данного типа недвижимости, которыепредполагают регулярную замену строительных элементов с коротким сроком службы, например:

* элементы внутренней и наружной отделки, оконные и дверные рамы и заполнения, покрытие пола, кровля;

* механическое, санитарно-техническое оборудование, электроарматура, различныеприборы и счетчики;

* элементы фондов внешнего благоустройства (подъездные дороги, автостоянки, озеленение).

Сюда же относят расходы на косметический ремонт арендуемых помещений передвселением нового арендатора, если эти расходы по договоренности несет владелец недвижимости.

В процессе проведения работ по оценке, был проведен телефонный опроссотрудников риэлторских фирм, предлагающих к аренде принятые для расчета объекты-аналоги. По итогам переговоров было установлено, что в ставку аренды объектов-аналогов расходы покоммунальным платежам (электроэнергия, теплоснабжение, водоснабжение и водоотведение, техническое обслуживание, плата за охранно-пожарную сигнализацию) не входят. Все указанныевыше расходы уплачиваются арендатором.

Расходы, которые несет собственник - плата за землю, налог на имущество, расходы назамещение (на регулярную замену строительных элементов с коротким сроком службы). Врасчетах величина операционных расходов, вычитаемых из действительного валового дохода, принимается исходя из средних значений аналогичных расходов по объектам с аналогичнымназначением, оценка которых производилась Оценщиком ранее, и по которым Оценщику былипредоставлены справки о величине расходов (всего было проанализировано более 40 справок отарендаторов помещений по операционным расходам; значения платы за землю, а также расходовна замещение по всем объектам составляют примерно одинаковые значения, в среднем размеррасходов на замещение составляет 200 руб./кв.м. в год, размер арендной платы за землю составляет100 руб./кв.м. помещения в год). Налог на имущество в расчетах учтен исходя из стоимостиобъекта, определенной в сравнительном подходе (за вычетом НДС), поскольку новый собственникобъекта оценки отразит в балансе стоимость объекта в размере его выкупной стоимости.

Капитализируя полученный денежный поток (чистый денежный поток), получаем рыночнуюстоимость объекта.

Обоснование ставки возрастной капитализации

Для расчета коэффициента капитализации используются следующие методы:

- методом рыночной экстракции;

- методом кумулятивного построения.

Расчет ставки возвратной капитализации методом рыночной экстракции

Метод рыночной экстракции, по-видимому, позволяет определить наиболее адекватнуювеличину коэффициента капитализации для объектов недвижимости.

Как известно, коэффициент капитализации равен:

К = ЧОД1/С0;

ЧОД1=ЧОД0Ч (1+ t);

где:

К - коэффициент капитализации;

ЧОД1 - прогнозная величина чистого операционного дохода;

С0 -стоимость объекта недвижимости на дату оценки;

ЧОД0 - текущая величина чистого операционного дохода на дату оценки;

t - годовой темп прироста чистого операционного дохода.

В связи с тем, что данные по рыночным значениям чистого операционного дохода, какправило, в доступной оценщику информации отсутствуют, то для рыночной экстракцииприходится использовать величину предлагаемой арендной платы. В этом случае расчетнаязависимость приобретает вид:

где:

А1i - прогнозная величина арендной платы для i-го объекта недвижимости;

А0i - величина арендной платы для i-го объекта недвижимости на дату оценки;

С0i - стоимость i-го объекта недвижимости на дату оценки

а1 - средний рыночный коэффициент недозагрузки объекта недвижимости;

а2 - средняя рыночная величина отношения операционных расходов к арендной плате;

n - количество объектов недвижимости, по информации о которых осуществляетсярыночная экстракция.

Рассмотрим данные рынка помещений, аналогичных объекту оценки.



Табл. 3 - Расчет ставки возрастной капитализации методом рыночной экстракции.

Адрес	Назначение	Площадь, кв.м.	Цена продаж, руб	Стоимость 1 кв.м., руб	Адрес	Назначение	Площадь, кв.м.	Стоимость аренды за 1 кв.м., руб./мес
г. Тверь, Октябрьский пр.	Офисное	50,7	120000	23669	г. Тверь, Филейка	Офисное	76,2	197
г. Тверь, Октябрьский пр.	Офисное	60	1740000	29000	г. Тверь, Филейка	Офисное	36	200
г. Тверь, ул. Макаренко	Офисное	250	6500000	26000	г. Тверь, Филейка	Офисное	15	200
г. Тверь, Октябрьский пр.	Офисное	50	1300000	26000	г. Тверь, Октябрьский пр.	Офисное	120	167
Среднее значение стоиомсти 1 кв.м., руб.:	26167	Среднее значение стоиомсти 1 кв.м., руб.:	191
Коэффициент капитализации (191*12/26167)	8,75%

Расчет ставки возвратной капитализации методом кумулятивного построения

Ставка капитализации, рассчитанная методом кумулятивного построения, включаетставку дохода на капитал (ставка дисконтирования) и норму возврата.

Ставка дисконтирования определяется путем суммирования безрисковой ставки ипремий, отражающих дополнительные риски, присущие объекту недвижимости, которые всравнении с другими инвестиционными инструментами считаются безрисковыми.

В оценочной практике принято выделять несколько видов премий за риск: премиязариск инвестирования в объект недвижимости, премия низкую ликвидность, премия заинвестиционный менеджмент.

Коэффициент капитализации для любого актива, теряющего свою стоимость стечением времени (прежде всего для недвижимости) состоит из двух частей: ставкидохода наинвестиционный капитал (R0) и нормы возврата капитала (SFF).

Коэффициент (ставка) капитализации применяется при оценке имущества длякапитализации дохода за определенный период, как правило, год. Ставка капитализации выражаетзависимость между общей суммой доходов, приносимых имуществом, и полнойвеличиной егостоимости.

Одним из методов расчета ставки капитализации (R0) является «Расчеткоэффициентакапитализации с корректировкой на изменение стоимости актива». Этот расчет учитывает какдоход на инвестиции, так и компенсацию изменения стоимости объекта за рассматриваемыйпериод.

Доход на инвестиции отражает норма отдачи, или ставка дисконтирования, или, болееточно, конечная норма отдачи (конечная отдача), в силу того, что учитывается весь периодвладения. Существует функциональная связь между общей ставкой капитализации и конечнойотдачей.

R0=Rе- Д *SFF

где: R0- ставка капитализации;

Rе- ставка дисконтирования, или норма прибыли (отдачи) на всю сумму инвестиций; Д - долевое изменение стоимости;

SFF - норма возврата (фактор фонда возмещения).

Ставка капитализации (R0) включает ставку отдачи на капитал (Re) и нормувозврата (SFF), формирующую отчисления в фонд возмещения капитала.

Дх SFF - член уравнения, компенсирующий изменение стоимости имущества (норма возвратапри изменении стоимости).



Д=(FV - V)/ V

где: Д - долевое изменение стоимости;

FV - цена возможной перепродажи имущества в конце периода владения (реверсия);

V - стоимость имущества.

Фактор фонда возмещения (SFF) - коэффициент, отражающий величинурегулярныхвложений в течении определенного времени, для получения по истечении срока, при заданнойставке дохода, одной денежной единицы.

SFF= R/((1+ R)n- 1)

где: SFF - норма возврата (фактор фонда возмещения);

R- ставка дохода на капитал (отношение чистого дохода к вложенному капиталу);

n - количество лет;

Так, при уменьшении стоимости имущества в течение периода владения, инвесторкомпенсирует потерю стоимости за счет периодического дохода, т. е. ставка капитализациикорректируется на изменение первоначальной стоимости (и в случае уменьшения стоимостиобъекта - увеличивается на норму возврата).

Если стоимость объекта недвижимости не изменяется во времени, то долевое изменениестоимости равно нулю (Д= 0) и ставка (коэффициент) капитализации равен ставкедисконтирования (R0 = Re).

Примером таких объектов могут служить земельные участки.

Ставка капитализации может быть равна ставке дисконтирования (R0 = Re) и в случае, когда стоимость объекта недвижимости изменяется (чаще всего снижается), но поток доходабесконечен. При бесконечном сроке экономической жизни объекта (n ?? ?), величина нормывозврата стремится к нулю (SFF 0), поэтому при достаточно большом периоде времени величиной нормы возврата можно принебречь.

При прогнозе полной потери стоимости объекта оценки в конце периода владения (FV= 0,и, следовательно Д= -1) возврат первоначального капитала должен быть обеспечен за счетреинвестирования части периодического дохода, и первоначальное выражение будет иметь вид:

R0=Rе+SFF

Определение нормы возврата (SFF), а, следовательно, и ставки капитализации (R0) зависитот условий формирования фонда возмещения потери стоимости.

При расчете ставки капитализации с корректировкой на изменение стоимости актива, выделяют три основных метода определения нормы возврата:

1. Метод Инвуда.

2. Метод Хоскольда.

3. Метод Ринга.

Метод Инвуда.

Аннуитетный метод возврата инвестиций.

В условиях постоянного и стабильного во времени денежного потока фонд возмещенияформируется по ставке процента, равной норме прибыли (i = Rе), т.е.

SFF=Rе/((1+Re)n-1)

Применяется в случаях, когда по экспертному заключению ожидаетсяполучение постоянного дохода за оставшийся период владения объектом оценки.

Метод Хоскольда.

Аннуитетный метод возврата инвестиций.

Ставка дохода, приносимого объектом, высока, и ее трудно достичь в случаереинвестирования. Чтобы обезопасить возврат средств, вложенных в объект недвижимости,инвестор формирует фонд возмещения по минимальной (безрисковой) ставке.

SFF= Rf/((1+Rf)n-1)

где: Rf- безрисковая ставка (ставка безрискового финансирования)-норма дохода побезрисковым вложениям.

Применятся в случаях, когда, по мнению Оценщика, получение постоянны[доходовсвязано с повышенным риском уменьшения или прекращения прогнозируемого денежного потока.

Метод Ринга.

Линейный метод возврата капитала (инвестиций).

Этот метод предполагает возврат капитала равными частями в течение срока владенияактивом. Норма возврата в этом случае представляет собой ежегодную долю первоначальногокапитала, отчисляемую в беспроцентный фонд возмещения. Эта доля при 100%-ом возмещениикапитала равна 1/n

SFF=1/n

где: n - время амортизации объекта (остаточный срок экономической жизни) в годах.Применяется при оценке старых или сильно изношенных объектов, для которых характернатенденция снижение дохода (уменьшение арендной платы, увеличение расходов на ремонт ивосстановление) за оставшийся период владения объектом.

В данной работе, в качестве метода нормы возврата, использовано формирование фондавозмещения при аннуитетном характере возврата капитала методом Инвуда.

Оценщик прогнозирует стабильный и постоянный доход за время владения объектом, поэтому дисконтирование денежных потоков производится на средину года.

Определение ставки дисконтирования

Ставка дисконтирования рассматривается как нижний предельный уровень доходностивложений, при котором инвестор допускает возможность вложения своих средств в покупкуданного объекта недвижимости. Имеется в виду, что у инвестора есть другие альтернативывложения средств, которые также предполагают получение дохода с той или иной степенью риска.

Ставка дисконта зависит от степени риска вложений капитала. Под риском понимаетсявероятность потери стоимости собственности вследствие, например, банкротства предприятия,малой ликвидности недвижимости, экономических, социальных, политических и другихчрезвычайных событий. Чем выше риск, тем выше ставка дисконта. Это объясняется тем, чтоготовность инвестора идти на риск оправдана тогда, когда он ожидает повышенную отдачу от егоинвестиций.

Для определения нормы дисконтирования в настоящем отчете применяется методпостроения, который основывается на предпосылке о том, что норма дисконтирования являетсятолько функцией риска и может быть определена как сумма всех рисков, которые присущикаждому конкретному проекту. Основными видами рисков, которые наиболее актуальны дляинвестиций в недвижимость, являются: риск управления недвижимостью, риск низкойликвидности, риск рынка недвижимости, риск рынка капитала, риск инфляции, финансовый риск, экологический риск, законодательный риск, планировочный риск, юридический риск, риск износаи налоговый риск. В общем случае ставка дисконта (Re) в методе построения - это суммабезрисковой (реальнойк) В зарубежной практике в качестве безрисковой ставки используют процентную ставку подолгосрочным государственным облигациям. Например, в США эталоном безрисковых вложенийслужат облигации 30-летнего государственного займа федерального правительства. В российскойпрактике оценки в качестве безрисковой ставки, как правило, используется норма доходности поправительственным облигациям, ставка рублевого депозита.

В целях настоящей оценки в качестве безрисковой ставки принимается значение долгосрочной ставки рынка ГКО-ОФЗ на дату оценки в номинальном рублевом выражении.

Премия за риск вложения

Премия за риск вложений (rp) определена экспертным методом. Ниже указаны основныевиды систематических и несистематических рисков, которые могут оказать влияние на развитиеситуации на рынке купли-продажи и аренды недвижимости. Степень вероятности рискарассматривается по десятибалльной шкале. Чем выше значение риска в таблице, тем болеевероятным предполагается риск его наступления для оцениваемого объекта.

К систематическим рискам относятся:

- Ухудшение общей экономической ситуации

Данный риск учитывает возможный рост инфляции, несопоставимый с возможнымувеличением арендной ставки, предполагаемой на прогнозный период. Падение ставки арендныхплатежей так же может быть вызвано снижением деловой активности в стране в целом,изменением структуры спроса на аренду и покупку недвижимости.

- Изменение федерального или местного законодательстваДанный вид риска связан в первую очередь с земельными отношениями, т.е. возникновением трудностей при продлении договора аренды на земельный участок, на которомрасположен объект недвижимости. Также данный риск предполагает обязательные издержкисобственника на предполагаемый выкуп земельного участка под объектом недвижимости.

Изменения в законодательстве могут быть связаны с увеличением арендных и налоговыхплатежей, повышением процентной ставки кадастровой стоимости для выкупа земельного участка, а также другими аспектами, связанными с налогообложением объектов недвижимого имущества.

- Тенденции развития экономики в регионе.

На изменение степени риска вложения финансовых капиталов в рынок недвижимостиоказывают влияние тенденции развития экономики в регионе, отражающие общие тенденцииэкономики страны. Однако экономика в регионах развивается гораздо более медленными темпами, чем экономика страны в целом. Особенно большое влияние данный риск оказывает на принятиерешений об инвестировании средств в депрессивные и дотационные регионы, к которым относитсяТверская область.

Несистематические риски чаще всего связаны с самими объектами и пдодаются корректировке:

- Ускоренный износ здания

Данный риск учитывает все виды износа здания, в том числе физический, функциональный ивнешний. При этом для недвижимости с различным функциональным назначением различновлияние каждого из видов износа. Так, на стоимость производственного здания в первую очередьвлияет физический износ, т.к. у зданий данного назначения велика нагрузка на перекрытия, усиленная вибрация приводит к необходимости дополнительного обслуживания межпанельныхшвов ит.п. Для офисных и торговых зданий особое значение приобретает функциональный износ, аименно: несоответствие характеристик здания современным рыночным стандартам ипредставлениям о характеристиках данного типа имущества (несовременная конструкция, дизайн, устаревшая технология и связанные с этим факторы).

- Неполучение арендных платежей

Данный риск учитывает вероятность неполучения арендных платеже арендодателем привозникновении финансовых трудностей у арендатора, в силу которых он не может полностью иличастично оплатить арендные платежи, эксплуатационные и коммунальные расходы, либо принедобросовестном отношении арендатора к своим обязательствам по уплате арендных платежей всоответствии с договором аренды.

- Недостаточно эффективное управление проектом

В рамках системы профессионального управления недвижимостью происходитразграничение функций Собственника и Управляющего. За Собственником остаются функциипринятия стратегических решений и функции контроля качества управления. Функцииоперативного управления объектами недвижимости делегируются специализированнымиуправляющими компаниями. При условии наличия на рынке недвижимости превышенияпредложения над спросом, возникает необходимость гораздо более серьезного подхода к вопросууправления объектом недвижимости.

- Наличие избыточных площадей

Данный риск связан с наличием на рынке большого количества аналогичных объектов, которые не могут быть сданы в аренду по причине превышения спроса. Также данный рискотражает и наличие избыточных площадей на самом объекте, затрудняющих одновременную 100% сдачу в аренду всех его площадей. Данные факторы не могут не сказаться на доходности объектаоценки.

- Ухудшение транспортной доступности объекта

Данный вид риска указывает, насколько обеспечен объект оценки транспортнойинфраструктурой и вероятно ли наступление в будущем ситуации, когда транспортная доступностьухудшится, например, вследствие проведения ремонтных работ на дорогах, путепроводах, развертывания нового строительства и др.

- Сложности обеспечения инженерной инфраструктурой

При оценке потенциала объекта и рискованности вложения в него денежных средствнеобходимо рассмотреть вопрос о возможности обеспечения его всеми видами инженерныхкоммуникаций, в том числе водоснабжением, отоплением, электроснабжением, телефонной связьюи др. Чем выше риск возможности неполучения какого-либо вида благоустройства, тем вышерасценивается риск вложения в объект оценки.

- Ухудшение коммерческого потенциала области

Данный риск связан, прежде всего, с тем, что планируемое увеличение предложения нарынке недвижимости неизбежно приведет к снижению ставки аренды и стоимости 1 кв.м.Особенно актуально это при условии, если соотношение спроса и предложений на недвижимостьдостигло равновесия или предложение превышает спрос. Данное равновесие предполагаетпроектирование и строительство более качественных продуктов, более жестокую конкурентнуюборьбу среди девелоперов и консультантов по недвижимости, занимающихся маркетингомпроектов.

Премия за низкую ликвидность

Считается, что данный риск (Л) может иметь критическое значение, так как принеобходимости реструктурировать или оставить данный объект инвестор не сможет продатьнедвижимость относительно других активов бизнеса быстро и без финансовых потерь. Принимаяза срок экспозиции объекта оценки (Nоб) период в 6 месяцев, а также исходя из приемлемого длянедвижимости периода экспозиции (Nнорм) в 12 месяцев, можно предположить общую премию зариск низкой ликвидности в оцениваемое недвижимое имущество как произведение реальнойбезрисковой ставки (Rf) и отношения, учитывающего снижение ликвидности объекта оценки.

Л=Rf*Nоб/Nнорм

Премия за инвестиционный менеджмент

Премия за инвестиционный менеджмент (М) определяется рискованностью и сложностьювложения средств в конкретный вид недвижимости. Доход, который инвестор планирует получитьот инвестиций, в существенной степени гарантируется грамотным управлением объектомнедвижимости. Риск управления недвижимостью является уникальным, так как дляальтернативных инвестиций на финансовом рынке риск управления минимален. Величина премииза риск инвестирования в объекты недвижимого имущества традиционно принимается в размере, не превышающем 5%. В рамках данного Отчета величина премии за риск принята на уровне 3%.

Табл. 4 - Расчет ставок дисконтирования и капитализации методом кумулятивного построения

№ п/п	Вид и наименование риска	Категория риска	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Систематический риск
1	Ухудшение общей экономической ситуации	динамичный						1
2	Тенденции развития экономики в регионе	динамичный							1
3	Изменение федерального или местного законодательства	динамичный					1
Несистематический риск
4	Наличие избыточных площадей	статичный			1
5	Ускоренный износ здания	статичный			1
6	Неполучение арендных платежей	динамичный						1
7	Недостаточно эффективное управление проектом	динамичный					1
8	Ухудшение транспортной доступности объекта	динамичный						1
9	Ухудшение коммерческого потенциала области	динамичный								1
10	Сложности обеспечения инженерной инфраструктурой	динамичный					1
Итоги:
Количество наблюдений	0	0	2	0	3	3	1	1	0	0
Взвешенный итог	0	0	6	0	15	18	7	8	0	0
Итого:	54
Количество факторов	10
Поправка за риск вложений в объект недвижимости, %	5,4

Премиязарискинвестирования в объектоценки 5,40%

Расчетпремиизанизкуюликвидность

- нормальный срок экспозиции объекта 6 месяцев

- безрисковая ставка 7,35%поправка на низкую ликвидность 3,68%

БС - безрисковая ставка 7,35%

Р - премия за риск инвестирования 5,40%

Л - поправка на низкую ликвидность 3,68%

М - премия за инвестиционный менеджмент 3,00%

Ставка дисконтирования 19,43% БС+Р+Л+М

РасчетвеличиныставкикапитализацииметодомИнвуда

Табл. 5

№ п/п	Наименование	Символ	Значение	Ед.изм
1	Ставка дисконтирования	Rе	19,43%
2	Год постройки		01.01.1961
3	Срок экономической жизни		120	лет
4	Дата оценки		23.08.2010
5	Возраст здания		49,7	лет
6	Оставшийся срок службы на дату оценки		70,3	лет
7	Оставшийся срок службы на конец прогнозного периода	n	69,3	лет
8	Ставка дохода на капитал	i	0,19425
9	Норма возврата (SFF)	SFF	8,7833E-07
10	Коэффициент капитализации	R0	0,19425088

3. Определение итогового значения ставки возвратнойкапитализации

Величинаставкивозвратнойкапитализации, определенная методом рыночной экстракции, составила 8,24%; определенная методом кумулятивногопостроения - 19,43%. Значительнаяразница в величинах ставки, определеннойразличнымиметодами, обусловлена тем фактом, чтометод кумулятивного построения основан наэкспертныхоценкахрисков и премий за риск, в товремя как метод рыночной экстракцииопираетсянареальныерыночныеданные.

Проведенный подробный анализ показал, что главнымнедостатком метода кумулятивного построения являетсядопущениеобаддитивности рисков, в товремя как все факторы зависимымеждусобой и недействуютотдельнодруготдруга. В связи сэтим вероятен факт двойного (и более) учетатогоили иного фактора и, соответственно,искусственного завышения ставки дисконтирования и ставкикапитализации. Кроме того,существует вероятность, что в таблице 18 неучтенкакой-либоизфакторов риска, так как несуществует стандартного набора рисков, общегодлявсехслучаев.

С учетомвышесказанного, Оценщик в настоящем Отчете принял решение вдальнейшихрасчетах использовать ставку возвратной капитализации, определенную методом рыночнойэкстракции, как наиболее достоверную изопределенныхразличнымиметодами.

Расчет рыночной стоимости объекта оценки

Начетвертомэтапеопределяетсярыночнаястоимость объекта оценки путем капитализациичистой прибыли от объекта.

Табл. 6 - Расчет стоимости объекта оценки доходным подходом методом прямойкапитализации.

№ п/п	Наименование	Расчет	Величина	Ед.изм
1	Общая площадь объекта	Данные экспликации	102,1	кв.м.
2	Арендная ставка для объекта оценки	см. табл. 1	237,5	руб./ мес.
3	Ежегодный потенциальный доход от сдачи объекта оценки в аренду	п.2*12 290	290 985	руб./ год
4	Количество дней в году	-	365	дней
5	Количество дней, когда объект вынуждено пустует	-	0	дней
6	Коэффициент загрузки	1-(п.5*1/п.4)	100	%
7	Действительный валовый доход	п.3*п.6	290 985	руб./год
8	Ежегодные расходы на содержание объекта	Расходы на замещение	200	200	руб./кв.м. в год
		Размер арендной платы за землю	100	100	руб./кв.м. в год
		Налог на имущество	456	439	руб./кв.м. в год
		Итого, расходы на 1 кв.м. помещения	756	руб./кв.м. в год
		Итого, расходы на все помещение	77 222	руб./год
9	Чистый операционный доход	п.7-п.8	213 763	руб./год
10	Ставка капитализации	Табл. 5	8,75%	%
11	Рыночная стоимость объекта оценки рассчитанная доходным подходом, с учетом НДС (округленно)	п.11/п.12	2 442 000	рублей



Заключение

В результате выполнения этой работы был подробно рассмотрен доходный метод для определения рыночной стоимости объекта. Для этого был произведен расчет ставки возрастной капитализации методом рыночной экстракции, изучены методы Хоскольда, Инвуда и Ринга.

Расчет был выполнен по федеральным стандартам оценки недвижимости.



Список использованной литературы

1. Оценка для целей залога: теория, практика, рекомендации/М.А. Федотова, В.Ю. Рослов,О.Н. Щербакова, А.И. Мышанов. - М.:Финансы и статистика, 2008. - 384 с.:ил.;

2.Озеров Е. С. «Экономика и менеджментнедвижимости«. СПб.:Издательство «МКС», 2003 -422 с. - ISBN 5-901-810-04-Х;

3.Александров В.Т. Ценообразование в строительстве, 2-е издание, - Санкт-Петербург:Издательство «Питер», 2001 года.

4.Генри С.Харрисон, «Оценканедвижимости», издание подготовлено Российским обществомоценщиков, Москва, 1994.

5.Грязнова А.Г. «Оценканедвижимости», Москва, «Финансы и статистика», 2002г.

6. Ковалев А.П. «Как оценить имущество предприятия», Финстатинформ, Москва, 1996.

7. Порывай Г.А. «Техническаяэксплуатациязданий», Москва «Стройиздат», 1990.

8.Тарасевич Е.И. «Оценканедвижимости», ИздательствоСПбГТУ, Санкт-Петербург, 1997.

9.Тарасевич Е.И. «Методыоценки недвижимости», ТОО «Технобалт», Санкт-Петербург,1995.

10.Тарасевич Е.И. «Анализинвестиций в недвижимость», МКС, Санкт-Петербург, 2000.

11.ФридманДж.,ОрдуэйНик. «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости», Москва,Дело, 1997.

12 Черняк А.В. «Оценка городской недвижимости», Москва, Русская деловая литература,1996.

Размещено на Allbest.ru