Особенности ведения кадастра недвижимости в зарубежных странах

Размещено на http://www.Allbest.Ru/

Размещено на http://www.Allbest.Ru/

Размещено на http://www.Allbest.Ru/

Оренбургский государственный университет

Кафедра городского кадастра

Особенности ведения кадастра недвижимости в зарубежных странах

Костылёва О.С.,

Петрищев В.П., д.геогр.н.

Основой любого государства является территориальный базис, который необходим для стабильного и устойчивого развития. Поэтому, ввиду преимущественно небольших размеров государств, ведётся тщательный учёт практически каждого метра земли. Для этого в развитых странах уже долгое время существует система земельного кадастра, то есть систематизированного свода документированных сведений о природном, хозяйственном и правовом положении земель. Существует несколько моделей ведения земельного кадастра.

Формирование системы кадастра в Испании началось в середине XIX в. Целью ведения кадастра в данной стране является устойчивое функционирование базы налогообложения, поэтому функции, обеспечивающие кадастровый учёт, выполняет Министерство экономики и имущества. Учёт недвижимости осуществляет Государственный секретариат по имуществу, который находится в ведении Главного управления кадастра.

В Испании не существует отдельного нормативно-правового акта, который полностью регулировал бы кадастровую деятельность. Поэтому существует совокупность правовых норм, которые необходимо использовать при проведении процедуры кадастрового учёта. В частности, кадастровая деятельность регулируется Конституцией Испании, утверждённой в 1978 году; Гражданским кодексом; законом «О земле» от 1992 и 1998 годов; а также нормативными декретами, актами и положениями [1].

В кадастр включаются сведения о собственнике объекта недвижимости; о земельных участках, включая данные об их экономических и физических характеристиках; также включается часть, описывающая налогообложение объектов недвижимости, в которой есть описание о цене, налоговой ставке, размере налога. Информация, занесенная в кадастр, используется не только для создания налогооблагаемой базы, но и для планирования, управления земельными ресурсами, проектирования сельских и городских территорий, развития инфраструктуры.

Кадастровые данные в Испании носят достаточно закрытый характер. К ним имеют открытый доступ только административные органы и организации. Система кадастра в Испании состоит из основных четырёх подсистем. Подсистема оценки включает в себя показатели стоимости, которые определяют в зависимости от технических нормативов, а также с использованием расчетных таблиц, которые регулярно обновляются. Также существует подсистема, содержащая географическую информацию, то есть данные, которые используются для создания цифровой картографической основы. Подсистема базовой информации включает в себя данные о физических характеристиках объектов недвижимого имущества. Подсистема налогообложения устанавливает связи между объектом недвижимости, его кадастровой стоимостью и налогоплательщиком.

Кадастр в Испании разделяет информацию об объектах недвижимости, находящихся в пределах городской черты и используемых в сельскохозяйственных целях. При учёте земель сельскохозяйственного назначения в кадастр вносят сведения об использовании земель, их состоянии, стоимость, вид разводимых культур и тому подобное.

В кадастре отражаются все изменения характеристик объекта недвижимости.

Периодично каждый муниципалитет проводит комплексную инвентаризацию земель.

Кадастровая система построена по принципу открытой архитектуры аппаратных средств, и имеет стандартную базу данных. Также данная система поддерживает подключение к сети интернет для обеспечения более быстрого и полного обмена информацией между подсистемами, а также возможности актуализировать сведения.

В девяностых годах в испанской системе кадастра произошли глобальные изменения: были объединены система кадастра и регистрации (к слову, в России эти изменения вступили в силу только с 1 января 2017 года). Данное объединение также включало в себя и обновление баз данных, а также интеграцию сведений из различных регионов Испании. Усовершенствованная система получила название «Новые кадастры». Эта система в дальнейшем подвергалась реорганизации и модернизации и в результате легла в основу Налогового реестра территориального богатства Наварры (НРТБН). Эта система была создана для обеспечения непрерывного обновления информационной базы об объектах недвижимости и сельскохозяйственных угодьях.

Налоговый реестр территориального богатства Наварры объединяет в себе все данные об объектах недвижимости Наварры, которые упорядочены по их расположению. Дискретной единицей измерения в данной системе является земельный участок, имеющий замкнутые границы. Схема земельного участка имеет обязательную привязку к местности, а также содержит информацию о размерах.

К основным задачам, которые решает кадастровая система Наварры можно отнести регистрацию недвижимости, с внесением о них не только графических, но и семантических данных; оценочная деятельность не только единицы недвижимости, но и всей территории в целом; публикация картографических данных; информационное обеспечение муниципалитетов; актуализация информации.

Кадастровая система Испании создаёт меньше чем за минуту учётную карточку земельного участка городской или сельской территории в автоматическом режиме. Данная карточка имеет масштаб 1:500, содержит план земельного участка, а также содержит информацию о соседних участках с отображением кадастровых номеров, а также объектов капитального строительства. В данной карточке также указывается использование земельного участка, местоположение, площадь, кадастровая стоимость, общие данные о землевладельце.

Система кадастрового учёта осуществляет оценку объектов недвижимости, исходя из сведений, полученных по каждому объекту, а также используя оценочные таблицы. При внесении изменений в оценочные критерии, кадастровая оценка также изменяется, а также меняется стоимость объекта недвижимости.

Каждый год кадастровая служба обязана проводить обновление показателей, оказывающих влияние на стоимость недвижимости, а это приводит к перерасчёту налоговой базы.

Основной неделимой единицей кадастровой информации в Испании является парцелла. Каждому объекту недвижимости присваивается свой уникальный идентификационный номер. Благодаря такой системе, присваивания кадастровых идентификаторов, можно достаточно быстро и с высокой точностью определить местоположение объекта недвижимости. Одновременно с этим, благодаря своевременному обновлению кадастровой информации, можно определить требуемые характеристики объекта, зная его местоположение в системе координат.

Муниципалитеты используют двухзначные и четырёхзначные коды идентификации. Такая система позволяет присвоить порядковые номера всем парцеллам, независимо от принадлежности их к городской или сельской местности, что, в свою очередь, сильно упрощает процедуру изменения данных о назначении территории. Кадастровая система Испании - это цельная система, которая объединяет в себе данные не только кадастрового учёта, но и реестра прав на объекты недвижимости. Она имеет автоматизированную и постоянно обновляющуюся базу, что обеспечивает её бесперебойное функционирование.

Кадастр зародился в германии в начале XIX века, как система взыскания налогов, то есть носил фискальный характер. Значительно позже данная система трансформировалась в кадастр учёта собственности. К 1930 году данная система приобрела черты многофункционального кадастра, и уже к 1900 году преобразовался в автоматизированную систему, которая могла решать вопросы землеустройства. Основной идеей создания многофункционального кадастров было объединение картографических и семантических данных в единую базу. Поэтому данная система может по праву считаться образцовой для многих развивающихся стран.

Основными нормативно-правовыми актами, регулирующими процесс осуществления кадастрового учёта на территории Германии, являются Германское гражданское уложение (BGB), Положении о ведении кадастровых (поземельных) книг (GBO), Положение о проведении кадастрового учёта (GBV), Закон об упорядочении земельного кадастра (GBBerG).

В Германии, как и в Испании, существует единая система регистрации прав и кадастрового учёта, которая состоит из поземельной книги и кадастра (Grundbuch + Cadastre), которые поддерживают режим двустороннего взаимодействия.Обе системы кадастра и регистрации недвижимости, в комбинации способны дать полное представление о правовом и фактическом положении земельного участка [2].

Правом внесения изменений в информационную базу кадастра Германии обладает лишь государство. Регистрацию земель производят суды, расположенные в той же административной единице, что и регистрируемый объект. Регистрацию могут осуществлять судьи районного суда, администраторы правосудия, назначаемые чиновник, работающие в регистрационных офисах.

Поземельная книга содержит в себе информацию о праве собственности на земельные участки. В неё заносят данные о землевладельцах, правах, обременениях. При этом в поземельную книгу заносят данные не обо всех земельных участках Германии, а только находящихся в частной собственности, то есть находящихся в обороте.

Основной информационной системой ведения кадастра является ALKIS (Amtliches Liegenschafts Kadaster Information System), которую приняли к реализации в 2010 году. Эта система состоит из трёх основных подразделов: книги собственности (кадастра), в которой содержаться описание характеристик объектов недвижимости; кадастровой карты, в которой содержится вся графическая информация; а также часть, которая содержит описание точности проводимых геодезических измерений.

В книге собственности содержаться характеристики землевладельцев и объектов недвижимости, находящихся у них в собственности. Данные в книге собственности схожи с данными, вносимыми в кадастровую систему в России.

Аналоговых кадастровых карт практически не осталось, но раньше они были представлены в виде сетки карт в масштабе 1:1000 на основе координатной сетки Гаусса-Крюгера. Почти все аналоговые карты были переведены в цифровой вид и содержат географическую информацию, а именно сведения о границах земельных участков, о поворотных точках, геодезических контрольных пунктах, границах районов, объектов капитального строительства.

Ведение государственного кадастра в Германии осуществляется на трёх федеральных уровнях. Кадастр недвижимости в Германии содержит сведения о границах распространения прав владения, размеры, местоположение, функциональное использование объектов недвижимости, а также содержит сведения о почвенной оценке земельных участков.

В немецком кадастре недвижимости все объекты неразрывно связаны с землёй, то есть земля является базисом, к которому привязаны все объекты недвижимости. Все территории разбиты на уникальные земельные единицы, которые чётко определены на местности, имеют точные границы и свой идентификационный номер (кадастровый номер).

Регистрация земель в Германии основывается на внесении записей в книгу собственности. Переход прав считается завершенным только после внесения изменений в данную книгу. При возникновении спорных моментов именно записи в книге собственности имеют наивысший приоритет, пока не будет доказано обратное.

Книга собственности содержит в себе только семантическую, то есть описательную, информацию. В то время как в кадастровых картах или в картах недвижимости содержится информация о местоположении и характеристиках объектов.

Уже к началу восьмидесятых годов в Австрии была разработана полноценная цифровая система, которая включала в себя базу данных недвижимости, в которую внесли информацию из Земельной книги, и информацию кадастра, также переведенную в цифровой формат. Доступ к этой системе осуществлялся по всей стране с помощью веб-серверов. К 1990 году данная система стала активно взаимодействовать с сетью «Интернет». Именно через сеть база данных стала доступна в открытое пользование. Ещё одним нововведением стала интерактивная цифровая карта «Digital Cadastral Map». В 2004 году в систему был добавлен национальный Адресный реестр «Address Register» [3]. правовой нормативный кадастровый земельный

В 2012 году произошла реорганизация информационной системы, итогом которой стало разделение на две части единой базы. Теперь она состоит из базы регистрации земель и кадастра объектов капитального строительства. Не смотря на разделение данных в системе, реестры поддерживают непрерывную связь и обновляются в автоматическом режиме. Подготовкой изменений, вносимых в реестры, занимаются лицензированные геодезисты. Они подготавливают комплекс изменений в электронном виде и передают для обработки и внесения в кадастровые отделы.

Главным документом, который регулирует деятельность по установлению границ земельных участков, является закон о геодезии (Vermessungsgesetz).

В структуре управления земельными ресурсами в Австрии существует три основные ступени. Задачами в области правового регулирования занимаются Земельно-регистрационные офисы окружных судов, которые находятся в подчинении Федерального Министерства юстиции. Кадастровые офисы занимаются внесением информации в систему кадастра, а также отвечают за регистрацию объектов недвижимости. Они находятся в подчинении у Федерального бюро геодезии и метрологии. Информация, поступающая из двух основных систем офисов, вносится в базу данных, обслуживанием и технической поддержкой которой занимается Федеральное бюро геодезии и метрологии. Вся информация базы регистрации земель и кадастра объектов капитального строительства находится в открытом доступе для всех граждан Австрии.

Все земельные участки в Австрии подвергается обязательной регистрации в национальной системе регистрации земель. Кадастровая система и земельная книга являются обособленными системами, то есть имеют раздельные бюджеты и свою собственную организацию. Но, не смотря на это, вся информация из баз данных собирается в одну систему.

В Австрийской системе ведения кадастра земельно-регистрационные и кадастровые офисы входят в состав государственной системы управления. Каждый собственник обязан зарегистрировать свои права в Земельном реестре, то есть в земельной книге. При этом данные, зарегистрированные в земельной книге, автоматически будут перенесены и в кадастровую систему учёта.

Австрийский кадастр, в отличие от немецкого кадастра, который был создан как налоговая система, существует для регулирования градостроительной деятельности. Именно данные кадастра Австрии используются для выдачи разрешений на строительство, создания планов зонирования территорий, а также для управления сельскохозяйственными угодьями. Кадастровые единицы являются территориальными базисами при принятии управленческих решений на федеральном, региональном и муниципальном уровнях.

Кадастр Австрии, как и кадастр Германии, состоит из двух основных частей: Кадастровой карты и Реестра земель.

Кадастровая карта содержит в себе графическую информацию о земельных участках, а также объектах капитального строительства, расположенных на них. На кадастровых картах отображаются основные типичные характеристики, такие как границы земельных участков, поворотные точки, кадастровые номера, пункты государственной геодезической сети. Кадастровые карты создаются в цифровом виде в масштабах от 1:500 до 1:5000.

Реестр земель содержит информацию о кадастровых номерах объектов, а также включает в себя описание целевого назначения участков, разрешенного использования, доход, получаемый с данного участка. В реестр земель входит структура, названная Реестром владельцев. Реестр владельцев включает в себя описание данных о собственниках земельных участков.

В общем виде, структура кадастра в Австрии схожа с системой ведения кадастра в Германии.

Как и во многих других странах, в Дании осуществляется ведение именно земельного кадастра. Причём система земельного кадастра отделена от системы регистрации прав: они подчиняются разным министерствам. Земельный кадастр и землеустройство отнесены к Национальной службе геодезии и картографии, которая подчиняется Министерству жилищного строительства.

Земельный кадастр в Дании является наиболее полным реестром земельных участков, а также содержит сведения о собственниках данных объектов недвижимости и правовых ограничениях [4].

В Дании осуществляется ведение трёх основных реестров недвижимости. Кадастровый реестр включает в себя сведения об уникальных номерах земельных участков и является основным реестром. Земельный реестр содержит юридическую информацию о земельных участках. Муниципальный реестр существует для сбора информации об оценке земель и объектов капитального строительства.

В состав земельного кадастра Дании входят реестр земельных участков, ведомости изменения границ, кадастровая карта, реестр контрольных точек. Все картографические произведения имеют цифровую основу.

В Великобритании также есть разделение функций между службами, осуществляющими кадастровую съёмку и создающими картографические произведения, и службами, которые осуществляю регистрацию прав на земельные участки, и вносят дополнительную информацию о земельных участках. Каждая служба самостоятельно разрабатывает формы документов учёта и способы осуществления деятельности. Королевская земельная регистрационная палата (КЗРП) осуществляет регистрацию прав на земельные участки. В Великобритании особая роль отведена сохранению английских традиций, поэтому регистрация прав на землю до сих пор ведётся в бумажном виде, хотя основную информацию всё-таки перевели в цифровой вид [5].

Земельный кадастр в Великобритании отличается от всех существующих европейских моделей. Потому как Англия обладает достаточно богатой и длинной историей, границы многих земельных участков существуют на местности также достаточно продолжительное время. Поэтому в Англии до сих пор действует правило «границ общего характера». Данное правило гласит, что границы, которые имеют фактическое расположение на местности, являются истинными, потому как возникли ещё до возникновения документального их закрепления.

В заключении, хочется отметить, что земельный кадастр в Великобритании имеет формальный характер. Записи, вносимые в земельный кадастр, лишь подтверждают фактическое существование объектов, которое сложилось исторически.

Кадастр во Франции зародился ещё в первой половине XIX века. Как и в Германии, основной целью его создания было налогообложение. В современном мире земельный кадастр Франции также является основанием для налогообложения, занимается учётом земельных участков, а также их описанием. Помимо данных функций кадастр также устанавливает землевладельцев и землепользователей участков, подготавливает кадастровые планы территорий.

Для обеспечения кадастровых работ во Франции функционирует Генеральная дирекция налоговых служб, налоговых и земельных операций (Direction Generaldes Import Servicesdes Operations Fiscalesеt Fonciers), которая расположена в Париже. В каждом регионе созданы отдельные дирекции налоговых служб [6].

В земельном кадастре Франции содержится информация о местоположении земельных участков, их идентификационных номерах, описание границ и поворотных точек, описание сельскохозяйственных культур, характеристики строений, возведённых на земельных участках, описание параметров, необходимых для расчета базы налогообложения.

Основной единицей кадастрового учёта в Соединённых Штатах Америки является земельный участок. К основным характеристикам земельного участка, вносимым в кадастр, относят адрес, геодезические данные и оценочный индекс.

На кадастровой карте отображаются не только земельные участки и их характеристики, но и автомобильные дороги, железные пути сообщения, а также элементы гидрографии. Кадастровая съёмка проводится специалистами землеустроительного бюро (Bureau of Land Management). Помимо съёмок специалисты бюро ведут земельные регистрационные архивы и земельно-информационные системы [7].

Каждый штат США сам выбирает, по какой системе осуществлять кадастровый учёт, для этого предварительно было разработано несколько кадастровых систем. В некоторых штатах в кадастр вносят только семантическую информацию, в других составляют кадастровые карты, на которые наносят необходимые сведения. Не зависимо от того, какая система учёта используется в штате, все данные обязательно должны быть переданы в общую систему.

Список литературы

1. Филлипова, А.П. Зарубежный опыт функционирования кадастровых информационных систем / А.П. Филлипова // Земельный вестник России. - 2005. - 1. - С. 95-98.

2. Hagen, G. Germany`s approach for an integrated cadastre system in the context of spatial data infrastructure (Sdi) / G. Hagen, R. Jens. // Интерэкспо Гео-Сибирь. - 2012. - S. - С. 157-159.

3. Синица, Ю.С. Анализ мировых земельных кадастровых систем / Ю.С. Синица. // Имущественные отношения в Российской Федерации. - 2014. - 10 (157). - С. 55-66.

4. Чернышова С.В., Ершова Н.В. Земельный кадастр в странах Западной Европы // Молодежный вектор развития аграрной науки. Материалы 64-й научной студенческой конференции. Воронежский государственный аграрный университет. - Воронеж: Воронежский государственный аграрный университет им. Императора Петра I , 2013. - С. 8-12.

5. Аскарова Ф.Ф. Особенности кадастровой системы в Великобритании // Молодежная наука 2015: технологии, инновации. Статьи Всероссийской научно-практической конференции. 2015. - Пермь: ИПЦ Прокростъ, 2015. - С. 59-61.

6. Вараксин, Г.С. История развития и современное состояние кадастра недвижимости за рубежом / Г.С. Вараксин, А.Д. Мезина. // Вестник КрасГАУ. - 2012. - 10. - С. 63-66.

7. Терехова А.С., Ершова Н.В. Земельный кадастр в англоязычных странах // Молодежный вектор развития аграрной науки. Материалы 64-й научной студенческой конференции. Воронежский государственный аграрный университет. - Воронеж: Воронежский государственный аграрный университет им. Императора Петра I , 2013. - С. 12-16.

Размещено на allbest.ru