К вопросу о методике расчёта и оценке доступности жилья

Размещено на http://www.allbest.ru/

К вопросу о методике расчёта и оценке доступности жилья

Кузнецов В.И.

Кузнецов К.В.

Важным социальным показателем уровня жизни населения является уровень обеспеченности жильём и доступность жилья. В Федеральной целевой программе "Жилище" установлены показатели социальной нормы жилья: для одиноких граждан общая площадь должна составлять 33 м 2, для семьи из двух человек - 42 м 2, для семьи из трёх и более человек - 18 м 2 на человека. Этот показатель используется при назначении жилищных субсидий, а также при выделении жилья по госпрограммам. По данным Росстата в среднем в 2015 году на 1 жителя России приходилось 24,4 м 2 Регионы России. Социально-экономические показатели. Стат. сб. / Росстат. - М., 2017. -С. 316.. Однако, данный показатель значительно ниже европейских показателей (например, в ФРГ на 1 жителя в среднем приходится 40 м 2). В послании Президента РФ В.В. Путина Федеральному собранию Российской Федерации отмечается, что доступность жилья определяется уровнем доходов населения, уровнем ставок ипотечного кредитования (снижение ставок до 7%) и предложением на рынке жилья (увеличить ввод жилья с 80 до 120 млн. м 2 в год) Послание Президента РФ В. Путина Федеральному Собранию Российской Федерации // Экономика и жизнь. - М., 2018. - 1 марта..

Одним из важных показателей, является индекс доступности жилья. Существуют различные методики расчёта данного индекса: по методике ООН-ХАБИТАТ ИДЖ рассчитывается как отношение медианной стоимости жилья к медианному годовому доходу домохозяйства. Однако в России не публикуются данные о медианных доходах населения, что не позволяет нам рассчитать этот показатель по приведённой методике. Для России наиболее часто ИДЖ рассчитывают как отношение произведения средней стоимости 1 м 2 на размер социальной нормы жилья к среднедушевым годовым денежным доходам умноженным на количество работающих в семье. Из этой формулы следует, что все полученные доходы будут направлены на накопление средств для покупки квартиры. Таким образом, из полученных доходов необходимо вычесть минимальный прожиточный минимум. Рассчитаем ИДЖ для федеральных округов для среднестатистической семьи, состоящей из двух родителей и ребёнка по следующей формуле:

Так как на сайте Росстата публикуются данные о величине прожиточного минимума по регионам, а не по округам, авторами были рассчитаны средние показатели прожиточного минимума для работающих граждан по федеральным округам. Результаты расчёта индекса доступности жилья приведены в таблице 1.

Таблица 1

Индекс доступности жилья в период с 2007-2017 год по федеральным округам, в годах

Таким образом, за прошедшее десятилетие можно отметить улучшение доступности жилья как по России в целом, так и по каждому округу. Между тем, проблема доступности жилья в России сохраняется (в среднем по России период накопления средств на квартиру в новостройке семье, состоящей из трёх человек, составляет 8,7 лет).

Для обеспечения или улучшения жилищных условий возможно приобретение жилья с помощью заёмных средств. Существуют следующие виды кредитных займов для приобретения жилья:

· жилищные кредиты (ЖК);

· ипотечные жилищные кредиты (ИЖК);

· ипотечные жилищные кредиты под залог прав требования по договорам участия в долевом строительстве (ИЖК по ДДУ).

Разницей между ЖК и ИЖК является то, что по договору ИЖК деньги выдаются под залог квартиры (договора ДДУ). Как следствие, до погашения задолженности квартира будет являться в собственности у банка, что накладывает ограничения на некоторые действия с квартирой без разрешения банка (продажа, сдача в аренду, перепланировка). Однако так как ЖК для банка не обеспечен залоговым имуществом под полную стоимость, то этот вид кредитования считается более рискованным для банка. Как следствие, ЖК предъявляют более высокие требования к заёмщикам, требуют большого первоначального взноса (до 40%, при заключении ИЖК первоначальный взнос может отсутствовать), характеризуются непродолжительным сроком погашения (как правило, не более 7-8 лет, в то время как срок погашения ИЖК может составлять 25-30 лет), высоким процентом (обусловлен большим риском неуплаты кредита заёмщиком), высокими ежемесячными платежами. Однако, несмотря на более высокую процентную ставку по ЖК, по суммарным платежам они являются более выгодными, чем ИЖК, так как на выплату ЖК даётся значительно меньший срок.

Основными отличиями между жилищным и потребительским кредитами является целевое использование средств: при заключении договора ЖК денежные средства необходимо потратить на покупку жилья или на улучшение жилищных условий.

В таблице 2 приведены данные о количестве предоставленных ИЖК, а также средний объём кредита.

Таблица 2

Количество и средний объём ИЖК в период 2012-2016 гг.

Источник: ЦБ РФ.

Из приведённой таблицы видно, что в 2012-2016 гг. произошли структурные изменения: число кредитов в иностранной валюте начиная с 2014 г. стало значительно снижаться (-98% в 2016 г. по сравнению с 2014 г.). Данное снижение можно объяснить удорожанием иностранной валюты из-за снижения цен на нефтяном рынке (т.к. в стране плавающий валютный курс рубля). Как следствие, из-за удешевления курса рубля, валютные кредиты значительно подорожали.

По количеству выданных ИЖК за 2016 год регионы имеют левостороннее распределение (рис. 1). Аномальными регионами по этому показателю являются республика Башкортостан, Татарстан, Тюменская область, Московская область, г. Санкт-Петербург и г. Москва.

Рисунок 1. Ящиковая диаграмма распределения количества выданных ИЖК в рублях, тыс. штук.

Важным показателем, влияющим на принятие решения покупки квартиры с привлечением заёмных средств, являются средневзвешенная ставка процента ИЖК, а также средневзвешенный срок кредитования (рис. 2). жильё прожиточный регион

Из данного графика видно, что средний срок ИЖК в рублях незначительно вырос, одновременно с этим снизилась средневзвешенная ставка процента. ИЖК в иностранной валюте до 2014 года характеризовались меньшими процентными ставками и меньшим сроком кредитования. Данный "дисконт" объясняется большими рисками из-за возможного изменения курса валют. Вследствие изменения курса валют в 2014 году, вызванными ценовыми шоками на рынке нефти и санкциями стран ЕС и США, валютные кредиты стали представлять интерес только на непродолжительный срок кредитования. Так, в декабре 2016 года средневзвешенный срок кредитования в иностранной валюте составил 37,4 месяца (3,1 года), однако затем этот показатель незначительно вырос. Это может объясняться тем, что население адаптировалось к новому курсу валюты.

Рисунок 2. Динамика средневзвешенного срока кредитования (месяцев) и процентной ставки (%) в российской и иностранной валюте.

Размещено на Allbest.ru