Стандарты оценки недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

1. Зарубежные стандарты оценки недвижимости

1.1 Международные стандарты оценки

1.2 Европейские стандарты оценки

1.3 Стандарты оценки в США

2. Методы оценки зданий и сооружений

2.1 Методы реализации доходного подхода

2.2 Сравнительный подход

2.3 Затратный подход

3. Физические характеристики недвижимости

Заключение

Список литературы



Введение

Профессиональные нормы оценки -- это стандарты профессиональной практики оценки, разрабатываемые профессиональными организациями и государством для контроля за деятельностью оценщиков. Знание стандартов позволяет оценщикам использовать единую терминологию, понятийный аппарат и методики оценки.

Оценка имущества уходит своими корнями в классическую и современную экономику. К 40-м гг. XX столетия во многих странах были разработаны в основном схожие между собой принципы и методики оценки, однако лишь во второй половине века начал развиваться подход к понятию оценки как к профессиональной дисциплине.

В настоящее время в связи с глобализацией и интеграцией экономик различных стран проблема международных стандартов как никогда актуальна. Поэтому, изучая международные стандарты оценки недвижимости необходимо так же обращать внимание на специфику оценочной деятельности в различных странах и ее соответствие МСО.



1. Зарубежные стандарты оценки недвижимости

1.1 Международные стандарты оценки

Цель любого метода оценки состоит в том, чтобы определить ожидаемую цену, по которой недвижимость могла бы продаваться на свободном рынке. Поэтому модель должна отражать то, как покупатели и владельцы недвижимости будут оценивать на этом рынке рыночную стоимость этой собственности.

Согласно Международным стандартам оценки рыночная стоимость определяется как расчетная величина, равная денежной сумме, за которую имущество должно переходить из рук в руки на дату оценки между добровольным покупателем и добровольным продавцом в результате коммерческой сделки после адекватного маркетинга, при этом полагается, чтобы каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения. Т.е. понятие рыночной стоимости “привязано” к коллективному восприятию и поведению участников рынка. Оно признает различные факторы, которые могут влиять на трансакции на рынке, и отделяет их от других внутренне присущих для него или нерыночных соображений, влияющих на стоимость.

Примерно такие же определения рыночной стоимости даны в Европейских, Американских и Российских стандартах оценки.

Международные стандарты оценки разрабатываются международным комитетом по стандартам оценки (IVSC)., международной организацией объединяющей профессиональные организации оценщиков в более чем 50 странах мира. Ни в США, ни в Европе «нормативы» или «стандарты» оценки не рассматриваются в качестве незыблемого свода законов. Вот почему одной из основных задач IVSC является достижение согласованности между национальными стандартами оценки и стандартами, которые наиболее подходят для нужд международного сообщества.

Международные стандарты оценки имеют некую единую основу, отражающую единство экономических принципов, не зависящих от политических границ.

1 июня 2000 г. IVSC принял новую редакцию Международных стандартов оценки (МСО 2000), практически в 2 раза превышающих по количеству включенных в него документов, ранее действовавших МСО, а 26 июля 2001 г. был принят МСО в редакции 2001 г.. Это издание развивает и углубляет положения издания 2000 г. и отражает актуальные изменения для рынка оценочных услуг. В нем включены рекомендации по оценке для целей финансовой отчетности, доработанные с участием международной комиссии по стандартам финансовой отчетности (IASB).

МСО 2001 содержит 2 рекомендации по применению стандартов. Рекомендация №1 рассматривает особенности применения стандартов для целей финансовой отчетности, рекомендация №2 - применение стандартов при оценке, проводимой для целей кредитования под залог.

МСО 2001 включает в себя так же 7 методологических руководств, посвященных вопросам оценки недвижимости, арендных прав, машин и оборудования, нематериальных активов, бизнеса, а так же учета токсичных загрязнений при оценке. В 3-х Комментариях к МСО рассмотрены особенности проведения оценки на развивающихся рынках, оценки активов общественного сектора, а так же вопросов связанных с оценкой активов в соответствии с требованиями Базельского комитета по банковскому надзору.

Многолетняя деятельность IVSC по разработке стандартов привела к осознанию того факта, что сама стандартизация на международном уровне существенно отличается от процесса создания национальных стандартов.

Во многих странах торговое право и соответствующих комплекс регулирующих процедур предопределяют некоторые направления для стандартизации оценочной деятельности. Фонд оценки в США, различные организации в ЕС и регулирующие учреждения стран Центральной и Восточной Европы - вот далеко не полный список национальных организаций, которые закладывают фундамент стандартов практической оценки.

Национальные стандарты оценки отражают:

· Внутреннюю политику и установившиеся принципы практической деятельности

· Национальные политические и общественные цели

· Влияние самых разнообразных обычаев и языковых особенностей.

1.2 Европейские стандарты оценки

Европейская группа оценщиков основных фондов (TEGOVOFA) была создана как некоммерческая ассоциация национальных организаций оценщиков Западно-Европейских стран в 1977 г. После слияния с аналогичной организацией EUROVAL, группа в настоящее время называется «Европейская группа ассоциаций оценщиков». Одной из главных целей при создании этой организации было создание общих стандартов оценки, представляющих взгляды профессиональных организаций во всех странах ЕС.

В настоящее время членами TEGOVOFA являются профессиональные оценочные организации ЕС с активным и возрастающим участием партнеров из стран Центральной и Восточной Европы, включая Россию (Российское общество оценщиков), Чешскую республику, Венгрию, Польшу, Болгарию, Румынию, Албанию.

TEGOVOFA работает в тесном сотрудничестве с Международным комитетом по стандартам оценки.

Одной из главных особенностей Европейских стандартов оценки ЕСО является их ориентация на оценки, выполняемые для целей составления финансовой и бухгалтерской отчетности в соответствии с принятым Европейским законодательством.

С т.з. рядового оценщика и клиента оценочных услуг настоящие стандарты являются ориентиром, устанавливающим минимально допустимый уровень качества выполнения оценки, обусловленный статусом и квалификацией оценщика, содержанием договоров на выполнение оценки и отчета об оценке, а так же применяемыми методическими подходами к оценке в конкретных ситуациях.

Следует отметить, что европейские стандарты не имеют обязательного характера, но рекомендуются для применения в ЕС. Цели ЕСО:

· Помощь оценщикам в подготовке согласованных отчетов для их клиентов путем предоставления ясных руководств

· Согласование оценок путем использования стандартного определения рыночной стоимости и подходов к оценке

· Обеспечение стандартов качества с помощью утверждения общепринятого уровня квалификации

· Обеспечение точной основы для экономического анализа эффективного использования земли и строительных ресурсов

· Повышения понимания роли оценщика

· Установление процедур обеспечивающих ясное, точное, однозначное определение стоимости в соответствии с национальным законодательством и с международными стандартами оценки и бухгалтерского учета.

ЕСО согласованы с МСО, однако если требования ЕСО сильно отличаются от МСО, то в тексте стандартов приводятся соответствующие комментарии. Следует отметить, что ЕСО отличается большой детальностью изложения.

ЕСО были приняты в последней редакции в 2000 г. Данный документ включает 9 стандартов и 13 методических рекомендаций. При этом в стандартах 1-3 рассматриваются вопросы, связанные с соответствие данных стандартов МСО, а так же вопросы, связанные с квалификацией оценщика и его профессиональной этикой.

В стандарте 4 рассматриваются основные принципы оценки и основные подходы к составлению отчета об оценке. Данный стандарт так же включает определение целей оценки и баз оценки, определение различных видов стоимости, таких как рыночная стоимость, рыночная стоимость прав аренды, рыночная стоимость в соответствии с законодательством ЕС, справедливая стоимость, стоимость при существующем использовании, стоимость при альтернативном использовании, стоимость замещения с учетом износа.

В стандарте 5 рассматриваются вопросы, связанные с оценкой для целей финансовой отчетности. В нем дается классификация активов и основанный на ней выбор базы оценки. Стандарт так же включает раздел, в котором даются основные определения, освещаются вопросы методологии оценки, особенности оценки земли, зданий, специальных объектов.

Стандарт 6 посвящен проблемам оценки недвижимости в качестве залога, а так же иных предметов залога при ипотечном кредитовании. В данном стандарте даются определения таким понятиям как, залоговая стоимость, специальная стоимость обязательств, а так же определяются особые требования к оценщику.

Стандарт 7 посвящен оценкам, связанным с предлагаемой стоимостью на будущую дату, и предлагаемым оценкам. В данном стандарте раскрываются такие понятия как инвестиционная стоимость, оценка на определенную дату в будущем или прошлом, предсказание будущей стоимости.

Стандарт 8 посвящен вопросам инвестиций в ценные бумаги инвестиционных и страховых компаний и пенсионных фондов. В стандарте рассматриваются вопросы, связанные с определением рыночной стоимости в соответствии с директивами ЕС, а так же вопросы методологии оценки, квалификации оценщика.

Стандарт 9 рассматривает вопросы, связанные с предоставлением результатов оценки и форм сертификата оценки.

Любое отклонение от рекомендаций ЕСО может повлечь коммерческие или правовые санкции.

В европейской практике оценки существуют следующие методы оценки:

· метод прямого сравнения;

· метод капитализации дохода;

· метод прибыли;

· остаточный метод;

· метод подрядчика.

Рассмотрим особенности каждого из них. Метод прямого сравнения основан на привязке к определенной базе для сравнения, и если рассматриваемая оцениваемая собственность является “лучшей”, чем сопоставимая, тогда за нее будет заплачена более высокая цена, если она менее привлекательна -- результатом будет меньшая цена.

Метод капитализации дохода -- ни что иное, как оценка текущей стоимости ежегодной чистой арендной платы при фиксированной инвестиционной ставке. Другими словами, это метод полного дисконтированного потока.

Метод прибыли основывается на том, что рыночная стоимость объекта оценки будет зависеть от потенциального потока наличности, который будет от него получен, т.е. собственность просто рассматривается как единица производства. В этом случае рассчитывается потенциальный ожидаемый доход за вычетом всех затрат.

В остаточном методе оценщик оценивает рыночную стоимость в воспроизводимой форме (либо сравнением, либо по инвестиционному методу) и вычитывает из нее “общую стоимость развития” -- все затраты, которые будут понесены для приведения собственности в соответствующую форму. Эти затраты будут включать разрушение существующего здания (если это еще не очищенный участок для строительства), внутренние работы, стоимость монтажных работ, выплату заработной платы, финансирование затрат и вознаграждение за совершаемый риск. Вычитая эти расходы из итоговой рыночной стоимости, получают остаток.

По методу подрядчика рыночная стоимость (например, здания) приравнивается к затратам реконструкции. Оценивается рыночная стоимость необработанной земли, к ней добавляется стоимость восстановления нового здания, которое могло бы исполнять функцию существующего, и из этой информации делается корректировка, учитывая устаревание и обесценивание существующего здания относительно новой гипотетической единицы.

Рассмотрим существующие практически применяемые методы оценки в Великобритании. Следует отметить, что имеются четыре базы для оценки:

1. Стоимость свободного рынка;

2. Стоимость свободного рынка для текущего использования;

3. Стоимость свободного рынка для альтернативного использования;

4. Стоимость возмещения.

На основе этих баз разработаны соответствующие методы оценки. Что касается Великобритании, то в этой стране в настоящее время используются пять основных методов:

1. Метод сравнения арендной платы и стоимости капитала;

2. Инвестиционные методы;

3. Методы, основанные на прибыли;

4. Методы, основанные на стоимости;

5. Остаточный метод.

Как видно, методы те же, что и в общепринятой европейской практике.

Особенностью бизнеса Великобритании является то, что информация о сделках на рынке собственности является конфиденциальной, и, как следствие, нет достоверных данных о совершаемых сделках. Это создает трудности в исследовании коммерческой и промышленной недвижимости.

Можно отметить, что набольшей популярностью пользуются инвестиционные методы из-за довольно высокой точности оценки. Различия их состоят во времени приведения денежных потоков к определенной дате -- либо на начальный, либо на конечный период. В Великобритании существует некоторая неопределенность относительно того, является ли стоимость возмещения (по остаточному методу) методом или базой оценки. Она имеет тенденцию использоваться исключительно для оценки специализированной собственности, когда нет возможности проанализировать сопоставимые продажи, чтобы оценить объект собственности методом сравнения или каким-нибудь другим. Что касается сравнительного метода, то из-за недостатка информации оценщики должны тратить время на ее сопоставление и проверку относительно похожих (подобных) сделок. На рынке собственности этот процесс затруднен из-за конфиденциальности этих сделок, когда стороны не афишируют реальную стоимость имущества, являющегося объектом купли-продажи.

Также основной проблемой являются довольно широкие расхождения в оценке одних и тех же объектов разными группами оценщиков, например, достаточно большое число отелей Великобритании было оценено по методу прибыли в довольно значительном диапазоне значений двумя различными фирмами оценщиков. Что, несомненно, указывает на необходимость принятия единой базы и стандартов для проведения подобных оценок, и, в свою очередь, благоприятным образом отразится как на качестве оценочной информации, так и на качестве самой методологии оценки.

Особый интерес представляет опыт в области недвижимости и оценки тех стран, которые имели одинаковые стартовые условия с РФ.

В Польше с 1948 г. существует закон об управлении недвижимостью. В течение последних 10-15 лет в него было включено значительное количество изменений и дополнений, связанных с регистрацией прав на недвижимость, административным управлением недвижимостью, налогообложением недвижимости и налоговыми льготами. Составной частью этого закона является оценочное законодательство, содержащее оценочные стандарты и требования к оценочным фирмам, специалистам, занимающимся оценкой, регламентируются процедура, цели и периодичность оценки, которую должен выполнять собственник земли или недвижимости. Важно подчеркнуть, что польское законодательство предусматривает независимую оценку недвижимости независимо от того, идет ли речь о массовой или же об индивидуальной оценке. Это, прежде всего, определение рыночной стоимости недвижимости для целей налогообложения, получения кредитов, страхования, купли-продажи недвижимости. Эксперт-оценщик выполняет независимую оценку, но только налоговые органы в зависимости от инвестиционной политики государства, градостроительной ценности земель регулируют налоговые платежи. Если государству важно привлечь инвестиции в какую-то из сфер деятельности, то налоговые органы устанавливают льготные ставки земельного налога. Если же объект находится в градостроительной зоне, ценность земли в которой превышает доходы, а, следовательно, и налоги, которые могут быть получены государством на этой территории, то налог увеличивается в соответствии с потребительской ценностью земли. Здесь срабатывает основной принцип оценки -- принцип наиболее эффективного использования земли. В законодательстве предусматривается и правовая ответственность оценщика за результаты оценки. Однако правовую оценку отчету, выполненному независимым оценщиком, дают эксперты, которые также профессионально занимаются оценочной деятельностью. Если в Союз оценщиков поступает информация о фактах недобросовестности того или иного специалиста, то последнему не поможет никакая протекция. Информация о таком оценщике находится в специальном банке данных. Положительной рекомендации от Союза оценщиков он не получит. Следовательно, потеряет и заказчика.

1.3 Стандарты оценки в США

Единые стандарты профессиональной оценочной практики (ЕСПОП) являются обязательными для применения в США и в др. странах (Канада и Мексика), разрабатываются и утверждаются Советом по стандартам оценки Фонда оценки - некоммерческой образовательной организацией, основанной в 1987 г. ведущими профессиональными организациями США (Институт оценки, Американское общество оценщиков, национальная ассоциация магистров оценки) для достижения единообразия и профессионализма в оценке. Сейчас более 50 организаций вступили в Фонд либо в качестве организаций - спонсоров, либо в качестве членов консультативных советов.

Фонд оценки управляется Советом попечителей, который выполняет 2 основные функции:

· Обеспечивает финансовую поддержку деятельности

· Назначает членов Совета по стандартам оценки и Совета по квалификации оценщиков

В данное время совет попечителей состоит из 32 членов. Каждая профессиональная оценочная и попечительская организация назначает одного представителя в совет попечителей. Кроме того, 14 независимых постоянных попечителей избираются Советом самостоятельно. Для участия в Совете попечителей его члены не обязательно должны быть оценщиками. Раз в полугодие совет попечителей проводит публичное заседание.

Совет по стандартам оценки (ССО) разрабатывает, интерпретирует и вносит поправки в ЕСПОП, которые являются обязательными для применения оценщиками в своей практической деятельности. ССО состоит из 5 высококвалифицированных оценщиков и проводит публичное совещание каждый месяц. Для рассмотрения и оценки работ, проводимых под эгидой ССО, в Фонде оценки создан Консультативный совет по стандартам оценки (КССО), который включает представителей 32 организаций и правительственных агентств, представляющих потребителей услуг по оценке. КССО заседает каждый квартал, консультирует ССО по разным проблемам технического характера и по списку проектов, вынесенных на повестку дня ССО. Все совещания проводятся в Вашингтоне и открыты для публики.

Единые стандарты профессиональной оценочной практики были первоначально разработаны Специальным комитетом по разработке единых стандартов в 1986-1987 гг. и переданы Фонду оценки в 1087 г. К этому времени Фонд установил свои авторские права на ЕСПОП. Данные стандарты предназначены для оценщиков и пользователей услуг оценки. Соблюдать данные стандарты необходимо профессиональными оценщиками для повышения уровня оценки. Потребителям услуг оценщиков надлежит требовать проведения работ в соответствии с данными стандартами.

Согласно реформе законодательства в области оценки, одобренной конгрессом, все оценки недвижимости, связанные со сделками федерального уровня, должны проводится на основе и в соответствии с ЕСПОП.

Закон о реформе финансовых институтов, подъеме экономики и соблюдение законов (FIRREA), принятый конгрессом в 1989 г., требует, чтобы оценки, подготовленные государственными сертификационными и лицензионными оценщиками, составлялись в соответствии с ЕСПОП. В 1992 г. Административно-бюджетное управление ОМВ выпустила бюллетень 92-06, в котором так же обусловлено, чтобы при федеральном приобретении земли и предоставлении земельных займов кредитными организациями были представлены оценки в соответствии с требованиями ЕСПОП.

В ЕСПОП представлены:

· Условия, которым нужно следовать при осуществлении оценки, проверки отчета по оценке или предоставлении консультативных услуг

· Способы, которыми проводится оценка, ревизия или консультативные услуги

Стандарты 1-2 регулируют процесс оценки и составление отчета по оценке недвижимости. Стандарт 3 устанавливает нормы проверки отчетов по оценки и составлению отчета на основании этих норм. Стандарты 4-5 направлены на развитие и обобщение консультативных функций оценщика по оценке недвижимости и недвижимого имущества. Стандарт 6 устанавливает необходимые критерии для разработки и сообщения результатов по массовой оценке ля целей налогообложения недвижимого имущества или любых других видов собственности. Стандарт 7-8 устанавливают нормы для развития и обобщения оценок личной собственности. Стандарты 9-10 устанавливают нормы для развития и обобщения оценок бизнеса.

Важную роль в деятельности оценщика занимают этические обязательства. Стандарты включают в себя разъяснительные комментарии и начинаются с Положения об этике, которые включают 4 раздела: Поведение, Менеджмент, Конфиденциальность, и Ведение отчетности и обуславливают требования целостности, объективности независимости суждения и этического поведения.

Оценка недвижимости в США -- поле деятельности специалистов с большим опытом работы, высшим образованием и специализированной подготовкой в области оценки. В США оценщики недвижимости, как правило, не занимаются оценкой бизнеса, личной или интеллектуальной собственности. Существуют специализированные по месту и по объекту оценки оценщики. Есть специалисты по оценке приносящей доход недвижимости или по оценке не приносящих дохода объектов.

Каждая оценка объектов недвижимости, застрахованная той или иной федеральной корпорацией США, должна выполняться только оценщиком, который имеет лицензию (или сертификат) штата, на территории которого находится данный объект оценки.

На практике финансовые институты, заинтересованные в оценке объектов недвижимости, требовали и продолжают требовать подтверждения профессионального образования и членства в Институте оценки.

Институт оценки по-прежнему осуществляет прием кандидатов в свои члены, причем предлагаются два уровня участия: один для оценки приносящих доход объектов (MAI), второй для объектов, не приносящих доход (SRA). Эти два профессиональных звания имеют разные требования, получить звание MAI труднее.

Согласно новым нормам федерального закона, не требуется оценочного отчета для объектов стоимостью менее 250 тыс. долл. Таким образом, отпала большая часть оценочной работы, прежде всего оценщиков не приносящей дохода недвижимости.

Для оценщика очень важно вовремя получить достоверную информацию. В настоящее время в США рыночная информация передается через модемы. В результате она обновляется ежедневно, что важно для оценщика.

Другим средством получения информации для оценщика являются брокерские риэлтерские фирмы. Они специализируются на рынке приносящей доход недвижимости и располагают надежной информацией о продаже объектов, об условиях финансирования сделки, арендной плате и условиях заключения арендных договоров на рынке.



2. Методы оценки зданий и сооружений

стандарт оценка недвижимость

При выборе подхода к оценке зданий и сооружений во главу угла ставятся 3 момента:

· функциональное назначение объекта (производственное или непроизводственное, коммерческое или некоммерческое);

· цель проведения оценочных мероприятий;

· степень развития рынка аналогичных объектов.

Здания и сооружения любого функционального сооружения могут оцениваться методами затратного подхода для определения стоимости в целях налогообложения, страхования, передачи или раздела имущественных прав. Кроме того, его применение обосновано в тех случаях, если рынок объектов-аналогов пассивен (нельзя применить сравнительный подход) или определить поток доходов от объекта не представляется возможным (нельзя применить доходный подход). Стоимость, определенная методами затратного подхода, используется в качестве верхней границы цены, определенной методами других подходов. Однако при определении стоимости методами затратного подхода важно правильно подойти к выбору вида стоимости: воспроизводства или замещения, с учетом или без учета износа.

Если рынок аналогичных объектов достаточно активен, применяется и доходный и сравнительный подход. Но и здесь есть своя специфика. Доходный подход преобладает при оценке объектов, приобретаемых с целью инвестирования, т.е. получения дохода на вложенный капитал. Его применение оправдано при оценке объектов коммерческого назначения.

Сравнительный подход является ведущим при оценке объектов социально-культурного назначения, жилья, офисов, т.е. объектов, приобретаемых для собственных нужд, или прогноз доходов по ним составить не представляется возможным. Обязательным условием применения этого подхода является развитый рынок аналогичных объектов.

Однако при качественной оценке используются методы как минимум двух подходов с последующей сверкой результатов.

2.1 Методы реализации доходного подхода

2.1.1 Метод дисконтированных доходов

В качестве потока доходов может учитываться арендная плата или чистые денежные потоки от эксплуатации объекта

S_о = E*F₅ + S_n*F_4,

Где Е - средняя арендная плата по истечении каждого периода,

S_{n -} ожидаемая стоимость здания по истечение n-лет аренды.

Примечания:

· поскольку вероятность получения текущих доходов (арендной платы) больше, чем вероятность получения выручки от перепродажи объекта, ставки дисконтирования для потока доходов и остаточной стоимости могут быть разные (для аннуитета больше, для стоимости здания - меньше);

· в качестве стоимости здания по завершению долгосрочной аренды иногда берут ликвидационную стоимость, которую переводят в текущую методом прямой капитализации:

S_о=Е*F₄+

Где k - коэффициент капитализации;

· при краткосрочной аренде инвестор может получать поток равномерных доходов (аннуитет)

S₀ = E F₅ +S _остат. F₄

2.1.2 Метод прямой капитализации

Если здания занимают весь участок или стоимость участка незначительна, и именно доход от долгосрочной аренды здания будет определять стоимость всего объекта, может быть использован метод прямой капитализации

S_о=

k_зд =k_рыноч + k_возв k_рыноч = 9-10%

k_{возв -} коэффициент возврата капитала, он должен обеспечить инвестору компенсацию износа здания, то есть помочь ему за счет текущих доходов накопить достаточную стоимость для строительства или приобретения здания с эквивалентной полезностью.

Коэффициент возврата капитализации можно рассчитывать двумя способами:

а) к _возв. = Т - срок службы здания, лет;

б) по таблице «6 Функций денежной единицы» функция F₃ - фактор фондовозмещения или коэффициент возмещения капитала.

Например, оценить стоимость сельпо, срок эксплуатации которого 10 лет, если поток доходов от его эксплуатации составляет 10 тысяч долларов в год.

S_o=

3. метод остатка для зданий.

Используется при оценке стоимости здания, сдаваемого сдается в аренду вместе с земельным участком, стоимость которого известна.

Этапы:

1. этап. Определение части чистого дохода, который приходится на землю

Е_зем. = S_зем*r_к,

Где S_зем - стоимость земли;

r_k - рыночный коэффициент капитализации.

2. этап. определение чистого дохода, который может быть отнесен к зданиям и сооружениям

Е_зд. = Е_общ - Е_зем

Где Е_общ - общий доход от объекта.

3. этап. Расчет стоимости здания методом прямой капитализации:

S_зд. = Е_зд. / r_зд, где r_зд = r_рын + r_возв

S_зд. - стоимость здания;

Е_зд - доход, отнесенный к зданию;

r_зд - коэффициент капитализации для зданий.

2.2 Сравнительный подход

Сравнительный подход обычно осуществляется методом сравнения продаж.

Единицы сравнения:

· цена за фут² (м²)общей площади, включая площадь земельного участка - применяется очень редко;

· цена за фут² (м²) площади, подлежащей сдаче в аренду. При этом, не учитываются холлы, лифты, а потому эта единица сравнения более распространена.

· цена зданий и сооружений за 1 фут² (м²), то есть из стоимости целого объекта вычитается стоимость земельного участка, результат делится на площадь здания. Преимущество этой единицы сравнения в том, что отдельно учитывается земля, которая может иметь особую стоимость из-за выгодного местоположения, что влияет на общую стоимость объекта.

· цена за фут³ (м³) для специализированной недвижимости (танкеры, элеваторы);

· цена за комнату. Эта единица сравнения применяется редко, поскольку сложно определить понятие комнаты;

· стоимость за единицу - применяется к многоквартирным жилым домам, где в качестве единицы рассматривается квартира;

· цена за единицу, приносящую доход - применяется к стадионам, кинотеатрам, бензоколонкам, гаражам.

· Сочетанием элементов доходного и сравнительного подхода обладают мультипликаторы:

· валовой рентный мультипликатор GRM - соотношение продажной цены либо к потенциальному, либо к фактическому валовому доходу

GRM- число относительно постоянное, поскольку цена зависит от валового дохода.

· общий коэффициент капитализации.

Общая ставка дохода (OAR) является элементом доходного подхода к оценке.

2.3 Затратный подход

Затратный подход основан на определении восстановительной стоимости оцениваемого здания либо в виде стоимости воспроизводства объекта либо стоимости его замещения.

Затратный подход лежит в основе 3 методов:

1. Метод удельных затрат на единицу площади или объема заключается в том, что на основе данных об издержках на строительство аналогичных объектов разрабатываются нормативы затрат на строительные работы (на 1 м² или 1 м³). Сметная стоимость определяется умножением норматива на площадь или объем.

2. Метод поэлементного расчета предполагает разбивку здания на отдельные элементы, для оценки которых собирают информацию от подрядчиков. Стоимость определяется суммированием затрат.

3. Метод сметного расчета основывается на составлении детальной сметы на строительство здания с указанием перечня работ и затрат по каждому виду. Этот метод является самым трудоемким, но и самым точным.

После определения стоимости замещения или стоимости воспроизводства оценка производится в 2 этапа:

1. Рассчитываются все виды износа объекта недвижимости (физического, функционального, внешнего) и определяется их сумма;

2. Из стоимости воспроизводства или замещения вычитается общий износ объекта. Получается стоимость объекта за минусом износа.

Если рассчитывается стоимость всего здания, то оценщик должен иметь в виду, что земельный участок, на котором оно построено, тоже имеет свою стоимость. Поэтому общая стоимость рассчитывается как сумма стоимости здания и рыночной стоимости земельного участка.



3. Физические характеристики недвижимости

Физические характеристики недвижимости определяются по-разному. К их числу относят: материальность, полезность, неоднородность, стационарность, уникальность, неповторимость, износ и пр.

Среди всех физических характеристик недвижимости можно выделить основные:

- Стационарность - привязанность к определенному месту на земной поверхности. Стационарность означает, что участники сделки встречаются не на рынке недвижимости вообще, а на конкретном территориальном (локальном) рынке. Поэтому, рынок недвижимости - прежде всего локальный рынок;

- Уникальность - отсутствие абсолютных аналогов (стационарность и уникальность взаимосвязаны). Уникальность объектов недвижимости означает, прежде всего, уникальность их потребительских качеств, а следовательно выгод (дохода), которые способен генерировать объект недвижимости. В то же время с точки зрения затрат, требуемых для их создания, объекты недвижимости не всегда уникальны. Уникальность объекта недвижимости влечет за собой уникальность каждой сделки на рынке недвижимости;

- Долговечность - срок жизни, например, в соответствии с действующими в России строительными нормами выделяются 6 типов зданий со сроками службы от 15 до 150 лет;

- Длительность создания объектов - сроки строительства, которые могут составлять от нескольких месяцев до нескольких лет (противоположная характеристика к долговечности);

- Сложность - сочетание в объекте природных и искусственно созданных элементов.

В отношении земли существенными являются также такие особенности земли, как:

- Ограниченность - ограниченное предложение земельных участков имеет своим следствием ограниченность предложения объектов недвижимости, обладающих необходимыми для пользователя характеристиками (невозможно создать неограниченное число объектов с видом на Кремль в Москве). Ограниченность предложения потенциально является существенным фактором ценообразования на рынке недвижимости.

- Невоспроизводимость

Кроме того, могут быть и иные факторы, определяющие специфику данного объекта недвижимости. Например, особые конструктивные особенности здания или сооружения, влияющие на возможности его функционального использования и срок жизни.



Заключение

В трудах современных исследователей неоднократно отмечается, что Международные стандарты оценки играют огромную роль в развитии оценки имущества как самостоятельного вида профессиональной деятельности на международном уровне. При этом существует общее понимание того, что Международные стандарты оценки должны иметь некоторую единую основу, причем не просто наименьший общий знаменатель, а прочный фундамент, представляющий единство экономических принципов, являющихся движущей силой рыночных отношений и не зависящих от политических границ.

Суммируя вышесказанное, можно прийти к выводу, что, с одной стороны, Международные стандарты оценки представляют собой в большей части своих положений свод единообразных правил проведения оценки имущества, но, с другой стороны, некоторые положения Международных стандартов оценки могут рассматриваться как «кодекс поведения» оценщика.

Рассмотренные в данном реферате стандарты оценки европейских стран и США во многом основаны на стандартах МСО. Однако они скорректированы с учетом национальных и этических особенностей каждой из стран.

Таким образом, можно сделать вывод, что хорошо проработанное законодательство, сильные общественные организации в области недвижимости и оценки, хорошо организованная система сбора и доступа к информации, работа на рынке профессионального образованных и опытных специалистов создают условия для эффективного функционирования рынка недвижимости и осуществления обоснованной оценки объектов.



Список использованной литературы

1. Грязнова А.Г., Федотова М.А. - «Оценка недвижимости». - М.: Финансы и статистика, 2002 - 486 с.

2. Джуха В.М., Киреева В.Д. - «Оценочная деятельность в экономике. Учеб. Пособие». - М.: ИКЦ «МарТ», 2003. - с.19.

3. Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов М.Ю. - «Экономика недвижимости. Серия «Учебники для ВУЗов. Специальная литература» - СПб: изд. «Лань», 2000. - 480 с.

4. http://www.ozenka-nedvizhimosti.ru/zarubezh

Размещено на Allbest.ru