Размещено на http://www.allbest.ru/

Національний університет водного господарства та природокористування

Суть та проблеми кадастрового регулювання ціноутворення землі населених пунктів

УДК 332.6 (477)

Ніколайчук К.М., аспірант

Анотації

У роботі розглядаються проблеми кадастрового регулювання ціноутворення землі населених пунктів. Вирішення даних проблем дасть можливість встановити вірогідну ціну земельних ділянок та забезпечити функціонування ринку землі.

The article considers the problems of cadastral regulation of price formation for lands of built-up areas. The decision of the given problems will enable to establish a real price of the grand areas and to provide functioning market of lands.

Вступ

Постановка проблеми. З початком земельної реформи в нашій державі зріс інтерес до земельно-кадастрової інформації не тільки державних органів і господарських структур, а й громадян та юридичних осіб, що приймають участь у земельних відносинах. Зміна форми власності на землю, включення землі в ринковий оборот і введення земельного податку сприяло розвитку земельних відносин.

Важливим напрямком розвитку земельних відносин є створення єдиної системи державного земельного кадастру.

Основним джерелом впливу на ціноутворення землі являються дані державного земельного кадастру. Отже, завданнями державного земельного кадастру є:

- забезпечення достовірних відомостей про земельні ділянки;

- застосування єдиної державної системи просторових координат;

- запровадження єдиної системи земельно-кадастрової інформації та гарантування її достовірності;

- запровадження автоматизованих технологій здійснення земельно-кадастрових робіт і ведення земельного кадастру;

- застосування єдиної системи ідентифікації земельних ділянок;

- інформаційне забезпечення і встановлення ставок плати за землю (земельний податок, орендна плата на землі, що перебувають у державній та комунальній власності, компенсаційні платежі при вилученні та примусовому викупі земельних ділянок;

- забезпечення інформацією системи державного реєстру прав на нерухоме майно й угод з ним;

- облік фізичних і юридичних осіб як платників земельного податку і орендної плати;

- державний кадастровий облік усіх земельних ділянок у межах України;

- своєчасне задоволення зацікавлених осіб даними про функціонування ринку землі;

- інформаційне забезпечення інфраструктури ринку землі (1,2).

Дані державного земельного кадастру являються інформаційною базою для проведення грошової оцінки земель, а з іншого боку грошова оцінка земель є складовою державного земельного кадастру. Грошова оцінка земель та державний земельний кадастр взаємозв'язані між собою.

До земельно-кадастрової інформації належать кадастрові карти та плани як в графічному так і електронному вигляді, схеми, графіки та інші матеріали, які містять відомості про межі адміністративно територіальних утворень, межі земельних ділянок власників землі і землекористувачів, орендарів, правовий режим земель, що перебувають у державній, комунальній та приватній власності, їх кількість, якість, народногосподарську цінність та продуктивність по власниках землі і землекористувачах, населених пунктах, територіях сільських, селищних, міських, районних рад, областях, Республіці Крим та Україні в цілому.

При проведенні грошової оцінки земель використовуються дані державного земельного кадастру, матеріали землевпорядної та містобудівної документації, генеральні плани та проекти планування та забудови населених пунктів, економічних оцінок територій, автоматизовані банки даних, матеріали інженерно геологічних вишуків, екологічної експертизи (3,4).

Дані грошової оцінки земель використовуються для економічного регулювання земельних відносин шляхом обґрунтування розмірів плати за землю, визначення розмірів земельного податку при укладанні цивільно - правових угод, встановлення вартості земельних ділянок(5).

На сьогодні ведення державного кадастру є проблематичним, тому що це питання не є врегульоване законодавством України.

Актуальним питанням є проведення досліджень впливу оціночних факторів, коефіцієнтів, що використовуються в „Методиці...”[6] та „Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів” [7], на ціноутворення земель населених пунктів.

Аналіз останніх досліджень. В установленні та розвитку кадастрового регулювання ціноутворення землі в населених пунктах важливу роль зіграли роботи вчених Перович Л., Волосецький Б. [8], Володін М [4], Еккерт К. [9], Мельничук Ю. [10], Дехтяренко. Ю, Лихогруд М., Манцевич Ю., Палеха Ю.[11], Даниленко А., Білик Ю. [12]. Однак ця проблема потребує подальшого вивчення та досліджень впливу різних факторів на ціноутворення землі, які змінюються в часі та просторі.

Основні напрямки вирішення проблеми

Прийняття законодавчих та нормативних актів. Зокрема, Закону України „Про державний земельний кадастр”, який дасть змогу запровадження єдиної кадастрово-реєстраційної системи з інтегрованою базою даних. Ця система виконуватиме дві основні функції: державного кадастрового обліку земельних ділянок та інших об'єктів нерухомого майна, а також реєстрацію речових прав та їх обмежень. Структуру бази даних системи складають реєстри, які є окремою складовою сукупної бази даних.

Дана реєстраційна система забезпечить механізм ціноутворення землі вивіреними даними реєстрів:

- земельних ділянок (кадастрових номерів земельних ділянок, каталогів координат вузлів полігону земельної ділянки, її адресу, площу, цільове призначення, оцінку);

- територіальних зон (інформація про берегові смуги, охоронні, санітарні, історико-культурні, заповідні зони);

- будівель, споруд та їх частин;

- власників та землекористувачів;

- правових документів;

- речових прав на нерухоме майно та їх обмежень (13).

Отже, саме взаємозв'язок кадастрової інформації та реєстраційних баз даних забезпечить формування інформаційної інфраструктури ринку землі.

Встановлення впливу факторів на ціноутворення землі населених пунктів. Щоб встановити грошову оцінку землі в населених пунктах, необхідно користуватися кадастровою інформацією про об'єкти земельної власності, брати до уваги всі параметри та характеристики, що впливають на вартість землі, у тому числі вартість та технічний стан забудови, витрати на освоєння земельних ділянок.

Грошова оцінка одного квадратного метра земельної ділянки населених пунктів визначається за формулою:

(1)

де Ц_н - грошова оцінка одного квадратного метра земельної ділянки (у гривнях);

В - витрати на освоєння та облаштування території в розрахунку на квадратний метр (у гривнях);

Н_п - норма прибутку, 6%;

Н_к - норма капіталізації, 3%;

К_ф - коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (під житлову та громадську забудову, для промисловості, транспорту тощо);

К_м - коефіцієнт, який характеризує місце розташування земельної ділянки.

Проблемою ціноутворення, являється те, що фактори, які впливають на формування ціни землі в населених пунктах можуть змінюватись як в просторі так і часі.

Важливими параметрами є коефіцієнти К_ф та К_м, що можуть змінюватись в просторі та часі з урахуванням функціональних та причинно-наслідкових зв'язків з часом. Вплив функціональних та територіальних факторів на ціноутворення землі, згідно „Порядку...”(7)] показано на схемі. Коефіцієнт К_ф приймає величину в залежності від функціонального використання земельної ділянки. Провівши аналіз коефіцієнта К_м, приходимо до висновку, що в залежності від його „наповнення” буде регулюватися ціноутворення землі та її ринку.

Розглянемо більш детально інформацію, що містить коефіцієнт К_м. Даний коефіцієнт містить три групи факторів, що відповідають за місце розташування земельної ділянки: регіональні, зональні, локальні.

Регіональний фактор місця розташування земельної ділянки враховує місце розташування у приміських зонах великих міст, знаходження у зонах радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи, населені пункти, що мають статус курортів. Вирішальним за впливом є фактори, що враховують чисельність населення, географічне положення, адміністративний статус населених пунктів та їх господарські функції.

Зональні фактори впливу на вартість земельної ділянки визначаються в залежності від її розміщення в різних за містобудівною цінністю економіко-планувальних зонах населеного пункті. Економіко-планувальні зони встановлюються на основі економічної оцінки території з урахуванням факторів:

1. Неоднорідність функціонально-планувальних якостей території;

2. Доступність до місць концентрації трудової діяльності, центрів громадського обслуговування, місць масового відпочинку, центру міста;

3. Рівень інженерного забезпечення та благоустрою території;

4. Рівень розвитку сфери обслуговування населення;

5. Екологічна якість території;

6. Рекреаційна привабливість середовища;

7.Соціально-містобудівна привабливість середовища.

Основними критерієм зональних факторів, що змінюється з часом являється екологічний стан середовища, який враховує забруднення повітря, ґрунтів, акустичне, електромагнітне забруднення та наявність санітарно-захисних зон і природоохоронних територій.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Схема впливу функціональних та територіальних чинників на ціноутворення землі

Локальні фактори включають найбільшу кількість чинників, що впливають на ціноутворення землі, у порівнянні з регіональними та зональними факторами, які безпосередньо характеризуючи земельну ділянку, є її ознаками на місці. На загальне значення коефіцієнта К_м3 можуть вплинути 24 локальні фактори (7). Аналізуючи різні фактори, корисно порівняти їх між собою аби орієнтуватися у рівні впливу кожного окремого фактору на результати вартісної оцінки земельної ділянки за локальними коефіцієнтами та їх значеннями.

Висновки

На сьогодні існують проблеми створення законодавчої та нормативної бази для врегулювання земельних відносин, проведення кадастрової оцінки земель, гарантування прав на землю через реєстрацію земельних ділянок та прав на них, створення єдиної системи ведення державного земельного кадастру, запровадження єдиної кадастрово-реєстраційної системи, формування ринку землі. державний кадастр ціноутворення

Необхідно дослідити фактори впливу на ціноутворення землі населених пунктів, що змінюються з часом та в просторі. Врегулювавши вище зазначені проблеми, можна забезпечити функціонування ринку землі.

Література

1. Третяк А.М. Теоретико - методологічні основи державного земельного кадастру в Україні. - Київ: ТОВ „ЦЗРУ”, 2003. - 253с.

2. Державний земельний кадастр: яким йому бути?// Землевпорядний вісник.-2006. -№3., 4-26с.

3. Постанова Кабінету Міністрів України від 12.01.1993 №15 „Про порядок ведення державного земельного кадастру” //Відомості Верховної Ради України. - 1993. - №38. - С.85-90.

4. Володін М.О. Основи земельного кадастру. К.: 2000, С. 253-262.

5. Земельний кодекс України від 20 грудня 2001 року № 2905-ІІІ.

6. Методика грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів (тимчасова): Затвердж. 23.03.1995.№213 (із змінами і допов. // Земельне законодавство України: Зб. норматив. актів судової та арбітраж. (госп.) практики: У 2 кн. / За ред. Даниленка А.С., Білика Ю.Д., Погрібного О.О., Кулініча В.В.. - К.: Урожай, 2002. - Кн..1.- С.555 - 573.

7. Порядок нормативної грошової оцінки землі сільськогосподарського призначення та населених пунктів від 27.01.2006р. №18/15/21/11 // Земельне законодавство України. Нормативна та експертна оцінка землі: Нормативно-правові акти, коментарі і роз'яснення / за ред. Головатюка М.С. - Київ.: Видавець Паливода А.В.,2007. -203-220с.

8. Перович Л., Волосецький Б. „Основи кадастру”, Львів - Коломия, 2000.

9. Эккерт К. Организация оценки и налогообложения недвижимости. - Москва, 1997, с.233-266.

10. Мельничук О.Ю. Врахування інженерно-геологічних умов при грошовій оцінці земель населених пунктів. К.: 2003.

11. Методичні основи грошової оцінки земель в Україні: Наукове видання/ Дехтяренко Ю.Ф., Лихогруд М.Г., Манцевич Ю.М., Палеха Ю.М. - Київ: Профі, 2002. - 256с.

12. Даниленко Ю.С., Білик Ю.Д. Формування ринку землі в Україні.- К.: Урожай, 2002, с.127-140.

13. Державний земельний кадастр: яким йому бути? //Землевпорядний вісник. - 2006- - №3., 4-26с.

Размещено на Allbest.ru