Математические основы методологии построения дискретных пространственно-параметрических моделей рынка жилья

Методология дискретного анализа рынка недвижимости, формализованное описание процедуры построения широко применяемых дискретных пространственно-параметрических моделей рынка на примере рынка жилья Москвы. Организация оценки и налогообложения недвижимости.

Рубрика Экономика и экономическая теория
Вид статья
Язык русский
Дата добавления 14.03.2019
Размер файла 46,5 K

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Аналитический центр "МИЭЛЬ-Недвижимость"

МАТЕМАТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ МЕТОДОЛОГИИ ПОСТРОЕНИЯ ДИСКРЕТНЫХ ПРОСТРАНСТВЕННО-ПАРАМЕТРИЧЕСКИХ МОДЕЛЕЙ РЫНКА ЖИЛЬЯ

Стерник Г.М.

Методология дискретного анализа рынка недвижимости, развиваемая в работах /1-3 и др./, в интересах практиков-аналитиков описывалась на вербальном уровне, почти без применения символьного изложения. В настоящей работе дается формализованное описание процедуры построения широко применяемых дискретных пространственно-параметрических моделей рынка (с примерами по рынку жилья Москвы) в терминах теории множеств /4/ - аппарата, специально созданного для описания дискретных пространств. Изложение ведется в сопоставлении с подходами и понятиями смежной методологии - регрессионных моделей массовой оценки объектов недвижимости /5, 6/.

Пусть xi = X - удельная цена i-й квартиры, или цена 1 кв. м, в заданном периоде (в последующем временной параметр опускается);

(1)

- дискретное множество значений удельных цен.

Запись (1) представляет собой модель первичной рыночной информации - исходных данных для построения модели рынка.

В общем случае цена квартиры на рынке зависит от ее характеристик j:

где S - оператор связи.

Характеристики могут быть непрерывными и дискретными величинами и выражаться:

- числом (значения размера кухни, высоты потолка, декартовых координат местоположения, расстояния до ближайшей станции метро, и т.п.);

- диапазоном чисел (диапазон значений периода строительства, высоты потолков, и т.п.);

- количественным признаком (этажность дома, этаж расположения квартиры, число комнат, число санузлов, число балконов, и т.п.);

- качественным признаком (материал несущих конструкций, материал наружных ограждений, тип санузла, тип планировки, ориентация окон во двор или на проезжую часть, и т.п.);

- бинарным признаком "да-нет" (наличие лифта в доме, наличие телефона в квартире, состояние дома - после реконструкции, капремонта, и т.д.).

Разделим все характеристики по трем классификационным основаниям - качества, местоположения, размера:

T = (jT) - множество характеристик качества (конструктивно-технические характеристики дома и квартиры, характеристики комфортности проживания, от которых зависят предпочтения покупателей и цена;

M = (jM) - множество характеристик местоположения дома, от которых зависят предпочтения покупателей и цена;

R = (jR) - множество характеристик размера квартиры, от которых зависит ее удельная цена.

Тогда

X { xi (j T, jM, jR) }. (2)

Преобразуем числовые значения характеристик в дискретные, разбив их на диапазоны. Тогда

X = { xi { t1, t2, …}, {m1, m2, … }, {r1, r2, … } } .

В теории регрессионного анализа характеристики объекта именуются "факторами". На основании рыночной информации строится непрерывно-дискретная модель рынка X = F(i), с помощью статистических критериев определяются уровни значимости факторов. Критериальные значения факторов, по которым принимаются решения, задаются исследователем. Факторы, удовлетворяющие этим критериям, признаются значимыми, остальные - случайными, и регрессионная модель строится как осреднение по факторам, признанным случайными. Обычно при исходных 20-30 факторах значимыми оказываются 5-10. Иногда исследователь переходит к дискретной по каждому отдельному фактору модели, разбивая его диапазон варьирования на поддиапазоны (шаги) по признаку существенного изменения цены на каждом (не обязательно равном) шаге. Общее число диапазонов будет равно сумме чисел диапазонов каждой характеристики-фактора. Например, при 10 характеристиках, значения каждой из которых разбито на три диапазона, образуется матрица из 30 значений. Далее, полное число перестановок значений диапазонов набора характеристик соответствует теоретически возможному числу сочетаний вариантов описания квартир (на практике, при построении регрессионных моделей массовой оценки квартир, оно достигает нескольких сотен).

Аналогичные по сути, но несколько иные по форме процедуры используются и при построении дискретных моделей. Начнем их описание с группы характеристик качества объекта.

Изучение существующих в жилищном фонде и на рынке квартир показывает, что большая часть теоретически возможного числа вариантов являются физически нереализуемыми. Например, сочетание "панель - высота потолков от 3 м", или "свободная планировка - кухня площадью менее 6,0 м", и т.п.

Сгруппируем характеристики качества таким образом, чтобы совокупность диапазонов и/или признаков всех значимых характеристик образовывала физически определимое множество, соответствующее подмножеству элементов множества (1):

{ xit1 } = {xi t = {t1 } } ;

{ xit2 } = {xi t = {t2 } } ;

…………………………,

или

xit = xit1 xit2 … .

Назовем подмножество {xitj } физически определимых вариантов сочетания характеристик "типом квартиры" Ti. Тогда

XT1 = {xit1 },

XT2 = {xit2},

………………..

Пример типизации (или классификации объектов по качеству) приведен в таблице 1. критерии типизации - заданный набор характеристик качества, значения которых описаны дискретными диапазонами значений и признаками.

Следовательно,

XT = { XT1, XT2, …} - множество подмножеств, объединяющих квартиры одного типа. (3)

Аналогично приводятся к дискретным характеристики (координаты) местоположения:

{ xim1 } = {xi m = {m1 } } ;

{ xim2 } = {xi m = {m2 } } ;

…………………………,

или

xim = xim1 xim2 … .

Назовем подмножество {mi } "зоной (районом) местоположения объекта" Mi. Тогда

XM1 = {xim1 },

XM2 = {xim2},

………………..

Следовательно,

XM = { XM1, XM2, …} - множество подмножеств, объединяющих объекты одной зоны. (4)

Характеристики размера квартиры чаще всего описываются в (1) дискретным показателем "число комнат". Иногда (например, коттеджи, квартиры свободной планировки) размер задается величиной общей площади, и может быть переведен в дискретный вид назначением диапазонов общей площади объекта. В общем случае

{ xir1 } = {xi r = {r1 } } ;

{ xir2 } = {xi r = {r2 } } ;

…………………………,

или

xir} = xir1 xir2 … .

Назовем подмножество {ri} "размером квартиры" Ri . Тогда

XR1 = {xir1 },

XR2 = {xir2},

………………..

Следовательно, XM = {XR1, XR2, …} - множество подмножеств, объединяющих объекты одного размера. (5)

Наконец, объединение множеств (3)-(5) приводит к выявлению групп объектов, выделенных по признаку сочетания типа, зоны (района) и размера:

X = XT XM XR ; (6)

XT XM XR = ; (7)

X = {{xT1M1R1}, {xT2M1R1 }, … } . (8)

Условие (7) означает, что пересечение множеств (3)-(5) есть пустое множество. На практике возможно, что в исходных данных (1) информация о характеристиках квартир неполна, и объект не удается приписать ни одному из выбранных типов, или зон, или размеров. Тогда необходимо их выделить в тип (зону, размер) "прочие" для выполнения условия (7).

Выражение (8) в терминах регрессионных моделей массовой оценки называется "спецификацией" модели рынка. Следующий этап - "калибровка" модели, или получение количественных оценок входящих в модель параметров.

В терминах дискретных пространственно-параметрических моделей эта процедура включает статистическую обработку выборок (8) и определение основных параметров выборки - объема n, среднего xср., размаха варьирования xмин. и xмакс., дисперсии D, погрешности в определении среднего . В результате образуется исходная дискретная пространственно-параметрическая модель рынка

X = {{(n, xср., xмин., xмакс., D, ) T1M1R1},

{(n, xср., xмин., xмакс., D, ) T2M1R1 }, … }. (9)

Пример записанной в числовом виде модели (9) приведен в табл. 2. Таблица рассчитана для 11 типов квартир по данным о 115 тыс. предложений жилья в Москве в 2003 году с территориальной дифференциацией по 123 муниципальным районам и промежуточным обобщением по 10 административным округам. По условиям задачи в качестве периода осреднения цен принимался год. Для сокращения таблицы приведены данные только о трех типах жилья (из табл. 1) и трех административных округах с осреднением по размерам квартир (числу комнат).

Полученная числовая модель (матрица) включает 1353 малые выборки "1 тип / 1 район", 110 укрупненных выборок "1 тип /все районы АО", 123 укрупненные выборки "все типы / 1 район", 11 объединенных выборок "1 тип / все районы Москвы", 10 объединенных выборок "все типы / все районы АО" и 1 обобщенную выборку "все типы / все районы Москвы".

Следующей операцией при построении дискретной пространственно-параметрической модели рынка (ДППМ) является ее корректировка и оптимизация (в терминах регрессионных моделей массовой оценки - "настройка").

Корректировка начинается с проверки объема выборок в каждой клетке матрицы (табл. 2).

На практике возможно отсутствие объектов какого-либо типа в жилищном фонде и на рынке данного района. В этом случае из матрицы исключается соответствующая строка.

Возможны случаи слишком малого объема выборки данного типа в конкретном районе (обоснование минимального требуемого объема приведено в работах / /. В этом случае данная выборка подлежит объединению с выборкой территориально смежного района, параметры объединенной выборки пересчитываются.

Оптимизация модели начинается с проверки размаха выборок и их дисперсий. Условие оптимизации - минимизация размаха каждой выборки при ориентировочном равенстве коэффициентов варьирования н:

(xмакс. - xмин.) > мин.;

н i = v Di / xср.i ? const . (10)

Уменьшение размаха выборки можно получить за счет ее разделения на две путем введения дополнительного признака или разбиения диапазона какого-либо признака. Например, если выборка квартир в пятиэтажных панельных домах имеет слишком большой размах варьирования (значительно отличающийся от выборок квартир других типов), то рекомендуется разделить ее на два подтипа, включающие квартиры на первом/последнем и крайних этажах. Другой пример: разделение совокупности квартир в пятиэтажных панельных домах одного района на квартиры в сериях домов, объявленных к сносу (что может повысить их привлекательность и цену) и в несносимых сериях.

Аналогично могут быть разбиты выборки по признаку местоположения: в заданных границах района выделяются 2-3 зоны с отличающимся уровнем цен, и вместо одной образуется 2-3 выборки квартир одного типа с изменившимися средними и уменьшимся размахом варьирования.

Следующая процедура оптимизации модели имеет обратный характер - она направлена на проверку целесообразности объединения выборок. Для этого производится попарная проверка значимости различия выборок по типам, по размерам, по смежным районам. Она включает проверку различия дисперсий (по критерию Фишера Fp) и средних (по критерию Стьюдента tp) при заданных критериальных значениях уровня значимости р, выбираемых исследователем. Эта процедура соответствует аналогичной процедуре проверки значимости факторов в терминах регрессионного моделирования.

По результатам проверки выборки с незначимыми различиями объединяются, и значения параметров объединенных выборок пересчитываются. На практике возможно применение более простого условия объединения выборок 1 и 2:

xср.1 + д1/2 > xср.2 - д2/2 (при xср.1 < xср.2). (11)

Такое преобразование соответствует по смыслу понижению размерности регрессионной модели, исключению незначимых факторов качества, местоположения и размера.

В результате образуется оптимизированная ДППМ рынка.

Пример такой модели приведен в табл. 3. Ранее сформированные 1353 малых выборки преобразованы в 568, при этом обеспечено повышение точности в определении средневыборочных цен.

В результате получена оптимизированная модель, которая включает 568 малых выборок "1 тип / несколько районов", 110 укрупненных выборок "1 тип /все районы АО", 123 укрупненные выборки "все типы / 1 район", 11 объединенных выборок "1 тип / все районы Москвы", 10 объединенных выборок "все типы / все районы АО" и 1 обобщенную выборку "все типы / все районы Москвы".

Вывод

недвижимость жилье формализованный налогообложение

На основе использования аппарата теории множеств произведено формализованное математическое описание дискретных пространственно-параметрических моделей рынка жилья и процедур их построения.

Литература

1. Стерник Г.М., Ноздрина Н.Н. Методология сбора и обработки информации о рынке недвижимости (пособие риэлтору). РГР, - М. 1997. - 96 с.

2. Стерник Г.М. Методические рекомендации по анализу рынка недвижимости. РГР, - М., 1998. - 60 с.

3. Стерник Г.М. Технология анализа рынка недвижимости (учебное пособие). - РГР, 2002. - 130 с.

4. Н. Бурбаки. Теория множеств. - М.: Изд. "Мир", 1965. - 455 с.

5. Джозеф К. Эккерт. Организация оценки и налогообложения недвижимости. 2 т. - М.: Стар Интер, 1997.

6. Калинина Н.В. Отчет о результатах введения налога на недвижимость в Великом Новгороде, утвержденного решением Думы Великого Новгорода 25.12.2003 № 659.

7. Грибовский С.В., Баринов Н.П., Анисимова И.Н. О повышении достоверности оценки рыночной стоимости методом сравнительного анализа // Вопросы оценки, №1, 2002.

Приложение

Таблица 1. Типы жилья по качеству

Индекс

Условное наименование

Описание

Критерий

Значение

1

"Хрущевки панель"

Этажность Мин./ Макс.

5

Материал несущих конструкций

Сборный железобетон

Материал стен дома

Панель, блок

Наличие лифта

нет

Наличие мусоропровода

нет

Высота потолков, м

2,5

Площадь кухни мин.-макс., кв. м

5,6-6,0

Расположение комнат

изолированные или смежные

Год постройки мин.-макс.

1955-1965

Строительная серия

I-510, К-7 и др.

Особенности планировки и отделки

с/у смежный, кладовка, "хрущевский холодильник"

Территория, инфраструктура, сервис

-

2

Панель с малой кухней

Этажность мин.-макс.

9-12

Материал несущих конструкций

Сборный железобетон

Материал стен дома

Панель, блок

Наличие лифта

Есть

Наличие мусоропровода

есть

Высота потолков, м

2,60

Площадь кухни мин.-макс., кв. м

5,6-6,5

Расположение комнат

изолированные или смежные

Год постройки мин.-макс.

1965 - конец 70 гг.

Строительная серия

I-515, I-605 и др.

Особенности планировки и отделки

с/у смежный, кладовка, "хрущевский холодильник"

Территория, инфраструктура, сервис

-

3

Типовая панель

Этажность мин.-макс.

14-16, 17-22

Материал несущих конструкций

Сборный железобетон

Материал стен дома

Панель, блок

Наличие лифта

два лифта (возможен грузопассажирский

Наличие мусоропровода

есть

Высота потолков, м

2.64 -2.70

Площадь кухни мин.-макс., кв. м

9,0-10,0

Расположение комнат

изолированные или смежные

Год постройки мин.-макс.

конец 70-1990-е гг.

Строительная серия

II-68, И-522А, П-44, КОПЭ и др.

Особенности планировки и отделки

Улучшенная планировка, большая кухня, с/у раздельный или смежный, встроенные шкафы, кладовка

Территория, инфраструктура, сервис

-

4

Современная панель

Этажность мин.-макс.

17-22

Материал несущих конструкций

Сборный железобетон

Материал стен дома

Панель, панель/кирпич

Наличие лифта

два лифта (возможен грузопассажирский

Наличие мусоропровода

есть

Высота потолков, м

2.64 -2.70

Площадь кухни мин.-макс., кв. м

9,0-10,2

Расположение комнат

Изолированные

Год постройки мин.-макс.

С 1999 г.

Строительная серия

П-44Т, П 3-М, КОПЭ-М, П-111, В-2000, И-417 и др.

Особенности планировки и отделки

Современные планировочные решения, увеличенный шаг, тепло-энергосберегающие материалы, возможность сочетания панель-кирпич, возможность объединения в блоки и перепланировок

Территория, инфраструктура, сервис

-

5

"Хрущевки кирпич"

Этажность мин.-макс.

5

Материал несущих конструкций

Кирпич

Материал стен дома

Кирпич

Наличие лифта

нет

Наличие мусоропровода

нет

Высота потолков, м

2,5

Площадь кухни мин.-макс., кв. м

5,6-6,0

Расположение комнат

изолированные или смежные

Год постройки Мин./Макс.

1950-1965

Строительная серия

I-5II и др.

Особенности планировки и отделки

с/у смежный, кладовка, "хрущевский холодильник"

Территория, инфраструктура, сервис

-

6

Кирпич с малой кухней

Этажность мин.-макс.

6-12

Материал несущих конструкций

Кирпич

Материал стен дома

Кирпич

Наличие лифта

лифт грузоподъемностью 400 кг

Наличие мусоропровода

есть

Высота потолков, м

2,50

Площадь кухни мин.-макс., кв. м

6,0-6,5

Расположение комнат

изолированные или смежные

Год постройки Мин./Макс.

1970-1985 гг.

Строительная серия

II-29 и др.

Особенности планировки и отделки

с/у смежный, кладовка, "хрущевский холодильник"

Территория, инфраструктура, сервис

-

7

"Сталинский кирпич"

Этажность мин.-макс.

4-10

Материал несущих конструкций

Кирпич

Материал стен дома

Кирпич

Наличие лифта

Нет / есть в 7-10-эт.

Наличие мусоропровода

нет

Высота потолков, м

2,50

Площадь кухни мин.-макс., кв. м

6,0-6,5

Расположение комнат

изолированные или смежные

Год постройки Мин./Макс.

1930-1960 гг.

Строительная серия

Индивидуальный проект

Особенности планировки и отделки

полногабаритная, высокие окна

Территория, инфраструктура, сервис

-

8

Кирпичные башни

Этажность мин.-макс.

12-16

Материал несущих конструкций

Кирпич

Материал стен дома

Кирпич

Наличие лифта

Есть

Наличие мусоропровода

есть

Высота потолков, м

2,70

Площадь кухни мин.-макс., кв. м

9,5-11,5

Расположение комнат

изолированные или смежные

Год постройки мин.-макс.

1970-середина 1980 гг.

Строительная серия

башня Вулыха, Смирновская, Тишинская, Москворецкая

Особенности планировки и отделки

Строения-башни штучной постройки, с комфортными условиями проживания, большим метражом жилой и подсобной площади, широкими лоджиями

Территория, инфраструктура, сервис

-

9

Монолит

Этажность мин.-макс.

Переменная, 6-17

Материал несущих конструкций

Монолитный каркас

Материал стен дома

Монолит; монолит, облицованный кирпичом

Наличие лифта

Есть

Наличие мусоропровода

Есть

Высота потолков, м

От 3,00

Площадь кухни мин.-макс., кв. м

10,0-15,0

Расположение комнат

Изолированные и смежные

Год постройки мин.-макс.

с середины 90 гг.

Строительная серия

Инд. проект

Особенности планировки и отделки

Стеклопакеты, два санузла

Территория, инфраструктура, сервис

Видеодомофоны

10

Повышенной комфортности

Этажность мин.-макс.

Переменная, 6-30

Материал несущих конструкций

Монолитный каркас

Материал стен дома

Кирпич с утеплителем; монолит, обложенный кирпичом; панель-кирпич

Наличие лифта

Есть

Наличие мусоропровода

Есть

Высота потолков, м

От 3,00

Площадь кухни мин.-макс., кв. м

Свободная планировка

Расположение комнат

Год постройки мин.-макс.

С конца 90 гг.

Строительная серия

Инд. проект, в т.ч. реконструкция

Особенности планировки и отделки

Два-три санузла, стеклопакеты, эркеры, двухуровневые квартиры, пентхаусы

Территория, инфраструктура, сервис

Видеодомофоны, подземные гаражи

11

"Элита"

Этажность мин.-макс.

Переменная (от 3 до 44)

Материал несущих конструкций

Кирпич (малоэтажные); монолитный каркас

Материал стен дома

Кирпич с утеплителем

Наличие лифта

Есть

Наличие мусоропровода

Есть

Высота потолков, м

От 3,00

Площадь кухни мин.-макс., кв. м

Свободная планировка

Расположение комнат

Год постройки мин.-макс.

С конца 90 гг.

Строительная серия

Индивидуальный проект высокого архитектурного класса

Особенности планировки и отделки

наличие двухуровневых квартир, обогрев полов, деревянные стеклопакеты, центральное кондиционирование, эксклюзивная инфраструктура и отделка, индивидуальные лифты, зимний сад, каминный зал, система климат-контроля, очистка воды на входе в дом, автономное отопление

Территория, инфраструктура, сервис

спортивно-оздоровительный комплекс (тренажерные залы, сауна, турецкая баня, бассейн, крытый теннисный корт), бойлерная, уборка квартир, современные телекоммуникации, охрана контура. консьерж, видеонаблюдение, управляющая компания

Таблица 2. Исходная пространственно-параметрическая модель рынка жилья Москвы в 2003 году

Тип жилья/местоположение

Кол-во объектов, шт.

средняя, $/кв. м

СКО, $/кв. м

минимум, $/кв. м

медиана, $/кв. м

максимум, $/кв. м

Погрешность, $/кв. м

Все типы Москва

115367

1302

488

368

1167

6294

2,9

"Хрущевки" панель

Москва

5591

1103

214

597

1059

2500

6,0

ЦАО

130

1287

336

778

1226

2500

52,6

Арбат

2

2009

66

1943

2075

2075

93,3

Басманный

8

1347

192

998

1370

1667

135,8

Замоскворечье

3

1665

516

1209

1328

2500

390,1

Красносельский

0

-

-

-

-

-

-

Мещанский

1

1125

-

1125

1125

1125

0,0

Пресненский

59

1221

269

837

1167

2069

70,0

Таганский

27

1148

230

778

1095

1724

88,5

Тверской

14

1360

298

889

1262

1905

159,3

Хамовники

12

1532

190

1261

1548

2071

109,7

Якиманка

4

1665

516

1209

1328

2500

390,1

САО

719

1107

231

597

1063

2000

17,6

Аэропорт

23

1264

227

889

1238

1813

66,9

Беговой

53

1230

281

881

1125

2000

77,2

Бескудниковский

56

1078

209

597

1031

1875

28,0

Войковский

26

1119

221

767

1063

1778

60,7

Восточное Дегунино

56

1078

209

597

1031

1875

28,0

Головинский

82

1039

152

800

1016

1500

33,6

Дмитровский

56

1078

209

597

1031

1875

28,0

Западное Дегунино

55

1078

209

597

1031

1875

28,0

Коптево

27

1119

221

767

1063

1778

60,7

Левобережный

53

1061

236

652

1000

1667

46,1

Молжаниновский

0

-

-

-

-

-

-

Савеловский

70

1226

267

879

1129

2000

63,8

Сокол

23

1264

227

889

1238

1813

66,9

Тимирязевский

43

1175

197

844

1125

1600

60,1

Ховрино

52

1061

236

652

1000

1667

46,1

Хорошевский

44

1196

196

911

1190

1656

59,1

СВАО

348

1097

203

633

1050

1933

23,2

Алексеевский

26

1116

195

767

1067

1679

43,9

Алтуфьевский

7

1110

214

837

1107

1563

95,7

Бабушкинский

23

1052

195

633

1024

1567

56,9

Бибирево

7

1110

214

837

1107

1563

95,7

Бутырский

43

1175

197

844

1125

1600

60,1

Лианозово

6

1110

214

837

1107

1563

95,7

Лосиноостровский

19

1036

178

762

978

1452

81,7

Марфино

4

1036

148

810

1094

1217

148,0

Марьина Роща

30

1111

233

818

1045

1933

85,1

Останкинский

26

1116

195

767

1067

1679

43,9

Отрадное

4

1109

165

1000

1031

1394

165,0

Ростокино

27

1116

195

767

1067

1679

43,9

Свиблово

61

1099

195

839

1060

1848

49,9

Северное Медведково

37

1112

209

649

1067

1563

68,7

Северный

0

-

-

-

-

-

-

Южное Медведково

24

1052

195

633

1024

1567

56,9

Ярославский

4

1237

223

1065

1196

1613

223,0

Современная панель

Москва

24767

1203

294

457

1149

4351

3,8

ЦАО

582

1616

549

579

1474

4351

42,2

Арбат

46

2536

482

1209

2547

3873

142,1

Басманный

67

1359

281

894

1306

2050

68,7

Замоскворечье

7

1774

628

579

1910

2658

348,4

Красносельский

14

1883

302

1184

1964

2459

161,4

Мещанский

77

1702

410

1000

1611

3333

93,4

Пресненский

89

1725

684

813

1483

3886

145,0

Таганский

214

1406

336

737

1359

2471

45,9

Тверской

53

1904

716

1000

1579

4351

196,7

Хамовники

9

1906

423

1183

1909

2778

282,0

Якиманка

6

1774

628

579

1910

2658

348,4

САО

2434

1161

277

550

1122

2375

11,2

Аэропорт

12

1370

254

1027

1325

2130

101,6

Беговой

191

1403

239

1000

1352

2268

34,6

Бескудниковский

148

1063

197

662

1000

2078

16,2

Войковский

96

1231

234

667

1212

1944

33,8

Восточное Дегунино

148

1063

197

662

1000

2078

16,2

Головинский

161

1233

253

689

1229

1903

39,9

Дмитровский

148

1063

197

662

1000

2078

16,2

Западное Дегунино

149

1063

197

662

1000

2078

16,2

Коптево

96

1231

234

667

1212

1944

33,8

Левобережный

345

1116

255

550

1077

2188

19,4

Молжаниновский

0

-

-

-

-

-

-

Савеловский

135

1340

274

875

1299

2358

47,2

Сокол

13

1370

254

1027

1325

2130

101,6

Тимирязевский

134

1273

216

936

1250

1900

37,3

Ховрино

346

1116

255

550

1077

2188

19,4

Хорошевский

312

1422

269

923

1352

2375

30,5

СВАО

2356

1199

222

737

1158

2364

9,4

Алексеевский

60

1427

282

898

1395

2364

42,2

Алтуфьевский

196

1137

192

753

1081

2000

15,8

Бабушкинский

127

1226

185

795

1184

1944

23,2

Бибирево

196

1137

192

753

1081

2000

15,8

Бутырский

134

1273

216

936

1250

1900

37,3

Лианозово

196

1137

192

753

1081

2000

15,8

Лосиноостровский

124

1202

182

795

1186

1948

32,7

Марфино

20

1201

237

871

1119

1686

106,0

Марьина Роща

79

1263

234

898

1189

1879

52,7

Останкинский

60

1427

282

898

1395

2364

42,2

Отрадное

325

1209

187

844

1184

1800

20,7

Ростокино

59

1427

282

898

1395

2364

42,2

Свиблово

212

1275

224

878

1279

2035

30,8

Северное Медведково

249

1170

186

756

1125

1818

23,6

Северный

0

-

-

-

-

-

-

Южное Медведково

128

1226

185

795

1184

1944

23,2

Ярославский

191

1052

197

737

1000

1848

28,5

Повышенной комфортности

Москва

1420

3184

433

2501

3167

4000

22,4

ЦАО

908

3232

431

2501

3261

4000

26,5

Арбат

163

3330

408

2517

3387

4000

63,9

Басманный

32

3053

415

2549

2941

3881

146,7

Замоскворечье

39

3200

409

2542

3201

4000

92,6

Красносельский

0

-

-

-

-

-

-

Мещанский

138

3080

429

2502

3000

4000

73,0

Пресненский

61

3304

411

2548

3333

4000

105,2

Таганский

20

3085

406

2501

3125

3918

181,6

Тверской

324

3288

437

2503

3356

4000

48,6

Хамовники

92

3251

427

2510

3359

4000

89,0

Якиманка

39

3200

409

2542

3201

4000

92,6

САО

49

2803

259

2518

2722

3750

78,1

Аэропорт

10

2851

284

2518

2857

3750

127,0

Беговой

5

2914

226

2718

2813

3348

202,1

Бескудниковский

0

-

-

-

-

-

-

Войковский

2

2698

63

2625

2692

2778

72,7

Восточное Дегунино

0

-

-

-

-

-

-

Головинский

1

2607

-

2607

2607

2607

0,0

Дмитровский

0

-

-

-

-

-

-

Западное Дегунино

0

-

-

-

-

-

-

Коптево

1

2698

63

2625

2692

2778

72,7

Левобережный

3

2678

96

2575

2675

2861

78,4

Молжаниновский

0

-

-

-

-

-

-

Савеловский

5

2749

130

2523

2778

2913

116,3

Сокол

10

2851

284

2518

2857

3750

127,0

Тимирязевский

2

2536

8

2528

2543

2543

11,3

Ховрино

3

2678

96

2575

2675

2861

78,4

Хорошевский

7

2964

301

2526

3000

3348

227,5

СВАО

19

2811

280

2526

2750

3640

135,8

Алексеевский

3

2887

338

2526

2917

3640

225,3

Алтуфьевский

0

-

-

-

-

-

-

Бабушкинский

2

2821

160

2564

2885

3000

160,0

Бибирево

0

-

-

-

-

-

-

Бутырский

2

2536

8

2528

2543

2543

11,3

Лианозово

0

-

-

-

-

-

-

Лосиноостровский

0

-

-

-

-

-

-

Марфино

0

-

-

-

-

-

-

Марьина Роща

0

-

-

-

-

-

-

Останкинский

3

2887

338

2526

2917

3640

225,3

Отрадное

3

2593

31

2551

2604

2623

35,8

Ростокино

3

2887

338

2526

2917

3640

225,3

Свиблово

1

2750

-

2750

2750

2750

0,0

Северное Медведково

0

-

-

-

-

-

-

Северный

0

-

-

-

-

-

-

Южное Медведково

2

2821

160

2564

2885

3000

160,0

Ярославский

0

-

-

-

-

-

-

Таблица 3. Оптимизированная числовая пространственно-параметрическая модель рынка жилья Москвы в 2003 году

Тип жилья/местоположение

Кол-во объектов, шт.

средняя, $/кв. м

СКО, $/кв. м

минимум, $/кв. м

медиана, $/кв. м

максимум, $/кв. м

Погрешность, $/кв. м

Москва все типы

115367

1302

488

368

1167

6294

2,9

Хрущевки панель

Москва

5591

1103

214

597

1059

2500

6,0

ЦАО

130

1287

336

778

1226

2500

52,6

Хамовники/ Арбат / Замоскворечье/ Якиманка

21

1670

316

1209

1328

2500

190,0

Пресненский

59

1221

269

837

1167

2069

70,0

Таганский

27

1148

230

778

1095

1724

88,5

Тверской/ Мещанский/ Басманный

23

1350

280

889

1265

1905

139,0

САО

719

1107

231

597

1063

2000

17,6

Аэропорт/ Беговой/ Савеловский/ Сокол

169

1258

107

879

1235

2000

20,9

Бескудниковский/ Восточное Дегунино/ Западное Дегунино/ Дмитровский

223

1078

209

597

1031

1875

28,0

Войковский/Коптево

53

1119

221

767

1063

1778

60,7

Головинский

82

1039

152

800

1016

1500

33,6

Левобережный/ Ховрино

105

1061

236

652

1000

1667

46,1

Тимирязевский

43

1175

197

844

1125

1600

60,1

Хорошевский

44

1196

196

911

1190

1656

59,1

СВАО (все районы)

305

1097

203

633

1050

1933

23,2

Бутырский/ Марфино

47

1171

187

810

1125

1600

58,1

Лианозово/Бибирево/ Алтуфьевский/ Северное Медведково/ Ростокино/Останкинский/ Алексеевский/ Марьина Роща

165

1113

184

649

1067

1933

23,9

Лосиноостровский/ Ярославский/ Бабушкинский Южное Медведково

70

1060

178

762

1196

1613

81,7

Свиблово/ Отрадное

65

1098

195

839

1060

1848

48,9

Современная панель

Москва

24767

1202

293

457

1149

4351

3,8

ЦАО

582

1617

550

579

1474

4351

42,6

Арбат

46

2536

482

1209

2547

3873

142,1

Басманный

67

1359

281

894

1306

2050

68,7

Замоскворечье/ Якиманка

13

1774

628

579

1910

2658

348,4

Красносельский

14

1883

322

1184

1964

2459

161,4

Мещанский

77

1702

410

1000

1611

3333

93,4

Пресненский

89

1725

683

813

1483

3886

145,0

Таганский

214

1406

336

737

1359

2471

45,9

Тверской/ Хамовники

61

1905

616

1000

1599

4351

166,7

САО

2434

1162

276

550

1125

2375

11,3

Аэропорт/ Сокол/ Савеловский

159

1347

235

875

1291

2358

38,1

Беговой/ Хорошевский

191

1415

207

923

1352

2375

24,0

Бескудниковский/ Восточное Дегунино/ Западное Дегунино/ Дмитровский

578

1064

198

662

1000

2078

16,5

Войковский/ Коптево/ Головинский

353

1231

201

667

1273

1944

24,4

Левобережный/ Ховрино

655

1120

255

550

1079

2188

19,9

Тимирязевский

134

1273

214

936

1244

1900

37,4

СВАО

2356

1199

222

737

1158

2364

9,4

Бутырский/ Марьина Роща

211

1270

186

898

1250

1900

32,4

Лианозово/ Бибирево/ Алтуфьевский

588

1137

192

753

1081

2000

15,9

Ростокино/ Останкинский/ Алексеевский

178

1428

282

898

1395

2364

42,3

Свиблово

212

1275

224

878

1279

2035

30,6

Северное Медведково

249

1170

186

756

1125

1818

23,5

Южное Медведково/ Бабушкинский/ Отрадное/ Марфино/ Лосиноостровский

717

1212

125

795

1184

1944

11,2

Ярославский

191

1053

198

737

1000

1848

29,0

Повышенной комфортности

Москва

1420

3184

433

2501

3167

4000

22,4

ЦАО

908

3232

431

2501

3261

4000

26,5

Мещанский/ Басманный/ Таганский

190

3076

329

2502

3125

4000

63,0

Тверской/ Пресненский/ Арбат/ Хамовники/ Якиманка/ Замоскворечье

620

3282

237

2503

3356

4000

28,6

САО (все районы)

49

2803

259

2518

2722

3750

78,1

СВАО (все районы)

19

2811

280

2526

2750

3640

135,8

Размещено на Allbest.ru


Подобные документы

  • Основные черты рынка жилья. Организация и механизм функционирования жилищного рынка. Инструменты статистического наблюдения за рынком недвижимости. Цели и направления, задачи и этапы анализа рынка недвижимости. Рынок жилья в России на сегодняшний день.

    курсовая работа [110,8 K], добавлен 23.07.2012

  • Организация и механизм функционирования жилищного рынка. Рынок жилья в России на сегодняшний день. Состояние рынка недвижимости г. Красноярска 1 квартал 2006 года. Причины роста цен на рынке жилья необходимость развития рынка доступного жилья. Ипотека.

    курсовая работа [35,1 K], добавлен 16.04.2008

  • Рынок недвижимости как разновидность инвестиционного рынка и рынка услуг, его виды и субъекты. Принципы оценки недвижимости, связанные с пользователем. Анализ цен на рынке вторичного жилья г. Алматы. Ипотека и аренда рынка недвижимости Казахстана.

    дипломная работа [449,2 K], добавлен 09.11.2015

  • Законодательная база рынка недвижимости, понятие, структура и факторы, влияющие на него. Современное состояние, проблемы и перспективы развития рынка жилья в РФ. Меры по улучшению обеспеченности населения жильем. Прогноз развития рынка Москвы и Перми.

    курсовая работа [1,7 M], добавлен 18.12.2014

  • Социально-экономическое значение статистического изучения проблем рынка жилья и недвижимости, его перспективы в России. Структурный статистический анализ рынка, сравнительная оценка по регионам. Направленный совершенный показатель статистической оценки.

    курсовая работа [415,0 K], добавлен 06.02.2015

  • Сегментация рынка недвижимости: жилья; коммерческой недвижимости; земельных участков. Характеристика рынка жилой недвижимости Поволжья. Сделки купли-продажи больших земельных участков в Казани. Средняя стоимость объектов первичного и вторичного рынка.

    контрольная работа [681,6 K], добавлен 16.08.2010

  • Понятие недвижимости, его содержание. Функции рынка недвижимости. Объекты, относящиеся к недвижимому имуществу и их классификация. Особенности рынка земельных участков. Сегменты рынка недвижимости и их современное развитие. Рынок жилья и его развитие.

    шпаргалка [53,3 K], добавлен 10.06.2009

  • Основные понятия рынка недвижимости. Состояние рынка жилья на середину 2009 года: стадии становления и развития рынка жилья, цены на недвижимость в настоящее время, факторы, на них влияющие. Закономерность долгосрочного развития региональных рынков.

    курсовая работа [1,5 M], добавлен 09.12.2010

  • Понятие и особенности рынка недвижимости, классификация его объектов. Основные этапы становления рынка недвижимости в РФ, перспективы его развития на современном этапе. Анализ стоимости квартир на рынке жилья в Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

    курсовая работа [862,8 K], добавлен 07.11.2014

  • Роль рынка жилья и его особенности. Градация жилищного фонда согласно Жилищному Кодексу РФ. Методы осуществления регулирования рынка жилья в России и их характеристика. Важнейшие проблемы, сдерживающие формирование рынка доступного жилья, пути их решения.

    реферат [35,7 K], добавлен 25.07.2010

Работы в архивах красиво оформлены согласно требованиям ВУЗов и содержат рисунки, диаграммы, формулы и т.д.
PPT, PPTX и PDF-файлы представлены только в архивах.
Рекомендуем скачать работу.