Системный подход к анализу структуры рынка недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Системный подход к анализу структуры рынка недвижимости

Стерник Геннадий Моисеевич,

главный специалист РГР по анализу рынка недвижимости



1. СТРУКТУРА И ФУНКЦИИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

С началом перехода от централизованной, плановой к рыночной экономике начал развиваться новый сектор экономики России - рынок недвижимости. Отправной точкой его развития следует считать 1990 г., когда "Закон о собственности в СССР" признал понятие частной собственности, которое в дальнейшем (Земельный кодекс РСФСР 1991 года, Гражданский кодекс РФ 1994 года, Градостроительный кодекс РФ 1998 года) было законодательно оформлено и для земельных участков, зданий и сооружений и их обособленных частей - помещений.

Материальная база рынка складывалась из двух источников. Первый - это бесплатная приватизация жилья гражданами, бесплатная и платная приватизация нежилых помещений и земельных участков (рынок первичной приватизации недвижимости). Второй - это формирование в рамках строительной отрасли и вне ее сегмента коммерческого строительства и продажи объектов (первичный рынок строительства и продажи недвижимости). В дальнейшем формировался вторичный рынок недвижимости - рынок перепродажи ранее приватизированных или впервые проданных новых объектов. рынок недвижимость экономический

Структура и инфраструктура рынка недвижимости, система понятий и терминология складывались в чем-то стихийно. Но при этом активно использовался опыт стран с развитой рыночной экономикой (в первую очередь США, а также Германии, Великобритании, Франции, Австрии и др.), который при разработке законодательной, нормативной, методической базы рынка по возможности адаптировался к реальным условиям переходной экономики России.

К настоящему времени терминология и понятия в области рынка недвижимости еще не устоялись, ибо здесь существуют определенные трудности.

Во-первых, содержательного характера: развитие терминологии не может идти быстрее процессов в реальной жизни.

Во-вторых, языкового характера: точный перевод с английского часто невозможен, а прямое использование термина не только засоряет язык, но и не всегда отражает сложившиеся реальности.

Существуют по крайней мере три источника развития терминологии.

Профессионалы-практики, специалисты рынка недвижимости, стремятся глубже и точнее отразить в понятиях и терминах свои представления о сложившейся реальности и свои потребности.

Юристы (разработчики законодательных актов, как уже принятых, так и их проектов) имеют в каждом конкретном случае конкретную задачу и конкретные ограничения и интересы.

Лингвисты (составители словарей и терминологических справочников) пытаются не только отразить сложившуюся практику, но и упорядочить термины и определения.

Преодоление этих трудностей возможно на путях создания системы понятий в области рынка недвижимости. Она должна строится на сочетании всех трех источников, а также зарубежного опыта. Будем надеяться, что системный подход приведет к появлению общепринятой устойчивой (хотя и вечно развивающейся) терминологии. Облегчая общение и деятельность профессионалов и населения на рынке недвижимости, она будет способствовать ускоренному развитию рыночных отношений.

Здесь целесообразно уточнить содержание двух базовых понятий - «недвижимость» и «рынок недвижимости».

Лингвисты считают, что слово НЕДВИЖИМОСТЬ образовалось в русском языке (где-то в 17 веке) из трех слов: НЕпоДВИЖный - ИМущество (ИМение) - собственнОСТЬ. Видно, что в русском слове “недвижимость” язык закрепил следующие черты: неподвижность, принадлежность кому-либо (имею вещь), принадлежность на праве собственности.

Из сказанного ясно, почему с 1917 года, после отмены частной собственности, исчез из юридического оборота и из практики термин “недвижимость”. Лишь после 1990 года, вместе с правом частной собственности, возродилось и понятие недвижимости.

В английском языке существует несколько терминов, которые у нас принято переводить как “недвижимость”: Real Estate, Real Property. Первый из них можно дословно перевести как “реальный неподвижный объект”, второй - как “реальная собственность”. Другими словами, каждый из этих терминов подчеркивает ту или иную черту из русского термина “недвижимость”, поэтому при переводе с английского целесообразно было бы в первом случае говорить “недвижимый объект”, “недвижимая вещь”, а во втором “недвижимая собственность”. Перевод же русского термина “недвижимость” на английский язык в виде Real Estate либо Real Property целесообразно осуществлять, исходя из контекста.

Содержание понятия Real Estate раскрывается в мировой литературе как “земля и все улучшения, постоянно закрепленные на ней”. Термин “земля” в законодательстве большинства стран толкуется как пространство, ограниченное конусом, проходящим через границы земельного участка на поверхности суши к центру Земли. Нефть, золото, обнаруженные на земельном участке, принадлежат собственнику участка. В других странах имеются ограничения, связанные с правом собственности на недра и воздушное пространство.

Важной чертой понятия Real Estate является то, что любые “улучшения” земли (строения, дороги, коммуникации) рассматриваются в тесном единстве с “землей”: не существует недвижимого объекта без земельного участка.

Определение недвижимости, закрепленное в Гражданском кодексе РФ, ч.1:

«К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения…» (ст. 130).

«Право собственности и другие вещные права… подлежат государственной регистрации…» (ст. 131).

С точки зрения системного подхода, следовало бы разделить три термина, сохранив данное в ст. 30 определение применительно к «недвижимой вещи, недвижимому имуществу», а НЕДВИЖИМОСТЬ определить как «недвижимое имущество, права собственности на которое зарегистрированы».

Понятие «рынок недвижимости» юридически не закреплено, поэтому ниже приведенное определение сформировано на основе изучения и развития подходов, принятых в мировой практике.

РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ - сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры рынка).

В соответствии с приведенным определением, структура рынка включает:

- объекты недвижимости

- субъекты рынка

- процессы функционирования рынка

- механизмы (инфраструктуру) рынка.

Рынок недвижимости в национальной экономике выполняет следующие функции:

- эффективное решение социальных задач, связанных с созданием и использованием полезных свойств недвижимости;

- отчуждение полных или частичных прав собственности на объекты недвижимости от одного экономического субъекта к другому и защиту его прав;

- свободное формирование цен на объекты и услуги;

- перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими видами объектов недвижимости;

- перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими способами использования земель.

Важное значение рынка недвижимости как сектора рыночной экономики подтверждается:

- колоссальной стоимостью национального богатства, материализованного в недвижимости, из которого по крайней мере половина может быть вовлечена в рыночный оборот и приносить ренту - владельцам, доход - предпринимателям, налоговые и другие платежи - в федеральный, региональные бюджеты, бюджеты муниципальных образований

- достигнутой уже сегодня высокой долей рынка недвижимости в валовом национальном продукте

- достигнутым в ряде регионов и городов высоким уровнем доходов бюджета от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости (в том числе земли)

- высоким уровнем сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сделок с ней

- большим количеством рабочих мест, созданных в ходе становления и развития рынка недвижимости.

Таблица 1. ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПОКАЗАТЕЛИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ НЕКОТОРЫХ ГОРОДОВ

Основные	Сложные	Базовые
		1.1.1.Совершенствование структуры, функций, нормативно-инструктивной базы гос. и муниципальных органов, ведающих землепользованием и градостроительством
		1.1.2.Создание и развитие предпринимательских структур
	1.1.Организация системы	1.1.3.Совершенствование процедур взаимодействия госорганов и коммерческих структур
	развития недвижимости	1.1.4.Юридическое сопровождение операций по развитию недвижимости
		1.1.5.Информационное обеспечение развития недвижимости
		1.1.6.Обучение и повышение квалификации персонала
		1.2.1.Функциональное зонирование территорий
		1.2.2.Создание и ведение земельного кадастра
		1.2.3.Градостроительное проектирование
		1.2.4.Экологический мониторинг
		1.2.5.Инженерно-геодезический мониторинг
1.Создание	1.2.Развитие	1.2.6.Социально-демографический мониторинг
(развитие)	территорий	1.2.7.Финансовый анализ и оценка земли и инвест. проекта
недвижимости		1.2.8.Финансирование развития территории
		1.2.9.Создание (развитие) инженерно-транспортной инфраструктуры территории
		1.2.10.Налогообложение земли и улучшений
		1.3.1.Определение местоположения и назначения объекта, согласование землеотвода
		1.3.2.Проектирование и согласование архитектурно-строительной документации
		1.3.3.Информационное обеспечение, маркетинг и реклама
	1.3.Создание	1.3.4.Финансовый анализ и оценка инвестиционного проекта
	(развитие) объекта недвижимости	1.3.5.Финансирование строительства (инвестирование, продажа долей, кредитование)
		1.3.6.Ресурсное и техническое обеспечение
		1.3.7.Строительство (реконструкция, утилизация)
		1.3.8.Налогообложение строительства
		1.3.9.Страхование риска застройки
		1.3.10.Регистрация объекта недвижимости
		2.1.1.Создание органов управления государственной и муниципальной недвижимостью
		2.1.2.Создание кондоминиумов (товариществ собственников жилья)
	2.1.Организация эксплуатации и	2.1.3.Инвентаризация объекта, регистрация границ и прав собственности
	управления недвижимостью	2.1.4.Создание (наем) юридического или физического лица - управляющего объектом недвижимости
		2.1.5.Юридическое сопровождение управления объектом
2.Использование		2.1.6.Информационное обеспечение управления объектом
(эксплуатация)		2.1.7.Обучение и повышение квалификации персонала
объекта		2.2.1.Финансовый анализ и оценка объекта недвижимости
недвижимости		2.2.2.Финансирование эксплуатации и модернизации объекта
		2.2.3.Техническая эксплуатация объекта
	2.2.Управление объектом	2.2.4.Обеспечение соблюдения норм и правил взаимоотношений органов власти, собственников, арендаторов, управляющего
		2.2.5.Налогообложение объекта
		2.2.6.Страхование объекта
		3.1.1.Совершенствование деятельности госорганов, ответственных за предоставление недвижимости в пользование, в аренду, бесплатную и платную приватизацию
		3.1.2.Создание системы конкурсных торгов, тендеров, аукционов
	3.1.Организация системы	3.1.3.Обеспечение деятельности судебно-арбитражной и нотариальной системы
	товарного оборота недвижимости	3.1.4.Создание системы ипотечного кредитования оборота недвижимости
		3.1.5.Создание и развитие предпринимательских структур (брокерских агентств)
		3.1.6.Совершенствование взаимодействия госорганов и коммерческих структур
		3.1.7.Юридическое сопровождение оборота недвижимости
		3.1.8.Информационное обеспечение оборота недвижимости, маркетинг, реклама
		3.1.9.Обучение и повышение квалификации персонала
		3.2.1.Купля-продажа
	3.2.Передача	3.2.2.Мена
	прав	3.2.3.Аренда
	(правомочий)	3.2.4.Найм
	собственности	3.2.5.Залог (заклад)
	на объект	3.2.6.Наследование
	недвижимости	3.2.7.Заключение договора пожизненного содержания
	и регистрация	3.2.8.Исполнение судебного решения
3.Товарный	сделки	3.2.9.Взыскание по векселю
оборот		3.2.10.Передача в оперативное управление
объектов		3.2.11.Передача в полное хозяйственное ведение
недвижимости		3.2.12.Приватизация (деприватизация)
		3.2.13.Национализация
		3.3.1.Оценка стоимости объекта
		3.3.2.Единовременная оплата сделки
	3.3.Финансирование	3.3.3.Оплата в рассрочку
	товарного	3.3.4.Кредитование покупки
	оборота	3.3.5.Ипотечное кредитование покупки
	недвижимости	3.3.6.Целевое дотирование и субсидирование покупки
		3.3.7.Накопление средств
		3.3.8.Страхование сделки
		3.3.9.Налогообложение сделки
		4.1.1.Исследование законодательной и нормативной базы
	4.1.Исследование	4.1.2.Исследование экономики
	рынка	4.1.3.Исследование методической базы
		4.1.4.Исследование информационного пространства РН
4.Управление		4.2.1.Развитие законодательной базы
Рынком		4.2.2.Развитие нормативной базы
	4.2.Формирование и	4.2.3.Развитие методической базы
	развитие рынка	4.2.4.Развитие инфраструктуры
		4.2.5.Развитие системы информационного обеспечения рынка
		4.2.6.Развитие системы образования и повышения квалификации
		4.3.1.Лицензирование и сертификация
		4.3.2.Судебно-арбитражная практика
	4.3.Контроль и	4.3.3.Контроль монополий и обеспечение конкуренции
	регулирование	4.3.4.Контроль и регулирование этики бизнеса
		4.3.5.Защита потребителя
		4.3.6.Обеспечение информационной открытости рынка

Примечания: * Использованы данные, относящиеся к периоду стабильного рынка

**Рынок прав аренды

2. КЛАССИФИКАЦИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ В СОВРЕМЕННЫХ УСЛОВИЯХ РОССИИ

Для целей анализа рынка и управления его созданием и развитием объекты недвижимости необходимо структурировать, т.е. выделять те или иные однородные группы. В законодательных, нормативных, методических актах и документах применяется классификация объектов по различным основаниям: по физическому статусу, назначению, качеству, местоположению, размерам, видам собственности (принадлежности на праве собственности), юридическому статусу (принадлежности на праве пользования).

По физическому статусу выделяют:

- земельные участки

- здания, строения, сооружения

- помещения.

В этом случае, в свою очередь, по назначению здания и помещения разделяют на жилые и нежилые.

Более детальная классификация фонда объектов недвижимости по назначению содержит следующий перечень видов и подвидов объектов:

1) земля

а) земельные участки в городах, поселках, других населенных пунктах (поселениях):

- под жилье (селитебная территория),

- под предприятия промышленности, транспорта, сферы услуг,

- под предприятия сельского хозяйства, обороны (нежилая территория),

- под парки и озелененные пространства, водные объекты (рекреационная территория), - под инженерную и транспортную инфраструктуру (территория общего назначения)

б) земельные участки вне поселений (межселенные территории):

- под дачное и садово-огородное использование,

- под жилую застройку,

- промышленного и иного специального назначения (промышленности, транспорта, энергетики, обороны и др.),

- сельскохозяйственного назначения,

- природоохранного, природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного назначения,

- лесного фонда, водного фонда,

- участки недр,

- земли резерва, назначение которых не определено

2) жилье (жилые здания и помещения):

* многоквартирные жилые дома, квартиры в них и др. помещения для постоянного проживания (в домах отдыха, гостиницах, больницах, школах и т.п.)

* индивидуальные и двух-четырехсемейные малоэтажные жилые дома (старая заcтройка и дома традиционного типа - домовладения и нового типа - коттеджи, таунхаусы)

3) коммерческая недвижимость:

* офисные здания и помещения административно-офисного назначения

* гостиницы, мотели, дома отдыха

* магазины, торговые центры

* рестораны, кафе и др. пункты общепита

* пункты бытового обслуживания, сервиса

4) промышленная недвижимость:

* заводские и фабричные помещения, здания и сооружения производственного назначения

* мосты, трубопроводы, дороги, дамбы и др. инженерные сооружения

* паркинги, гаражи

* склады, складские помещения

5) недвижимость социально-культурного назначения:

* здания правительственных и административных учреждений

* культурно-оздоровительные, образовательные, спортивные объекты

* религиозные объекты

Даже в развитых рыночных экономиках не все приведенные виды или подвиды объектов недвижимости вовлечены в рыночный оборот. В условиях России сегодня можно говорить о достаточно развитом рынке жилой недвижимости, особенно - квартир в многоквартирных жилых домах, садово-огородных земельных участков, сравнительно развитом в больших городах (Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург и некоторые другие) рынке коммерческой, в первую очередь - офисной недвижимости, зарождающемся рынке промышленной недвижимости и в некоторых регионах - рынке земли. Необходимо отметить, что предлагаемая классификация в чем-то отличается от приведенной в различных законодательных и нормативных актах (например, в Жилищном, Земельном, Градостроительном кодексах), поскольку эти последние сегодня не вполне отражают рыночные реалии либо противоречат друг другу.

Виды и подвиды объектов, вовлеченных в рыночный оборот, специалисты (риэлторы, аналитики) подвергают дальнейшему расчленению по качеству (на типы и подтипы), местоположению (по районам, микрорайонам, зонам города, региона), размерам (общей площади, числу комнат и т.п.) в соответствии с практической потребностью и фактическим состоянием недвижимого фонда в данном городе, регионе.

По видам собственности объекты недвижимости разделяют на:

- частные - находящиеся в собственности граждан и юридических лиц, созданных в качестве частных собственников

- государственные - находящиеся в федеральной собственности, собственности субъектов федерации

- муниципальные - находящиеся в муниципальной собственности

- общественные - находящиеся в собственности общественных объединений

- коллективные (смешанные) - находящиеся в совместной или долевой собственности различных субъектов собственности (частной, государственной, муниципальной, общественной).

По юридическому статусу объекты недвижимости разделяют, в зависимости от вида, на используемые собственником или арендатором, приватизированные, приобретенные путем сделки купли-продажи, наследования, дарения и т.п.

3. ПРОЦЕССЫ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ И ВИДЫ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ НА РЫНКЕ

В настоящее время практические потребности бизнеса, их осмысление практиками и юристами, органами законодательной, исполнительной власти и управления привело к тому, что законодательно определяемые «виды деятельности» на рынке недвижимости, состав лицензируемых операций, терминология в значительной степени неполны, противоречивы и неурегулированы. Создание и совершенствование законодательных и нормативных актов происходит по принципу броуновского движения, под влиянием спонтанной активности и частных интересов.

Системный подход к анализу и совершенствованию структуры рынка недвижимости предполагает, что перечень процессов функционирования рынка определяется не из сложившейся практики, а (с ее учетом) путем расчленения основных процессов рынка как сектора экономики (создание, использование и оборот недвижимости и управление рынком - первая колонка табл.2). Расчленение (декомпозиция) производится как логически обоснованная процедура выделения все менее сложных процессов (в табл. 2 во второй колонке показана только одна ступень такого расчленения). Наконец, оно доводится до т.н. «базовых» процессов, т. е. процессов, протекание которых обеспечивается специалистами (организациями) одной узкой специализации (третья колонка табл. 2).



Таблица 2. ПРОЦЕССЫ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Базовые

Виды деятельности на рынке недвижимости

процессы

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

1.1.1.

Д

Д

1.1.2.

О

О

О

О

О

О

Д

Д

1.1.3.

Д

Д

Д

Д

Д

Д

Д

Д

1.1.4.

Д

Д

Д

Д

О

Д

Д

Д

Д

1.1.5.

Д

Д

Д

Д

Д

Д

Д

О

Д

Д

Д

1.1.6.

Д

Д

Д

Д

Д

Д

Д

Д

О

Д

1.2.1.

Д

Д

Д

Д

Д

Д

1.2.2.

Д

Д

Д

Д

Д

Д

1.2.3.

О

О

Д

Д

Д

Д

Д

1.2.4.

Д

Д

Д

Д

Д

Д

1.2.5.

Д

Д

Д

Д

Д

Д

1.2.6.

Д

Д

Д

Д

Д

Д

1.2.7.

О

О

Д

Д

Д

Д

Д

1.2.8.

О

О

Д

Д

1.2.9.

О

О

Д

Д

Д

1.2.10.

Д

Д

Д

Д

Д

1.3.1.

О

Д

Д

Д

Д

Д

1.3.2.

О

О

Д

Д

1.3.3.

О

Д

Д

Д

О

О

Д

Д

Д

1.3.4.

О

О

Д

Д

Д

Д

Д

1.3.5.

О

О

Д

Д

Д

1.3.6.

О

О

Д

Д

Д

1.3.7.

О

О

Д

Д

Д

1.3.8.

О

Д

Д

Д

Д

Д

1.3.9.

О

Д

Д

О

Д

Д

Д

1.3.10.

О

Д

Д

Д

Д

Д

2.1.1.

Д

Д

Д

2.1.2.

Д

Д

Д

Д

Д

2.1.3.

О

Д

Д

Д

Д

2.1.4.

О

Д

Д

Д

2.1.5.

Д

О

Д

Д

Д

2.1.6.

Д

Д

Д

Д

О

О

Д

Д

Д

2.1.7.

Д

Д

Д

Д

Д

Д

О

Д

2.2.1.

О

О

Д

О

Д

Д

Д

Д

2.2.2.

О

О

Д

Д

Д

2.2.3.

О

Д

Д

Д

Д

2.2.4.

Д

О

Д

Д

Д

2.2.5.

О

Д

Д

Д

Д

2.2.6.

О

Д

О

Д

Д

Д

3.1.1

Д

Д

Д

3.1.2.

Д

Д

Д

3.1.3.

О

Д

Д

Д

3.1.4.

Д

Д

О

Д

Д

О

Д

Д

Д

3.1.5.

О

О

О

Д

О

О

О

Д

3.1.6.

Д

Д

Д

Д

Д

Д

Д

Д

3.1.7.

Д

Д

Д

Д

О

Д

Д

Д

Д

3.1.8.

Д

Д

Д

Д

Д

Д

Д

Д

О

О

Д

Д

Д

3.1.9.

Д

Д

Д

Д

Д

Д

Д

Д

О

Д

3.2.1.

О

О

Д

Д

Д

Д

3.2.2.

О

Д

Д

Д

Д

3.2.3.

О

О

Д

Д

Д

Д

3.2.4.

О

О

Д

Д

Д

Д

3.2.5.

Д

Д

Д

Д

3.2.6.

Д

Д

Д

Д

3.2.7.

О

Д

Д

Д

Д

3.2.8.

Д

Д

Д

Д

3.2.9.

Д

Д

Д

Д

3.2.10.

Д

Д

Д

Д

3.2.11.

Д

Д

Д

Д

3.2.12.

Д

Д

Д

Д

3.2.13.

Д

Д

Д

Д

3.3.1.

Д

О

Д

Д

Д

Д

Д

Д

Д

3.3.2.

Д

Д

Д

Д

Д

3.3.3.

Д

Д

Д

Д

Д

3.3.4.

О

Д

Д

Д

Д

3.3.5.

О

Д

Д

О

Д

Д

Д

3.3.6.

О

Д

Д

Д

Д

Д

3.3.7.

О

Д

О

Д

Д

3.3.8.

Д

Д

Д

О

Д

Д

Д

Д

3.3.9.

Д

Д

Д

Д

Д

Д

Д

4.1.1.

Д

О

Д

Д

4.1.2.

Д

О

Д

Д

4.1.3.

Д

О

Д

Д

4.1.4.

Д

О

Д

Д

4.2.1.

Д

Д

Д

Д

Д

Д

Д

Д

Д

Д

О

Д

Д

4.2.2.

Д

Д

Д

Д

Д

Д

Д

Д

Д

Д

О

Д

Д

4.2.3.

Д

Д

Д

Д

Д

Д

Д

Д

Д

Д

Д

Д

Д

О

Д

Д

4.2.4.

Д

Д

Д

Д

Д

Д

Д

Д

Д

Д

Д

Д

Д

О

Д

Д

4.2.5.

Д

Д

Д

Д

Д

Д

Д

Д

Д

Д

О

О

О

О

Д

О

4.2.6.

Д

Д

Д

Д

Д

Д

Д

Д

Д

Д

Д

Д

Д

О

О

Д

4.3.1.

О

О

О

О

Д

О

О

О

О

О

Д

4.3.2.

О

Д

Д

Д

4.3.3.

Д

Д

Д

4.3.4.

О

О

О

О

О

О

О

О

О

О

О

О

Д

О

О

О

4.3.5.

О

О

Д

О

4.3.6.

Д

Д

Д

Д

Д

Д

Д

Д

Д

Д

О

О

О

Д

Д

О

Базовые

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

процессы

Виды деятельности на рынке недвижимости

Далее производится обратный синтез комплексных процессов, которые и формируют виды деятельности (операций) на рынке недвижимости, охватывающих ту или иную совокупность базовых процессов (табл. 3).

В табл. 3 приняты следующие обозначения.

А) Виды предпринимательской деятельности на рынке недвижимости обозначены цифрами:

1 - брокераж (брокерская деятельность на РН)

2 - оценка недвижимости (оценочная деятельность на РН)

3 - банкинг (финансирование операций с недвижимостью, в т. ч. ипотечное кредитование)

4 - девелопмент (создание и развитие объекта недвижимости)

5 - редевелопмент (развитие территорий)

6 - управление недвижимостью

7-проектирование и строительство объектов недвижимости

8- юридическое обеспечение операций на РН

9 - страхование недвижимости, сделок с ней и профессиональной (гражданской) ответственности

10 - создание и оборот ценных бумаг на РН (фондовый рынок жилищных облигаций, пулов закладных)

11 - финансовый анализ инвестиционных проектов

12 - анализ и прогнозирование тенденций РН

13 - маркетинг и реклама на РН

14 - информационное обеспечение деятельности на РН

15 - исследования РН

16 - образование и повышение квалификации персонала на РН

17 - освещение проблем РН в СМИ

Б) Базовые процессы, относящиеся к данному виду деятельности, обозначены:

О - основные (профильные) процессы (операции) для данного вида деятельности;

Д - дополнительные (вспомогательные) процессы, в которых специалист данного профиля участвует либо использует их для получения необходимой ему информации.

Таблица 3. ВИДЫ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Профессиональный участник РН	Вид деятельности (табл. 3)
Брокер (Broker)	1. Брокераж (Brokerage), брокерская деятельность
Оценщик (Appraiser)	2 Оценка (Appraisal)
Девелопер (Developer)	3. Девелопмент (Development)
Редевелопер (Redeveloper)	4. Редевелопмент (Redevelopment)
Финансист, банкир, кредитор (Bankere)	5. Банкинг (Bankeng), финансирование (Financing), кредитование (Mortgage)
Управляющий недвижимостью (Property Manager)	6. Управление недвижимостью (Property Management)
Проектировщик и строитель	7. Проектирование и строительство
Юрист	8. Юридическое обеспечение операций
Страховщик РН	9. Страхование на РН
Участник фондового рынка	10. Создание и оборот ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью
Финансовый аналитик	11. Финансовый анализ инвестиционных проектов
Аналитик	12. Анализ и прогнозирование РН
Маркетолог, специалист по рекламе	12. Маркетинг и реклама
Специалист по информационным технологиям	13.Информационное обеспечение РН
Исследователь РН	14. Исследования РН
Образовательные учреждения	15. Образование и повышение квалификации
Специализированные СМИ	16. Освещение проблем РН в СМИ
Риэлтер	17. Операции на рынке недвижимости, предусмотренные законом
Риэлтор (Realtor)	18. Любые легальные операции на рынке недвижимости (член Российской Гильдии риэлторов, член Национальной Ассоциации риэлторов США)

4. СУБЪЕКТЫ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Экономическими субъектами рынка недвижимости являются:

- продавцы (арендодатели)

- покупатели (арендаторы)

- профессиональные участники рынка недвижимости.

В качестве продавца (арендодателя) может выступать любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект, в том числе государство в лице своих специализированных органов управления собственностью.

В качестве покупателя (арендатора) может выступать юридическое или физическое лицо или орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону (имеются в виду ограничения на деятельность нерезидентов, иностранных граждан, а также на коммерческую деятельность государственных органов).

Состав профессиональных участников РН определяется перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур. Соответственно, их можно разделить на институциональных и неинституциональных участников.

К институциональным участникам, представляющим интересы государства и действующим от его имени, относятся организации следующего профиля:

а) организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование:

- федеральные и территориальные земельные органы, занимающиеся инвентаризацией земли, созданием земельного кадастра, зонированием территорий, оформлением землеотвода,

- федеральные и территориальные органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий и поселений, созданием градостроительного кадастра, выдаче разрешений на строительство

- органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов

- органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений

- органы технической, пожарной и иной инспекции, занимающиеся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений

- проектировщики, строители, специалисты по технической эксплуатации, финансируемые из бюджета

- органы-регистраторы прав на недвижимость и сделок с ними

- государственные нотариусы.

К неинституциональным участникам, работающим на коммерческой основе, относятся

предприниматели, в качестве которых могут выступать юридические или физические лица, в том числе унитарные предприятия государственной собственности, осуществляющие ту или иную коммерческую деятельность (работы, услуги) на рынке в соответствии с законом (имеется в виду регистрация, а в необходимых случаях - лицензирование деятельности):

- брокеры, оказывающие услуги продавцам и покупателям при совершении сделок с недвижимостью

- оценщики недвижимости, оказывающие услуги собственникам, инвесторам, продавцам, покупателям по независимой оценке стоимости объектов

- финансисты (банкиры), занимающиеся финансированием операций на рынке недвижимости, в том числе ипотечным кредитованием

- девелоперы, занимающиеся созданием и развитием объектов недвижимости, в том числе организацией и финансированием инвестиционного проекта, проектированием и строительством, продажей объекта полностью или по частям либо сдачей в аренду (самостоятельно или с привлечением ранее перечисленных участников в качестве подрядчиков и соинвесторов)

- редевелоперы, занимающиеся развитием и преобразованием (вторичной застройкой) территорий

- управляющие недвижимостью, занимающиеся финансовым управлением и технической эксплуатацией объекта

- проектировщики и строители, работающие на коммерческой основе

- юристы, занимающиеся юридическим сопровождением операций на РН

- страховщики, занимающиеся страхованием объектов, сделок, профессиональной ответственности

- участники фондового рынка недвижимости, занимающиеся созданием и оборотом ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью (жилищные облигации, пул закладных при ипотечном кредитовании)

- аналитики, занимающиеся исследованием рынка недвижимости и подготовкой информации для принятия стратегических решений по его развитию

- финансовые аналитики, занимающиеся финансовым анализом инвестиционных проектов

- маркетологи, специалисты по связям с общественностью и рекламе, занимающиеся продвижением объектов и услуг на рынке

- информационно-аналитические издания и другие СМИ, специализирующиеся на тематике РН

- специалисты по информационным технологиям, обслуживающие РН

- специалисты в области обучения и повышения квалификации персонала

- любые специалисты - сотрудники и члены национальных и международных профессиональных объединений рынка недвижимости.

Соответствие между видами деятельности на рынке недвижимости, сформированными в табл. 3, и наименованиями профессионалов рынка приведено в табл. 4.

С точки зрения практики создает определенные неудобства использование терминов, представляющих собой кальку с английского (брокер, девелопер, редевелопер). Однако, поскольку сами профессии являются для нас новыми, то не всегда удается подобрать подходящее наименование в русском языке без искажения содержания понятия.

Отдельно надо обсудить понятие «риэлтор».

В законодательных актах, публикациях существует два написания этого слова на русском языке - риэлтор и риэлтер. Первое из них пришло к нам в 1992 году, когда профессионалы рынка недвижимости решили создать общенациональное объединение и назвали себя «Российская Гильдия риэлторов», по аналогии с Национальной Ассоциацией риэлторов США (National Association of Realtors?).

В свою очередь, НАР США, созданная более 70 лет назад, сформировала это новое для английского языка слово и зарегистрировала его как защищенную торговую марку в противовес другим профессиональным участникам рынка недвижимости, которые не являются членами НАР и которых называли в то время Realtistes. В России права использования торговой марки Realtor? (и обязанности по ее защите) принадлежат РГР.

Второй вариант написания термина (риэлтЕр) появился позже, по мере распространения этого наименования и приспособления, трансформации его под требования русского языка. В таком виде он вошел в словари и справочники, а затем и в проекты законов и нормативных актов. Первый же вариант (риэлтОр) сохраняется как наименование члена Российской Гильдии риэлторов? (РГР).

В трактовке одержания этого термина также имеются два варианта. В связи с тем, что РГР (как и НАР США) объединяет всех профессионалов рынка недвижимости (брокеров и оценщиков, финансистов и страховщиков, девелоперов и управляющих, информационно-аналитические и исследовательские организации, рекламщиков и специалистов в области Пи-Ар, обучающие организации и специализированные СМИ, работающих на рынке недвижимости), то под термином РИЭЛТОР в РГР понимают любого профессионала рынка недвижимости, добровольно принявшего на себя обязательства выполнять не только Гражданский и Уголовный Кодексы, но и Кодекс этики и стандарты практики РГР с их более высокими профессиональными и этическими требованиями. В то же время в законодательных и нормативных актах терминам РИЭЛТЕР, РИЭЛТЕРСКАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ дается ограниченное содержание, и зачастую оно сводится либо к брокерской деятельности, либо даже к отдельным ее элементам.



5. ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ ФОРМИРОВАНИЯ ИНФРАСТРУКТУРЫ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Формирование инфраструктуры рынка недвижимости обеспечивается совокупными усилиями институциональных и неинституциональных участников рынка. При этом отдельные группы организаций и лиц в силу своей профессиональной ориентации сосредотачивают свое внимание на различных аспектах функционирования рынка. Условно можно выделить четыре направления деятельности участников рынка по формированию и развитию его инфраструктуры.

1. Социальное направление включает в себя:

- развитие законодательной и нормативной базы рынка;

- создание системы общественного контроля за соблюдением правовых и этических норм всеми участниками рынка, защиты их прав и интересов.

Основными участниками этой деятельности являются законодательные и представительные органы власти и управления федерального и регионального уровней, профильные подразделения исполнительных органов, общественные объединения неинституциональных участников рынка в лице их юридических подразделений.

2. Методологическое (макрорыночное) направление включает в себя:

- создание системы мониторинга и исследования процессов функционирования рынка недвижимости, выявление на этой основе путей, способов и средств реформирования и развития рынка (исследовательские подразделения общественных объединений, исследовательские организации рынка недвижимости при участии профессионалов-практиков);

- создание специализированных государственных, общественных и коммерческих институтов управления развитием РН:

а) органа координации усилий государственных учреждений и ведомств, направленных на развитие рынка недвижимости.

б).специализированных структурных подразделений органов государственной власти и местного самоуправления, ориентированных на реформирование, регулирование и контроль РН, защиту собственника на РН от противоправных действий;

в).саморегулируемых и общественных организаций, профессиональных и потребительских союзов РН;

г).образовательных учреждений и информационных центров РН;

д).некоммерческих и коммерческих организаций - исследователей и инициаторов реформирования отдельных сегментов РН.

3. Инженерно-технологическое направление включает в себя:

- Формирование эталонных технологий профессиональной деятельности на РН при проведении операций всех категорий (наиболее продвинутые профессионалы-практики с участием юристов)

- Разработка и внедрение стандартов описания объектов недвижимости всех видов в интересах операций с ними всех категорий (системные аналитики с участием профессионалов-практиков)

- Создание единого информационного пространства рынка недвижимости и обеспечение информационной открытости рынка (исследователи РН с участием специалистов в области информационных технологий и профессионалов-практиков)

- Формирование и законодательное закрепление эталонных требований к недвижимому имуществу и к профессиональной деятельности на РН и разработка нормативных, инструктивных и регистрационных документов, регламентирующих операции на РН (органы государственной власти и управления, регулирующие РН, при инициативном участии и контроле общественных объединений профессионалов, специализированных исследовательских организаций)

- Организация банков данных эталонных (модельных) технологий деятельности на РН, модельных пилотных проектов по их отработке и механизмов их тиражирования среди профессионалов РН (общественные профессиональные объединения, некоммерческие и коммерческие исследователькие организации).

4. Психолого-поведенческое (транзакционное) направление включает в себя:

создание и внедрение профессиональных норм и стандартов взаимоотношений участников рынка, сводящих к минимуму издержки проведения операций (транзакций) на этапах поиска информации; ведения переговоров; принятия решений; правового закрепления сделок; мотивации участников; координации усилий участников; контроля и восстановления нарушенных прав; применения санкций к нарушителям (руководители агентств, менеджеры, психологи, специализированные подразделения общественных объединений, подразделения и организации системы профессионального обучения).

Каждое из приведенных направлений имеет свои ограничения, снижающие эффективность деятельности по созданию и развитию цивилизованного рынка недвижимости.

Ограничения социального подхода состоят в том, что в целом правильная нацеленность на интересы населения может иногда привести к экономической несостоятельности выработанных рекомендаций, которые вырождаются в популизм и наносят вред тому же населению. Так, установление систем дотирования эксплуатации жилья для всех без разбора категорий проживающих приводит в результате к катастрофическому состоянию инженерную инфраструктуру городов и саму жилую недвижимость. Декларирование жилищных льгот очередникам (афганцам, чернобыльцам, северянам и т.д.) без формирования источников финансирования обещанных благ обездоливает самую неимущую часть населения, создает социальную напряженность.

Ограничения методологического (макрорыночного) подхода состоят в том, что он не позволяет в должной мере отследить глубинные закономерности осуществления конкретных процессов создания, развития и оборота объектов недвижимости. В итоге вполне реальна ситуация возникновения во вновь организованной рыночной среде паразитической деятельности, подавляющей изначально запланированные формы экономического оборота (или - ситуация невозникновения той деятельности, для которой среда создавалась). Так, реализация программы приватизации в сфере промышленного производства, нацеленной на воссоздание частной собственности, при нерешенности ряда задач инженерного подхода (в том числе создания экономических, рыночных механизмов и систем эффективного управления собственностью) привела к формированию прослойки “промышленных рантье”, посредников, паразитирующих на остатках основных фондов предприятий и не заинтересованных что-либо производить.

Ограничения инженерно-технологического подхода состоят в том, что вынужденное использование в новых моделях производственных и коммерческих процессов на РН устаревших, привычных звеньев резко ухудшает итоговое качество модели.

Происходит это потому, что тесные социальные взаимосвязи “инженеров”-реформаторов в профессиональной среде не позволяют им безболезненно отторгать устаревшие участки деятельности. Кроме того, отсутствует влияние “инженеров” на деятельность непроизводственных элементов РН, участвующих в становлении РН (органы государственной власти и управления, общественные и политические организации и т.д.), но напрямую не связанных с конкретным производством на РН.

Так, эффективность товарного оборота недвижимого имущества не может быть обеспечена риэлторами самостоятельно в полной мере, ни с помощью регламентов, ни посредством организации модельных проектов, так как они:

а).прямо заинтересованы в размере коммерческой маржи от сделок с недвижимым имуществом, и, следовательно, способствуют увеличению издержек оперирования правами собственности на недвижимое имущество, что снижает эффективность товарного оборота недвижимости

б) не в состоянии повысить эффективность налогообложения недвижимости, призванного стимулировать товарный оборот недвижимости, так как эти вопросы не входят в их компетенцию.

Аналогично, эффективность процедур развития недвижимости не может быть обеспечена лишь за счет регламентации деятельности девелоперов, т.к. ряд базовых основ развития недвижимости может быть усовершенствован только через введение новых экономических механизмов (институты частной собственности на землю, функционального зонирования земельных участков, эффективной оценки имущества для целей налогообложения и т.д.), создание которых находится за пределами их компетенции.

До тех пор, пока не будут запущены наиболее значимые экономические процессы РН, формирование институциональной инфраструктуры будет в большинстве случаев преждевременным. Так, создание ипотечных банков в 1993-1994 гг. при отсутствии узаконенной практики залоговых отношений на РН привело в итоге к негативным последствиям. Крах большинства специализированных ипотечных банков повлек за собой серьезные издержки для их учредителей и клиентов.

Ограничения психолого-поведенческого (транзакционного) подхода состоят в том, что попытки отработки и внедрения эффективных поведенческих моделей поведения профессионалов РН при операциях всех категорий, обучение и повышение их квалификации в области взаимодействия друг с другом, с чиновниками, клиентами не дают должного эффекта в условиях нестабильного и развивающегося законодательства, реформирующейся структуры органов государственного управления и регулирования РН. Так, фундаментальный прорыв на РН в виде создания единой системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на первых порах привел к неразберихе в распределении прав и обязанностей госорганов, задержке в сроках регистрации сделок, увеличению затрат времени и средств риэлторов и клиентов, т.е. к увеличению издержек транзакций.

Отсюда следует, что только комплексный, системный подход к формированию законодательной и нормативной базы, созданию инфраструктуры РН, отработке и внедрению профессиональных технологий и стандартов деятельности может синхронизировать процессы реформирования рынка и обеспечить их наивысшую эффективность.

Размещено на Allbest.ru