Эволюция качества жилья в переходной экономике России

Размещено на http://www.allbest.ru/

Эволюция качества жилья в переходной экономике России



1.Жилищный фонд Москвы в 2000 году

Москва - столица Российской Федерации, один из крупнейших городов мира. Она обладает развитой многоотраслевой структурой. Здесь сформирован сложный научно-производственный и социально-культурный комплекс, сочетающий в себе разнообразные отрасли производственной и непроизводственной сферы. Продукция промышленности Москвы составляет 5,6%, инвестиции в основной капитал 16,2%, розничный товарооборот 28,7% от общероссийского уровня.

Москва - лидер среди городов страны по темпам реформирования хозяйственной деятельности и перехода экономики к рыночным отношениям. Такое положение Москве удалось занять благодаря развитой инфраструктуре, богатой недвижимости, высокому культурному, интеллектуальному и управленческому потенциалу. Эти преимущества столичного положения позволили Москве стать крупнейшим финансовым центром и крупнейшей новостройкой страны.

По административно-территориальному делению Москва включает в себя 125 муниципальных районов в 10 административных округах, занимающих 1079,9 км2 (108 тыс. га). 26% занимает территория жилых кварталов, 8,6% - общественной застройки, 16,2% - производственной застройки, 21,9% - природные и озелененные территории и водные поверхности, 15,6% - улично-дорожные и транспортной сети (рис. 1).

По состоянию на 1.01.2000 г. численность постоянного населения Москвы, по данным Госкомстата, составила 8 537 тыс. человек, что заметно превышает население столиц других европейских стран (табл. 1). Однако, если проводить сравнение в реальных границах сплошной урбанизированной застройки крупнейших столиц мира (Большой Париж, Большой Лондон, Большой Мехико, Большой Токио), то Москва по этому показателю едва ли войдет в первую десятку.

Районы весьма неравномерны по численности, плотности населения и плотности жилой застройки. Плотность населения в них варьирует от 1,3 - 2,2 тыс. (в только еще застраиваемых районах) до 152,7 тыс. человек в на 1 км2 территории. Плотность населения Москвы в расчете на 1 км2 территории, вопреки классической урбанистической модели убывания ее по мере удаления от центра города, напротив, возрастает к периферии. Это связано с тем, что спальные районы массовой жилой застройки расположены как раз в периферийных, ранее свободных районах города.

Средняя плотность населения составляет 8,52 тыс. чел./кв. км, что выше Рима (1,86), Берлина (3,94), Лондона (4,37), но ниже Парижа (23,38).

Жилищный фонд также распределен между районами весьма неравномерно - от 19,5 тыс. м2 до 2962,7 тыс. м2 общей площади жилья. Плотность застройки меняется от 100 до 650 тыс. кв. м на кв. км территории района (рис. 2).

Обеспеченность населения жильем также весьма дифференцирована по районам - от 13,1 до 30,1 кв. м на человека (рис. 3). При том, что средний размер домохозяйства в Москве составляет 3,2 человека и сопоставим с европейским, среднее число комнат в квартире равно 2,2 (Париж - 2,4, Берлин - 3,4, Лондон - 4,0), а средняя площадь квартиры составляет 53 кв. м (Париж - 56, Вена - 68, Берлин - 70, Рим - 85). В результате средняя обеспеченность жильем в Москве составляет 21,4 кв. м на человека, что значительно меньше Парижа (28), Берлина (33), Рима (34,5) и Вены (36,4).

По состоянию на начало 2000 года жилищный фонд Москвы состоял из 3 459 891 квартиры в 38 949 строениях общей площадью 181,2 млн кв. м, в том числе жилой - 114,3 млн. кв. м.

В подавляющем большинстве своем жилищный фонд Москвы составляют средне- и высокоэтажные многоквартирные дома. Односемейные и сблокированные (до 4 квартир) дома составляют около 17% от общего числа строений, но в них проживает всего полпроцента семей. Немногим более 20% домов имеют до 5 этажей, около 28% - 6-9 этажей, 48,5% - 10-22 этажа, около 1% - 22-33 этажа (рис. 4).

Распределение квартир по числу комнат составляет: однокомнатных - 21,3%, двухкомнатных - 46,1%, трехкомнатных - 28,5%, четырехкомнатных и более - 3,0% (рис. 5).

В Москве сохранились (в историческом центре) дома дореволюционной застройки - 2% жилого фонда в квадратных метрах общей площади (рис. 6). При этом, территория Москвы с 1917 года увеличилась в 16 раз. По 3,4% составляет площадь довоенной застройки (1918-1945 гг.) и первых послевоенных лет (до 1955 г.). Основную долю в жилом фонде составляют постройки 1956-1965 гг. (23%), 1966-1975 гг. (29%) и 1976-1985 гг. (21%) и последующих лет (около 19%).

Около 5% жилого фонда имеет неудовлетворительное техническое состояние (инженерные коммуникации и оборудование), 30% - удовлетворительное, и лишь состояние 65% оценивается, как хорошее. По степени износа строений к ветхим и подлежащим немедленному сносу относятся 2%, износ более 60% имеют 12%, 40-60% - 20%, до 20% - 20%.

В начале рыночных реформ, в 1990-1993 гг., западные специалисты-жилищники (хаузинг) при составлении гедонистических пространственно-параметрических ценовых моделей Москвы включали в них такие экзотические параметры, как «доля дней с вывозкой мусора, подачей воды» и т.п. /1-3/. За 10 лет Москва разительно изменилась, привела себя в порядок, похорошела. Сегодня вполне уместно включить в модели другую «экзотику» по образцу Вены: «расстояние до ресторана, магазина с англоговорящим персоналом» /4/.

Москва активно строится и реконструируется. Ежегодный ввод жилья составляет 3,3-3,8 млн кв. м. Из них около 400 тыс. кв. м - т.н. коммунальное жилье, предназначенное для бесплатного распределения среди некоторых категорий населения (военнослужащие, в том числе демобилизованные, инвалиды, а также лица, более 20 лет назад включенные в очередь на улучшение жилищных условий до социальных норм). Еще 1,3-1,6 млн строится для переселения жильцов из ветхих домов, подлежащих сносу при реконструкции территорий (в основном это 5-этажные панельные дома строительства 1960-70-х гг. со сроком службы 25-30 лет). Наконец, 1,5-2,2 млн кв. м жилья продается на свободном рынке.



2. Развитие жилищного фонда Москвы

рыночный столица жилищный фонд

Застройка г. Москвы, как и любого мегаполиса, формировалась под воздействием исторически складывающихся факторов, преобладающих градостроительных концепций, существующих материально-технических возможностей. В сложившемся к сегодняшнему дню жилищном фонде Москвы можно четко выделить застройки трех этапов, каждому из которых характерны как общность, так и индивидуальность архитектурного и технологического облика:

* дореволюционный этап (до 1917 г.);

* социалистический этап (1930-1990 г.г.);

* современный (рыночно-ориентированный) этап.

При характеристике жилфонда в данном разделе в основу классификации этапов и периодов мы положили конструктивно-технологические особенности строящихся жилых зданий.

Дореволюционная застройка сохранилась в существенном объеме на территории современного центра. В застройке этого этапа легко определяются характерные для своего времени небольшие особняки (реконструированные позднее в малоквартирные дома или нежилые здания), а также многоквартирные дома примерно двух классов: дорогие, престижные доходные дома и дешевые доходные дома. Архитектурно они могут диаметрально отличаться (в многоквартирных домах наиболее поздний и интересный стиль - конструктивизм благополучного периода начала двадцатого века), но конструктивно похожи: фундаменты ленточные - от деревянных до бутовых (18-19 век) и кирпичных (19-20 век), стены - бутовые или кирпичные, перекрытия - деревянные. Этажность частных особняков - 2-4, многоквартирных домов - до 6-8.

Все они пережили, как правило, несколько капитальных ремонтов и реконструкций, первые из которых проводились еще до революции. Это усиление грунта (как известно, центр Москвы ощутимо проваливается), усиление фундаментов и несущих конструкций, последовательное проведение новых коммуникаций, присоединение наружных, и даже внутренних лифтовых шахт, замена кровли, перепланировка под коммунальные квартиры в социалистическое время и т.д. Тем не менее, значительная часть из них классифицируется как ветхие строения по степени износа и техническому состоянию.

На этапе социалистической застройки с достаточной архитектурной и конструктивной колоритностью выделяется ряд периодов. Это периоды «сталинского домостроения» (1930 - 1960 г.г), 1-й («хрущевский») период индустриального домостроения (1961-1970 г.г) и 2-й («брежневский») период индустриального домостроения (1970 - 1990 г.г).

В «сталинской» застройке легко выделяются малоэтажные дома индивидуальных проектов, плавно продолжающие застройку центральных улиц в «псевдодореволюционном» стиле. Несколько дальше от центра, за пределами Садового кольца, расположены крупногабаритные многоквартирные дома в стиле «советский ампир» (венцом которых являются знаменитые «сталинские высотки»). И, наконец, рабочие районы и окраины Москвы того периода застраивались дешевыми стандартными кирпичными трех, пяти и девятиэтажные домами с высокими потолками и огромными коммунальными квартирами (до 11-комнатных и более, с одной кухней и санузлом).

Основной стройматериал этой застройки - кирпич, но широко применялись и шлакоблоки. Конструктивно эти дома отличается от дореволюционных монолитной заливкой ленточных фундаментов, развивались технологии столбчатых, а позднее - свайных фундаментов. Наряду с деревянными, применялись фрагментарные и полные железобетонные перекрытия по металлическим балкам и т.д. Конструкция высоток вообще уникальна, имеет сложную систему металлических и железобетонных усиливающих элементов, что само собой является отдельной темой для изучения.

Периоды индустриального домостроения не требуют особых эпитетов. Вслед за итальянскими, французскими городами жилищный фонд Москвы стремительно пополнялся стандартными, серийных проектов кирпичными и относительно дешевыми, технологичными и быстрыми в постройке сборно-железобетонными многоэтажными домами. Для этих целей специально появлялись целые домостроительные комбинаты (ДСК), существующие и по настоящее время. Это была настоящая революция в качестве жизни населения - массовое переселение из коммунальных квартир и бараков в отдельные благоустроенные квартиры.

1-й период индустриального домостроения начался с выпуска пятиэтажных домов из несущих железобетонных панелей, составляющих наружные и межквартирные стены, с безбалочными железобетонными перекрытиями.

Далее сборно-железобетонная технология разделилась на «панельную» и «блочную», однако с повышением этажности сначала до 9-12, затем до 17 этажей (2-й период индустриального домостроения), блочная технология постепенно морально устарела из-за необходимости соблюдения жестких пространственных габаритов и была снята с производства.

Панельная же технология продолжала подвергаться творческому поиску оптимальных и дешевых решений: усложнился железобетонный каркас, стержнями пространственной жесткости конструкции стали служить не только сантехнические кабины, но и лифтовые шахты, несущая функция наружных ограждающих панелей стала минимальной, вплоть до использования их как навесных панелей.

В панельном домостроении используются панели двух типов - железобетонные и керамзитобетонные. Железобетонные панели для наружных стен толщиной около 300 мм трехслойные: бетон - утеплитель - бетон. Прослойка-утеплитель может быть из разного материала. Высокопрочные трехслойные керамзитобетонные панели с внутренним слоем полистирола изготовляются толщиной 340-350 мм и по своим тепловым характеристикам соответствуют кирпичной стене толщиной 90 см. Внутренние панели - железобетонные толщиной 140 и 180 мм, перегородки - 80 мм (эти цифры действительны почти для всех выпускаемых сегодня серий), перекрытия - железобетонные.

Одно из достоинств панельных домов - минимальные сроки строительства. Проходит чуть больше полугода, и на месте пустыря появляется целый жилой комплекс. Другой плюс - относительная дешевизна жилья. В настоящее время еще не разработана ни одна другая технология, которая могла бы на равных соперничать с индустриальным методом изготовления комплектующих и возведения многоэтажных домов.

Минусов у панелей гораздо больше, чем плюсов. Там, где сегодня идет массовая застройка, ситуация немного лучше. Во-первых, появляются новые серии. Во-вторых, технология строительства позволяет по-разному собирать панели, в результате дома одной серии непохожи друг на друга, появляются дома-гибриды, собранные из панелей разных серий. К тому же варьируется этажность и цветовая гамма новостроек. Существенным минусом всех современных типовых новостроек являются низкое качество строительства (кривые стены, потолки, плохое качество заделки швов между панелями). Из-за несоблюдения строительных требований в типовых домах плохая тепло- и звукоизоляция. Планировки в серийных домах тоже оставляют желать лучшего, причем возможности перепланировки крайне ограничены.

Одновременно со сборно-панельным, продолжало развиваться кирпичное домостроения того времени. Одними из первых удачных серийных проектов были 9-этажные кирпичные многосекционные дома с толщиной стен 510 мм, перегородками из гипсобетонных панелей и многопустотными панелями в качестве межэтажных перекрытий. Среди типовых кирпичных домов самыми качественными, построенными в Москве в период 70-х - 80-х годов, следует признать кирпичные одноподъездные дома, так называемые башни. Они даже получили имена, в отличие от сочетаний букв и цифр, обозначающих серии панельных домов - Смирновская, Тишинская, Москворецкая, башня Вулыха. Внешне очень похожи (построены из кирпича песочного цвета, на фасаде большие лоджии, во многом сходны и их технические характеристики). Отличаются они друг от друга разной этажностью (12 или 14 этажей) и планировкой квартир.

Процесс становления новых экономических отношений в России, развивающийся с начала 90-х годов (современный, рыночно-ориентированный этап домостроения), самым непосредственным образом определил направление дальнейшего развития домостроения и, прежде всего, застройки Москвы. Появление рынка жилья легализовало потенциального покупателя с его претензиями к качеству жилья, породило здоровую атмосферу конкуренции среди производителей жилья.

С 1995 г. начинается модернизация серийных панельных проектов, а заодно и улучшение наружного архитектурного облика, планировок и некоторых конструктивных решений для удовлетворения требований рынка. Базовые серии с 1999 г. полностью сняты с производства (последние дома достраивались в 2000 г). Теплоизоляция домов была улучшена за счет изменения конструкции стеновых панелей (применена специальная пленка для разделения слоя утеплителя) и окон (применяются современные стеклопакеты). Внешний облик этих домов приобрел "индивидуальность" - появились характерные эркеры, фасады отделаны плиткой под облицовочный кирпич.

Одновременно появились новые серии сборно-панельных домов, являющихся последним словом в домостроении этого типа. В результате доработки технологии появилась возможность применять в жилом домостроении конструкции с широким шагом (6,2 м против 3 м и 5 м), которые предназначены для строительства дошкольных и школьных зданий, где свои, специальные стандарты. В итоге дома этой серии низкоэтажны (от 4 до 7 этажей) и более комфортны для проживания. Наружные стены таких домов возводятся из керамзитобетонных панелей толщиной 400 и 500 мм. Внутренние стены, как и в других серийных домах, имеют толщину 140 мм.

Крупнопанельные жилые дома другой специфичной серии выделяются ажурной отделкой фасада и большими лоджиями; на верхних этажах лоджии прикрыты крышей-козырьком. В этих домах обеспечивается любой набор и любая планировка одно-четырехкомнатных квартир, в том числе и двухуровневых. Наружные стены домов этой серии выполнены из трехслойных (350 мм) керамзитобетонных панелей с внутренним утеплителем из пенополистирола, которые по своим характеристикам не уступают кирпичной стене толщиной 90 см.

Разработка новых серий сборно-панельных домов, по-видимому, будет сворачиваться, так как недавно появившееся у нас монолитно-каркасное строительство экономически эффективнее и еще более соответствуют современным запросам рынка.

Технология монолитно-каркасного строительства начала применяться в Москве с запозданием, лишь в середине 90-х годов.

Одними из первых известных «монолитных» домов, наружные ограждения которых выполнены из монолитного железобетона - стали дома, именуемые в городе «домами «Главболгарстроя».

Для районов новостроек архитекторы разработали специальные проекты экономных монолитов. В большинстве случаев это литые бетонные конструкции, где и стены и перегородки выполняются из бетонных смесей.

В этих домах ярко проявилась ошибка проектирования «раннего этапа развития» (несоответствие рыночным требованиям), а именно - вертикальная компонента несущего каркаса представлена монолитно-железобетонными межквартирными стенами и межкомнатными перегородками, что крайне затрудняет возможности перепланировки. В то же время прекрасно показало себя комплексное устройство наружных стен из пенобетонных блоков с прослойкой утеплителя, облицованных кирпичом.

В результате первых апробаций монолитных технологий бурное развитие приобрел конструктивный тип «монолитно-кирпичных домов», в котором вертикальные несущие обеспечены в основном монолитными колоннами, между которыми устраиваются кирпичные перегородки с любым вариантом планировки, а наружные стены представлены «сэндвичем» - пеноблок-утеплитель-кирпич.

По сравнению с этими и некоторыми другими монолитными домами раннего этапа развития, монолитно-кирпичные дома намного эргономичнее и комфортабельнее для обитателей.

По мнению специалистов, самый дорогой из монолитных собратьев - дом, полностью отлитый из бетона. Чтобы улучшить экологические характеристики по сути бетонной коробки, проектировщики в таких зданиях предусматривают кирпичные перегородки. Часто внутренние стены также выполняются из кирпича. Прослужить такое капитальное строение может не одному поколению жильцов.

Кирпич на современном этапе жилищного строительства продолжает оставаться самым популярным строительным материалом. К недостаткам можно отнести лишь тот факт, что для возведения кирпичного дома, по сравнению с панельными и монолитными, требуется намного больше времени. Но кирпичные дома в столице сегодня строятся редко и ориентированы на очень респектабельных клиентов. Это дома невысокой этажности, малоквартирные, построенные по индивидуальным проектам, да и то - внутри кирпичной стены, вероятнее всего, обнаружится слой утеплителя. Возводятся такие дома в основном в центральной, престижной части города и наилучшим образом вписываются в историческую застройку. Однако бывают подобные проекты и в старых районах среднего пояса, как правило, на выкупленных участках внутри жилых дворов.

Таким образом, подводя некоторые промежуточные итоги, следует отметить, что жилая застройка Москвы на сегодняшний день представляет формировавшийся на протяжении более века агломерат архитектурно, стилистически и конструктивно отличающихся жилых строений. Вместе с тем, жилая застройка Москвы, несмотря на ее колоритность, различия в градостроительных концепциях, характерных для своего времени, органически вписывается в архитектурный облик российской столицы и в сочетании с другими факторами подчеркивает ее своеобразие на фоне европейских «коллег».



3. Классификация жилья по потребительским свойствам и его характеристики в различные периоды после второй мировой войны

Для исследования эволюции стандартов качества жилья мы разделили жилой фонд Москвы на 3 категории в соответствии с уровнем потребительских свойств (комфортностью проживания).

Под комфортностью проживания мы понимаем такие характеристики жилья, которые непосредственно влияют на восприятие потребителя, оцениваются им при решении вопроса о покупке жилья и его цене.

Исходя из этих посылок, были выделены:

* массовое жилье (типовое сборно-железобетонное, кирпичное) - 85% в современном жилищном фонде;

* жилье повышенной комфортности (кирпичное, монолитно-каркасное индивидуальных проектов)- 13% в современном жилищном фонде;

* элитное жилье (кирпичное, монолитно-каркасное индивидуальных проектов) - 2% в современном жилищном фонде.

Характерной особенностью массового жилья, определяющей уровень его потребительских свойств, является следующее.

Массовое жилье строилось непосредственно по социальному заказу города, предприятий для своих работников и т.д. (даже на современном, рыночном этапе, часть новостроек выделяется на социальные программы) и являлось одним из обязательных элементов бесплатно-распределительной системы социалистического общества. Изначально оно ориентировано на удовлетворение жилищных нужд населения с учетом минимальных социальных норм предоставления жилой площади на человека.

Жилье повышенной комфортности, в отличие от массового жилья, в социалистический период существования Москвы было ориентировано на удовлетворение жилищных нужд достаточно узкой социальной прослойки населения - это всевозможные руководители среднего и высшего негосударственного уровня, представители нижних уровней государственной власти и партийные руководители городского уровня, видные деятели науки и искусства и т.д.

Другим фактором, оказавшим влияние на развитие сегмента жилья повышенной комфортности, можно считать необходимость поддержания имиджа Москвы как столицы лагеря мирового социализма. Комфортабельные квартиры в домах на центральных улицах и оживленных магистралях города, жилье, построенное разово специально для проживания иностранных гостей на время международных фестивалей и других мероприятий (типа «олимпийской деревни») были призваны «демонстрировать уровень благосостояния людей социалистической формации».

Кроме того, с появлением жилищно-кооперативного строительства и с развитием рынка жилья в Москве, претендовать на комфортное проживание стали и другие потребители жилья, имеющие для этого соответствующие материальные возможности.

В обществе любой экономической формации неизбежно выделяется особая часть этого общества - его элита, пользующаяся наивысшими производимыми материальными благами. В перечень таких благ входит и жилье соответствующего класса по уровню потребительских свойств - элитное жилье. В советские времена в Москве в таком жилье проживали видные государственные и политические деятели, представители высших эшелонов власти, выдающиеся деятели науки и искусства. С развитием рыночных отношений в России иметь в Москве элитное жилье могут позволить себе очень состоятельные люди.

Конструктивное исполнение в приведенной классификации выступает в роли дополнительного системообразующего фактора.

Далее рассмотрены соотношение характеристик жилья трех категорий комфортности в каждом из выделенных периодов строительства.



3.1 Характеристики комфортности жилья строительства 1950-1964 годов

В 50-60-х годах прошлого столетия массовое жилье было представлено кирпичными и панельными 5-ти этажными домами нескольких строительных серий, с одно-трехкомнатными (редко - 4-комнатными) квартирами.

Принятая в России классификация квартир по числу комнат (а не спален) отличается от европейской. Квартира в массовых стандартных домах включает в себя одну-три комнаты, кухню, санузел, коридор, балкон (лоджию). Комнаты относятся к жилой площади, остальные помещения - к нежилой (вспомогательной). Комнаты используются в однокомнатной квартире как помещение широкого назначения, в двух-трехкомнатных квартирах одна комната может использоваться как гостиная, остальные - как спальни. Кухня одновременно является столовой.

Квартиры в домах этих серий с потолками высотой от 2,48 до 2,59 м имели разные варианты планировок - с балконами и без них, с совмещенными и раздельными санузлами и т.д. Характеристики этих квартир (см. табл. 3) колеблются в незначительных пределах и стабильно низки.

Так, общие площади однокомнатных квартир, в зависимости от серии дома или варианта планировки квартир в домах одной серии, колебались от 28 до 32 кв. м, жилые площади - от 15,3 до 20,2 кв. м. Средние значения этих параметров, принятые нами для сравнения, составляли 30,1и 18,2 кв. м соответственно. Соотношение нежилой и жилой площадей этих квартир составляло 0,65.

Для двухкомнатных квартир величины общей площади варьировали от 40,4 до 46 кв. м со средним значением около 43 кв. м. Для жилой площади эти показатели составили 26,5, 31,6 и 28,6 кв. м, соответственно. Соотношение нежилой и жилой площадей двухкомнатных квартир составляло 0,5.

Общие и жилые площади трехкомнатных квартир колебались в пределах 54,6-61,4 и 39,7-47 кв. м со средними значениями 57,5 и 42,9 кв. м соответственно, а соотношение нежилой и жилой площадей составляло 0,34.

Коммунальные услуги в таких домах включали в себя, как правило, централизованное тепло- и водоснабжение, как холодное, так и горячее, от городской сети (хотя возможны варианты с автономным для каждой квартиры горячим водоснабжением от газовых водонагревательных колонок). В этих квартирах площадь кухонь была недопустимо мала (5,6-6,5 кв. м), причем драгоценная площадь скрадывалась примыкающими к ним вентиляционными и коммуникационными шахтами. Кухни были оборудованы стандартно газовыми плитами, мусоропровод мог отсутствовать, а если и был устроен в доме, то с загрузочным клапаном на межэтажной лестничной площадке.

Доля этого жилья на современном рынке Москвы составляет около 10%, но своего покупателя оно находит исключительно благодаря очень низким ценам.

Кирпичные 5-10-этажные дома «сталинского» периода домостроения (их строительство велось до 1960 года) по праву отнесены нами к жилью повышенной комфортности. Здесь к перечню помещений добавляется холл, кухня-столовая. Даже современного массового жильца возбуждает изобилие пространства квартир в этих домах с высокими (до 3,2 м) потолками и просторными помещениями.

Действительно, общие площади однокомнатных квартир могли колебаться от 26 до 46 кв. м, жилые площади - от 18 до 24 кв. м, их средние значения составляют 36,6 и 20,5 кв. м соответственно. Соотношение нежилой и жилой площадей однокомнатных квартир составляло 0,79.

Средние величины общих и жилых площадей двухкомнатных квартир составляли 60,3 и 35,5 кв. м соответственно, верхняя граница диапазонов этих показателей находилась в районе 80 и 50 кв. м. Соотношение нежилой и жилой площадей составило 0,7.

Средние величины общих площадей трех- и четырехкомнатных квартир составляли 81,2 и 101,5 кв. м, жилых площадей - 53,7 и 70,7 кв. м соответственно, а соотношения нежилых и жилых площадей трехкомнатных и четырехкомнатных квартир составили 0,51 и 0,44.

В общей сложности, по отношению к аналогичным (по числу комнат) квартирам массовой категории, в «сталинских» домах общие площади увеличились в среднем на 22-41%, жилые площади - на 13-25%, а площади кухонь - на 34-75%.

Достаточно много вариантов квартир имели планировки с двумя балконами. Внутренняя отделка квартир более качественного исполнения и включала паркетное покрытие, потолки с элементами декоративной лепнины и т.д. Материалом для внешней отделки «сталинских» домов обычно была плитка под блоки из искусственного или натурального камня.

Комфортабельные дома «сталинского» периода и сейчас пользуются хорошим спросом и составляют около 12% на современном рынке жилья.

Жилье элитной категории периода 50-60-х годов прошлого столетия представляло собой точечную застройку и наиболее полно представлено так называемыми «сталинскими высотками». Это действительно монументальные кирпичные сооружения до 32 этажей высотой, имеющие форму ступенчатой пирамиды и заканчивающиеся многогранным коническим шпилем. За несколько лет были построены всего 7 таких домов, и только 2 из них - как жилые. Но в эти годы и позже строились 6-12-этажные дома аналогичного качества - вдоль правительственных улиц и магистралей, набережных вблизи Кремля и т.п.

Планировочные решения квартир в этих домах предусматривали просторные холлы и прихожие, многочисленные помещения служебного назначения (темные кладовые).

При жилых площадях однокомнатных квартир 17,0-21,2 кв. м общие площади составляли порядка 50 кв. м, при этом соотношение нежилой и жилой площадей для таких квартир являлось максимальным в этот период и составило 1,42.

Величина жилой площади двухкомнатных квартир составила 27-47 кв. м, что при средней величине общей площади 60,3 кв. м показало соотношение нежилой и жилой площадей в среднем 0,82.

Трех-, четырех- и пятикомнатные квартиры по площадям незначительно превышают аналогичные квартиры в комфортабельных «сталинских» домах, но вот по сравнению с массовым жильем их показатели выросли в среднем на 52-63%.

Встречались кухни как малогабаритные (около 8 кв. м), так и совмещенные кухни-столовые площадью 29 кв. м. В среднем же, по сравнению с массовым жильем, кухни в элитных домах были просторней более чем в 2 раза. Многокомнатные квартиры были оборудованы даже двумя санузлами.

Для этого класса жилья не принято говорить о социальных нормах, оно предоставлялось с превышением этих норм и имело явные признаки функционального зонирования помещений (холлы, спальни, гостиные, рабочие кабинеты и т.д.).

Характерными отличиями этих домов были высокое качество строительства, богатство внутренней отделки квартир и мест общего пользования (вестибюлей, лестничных пролетов и т.д.), чаще в сего мраморными плитами, деревянными панелями или роскошной лепниной, а также отделки фасада домов, которая изобиловала архитектурным разнообразием декоративных карнизов, порталов и т.д.

На рис. 7-9 дана сравнительная оценка жилья различных классов периода 1950-1964 годов по общим, жилым площадям и соотношениям нежилой и жилой площадей.

3.2 Характеристики жилья строительства 1965-1979 годов

С 1965 года и, практически до конца 70-х годов в Москве велось интенсивное строительство массовых 5-9-12-этажных жилых домов новых строительных серий. Широкое распространение получили пяти-девятиэтажные панельные дома. Эти дома одного семейства по комплектующим и конструктивному исполнению и по внешнему виду практически идентичны (за исключением этажности), но существенно отличались по планировочным решениям.

При высоте потолков 2,64 м они имели по-прежнему маленькие кухни (от 5 до 7,5 кв. м). Существенным достоинством квартир в этих домах было наличие встроенных шкафов и антресолей, вторых балконов и лоджий.

Новые 9-этажные многосекционные кирпичные дома можно выделить как один из первых удачных серийных проектов массовой застройки 1965-70-х годов. Даже по-прежнему маленькие (менее 6 кв. м) кухни делали квартиры в этих домах привлекательными, так как предусмотренные в них встроенный шкаф и темная комната заметно увеличивали полезную жилую площадь.

Табл.3 подробней освещает параметры жилья этого периода. Общая площадь однокомнатных квартир около 31 кв. м, жилая площадь этих квартир составила 15,8-24,8 кв. м, в среднем около 18 кв. м. Соотношение нежилой и жилой площадей составило 0,71.

Двухкомнатные квартиры: общие площади в диапазоне от 33,8 до 49,7 кв. м, причем среднее значение ближе к верхней границе диапазона и составляет 42,2 кв. м; диапазон жилых площадей - 21,3-35,1 кв. м со средним значением 27,7 кв. м; принятое для сравнения соотношение площадей нежилой и жилой площадей - 0,53.

Трехкомнатные квартиры: диапазон общих и жилых площадей 49,1-64,1 и 33,6-47,3 кв. м соответственно, средние значения этих площадей - 57,3 и 39,2 кв. м, соотношение нежилой и жилой площадей равно 0,46.

Кухни в домах этих серий были по-прежнему очень маленькими - от 5,2 до 9,7 кв. м, причем, среднее значение этого параметра лежит у нижней границы диапазона.

На современном рынке жилья Москвы доля таких квартир составляет 8,4% и их привлекательность для покупателя заключается в низких ценах.

Сегмент жилья повышенной комфортности в жилищном строительстве Москвы получил толчок в своем развитии с появлением в 70-х кирпичных домов-башен, ставших типовыми вплоть до середины 80-х годов. Они даже получили имена, в отличие от сочетаний букв и цифр, обозначающих серии панельных домов - Смирновская, Тишинская и другие. Планировки этих домов предусматривают несколько вариантов одно-, двух- и трехкомнатных квартир со следующими параметрами:

общие площади в среднем 40,4, 50,8 и 68,7 кв. м соответственно;

жилые площади в среднем около 20, 31 и 46 кв. м соответственно;

соотношения нежилой и жилой площадей также соответственно составляют 1,0, 0,65 и 0,48.

Кроме того, большие лоджии и кухни (в среднем - 10, а в некоторых квартирах - до 13 кв. м), высокое качество отделки, удачное расположение делают квартиры в этих домах настолько привлекательными, что они могут конкурировать с более поздним жильем. Например, однокомнатная квартира (если дом удачно расположен) может стоить столько же, сколько новая двухкомнатная в типовой новостройке. Вот почему доля таких квартир на рынке достаточно мала - всего 2,3%.

В элитном домостроении Москвы этого периода новой тенденций, пожалуй, можно считать практику индивидуальной планировки квартиры по желанию ее потенциального владельца. Шикарные квартиры в кирпичных домах на центральных магистралях и престижных районах города с налаженной инфраструктурой предназначались для проживания высокопоставленных работников ЦК КПСС и Совмина СССР. Общие площади отдельных двух-четырехкомнатных квартир заметно увеличились и составляли от 104 до 150 кв. м. По своим планировочным решениям встречались квартиры с гостиными круглой формы, разнесенным расположением спален, высота потолков в них могла превышать этот показатель в других квартирах дома и т.д.

Сейчас такие квартиры редко встречаются на рынке, их доля не превышает 0,2%.

На рис. 10-12 дана сравнительная оценка жилья различных классов периода 1965-1979 годов по общим, жилым площадям и соотношениям нежилой и жилой площадей.

3.3 Характеристики жилья строительства 1980-1989 годов

Семидесятые-восьмидесятые годы прошлого века недаром в истории нашей страны называли «периодом застоя». В жилищном строительстве это проявились в полной мере.

В массовом жилье, строившемся в период 1980-1989 годов, преобладали по-прежнему 12-17-этажные дома, а также начали строиться 16-22-этажные башни сборно-панельных конструкций, улучшенных серий: несколько увеличились площади кухонь, стали более просторными коридоры, встроенные шкафы и антресоли. В связи с техническими ограничениям на газификацию, дома свыше 10 этажей оснащались электроплитами, и к настоящему времени доля квартир с газовыми плитами снизилась до 57%.

Высота потолков жилых помещений в этих домах стандартная - 2,64 м.

При средней общей площади однокомнатных квартир 35,2 кв. м и жилой 19,1 кв. м встречались такие квартиры, у которых жилая площадь составляла всего 14,7 кв. м. Соотношение нежилой и жилой площадей - 0,84.

У двухкомнатных квартир значения общих площадей лежали в пределах 38,3-53,4 кв. м, у трехкомнатных - от 60,6 до 78,5 кв. м. Средние значения общих площадей составляли 47,8 кв. м и 65,8 кв. м. Жилые площади этих квартир составляли в среднем 29,1 и 43,2 кв. м, а соотношение нежилой и жилой площадей - 0,64 и 0,52 соответственно.

В сегменте жилья повышенной комфортности и элитного жилья этого периода ничего яркого не появилось. Кирпич по-прежнему оставался традиционным строительным материалом для жилья данного класса. Фрагментарные застройки известными уже «цековскими домами» комфортабельной периферии города получили названия «царских сел».Несколько богаче стала выглядеть гамма планировочных решений - появились варианты двухуровневой планировки квартир, уже в комфортабельных квартирах от трех комнат появились два санузла, заметно выросли площади этих квартир, но не только за счет более просторных кухонь.

Суммарная доля этого жилья на рынке до недавнего времени составляла 2,5%.

На рис. 13-15 представлены общие и жилые площади жилья различных классов, которое строилось в Москве в 80-е годы, а также соотношение нежилых и жилых площадей квартир этого периода.

3.4 Характеристики жилья строительства 1990-1999 годов

В 90-х годах прошлого столетия начали формироваться современные стандарты комфортности жилья. Проектно-планировочные параметры в условиях функционирования рынка приближались к некоторому рациональному уровню.

В массовом жилье это по-прежнему панельные многосекционные 16-22 дома и дома-башни, строящиеся по типовым проектам, исключающим возможность индивидуальной перепланировки.

Однокомнатные квартиры оставались традиционно неудобными, с общими площадями в среднем 37,3 кв. м и колебанием жилых площадей от 14 до 21 кв. м. Некоторый прирост общих площадей обеспечили более просторные - от 8 кв. м до 10 кв. м кухни. Соотношение нежилой и жилой площадей однокомнатных квартир составило в таких проектах 0,97.

А вот двухкомнатные и трехкомнатные квартиры стали заметно привлекательней. Общие площади у них составляли 50,2-59,1 и 65,9-82,2 кв. м соответственно. В этих диапазонах средние значения общих площадей этих квартир равны 54,2 и 74,1 кв. м. Жилые площади увеличились в среднем до 31,8 и 45 кв. м. Соотношения нежилых и жилых площадей двухкомнатных и трехкомнатных квартир составили 0,7 и 0,65 соответственно.

Появились огромные для массового жилья, до 100,2 кв. м общей площади, четырехкомнатные квартиры. Жилые площади в них колебались от 49,3 до 67,1 кв. м, что в среднем составило 60 кв. м и показало соотношение нежилой и жилой площадей 0,51.

Общая планировка квартир тоже стала удачней - более просторные, до 11 кв. м, кухни, раздельный санузел, удобные лоджии.

Доля таких квартир на рынке жилья до недавнего времени составляла 5,7%.

А вот основные параметры жилья повышенной комфортности 90-х годов.

Это прежде всего 4-8-этажные кирпичные дома индивидуальных проектов, получившие на рынке название «современный кирпич». Квартиры самых разнообразных вариантов планировок, в том числе двухуровневые, многокомнатные, с потолками до 3 м.

Общие площади однокомнатных квартир - 37-64,5 кв. м, жилые площади довольно рациональны - от 18 кв. м до 26,4 кв. м. Соотношение нежилой и жилой площадей этих квартир - 1,27.

Общие площади двухкомнатных квартир в среднем составили 66,8 кв. м, жилые - 32,6 кв. м, что показало известное соотношение площадей 1,05.

У трехкомнатных и четырехкомнатных квартир общие площади находились в пределах 72-118 и 96-140 кв. м, жилые площади - 40-58,2 и 59,1-81,8 кв. м соответственно. В среднем общая площадь таких квартир была равна 87,8 и 112,5 кв. м соответственно, что с учетом жилых площадей в среднем 52,1 и 67,3 кв. м показало соотношение нежилых и жилых площадей 0,69 для трехкомнатных квартир и 0,67 для четырехкомнатных квартир.

Кухни также варьировали от скромных, около 9 кв. м, до просторных в 15,1 кв. м.

Доля комфортабельных квартир постройки этого периода на рынке не велика - около 1,2%.

На этот период пришлось также становление в Москве наиболее прогрессивной в домостроении технологии - технологии монолитного домостроения. Новинка очень быстро была «раскручена» на рынке жилья и по праву была высоко оценена потребителем.

В квартирах, что располагаются в 5-30-этажных домах из монолита, теплее зимой и прохладнее летом. В более дорогих домах такой баланс достигается не только благодаря удачной современной технологии строительства, но и с помощью последних технических достижений: центральное кондиционирование, индивидуальный тепловой пункт и др., что является неотъемлемой частью элитных домов. Жилье повышенной комфортности строится без дополнительных дорогостоящих удобств и на первый взгляд отличается от квартиры в панельной многоэтажке только более удачной планировкой жилища. Но в современном монолитном доме возможна практически любая планировка, еще на стадии строительства можно предложить инвестору собственный проект планировки квартиры.

Наибольшие отличия между монолитными домами повышенной комфортности и элитными в дальнейшем будут иметь место не по конструктивным особенностям, а по объемно-планировочным решениям, подразумевающим большую или меньшую возможность обеспечения свободной внутриквартирной планировки, внутридомовой общественной инфраструктуры и сервиса.

В сегменте элитного жилья периода 90-х застройщиками осваивается новая технологическая ниша - реконструкция старых престижных особняков делового центра Москвы, ранее отданных под коммунальное жилье и административные здания.

Вот основные характеристики элитного жилья 90-х годов. Это 3-12 этажные кирпичные реконструированные или монолитно-каркасные дома. Квартиры с высотой потолков 3-3,5 м.

Однокомнатные квартиры: общие площади 54-59 кв. м, среднее значение составило 56,7 кв. м. Жилые площади от 21 до 32,4 кв. м со средним значением 26,8 кв. м, соотношение нежилой и жилой площадей - 1,11.

Двухкомнатные квартиры: общие площади 56-87 кв. м, среднее значение составило 73,3 кв. м. Жилые площади от 31 до 47 кв. м со средним значением 34,7 кв. м, соотношение нежилой и жилой площадей - 0,96.

Трехкомнатрые и четырехкомнатные квартиры: общие площади в пределах 84-111 и 105-128 кв. м, средние значения составили 98,5 и 117,6 кв. м соответственно. Средние значения жилых площадей этих квартир 61,8 и 76,3 кв. м. Соотношения нежилой и жилой площадей - 0,59 и 0,54.

Пятикомнатные квартиры имели общие площади в пределах 106-147 кв. м (среднее значение - 128,8 кв. м), жилые площади от 64 до 104,4 кв. м (среднее значение составило 87,1 кв. м). Солтношение нежилой и жилой площадей составило 0,46.

Кухни от 10 кв. м до совмещенной кухни-столовой площадью 27 кв. м.

Доля таких квартир на рынке составляет около 3,4%.

Сравнительные характеристики жилья периода 90-х представлены на рис.16-18.

3.5 Характеристики жилья в Москве сегодня

С 1995 г. серийные проекты сборно-панельных домов подверглись модернизации на предмет соответствия новым строительным стандартам, а заодно и улучшению наружного архитектурного облика, планировок и некоторых конструктивных решений для удовлетворения требований рынка. После модернизации базовые серии, о характеристиках которых было сказано выше, с 1999 г. полностью сняты с производства (последние дома достраивались в 2000 г.).

Кроме знакомых уже типов 17-22-этажных панельных башен и многосекционных домов-великанов появились новые проекты низкоэтажных (от 4 до 7 этажей) домов. Особенная нарядность и уютность такого жилья делает его украшением районов массовой застройки.

Новый серийный проект каркасно-кирпичного многосекционного дома также относятся к числу удачных разработок. Оригинальный внешний облик домов этой серии напоминает здания, возведенные по индивидуальному проекту. В домах - от двух до девяти этажей. Первый этаж - нежилой, верхний, мансардный этаж, отдан под двухуровневые квартиры.

Основным достоинством массового жилья сегодня можно считать увеличенные площади квартир с потолками высотой до 2,7 м. Диапазон общих площадей однокомнатных квартир - от 35,7 кв.м до 81,5 кв.м, жилых площадей - 14,3-35,4 кв.м, а средние значения этих параметров составляют 51,1 кв.м и 22,2 кв.м, соответственно. Соотношение нежилой и жилой площадей составило 1,31.

Двухкомнатные квартиры имеют следующие параметры: общие площади колеблются от 51,3 кв.м до 103,4 кв.м, среднее значение составляет 68,6 кв.м. Жилые площади находятся в диапазоне от 30,3 кв.м до 67,9 кв.м при среднем значении 39,9 кв.м. Соотношение нежилой и жилой площадей двухкомнатных квартир составило 0,72.

Особенно впечатляют размеры трехкомнатных и четырехкомнатных квартир современного массового жилья: общие площади находятся в пределах 76-121 кв.м и 104-143 кв.м, соответственно. Средние значения жилых площадей этих квартир составляют 55,7 кв.м и 76 кв.м. Такие размеры трех- и четырехкомнатных квартир показали соотношение нежилых и жилых площадей 0,68 и 0,53, соответственно.

Диапазон площадей кухонь составляет 7,9-15,7 кв.м, но в среднем кухни достаточно просторные - 12-13 кв.м.

С 2001 г. модернизированные серии по обороту занимают наибольшую долю - около 23,4% предложения первичного рынка и около 9% - вторичного.

Оценить современное комфортное и элитное жилье в полном объеме принятой номенклатуры параметров, скорее всего, невозможно. Как правило, на рынке предлагается только гарантированный метраж общей площади. Тем не менее, имеющаяся статистика по квартирам этих классов вторичного рынка, а также некоторые детализированные проекты, позволяют понять особенности развития строящегося сегодня жилья повышенной комфортности и элитного жилья.

Вот конструктивные параметры жилья повышенной комфортности. Однокомнатные квартиры имеют диапазон общих площадей от 35,8 кв.м до 74,8 кв.м в студиях. Жилые площади - от 17,3 кв.м до 37 кв.м. Соотношение нежилой и жилой площадей - 1,47.

Двухкомнатные квартиры имеют от 59 кв.м до 150 кв.м общей площади, жилая площадь варьирует в пределах 30,8-70,7 кв.м. Соотношение нежилой и жилой площадей составляет 0,8.

Общие площади трехкомнатных квартир имеют огромный размах - от 65,5 кв.м до 205 кв.м. Жилые площади изменяются от 43,2 кв.м до 82,1 кв.м. Соотношение осредненных нежилой и жилой площадей - 0,73.

У четырехкомнатных квартир общие площади находятся в пределах 116-260 кв.м. жилые - 71,5-95,6 кв.м. При средних значениях этих параметров 137,1 кв.м и 82,2 кв.м, соответственно, соотношение нежилой и жилой площадей составляет 0,67.

Площади кухонь таких квартир также варьируют в широких пределах - от 8,3 кв.м до 19,3 кв.м. но среднее значение лежит в пределах 14 кв.м.

В большинстве своем современное элитное жилье имеет следующие параметры.

Однокомнатные квартиры или квартиры-студии общей площадью от 50 кв.м до 96 кв.м. Площади спальных зон - 34-38,2 кв.м.

Двухкомнатные квартиры общей площадью от 62 кв.м до 110 кв.м, жилые (подразумеваем - спальные) площади в пределах 31-47,5 кв.м. Соотношение осредненных нежилой и жилой площадей 1,01.

Общие площади трехкомнатных квартир от 87 кв.м до 128 кв.м, жилые площади составляют от 51 кв.м до 95,2 кв.м. Соотношение осредненных нежилой и жилой площадей равно 0,8.

Для четырех- и пятикомнатных квартир диапазоны общих площадей составляют 105-220 кв.м и 107-280 кв.м, соответственно, жилых площадей, соответственно, 68,5-98,7 кв.м и 73-134 кв.м. Соотношения осредненных нежилых и жилых площадей таких квартир 0,66 и 0,61, соответственно.

Кухни, просторней чем 29-метровая кухня-столовая, пока в элитных квартирах не встречалось.

На рис. 19-21 дана сравнительная оценка основных параметров современного жилья. Здесь отмечается заметное нарушение ставшей привычной для нас логики пропорционального увеличения площадей при рассмотрении жилья более высокой категории. Причины этого кроются в следующем.

Еще в дорыночный период жилье, особенно массовое, проектировалось с учетом действующих социальным норм обеспечения площадью в расчете на одного человека. С ростом нормированных значений жилых площадей, с коэффициентом пропорциональности в пределах 0,5-0,7 увеличивались общие площади квартир. Такая закономерность наблюдалась также для комфортных и элитных квартир. Если говорить о нормах этих категорий жилья, то они значительно превышали массовое жилье.

Современный застройщик комфортабельного и элитного жилья индивидуальных проектов продает общую площадь. Но у покупателя высокого уровня достатка сформировалась новая (традиционная в таких условиях на западе) идеология проектирования для себя жилья.

Воспитанный на социалистической практике предоставления квартиры с числом комнат, на одну меньше, чем количество членов семьи, покупатель общей площади в квартире свободной планировки проектирует себе жилье по западному стандарту.

Одинокий молодой бизнесмен с удовольствие поселится в просторной однокомнатной квартире-студии. Молодые супруги скорее всего выберут двухкомнатную (односпальную) квартиру, семье с одним ребенком потребуется, самое меньшее, трехкомнатная (двуспальная) квартира и т.д. Кроме определенного таким образом рационального метража жилой площади, количество, функциональное назначение и площадь прочих помещений квартиры находятся в зависимости от уровня фантазии, потребности и финансовых возможностей покупателя. Именно эти факторы нарушают логику однообразного до сегодняшнего дня статистического ряда: там, где по метражу общей площади мы ожидали увидеть, например, четырехкомнатную квартиру, на самом деле обнаруживается одно-двухкомнатные «апартаменты».

Еще пять лет назад было особо престижно иметь огромные по площади квартиры. Сейчас ситуация изменилась. Хотя на рынке и встречаются квартиры общей площадью около 480 кв.м, покупателей, готовых выложить большие деньги за лишние метры, сегодня стало меньше. Верхний (из пользующихся устойчивым спросом на рынке) предел общей площади элитной квартиры, например, заметно снизился и едва достигает 300 кв.м.

Вот почему приходится констатировать имеющуюся картину при анализе характеристик строящегося сегодня жилья.

На рис. 19-21 представлены характеристики современного жилья, а в табл. 3 обобщены основные требования, номенклатура и степень выполнения выполнение которых определяют класс современного жилья по уровню потребительских качеств.



4.Эволюция стандартов качества жилья в Москве

4.1 Массовое жилье

рыночный столица жилищный фонд

Напомним, что массовое жилье, вплоть до рыночного периода домостроения, было ориентировано на удовлетворение жилищных нужд населения с учетом минимальных социальных норм предоставления бесплатного жилья. С повышением этих норм, а также для повышения конкурентоспособности в период рыночной экономики, пропорционально росли конструктивные параметры массового жилья.

На рис. 22-24 представлена эволюция параметров общей площади массового жилья с 1950 года и по настоящее время. Вплоть до 90-х годов, когда полноценного рынка жилья, как такового, еще было, а государство бережно относилось к каждому квадратному метру социального жилья, общие площади одно-трехкомнатных квартир не спешили увеличиваться. Однако, легализация и развитие рынка жилья послужила толчком к появлению повышенного спроса на дополнительные метры площади жилья. В этот период, удовлетворяя потребности рынка, площади квартир стремительно пошли вверх и к сегодняшнему дню общие площади одно-трехкомнатных превышают начальный уровень на 60-70%, а у недавно появившихся четырехкомнатных квартир успели подрасти на 29%.

Если раньше простая семья мечтала получить какое угодно, но отдельное жилье, то сегодня массовый потребитель имеет возможность выбирать себе жилье, соотнося его потребительские свойства с собственными финансовыми возможностями.

Вот один из примеров популярного сегодня дома массовой застройки.