Экономические проблемы функционирования сектора недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство образования и науки Российской Федерации

Федеральное государственное бюджетное образовательное

учреждение высшего образования

«Воронежский государственный лесотехнический

университет имени Г.Ф. Морозова»

Кафедра мировой и национальной экономики

Курсовая работа

по дисциплине: «Управление инфраструктурой и ресурсами территорий»

на тему: «Экономические проблемы функционирования сектора недвижимости»

Выполнил: студент группы ГМУ2-151-ОБ

Аралова Е.А.

Проверила: доцент, к.э.н.

Небесная А.Ю.

Воронеж 2018



Содержание

Введение

Глава 1. Рынок недвижимости и его характеристики

1.1 Недвижимое имущество и недвижимая собственность

1.2 Факторы, определяющие состояние рынка недвижимости

1.3 Оценка стоимости недвижимости

1.4 Нормативно-правовые акты в сфере недвижимости

Глава 2. Анализ проблем рынка недвижимости, перспективы развития, мероприятия по его усовершенствованию

2.1 Проблемы развития рынка недвижимости

2.2 Перспективы развития рынка недвижимости

2.3 Государственная поддержка рынка недвижимости

Заключение

Список литературы



Введение

имущество собственность рынок недвижимость

Актуальность проблемы функционирования сектора недвижимости обусловлена тем, что в России только сейчас происходит становление и развитие рынка недвижимости. Также выявление экономических и соци-альных факторов, определяющих текущее состояние и перспективы раз-вития рынка недвижимости, является одной из важнейших проблем, ко-торые стоят перед участниками рынка недвижимости.

Уровень экономического развития страны - этой важнейший фактор, определяющий возможности общества по приобретению и содержанию недвижимости.

Недвижимое имущество играет многогранную роль в экономической жизни - оно выступает в качестве естественно-пространственного базиса, на котором происходит вся хозяйственная деятельность, является составной частью активов любого предприятия, объектом сделок, рассматривается как самостоятельный объект управления и инвестиционный актив.

Предметом исследования является система экономических отношений, действующих на рынке недвижимости в процессе создания, оборота, использования и развития объектов недвижимости.

Целью данной курсовой работы является изучение экономических проблем функционирования сектора недвижимости.

Для достижения поставленной цели сформулированы следующие задачи:

1. рассмотреть недвижимое имущество и недвижимую собственность;

2. описать факторы, определяющие состояние рынка недвижимости;

3. проанализировать проблемы рынка недвижимости, перспективы развития, мероприятия по его усовершенствованию.



Глава 1. Рынок недвижимости и его характеристики

1.1 Недвижимое имущество и недвижимая собственность

Недвижимое имущество играет многогранную роль в экономической жизни - оно выступает в качестве естественно-пространственного базиса, на котором происходит вся хозяйственная деятельность, являются частью активов любого предприятия, объектом сделок, может рассматриваться как самостоятельный объект управления и инвестиционный актив.

Недвижимость, в феодальном и буржуазном праве - земельные участки, стоящие на них капитальные здания, сооружения и некоторые другие объекты. В советском праве нет деления вещей на движимые и недвижимые, т.к. земля - исключительная собственность государства.

С переходом к рыночной экономике недвижимое имущество выделяется в самостоятельный объект экономических отношений.

Естественной основой и первой составной частью любого объекта недвижимости является земля. Именно привязанность к земле и создает главную определенность объекта недвижимости. Недвижимость, привязанная к определенному месту на земле, всегда испытывает на себе воздействие окружающей среды.

Местоположение недвижимости - главная из ее характеристик, в существенной мере оказывающая влияние на такие экономические параметры, как цена, ликвидность, доходность недвижимости. Таким образом, местонахождение - не столько географическая, сколько экономическая характеристика недвижимости.

Из того, что земля является важнейшим элементом недвижимости, прямо возникает такое важное положение: описание любого объекта недвижимости должно включать в себя его связь с землей.

Приобретение прав на любой объект недвижимости должно предполагать приобретение права на землю. Вторая составляющая недвижимости - усовершенствование земли. Под усовершенствованием земли понимаются произведенные с землей изменения, в качестве которых могут выступать как усовершенствования самой земли в результате произведенных на ней работ, так и построенные на земле здания и сооружения. Внесение улучшений качественно изменяет природу объекта недвижимости - он становится продуктом взаимодействия двух факторов производства - земли и труда.

Третья составляющая недвижимости - принадлежности. Под принадлежностями понимаются движимые по природе вещи, прикрепленные к недвижимому имуществу (земельному участку, зданию) и являющейся его неотъемлемой частью. Наличие (отсутствие) принадлежности является фактором, влияющим на ценность объекта недвижимости. Описание объекта недвижимости должно содержать указание на его принадлежности.

Ведущая роль земли в составе недвижимости имущества, обуславливает необходимость выделения недвижимого имущества в категорию особого рода вещей. Выделение недвижимого имущества в особый род вещей влечет за собой обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Право собственности и другие права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

Государственная регистрация прав на недвижимость обеспечивает важнейшее отличие недвижимого имущества от движимого: гласность, публичность прав на недвижимость, являющихся необходимым условием нормального функционирования рынка недвижимости.

Из обязательности государственной регистрации прав на недвижимость вытекает особый способ передачи недвижимого имущества от одного лица к другому - через переход прав на недвижимость также подлежащей государственной регистрации.

Таким образом, система регистрации прав и сделок и недвижимым имуществом является необходимым элементом функционирования рынка недвижимости. Обеспечивая, идентификацию объекта недвижимости и субъекта прав на него она позволяет:

- создать систему налогообложения недвижимости;

- обеспечить безопасность сделок через представление гарантий приобретателю прав в том, что приобретение совершено у надлежащего обладателя этих прав;

- зафиксировать момент перехода прав на имущество, а значит, выгод и рисков, связанных с обладанием прав на недвижимость.

Следовательно, оборот недвижимости осуществляется через оборот прав на недвижимость.

1.2 Факторы, определяющие состояние рынка недвижимости

Выявление экономических и социальных факторов, определяющих состояние и динамику рынка недвижимости - одна из важнейших проблем, стоящих перед участниками рынка недвижимости. В конечном счете, именно эти факторы определяют потребности и возможности общества и отдельных лиц по потреблению недвижимости, доходность инвестиций в недвижимость, а значит и обороты на рынке, от которых уже прямо зависят факторы профессиональных участников рынка. Выявление экономических и социальных факторов, определяющих состояние и динамику рынка недвижимости, - одна из важнейших проблем, стоящих перед участниками рынка недвижимости.

Все внешние факторы, влияющие на рынок недвижимости, могут быть сгруппированы по следующим основаниям:

- уровень экономического развития страны;

- исторические особенности формирования рынка недвижимости;

- господствующие в стране экономические идеология и политика;

- особенности текущей экономической политики;

- состояние и характерные особенности финансовой системы страны.

Уровень экономического развития страны является важнейшим фактором, определяющим возможности общества по приобретению и содержанию недвижимости.

По сути дела можно считать, что этой величиной и определяются возможности общества по строительству и содержанию жилья в стране.

Исторические возможности формирования рынка недвижимости в значительной мере определяют такие характеристики рынка недвижимости, как структура особенности в сфере недвижимости, соотношение между частными и общественными затратами по приобретению жилья, системы финансирования и особенности налогообложения недвижимости.

На рынок недвижимости влияют также особенности конкретного исторического этапа в развитии страны.

Степень развитости и особенности состояния финансовой системы страны определяют степень участия финансовых институтов в финансировании недвижимости, уровень развития механизмов финансирования и, как следствие, возможности по расширению оборотов на рынке недвижимости.

Высокий уровень вовлеченности недвижимости в рыночный оборот в странах с развитыми рынками недвижимости обеспечивается в них главным образом за счет привлечения ресурсов с финансового рынка. В противоположность этому роль финансового рынка как источника финансов для рынка недвижимости в России почти незаметна.

Особенности текущей экономической политики существенно влияют на привлекательность инвестиций в недвижимость. Например, политика правительства России по финансированию внутреннего долга за счет выпуска государственных ценных бумаг с супервысоким уровнем доходности, безусловно, существенно снижала привлекательность недвижимости как объекта инвестирования.

Определяя общие направления развития рынка недвижимости, макроэкономические факторы конкретизируются на региональном уровне в зависимости от геополитического положения региона, особенностей отраслевой структуры экономики в регионе, демографических факторов.

В результате формируется система факторов регионального уровня, определяющих состояние и динамику рынка недвижимости, прежде всего, через влияние на спрос и предложение на рынке.

В числе этих факторов:

1. Экономические:

- уровень и динамика доходов населения;

- дифференциация населения по уровню доходов и ее динамика;

- уровень развития бизнеса и его динамика (рост или падение деловой активности, изменение структуры бизнеса, его доходности);

- доступность финансовых ресурсов в целом и кредитных в частности; - состояние альтернативных и смежных рынков;

- риски инвестиций в недвижимость;

- стоимость строительства;

- цены и тарифы на коммунальные услуги, энергоресурсы.

2. Социальные:

- уровень и тенденции изменения численности населения и его возрастной структуры;

- уровень и тенденции изменения образовательного уровня населения;

- уровень и тенденции преступности.

3. Административные:

- налоговый режим (уровень реальных налоговых ставок для населения и юридических лиц - налог на имущество, на прибыль, земельный налог);

- зональные ограничения (наличие или отсутствие, строгость контроля);

- правовые и экономические условия получения прав на застройку или реконструкцию (принятые процедуры, передаваемые права, уровень платы за подключение к инженерным сетям, отчислений на развитие инфраструктуры);

- правовые и экономические условия совершения сделок (плата за регистрацию, гарантии со стороны государства, сроки процедур).

4. Условия окружающей среды:

- уровень развития инфраструктуры;

- обеспеченность транспортными сетями;

- экологическая обстановка.

Нетрудно заметить, что в числе отмеченных выше факторов находится как те, которые характеризуют состояние реального сектора экономики, так и относящиеся к сфере финансового рынка.

Такое сочетание является реальным отражением двойственного положения рынка недвижимости в экономике: как составная часть рынка ресурсов рынок недвижимости подчиняется его закономерностям, как инвестиционный актив недвижимость включена в орбиту финансового рынка.

Зависимость рынка недвижимости от состояния реального сектора экономики проявляется, прежде всего, в формировании спроса на рынке. Важнейшими факторами являются такие, как отраслевая структура экономики, доходность бизнеса в разных отраслях, уровень доходов населения, и т.д.

В свою очередь развитие рынка недвижимости само является фактором, обеспечивающим рост спроса на продукцию смежных отраслей экономики, таких как производство строительных работ, стройматериалов, мебели, других предметов длительного пользования. Не случайно развитие сферы недвижимости часто рассматривается как своеобразный «локомотив», способный обеспечить увеличение объемов валового продукта в экономике.

Рынок недвижимости зависит от состояния экономики в целом и в то же время он является индикатором этого состояния. Если ситуация на рынке недвижимости ухудшается, следует ждать и ухудшения в экономике в целом, если ситуация на рынке недвижимости улучшается, то это ведет и к подъему в реальной экономике.

К числу наиболее явных показателей изменений в состоянии рынка относится изменения в количестве сделок на рынке и в сроках экспозиции объектов на рынке. Увеличение сроков экспозиции, сокращение числа сделок являются первыми симптомами спада на рынке недвижимости.

Испытывая на себе определяющее влияние состояния реального сектора экономики, сфера недвижимости в тоже время находится в зависимости от финансового рынка. Высокая доля внешнего финансирования в общем объеме средств, необходимых для реализации проектов по созданию или приобретению объектов недвижимости означает и высокую степень зависимости темпов развития рынка недвижимости, плотности его связи с финансовым рынком. В свою очередь теснота этой связи зависит от того, насколько привлекательно недвижимость выглядит по сравнению с иными видами активов, насколько ресурсы финансовых рынков доступны для участников сделок с недвижимостью.

Состояние финансового рынка может оказать существенное влияние на характеристики рынка недвижимости, например, цены на рынке.

Снижение доступности кредитных ресурсов (рост ставок процента) уменьшает возможности потребителя по приобретению недвижимости, т.е. ведет к снижению спроса и увеличивает издержки строителей, т.е. снижает предложение на рынке.

1.3 Оценка стоимости недвижимости

Оценка недвижимости - это, прежде всего оценка прав собственности на данную недвижимость. Следовательно, оценка недвижимости должна включать саму недвижимость и оценку права собственности или использования землей и зданиями.

Следует различать цену и стоимость объекта недвижимости.

Цена объекта недвижимости - это цена конкретной совершившейся сделки купли-продажи недвижимости. Под стоимостью объекта недвижимости понимается наиболее вероятная цена, которую можно получить при продаже данной недвижимости.

На практике стоимость объекта недвижимости имеет различные формы проявления: рыночная стоимость, стоимость замещения, стоимость воспроизводства, инвестиционная стоимость и др.

Стоимость замещения объекта недвижимости - это его цена, которая определяется в основном затратами на строительство аналогичного объекта недвижимости.

Стоимость воспроизводства объекта недвижимости - это его цена, определяющаяся в основном затратами на воспроизводство точной копии данного объекта.

Инвестиционная стоимость, или стоимость инвестиционного потенциала недвижимости, - это цена, которую инвестор готов заплатить за лидерство в данном сегменте (нише) рынка недвижимости. Инвестиционная стоимость всегда значительно выше рыночной стоимости.

На величину цены и стоимости объекта недвижимости влияют разные факторы. Величина цены объекта недвижимости определяется действием субъективных факторов: времени сделки, тем, были ли ограничения во времени на совершение сделки у продавца или у покупателя, особым интересом покупателя к данному объекту недвижимости, отсутствием информации о рынке и условиях продажи у продавца и у покупателя, психологией продавца и покупателя и т.д.

На величину рыночной стоимости объекта недвижимости влияют следующие объективные факторы: спрос, полезность, дефицитность, отчужденность.

Отчуждаемость объекта недвижимости - это возможность передачи собственности на данный объект другому лицу.

Реальная оценка недвижимости может быть получена только при использовании научно обоснованной методологии и методики оценки.

Методология оценки недвижимости - это совокупность принципов, на основе которых должна осуществляться оценка объекта недвижимости. Это принципы:

- спроса и предложения;

- изменения;

- конкуренции;

- замещения;

- переменных пропорций;

- предельной производительности;

- наилучшего и наиболее интенсивного использования;

- соответствия среды;

- ожидания.

Для российского рынка недвижимости в настоящее время наиболее важным являются принципы: спроса и предложения, изменения, замещения, наилучшего и наиболее интенсивного использования.

Процесс оценки недвижимости включает следующие этапы:

- Постановка вопроса об оценке.

- Отбор информации, необходимой для оценки.

- Анализ информации.

- Расчет стоимости объекта недвижимости с помощью различных методов и выбора одной оптимальной величины стоимости.

Постановка вопроса об оценке означает ясное и четкое задание по определению стоимости объекта недвижимости, а именно:

- определение объекта недвижимости;

- определение прав собственности; - установление цели использования оценки;

- указание даты оценки стоимости;

- определение других ограничительных условий.

Объект недвижимости определяется адресом улицы, размещением или другой описательной информацией, которая дает возможность определить ее размещение. Затем представляется полное юридическое описание, указывающее точное описание границы собственности. Юридическое описание недвижимости обычно хранится в государственных записях (земельный кадастр) и получают его в ходе обследования земли.

При определении права собственности на объект недвижимости уделяют внимание оценке самого объекта недвижимости, а также оценке того, на что владелец может иметь право собственности или право пользования недвижимостью с ограничением прав собственности. К последним относятся права: прохода (провода кабеля и др.), вторжения (покушения), залога, аренды.

Использование оценки - это способ использования владельцем имеющейся информации о жилье в отчете об оценке. В связи с тем, что оценка дает основу для решения, касающегося недвижимости, природа решения влияет на характер задания оценки и отчет о ней.

Оценка стоимости может быть использована для определения:

- цены продажи или покупки;

- суммы ссуды;

- условий аренды;

- стоимости активов в финансовых отчетах;

- вклад в уставный капитал при совместном предпринимательстве;

- основы для компенсации при отчуждении данного объекта.

Факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, постоянно меняются. Поэтому оценка стоимости считается достоверной только на определенную дату. Рыночная стоимость обычно рассматривается как отражение будущих экономических условий, и эти ожидания основаны на свидетельствах рынка в конкретный момент времени.

По времени оценка может быть текущей, ретроспективной, перспективной.

Большинство оценщиков определяют оценку текущей стоимости.

Ретроспективная оценка - это оценка стоимости на определенную дату в прошлом. При этом от оценщиков могут потребовать исчисление налога на наследование, требования по страхованию, налога на имущество, определения стоимости недвижимости для судебного разбирательства и т.д.

Перспективная оценка стоимости - это оценка стоимости долей собственности в предлагаемых предприятиях или их стоимости к концу планового периода строительства предприятий.

Вторым этапом процесса оценки является отбор информации для оценки. Информация для оценки бывает трех типов: общая, специфическая, конкурентный спрос и предложение.

Общая информация состоит из информации о тенденциях в экономических, социальных, экологических, политических сферах, которые влияют на стоимость собственности.

Информация о спросе включает занятость, доходы и информацию, относящуюся к потенциальным пользователям недвижимости. Из этой информации можно получит оценку будущего спроса на текущее пользование или на перспективное использование недвижимости. Информация о предложении включает будущие запасы существующей и прогнозируемой конкурентной недвижимости - это анализ собранной информации.

Таким образом, содержание вышеперечисленных факторов формирует ценообразование на объект недвижимости.

1.4 Нормативно-правовые акты в сфере недвижимости

Рынок недвижимости РФ является собственностью государства и всех объектов РФ, поэтому здесь ярко выражены черты рыночных взаимоотношений между субъектами. Регулируется рынок недвижимости определенным списком законов, нормативно-правовых актов и другими значимыми документами.

Кроме федеральных законов большое влияние на ситуацию оказывают региональные и муниципальные органы власти, которые имеют право регулировать рынок недвижимости определенного региона с помощью нормативных актов. Отсюда вывод - система рыночных взаимоотношений в сфере недвижимости регулируется огромным комплектом законов и нормативных правовых актов.

Главным регулировщиком всех отношений и действий остается высший правовой документ РФ - Конституция. Все официальные бумаги составляются и согласовываются с выложенными условиями в Конституции РФ.

Официальные проекты федерального значения, проекты муниципальных органов или других субъектов в одинаковой мере могут определять взаимоотношения на рынке недвижимости. Но, при противоречивости этих двух инстанций, безоговорочно значимым признано считать Федеральный закон.

Стоит отметить, что законодательная система сферы недвижимости не может четка обозначаться только этими официальными документами, потому что в тексте Конституции РФ четко выделено в ст.76 обязательное взаимодействие разных субъектов в сфере проводимых операций с объектами недвижимости.

Объекты недвижимости, территориально размещенные в России и принадлежащие ее субъектам, зарегистрированы в уникальной системе с информацией обо всех объектах и субъектах, относящихся к рынку недвижимости - кадастре. В нем собраны все сведения о владельцах и истории сделок, прописаны территориальные грани местности, на которой находится объект.

Кадастровые взаимоотношения РФ регулирует целый ряд документов:

- Конституция Российской Федерации.

- Жилищный кодекс Российской Федерации.

- Гражданский кодекс Российской Федерации.

- Градостроительный кодекс Российской Федерации.

- Водный кодекс Российской Федерации.

- Земельный кодекс Российской Федерации.

- Лесной кодекс Российской Федерации.

- Федеральный закон №221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" выданный 24.07.2007 года.

В последнем законе описана система регулирования отношений между субъектами в процессе ведения единого учета, беспрепятственного обмена сведениями. Работой, связанной с собранием информации и обработки пакета необходимых бумаг для оформления и постановки объекта в кадастровый список или проведения определенных кадастровых работ занимается специальный работник - инженер. Оформляется недвижимость после обращения будущего владельца в многофункциональный центр, предоставляющий услуги такого рода.

Все зарегистрированные недвижимые объекты имеют специальный номер, единственный в своем виде, которые не меняются. Работники служб для облегчения поисков объектов в Федеральном законе о недвижимости разделили территорию РФ на кадастровые области, регионы, округи.

Недвижимость можно заложить под получение кредита в виде денежных средств. Одной из таких залоговых форм считается ипотека. В этом случае собственник недвижимости закладывает объект под право получить от кредитора денежные средства или любое другое обязательство, но с неминуемой последующей выплатой долга. Недвижимое имущество остается во владении собственника-должника, а к кредитору она перейдет лишь при недобросовестной оплате долга или прекращения оплаты вообще. Нормативно-правовой базой, регулирующей вопросы ипотеки, являются такие ФЗ:

- Федеральный закон №102 "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 года.

- №218 "о кредитных историях" от 30.12.2004 года.

- №188 "Жилищный кодекс РФ" от 29.12.2004 года.

- №122 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 года.

В ст.5 ФЗ выписаны объекты, которые могут стать предметом ипотеки, если они являются во владении должника, среди них: жилые строения, земля, жилые и нежилые сооружения, которые используются для осуществления предпринимательства и прочее. Залоговой недвижимостью может стать и строение с незавершенным процессом строительства. Перед тем как оформить ипотеку на конкретное лицо, банки или другие организации проведут андеррайтинг, то есть рассчитают возможность клиента оплачивать ипотеку и выведут коэффициент возможностей должника. Это число может быть разным для банков, а также могут видоизменяться некоторые пункты подсчетов.



Глава 2. Анализ проблем рынка недвижимости, перспективы развития, мероприятия по его усовершенствованию

2.1 Проблемы развития рынка недвижимости

Российский рынок недвижимости отражает все проблемы переходной рыночной экономики и характеризуется неравномерным развитием своих отдельных сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной активностью граждан и юридических лиц. Вместе с тем этот рынок представляет собой перспективную сферу вложения капитала.

Этапы развития и системные проблемы рынка недвижимости в России:

1. Этап стихийного рынка или зарождения рыночных отношений: 1991 1995 годы.

Для этого этапа характерна стадия первоначального накопления капитала. Отношения между участниками рынка еще не оформлены и носят хаотичный характер.

Граждане, не представляющие, как жить по законам рынка, с легкостью впитывают любую информацию. Появившиеся рекламные ролики и макеты вызывают интерес и доверие. Обыватель еще не знаком с действием рыночных механизмов рекламы. Она в этот период проста и незамысловата. Причина ее эффективности - в новизне и относительно малом количестве. Это в полной мере относилось и к рынку недвижимости.

Можно сказать, что на первом этапе зарождения рынка предложение формировало спрос. По сути, потреблялось все, что предлагалось. Конкуренция на рынке предложения была слишком мала, а потребитель доверчив, поэтому существовала реальная возможность быстро добиться узнаваемости, а, следовательно, хороших продаж, не прибегая к особым маркетинговым уловкам и рекламным трюкам.

2. Период относительного затишья и осторожности: 1995-1998 годы

Передел собственности входит в завершающую стадию. Народ к рынку относится с некой предубежденностью, осторожностью, не желает куда-либо вкладывать деньги, боясь потерять последнее.

Начинает развиваться новая законодательная база - основной регулятор рыночных отношений, устанавливаются общие правила игры. Желающих инвестировать в строительство немного. Единственное исключение в среде недоверия и всеобщего пессимизма составляет формирующаяся прослойка так называемых избранных - преуспевающих за счет нажитых доходов новых русских. Их предпочтения - все самое дорогое (дорого априори значит престижно). Рынок недвижимости существует за их счет.

В рекламе также период переосмысления. Примитивные рекламные уловки уже не дают должного эффекта - необходимы более изощренные в профессиональном плане методы рекламного воздействия на клиента. В этот «переходный» период потребитель воспринимает рекламу как навязчивый инструмент манипулирования сознанием. В отношении обоих рынков - и недвижимости, и рекламного - назрела необходимость развиваться в направлении повышения профессионализма, ответственного подхода к клиенту.

3. Кризис 1998 года и посткризисный (восстановительный) период: 1998 - 1999 годы

Этот период в развитии рынка в России следует выделить отдельно, поскольку события 1998 года несколько приостановили начавшееся поступательное движение к формированию цивилизованных рыночных отношений. В народе нарастает паника, усиливаются пессимизм и недоверие. О профессиональном развитии и потребительских предпочтениях мало кто задумывается: единственная мысль о том, как сохранить свой бизнес и деньги. Следовательно, на формирование психологии потребителя оказывают влияние преимущественно внешние экономические факторы. Влияние негативное, связанное с кризисом доверия к рынку и к государству в целом. Инвестиционный климат в стране нулевой, если не сказать минусовой. Все рынки, в том числе и недвижимости, находятся в стадии временной заморозки и борьбы за выживание.

4. Этап профессионального развития рынков (рекламного и недвижимости): 1998-2002 годы

Если за критерий деления на этапы брать изменение психологии потребителя, то этот период следует ограничить началом 2000-х годов (1998-2002 гг.). Страна полностью оправилась от кризиса, уровень доходов населения стабилизировался и даже растет. Идет формирование среднего класса.

Данный этап связан с бурным развитием рынка недвижимости и его поднятием на качественно новый уровень. Это и начало формирования цивилизованных отношений между продавцом и покупателем, и развитие законодательной базы, и высокий уровень конкуренции, и внедрение новых технологий. Рынок уже готов предложить покупателю качественный продукт, обеспечить сохранность его инвестиций. На первом месте все-таки стоят надежность и имя застройщика.

Что касается непосредственно продавца, то он в поиске конкурентного преимущества все больше внимания уделяет профессиональным рыночным атрибутам: маркетингу, рекламе, PR. Рынок начинает развиваться в профессиональном плане.

5. Этап профессионального развития рынков (недвижимости и рекламного): с 2002 года по настоящее время

Ключевые слова этого периода - «уважение к покупателю» и «клиентоориентированность».

На данном этапе впервые отчетливо прослеживается смена приоритетов: уже не продавец диктует покупателю правила игры, а покупатель делает свой выбор в пользу того или иного товара, основываясь на собственных убеждениях и предпочтениях.

Потребитель, став более образованным и разборчивым в вопросах рынка и рыночных отношений, предъявляет более высокие требования не только к предлагаемому товару, но и к рекламе. Реклама должна быть обращенной лично к нему, удовлетворить конкретно его потребность.

В связи с растущим уровнем благосостояния населения увеличивается прослойка людей, причисляющих себя к среднему классу. Рынок реагирует на эту тенденцию растущим количеством проектов бизнес класса.

Сегодня стабильный и надежный рынок недвижимости с благоприятным инвестиционным климатом дает прирост в среднем 5-10 % в год. Такие показатели характерны для стран Западной Европы и пока являются основным ориентиром при определении надежности и цивилизованности рынка недвижимости. Это важно учитывать при анализе российского рынка и оценке того или иного этапа его развития, а также при формировании потребительских предпочтений.

За последние пятнадцать лет появились многочисленные исследования о тяжелых последствиях социалистического эксперимента в нашей стране. Дело в том, что недвижимость и время неотделимы друг от друга. Недвижимость воплощает в себе все особенности времени и окружающей среды, для которых она создавалась. Выделим фундаментальные проблемы в этом вопросе.

Во-первых, подавляющая часть объектов недвижимости современной России обладает признаками нe только физического, но также функционального и внешнего износа. О физическом устаревании объектов сказано и написано немало. Факт естественного хронологического устаревания значительной части объектов жилой, промышленной и коммерческой недвижимости налицо, достаточно совершить экскурсию по любому российскому городу. Однако, куда более серьезной проблемой является наличие признаков функционального и внешнего износа.

Во-вторых, еще более негативной по сравнению с износом тенденцией следует считать проблему интенсивного введения рыночных отношений в сектор, который создавался не на рыночных принципах в сфере градостроительства, землепользования, архитектуры, налогообложения земли и недвижимости. По сути, на выстроенную по социалистическим принципам структуру рынка недвижимости наложена сетка рыночных норм и правил. Особенно ярко это видно на примере земельных отношений. В городах, которые изначально нe создавались по рыночным правилам, применяется система зонирования, логика которой заключается в соответствии платы за землю и оценочной зоны. Если же предприятие появилось методом народной, а впоследствии обросло бараками, "хрущевками", "брежневками", в результате чего промышленная зона оказалась в центре современного города, то нe совсем справедливо к этому предприятию применять рыночные принципы налогообложения земли.

В-третьих, поистине системной проблемой является рынок жилой недвижимости в России. Корень проблем - опять же в длительном социалистическом эксперименте в нашей стране. Менее чем за 20 лет наша страна из аграрной превратилась в индустриальную, причем с явным уклоном в сторону военной промышленности. Результат массового исхода граждан из аграрного сектора очевиден: вся история жилищного строительства в Советском Союзе - это история попыток разместить максимальное количество людей на минимальной площади.

2.2 Перспективы развития рынка недвижимости

Российский рынок недвижимости обладает большим потенциалом. Повышение инвестиционного рейтинга России, общий рост экономических показателей, доходов населения - все это создает благоприятные условия для развития бизнеса, в том числе и в области недвижимости. Этот сегмент российского рынка пока отстает по показателям от рынков Европы и Америки. У нас гораздо ниже показатели обеспеченности торговыми и офисными площадями, не говоря уже о жилых площадях.

На сегодняшний день российский рынок недвижимости в определенной степени развит только в Москве - ко «второй столице» пока еще присматриваются, о развитии других регионов в этом плане говорить не приходится. Те средства, которые инвестируются в России в недвижимость, очень малы по сравнению с объемами инвестиций, которые получает нефтяная, химическая промышленность или металлургия. Иностранные инвестиции практически отсутствуют, а уровень внутренних крайне невелик. Не развита ипотека, практически нет инвестиционных фондов; кроме того, на самом рынке мало профессиональных операторов. Ко всему прочему, большое влияние на динамику рынка оказывает общий политический курс высшего руководства страны.

В дальнейшем рынок недвижимости в России станет более цивилизованным. На сегодняшний день, по оценкам аналитиков, доходность от вложений при полном страховании рисков составляет 25-30% годовых и ниже.

В перспективе следует ожидать снижения рентабельности. В то же время закономерными явлениями станут укрупнение инвестиционно-строительных компаний и их вертикальная интеграция.

Требования потребителя к качеству жилья растут. Поменять в короткие сроки технологию строительных организаций невозможно, поэтому так или иначе на рынке будет присутствовать товар невысокого качества; другое дело, что спрос будет смещаться в сторону индивидуальных проектов, в сторону комбинированного и монолитного жилья. Доля «индивидуальной застройки» составит при этом около 50%. В перспективе выиграют те застройщики, которые думают об этом уже сегодня, в частности применяя новые технологии, менее чувствительные к качеству монтажа, а также более разумно организуя строительный процесс.

Скорее всего, в будущем эффективно смогут работать только интегрированные компании-застройщики, которые зарабатывают не только на продаже, но и на эксплуатации готового жилья. Это тот самый случай, когда интересы инвестора-застройщика и конечных потребителей совпадают.

Наблюдаемый в настоящее время рост цен на жилье связан с общеэкономическим подъемом в стране, и, если положительные общеэкономические тенденции сохранятся, он продолжится. Вообще, в долгосрочной перспективе относительное изменение цен будет определяться местоположением объектов и их качеством.

2.3 Государственная поддержка рынка недвижимости

Законодательством нашего государства постоянно разрабатываются и внедряются программы господдержки, направленные на обеспечение граждан РФ необходимой жилищной площадью. Государственные соцпрограммы для приобретения жилья - это целый комплекс качественных мероприятий, которые призваны улучшить жилищное состояние одиноких граждан и российских семей путем покупки или строительства жилой недвижимости.

1. Федеральная программа «Молодая семья - доступное жилье»

Действующая государственная федеральная целевая программа «молодая семья» уже позволила сотням тысяч молодых семей стать обладателями новых квартир и улучшить свои жилищные условия. Получить материальную помощь для покупки жилья от государства могут молодые семьи, отвечающие ряду требований, которые нужно учитывать при желании получить право на жилищную субсидию:

- Уполномоченные органы должны официально признать семью нуждающейся в предоставлении жилплощади или совершенствовании имеющейся.

- Каждый супруг должен быть возрастом не старше 35 лет (если семья неполная - это же касается одного родителя).

- В семье должен быть как минимум один ребенок.

- Необходимость предоставления справки о постоянном доходе или имеющейся денежной сумме, которая позволит сделать первоначальный взнос за жильё.

Для участия в данной госпрограмме молодой семье необходимо соблюдение всех вышеозначенных пунктов.

2. Федеральная социальные программа «Жилище»

В рамках государственной программы «Жилище» предусмотрено развитие специального рынка жилья, которое будет оптимально доступным для большинства граждан, а также обеспечение таким жильем нуждающихся категорий россиян. Для более успешного и качественного внедрения эту социальную жилищную программу разделили на несколько подпрограмм.

1. Подпрограмма под номером 1 - «Обеспечение жильем молодых семей». В рамках этого федерального проекта молодые семьи соответственной категории, признанные нуждающимися в жилье или совершенствовании жилищных условий, могут встать в очередь на получение субсидии в добровольном порядке.

Финансы, которые должны быть в полном объеме затрачены на приобретение необходимого типа недвижимости, суммируются из бюджетных средств и дополнительной суммы, которую необходимо иметь претендентам. Такой составной частью может стать и материнский капитал.

Но при использовании материнского капитала как части суммы при оплате жилья важно целенаправленное использование средств. То есть с помощью маткапитала можно:

- Произвести первоначальный взнос при оформлении кредита или займа;

- Успешно произвести необходимые выплаты по уже имеющемуся кредитному займу.

2. Целью Подпрограммы 2 является «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством», к которым можно отнести:

- лица, официально являющиеся вынужденными переселенцами,

- лица, имеющие или имевшие ранее отношение к комплексу «Байконур»,

- военнослужащие, служащие полиции и других военизированных ведомств,

- лица, уже уволенные с военной службы, но при этом стоящие на учете как нуждающиеся в жилье,

- лица, пострадавшие от радиационного облучения на предприятии «Маяк», и чернобыльцы,

- бывшие жители Крайнего Севера.

Финансируется проект данной программы только за счет федерального бюджета, на текущий год уже выделено более 162 миллиардов рублей.

3. Жилищные программы для участников ВОВ и ветеранов боевых действий

Обеспечение ветеранов жильем посредством госбюджета было предусмотрено с 2010 года, действует и по сей день. Указ президента «об обеспечении ветеранов и участников Великой Отечественной войны и боевых действий жильем» помогает так же и семьям погибших военнослужащих.

Проект такой социальной государственной программы подразумевает выделение субвенций из федеральных бюджетов. Размер субсидий определяют показатели следующих факторов:

- количество лиц-претендентов;

- общей жилплощади в 36 м кв.;

- цена за 1 м кв. жилой площади с учетом конкретного региона.

- целевое расходование выданных по данной программе средств строго регламентируется, их нельзя использовать не по назначению.

4. Государственная помощь в приобретении жилья для бюджетников

Специалист, который проработал на государственной службе и имеет официальный стаж год и более, имеет полное право на субсидию для приобретения собственной жилой площади. Для беспрепятственного получения субсидии учитываются некоторые нюансы:

- Лицо проживает в условиях, непригодных для установленного уровня, или в общежитии.

- Лицо не должно являться собственником недвижимости или ее части, а также членом семьи собственников, кроме тех случаев, когда обусловлена необходимость проживания с больным хроническими видами заболеваний.

- Лицо не должно иметь заключенных договоров на аренду жилья, а также членом семьи, имеющей такие договора, при условии, что арендуемая площадь составляет более 15 квадратов на каждого проживающего.

- Лицо может быть нанимателем жилплощади коммунального типа или ее собственником.

Осуществление выплаты по указанному типу субсидии производится после предоставления всей необходимой документации и постановки на учет.

5. «Устойчивое развитие сельских территорий» социальная жилищная программа

В течение многих лет периферия страдает от нехватки кадров, так как специалисты, получившие образование, стремятся оставаться в городах и получать более высокую заработную плату. Сельские регионы постепенно замирают, переставая развиваться.

В связи со сложившейся ситуацией, была внедрена специальная госпрограмма «Устойчивое развитие сельских территорий», при помощи которой необходимо повысить уровень жизни и предоставить удобные условия проживания в селах и деревнях.

В пределах программы осуществляется качественная финансовая поддержка в виде:

- допфинансирования договоров социального найма при условиях последующего выкупа данного жилья;

- осуществления соцвыплат из различных источников госбюджета для приобретения жилплощади или строительства жилого объекта в сельском регионе;

- льготных условий кредитования по ипотеке и участия в нем материнского капитала.

Посредством госбюджета программа финансируется на общую сумму в более чем 300 миллиардов рублей.



Заключение

Обобщив все вышеизложенное можно сделать несколько выводов, что:

1) рынок недвижимости - это механизм, посредством которого соединяются интересы и права, устанавливаются цены на недвижимость. Недвижимость создается трудом человека и вложениями капитала, поэтому является финансовым активом, операции с которыми осуществляются на рынке недвижимости как одном из важнейших секторов рыночной экономики.

2) недвижимое имущество занимает центральное место в любом общественном устройстве, выполняя одновременно две важнейшие функции: средства производства и предмета личного потребления для проживания, отдыха, культурного досуга и т.п.

3) рынок недвижимости оказывает большое влияние на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций: ценообразующую, регулирующую, коммерческую, санирования, информационную, посредническую, стимулирующую, инвестиционную, социальную.

4) формирование и развитие рынка недвижимости невозможно без наличия структур и услуг, обеспечивающих его функционирование. Для нормальной деятельности рынка наибольшее значение имеют те структуры, которые на профессиональной основе обеспечивают цивилизованные формы отношений между участниками сделок и информационную среду для его функционирования. Большое значение для становления рыночных отношений в сфере недвижимости имеет наличие информации самого различного характера - профессиональной, рекламной, справочной, экономической правовой и деловой.

5) основным, решающим фактором улучшения обстановки на рынке жилой недвижимости в России является развитие экономики города.



Список литературы

1. Асаул, А.Н., Ерофеев, П.Ю. Экономика недвижимости/А.Н. Асаул, П.Ю. Ерофеев. - Спб.: Питер, 2008. - 240 с.

2. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости: Учеб. пособие / И. Т. Балабанов.-- СПб. и др.: Питер, 2006 .-- 206с.

3. Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости.-- М.: ИНФРА-М, 2005.-- 669с.

4. Голощапов Н.А. Недвижимость: Слов. - справочник / Н.А. Голощапов, С.И. Помазкова; Под ред.В.И.Осипова.-- М.: ИТРК РСПП, 2006 .-- 423 с.

5. Котляров М.А. «Ипотека и системные проблемы рынка недвижимости в России». Финансы и кредит №17-2004.

6. Недвижимость: Практическая энциклопедия, под ред. И.С.Радченко. - М. ГроссМедиа, 2005.

7. Рахман И.А. Развитие рынка недвижимости в России: Теория, проблемы, практика. - М.: Экономика, 2006.

8. Фридман, Джек. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости: Учебник: Пер. с англ. / Акад. нар. хоз-ва при Правительстве РФ.-- М.: Дело Лтд, 2005.-- 461с.

9. Шувалова Ирина «Российский рынок недвижимости этапы становления и развития» (http://www.dm-realty.ru).

Размещено на Allbest.ru