Размещено на http://www.allbest.ru/

УДК: 332. 87

МЕТОДЫ ЭКСПЛУАТАЦИИ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

А.В. Маслова

Система технической эксплуатации здания - это совокупность средств, материалов, изделий, специализированных с целью функционирования сооружений в установленных режимах, а также исполнителей и документации, устанавливающей технические условия, принципы взаимодействия, необходимые для эффективного использования.

Техническая эксплуатация жилищного фонда включает в себя:

1) управление жилищным фондом: систему эксплуатации, отношения со смежнымиорганизациями и поставщиками, все без исключения разновидности работ нанимателями и арендаторами.

2) техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций и инженерных системзданий учитывает (согласно п. 1.8 Правил и норм технической эксплуатации): техническое содержание, включая диспетчерское и аварийное и осмотры. Их целью является формирование вероятных факторов возникновения дефектов и разработка мер по их устранению. В ходе осмотров исполняется контроль за использованием и содержанием помещений. Важнейшим аспектом технического обслуживания является подготовка к сезонной эксплуатации. Цель подготовки заключается в обеспечении сроков и качества выполнения работ по обслуживанию (содержанию и ремонту) жилищного фонда, обеспечивающих нормативные требования проживания жителей и режимов функционирования инженерного оборудования в зимний период. Для осуществления поставленных задач требуется: устранить неисправность стен, фасадов, крыш, перекрытий. Так же необходимо контролировать и устранять неисправности отопительных печей, газоходов, внутренних систем тепло-, водо- и электроснабжения, дымоходов. Подготовка исправного состояния прилегающей территории жилого дом - одна из основных задач технической эксплуатациия. К этому относится обеспечение свободного отвода атмосферных и талых вод от отмостки, от спусков в подвал и их оконных приямков. Следует обеспечить соответствующую гидроизоляцию фундаментов, стен подвала и цоколя и их сопряжения со смежными конструкциями, лестничных клеток, подвальных и чердачных помещений, машинных отделений лифтов, исправность пожарных гидрантов;

К технической эксплуатации относится своевременное проведение текущего ремонта. жилой недвижимость капитальный ремонт

Текущий ремонт - это ремонт занимаемых жилых комнат и вспомогательных помещений. Примерами таких работ могут быть: побелка потолков, окраска стен или оклейка обоями, окраска подоконников, вставка стекол и т.д. [1]. Текущий ремонт нанимателями жилых помещений по договорам социального найма производится на условиях и в порядке, определяемых договором и Жилищного кодекса Российской Федерации (в дальнейшем ЖК РФ) [2].

Он включает в себя совокупность строительных и организационно-технических мероприятий с целью ликвидации неисправностей (восстановления работоспособности) элементов, оборудования и инженерных систем здания для поддержания эксплуатационных критериев.

Капитальный ремонт проявляется в восстановлении в срок службы жилых зданий отдельных износившихся конструкций и оборудования дома.

В результате проведения капитального ремонта происходит устранение или уменьшение физического износа конструкций и инженерного оборудования жилого дома. При его проведении необходимо выполнять комплексное устранение неисправностей всех изношенных элементов здания и оборудования, смену, восстановление или замену их на более долговечные и экономичные, улучшение эксплуатационных показателей жилищного фонда, осуществление технически возможной и выгодной с экономической точки зрения модернизации жилых зданий с установкой приборов учета тепла, воды, газа, электроэнергии и обеспечения оптимального энергопотребления.

3) санитарное обслуживание включает в себя: уборку мест общего пользования (содержание лестничных клеток, чердаков, подвалов и технических подполий), уборку мест прилегающей территории (площадок, садов, дворов, дорог, тротуаров, дворовых и внутриквартальных проездов территорий), забота о зеленых насаждениях, озеленение - оно выполняется после освобождения территории от строительного мусора, от неиспользованных строительных материалов, а так же прокладки подземных коммуникаций и сооружений, дорог, проездов, тротуаров, устройства площадок и ограждающих конструкций.

Методы управления многоквартирным домом

В ЖК РФ (ст. 161) предусмотрено несколько возможностей для управления многоквартирным домом (сокращенно - МКД).

К ним относятся:

• Непосредственно жильцами;

• Через создание ТСН или кооператива; ? Управляющей компанией (УК).

Метод управления многоквартирным домом выбирают собственники на организованном собрании. За ними оставлено право изменять форму управления.

Процесс выбора можно разделить на несколько этапов:

1. Подготовительный. Формирование инициативной группы, которая создаст условия для проведения собрания, внесет предложений по форме управления, места и сроков проведения собрания, хранения документов, подготовкой проекта резолюции и т. д.

2. Проведение собрания. Решение собрания будет иметь законную силу, если будет организованно присутствие не менее 50% собственников, проживающих в доме. Форма собрания может быть, как очной, так и заочной.

3. Осуществление решений общего собрания. Если избрано непосредственное управление или УК, то жильцы заключают договора с поставщиками услуг напрямую либо с управляющей компанией. Если принято решение создать ТСН, то оформляются учредительные документы, организация регистрируется в госорганах. После чего возникающие вопросы собственники решают с ТСН или кооперативом.

Непосредственное управление жилым домом

Непосредственное управление МКД - это коллективное управление. Все вопросы, связанные с обслуживанием дома, решаются на организованном жильцами собрании.

Каждый собственник самостоятельно представляет свои интересы.

На основании ЖК РФ (ст. 164) собственники могут выбрать своего законного представителя, который будет действовать от их лица, то есть заключать договора, представлять собственников в сторонних организациях и госорганах.

Представителем может стать не только собственник, проживающий в доме, а нанятое лицо, которому необходимо выплачивать заработанную плату.

При непосредственном управлении возможны только прямые договоры.

Договоры заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени (ст. 164.2 ЖК РФ). Старший по дому или председатель дома является уполномоченным лицом на заключение договора от имени всех собственников (ст.164.3 ЖК РФ), для этого каждому собственнику необходимо оформить нотариальную доверенность на имя председателя совета дома.

При заключении договора собственники могут предусмотреть в договоре все необходимые для них условия.

Управляющая компания

Управляющая компания - это юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, осуществляющий управление многоквартирным домом. Эта организация является предпринимательской организацией, а это свидетельствует о том, что основная цель управление МКД - получение прибыли.

Основная функция управляющей компании заключается в организации проведения ремонтов и содержание МКД, опираясь на требования технического регламента.

Важным нюансом работы управляющей компании является тот факт, что она не намерена понижать расходы на обслуживание дома. В составе управляющей компании работает значительно больше сотрудников нежели чем в ТСН. Следовательно, на заработанную плату каждого сотрудника уходит больше средств. От этого растет оплата услуг управляющей компании.

Товарищество собственников недвижимости

ТСН - это некоммерческая организация. Она создается согласно нормам ЖК РФ. Органы управления ТСН - это члены правления (избираются на срок не более двух лет) и общее собрание. Финансовый план утверждается исключительно на общем собрании. При грамотном распределении затрат, средства будут собирается при возникновении необходимости. Каждый житель может участвовать в принятии решений по благоустройству. Без посредников между жильца и подрядными организациями затрат будет значительно меньше.

Основной проблемой становится выбор руководителя ТСН. Это должен быть грамотный и неравнодушный человек [3].

Выбор формы управления - это важная задача, которую должны решить жильцы. В любом случает жильцы должны понимать и учитывать тот факт, что ни одна форма управления не будет максимально эффективной, если сами жильцы не принимают участия в процессе управления МКД. В результате равнодушного отношения жильцов к общим собраниям может прийти в упадок ТСН, либо управляющая компания будет завышать стоимость своих услуг. Библиографический список

Литература

1. СП 255. 1325800. 2016 Здания и сооружения. Правила эксплуатации.

2. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 03.08.2018).

Аннотация

В данной статье автором изучена техническая эксплуатация жилой недвижимости, работы по текущему ремонту, работы по капитальному ремонту, формы управления многоквартирными домами.

Ключевые слова: техническая эксплуатация, жилой фонд, капитальный ремонт, текущий ремонт, товарищество собственников недвижимости, управляющая компания.

In this article, the author studied the technical operation of residential real estate, repair work, work on major repairs, forms of management of apartment buildings.

Keyword: technical operation, housing, overhaul, maintenance, partnership of property owners, management company.

Размещено на Allbest.ru