Оценка зависимости удельной и полной цены квартир от размера и качества

Размещено на http://www.allbest.ru/

Оценка зависимости удельной и полной цены квартир от размера и качества

Г.М. Стерник

К.т.н., Московская ассоциация риэлторов, Председатель Комитета по аналитике и консалтингу gm_sternik@mail.ru

С.Г. Стерник

Д.э.н., проф., Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации, профессор sgs728@mail.ru

Аннотация

девелоперский ценообразование рынок недвижимость

В теории и практике оценки многоквартирного жилья сравнительным подходом существует проблема статистически достоверного определения корректировок (поправок) на отличие характеристик оцениваемого объекта от объектов-аналогов по признакам размера и класса качества. Не менее важно рассмотреть размер и класс качества как факторы ценообразования при разработке концепции девелоперского проекта в части квартирографии.

Обширный опыт исследования рынка недвижимости авторами настоящей работы позволяет утверждать, что связь удельной и полной цены помещений с их размерами и качеством неоднозначна. Она определяется целой группой факторов, среди которых присутствуют как объективные, связанные с характеристиками объекта и его местоположения, так и субъективные, связанные с предпочтениями и бюджетом покупателей, маркетинговой политикой продавца и др.

Полученные в настоящей работе закономерности ценообразования на первичном рынке жилой недвижимости Москвы и Новой Москвы позволяют рассчитать корректировки (поправки) на размер и качество квартир для оценки их рыночной стоимости сравнительным подходом, а также для расчета параметров доходности инвестиционно-строительных проектов.

Ключевые слова: Оценка недвижимости, рынок недвижимости, девелопмент недвижимости, факторы ценообразования, инвестиционный анализ, инвестиционно-строительный проект

Аnnotation

In the theory and practice of evaluation of multifamily housing using a comparative approach there is a problem of determining statistically significant adjustments to the difference between the estimated characteristics of the property from the comparable properties based on the size and quality.

It is equally (or more) important to consider the size and quality as pricing factors while creating multifamily development project concept.

Extensive authors' experience in the field of real estate market research allows the authors of this paper claim that the connection between the total price of the apartments, price per square foot or square meter basis and size and quality of the apartments is ambiguous. A group of factors, which affect this connection include both `objective', i.e. related to the characteristics of the property itself and its location, and subjective, i.e. associated with the preferences and budget of the customers, developer's marketing policies, etc.

Pricing patterns of the primary real estate market of Moscow and `New Moscow' that are discussed in the article allow authors calculate the adjustments to the price and quality of the apartments and estimate their market value using a comparative approach, which can further be used to calculate the parameters of profitability of investment and construction projects.

Keywords: рroperty valuation, property market, property development, factors affecting price, investment analysis, and investment and construction project, multifamily housing

Постановка задачи. Размер и класс качества квартир как факторы ценообразования актуальны в двух аспектах: оценочном и инвестиционно-аналитическом (в интересах девелопмента).

Оценочный аспект: в теории и практике оценки многоквартирного жилья сравнительным подходом существует проблема статистически достоверного определения корректировок (поправок) на отличие характеристик оцениваемого объекта от объектов-аналогов по признакам размера и класса качества. Федеральный стандарт оценки № 7 предлагает по методу корректировок единственное и весьма общее методическое указание: «цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям … При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта» [1]. Однако теоретические работы, предлагающие убедительные методики расчета поправок на размер и класс качества жилья, отсутствуют. Поэтому на практике поправки определяются субъективно и весьма приближенно. Например, поправка на размер чаще всего применяется к полной цене квартиры и вычисляется механическим умножением удельной цены аналога на разницу площади с объектом оценки. Влияние же размера на удельную цену не рассматривается или увеличение размера рассматривается исключительно как понижающий фактор [2], что ошибочно.

Инвестиционно-аналитический аспект: не менее важно рассмотреть размер и класс качества как факторы ценообразования при разработке концепции девелоперского проекта в части квартирографии. Принципиально, что застройщики и покупатели руководствуются различными критериями выбора размеров и класса качества объекта: первые рассчитывают общий доход от инвестиций и стремятся к максимизации удельной цены, вторые стремятся к минимизации полной цены объекта при заданном качестве [3].

Обширный опыт исследования рынка недвижимости авторами настоящей работы [4-6] позволяет утверждать, что связь удельной и полной цены помещений с их размерами и качеством неоднозначна. Она определяется целой группой факторов, среди которых присутствуют как объективные, связанные с характеристиками объекта и его местоположения, так и субъективные, связанные с предпочтениями и бюджетом покупателей, маркетинговой политикой продавца и др. (рис. 1).

Размещено на http://www.allbest.ru/

Рис. 1. Структура факторов, определяющих цену объекта недвижимости

В связи с изложенным, зависимость цены квартиры от размера и класса качества нуждается в углубленном исследовании, результаты которого и представляются в настоящей работе.

Исходные данные исследования. Для исследования собраны данные о строящихся многоквартирных жилых домах и ценах предложения квартир на продажу в 2014 году в двух локациях - Москва (в границах до 2012 года) и Новая Москва (присоединенные с 1 июля 2012 года территории Московской области). Эти локации принципиально отличаются как по качеству жилья и ценам, так и по предпочтениям и бюджету покупателей в соответствии с их портретом: в Москве уровень душевого дохода жителей и покупателей-нерезидентов вдвое превышает уровень Подмосковья. В соответствии с этим отличается их потребительское поведение и предпочтения в отношении размеров и качества жилья.

Отметим, что в данном исследовании местоположение описывается дискретно - принадлежностью объекта к выделенной локации (зона, микрорайон). Размер жилого помещения описывается средней площадью квартир при различном количестве комнат (1-комнатная, 2-комнатная, 3-комнатная, многокомнатная квартира).

Качество объекта также описывается дискретно - заданным классом качества, определяемым по всей совокупности характеристик объекта в соответствии с «Единой методикой» [7], выделяющей 4 класса: эконом-, комфорт-, бизнес - и элитный класс.

Фрагменты базы данных ООО «Стерникс Консалтинг» (Sternik's Consulting) приведены в табл. 1 и 2.

В табл. 1 показаны три объекта и их основные характеристики, влияющие на комфортность проживания, на основе которых определяется класс объекта. Общее количество объектов в Реестре строящихся домов Москвы - 347, Новой Москвы - 720.

В табл. 2 приведены данные о трех квартирах, предлагаемых на продажу. Общее количество предложений в Прайсе Москвы - 66 272, Новой Москвы - 9 932.

Таблица 1. Реестр строящихся многоквартирных жилых домов в Новой Москве (фрагмент)

OBJECT ID	488	720	1230
ADDRESS	г. Московский, мкр. Град Московский, кв-л 1, кор. 1	пос. Мосрентген- д. 1	г. Коммунарка, мкр. 5. Блок А
км от мкад	10	1	5,5
SUBJECT_rayon	НАО	НАО	НАО
LONGITUDE	37.369951		37.85894
LATITUDE	55.591089		55.699417
TECHNOLOGY	Панельный (сборно-железобетонный)	Монолитно-бетонный	Монолитно-каркасный
MATERIAL_WALL	Панель	Бетон	Кирпич
FLOOR	17	12	8
FINISHING_LEVEL_FLAT	Эконом (классическая отделка дешевыми материалами)	Эконом (классическая отделка дешевыми материалами)	Бизнес (отделка с использова нием качественных материа лов)
FINISHING_LEVEL_INSIDE	Эконом (базовая отделка дешевыми материалами)	Эконом (базовая отделка дешевыми материалами)	Бизнес (отделка с использова нием качественных материа лов)
PARKING_TYPE	Наземный	Нет	Подземный
LIFT	12	4	6
SECURITY	Консъерж	Консъерж	Консъерж, ограждение, охрана
CONST_STATUS	Завершено	Завершено	Ведется
CONST_STAGE	6	6	2
Инфраструктура дома	Нет	Нежилые помещения на первом этаже
CLASS_ TYPE	Эконом-класс	Комфорт-класс	Бизнес-класс

Таблица 2. База предложения квартир на продажу в Новой Москве (фрагмент)

OBJECT ID	488	488	488
FLAT ID	1	2	3
ADDRESS	г. Московский, мкр. Град Московский, кв-л 1, кор. 1	г. Московский, мкр. Град Московский, кв-л 1, кор. 1	г. Московский, мкр. Град Московский, кв-л 1, кор. 1
FLOOR	4	4	3
ROOM_QNT	1	2	3
AREA_ FLAT, кв. М	39,2	68,0	92,4
PRICE, тыс. Руб.	3195	5545	7577

Основная гипотеза исследования. Состоит в том, что закономерности ценообразования в зависимости от качества и размеров помещения неоднозначны и зависят от локации объекта (особенностей локального рынка недвижимости).

Теоретическое подтверждение основной гипотезы исследования. Рассмотрим следующий набор функций:

- полная цена объекта в функции от качества P = f₁(Q);

- полная цена объекта в функции от размера P = f₂(S);

- удельная цена объекта в функции от качества U = f₃(Q);

- удельная цена объекта в функции размера U = f₄(S);

- качество объекта в функции от размера Q = f₅(S);

- размер (площадь) объекта в функции от качества S = f₆(Q).

В формализованном виде закономерности ценообразования на рынке квартир по критериям качества и размера можно представить следующим образом (для простоты примем в первом приближении линейную зависимость между исследуемыми показателями):

- полная цена объекта в функции от качества равна

P = f(Q) = (a₀ + a₁ Q);

- качество объекта в функции от размера равно

Q = F(S) = (b₀ +b₁ S);

- площадь объекта в функции от качества равна

S = (Q - b₀ ) / b₁ = Q / b₁ - c₀,

где a₀, a₁, b₀ , b₁, c₀ - коэффициенты регрессионных уравнений.

Тогда удельная цена объекта равна

U = P / S = (a₀ + a₁ Q) / (Q / b₁ - c₀).

Таким образом, при определении удельной цены объекта показатель качества входит как в числитель, так и в знаменатель формулы. Это подтверждает неоднозначность закономерности ценообразования жилых помещений в зависимости от качества и размера.

Рассмотрим варианты представления закономерностей ценообразования в графическом виде, сняв допущение о линейном характере всех зависимостей (рис. 2).

Размещено на http://www.allbest.ru/

Рис. 2. Графическое формирование зависимости удельной цены от качества при различных вариантах зависимости удельной цены от площади помещения

График показывает, что в варианте А), когда потребитель предпочитает повышенный комфорт и готов платить за квартиры большой площади (аналог - Москва), средняя удельная цена с ростом класса качества помещений повышается, а в варианте Б), когда потребитель стремится к повышенному качеству, но не готов платить за излишние площади (аналог - Новая Москва), средняя удельная цена с ростом качества снижается.

Понятно, что двумя произвольно выбранными примерами не исчерпываются варианты зависимости удельной цены от качества.

Далее исследование рынка и получение необходимых закономерностей выполняется на конкретных данных.

Эмпирическое подтверждение основной гипотезы исследования. Пример информации о ценовой ситуации приведен в виде пространственно-параметрической модели первичного рынка жилой недвижимости в Новой Москве (табл. 3).

Обработка баз данных показала существенные отличия в структуре предложения между двумя локациями: в Москве количество квартир эконом-класса составляет 23,3%, комфорт-класса - 37,3%, бизнес-класса - 24,3%, элитного класса - 15,0%. В Новой Москве эти показатели составляют 12,0%, 83,3%, 4,7% и ноль процентов соответственно (рис. 3).

Рис. 3. Структура объема предложения (по количеству квартир) по классам

Таблица 3. Дискретная пространственно-параметрическая модель предложения квартир на продажу в Новой Москве в 2014 году

Класс квартиры	Зона	Населенный пункт	Количество объектов, шт	Средняя, руб/м2	СКО, руб/м2	Минимум, руб/м2	Медиана, руб/м2	Максимум, руб/м2	Коэф. Вариации, %	Погрешность, руб/м2	Порешность, %
2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12	13
все классы	вся «новая» Москва	все	9 932	85 808	17 267	40653	83 000	158 840	20,12	348	0,41
Эконом	вся «новая» Москва	все	2 014	84 349	12 237	63 444	80 592	130 000	15,04	546	0,67
	НАО, до 8 км от МКАД	все	308	92 368	10 803	69 250	96 823	130 000	11,70	1 241	1,34
		Коммунарка	74	85 465	20 406	97 000	104 650	130 000	23,88	4 777	5,59
		Рассказовка	180	79 290	12 469	69 250	85 015	101 742	15,73	1 864	2,35
		Столбово	54	90 129	11 646	94 946	97 022	107 017	12,92	3 200	3,55
	НАО, 8 км и более от МКАД	все	1 706	79 064	10 975	63 444	79 500	121 875	13,88	532	0,67
		Марушкино	74	75 345	3 563	69 853	75 595	80 769	4,73	98	0,13
		Московский	448	86 210	8 615	69 000	85 321	106 563	9,99	815	0,95
		Пыхтино	1 150	85 071	14 069	63 444	70 500	121 875	16,54	830	0,98
		Язово	34	96 993	2 413	94 969	95 049	99 961	2,49	840	0,87
Комфорт	вся «новая» Москва		7 455	80 378	15 365	40 653	82 025	157 709	18,43	359	0,43
	НАО	все	6 494	82 987	14 466	40 653	84 868	157 709	16,08	365	0,41
	НАО, до 8 км от МКАД	все	3 386	85 907	12 096	64 000	86 850	128 617	13,76	416	0,47
		Говорово	630	95 048	6 101	79 850	96 850	107 850	6,42	494	0,52
		Коммунарка	2 071	82 789	13 665	69 819	83 896	128 617	16,51	601	0,73
		Мосрентген	15	98 401	1 556	84 049	99 941	100 040	1,58	863	0,88
		Николо-Хованское	251	105 290	25 268	64 000	85 714	120 000	24,00	3 196	3,04
		Рассказовка	299	85 913	12 483	69 032	85 964	99 115	14,53	1 446	1,68
		Столбово	120	101 446	2 941	92 999	101 994	109 000	2,90	551	0,54
	НАО, 8 км и более от МКАД	все	3108	80 631	16 935	40 653	80 000	157 709	21,00	608	0,75
		Большое Свинорье	13	61 653	1 410	59 429	61570	64 732	2,29	814	1,32
		Воскресенское	24	89 000	-	89 000	89 000	89 000	-	-	-
		Десна	168	83 078	5 794	75 030	83 500	94 945	6,97	897	1,08
		Знамя Октября	79	81 645	4 088	70 000	80 978	91 033	5,01	932	1,14
		Марушкино	344	80 342	23 570	49 500	54 857	68 984	29,34	2 545	3,17
		Марьино	1 293	88 179	20 424	40 653	73 261	157 709	23,16	1 138	1,29
		Московский	50	99 341	32 934	76 958	99 519	114 700	33,15	9 410	9,47
		Фабрики 1 Мая	25	60 665	2 012	52 779	63 001	63 001	3,32	858	1,41
		Щербинка	587	80 270	7 664	63 500	79 000	95 000	9,55	643	0,80
		Язово	525	95 380	19 570	85 333	91 931	111 995	20,52	1 710	1,79
	ТАО	все	961	70 378	10 676	40 808	70 313	94 989	15,17	694	0,99
		Былово	15	45 767	1 682	40 808	45 985	50 276	3,68	933	2,04
		Киевский	173	58 844	5 789	52 000	60 000	75 000	9,84	883	1,50
		Первомайское	48	98 610	17 526	77 960	81 000	83 022	17,77	5 113	5,19
		Птичное	62	53 830	3 762	50 182	56 548	59 522	6,99	963	1,79
		Раево	113	58 092	709	56 991	58 000	59 052	1,22	134	0,23
		Троицк	520	80 340	1 447	65 762	80 000	94 989	1,80	152	0,19
		Щапово	30	89 131	20 403	58 966	71 739	87 238	22,89	7 577	8,50
Бизнес		Сосенки	463	120 964	12 333	104 506	124 747	158 840	10,20	1 148	0,95

В свою очередь, квартиры различного класса существенно различаются по количеству комнат (табл. 4 и рис. 4) и по общей площади (табл. 5 и рис. 5).

Так, в Москве в структуре предложения квартир эконом-класса 3-комнатные квартиры занимают 22% и имеют среднюю площадь 88,8 кв. м, а в Новой Москве - 15% и 80,5 кв. м соответственно.

В комфорт-классе в Москве и Новой Москве доля трехкомнатных квартир примерно одинакова (21-22%), но площади различаются - 98,3 и 80,9 кв. м.

В бизнес-классе в Москве доля 3-комнатных квартир составляет 35%, в Новой Москве - 44%, а площади отличаются в пользу Новой Москвы - 118,1 и 137,4 кв. м (в основном это малоэтажные дома).

В элитном классе в Москве доля многокомнатных квартир (как правило, со свободной планировкой) преобладает (42%), средняя площадь около 280 кв. м.

Таблица 4. Распределение квартир в Москве по числу комнат в различных классах, %

Число комнат	эконом	комфорт	бизнес	элит
	Москва	Н. Москва	Москва	Н.Москва	Москва	Н.Москва	Москва	Н.Москва
1-ком	34	38	34	34	16	27	8	-
2-ком	40	46	37	44	29	28	14	-
3-ком	22	15	22	21	35	44	36	-
многоком	4	1	7	1	20	1	42	-



Рис. 4. Распределение квартир в Москве по числу комнат в различных классах, %

Таблица 5. Средние площади квартир с различным числом комнат в различных классах, кв. м

Число комнат	эконом	комфорт	бизнес	элит
	Москва	Н. Москва	Москва	Н. Москва	Москва	Н. Москва	Москва	Н. Москва
1-ком	43,2	40,4	47,6	43,8	57,2	65,6	70	-
2-ком	67,1	58,7	70,1	66,7	83,2	102,3	110	-
3-ком	78,8	80,5	98,3	80,9	118,1	137,4	140	-
многоком	124,7	-	120,5	111,5	171,2	182,2	280	-
средняя	55,0	-	63,4	68,3	93,0	135,2	147,0



Рис. 5. Средние площади квартир с различным числом комнат в различных классах, кв. м

В соответствии с такими отличиями, в Москве средняя удельная цена квартир эконом-класса составляет 139,3 тыс. руб./кв. м, комфорт-класса - 151,1, бизнес-класса - 260,1, элитного класса - 685,3 тыс. руб./кв. м. В Новой Москве эта величина составляет в эконом-классе 84,3, в комфорт-классе - 82,4, в бизнес-класса - 121,0 тыс. руб./кв. м (табл. 6 и рис. 5). В то же время полная цена квартир в эконом-классе Москвы - 8074, в комфорт-классе - 9580, в бизнес-классе - 24189, в элитном классе - 100739 тыс. руб. В Новой Москве она равна в эконом-классе 4417 тыс. руб., в комфорт-классе - 5491, в бизнес-классе - 16359 тыс. руб. (табл. 7 и рис. 6).

Таблица 6. Средняя удельная цена квартир с различным числом комнат в различных классах, тыс. руб./кв. м

Число комнат	эконом	комфорт	бизнес	элит
	Москва	Н. Москва	Москва	Н. Москва	Москва	Н. Москва	Москва	Н. Москва
1-ком	156,3	86,4	155,8	84,5	230,2	124,1	632,6	-
2-ком	134,6	84,1	150,9	82,1	236,5	122,4	664,5	-
3-ком	122,1	82,2	152,3	80,4	229,6	120,0	690,9	-
многоком	203,6	80,1	155,3	78,0	380,8	118,3	633,7	-
средняя	139,2	84,3	151,1	80,4	260,1	121,0	685,3

Таблица 7. Средняя полная цена квартир с различным числом комнат в различных классах, тыс. руб.

Число комнат	эконом	комфорт	бизнес	элит
	Москва	Н. Москва	Москва	Н. Москва	Москва	Н. Москва	Москва	Н. Москва
1-ком	6752	3491	7416	3789	13167	8141	44282	-
2-ком	11320	4937	10578	5476	19677	12522	73095	-
3-ком	10842	6650	14971	6504	27116	16488	89817	-
многокомн.	17358	-	18713	8697	56193	21554	177436	-
средняя	8074	4417	9580	5491	24189	16359	100739

Рис. 6. Средняя полная цена квартир с различным числом комнат в различных классах, тыс. руб.

Таким образом, в условиях приведенного примера средние удельные цены растут при переходе к более высокому классу качества в Москве, и одновременно растут и полные цены квартир. В Новой Москве при переходе от эконом- к комфорт-классу средние удельные цены снижаются, при этом полные цены квартир растут.

Методическая интерпретация полученных результатов. Полученные закономерности ценообразования на первичном рынке жилой недвижимости Москвы и Новой Москвы позволяют рассчитать корректировки (поправки) на размер и качество квартир для оценки их рыночной стоимости сравнительным подходом.

Расчет поправок к удельной цене квартиры производится по формулам:

К_S = (U_a^Q / U_o - 1) x100%,

K_Q = (U_a^S / U_o - 1) x100%,

где К_S - поправка на размер; K_Q - поправка на качество; U_o - средняя удельная цена в кластере класса качества и размера оцениваемой квартиры; U_a^Q -средняя удельная цена аналога того же класса качества, отличающегося по размеру; U_a^S - средняя удельная цена аналога того же размера, отличающегося по классу качества.

Например, в варианте первая оцениваемая квартира находится в Москве, 2-комнатная и принадлежит к комфорт-классу, а квартиры-аналоги - одно- и трехкомнатные того же класса и эконом-класса также находятся в Москве. В варианте 2 меняется только локация - все квартиры находятся в Новой Москве. Результаты расчета поправок приведены в табл. 8.

Таблица 8. Пример расчета поправок на класс и размер помещений

Оцениваемый объект	Объекты аналоги	Поправка на размер	Поправка на качество
1. Москва. Двухкомнатная квартира комфорт-класса	1-комнатная квартира комфорт-класса	-3,2%	0
	3-комнатная квартира комфорт-класса	-0,9%	0
	1-комнатная квартира эконом-класса	-3,5%	+9,9%
	3-комнатная квартира эконом-класса	+19,1%	+9,9%
2. Новая Москва. Двухкомнатная квартира комфорт-класса	1-комнатная квартира комфорт-класса	-2,9%	0
	3-комнатная квартира комфорт-класса	+2,1%	0
	1-комнатная квартира эконом-класса	-5,2%	-2,4%
	3-комнатная квартира эконом-класса	-0,1%	-2,4%

Приведенные в табл. 8 результаты расчета показывают, что поправка к удельной цене квартиры в Москве на класс качества при аналогах того же класса не требуется, а поправка на размер составляет соответственно -3% и -1%. Если аналоги принадлежат к эконом-классу, то поправка на класс равна +10%, а на размер -4% и +19%. В Новой Москве поправки на качество для аналогов того же класса не требуются, а на размер равны соответственно -3% и +1%. Для аналогов эконом-класса поправки на качество равны -2%, на размер - соответственно -5% и -2%.

При инвестиционном анализе концепций жилой застройки разработка рекомендаций застройщику относительно квартирографии должна исходить из критерия максимальной доходности (в случае приблизительно одинаковых затрат для разных вариантов квартирографии - по критерию максимальной выручки) и учитывать предпочтения потребителей относительно качества объекта и размера помещений.

Расчет выручки произведем по формуле

В = ? P_i x n_i = ? U_i S_i n_i .

Тогда выручка с жилого квадратного метра равна

В' = ? U_i S_i n_i / S₀ = ? U_i x d_i ,

где d_i = S_i n_i / S₀ - доля площади квартир i-го размера от общей площади квартир в объекте.

Соответственно, максимальная выручка достигается при условии максимизации доли квартир с наибольшей удельной ценой при сохранении доли остальных квартир в пределах диапазона предпочтений потребителей:

Max B' = U_max x d_max + ? U_j x d_j

при d_j ? d_jmin;

d_jmin = d_j - Дd_j;

d_jmax = 1 - ? d_jmin,

где U_max - наибольшая средняя удельная цена квартир среди квартир различного размера; U_j - средняя удельная цена остальных квартир; d_max - максимально возможная доля таких квартир согласно предпочтениям потребителей; d_j - доля остальных квартир; d_jmin - минимальная доля квартир в структуре спроса с учетом погрешности в определении предпочтений потребителей; Дd_j - половина диапазона погрешности.

Методика оптимизации квартирографии для получения максимальной выручки состоит в том, что полученные в результате исследования предпочтений потребителей средние доли квартир различного размера в спросе корректируются следующим образом:

- доли всех квартир, кроме квартир с максимальной средней удельной ценой, снижаются до нижней границы диапазона погрешности в определении средней доли;

- доля квартир с максимальной удельной ценой повышается на соответствующую величину.

Принимается, что объем поглощения квартир всех классов качества и всех размеров при таких изменениях структуры спроса относительно средних долей в структуре предпочтений остается равным объему строительства.

В табл. 9 и 10 приведены примеры расчета максимальной выручки с одного кв. м для двух классов качества объекта - эконом- и комфорт-классов. Исходные данные о ценах взяты из табл. 6.

Таблица 9. Расчет максимальной выручки с 1 кв. м общей жилой площади дома в Москве

Класс качества	Эконом	Комфорт
Показатели	Средняя удельная цена, тыс. руб./кв. м	Доля в спросе, %	Скорректированная доля в спросе, %	Средняя удельная цена, тыс. руб./кв. м	Доля в спросе, %	Скорректированная доля в спросе, %
число ком нат	1	156,3	34+/-4	30	155,8	34+/-4	40
	2	134,6	40+/-3	37	150,9	37+/-3	34
	3	122,1	22+/-2	20	152,3	22+/-2	20
	более 3	203,6	4+/-1	13	155,3	7+/-1	6
Выручка с 1 кв. м, тыс. руб.	131,9	147,5	153,2	153,1

Таблица 10. Расчет максимальной выручки с 1 кв. м общей жилой площади дома в Новой Москве

Класс качества	Эконом	Комфорт
Показатели	Средняя удельная цена, тыс. руб./кв. м	Доля в спросе, %	Скорректированная доля в спросе, %	Средняя удельная цена, тыс. руб./кв. м	Доля в спросе, %	Скорректированная доля в спросе, %
число ком нат	1	86,4	38+/-4	44	84,5	34+/-4	41
	2	84,1	46+/-3	43	82,1	44+/-4	40
	3	82,2	15+/-2	13	80,4	22+/-2	20
	более 3	80,1	1+/-1	0	78,0	1+/-1	0
Выручка с 1 кв. м, тыс. руб.	84,6	85,9	83,7	83,5

Приведенные в табл. 9 результаты расчетов показывают, что в условиях Москвы девелопер может получить выручку с 1 кв. м общей жилой площади объекта в эконом-классе 131,9 тыс. руб., в комфорт-классе - 153,2 тыс. руб. (выше на 16,1%). Необходимо отметить, что окончательным критерием перехода к более высокому классу должен является критерий доходности, учитывающий не только изменение объема выручки, но и изменение стоимости строительства 1 кв. м общей жилой площади объекта.

При оптимизации квартирографии в соответствии с разработанной методикой объем выручки возрастает в эконом-классе до 147,5 (на 11,8%), в комфорт-классе - незначительно.

В условиях Новой Москвы (табл. 10) выручка с 1 кв. метра общей жилой площади объекта в эконом-классе составляет 84,6 тыс. руб., в комфорт-классе несколько ниже - 83,7 тыс. руб. После оптимизации квартирографии в эконом-классе она несколько увеличивается - до 85,9 тыс. руб. (на 1,5%), в комфорт-классе - незначительно снижается.

Выводы

Статистически достоверное определение поправок на размер и качество квартиры в целях оценки рыночной стоимости сравнительным подходом, а также критериев оптимизации квартирографии жилой застройки в целях максимизации доходности девелопмента возможно только в пределах каждого локального рынка на основе исследования закономерности ценообразования в конкретной фазе его состояния. В настоящей работе обоснована методология такого исследования на примере локальных рынков Москвы и Новой Москвы.

Список литературы

1. Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)». Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611.

2. Лейфер Л.А. Справочник оценщика недвижимости (Том 2). - НН.: ЗАО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки», 2014. - 190 c.

3. С.Г. Стерник. Методика экономической (рыночной) оптимизации проекта комплексной жилой застройки // Современные проблемы экономики и управления развитием города. - М, РЭА им. Г.В. Плеханова, 2006. - 296 c. - C.40-55

4. Г.М. Стерник, С.Г. Стерник. Анализ рынка недвижимости для профессионалов. - М.: ЗАО «Издательство «Экономика», 2009. - 606 c.

5. С.Г. Стерник. Развитие оценки недвижимости сравнительным подходом на основе методологии дискретного пространственно-параметрического анализа и моделирования рынка // Аудит и финансовый анализ. 2009. №5. C.130-137

6. С.Г. Стерник. Массовая оценка недвижимости для целей налогообложения: проблемы и пути их решения // Финансовая аналитика. 2010. № 12. C.2-12.

7. Г.М. Стерник, С.Г. Стерник. Развитие «Единой методики классифицирования многоквартирных жилых домов - новостроек» (ЕК МЖН) по потребительскому качеству (классу) проекта // Механизация строительства и ЖКХ. 2012. № 6. - C. 32-39.

Размещено на Allbest.ru