Обоснование целевых объемов ввода жилья (на примере Москвы)

Размещено на http://www.allbest.ru/

Обоснование целевых объемов ввода жилья (на примере Москвы)

Стерник Г.М.

Свиридов А.В.

Постановка задачи. Исторический дефицит жилья в России (более 60% населения нуждается в улучшении жилищных условий) заставил руководство страны в течение последних 5-8 лет усилить внимание к проблеме повышения объемов жилищного строительства. Приняты серьезные правовые, организационные, экономические меры для стимулирования местных властей и бизнеса к решению этой проблемы. Определены целевые показатели динамики роста объемов ввода жилья - в 2020 году эта величина должна достигнуть 142 млн кв. метров. В настоящее время Госстрой и Минрегион РФ организуют работу по определению и обоснованию целевых объемов ввода жилья в каждом регионе. В настоящей работе сделана попытка решения этой задачи для локальной территории - города Москвы до присоединения новых территорий (в границах до 1 июля 2012 года). жилье предложение рынок недвижимость

Известны факторы, ограничивающие объемы ввода жилья в Москве. В последние годы это определялось в первую очередь дефицитом земельных ресурсов. К этому прибавилось вынужденное изменение политики города (ограничения на выдачу разрешений и даже расторжение ряда инвестиционных контрактов) в связи с несбалансированностью между строительством жилья и транспортной инфраструктуры. В результате в государственной программе «Жилище» по городу Москве на 2012-2016 годы был предусмотрен в 2013-2016 годах стабильный объем ввода в 2,45 млн кв. м жилья ежегодно (после максимального объема в 4,8 млн, достигнутого в 2007 году). Другие факторы, сдерживающие объемы ввода жилья в регионах - ограничения по производственным мощностям стройпредприятий, по доступным объемам стройресурсов, по наличию инженерных сетей на границах участков под строительство жилья, энергетических и иных инженерных ресурсов, социальной инфраструктуры - в Москве не стояли столь остро.

Но обостренное внимание руководства страны к проблеме объемов строительства жилья, приоритетность этого показателя при оценке результатов деятельности администраций регионов и муниципалитетов снова стимулировало руководство регионов, в том числе и Москвы, к поиску путей повышения темпов строительства жилья.

На инвестиционном форуме «Россия - 2013» 17.04.2013 г. мэр Москвы Сергей Собянин заявил: «Мы в прошлом году ввели 7,6 миллионов недвижимости - это тоже неплохие показатели. Демонстрируют рост примерно 10 процентов по предыдущему году. Я думаю, что в ближайшие год-два мы также по объему ввода недвижимости выйдем на докризисный уровень». По словам Собянина, потенциал развития недвижимости в столице занимает первое место в Европе: «Территория новой Москвы и освобождаемые промзоны позволят построить до двухсот миллионов квадратных метров недвижимости». Понятно, что речь идет не только о жилой, но и о коммерческой недвижимости. Если исходить из официальных данных Росстата об объеме ввода в 2011 году (в старых границах Москвы) 1,76 млн, то прирост в 10% дает в 2012 году около 2,0 млн кв. м. Это примерно соответствует данным Росстата - в новых границах в Москве введено в 2012 году 2,52 млн кв. м, в том числе на присоединенных территориях - 0,45 млн.

В 2012 году город отменил инвестконтракты на строительство 10 млн кв. м недвижимости в Москве, в основном по отмеченным выше причинам. В то же время в интервью телеканалу «Россия-1» 10.02.2013 г. С. Собянин сообщил, что одновременно за три года город разрешил строительство более чем 30 млн кв. м недвижимости. Если две трети от этой величины составляет жилая недвижимость, то при сроках реализации инвестконтрактов в 3-7 лет это означает ввод жилья в среднем 4 млн кв. м ежегодно. В том числе, как заявил в интервью «Интерфаксу» руководитель департамента развития новых территорий столицы Владимир Жидкин 28.01.2003 г., к концу 2013 года на землях «Новой Москвы» планируется построить порядка 1 млн кв. м жилья (вдвое больше, чем в 2012 году) и не менее 500 тыс. кв. м иной недвижимости.

Итак, город планирует построить в 2013 году в Москве более 3 млн кв. м жилья, в том числе в старых границах - не менее 2,5 млн кв. м, и в дальнейшем увеличивать этот объем до 5-6 млн кв. м.

Однако, такие амбициозные планы могут и не реализоваться.

Кроме перечисленных ранее факторов, влияющих на возможные объемы ввода жилья (как принято их называть, «факторы предложения»), существует другая группа факторов - «факторы спроса».

Вот что сообщил 22.05.2003 г. в ходе встречи со столичными инвесторами председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев: «Только треть инвесторов в Москве, проекты которых прошли Градостроительно-земельную комиссию Москвы (ГЗК) за 2,5 года ее существования, приступили к реальному строительству. Остальные или продают, или ищут финансирование, но рабочие только 30%».

По нашему мнению, причина такой ситуации в том, что в Москве в последние три года снизилась инвестиционная привлекательность девелопмента. Это является следствием изменения закономерностей рынка после кризиса 2008 года. В условиях достаточно высокого спроса цены на первичном рынке возвращаются к докризисному уровню, но темпы роста цен незначительны. Если в первом десятилетнем цикле (старт рынка - июнь 1990 года) рынок достиг нижней точки к июню 2000 года и восстановился за 1,5 года, то во втором десятилетнем цикле он достиг в Москве нижней точки к концу 2009 года и еще не до конца восстановился за 3 года. В результате конечная доходность инвестиционно-строительных проектов существенно снизилась по сравнению с докризисным уровнем, и не все московские девелоперы готовы к такой ситуации.

Важно отметить, что доходы москвичей в последние два-три года практически не повышались, но спрос на рынке и объем поглощения был достаточно высок. Однако, это в первую очередь был спрос на малогабаритные дешевые квартиры. Поэтому средняя цена на рынке росла низкими темпами. С другой стороны, в случае повышения темпов роста доходов населения и дефиците предложения возможен быстрый рост цен и как следствие - снижение объема предъявленного спроса по причине ухода с рынка покупателей с меньшими доходами. Такое развитие событий может привести к стабилизации и последующему снижению цен, объемов поглощения и потока доходов девелопера, и вследствии этого - к снижению темпов строительства домов, что также не позволит реализовать высокие целевые показатели ввода жилья.

Следовательно, возможности повышения объемов ввода жилья по факторам предложения должны быть проверены факторами спроса.

В теоретическом плане эти закономерности рынка общеизвестны - проблема состоит в получении количественных оценок развития рынка при изменении как макроэкономических показателей, так и планируемых объемов ввода жилья.

Такую возможность представляет разработанная в 2011 году методика среднесрочного прогнозирования развития локального рынка жилой недвижимости /1/. В этой работе приведены результаты апробации методики на примере прогнозирования динамики развития рынка Москвы (в старых границах) в 2011-2016 годах при трех сценариях макроэкономических исходных данных: оптимистическом (правительственный среднесрочный прогноз), пессимистическом (предусмотрена вероятность экономического кризиса в 2013-2014 годах) и реалистическом (наиболее вероятном - предусмотрена стагнация в экономике и минимальный рост доходов населения).

В дальнейшем методика была усовершенствована, а также проведена ретроспективная проверка результатов прогнозирования на 2011 и 2012 годы по фактическим данным (при росте доходов населения 4-5% в номинальном выражении, что соответствует реалистическому сценарию работы /1/). Проверка дала положительные результаты /2/.

Наконец, было проведено исследование влияния изменения макроэкономических данных на динамику рынка при фиксированных целевых объема ввода жилья, предусмотренных ГП «Жилище» по городу Москве на 2012-2016 годы. При этом были сформированы 4 сценария динамики макроэкономических показателей и проанализированы положительные и негативные стороны каждого сценария для рынка и девелоперов /3/. Макроэкономические параметры Сценария № 1 соответствовали оптимистическому правительственному прогнозу работы /1/, Сценария № 3 - реалистическому, Сценария №4 - пессимистическому, в Сценарии № 2 были заданы параметры, превышающие оптимистический сценарий.

Целью настоящей работы является исследование динамики развития рынка жилой недвижимости при каждом из четырех сценариев в случае увеличения целевых объемов ввода жилья относительно ранее запланированных.

Исходные данные. В качестве локального рынка жилой недвижимости принят рынок Москвы в старых границах (до 1 июля 2012 года). Такое ограничение объясняется тремя причинами.

Первая - необходимой преемственностью расчетов с ранее выполненными исследованиями /1-3/.

Вторая - необходимостью использования макроэкономических исходных данных, предоставленных Госстроем (разработка ЦСР и ИНП РАН), и отраслевых данных (из ГП «Жилище»), которые были подготовлены без учета присоединения к Москве новых территорий. Так, в старой Москве и на присоединенных территориях Подмосковья вдвое отличаются среднедушевые доходы населения, средние удельные цены на жилье и др., и пока непонятно, какие сложатся средние по объединенной территории показатели.

Третья - необходимостью использования ранее подготовленных рыночных исходных данных, которые опираются на многолетний мониторинг и углубленные исследования рынка Москвы в старых границах, отличающегося многоэтажной застройкой, специфической структурой жилья по качеству (большой объем предложения жилья повышенной комфортности) с определенными закономерностями соотношений ввод/строительство, строительство/предложение, предложение/поглощение и др. На присоединенных территориях более половины объема строительства - односемейные дома (коттеджные поселки) и другое жилье загородного формата со своими закономерностями функционирования этого сегмента рынка. Пока неясно, как «объединять» эти закономерности - сначала надо накопить статистические данные.

Основные изменяемые по сценариям и вариантам расчета исходные данные макроэкономического характера (ежегодные темпы роста доходов населения, а также объемов ипотечной поддержки) приведены в табл. 1, а отраслевого характера (целевые объемы ввода жилья) - в табл. 2.

Макроэкономические параметры на 2010-2012 годы во всех сценариях приняты по фактическим данным Росстата, на 2013-2020 годы: в Сценарии № 1 базовом - представленные Госстроем, в Сценарии № 2 - повышенный относительно базового сценария уровень доходов населения и ипотечной поддержки, в Сценарии № 3 - пониженный уровень доходов, а уровень ипотечной поддержки - по базовому сценарию, в Сценарии № 4 - пониженный уровень доходов и ипотечной поддержки.

Таблица 1. Макроэкономические исходные данные для четырех сценариев

Примечания:

* Фактические данные Росстата

** Данные Госстроя

*³ Данные АИЖК

Отраслевые параметры на 2010-2012 годы приняты по фактическим данным Росстата, на 2013 год - согласно ГП «Жилище» по гор. Москве на 2012-2016 годы, на 2014-2020 годы: в варианте 1 - сохраняется уровень 2013-2016 годов по ГП «Жилище», в варианте 2 - с 2014 года целевой объем ввода повышается на 250 тыс. кв. м ежегодно и к 2020 году достигает 4,3 млн кв. м, в варианте 3 - повышается на 500 тыс. кв. м ежегодно и к 2020 году достигает 6,0 млн кв. м.

Таблица 2. Отраслевые исходные данные - три варианта для каждого сценария

Примечания:

* Фактические данные Росстата

** Данные ГП «Жилище» по гор. Москве

Результаты расчетов и их интерпретация. Как показано в работе /3/, Сценарий №1 (средние темпы роста доходов (8-11%) и средний уровень ипотечной поддержки) при базовом уровне целевых объемов ввода жилья (вариант 1) отличается значительными темпами роста цен (в 2013-2015 годах - более 17%, в 2016 году - 35%), что обеспечивает инвестиционную привлекательность девелопмента, но снижает доступность жилья для населения, а также создает предкризисную угрозу рынку. Продление расчетов до 2020 года (рис. 1) подтвердило это утверждение: спрос в 2017 году на фоне выросших цен падает, предложение увеличивается и становится больше спроса, цены в 2017 году достигают максимума (502 тыс. руб./кв. м) и далее снижаются до 426 тыс. руб./кв. м к 2020 году. Объем поглощения в 2017 году падает (на вторичном рынке - вдвое), но затем начинает повышаться в связи со снижением цен и повышением предъявленного спроса. В целом перегрев рынка приводит к кризису в 2017 году, и к 2020 году послекризисное восстановление еще не завершается.

При повышенном уровне целевых объемов ввода жилья (вариант 2) происходит последовательный рост объема предложения, избыток предложения образуется на год раньше, чем в варианте 1, цены на первичном рынке вырастают к 2016 году только до 360 тыс. руб./кв. м, а в дальнейшем снижаются до 290 тыс. руб./кв. м в 2020 году, объем поглощения повышается, хотя на вторичном - сначала в 2017 году обваливается (рис. 2). В целом кризисная ситуация аналогична варианту 1, но менее ярко выражена.

При высоком уровне целевых объемов ввода (вариант 3) спрос становится меньше предложения на первичном и вторичном рынках уже в 2015 году, перегрев рынка практически не происходит, цены на первичном рынке достигают максимума в 305 тыс. руб./кв. м в 2015 году и далее снижаются до 236 тыс. руб./кв. м к 2020 году, поглощение после снижения в 2016 году растет, кризисные изменения к 2020 году практически исчерпываются (рис. 3).

Таким образом, при динамике макроэкономических параметров по Сценарию № 1 во всех трех вариантах целевых объемов ввода жилья перегрев рынка приводит к кризисной ситуации, хотя и в различной степени остроты. Наиболее приемлемым представляется вариант 2.

А. Первичный рынок Б. Вторичный рынок

Рис. 1. Динамика развития рынка жилой недвижимости при макроэкономических условиях по Сценарию № 1 и целевых объемах ввода по варианту 1

А. Первичный рынок Б. Вторичный рынок

Рис. 2. Динамика развития рынка жилой недвижимости при макроэкономических условиях по Сценарию № 1 и целевых объемах ввода по варианту 2

А. Первичный рынок Б. Вторичный рынок

Рис. 3. Динамика развития рынка жилой недвижимости при макроэкономических условиях по Сценарию № 1 и целевых объемах ввода по варианту 3

Сценарий № 2 (высокие темпы роста доходов (13-14%) и повышенная ипотечная поддержка) при базовом варианте целевых объемов ввода жилья (вариант 1) отличается еще более высокими темпами роста цен в 2013-2014 годах (более 43%), и к 2015 году цены на первичном рынке достигают максимума в 467 тыс. руб./кв. м. К 2016 году рынок демонстрирует конкретные признаки перехода к кризису /3/. Продолжение расчетов до 2020 года (рис. 4) показало, что в дальнейшем ценовой пузырь сжимается (к 2020 году цена на первичном рынке снижается до 405 тыс. руб./кв. м), повышается спрос и поглощение.

При повышенных целевых объемах ввода жилья (вариант 2) предложение становится больше спроса уже в 2014 году и далее растет, цены с этого года снижаются, ситуация на рынке аналогична предыдущему варианту.

При высоких целевых объемах ввода жилья (вариант 3) предложение в 2014-2020 годах существенно вырастает, цены растут лишь до 2014 года и достигают на первичном рынке максимума в 326 тыс. руб./кв. м, а затем снижаются до 274 тыс. руб./кв. м в 2020 году, объем поглощения растет. Можно говорить о признаках рецессии, но не кризиса.

Таким образом, при динамике макроэкономических параметров по Сценарию № 2 в вариантах 1 и 2 целевых объемов ввода жилья перегрев рынка приводит к кризисной ситуации, в варианте 3 за счет раннего снятия дефицита предложения - лишь к рецессии.

А. Первичный рынок Б. Вторичный рынок

Рис. 4. Динамика развития рынка жилой недвижимости при макроэкономических условиях по Сценарию № 2 и целевых объемах ввода по варианту 1

А. Первичный рынок Б. Вторичный рынок

Рис. 5. Динамика развития рынка жилой недвижимости при макроэкономических условиях по Сценарию № 2 и целевых объемах ввода по варианту 2

А. Первичный рынок Б. Вторичный рынок

Рис. 6. Динамика развития рынка жилой недвижимости при макроэкономических условиях по Сценарию № 2 и целевых объемах ввода по варианту 3

Наиболее благоприятным для рынка является Сценарий № 3. При низких темпах роста доходов населения (в номинальном выражении близких к нулю), среднем уровне денежного объема ипотеки и базовом варианте целевых объемов ввода жилья темп роста цен составляют (4-5)% в год, и к 2020 году они достигают всего 246 тыс. руб./кв. м, по остальным показателям рынок стабилен (рис. 7). Вместе с тем, такая ситуация не обеспечивает достаточно высокой доходности инвестиционно-строительных проектов, что может снизить активность девелоперов и потребовать их дополнительной поддержки со стороны государства.

При повышенных целевых объемах ввода жилья (вариант 2) и соответственно объема предложения существенных изменений по остальным показателям не произошло (рис. 8).

При высоких объемах ввода жилья (вариант 3) цены практически не растут, с 2018 года спрос становится меньше предложения, цены снижаются на первичном рынке к 2020 году до 190 тыс. руб./кв. м, ситуация принимает предкризисный характер.

Таким образом, при динамике макроэкономических параметров по Сценарию № 3 рынок устойчив к принятому изменению целевых объемов ввода жилья в вариантах 1 и 2 и неустойчив - в варианте 3, при этом во всех вариантах не обеспечивает достаточной доходности девелопмента.

А. Первичный рынок Б. Вторичный рынок

Рис. 7. Динамика развития рынка жилой недвижимости при макроэкономических условиях по Сценарию № 3 и целевых объемах ввода по варианту 1

А. Первичный рынок Б. Вторичный рынок

Рис. 8. Динамика развития рынка жилой недвижимости при макроэкономических условиях по Сценарию № 3 и целевых объемах ввода по варианту 2

А. Первичный рынок Б. Вторичный рынок

Рис. 9. Динамика развития рынка жилой недвижимости при макроэкономических условиях по Сценарию № 3 и целевых объемах ввода по варианту 3

Сценарий № 4 (снижающиеся на 6% в год доходы и пониженный уровень ипотечной поддержки) при базовом уровне целевых объемов ввода жилья характеризуется признаками рецессии и неблагоприятен для развития рынка (рис. 10).

При повышенном уровне целевых объемов ввода (вариант 2) и соответственно предложения существенных изменений по остальным показателям рынка не наблюдается (рис. 11).

При высоком уровне целевых объемов ввода жилья (вариант 3) сохраняется аналогичная ситуация (рис. 12).

Таким образом, Сценарий № 4 устойчив к принятому изменению целевых объемов ввода жилья, но сохраняет признаки рецессии при всех вариантах их изменения.

А. Первичный рынок Б. Вторичный рынок

Рис. 10. Динамика развития рынка жилой недвижимости при макроэкономических условиях по Сценарию № 4 и целевых объемах ввода по варианту 1

А. Первичный рынок Б. Вторичный рынок

Рис. 11. Динамика развития рынка жилой недвижимости при макроэкономических условиях по Сценарию № 4 и целевых объемах ввода по варианту 2

А. Первичный рынок Б. Вторичный рынок

Рис. 12. Динамика развития рынка жилой недвижимости при макроэкономических условиях по Сценарию № 4 и целевых объемах ввода по варианту 3

Обсуждение полученных результатов. Расчеты показывают, что при динамике макроэкономических параметров по Сценарию № 1 и № 2 во всех трех вариантах целевых объемов ввода жилья перегрев рынка приводит к кризисной ситуации либо к рецессии. Такой результат соответствует ранее выявленной закономерности циклического развития рынка /4/: в благополучные для отечественной экономики годы (2001-2008) при значительных темпах роста доходов населения на рынке недвижимости наблюдались среднесрочные циклы с периодом 2,5-3 года (2001-2003 и 2004-2007). Различие в динамике рынка, полученной по результатам прогнозных расчетов, заключается в меньших темпах роста цен в стадии роста и большем снижении в стадии рецессии (в 2000-е годы цены лишь стабилизировались с небольшой кратковременной коррекцией), а также в увеличенном периоде колебания цен от нижней до нижней точки. Подобное поведение рынка после кризиса 2008-2009 годов объяснено и прогнозировалось в работе /5/. При этом конкретная динамика развития рынка все же различается, и с учетом этого обстоятельства при Сценарии № 1 можно рассматривать как целесообразный уровень целевого объема ввода жилья по варианту 2 (4,3 млн кв. м), а при Сценарии № 2 - по варианту 3 (6,0 млн кв. м).

При динамике макроэкономических показателей по Сценарию № 3 целесообразен вариант 2 с уровнем целевого объема ввода жилья 4,3 млн кв. м, хотя динамика цен и не обеспечивает достаточной доходности девелопмента.

Сценарий № 4 сохраняет признаки рецессии при всех вариантах целевых объемов ввода жилья и является неблагоприятным для девелопмента.

Необходимо отметить, что динамика макроэкономических показателей по Сценарию № 1 (оптимистический сценарий, предоставленный Госстроем) в последующие годы возможна лишь с малой вероятностью. Об этом свидетельствуют как данные предыдущих трех лет, так и общее мнение экономистов о предстоящем снижении темпов роста ВВП России, мировых цен на нефть и газ и объемов их экспорта из РФ, твердое намерение финансовых властей к таргетированию инфляции и сохранению жесткой кредитно-денежной политики, усилившийся отток капитала за рубеж, идущее ослабление рубля к основным валютам и т.п.

Сценарий № 2 с повышенными макроэкономическими параметрами можно признать нереализуемым, Сценарий № 3 наиболее вероятен, а Сценарий № 4 возможен в случае нового мирового экономического кризиса и может быть признан маловероятным.

Таким образом, получены следующие конкурентные для рассмотрения варианты:

- Сценарий № 1 при варианте 2 целевого объема ввода жилья в 2020 году (4,3 млн кв. м), сопровождающийся циклическим перегревом рынка и рецессией, но сохраняющий высокую доходность девелопмента;

- Сценарий № 3 при варианте 2, сопровождающийся стабильным развитием рынка, но низкой доходностью девелопмента, требующей дополнительных мер государственной поддержки.

Сравнение двух этих вариантов показывает, что приемлемым является целевой объем ввода жилья в Москве (в старых границах) в 2020 году по варианту 2 (4,3 млн кв. м).

Выводы

Динамика макроэкономических параметров по Сценарию № 2 (повышенные темпы роста доходов населения) оценивается как нереализуемая, по Сценарию № 4 (отрицательные темпы роста доходов) - как маловероятная. По Сценариям № 1 и 3 увеличение целевых объемов ввода жилья в Москве (в старых границах) приемлемо по варианту 2 - до 4,3 млн кв. м в 2020 году.

Литература

1. Стерник Г.М. Методика среднесрочного прогнозирования развития рынка жилья города (региона), Журнал «Имущественные отношения в РФ». - №8 (131) 2012, 1-14 стр.

2. Стерник Г.М., Свиридов А.В. Совершенствование и ретроспективная проверка методики среднесрочного прогнозирования развития локального рынка жилой недвижимости. - Журнал "Имущественные отношения в РФ" (принято к опубликованию).

3. Стерник Г.М., Свиридов А.В. Тестирование модели среднесрочного прогнозирования развития локального рынка жилой недвижимости. - «Экономика строительства» (принято к опубликованию).

4. Стерник Г.М., Стерник С.Г. Основная закономерность развивающихся рынков недвижимости. - Журнал «Имущественные отношения в РФ» № 11 (86), 2008, стр. 18-26.

5. Мальгинов Г.Н., Стерник Г.М. Российский рынок жилья в 2010 году: стагнация и начало восстановления. - В Сб. «Российская экономика в 2010 году. Тенденции и перспективы» (вып. 32). -М.: Институт Гайдара, 2011, стр. 515-527.

Размещено на Allbest.ru