Определение рыночной стоимости земельного участка, расположенного в Республике Тыва

Размещено на http://www.allbest.ru/

ВВЕДЕНИЕ

Оценка земли, или земельных участков, является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки среди прочих объектов недвижимости. Это обусловлено многими факторами. Наиболее значимыми можно назвать следующие: плохая развитость земельного рынка в России, слабая нормативно-правовая база, специфика земельных участков как объектов оценки.

Несмотря на это, необходимость проведения работ по определению стоимости земли (земельных участков) достаточно высока, ввиду колоссальности территорий земель в Российской Федерации, а так же развития земельного рынка.

Согласно данным агентства РБК - сделки с земельными участками в 2017 году заметно участились, что в целом спровоцировало повышенный спрос на землю и, как следствие, увеличение цены.

Помимо развития рынка земельных участков оценка их рыночной стоимости необходима и во многих других случаях приобретения, и передачи прав собственности на указанное имущество, к примеру, рыночная оценка земельных участков необходима при вступлении в права наследования; разделе земельных участков вследствие задела совместно нажитого имущества супругов; оценки действительной рыночной стоимости земельного участка в случае внесения его в качестве вклада в уставный капитал общества с ограниченной ответственностью и прочие.

Помимо этого, в производственно-хозяйственной деятельности большинства предприятий и фирм появляется множество случаев, когда возникает необходимость оценить рыночную стоимость земельных участков. Без оценки стоимости не обходится ни одна операция по купле-продаже предприятия, находящегося в частной собственности, кредитованию под залог земельных участков, страхованию земли, разрешению имущественных споров, налогообложению участников рынка земельных отношений и т. д.

Определение рыночной стоимости земельных участков представляет собой сложный и уникальный процесс, поскольку практически невозможно найти два абсолютно идентичных участков земли.

Указанные выше обстоятельства предопределяют актуальность и значимость изучения и анализа методики оценки рыночной стоимости земельных участков, что и определило научную и практическую значимость избранной темы курсовой работы.

К объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Целью курсовой работы выступает определение рыночной стоимости земельного участка, расположенного в Республике Тыва.

Исходя, из поставленной цели определены основные задачи исследования:

- на основе анализа данных об объекте оценки и других данных осуществить сбор, систематизацию и обработку информации;

- на основе оценочной деятельности осуществить описание и анализ объекта оценки;

- провести анализ местоположения объекта оценки;

- провести анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта;

- определить рыночную стоимость объекта доходным и сравнительным подходами;

- согласовать результаты и вывести заключение о рыночной стоимости объекта.

Объект исследования - процедура определения рыночной стоимости земельного участка, расположенного в Республике Тыва, в Бай-Тайгинском районе, 32 км. в западном направлении от с. Кара-Холь.



1. ОПИСАНИЕ И АНАЛИЗ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ - ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

1.1 Анализ местоположения объекта оценки

Рассматриваемый земельный участок расположен в Республике Тыва, в Бай-Тайгинском районе, 32 км.в западном направлении от с. Кара-Холь.

Бай-Тайгинский кожуун находится на западе республики. Граничит: на севере -- с Республикой Хакасия, на западе -- с Республикой Алтай, на юге -- с Монгун-Тайгинским кожуунами на востоке -- с Барун-Хемчикским кожууном. Площадь территории -- 7,9 тыс. кмІ.

Кожуун находится на территории горного массива Бай-Тайга. В Бай-Тайгинском кожууне находится кластерный участок «Кара-Холь», государственного биосферного заповедника «Убсунурская котловина».

Численность населения на 1 января 2018 года - 13 472 человека.

Территориальное деление сельских поселений Бай-Тайгинского муниципального района:

- Бай-Тал (сумон);

- Кара-Холь (сумон);

- Кызыл-Даг (сумон);

- Тээли (сумон);

- Хемчик (сумон);

- Шуй (сумон);

- Ээр-Хавак (сумон).

Основа экономики района - животноводство. На территории кожууна разведано Шивилигское месторождение радоновых вод, на базе которого планируется строительство курорта. В июле 2016 года в сумоне Кара-Холь (местечко Хол-Оожу) открыта турбаза Кара-Холь Тур.Вся информация о характеристике местоположения объекта предоставлена в таблице 1.1



Таблица 1.1 Характеристика местоположения объекта

Характеристика объекта	Описание объекта
Адрес объекта оценки	РТ, Бай-Тайгинский район, 32 км. В западном направлении от с. Кара-Холь
Ближайшее окружение	незастроенные земельные участки сельскохозяйственного назначения
Плотность застройки	низкая
Благоустройство территории	неблагоустроенна
Н Наличие инженерных инфраструктур	отсутствует
Транспортная доступность	средняя
Вид подъездных путей	дорога с грунтовым покрытием
Затопляемость	риск затопления территории низкий
Грунты, почвы	грунтовые условия соответствуют для животноводства
Деловая активность района, в котором расположен объект оценки	низкая
Экологическая обстановка	спокойная
Уровень активности сектора недвижимости в масштабах города	низкий
Уровень активности соответствующего сектора недвижимости	менее развитый рынок продаж и формирующийся рынок аренды земельных участков
Расстояние до остановок общественного транспорта	360 м
Ближайший город	г. Ак-Довурак
Расстояние до ближайшего города	100 км
Расстояние до ближайшей автомагистрали	35 км
Расстояние до ж/д станции	-

Из таблицы 1.1 видно, что ближайшим окружением земельного участка являются незастроенные земельные участки сельскохозяйственного назначения. Территория вокруг объекта оценки огорожена. Подъезд к оцениваемому участку осуществляется частично по дороге с грунтовым покрытием, состояние покрытия - удовлетворительное.



1.2 Описание объекта оценки

Описание объекта оценки содержит информацию, необходимую для установления качественных и количественных характеристик объекта оценки, в частности указывается:

- состав объекта оценки (земельный участок и улучшения в составе объекта оценки);

- назначение и текущее использование объекта оценки;

- описание местоположения объекта оценки (транспортная доступность, уровень развития инфраструктуры, ближайшее окружение, удобство подъездных путей, иные факторы, влияющие на привлекательность и престижность местоположения объекта оценки);

- описание характеристик земельного участка (площадь, категория земель, разрешенное использование, наличие и состав коммуникаций, обустройство участка (дороги, газоны, тротуары и т.п.), наличие ограждения, иные сведения);

- описание характеристик улучшений (год постройки, общая и полезная площадь, состав площадей в разрезе функционального назначения, строительный объем здания, группа капитальности здания, этажность здания, описание основных конструктивных элементов, состояние основных конструкций и уровень внутренней отделки помещений, состав коммуникации и прочих инженерных систем;

- если объектом оценки является помещение или часть здания, в Отчете об оценке приводится описание здания и описание оцениваемых помещений, включая их расположение в здании; иные сведения);

- балансовая стоимость имущества на последнюю отчетную дату и реквизиты собственника имущества.

Конкретный перечень рассматриваемых показателей зависит от типа оцениваемой недвижимости.

Описание объекта оценки должно формировать у пользователя объективное представление об объекте оценки во всех аспектах, которые влияют на ценность рассматриваемого имущества.

Объект оценки - земельный участок, расположенный в Республике Тыва, в Бай-Тайгинском районе, 32 км.в западном направлении от с. Кара-Холь.

Общее описание объекта оценки представлено в таблице 1.2

Таблица 1.2 Описание оцениваемого земельного участка

Характеристика объекта	Описание объекта
1	2
Площадь, м2	300 000
Местоположение	РТ, Бай-Тайгинский район, 32 км. В западном направлении от с. Кара-Холь
Кадастровый номер	17:01:0000000:110
Категория земель	земли сельскохозяйственного назначения
Разрешенное использование	животноводство
Кадастровая стоимость, руб.	105 000
Зарегистрированное право	не зарегистрировано
Существующие ограничения (обременения)	не зарегистрировано
Выделенность на местности	выделен
Форма участка	многоугольник
Рельеф	спокойный
Покрытие земельного участка	без твердого покрытия
Улучшения	отсутствуют
Наличие инженерных коммуникаций	отсутствует
Наличие и состав элементов благоустройства, ограждения и т.п.	не огорожен
Состояние участка	не благоустроен

Анализ таблицы 1.2 показал, что функциональное и внешнее устаревание у объекта оценки отсутствуют, земля - неамортизируемый объект, т.е. физическому износу не подвержена. В ходе проведенного анализа рынка не было выявлено характеристик элементов, входящих в состав объектов оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объектов оценки, о текущем использовании оценки оцениваемый объект используется для животноводства.

1.3 Анализ рынка земельных участков республики Тыва

Земли, находящиеся в границах Республики Тыва, составляют земельный фонд республики. В состав земельного фонда республики входят следующие категории земель:

- земли сельскохозяйственного назначения;

- земли населенных пунктов;

- земли промышленности;

- энергетики;

-транспорта;

- связи, радиовещания, телевидения, информатики;

- земли для обеспечения космической деятельности;

- земли обороны, безопасности;

- земли иного специального назначения;

- земли особо-охраняемых природных территорий;

- земли лесного фонда;

- земли водного фонда;

- земли запаса.

По данным федерального государственного статистического наблюдения по состоянию на 1 января 2018 года земельный фонд Республики Тыва составил 16860,4 тыс. га земель.

По сравнению с предыдущим годом в 2017 году больших изменений в структуре земельного фонда не произошло.

Основные изменения произошли в категории земель сельскохозяйственного назначения.

К категории земель сельскохозяйственного назначения отнесены земли, предоставленные различным сельскохозяйственным предприятиям, организациям товариществам и обществам, кооперативам, государственным и муниципальным предприятиям, научно-исследовательским учреждениям. В нее также входят земельные участки, предоставленные гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, индивидуального предпринимательства, садоводства, огородничества, дачного строительства, животноводства, сенокошения и выпаса скота, а также предоставленные гражданам для сельскохозяйственного использования.

В структуру земель категории сельскохозяйственного назначения также входят земли фонда перераспределения. Площадь земель фонда перераспределения в категории земель сельскохозяйственного назначения в отчетном году уменьшилась к уровню 2017 года на 23467,32га. Уменьшение площади земель фонда перераспределения связано с предоставлением гражданам земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства, крестьянского (фермерского) хозяйства, животноводства, сенокошения и выпаса скота, дачного строительства, а также предприятиям, учреждениям, организациям и гражданам для производства сельскохозяйственной продукции.

Также изменения произошли в категории земель населенных пунктов.

За отчетный 2017 год в границах населенных пунктов Республики Тыва, вовлечены в оборот незастроенные земли (пастбища) общей площадью 73,29 га, под индивидуальное жилищное строительство выделено 696 земельных участков. Данные земельные участки предоставлены в рамках программ по поддержке многодетных семей и семей, имеющих детей-инвалидов.

Кроме этого, для обеспечения жильем детей-сирот в республике продолжается строительство жилых домов, растет количество земельных участков, отведенных для этих целей.

Анализ сводных данных по республике, полученных в результате обобщения годовой земельной статистической отчетности, свидетельствует о том, что изменения земельного фонда коснулись в основном земель сельскохозяйственного назначения, в том числе фонда перераспределения районов, из-за того что республика в основном занимается земледелием и животноводством.

Земельный рынок в республике Тыва:

Действующие в Российской Федерации нормативные правовые документы дают собственнику земли право осуществлять основные виды сделок с земельными участками. В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, другими правовыми актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации собственники правомочны сдавать участки в аренду, продавать, дарить, отдавать в залог и т. д. Информация о земельном рынке подготовлена на базе государственных статистических наблюдений по форме «Сведения о сделках с землей», утвержденной постановлением Росстата. Основными показателями статистической отчетности являются количество участков, площади и цены, арендная плата в сделках по аренде и продаже государственных и муниципальных земель (в целом до их разграничения на собственность Российской Федерации, собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований), а также сведения по купле-продаже, дарению, наследованию и залогу земельных участков гражданами и (или) организациями и другие.

Так, в течение 2017 года в республике было осуществлено 2757 сделок с земельными участками на площади 52693,24 га, в том числе 1561 сделка на общей площади 2096,78 га с государственными и муниципальными землями и 69 сделок на площади 10,17 га гражданами и юридическими лицами.

Сделки по продаже государственных и муниципальных земель за 2017 показано на рисунке 1.1.



Рис.1.1 Сделки по продаже государственных и муниципальных земель

На рисунке 1.1 показано, что в 2017 году органами государственной власти и органами местного самоуправления был продан 1561 земельный участок площадью 2096,78 га, что превышает показатели прошлого года на 624 сделки.

Из них продано земель:

- гражданам для индивидуального жилищного и дачного строительства - 1021 земельный участок площадью - 61,77 га, в населенных пунктах совершено 998 сделок на площади 49,47 га, вне населенных пунктов совершено 23 сделки на площади 12,3 га;

- гражданам для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства - 130 земельных участков площадью 685,6 га;

- гражданам и юридическим лицам для других целей - 360 земельных участков общей площадью 12,59 га.

Количество продаж в отчетном году на торгах гражданам для индивидуального жилищного и дачного строительства составляет 115 сделок, на площади 8,56 га, цена 1 кв. м. 33 руб. Из всех сделок, совершенных в отчетном году в республике значительную часть составляет продажа земель для индивидуального жилищного и дачного строительства.

Средняя цена земельных участков, продаваемых органами местного самоуправления гражданам для индивидуального жилищного и дачного строительства, составила в черте населенных пунктов от 13,31 до 33.82 рублей за квадратный метр, для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства от 0,31 до 2,6 рублей за квадратный метр, продаваемых гражданам для других целей до 43 рублей за квадратный метр, Юридическим лицам (кроме сельскохозяйственных организаций) для использования в целях промышленности и иного специального назначения) по цене за 1 м2. - 9,58 рублей, для других целей 46,48 рублей за 1 м2.

Сделки с землями граждан и юридических лиц (продажа, дарение, наследование, залог):

Правовой основой для реализации сделок гражданами и юридическими лицами являются Гражданский и Земельный кодексы Российской Федерации, Федеральный закон от 01.01.2001 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

По данным статистической отчетности за 2017 год в республике было совершено 19 сделок земельных участков гражданами и юридическими лицами в населенных пунктах с численностью населения менее 50 тыс. чел. на общей площади 2,09 га, вне населенных пунктов в отчетном году было совершено 5 сделок на площади 0,53 га, для индивидуального жилищного и дачного строительства. Сделок, совершенных с землями граждан и юридических лиц в отчетном году по сравнению с продажей государственной и муниципальной собственности зарегистрировано значительно ниже. Так, всего по республике продано земельных участков гражданами для личного подсобного хозяйства, садоводства, животноводства в отчетном году по 39 сделкам на общей площади 6,55 га, для других целей по 6 сделкам на площади 1 га. Объектами договоров купли - продажи выступали земельные участки категории земель населенных пунктов.

Сделки по аренде и продаже прав аренды государственных и муниципальных земель:

В соответствии с действующим земельным законодательством федеральными, республиканскими органами исполнительной власти, а также органами местного самоуправления в 2017 году осуществлялось предоставление в аренду государственных и муниципальных земельных участков, а также продажа права аренды таких участков на торгах.

Арендная плата за земельные участки устанавливается договором между арендодателем и арендатором. При передаче в аренду земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, базовые размеры арендной платы по видам использования земель или категориям арендаторов устанавливаются соответствующими органами исполнительной власти.

Правительством Республики Тыва было принято постановление «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Республики Тыва».

В 2016 году в республике действовало 6671 договор аренды земельных участков, заключенный федеральными, республиканскими органами исполнительной власти, а также органами местного самоуправления с гражданами и юридическими лицами, на общей площади 93514,44 га. В отчетном году количество договоров стало 1010 на общей площади 48392,20 га, что составило 37% от всех сделок и 91,8 % от всей площади земельных участков, вовлеченных в оборот. Статистику арендованных земель в отчетном году см. на рис. 1.2.

Таким образом, общее количество действовавших договоров аренды за пользование государственными и муниципальными землями в отчетном году значительно снизилось с 6671 до 1010. Уменьшение количества сделок произошло в основном за счет выкупа в собственность земельных участков предоставленных в аренду.



Рис. 1.2 Статистика отчетности арендованных земель в отчетном году

Арендная плата в черте населенных пунктов составила от 0,484 руб./ м2 за земельные участки, используемые для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, и до 39,254 руб./ м2 за земельные участки, используемые предприятиями и организациями торговли, общественного питания, бытового и сервисного обслуживания. За чертой населенных пунктов арендная плата колеблется от 0,048 руб./ м2 до 39,014 руб./ м2.

В целом, средневзвешенная арендная плата за 1м2 в черте населенных пунктов выше, чем за ее пределами. Арендные платежи значительно дифференцированы в зависимости от спроса и предложения, категории арендаторов, местоположения и величины земельных участков. Арендная плата за земли городов выше для всех категорий арендаторов, чем в сельской местности и за чертой населенных пунктов.



1.4 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта

Поскольку оценочная деятельность предполагает определение рыночной стоимости, анализ наиболее эффективного использования выявляет наиболее прибыльный и конкурентоспособный вид использования конкретного объекта собственности.

Стоимостной основой любого объекта недвижимости является стоимость земельного участка. Расположенные на нем здания и сооружения могут быть изменены, однако основные характеристики участка обычно остаются прежними. Вместе с тем доход конкретного участка зависит от эффективности его использования. Инвестор, выбирая земельный участок на конкретном рынке, понимает, что разница в стоимости различных участков объясняется их качественными характеристиками.

Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости предполагает проведение подробного исследования рыночной ситуации, характеристик оцениваемого объекта, идентификации востребованных рынком вариантов, совместимых с параметрами оцениваемого объекта, расчет доходности каждого варианта и оценку стоимости недвижимости при каждом варианте использования. Таким образом, окончательный вывод о наиболее эффективном использовании может быть сделан только после расчета стоимости.

Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости представляет вариант использования свободного или застроенного участка земли, который юридически возможен и соответствующим образом оформлен, физически осуществим, обеспечивается соответствующими финансовыми ресурсами и дает максимальную стоимость.

Оптимальное использование участка земли определяется конкурирующими факторами конкретного рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект собственности, и не является результатом субъективных домыслов собственника, девелопера или оценщика. Поэтому анализ и выбор наиболее эффективного использования является, по сути, экономическим исследованием рыночных факторов, существенных для оцениваемого объекта.

Вид использования, обеспечивающий наибольшую доходность земли, является наиболее эффективным. В основе всех используемых методов определения стоимости земельного участка с целью выбора наиболее эффективного варианта лежит так называемая техника остатка. Доход от земли рассматривается как остаток между совокупным доходом, генерируемым недвижимостью, и теми суммами дохода, которые обеспечиваются привлечением рабочей силы, капитала, основных средств (функционирующих зданий и сооружений). Стоимость земельного участка, в свою очередь, представляет разницу между суммарной стоимостью всего объекта недвижимости и остаточной стоимостью строений либо затратами на их возведение.

Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки приведена в таблице 1.4.

Таблица 1.4 Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки

Условие	Наилучшее использование	Краткое обоснование
1	2	3
Земельный участок как свободный
Законодательно разрешенное	любое использование в рамках законодательно разрешенного	на возможные варианты использования земельного участка может повлиять наличие ограничений и сервитутов (обременений). По сведениям, предоставленным Заказчиком оценки, на указанный земельный участок ограничений или обременений не зарегистрировано. Законодательных ограничений на использование земельного участка в рамках разрешенного использования нет
Физически осуществимое	животноводство	учитывая местоположение и состояние рассматриваемого земельного участка, можно сделать вывод о его возможном использовании, которому соответствуют ближайшие окружение, физические, грунтовые и особенности участка. Грунтовые условия удовлетворяют требованиям и пригодны под животноводство. Учитывая местоположение, площадь и форму оцениваемого объекта, можно предположить использование рассматриваемого земельного участка в качестве участка для животноводства
Финансово обоснованное	животноводство	размещение на земельном участке хозяйственных построек не уменьшает стоимость земли
Обеспечивающее наивысшую стоимость или доходность недвижимости

В связи вышесказанным, можно предположить, что использование земельного участка для животноводства можно считать востребованным и единственно возможным, и иные варианты его использования не рассматриваются.

Из анализа таблицы 1.4 видим, что наилучшим использованием оцениваемого объекта с учетом законодательно разрешенного, физически осуществимого, финансово обоснованного, и обеспечивающего наивысшую доходность, является существующее использование земельного участка. Других вероятных потребностей в альтернативном использовании объекта оценки не выявлено.



2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

2.1 Определение рыночной стоимости земельного участка доходным подходом

Доходный подход к оценке земельных участков включает методы, позволяющие получить оценку стоимости земли исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов. Данный подход применим только к земельным участкам, приносящим доход, поскольку стоимость земельного участка определяется исходя, из способности земли приносить доход в будущем на протяжении всего срока эксплуатации.

В основе доходного подхода лежат четыре принципа:

- принцип наиболее эффективного использования;

- принцип ожидания;

- принцип спроса и предложения;

- принцип замещения.

Данный подход основан на принципе ожидания с учетом принципов наилучшего и наиболее эффективного использования. К методам оценки земли, применяемым в рамках данного подхода, относят метод прямой капитализации дохода (земельной ренты), а также методы дисконтированных денежных потоков. При использовании доходного подхода оценивается текущая стоимость будущих доходов от владения имуществом, включая как сдачу его в аренду, так и возможную продажу. Потоки доходов от коммерческого использования имущества и выручка от его перепродажи (реверсия) за вычетом потоков затрат капитализируются в текущую (пересчитанную на сегодняшний день) общую стоимость. Расчеты стоимости по методам, отнесенным к данному подходу.

Техника расчетов доходным подходом сложна, поскольку доходы распределены во времени и могут существенно изменяться, а коэффициент капитализации зависит от состояния экономики и особенно ее финансовой системы, правового регулирования земельного рынка. Использование доходного подхода требует проведения широких экономических и рыночных исследований для определения значений коэффициента капитализации, а также знания основ финансовой математики. Тем не менее, математическую точность процедур, используемых при данном подходе, не следует ошибочно принимать за указание на точность результатов.

При анализе доходов и расходов можно использовать как ретроспективные (за прошлые периоды), так и прогнозные данные. При этом данные можно брать как до, так и после налогообложения. Главное условие, которое необходимо соблюдать при расчетах, состоит в том, что потоки денежных средств от эксплуатации оцениваемого и сопоставимого земельных участков должны определяться на одинаковой основе. Неправильно сравнивать потоки, рассчитанные на основе ретроспективных данных, с потоками, определенными на основе прогнозных данных (особенно выраженные в рублях); то же самое относится и к учету налогообложения.

В данной работе будет использоваться метод прямой капитализации. Под капитализацией дохода понимается определение годового дохода от владения земельным участком и делением его на коэффициент капитализации или умножением на срок капитализации, т.е. период, необходимый для окупаемости или воспроизводства земледельческого капитала. земельный сделка рыночный стоимость

Этапы метода прямой капитализации:

- сбор рыночной информации о доходности объектов;

- расчет потенциального валового дохода (ПВД);

- расчет действительного валового дохода (ДВД);

- расчет операционных расходов (ОР);

- расчет чистого операционного дохода (ЧОД) как разности действительного валового дохода и операционных расходов;

- расчет ставки капитализации.

Капитализация ЧОД в текущую стоимость.

Рыночная стоимость объекта оценки определяется по формуле:

V=NOI/R,

где V - стоимость оцениваемого объекта, руб.;

NOI - чистый операционный доход (ЧОД), руб.;

R - коэффициент капитализации, %.

Расчет потенциального и действительного валового дохода:

Потенциальный валовой доход (ПВД) - потенциальный доход, получаемый собственником объекта недвижимости при 100%-ном использовании объекта без учета потерь и расходов.

ПВД определяется по следующей формуле для объекта недвижимости:

ПВД = S • Ca ,

где S - площадь, сдаваемая в аренду, м2;

Ca - рыночная арендная ставка за 1 м2 в год.

Действительный валовой доход (ДВД) - это доход от объекта недвижимости, который будет в действительности получен собственником объекта недвижимости, т.е. потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы:

ДВД = ПВД - П + Прочие доходы,

где ПВД - потенциальный валовой доход, руб.;

П - потери от недоиспользования площадей, руб.;

На основании анализа рынка аренды земельных участков Республики Тыва была выявлена средняя арендная ставка 1 кв.м. общей площади для аналогичных земель.

Расчет стоимости объекта недвижимости по доходному подходу:

Результат определения ставки арендной платы за объект недвижимости, на основании сравнительного анализа информации полученной из Интернета показано на таблице 2.1.

Таблица 2.1 Определение чистого операционного дохода

№ п/п	Элементы анализа	Величина
1	Площадь объекта, сдаваемая в аренду, м2	300
2	Рыночная ставка арендной платы (руб./год)	4200
3	Потенциальный валовой доход (руб./год)	450 000
4	Потери от недоиспользования и непоступления платежей в % от ПВД	10
5	ДВД (руб./год)	405 000
6	Операционные расходы в % от действительного дохода	20
7	Чистый операционный доход (руб./год)	324 000

Результат чистого операционного дохода по таблице 2.1 составляет 324 000 (триста двадцать четыре тысячи) рублей.

Таблица 2.2 Результаты анализа объектов недвижимости и ставок арендной платы

№ п/п	Наименование объектов	Краткая характеристика	Ставка арендной платы, (руб./год)
1	Земельный участок	незастроенный земельный участок в г. Кызыл, ул. Бай-Хаакская, площадь 2000 м2 для животноводства	196 000
2	Земельный участок	незастроенный земельный участок в г. Кызыл, площадь 1000 м2 для животноводства	20 000
3	Земельный участок	незастроенный земельный участок в Пий-Хемском районе, площадь 1500 м2 для животноводства	30 000
	Среднее значение арендной ставки	82 000
	Ставка арендной платы объекта за 1 кв.м.	246

ПВД = 246 • 150 = 36900 руб.;

Принимаем коэффициенты недозагрузки площадей, потери от недоплат и т.д. равными 1, то есть: ЭВД = ПВД = 36900 руб. Предполагается, что сумма операционных и постоянных расходов составляет примерно 20% от ЭВД, поэтому:

ЧОД = ЭВД - 20% = 29520 руб.;

Так как физический износ объекта составляет 5.4%, а нормативный срок службы порядка 125 лет (II группа капитальности), то норма возврата капитала составит:

R = 7% + 3% + 5% + 2% + 1% = 18%.

Таким образом, определим окончательно стоимость по доходному подходу:

29520 / 0,18 = 164 000 руб.

2.2 Определение рыночной стоимости земельного участка сравнительным подходом

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки для целей оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Сравнительный подход применяется для определения стоимости оцениваемого участка путем сопоставления цен недавних продаж аналогичных земельных участков на эффективно функционирующем свободном рынке, где покупают и продают сопоставимую собственность добровольные покупатели и добровольные продавцы, принимая при этом независимые решения.

Исследование рынка, включая анализ сегмента, к которому относится объект оценки, приведен в п. 1.3 курсовой работы.

Подбор объектов - аналогов осуществлялся в масштабе района расположения, исходя из передаваемых прав, одного вида разрешенного использования.

Так как определяющей характеристикой в секторе рынка аналогичных объектов выступает общая площадь, в качестве единицы сравнения принимается стоимость 1 м2 общей площади объекта. Корректность применения такого метода оправдана схожестью характеристик сопоставимых объектов. В общем случае, при определении рыночной стоимости объекта рассчитывается стоимость 1 м2 общей площади.

Краткие характеристики объектов - аналогов и сравнительный анализ оцениваемого объекта и каждого объекта - аналога по всем элементам сравнения представлен ниже в табличной форме.

Таблица 2.3 Сравнительный анализ объекта оценки и выбранных объектов-аналогов

Параметры сравнения	Объект оценки	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3
	земельный участок	земельный участок	земельный участок	земельный участок
Цена предложения, рублей		85 000	90 000	80 000
Общая площадь, м2	300 000	300 000	350 000	300 000
Цена предложения за 1 м2, рублей		0,28	0,26	0,24
Местоположение	Республика Тыва, Бай-Тайгинский район, 32 км. в западном направлении от с.Кара-Холь	Республика Тыва, Бай-Тайгинский район	Республика Тыва, Бай-Тайгинский район	Республика Тыва, Бай-Тайгинский район
Категория земель	земли с/х назначения	земли с/х назначения	земли с/х назначения	земли с/х назначения
Разрешенное использование	животноводство	животноводство	животноводство	животноводство
Передаваемые права	право аренды	право собственности	право собственности	право собственности
Наличие коммуникаций	отсутствуют	отсутствуют	отсутствуют	отсутствуют
Наличие улучшений	не застроен	не застроен	не застроен	не застроен
Факт сделки		предложение	предложение	предложение
Условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости	типичные	типичные	типичные	типичные
Условия продажи	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
Дата продажи/предл.		июнь 2018 года	июнь 2018 года	июнь 2018 года
Источник информации		Данные из Договоров аренды земельных участков Администрации Бай-Тайгинского района

Расчет рыночной стоимости объекта оценки с ведением корректировок.

Допущение: При расчете были допущены корректировки по тем элементам сравнения, которые, по мнению оценщика, не являются существенными, либо не отказывают однозначного влияния (отсутствует возможность количественного расчета) на итоговую величину рыночной стоимости.

Выше было сказано, что сравнительный подход в данном отчете основывается на ценах предложений на продажу, а не на фактах совершенных сделок. Вследствие того в таблице 2.4 показано корректировка рыночной стоимости объектов - аналогов.



Таблица 2.4 Расчет рыночной стоимости объекта оценки

Элемент сравнения	Ед.из м.	Объект оценки	Объекты сравнения
			№ 1	№ 2	№ 3
1	2	3	4	5	6
Цена продажи			0,28	0,26	0,24
Корректировка на торг	%		- 15	- 15	- 15
Скорректированная цена	руб.		0,24	0,22	0,23
Передаваемые права		права пользования на условиях аренды	собственность	собственность	собственность
Корректировка	%		-20	-20	-20
Скорректированная цена	руб.		0,19	0,17	0,18
Условия финансирования			одинаковые	одинаковые	одинаковые
Корректировка	%		-	-	-
Скорректированная цена	руб.		0,19	0,17	0,18
Условия рынка			публичная оферта
Корректировка	%		-	-	-
Скорректированная цена	руб.		0,19	0,17	0,18
(Время продажи)			текущий момент
Корректировка	%		-	-	-
Скорректированная цена	руб.		0,19	0,17	0,18
Местоположение		РТ,Бай-Тайгинский р-н, 32 км.в западном направлении от с. Кара-Холь	Республика Тыва, Бай-Тайгинский район	Республика Тыва, Бай-Тайгинский район	Республика Тыва, Бай-Тайгинский район
Корректировка	%		0	0	0
Скорректированная цена	руб.		0,19	0,17	0,18
Коммуникация		отсутствует	отсутствует	отсутствует	отсутствует
Корректировка	%		-	-	-
Скорректированная цена	руб.		0,19	0,17	0,18
Улучшения		незастроенный земельный участок	незастроенный земельный участок	незастроенный земельный участок
Корректировка	%		-	-	-
Скорректированная цена	руб.		0,19	0,17	0,18
Разрешенное использование		животноводство	животноводство	животноводство	животноводство
Корректировка	%		-	-	-
Скорректированная цена	руб.		0,19	0,17	0,18
Площадь		300 000	300 000	350 000	300 000
Корректировка	%		0	0	0
Скорректированная цена, руб	57 000	59 500	54 000
Удельный вес, коэфф.	0,34	0,33	0,33
Стоимость удельных весов, руб	0,07	0,06	0,33
Стоимость 1 м2, руб.	0,18
Стоимость земельного участка общей площадью 300 00 м2, рублей	105 500 (округленно)

Таким образом, рыночная стоимость земельный участок, категория земель: сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: животноводство, общая площадь земли 300000 м2, адрес объекта: Республика Тыва, Бай - Тайгинский район, 32 км. в западном направлении от с. Кара - Холь определенная в рамках сравнительного подхода с учетом округления составляет 105 500 (сто пять тысяч пятьсот) рублей.

Обоснование проведенной корректировки на торг:

Согласно материалам исследования, посвященного определению размера скидки на торг, выполненное под редакцией Лейфер Л. А., опубликованное в Справочнике оценщика недвижимости - 2017. Том 3. «Земельные участки» скидки на цены на земельные участки лежат в диапазоне от 10% до 19%.

Таблица 2.5 Наиболее вероятный диапазон размера скидки на торг, %

Показатель	Среднее	Доверительный интервал
Скидки на цены земельных участков ИЖС	11	10	12
Скидки на цены земельных участков под коммерческие объекты	13	12	14
Скидки на цены земельных участков под многоэтажное жилищное строительство	13	11	14
Скидки на земельных участков под производственно-складское назначение	13	12	14
Скидки на цены земельных участков сельскохозяйственного назначения	15	12	18

По данному исследованию из таблицы 2.5 скидки на цены земельных участков сельскохозяйственного назначения равна 15%.

Обоснование проведенной корректировки на передаваемые права:

Корректировка проведена согласно материалам исследования, посвященного определению размера скидки на торг, где отношение удельной цены земельных участков сельскохозяйственного назначения в краткосрочной аренде (менее 10 лет) к удельной цене аналогичных участков в собственности составляет от 0,70 до 0,86 расширенного интервала. Корректировка равна - 20%.

Обоснование проведенной корректировки на условия финансирования:

Сделки купли - продажи объектов недвижимости в аспекте финансовых расчетов при их приобретении могут иметь разнообразные варианты, из которых можно выделить три типичных:

- расчет покупателя с продавцом за счет собственных средств и на дату продажи;

- получение покупателем кредита у финансовой структуры для приобретения объекта недвижимости;

- финансирование сделки купли - продажи объекта недвижимости самим продавцом, т.е. предоставление им покупателю ипотечного кредита.

Все платежи по сопоставимым продажам будут осуществляться в денежных средствах без наличия специальных условий финансирования (взаимочеты, расчет векселями, бартер). Условия типичные, корректировка равна 1.

Обоснование проведенной корректировки на условие рынка:

Данный элемент сравнения позволяет исключить объекты недвижимости из ряда сравнимых либо провести по ним корректировки цен на продаж при выявлении отклонений от чисто рыночных условий продажи, предопределяемых нетипичной мотивацией приобретения недвижимости между продавцом и покупателем, недостаточностью срока экспозиции объекта недвижимости на рынке, отсутствием широкой гласности и доступности для всех потенциальных покупателей. Условия продажи рыночные, корректировка равна 1.

Обоснование проведенной корректировки на площадь:

При корректировке на размер общей площади был применен метод на степенной зависимостью между ценой и площадью земельного участка. Расчет корректировки выполняется по формуле:

Км = ((Soцк / Saнк) - 1) • 100%,

где Км - корректировка на площадь земельного участка;

Soцк - площадь оцениваемого земельного участка с учетом корректировки на степенной коэффициент К;

Saнк - площадь аналогичного земельного участка с учетом корректировки на степенной коэффициент К;

К - степенной коэффициент, связывающий соотношения удельных стоимостных показателей площади, определяемый оценщиком по рыночным данным ( рекомендуемое значение - 0,18).



3. ИТОГОВОЕ ОБОБЩЕНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ О РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Завершающим этапом оценки является согласование результатов, полученных различными методами в рамках использованных подходов. Цель - это получение окончательной итоговой величины стоимости.

Итоговая стоимость оцениваемой недвижимости представляет экспертное, беспристрастное и обоснованное суждение квалификационного, профессионального специалиста - оценщика о денежном эквиваленте потенциальной сделки с объектом, зафиксированной в задании на оценку.

Для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляется процедура согласования (обобщения) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

В соответствии с требованиями к отчету величина стоимости дается в виде единой рублевой суммы, представляющий точечную величину оценки.

Оценка объекта недвижимости не ограничиваются одним подходом, а различные подходы, как правило, дают величины стоимости, существенно различающиеся между собой. Это расхождение в полученных результатах является следствием как объективных, так и субъективных причин.

К объективным причинам, обусловливающим различие в полученных величинах стоимости, можно отнести:

- состав используемой информации;

- экономическая среда, генерирующая используемые в расчетах и обоснованиях данные;

- инструментарий методов доходного, сравнительного и затратного подходов;

- принципы оценки, лежащие в основе различных подходов;

- доказательная база и логика обоснований и другие.

К субъективным причинам существенного расхождения полученных результатов стоимости можно отнести:

- качество используемой информации;

- профессионализм оценщика;

- противоречия в выводах и обоснованиях, содержащихся в методах доходного, сравнительного и затратного подходов;

- уровень информационного обеспечения оценки объектов недвижимости конкретного назначения в данном экономическом регионе.

Методика, разработанная компанией D&T. Основу данной методики определении удельного веса полученных результатов оценки составляют ответы на анкету, разработанную для каждого подхода к оценке. Полученные ответы на вопросы последовательно преобразуются в удельный вес подхода с использованием математического аппарата.

1 этап. Заполнение анкету с присвоением соответствующих баллов. На вопросы предполагаемой анкеты можно ответить:

- «Да» и присвоить фактору +1 балл;

- «Нет» и присвоить фактору - 1 балл;

- «Затрудняюсь ответить» и присвоить фактору 0 баллов.

2 этап. Обработка полученной информации и расчет следующих параметров.

1) смещение среднего рассчитывается как половина числа факторов в подходе округленная в большую сторону;

2) весовая доля в виде обычной дроби:

- числитель равен сумме смещения среднего и экспертной оценки факторов;

- знаменатель равен произведению числа факторов в подходе на число фактически использованных для данного объекта подходов к оценке;

3) весовая доля в виде обычной дроби переводится в десятичную дробь.

Таблица 3.1 Анкета с присвоением соответствующих баллов

№	Факторы сравнительного подхода	Балл
1	Активность территориального сегмента рынка недвижимости, которому принадлежит оцениваемый объект	-1
	Достаточное число отработанных аналогичных объектов	+1
3	Достоверность целевой информации по аналогам	+1
4	Достоверность информации о начальных характеристиках аналогах	-1
5	Совпадение ценообразующих характеристик оцениваемого объекта и аналога	-1
6	Обоснованность расчета и внесение корректировок	+1
7	Допущения принятые в расчетах	+1
	Экспертная оценка	+1
	Число факторов	7

Таблица 3.2 Сопоставление промежуточных результатов стоимостной оценки

№	Факторы доходного подхода	Балл
1	Прогнозируемые денежные потоки в прогнозном периоде будут существенно меняться	+1
	Исходные информации являются надежной и основой для прогнозирование денежных потоков	+1
3	Денежной поток для большинство прогнозных лет положителен	-1
4	Величина денежного потока последний прогнозный год является достаточно большой положительной величиной	+1
5	Оцениваемый объект недвижимости является новым на конкретном сегменте территориального рынка недвижимости	-1
6	Экспертная оценка факторов	+1
7	Число факторов	5

Таблица 3.3 Сопоставление промежуточных результатов стоимостной оценки

№	Показатели	Сравнительный	Доходный
1	Экспертная оценка фактора	+1	+1
2	Число факторов	7	5
3	Смещение среднего	3,5	2,5
4	Весовая доля
	Числитель	4,5	3,5
	Знаменатель	14	10
	Результат
5	Весовая доля (десятичная дробь)	0,3214	0,35
6	Сумма весовых долей	0,6714
7	Удельный вес подхода, %	57,8	42,2
8	Результат оценки, руб.	105 500	164 000
9	Взвешенный результат, руб.	60 979	69 208
10	Итоговая сумма, руб.	130 000

Таким образом, итоговая величина объекта оценки, определенная путем согласования стоимостных результатов, полученных, методами сравнительных и доходных подходов по состоянию на 24 ноября 2018 года составляет 130 000 (сто тридцать тысяч) рублей (округленно).



ЗАКЛЮЧЕНИЕ

При выполнении данной курсовой работы я занималась оценочной деятельностью, т.е. выступала в роли оценщика недвижимости - довольно распространенная и перспективная профессия в последние годы в России, в связи с ростом потребности в профессиональной оценке.

Оценка как важнейшая функция системы управления предшествует принятию практически любого решения в отношении недвижимого имущества. Она проводится обычно профессиональными оценщиками по заказу собственника или покупателя перед заключением сделки, для получения кредита под залог недвижимости, при разделе имущества или внесении его в качестве взноса в уставной капитал коммерческой организации, при страховании и налогообложении объектов и для многих других целей.

Оценщик - это лицо, устанавливающее рыночную или иную стоимость недвижимости с использованием специальных подходов и методик.

В данной курсовой работе, выступая в роли оценщика, провела работу по оценке земельного участка расположенного в Республике Тыва. Передо мной стояла цель в определении рыночной стоимости земельного участка с использованием двух подходов: доходного и сравнительного. Для этого была изучена специальная литература и необходимые нормативно-правовые акты, а также законы. Затем научилась составлять отчет об оценке объекта недвижимости на основе необходимых требований и стандартов. Данная работа показывает, что оценка объекта недвижимости, такого как земельный участок, в первую очередь, зависит от его местоположения и влияния внешних факторов, а также от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей, и не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение другого участка эквивалентной полезности.

После изучения теоретических аспектов оценки была произведена оценка объекта недвижимости - расчет рыночной стоимости объекта недвижимости, находящегося по адресу: Республика Тыва, Бай - Тайгинский район, 32 км. в западном направлении от села Кара - Холь. Категория данного земельного участка - земли сельскохозяйственного назначения, в котором разрешенное использование животноводства. Земельный участок является незастроенным земельным участком, площадью - 300000 м2, без какого - либо коммуникации.

Рассчитав рыночную стоимость объекта оценки различными методами, я сделала вывод, что наиболее точный результат исходит от сравнительного подхода, т.к. сопоставляются цены недавних продаж аналогов объекта оценки, учитывается современное состояние рынка недвижимости, спрос и предложение.

Полученная величина стоимости является профессиональным мнением о стоимости недвижимости, но не гарантирует, что объект будет продан по этой цене на открытом рынке.

При выводе итоговой величины стоимости руководствовалась количеством информации по каждому подходу. Каждому подходу был присвоен коэффициент и, суммируя все полученные коэффициенты, определила рыночную стоимость земельного участка.

Таким образом, рыночная стоимость земельного участка равна 130000 (сто тридцать тысяч ) рублей.



СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ

1. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 года N 51-ФЗ (ред. от 01.06.2018)

2. Федеральный закон Российской Федерации от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (ред. от 01.04.2018).

3. Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" (ред. от 06. 12. 2017).

4. Агапов Н.Н. Методические основы оценки недвижимости. - М.: РЭА, 2016. - 151 с.

5. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. - СПб.: АНО «ИПЭВ», 2015. - 304 с.

6. Гранова И.В. Оценка недвижимости. - М.: Дирек - медиа, 2014. - 256 с.

7. Грибовский С.В. Оценка стоимости недвижимости. - М.: Про-Аппрайзер, 2016. - 464 с.

8. Грязнова А.Г. Оценка недвижимости. - М.: Финансы и статистика, 2015. - 554 c.

9. Фридман Д.А. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. - М.: Дело, 2015. - 480 c.

10. Касьяненко Т.Г. Оценка недвижимости. - М.: Проспект, 2017. - 512c.

11. Лейфер Л.А. Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода. - М.: Финансы и статистика, 2015. - 257 с.

12. Пылаева А. В. Основы кадастровой оценки недвижимости. - М.: Издательство Юрайт, 2017. - 140 с.

13. Севостьянов А.В. Экономическая оценка недвижимости и инвестиций. - М.: КолосС, 2016. - 276 с.

14. Синянский И.А. Проектно-сметное дело. - М.: Академия, 2014. - 448 с.

15. Тэпман Л.Н. Оценка недвижимости. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2015. - 303 с.

17. Профессиональный научно-практический журнал «Вопросы оценки»: Информационно-аналитический портал / Общество с ограниченной ответственностью «Промосила» - Веб-сайт - Истомин В. А.: Высшая школа, 2018.

18. ПлюсИнформ - газета ПлюсИнформ: Информационный портал / Общество с ограниченной ответственностью «Курьер Медиа Групп» - Электронная газета - Липатов Б.В.: Пресс-курьер, 2018.

Размещено на Allbest.ru