Напрямки підвищення ефективності функціонування ринку житла в сучасній економіці України

Размещено на http://www.allbest.ru//

Размещено на http://www.allbest.ru//

Київський національний університет імені Тараса Шевченка

Напрямки підвищення ефективності функціонування ринку житла в сучасній економіці України

М. В. Ковтун,

аспірант кафедри економічної теорії

В статті представлено підходи до аналізу ефективності функціонування ринку житла. Розглянуто та проаналізовано основні напрями підвищення ефективності його розвитку в сучасній економіці України.

The paper deals with approaches to analyze the efficiency of residential property market functioning. Main directions to improve the efficiency of it's development in modern economy of Ukraine are considered.

Ключові слова: ефективність, ринок житла, житлове будівництво, сучасна економіка.

Keywords: efficiency, residential property market, housing construction, modern economy.

Постановка проблеми. Ринок житла тісно інтегрований у всі сфери економічного та соціального життя суспільства і відіграє особливу роль в сучасній економіці. Значною є його питома вага у національному багатстві, валовому національному доході. Так в Україні оборот у сфері операцій з нерухомими майном та будівництва займає більш ніж 11% валового внутрішнього продукту (ВВП) [1]. Одна гривня додатково вкладена в житлове будівництво, дає приріст у 3 гривні ВВП, додаткові надходження податків та інших обов'язкових платежів до державного бюджету становлять близько 18 млрд. грн. [2, с. 104]. Додаткове робоче місце в житловому будівництві забезпечує роботою 5-6 працівників інших галузей, з будівництвом пов'язана діяльність як мінімум 20-25 інших суміжних галузей економіки [3, с. 10]. Потенціал ринку житла настільки великий, що навіть незначні коливання або зрушення на ньому можуть суттєво вплинути на економіку країни в цілому. Відповідно ефективне функціонування ринку житла суттєво впливає на досягнення оптимального стану економічної системи. Водночас про недостатнє задоволення ринком однієї з первинних потреб людини, свідчить забезпеченість населення житлом, що в Україні в середньому складає 23,7 кв. м. загальної площі при загальноприйнятому критерію норми, визначеному ООН не менше ніж 30 кв. м. Тоді як у більшості європейських країн на особу припадає у 2,5-3 рази більше житлової площі. В сучасних умовах пошук шляхів вдосконалення механізму функціонування та підвищення ефективності ринку житла, з метою задоволення усіх його учасників ринку та сприяння загальноекономічному зростанню, вимагає його детального вивчення.

Аналіз останніх досліджень і публікацій. У багатьох наукових роботах вчених-економістів відзначається важливість ефективного розвитку ринку житла. Форми неефективної організації житлової сфери аналізуються Е. де Сото, О.Бессоновою. Аналізу ефективності функціонування ринку нерухомості, його критеріїв присвячені роботи Більовського О.А., Єщенко П.С., Зарайської О.А., Чубук Л.П. Даний напрям не втрачає своєї актуальності. Сьогодні поглиблення проблеми забезпечення населення житлом вимагає особливої уваги з метою усунення перешкод та вибору напряму розвитку в процесі становлення та підвищення ефективності функціонування ринку житла України.

Метою статті є визначення основних напрямів підвищення ефективності функціонування ринку житла в сучасній економіці України.

Виклад основного матеріалу. Загалом, ефективність в економічній літературі найчастіше вимірюється як співвідношення отриманого прибутку (ефекту) до вкладеного капіталу (витратам). Однак складність аналізу проблеми ефективності ринку житла пов'язана з її дослідженням як системи в цілому, з врахуванням багатоаспектності стосовно до будівельної продукції, ріелтерських послуг, процесу будівництва і продажу об'єктів на ринку та багаторівневістю ринку житла за своєю структурою (національний та локальні ринки, а також різні його види).

У своїй роботі [4, с.24-25] Зарайська О.А. визначає наступні критерії, що можна застосувати в процесі аналізу ефективності функціонування ринку нерухомості:

- економічна ефективність, показник якої є співвідношення отриманих доходів і витрат: в обсягах будівництва об'єктів нерухомості, їх рентабельності, ринкової вартості об'єктів, їх конкурентоспроможності;

- соціальна ефективність, основними показниками якої є: рівень забезпеченості населення житлом, дитячими садами, школами, лікарнями; кількість квадратних метрів, що припадають на одну людину; рівень і якість забезпеченості підприємств приміщеннями відповідного призначення; рівень забезпеченості сімей дачними ділянками, гаражами і паркувальними комплексами; врахування екологічного чинника при будівництві житлових будинків, дитячих садів, шкіл, лікарень тощо; відношення середньої заробітної плати до вартості одного квадратного метра (або квартири в цілому) тощо;

- ресурсна ефективність, яка виявляється в ефективному розподілі ресурсів за рахунок відповідності цін на продукцію або послуги граничними цінами;

- технічна ефективність, яка досягається здатністю і можливістю будувати чи виробляти максимальний обсяг об'єктів нерухомості нормальної якості з найменшими витратами факторів виробництва;

- екологічна ефективність, яка останнім часом у зв'язку загостренням екологічної ситуації набуває особливого значення;

- інформаційної ефективністю, яка виявляється в мінімізації негативних ефектів розподілу, що виникають в результаті встановлення ринком нерухомості надприбутків внаслідок інформаційної асиметрії;

- податкова ефективність. Оптимальна система оподаткування здатна додати функціонуванню ринку нерухомості найбільшу соціально-економічну ефективність.

Більовський О.А. [5, с. 31] здійснює оцінку особливостей і рівня розвитку вітчизняного ринку житла з погляду двох груп критеріїв - економічних та інституціональних.

З точки зору ключових параметрів ринку житла для оцінки ефективності його функціонування застосовують наступні методи:

1) аналіз ємності та обсягу ринку житла;

2) дослідження тенденцій зміни попиту та пропозиції, їх структури та співвідношення;

3) дослідження долі основних гравців ринку;

4) аналіз вартості житла, його цінової сегментації ринку;

5) аналіз доступності житла;

6) аналіз інноваційного потенціалу ринку житла.

Оцінку ефективності функціонування ринку житла визначають застосовуючи абсолютні та відносні показники. До абсолютних належать: ціна, площа житла, обсяг попиту та пропозиції, кількість договорів купівлі-продажу тощо. А темпи приросту абсолютних показників - до відносних.

На наш погляд, на сьогодні ринок житла в Україні в цілому є інституційно сформованим, проте певні особливості структури і способу функціонування не дають підстав говорити про його ефективність. Так обсяги будівництва житла є недостатніми для забезпечення рівноваги попиту і пропозиції та спричинили встановлення надмірно високих цін на житло житла по відношенню до доходів переважної більшості населення, відповідно низьким є рівень забезпеченості населення житлом та доступності його придбання. А непрозора процедура виділення земельних ділянок під забудову, недосконала законодавча база, високий ступінь ризику та слабка конкуренція за інституційним критерієм свідчать про те, що процес становлення ринку житла в Україні досі не завершився та потребує вдосконалення. ринок житло грошовий інвестиційний

Підвищення ефективності ринку житла можна досягти здійснюючи його розвиток за наступними напрямками:

Першим напрямком є вдосконалення системи інвестиційної діяльності в житлову сферу з метою залучення стабільних грошових потоків для збільшення обсягів житлового будівництва.

Перелік схем фінансування будівництва житла, що можуть бути реалізовані в Україні, зазначається у ст. 4 Законі України «Про інвестиційну діяльність» № 1560-ХІІ від 18.09.1991 р. До них відноситься: інвестування та фінансування будівництва об'єктів житлового будівництва з використання недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, в тому числі в управління може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов'язань за якими здійснюється шляхом передачі об'єкта (частини об'єкта) житлового будівництва. Інші способи фінансування будівництва таких об'єктів визначаються виключно законами.

Залежно від джерел фінансування їх поділяються на банківські, корпоративні та дотаційні схеми фінансування будівництва житла.

На жаль, в Україні на сьогодні жодна з зазначених схем не здатна реалізовуватись настільки масштабно, наскільки це необхідно. Лисов І.В пов'язує це з наступними обставинами [6]:

- недоліками банківської схеми є неприйнятні для більшості населення умови кредитування щодо строків кредитування та процентних ставок по кредитам; валютизація ринку іпотечних кредитів, що є перешкодою в організації циклу рефінансування первинних іпотечних кредиторів з боку національних інвесторів; короткострокові джерела фінансування довгострокових іпотечних активів первинних іпотечних кредиторів; невизначеність предмету іпотеки у вигляді незавершеного будівництва при кредитуванні на цілі фінансування будівництва житла;

- залежність джерел фінансування від короткострокових коливань ринкової кон'юнктури цін на житло та процентних ставок по кредитам; ризики інвесторів, які фінансують об'єкти незавершеного будівництва; недостатність механізмів, що забезпечують відповідальність виконання умов інвестиційних угод (в частині строків та якості будівництва) не сприяють активному використанню корпоративних схем;

- обмеженість джерел фінансування та відсутність гарантій щодо їх довгостроковості; обмеженість кола осіб, які можуть скористатись своїм правом на отримання пільгового кредиту; неможливість застосування фінансових інструментів для запровадження циклу рефінансування іпотечних кредитів; ризики держави щодо можливості неповернення пільгових кредитів; необхідність виділення коштів на утримання установ, що видають та обслуговують пільгові кредити; наявність конкуренції між ринковими структурами та державою не дають змоги запровадити дотаційні схеми для кожної з категорій населення, що мають попит на житло.

Вищезазначені фактори не сприяють активному розвитку ринку житла та вирішенню житлової проблеми переважної частини населення. З метою подолання житлової кризи та підвищення доступності житла для переважної частини населення країни необхідним є усунення недоліків та розвиток схем фінансування будівництва і придбання готового житла, а також забезпечення умов, за яких ці схеми працюватимуть найефективніше.

Головним стримуючим чинником інвестиційного розвитку ринку житла в сучасних умовах є вкрай незначні темпи зростання економіки та, відповідно, низький рівень доходів основної маси населення. Таким чином, в ході реформування економіки, а згодом через фінансову кризу, вітчизняний ринковий механізм втратив два основних «кейнсіанських двигуна» ефективного попиту: споживчий попит та інвестиційний попит.

Специфікою інвестиційно-фінансового механізму житлового будівництва посткризової економіки має стати включення приватних джерел інвестування, в тому числі заощаджень населення. Особливості ощадно інвестиційних процесів в Україні, які проявляються в доларизації і євризація заощаджень, обумовлюють необхідність активного впровадження інвестиційного механізму, дозволяючого залучити інвестиції для фінансування будівництва житла через трансформацію мобілізованих приватних заощадження в реальні інвестиції.

Раціональність такого підходу полягає в застосуванні надійних та перевірених часом механізмів, що вже показали високу результативність. Найбільш поширеним методом стимулювання розвитку сфери житлового будівництва в зарубіжних країнах є іпотечне кредитування.

Проте окремі дослідження функціонування іпотечних інститутів свідчать про безуспішність спроб країн з перехідною економікою збудувати іпотечний ринок на зразок найбільш ефективних систем [7, с. 65]. До факторів, що унеможливлюють функціонування розвинених форм масової іпотеки на початкових етапах становлення ринкової економіки відносять [7, с. 66-67]:

- складність інституту іпотеки, що висуває вимоги до існування певного інституціонального та культурного середовища. Створення масового ринку житла повинно ґрунтуватись на найпростіших формах іпотечних інститутів;

- відсутність довіри між економічними агентами та населеням, яке не має позитивної кредитної історії, в умовах слабкої судової системи підтримує високу вартість кредитів, а, отже, обмежує масовий попит на житло;

- необхідність існування у громадян високої економічної культури накопичення, основою якої є вміння планувати бюджет;

- важливість суттєвої підтримки держави в процесі становлення іпотеки.

В деякій мірі, можна вважати, що механізм іпотечного кредитування був обраний нашою державою як найбільш пріоритетний та такий, що покликаний вирішити як економічні (залучення інвестиційних ресурсів у сферу житлового будівництва), так і соціальні аспекти. Для цього в Україні була створена відповідна законодавча база. Проте ефективність даного механізму значно переоцінена. Навіть за умови державної підтримки, а саме часткової компенсації відсотків за іпотечними кредитами, в сучасних економічних умовах даний механізм фінансування будівництва доступний лише для невеликої групи населення і не є масовими. У зв'язку з цим обсяг коштів, що фактично надходять в будівельну сферу незначний. Очевидна необхідність розвитку інших інструментів по залученню інвестицій у сферу житлового будівництва.

В цьому контексті, актуальним є застосування досвіду запровадження ощадно-будівельних кас, що використовуються закордоном та успішно конкурують з класичною моделлю іпотеки. Ресурси кас формуються шляхом внесків учасників, процентів, сплачених за раніше виданими кредитами та коштів державного бюджету у вигляді премій учасникам.

Для функціонування системи будівельних заощаджень характерні дві фази. Перша - накопичення особистих коштів учасників. Після досягнення заздалегідь обумовленого обсягу коштів учасник дістає право на кредит (у момент видачі кредиту виплачуються й накопичені кошти). Друга фаза - кредитування, протягом якої учасник повертає отриманий кредит [8, с. 31].

На наш погляд, розробка стандартних термінів та умов для учасників ощадно-будівельних кас, їх фінансова підтримка з боку держави через податкові пільги та премії учасникам, стимулюватиме інвестування, коштів, що заощаджує населення та сприятиме більш активному розвитку житлового будівництва. 

Другий напрямок - забезпечення умов для створення конкурентного середовища на ринку житла та зниження бар'єрів входження компаній забудовників. Вхідні бар'єри на ринку житла можна розділити на три групи:

- організаційно-економічні (висока капіталоємність будівельної продукції, значні інвестиційні ризики, необхідність одержання дозволів на виконання робіт);

- технологічні (обмеження, встановлені місцевими нормами забудови, схемами територіального планування, необхідність сучасного технологічного обладнання);

- адміністративні (складна процедура відводу землі під забудову, погодження проекту та отримання дозвільної документації).

Наявність високих вхідних бар'єрів на первинному ринку житла сприяє збільшенню рівня концентрації ринку та посилює ринкову владу крупних забудовників. Таким чином, конкуренція на ринку житла має стати важливою умовою його існування та розвитку, оскільки саме вона змушує учасників ринку постійно впроваджувати найбільш ефективні способи виробництва, запропонувати нові концепції та цінові пропозиції, здійснювати роботу у нових сегментах.

Третій напрямок підвищення ефективності функціонування ринку житла - державне стимулювання попиту на ринку житла і підвищення доступності житла для населення через надання субсидій на придбання житла громадянам, перед якими держава має зобов'язання щодо забезпечення житлом, реалізацію цільових міських програм, які передбачають бюджетну підтримку при придбанні житла молодих сімей, працівників бюджетної сфери та інших категорій громадян.

На сьогодні ключовими нормативними документами, що регламентують процес реалізації державних програм, спрямованих на вирішення житлових проблем населення є:

1. «Державна цільова соціально-економічна програму будівництва (придбання) доступного житла на 2010-2017 роки», затверджена Постановою КМУ № 1249 від 11 листопада 2009 р.

2. Закон України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» № 800-VI від 25 грудня 2008 р.

3. Постанова КМУ «Про затвердження Порядку забезпечення громадян доступним житлом» № 140 від 11 лютого 2009 р.

4. Постанова КМУ «Про затвердження Порядку здешевлення вартості іпотечних кредитів для забезпечення доступним житлом громадян, які потребують поліпшення житлових умов» № 343 від 25.04.2012 р.

З метою розв'язання житлової проблеми на реалізацію Державної цільової соціально-економічна програма будівництва (придбання) доступного житла на 2010-2017 рр. (програма «Доступне житло») закладено необхідні кошти в сумі 88 499,75 млн. гривень без урахування щорічної інфляції та визначено очікувані результати, а саме: забезпечення житлом 265,8 тис. сімей шляхом будівництва 16,6 млн. кв. метрів його загальної площі. Однак за перші 3 роки її реалізації лише 2 604 сім'ї отримали державну підтримку [9].

Загалом починаючи з 2003 р. було укладено 17 885 угод за програмою пільгового довгострокового кредитування молодих сімей та одиноких молодих громадян на будівництво (реконструкцію) чи придбання житла [10], що на сьогодні фактично стала складовою програми «Доступне житло», обсяг державних надходжень склав 837 млн. грн., проте фактично такі обсяги забезпечення населення житлом є досить незначними.

Таким чином, держава розробляє та покращує механізми для вирішення житлових проблем населення. Так Програма доступного житла розпочата у 2010 р. є більш комплексною порівняно з програмою підтримки молодіжного житлового будівництва (кредитування). Перевагою програми доступного житла є відсутність обмежень за віком. Якщо програма пільгового кредитування молоді передбачає повернення коштів упродовж 30 років, то Програма «Доступне житло» - це надання безповоротної 30% державної субсидії, а також земельних ділянок під будівництво органами місцевого самоврядування. 

Водночас реалізація вищезазначених ініціатив не підкріплюється достатнім фінансуванням, адже на 2013 рік на компенсацію 30% вартості будівництва (придбання) житла виділено близько 89 млн. грн., при фактично освоєних 156 млн. грн. в 2012 році. Законом України «Про Державний бюджет України на 2013 рік» передбачено фінансування державної компенсації 13% річних (при ставці кредиту 16%) по кредитам на купівлю житла за Програмою «Доступне житло» у розмірі 50 млн. грн., а відповідно до розпорядження Кабінету Міністрів України від 4 лютого 2013 р. № 46-р передбачено збільшення обсягу видатків розвитку за програмою 2751190 «Надання державної підтримки для будівництва (придбання) доступного житла» на 39,55 млн. гривень. Відповідно, у 2013 році на реалізацію даної Програми було спрямовано лише 89,55 млн. гривень із 2 293,3 млн. гривень, передбачених Програмою «Доступне житло».

В цілому зменшення обсягів надання державної підтримки у цьому році, по відношенню до попереднього, призводить до занепокоєння громадян та зростання соціальної напруги в суспільстві. На сьогодні необхідність сплати учаснику Програми «Доступне житло» першого внеску в розмірі 25% вартості житла (80 - 100 тис. грн.) не відповідає можливостям громадян, для яких передбачена зазначена програма. Також населення побоюється, що в разі затримки державної часткової компенсації ставки кредиту, учасник програми (позичальник) повинен буде сплачувати 16% річних за користування кредитом самостійно.

Очевидно, що реальний стан економіки і доходи населення не дозволяють здійснювати повноцінне фінансування запланованих програм, а тим більше надавати житло безкоштовно малозабезпеченим сім'ям, частка яких становить понад 60% населення. На сьогодні рівень соціальної гарантії, який у змозі забезпечити держава - 8-10% населення [11, с.43].

Отже, в сучасних умовах обсяги виділених субсидій та надання державної підтримки не можуть масштабно вирішити житлову проблему населення. Так одночасно розвиваючи різні моделі фінансування житла державний бюджет є перевантаженим. Саме тому слід сконцентрувати на створенні житлових секторів певного типу забудови та стимулювання того типу житла, що буде виступати в якості стандарту для основної маси населення.

В цьому контексті, актуальною є підтримка будівництва доступного житла з можливістю його придбання у власність за умови перегляду початкового внеску (до 10% вартості житла), необхідно долучити до реалізації Програми «Доступне житло» Державну іпотечну установу, яка буде проводити рефінансування кредитів, оформлених в рамках програми.

А також більш серйозно підійти до реалізації Державної Програми «Соціальне житло». Відповідне Розпорядження КМУ «Про схвалення Концепції Державної програми «Соціальне житло» було прийняте 3 вересня 2005 р. та передбачає розв'язання проблем, пов'язаних із забезпеченням реалізації конституційного права на житло громадян, які відповідно до законодавства визнані такими, що потребують соціального захисту шляхом встановлення права громадян на отримання соціального житла та розроблення фінансово-інвестиційного механізму формування фонду соціального житла. Ключовими показником даної програми мало стати введення до 2015 року 23 839 тис. кв. м. загальної площі соціального житла із фінансуванням за рахунок різних джерел в 49 млрд. грн., однак, на жаль, її подальша реалізація не відбувалась.

Таким чином, необхідним є перегляд та вдосконалення даної програми з метою формування фонду соціального житла з метою надання в оренду малозабезпеченим сім'ям.

Четвертим напрямком є зниження собівартості будівництва. Уникнути зростання витрат при проектуванні і будівництві можливо через регулювання правовідносин у сфері плати за підключення об'єктів будівництва до інженерних мереж та повторне застосування проектної документації об'єктів соціальної інфраструктури та майново-господарського призначення. А також впровадження інновацій у будівництво житла, яке має важливе значення для підвищення економічної ефективності галузі. Завдяки практичному виключенню наукового фактора із процесу розвитку будівництва в останні роки, сьогодні ми маємо помітне технологічне відставання будівельної галузі України від розвинених країн світу. Слід зазначити, що без інноваційного потенціалу будівельні підприємства не можуть бути стратегічно гнучкими, а відповідно до цього конкурентоспроможними. Ефективне використання інноваційного потенціалу є одним із головних факторів, що визначають стабільність будівельного підприємства.

Висновки

Сучасні тенденції та вибір тих чи інших напрямків підвищення ефективності функціонування ринку житла, дозволяють спрогнозувати наступні варіанти його розвитку:

Інерційний варіант відбудеться за незначних обсягів житлового будівництва у зв'язку відсутністю активного інвестування у будівництво житла та з урахуванням існуючих і прогнозованих обмежень інфраструктури, відсутності інновацій при будівництві, наявності існуючих адміністративних бар'єрів.

Розвиток житлового кредитування придбання і будівництва житла населенням, та надання кредитів забудовникам житла, впровадження альтернативних механізмів фінансування житлового будівництва, ліквідація штучних обмежень при відводі землі та будівництві свідчитиме про прогресивний шлях розвитку, основою якого є проведення комплексних реформ на ринку житла.

В сучасних умовах всі дії органів влади, спрямовані на розвиток ринку житла України, повинні враховувати його тісний взаємозв'язок з іншими сегментами ринкової економіки (товарними ринками, ринком капіталу, ринком праці), тому що активне зростання ринку житла неможливе без ефективного функціонування останніх. Унаслідок цього державна політика стимулювання розвитку ринку житла повинна враховувати специфіку трансформаційних процесів і структурні особливості сучасного стану економіки України.

Література

1. Офіційний сайт Державного комітету статистики України // [Електронний ресурс]: - Режим доступу: http://www.ukrstsat.gov.ua

2. Заюков І.В. Перспективи розвитку житлового будівництва України:економічний та соціальний ефект. / Сучасні технології, матеріали і конструкції в будівництві. - 2008. - с. 104-110.

3. Ушацький С. А., Сердюк А. В. Організаційно-економічні основи формування та розвитку ринку доступного житла: монографія. - Вінниця : ВНТУ, 2011. - 176 с.

4. Зарайская О.А. Экономическая природа недвижимости: Автореф. дис. ... канд. экон. наук : 08.00.01 / О.А. Зарайская ; Московский государственный университет имени М.В. Ломоносова. - M., 2010. - 26 с.

5. Державна житлова політика України: проблема соціально-економічної ефективності : аналіт. доп. / О. А. Більовський. - К. : НІСД, 2012. - 136 с.

6. Лисов І. В. Структурна схема оптимальної структури житлового будівництва у державі / І.В. Лисов // [Електронний ресурс]. - Режим доступу: http://www.dy.nayka.com.ua/?op=1&z=293

7. Полтерович В. Строительное общество: ипотечный институт для России / В. Полтерович, О. Старков, Е. Черных // Вопросы экономики. - 2005. - №1 - С. 63-68

8. Єщенко П.С., Чубук Л.П. Досвід фінансування житлового будівництва у зарубіжних країнах / П.С. Єщенко, Л.П. Чубук // Фінанси України. - 2009. - № 7. - С.30-38.

9. Завгородня О. За програмою доступного житла вже збудували 114 будинків. / О. Завгородня // [Електронний ресурс]. - Режим доступу: http://www.unn.com.ua/uk/news/1255114-za-programoyu-dostupnogo-zhitla-vzhe-zbuduvali-114-budinkiv?_part=main&_print=1

10. Офіційний сайт Державного фонду сприяння молодіжному житловому будівництву // [Електронний ресурс]: - Режим доступу: http://www.molod-kredit.gov.ua/

11. Єщенко П. С., Чубук Л. П. Соціальне житло і моделі забезпечення ним. / П. С. Єщенко, Л. П. Чубук // Економічна теорія. - № 2. - 2009. - с. 36-46.

Размещено на Allbest.ru