Організаційні засади управління нерухомістю як складової розвитку відносин власності

Размещено на http://www.allbest.ru/

УДК 35.073.515

Організаційні засади управління нерухомістю як складової розвитку відносин власності

Баланюк І.Ф.,

д. е. н., професор, завідувач кафедри обліку та аудиту Прикарпатський національний університет імені В. Стефаника

Постановка проблеми. Актуальність науково прикладного опрацювання організаційних засад управління нерухомістю як складової розвитку відносин власності зумовлюється вагомістю нерухомості в складі ресурсного потенціалу країни та впливовістю організації управління нерухомістю на соціально-економічну результативність національного господарського комплексу. Адже організаційні засади виступають в ролі управлінських важелів предметно нерухомості та відбивають специфіку процесу зміни права власності, володіння та користування відповідними об'єктами конкретної національної економіки. Від того наскільки даний процес узгоджений з об'єктивними закономірностями ринкової економіки в кінцевому рахунку залежить рівень функціонування та вектор розвитку цієї економіки й соціально-економічний добробут її населення.

Аналіз останніх досліджень і публікацій. В спеціальній літературі організаційні засади управління нерухомістю та положення щодо розвитку відносин власності висвітлювалися Андрійчуком В.Г., Бородіною О.М., Зайцем М.А., Захарченком О.В., Кучеренком В.Р., Лупенком Ю.О., Месель-Веселяком В.Я., Саблуком П.Т., Сментиною Н.В., Улибіною В.О. Ушачевим І.Г., Юрчишиним В.В. та іншими вітчизняними й зарубіжними вченими економістами. Розроблені ними наукові та прикладні положення сформували теоретико-методологічний та методичний фундамент розвитку організаційних засад управління нерухомістю. Так, в науково навчальній розробці вітчизняні вчені Кучеренко В.Р., Заєць М.А., Захарченко О.В., Сментина Н.В., Улибіна В.О. деталізують складові системи управління об'єктами нерухомості, що використовуються в Україні [1, с. 78-180]. Правомірність такої дослідницької постановки проблеми полягає в тому, що поряд з ринковими процесами, які здійснюють управління нерухомістю згідно об'єктивних економічних законів, на розвиток відносин власності вагомий вплив мають регуляторні механізми, прямо чи опосередковано застосовувані державою в загальнонаціональних інтересах. Звідси логічність використання системного підходу до викладу матеріалу стосовно способів впливу суб'єкта на об'єкт управління у вказаному дослідженні.

Достатньо високий ступінь обґрунтованості наукових положень щодо здійснення процесу управління об'єктами нерухомості в контексті його впливу на сучасний розвиток відносин власності витікає зі змісту наведеного дослідження, що висвітлює сутність управління об'єктами нерухомості; показує існуючі види операцій з об'єктами нерухомості; розкриває підприємницьку діяльність на ринку нерухомості; характеризує можливі формати інвестування та фінансування об'єктів нерухомості [1, с.188-266].

В доповіді на Дванадцятих річних зборах Всеукраїнського конгресу вчених економістів- аграрників академік Месель-Веселяк В.Я. аналізує реформування аграрного сектора в організаційному та економічному напрямах, науково обґрунтовуючи здійснювані трансформації відносин власності у сільському господарстві. Перспективи досліджуваної галузі справедливо пов'язуються з впровадженням ресурсозберігаючих технологій на інноваційній основі, раціоналізації організації виробничо-господарської діяльності в аграрних підприємствах, кооперації та інтеграції [2].

В науковій доповіді, підготовленій під керівництвом академіка Гейця В.М., членом- кореспондентом Бородіною О.М. та членом-кореспондентом Прокопою І.В. розв'язання даної проблеми подається в контексті презентації Української моделі аграрного розвитку та її соціоекономічної переорієнтації. Автори аргументовано оцінюють передумови, чинники та особливості формування нинішньої моделі аграрного сектора в процесі ринкового трансформування господарського комплексу, висвітлюють особливості його організаційної структури та механізми функціонування [3]. З позицій розвитку відносин власності цілком слушно дослідниками особлива увага приділяється науковому обґрунтуванню соціоекономічній модернізації сільського господарства. управління нерухомість власність економіка

Розвиток відносин власності в контексті аграрної політики в Україні на зламах політичних епох висвітлює академік Юрчишин В.В. В науковій монографії вказується на глибинні, революційні за суспільним змістом, аграрні перетворення, внаслідок яких відбувалися зміни суспільно-політичних укладів на селі [4]. Узагальнюючий висновок полягає в тому, що в основі сучасного розвитку відносин власності аграрного сектора знаходяться зміни, які протікають в сфері земельних та майнових відносин.

Еволюцію сільського господарства вітчизняний дослідник Шиян Д.В. розкриває з позицій циклічності предметно формування сталого розвитку аграрного сектора. Цілком логічно структура проведеного дослідження включає: вихідні положення стосовно формування методології економічних досліджень і розвитку теорії економічної динаміки, теоретичні засади циклічності розвитку економіки та її дія в сільському господарстві, аналіз прояву циклічності в сільському господарстві та економіці, формування концепції сталого розвитку в сільському господарстві, характеристику щодо реалізації циклічності у процесах сталого розвитку сільського господарства. З позицій розвитку відносин власності подається земельна рента та її вплив на стабільність економічних процесів у аграрній галузі [5, с. 256-274].

Розкриваючи сучасну місію аграрної економічної науки, академік Лупенко Ю.О. наголошує на тому, що її першочергове завдання полягає в обґрунтуванні напрямів економічних перетворень вітчизняного сільського господарства. В числі основних із них вчений правомірно вказує на завершення земельної реформи, реального задіяння земель сільськогосподарського призначення, покликаного не тільки остаточно утвердити реальну власність селян на землю, а й забезпечити використання ресурсу землі для ведення ефективної сільськогосподарської діяльності. Варто вказати на те, що подальший розвиток відносин власності вчений вбачає через запровадження ринку земель сільськогосподарського призначення, завдяки чому з'являється можливість для розвитку іпотечного кредитування сільського господарства та залучення кредитів під заставу земельних ділянок та прав на них [6, с. 4].

Макаренко Ю.П., досліджуючи умови та шляхи розвитку аграрних малих господарств в частині їх організаційних та методологічних засад функціонування, акцентує на земельних та власницько-господарських відносинах в даних суб'єктах господарювання. Вченою безперечним визнається те, що приватна власність на землю були і залишається пріоритетною формою власності у більшості країн світу. Головним аргументом на користь такої форми дослідницею називається її вищий соціально-економічний потенціал у порівнянні з державною власністю [7, с. 176-177]. Визнається справедливим підхід автора монографії щодо використання ринкової конкуренції в якості селектора, що сприяє прогресу власницько-господарських відносин в сільському господарстві.

Проблеми та наукові підходи щодо їх вирішення в розвитку відносин власності в аграрному секторі Російської Федерації академік Ушачев І.Г. висвітлює в розрізі удосконалення системи управління АПК та здійснення стратегії і тактики стабілізації агропромислового комплексу. Важливими та такими, що можуть бути використані в Україні постають пропозиції щодо модернізації та впровадження в практику господарювання сучасних досягнень науково-технічного прогресу, територіально-галузевого розподілу праці в аграрному секторі, підвищення продуктивності в галузі мотивації праці її працівників [8].

Названі та інші дослідження сформували солідну наукову базу щодо розвитку відносин власності та використання відповідних організаційних регуляторів. Проте висвітлення організаційних засад управління нерухомістю як складової розвитку відносин власності не є достатнім, спричинюючи проведення відповідних досліджень.

Постановка завдання. Метою дослідження є наукове обґрунтування організаційних засад управління нерухомістю як умови підвищення соціально-економічної результативності розвитку відносин власності.

Виклад основного матеріалу дослідження. Логіка дослідження ґрунтується на тому, що нерухомість та власність характеризує взаємодію, яка відбиває цільне економічне явище функціонування одиничного та загального, де перше - нерухомість, а друге - власність. їх діалектичний зв'язок полягає в тому, що процедура з одиничною нерухомістю виступає частковістю загальних відносин власності.

Узагальнення наукових положень та існуючої практики в сфері державного регулювання нерухомості показує, що даний процес здійснюється уповноваженими на це органами державної влади, переважно, адміністративними та економічними методами управління. Так, адміністративними методами впливу організаційно регламентується, нормується та методично інструктується виробничо-господарська діяльність суб'єктів господарювання в сфері створення, володіння, використання та розпорядження об'єктів нерухомості. Для цього розробляються та впроваджуються закони та відповідні нормативно- правові акти, що регулюють функціонування нерухомості. Вводяться також механізми відповідальності та покарання за порушення нормативних вимог, що регламентують проведення операцій з нерухомістю.

Особливої уваги з науково прикладних позицій управління нерухомістю в контексті розвитку відносин власності заслуговує дослідження прав та інтересів у сфері нерухомості, а також положень стосовно державної реєстрації прав на нерухоме майно. Їх надійним підґрунтям виступає Конституція України, пряма дія якої передбачає право кожної людини мати майно у власності [9]. Основний Закон України закладає правовий фундамент національного управління нерухомістю та забезпечує йому можливості для державного офіційного визнання у документальній формі виникнення, переходу або припинення права власності на конкретні об'єкти нерухомості.

Контроль є управлінською функцією. Її реалізація державою стосовно нерухомості відбувається через офіційне визнання виникнення чи припинення права власності. Відносини, пов'язані з державною реєстрацією прав на нерухоме майно, регулює Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Цим Законом визначаються правові, економічні, організаційні засади проведення державної реєстрації речових та інших прав, а його положення спрямовані на забезпечення визнання та захисту державою вказаних прав, а також створення умов для функціонування ринку нерухомого майна [10].

Згідно загальних положень щодо сфери застосування даного Закону, державна реєстрація речових прав на нерухоме майно представляє собою офіційне визнання та підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Будучи єдиною державною інформаційною системою, що містить відомості про права на нерухоме майно, а також про об'єкти та суб'єкти цих прав, Державний реєстр речових прав на нерухоме майно включає також положення стосовно обтяження. За своїм призначенням обтяження забороняє розпоряджатися та (або) користуватися нерухомим майном, що встановлюється законом, або актами уповноважених на це органів державної влади, їх посадових осіб або що виникає на підставі договорів.

Дослідження показують, що керівними засадами державної реєстрації нерухомого майна є: законність - державна реєстрація речових прав на нерухоме майно: відбувається згідно чинного законодавства України; обов'язковість - державна реєстрація речових прав на нерухоме майно є обов'язковою, а інформація про права на нерухоме майно та їх обтяження підлягає внесенню до Державного реєстру прав; достовірність - держава гарантує достовірність прав на нерухоме майно та їх обтяжень після їх внесення до Державного реєстру прав; вмотивованість - права на нерухоме майна виникають лише з моменту проведення державної реєстрація. Важливими організаційними засадами також виступають публічність; правочинність; платність; регіональність; точність.

Наведені засади є обов'язковими для всіх учасників управління нерухомістю. Проте варто було б даний перелік розширити за рахунок позицій, що фіксують об'єктивність, оперативність та науковість, дотримання яких сприятиме підвищенню соціально-економічної результативності розвитку відносин власності.

Вагомість впливу управління нерухомістю на розвиток відносин власності засвідчує державна реєстрація речових прав. Даний процес наочно демонструє безпосередній чи опосередкований зв'язок права власності або його функцій з нерухомістю. Адже державній реєстрації підлягає: право власності на нерухоме майно; право володіння; сервітут; емфітевзис; суперфіцій; право господарського відання; право оперативного управління; іпотека; право постійного користування та право оренди земельної ділянки; право користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами; довірче управління майном; податкова застава, предметом якої є нерухоме майно, та інші обтяження; право власності на підприємство як єдиний майновий комплекс; право власності на житловий будинок, будівлю, споруду (їх окремі частини); право власності на квартиру, житлове та нежитлове приміщення [10].

Висновки та подальші дослідження. 1. Нерухомість та власність характеризує взаємодію, яка як наукова категорія відбиває цільне економічне явище функціонування одиничного та загального, де перше - нерухомість, а друге - власність. їх діалектичний зв'язок полягає в тому, що процедура з одиничною нерухомістю виступає частковістю загальних відносин власності. 2. Керівними організаційними засадами державної реєстрації нерухомості є: законність, обов'язковість, достовірність, вмотивованість, публічність, черговість, правочинність, платність, регіональність, точність. Даний перелік доцільно доповнити за рахунок таких принципів, як: об'єктивність, оперативність, науковість. 3. Подальші дослідження варто проводити в розрізі конкретизації переліку можливих власників речових прав на нерухоме майно та предметно організаційної структури системи органів державної реєстрації прав власності в країні.

Література

1. Оцінка та управління нерухомістю : навчальний посібник / Кучеренко В.Р., Заяць М.А., Захарченко О.В., Сментина Н.В., Улибіна В.О. - Одеса: Видавництв ТОВ “Лерадрук”, 2013. - 279 с.

2. Месель-Веселяк В.Я. Аграрна реформа і організаційно-економічні трансформації у сільському господарстві: доповідь на Дванадцятих річних зборах Всеукраїнського конгресу вчених економістів-аграрників / В.Я. Месель-Веселяк - К. : Національний науковий центр «Інститут аграрної економіки», 2010. - 57 с.

3. Українська модель аграрного розвитку та її соціоекономічна переорієнтація: наук. доп. / [О.М. Бородіна, В.М. Геєць, А.О. Гуторов та ін.]; за ред. В.М. Гейця, О.М. Бородіної,

І.В. Прокопи; НАН України, Ін-т екон. та прогнозув. - К. : 2012. - 56 с.

4. Юрчишин В. В. Аграрна політика в Україні на зламах політичних епох: історико- соціально-економічні нариси. - К. : Наукова думка. 2009. - 368 с.

5. Шиян Д.В. Циклічність у формуванні сталого розвитку сільського господарства: монографія / Д.В. Шиян / Харк. нац.. аграр. ун-т ім.. В. В. Докучаєва. - Харків: ХНАУ, 2011. - 308 с.

6. Лупенко Ю.О. Сучасна місія аграрної економічної науки / Ю.О. Лупенко // Економіка АПК. - 2012. - № 1. С. 3-6.

7. Макаренко Ю.П. Аграрні малі господарства: умови та шляхи розвитку : монографія / Ю.П. Макаренко. - Дніпропетровськ: Січ, 2012. - 680 с.

8. Ушачев И.Г. Аграрная политика России : проблемы и решения / И.Г. Ушачев. - М. : Издательство ИП Насирддинова В.В., 2013. - 524 с.

9. Конституція України: Закон України від 28.06.1996 № 254к/96-ВР [Електронний ресурс]. - Режим доступу : http://zakon4.rada.gov.ua

10. Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень: Закон України від 01.07.2004 р., № 1952-IV [Електронний ресурс]. - Режим доступу : http://zakon4.rada.gov.ua/laws/show/1952-15/page

References

1. Kucherenko, V.R., Zaiats, N.A., Zakharchenko, A.V., Smintina, N.V. and Ulyb^, V^. (2013), Otsinka ta upravlinnia nerukhomistiu [Assessment and management of real estate], tutorial, TOV “Leradruk”, Odessa, Ukraine, 279 p.

2. Mesel-Veseliak, V.Ya. (2010), ''Agrarian reform and organizational and economic transformation in agriculture: report of the Twelfth annual meeting of the all-Ukrainian Congress of scientists of agricultural economists”, Kiev, Ukraine, «Instytut ahrarnoi ekonomiky», 57 p.

3. Borodina, O.M., Heiets, V.M., Hutorov, A.O. (2012), 'Ukrainian model of agricultural development and its social and economic reorientation: scientific report”, Kiev, Ukraine, NAN Ukrainy, In-t ekon. ta prohnozuv, 56 p.

4. Yurchyshyn, V.V. (2009), Ahrarna polityka v Ukraini na zlamakh politychnykh epokh: istoryko-sotsialno-ekonomichni narysy [Agrarian policy in Ukraine on the kinks political eras: historical and socio-economic essays], Naukova dumka, Kiev, Ukraine, 368 p.

5. Shyian, D.V. (2011), Tsyklichnist u formuvanni staloho rozvytku silskoho hospodarstva [Cyclicity in the formation of sustainable agriculture development], monograph, KhNAU, Kharkiv, Ukraine, 308 p.

6. Lupenko, Yu.O. (2012), “Modern mission of agrarian economic science", Ekonomika APK, no. 1, pp. 3-6.

7. Makarenko, Yu.P. (2012), Ahrarni mali hospodarstva: umovy ta shliakhy rozvytku [Agrarian small farms: the conditions and ways of development], monograph, Sich, Dnipropetrovsk, Ukraine, 680 p.

8. Ushachev, I.G. (2013), Agrarnaia politika Rossii : problemy i resheniia [The agrarian Policy Russia: Problems and Solutions], Izdatel'stvo IP Nasirddinova V.V., Moscow, Russia, 524 p.

9. The law of Ukraine " The Constitution of Ukraine”, Zakon Ukrainy vid 28.06.1996, available at: http://zakon4.rada.gov.ua

10. The law of Ukraine "On state registration of proprietary rights to immovable property and their encumbrances", available at: http://zakon4. rada.gov. ua/laws/show/1952-15/page

Размещено на Allbest.ru