Подходящее ли сейчас время для инвестиций в жилую недвижимость?

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Подходящее ли сейчас время для инвестиций в жилую недвижимость?

Рынок жилья является социально значимым экономическим благом, обеспечивающим граждан жильем и определяющим качество их жизни. Но далеко не каждый имеет финансовую возможность приобрести квартиру в новостройке, поэтому значительное количество жителей РФ участвует в долевом строительстве - это дешевле, чем приобретать объекты жилой недвижимости, введенные в эксплуатацию. Однако участие в долевом строительстве сопряжено с рядом рисков для покупателей.

Основной проблемой долевого строительства в настоящее время является проблема обманутых дольщиков. С целью решения этой проблемы Правительство РФ подготовило поправки в законодательство о долевом строительстве. Нововведения, по мнению чиновников, улучшат состояние данного сегмента рынка, сократят количество проблемных объектов и защитят дольщиков от значительной части возможных рисков.

Что именно изменится в регулировании долевого строительства? Традиционно большая часть изменений коснулась застройщиков:

· Создание Единого реестра застройщиков (ст. 23) [1], создание Единого реестра застройщиков, включающего сведения о строительных организациях, отвечающих законным требованиям, и размещенного в открытом доступе в сети Интернет.

· В целях обеспечения гарантий качества объекта долевого строительства законодатель дополняет статью 7 Закона №214-ФЗ положениями, устанавливающими ответственность застройщика за нарушения согласованного с потребителем срока устранения недостатков объекта (ч. 8 ст. 7). Обязанность застройщика по своевременному устранению недостатков обеспечивается начислением за просрочку неустойки, размер которой определяется по правилам п. 1 ст. 23 Закона №2300-1, то есть в настоящее время составляет 1% от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта), за каждый день просрочки.

· Изменение минимального размера уставного капитала

· Введение нового механизма привлечения средств граждан через специальные эскроу-счета в банках (застройщик получит деньги дольщиков только после передачи квартиры участнику долевого строительства).

· Создание компенсационного фонда, формируемого за счет обязательных отчислений застройщиков, привлекающих денежные средства дольщиков. Размер взноса не может превышать 1% от планируемой стоимости строительства многоквартирного дома. Фонд сможет защитить дольщиков от разорения застройщика, создавая новые управляющие компании, ответственных за достройку объектов банкрота. [2]

Кроме того, существуют Саморегулирующие организации для успешной деятельности членов организации и дополнительной защиты дольщиков, так как риски недостроенного жилья возрастают. После вступления в саморегулирующие организации, клиент должен выплатить компенсационные взносы в размере от 300 тыс. до 10 млн. рублей в зависимости от стоимости работ по договору.

Что же касается дольщиков, то некоторые изменения коснулись и их стороны:

· при надлежащем исполнении договора долевого участия (ДДУ) застройщиком дольщик более не вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения ДДУ. То есть участие в долевом строительстве больше не предполагает выхода из него для участника. Иное возможно только в судебном порядке. [4]

Ряд экспертов считает, что возможны некоторые негативные последствия от предполагаемых поправок, такие как рост цен на жилье в диапазоне от 10 до 30%, массовое разорение застройщиков, монополизация рынка. Грядущие перемены могут отрицательно отразиться на всех участниках рассматриваемого сегмента рынка недвижимости, коснувшись и застройщиков, и потребителей. Не только на рынке долевого строительства, но и в целом на рынке жилой недвижимости возможен кризис и длительная стагнация. Однако подобные прогнозы можно делать лишь после тщательного анализа текущей ситуации.

Рассмотрим рынок жилой недвижимости на уровне Российской Федерации. На сегодняшний день в РФ наблюдается снижение цен на жилую недвижимость начиная с 2014 г. как на первичном (рисунок 1), так на вторичном рынке (рисунок 2), что подтверждает официальная статистика Федеральной службы государственной статистики [5]. Можно сделать вывод, что на уровне РФ в настоящее время благоприятный период для инвестиций в жилую недвижимость.

Рисунок 1. Средние цены 1 кв. м. жилья в Российской Федерации на первичном рынке

Рисунок 2. Средние цены 1 кв. м. жилья в Российской Федерации на вторичном рынке

Перейдем к анализу цен жилой недвижимости в Пензенской области. На региональном уровне по данным риэлтерских агентств также наблюдается снижение цен на недвижимость за последний год (таблица 1), что не противоречит тенденции в указанном сегменте рынка на уровне РФ.

строительство долевой инвестиция недвижимость

Динамика средней стоимости продажи кв. метра квартир в Пензенской области с 01.01.2016 по 25.12.2016 [6]

Падение цен на рынке жилой недвижимости Пензенской области связано в том числе с тем, что у застройщиков в текущих рыночных условиях существуют проблемы с реализацией готовых объектов, а также с привлечением средств инвесторов, в том числе и сложности с заключением ДДУ. В начале 2016 г. ОАО «Пензастрой» был на грани банкротства, а к концу году поменял контрольного акционера. Состав акционеров поменялся 1 августа. С этого дня мажоритарным акционером является Александр Панов с долей 81,35%. Пакет Александра Беляева остался прежним. [7]

Трудности испытывает и компания СКМ Групп: земельные участки под строительство, расположенные на окраине города, не привлекают больше клиентов. В условиях переизбытка предложений на рынке большинство граждан не видят это место привлекательным для проживания. Даже без предлагаемых изменений в законодательстве застройщики находятся в неблагоприятной ситуации, рынок долевого строительства нуждается в поддержке государства и инвестициях.

Таким образом, предлагаемые законодательные нововведения могут окончательно подорвать институт долевого строительства. Возрастет цена квадратного метра на первичном рынке, за ним подтянется и вторичный, а разорение застройщиков все усугубит и в конечном счете увеличит риск обманутых дольщиков. При этом по данным проведенного анализа в последнее время наблюдалось падение цен на жилую недвижимость, и сейчас цены продолжают снижаться. Прогнозируемый резкий рост цен в ближайшем будущем позволяет сделать вывод, что текущий период является наиболее благоприятным для инвестиций в жилую недвижимость.

Библиографический список

1. Федеральный закон №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

2. Обзор поправок в ФЗ - 214 - [Электронный ресурс] - [2016] - Режим доступа: https://zakon.ru/blog/2016/07/03/obzor_popravok_v_zakon_ob_uchastii_v_dolevom_stroitelstve % E2% 80% A6__214fz_chast_vtoraya

3. СРО Регион РФ - [Электронный ресурс] - [2016] - Режим доступа: http:// срорегионрф. рф/sro-stroiteley.php

4. Поправки в 214 - ФЗ - [Электронный ресурс] - [2016] - Режим доступа: http://news.ners.ru/popravki-v-214-fz-chto-vazhno-znat-zastrojcshikam-i-dolcshikam.html

5. Сайт Ростата - [Электронный ресурс] - [2016] - Режим доступа: http://www.gks.ru/free_doc/new_site/prices/housing/tab-hous2.htm

6. Обзор цен в г. Пензе - [Электронный ресурс] - [2016] - Режим доступа: http://penza.mirkvartir.ru/prodazha-kvartir/

7. Изменения в ОАО «Пензастрой» - [Электронный ресурс] - [2016] - Режим доступа: http:// 1pnz.ru/finance/biznes/news/konec_epohi_zhuravleva_v_penzastroe_smenilsya_kontrolnyy_akcioner

Размещено на Allbest.ru