Проблема расширения и совершенствования городов тесно связана с решением задач по реконструкции объектов культурного наследия, их модернизации и перепланировки, приспособления их к общественным и производственным нуждам, которые исчерпали свое функциональное значение. Объекты культурного наследия могут обладать уникальным набором потребительских свойств, которые могут внести значительный вклад в культуру общества и способствовать сохранению исторических аспектов эпохи. Ремонтно-реставрационные работы объекта культурного наследия могут быть разнообразными, начиная от простого косметического ремонта и реставрации до приспособления для современного использования. Особый вопрос сохранности культурного наследия поднимается при инновационной деятельности. В статье исследуются возможности повышения эффективности известной концептуальной модели приспособления для инновационной деятельности на основе современного аппарата моделирования риска.

В процессе эксплуатации здание требует постоянного обслуживания и ремонта. Техническое обслуживание здания представляет собой комплекс по поддержанию исправного состояния элементов здания и заданных параметров и режимов работы технических устройств, направленных на обеспечение сохранности зданий. При этом работы по сохранению объекта культурного наследия проводятся в соответствии с реставрационными нормами и правилами, утвержденными федеральным органом государственной охраны объектов культурного наследия. [2] В настоящее время ситуация с сохранением культурного и исторического наследия в российских городах характеризуется рядом рисков и угроз, связанных как с сохранением подлинности самих объектов наследия, так и их эффективного использования в качестве ресурса городского развития. Фактические затраты на ремонтно-реставрационные работы зданий составляют весьма малый процент от фактической потребности и от объема затрат на новое строительство. Источниками финансирования мероприятий по сохранению, популяризации и государственной охране объектов культурного наследия, в том числе работ по сохранению объектов культурного наследия являются: федеральный бюджет, бюджет субъектов РФ, внебюджетные поступления и местные бюджеты. [1, п.3 ст.13].

По состоянию на сегодняшний день основным способом капитализации объектов наследия, применяемым в России, является девелопмент. Арендаторы и владельцы из числа бюджетных учреждений зачастую не обладают даже формальными полномочиями выделять финансирование на ремонт памятника, поскольку такие расходы могут быть признаны нецелевыми. И объекты культурного наследия остаются без должного внимания и деградируют, иногда средств не хватает и на консервацию. Поэтому для снижения возможных рисков и угроз, возникает вопрос поиска инвестора, с инновационной деятельностью (приспособление для современного использования). Как показывает мировая практика, эффективным способом сохранения объекта культурного и исторического наследия является их коммерциализация. При этом, Российское законодательство позволяет компенсировать из средств государственного бюджета часть затрат, понесенных собственником или арендатором на реставрацию памятника. Приспособление для современно использования объекта культурного наследия вдыхает в здание вторую жизнь, помогает продлить срок экономической жизни.

В мировой практике широко используется приспособление объектов культурного наследия для современного использования. Так в Гонконге разработана и апробирована модель оценки потенциала зданий (памятников архитектуры) для современного использования. Традиционный процесс принятия решений, в отношении существующих зданий, предлагается заменить моделью оценки потенциала для современного использования, позволяющей идентифицировать и ранжировать существующие здания, в зависимости от их потенциала. (рис.1) Данная модель оценивает ожидаемый срок физической жизни здания и эффективный (в годах). Она так же требует оценивания физических, экономических, функциональных, технологических, социальных и правовых устареваний. Предложен алгоритм, который обрабатывает исходную информацию объекта и выдает показатель (выраженный в процентах) целесообразности проведения ремонтно-реставрационных работ.

Рис 1. Концептуальная модель приспособления зданий для современного использования

Физическое устаревание может быть определено в результате проведения технической экспертизы. Шкала оценивания разработана так, что здания с большей сметой технического обслуживания получают 0% скидки, а здания с меньшей сметой технического обслуживания получают 20% скидки. При нормальной интенсивности технического обслуживания, здания получают промежуточную оценку, и получают 10% скидки.

По такому же алгоритму определяются и остальные устаревания

Срок экономической жизни здания определяется по формуле. (1). Данная формула содержит в себе идею о том, что срок экономической жизни снижен за счет срока физической жизни. В основе формулы лежат общепринятые методы учета данной скидки, где ставка дисконтирования определяется как сумма факторов устареваний в год (т.е. факторы делятся на ОЭЖ.)

(1), где

ЭВ - эффективный возраст;

ОЭЖ - общая экономическая жизнь;

- накопленный износ (устаревания), который включает в себя физический, экономический, функциональный, технологический, правовой и социальный, выраженный в процентах

Используя этот подход, срок экономической жизни здания уменьшается пропорционально накопленного износа, и данное уменьшение составляет обычно одну треть от физической жизни здания. Расчет индекса производится в соответствии с приоритетами зданий для их повторного использования, и выражается в процентах.

Здания с максимальным индексом обладают высоким потенциалом приспособления, а с нулевым индексом не имеют потенциала. Этот алгоритм представлен на рис.1. Значения d_mЭВ (эффективного срока экономической жизни здания, выраженный в десятичных), d_mЭСС (эффективного срок службы здания, выраженный в десятичных) и d_mОЭЖ (эффективный физический возраста здания, выраженный в десятичных) определяются, соответственно, путем умножения ЭВ, ЭСС и ОЭЖ на 100 и деления на ОЭЖ Что позволяет использовать максимальный масштаб для осей X и Y от 100.

Значение ЭСС определено для эффективного срока службы здания (в годах). Вероятные зоны для ПСИ (приспособления для современного использования) определяются затененной областью под кривой (где х может принимать значение в диапазоне 0-100), согласно формуле. (2).

культурное наследие потребительское свойство

Это уравнение описывается как отрицательная экспоненциальная функция.

Возрастающие и убывающие линии ПСИ соответственно описываются (3) и (4) выражениями.

где d_mЭВ - эффективной срок экономической жизни здания (в годах) d_mОЭЖ-эффективный срок службы здания (в годах). Если значение ПСИ выше 50, то здание имеет превосходный потенциал для проведения модернизации, а если значение ПСИ находятся в диапазоне от 20 до 49, то здание обладает средним потенциалом приспособления, и наконец, если значение ПСИ находится в диапазоне 1-19, то это свидетельствует о низком потенциале здания для приспособления. Если значение ПСИ является нулевым, то это свидетельствует об отсутствии потенциала здания для приспособления под современное использование. В случае равенства значений d_mЭВ и d_mОЭЖ, вероятно, что значение ПСИ, для созданной стадии жизненного цикла здания, будет максимальным,. Если значение ПСИ выше 85, то это вероятно твердо говорит о том, что существующее здание целесообразно приспосабливать для современного использования.

Данная модель является инструментом оценки потенциала для последующего приспособления для современного использования. В основе модели лежит многокритериальный подход. Данный подход рассматривает весь жизненный цикл объект недвижимости, что представляет собой долгосрочное планирование деятельности и учитывает риски от инновационной деятельности. Расширить возможности данной модели можно, используя современный математический аппарат моделирования рисков.

Таким образом, для снижения рисков, связанных с деградацией объектов культурного наследия, необходимо грамотно обосновывать потенциал ПСИ, что непосредственно влияет на финансирование со стороны потенциальных инвесторов. В случае этого, риск разрушения и деградации снижается до оптимального уровня. Под оптимальным уровнем понимается такой риск, когда отсутствует угроза деградации объекта культурного наследия (здание, как минимум законсервировано, т.е. выполнен комплекс мероприятий в целях предотвращения ухудшения состояния объекта культурного наследия без изменения дошедшего до настоящего времени облика указанного объекта, в том числе противоаварийные работы). В случае недостатка средств, возникает вопрос поиска потенциального инвестора с инновационной деятельностью, с целью снижения рисков деградации объекта культурного наследия.

Библиография

1. Федеральный закон от 25.06.2002 № 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2002, № 26, ст.2519)

2. СРП-2007 "Рекомендации по проведению научно-исследовательских, изыскательских, проектных и производственных работ, направленных на сохранение объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации".

3. Craig Langston, Francis K. W. Wong, Eddie C. M. Hui, Li-Yin She. Strategic assessment of building adaptive reuse opportunities in Hong Kong // Building and Environment - 2008 № С.1709-1718

4. Наумов С.А., Гришанков Д.Э. Риски и угрозы. Материалы ЭКСПО-2010. /. - [Электронный ресурс]. - Режим доступа к ст.: http://www.rusdb.ru/doclad/chapter5/part4

Размещено на Allbest.ru