Аналіз часових рядів первинного ринку житлової нерухомості міста Києва

Размещено на http://www.allbest.ru/

УДК 332.6:311.3

Шапошнікова І.О.

Постановка проблеми. Постійні зміни, що відбуваються в економіці України, значною мірою впливають як на будівельну галузь в цілому, так і на діяльність компаній-забудовників, що працюють на первинному ринку житлової нерухомості. Саме будівельна галузь одна з найперших реагує на кризові явища зниженням обсягів будівництва і тим самим впливає на зменшення обсягів реалізації продукції та послуг в суміжних сферах - ринку будівельних матеріалів та виробів, будівельного транспорту та обладнання, енергоносіїв, проектних послуг. Тому важливим є збереження діяльності таких компаній в обсягах, що забезпечиватимуть сталий розвиток будівельної галузі, в тому числі і за рахунок прогнозування цін на нерухомість окремого регіону та можливості ефективно управляти прибутком в кризовий період. Це дасть змогу значно зменшити ризики в діяльності компанії, такі як: втрата конкурентних переваг внаслідок зниження попиту на квартири в новобудовах; продовження строку будівництва, що значно підвищує вартість будівництва; повного припинення будівництва, що призводить до прямої втрати залучених на будівництво коштів, а також до ризику банкрутства при наявних позовах до суду від інвесторів.

Аналіз останніх досліджень і публікацій. Значний внесок у дослідження процесів на ринку нерухомості України зробили В.В. Галасюк, О.І. Драпіковський, І.Б. Іванова, А.М. Іванченко, Е.Т. Карапетян, О.Р. Квасовський, М.В. Ковтун, Н.С. Косар, М.М. Мамчин, В.П. Пилипчук, Н.Є. Селюченко, Ю.С. Хавар, В.М. Шалаєв, О.В. Шкурупій. Механізми функціонування галузі будівництва житлової нерухомості досліджували А.М. Асаул, І.А. Брижаль, В.М. Геєць, Ю.М. Манцевич, Л.А. Поляков, І.М. Салій, О.А. Тимофеєва. Висвітленню теоретичних та методологічних основ економіко-математичного моделювання ринку нерухомості присвячені праці таких українських та зарубіжних вчених, як В.О. Воронін, Л.Ю. Гальчинський, В.С. Григорків, Г.М. Стернік, Ю.В. Калиніченко, С.В. Козак, Е.В. Лянце, Л.А. Лейфер, Н.К. Максишко, Е. Петерс, В.А. Тазетдінов, Є.І. Тарасевич, О.В. Урсуленко, С.Р. Хачатрян, О.І. Ярошенко, Л.П. Яновський.

Формулювання цілей статті. Метою статті є дослідження особливостей розвитку первинного ринку житла в м. Києві, аналіз закономірностей його функціонування, оцінка сучасного стану та створення економіко-математичних моделей динаміки цін з метою прогнозування його подальшого розвитку.

Ринок нерухомості, можна розглядати як складну динамічну систему, поведінка якої визначається її властивостями, що змінюються у часі [1]. Усі фактори, які впливають на ціноутворення на ринку нерухомості, можна розділити на внутрішні (місце розташування об'єкту, технічний стан, об'ємно-планувальні рішення тощо) та зовнішні (соціально-економічні, фінансові та політичні фактори). При цьому сила впливу на динаміку ціни 1 кв. м внутрішніх факторів значно менша, ніж зовнішніх [2].

У рамках даного дослідження проаналізуємо динаміку вартості продажу 1 кв.м житла в новобудовах м. Києва з січня 2005 року по грудень 2016 року. Інформаційною базою є усереднені ціни продажу 1 кв.м житла у новобудовах м. Києва, розраховані за даними ріелтерських агенцій [3, 4, 5]. Результати обробки даних представлено у вигляді дискретного часового ряду, в якому спостереження здійснюються через фіксовані інтервали часу - квартали. В даному випадку часовий ряд, що описує ціни на первинну нерухомість м. Києва, носить нестаціонарний характер. Це виражається в тому, що значення часового ряду не коливаються щодо фіксованого середнього, а проявляють чітко виражену тенденцію до зростання або падіння (рис. 1).

Рисунок 1. Динаміка середніх цін продажу 1 кв.м площі житла у новобудовах м. Києва за період 1 кв. 2005 р. - 4 кв. 2016 р., долл. США

З урахуванням досвіду різних спеціалістів (Г.М. Стернік, А.М. Асаул, Л.А. Лейфер та ін.), доцільно аналізувати наявні тренди часового ряду окремо, тому що вони характеризують по суті різну динаміку зміни цін [6, 7]. В нашому випадку аналіз динаміки вартості 1 кв.м житлової площі в новобудовах м. Києва дозволяє відокремити наступні періоди:

- період І: інтенсивний ріст цін з 1 кв. 2005 р. по 3 кв. 2008 р., який є продовженням тенденції помірного росту ціни з вересня 2001 року, що почався після терактів в США 11 вересня 2011 року, коли населення масово розпочало вкладати доларові накопичення в купівлю нерухомості. Темп росту ціни за квартал в цей період коливається у межах -1,5% + +18,2%, а за весь період ціни змінюються з 808 до 2826 долл./м2 (+245%). Постійно зростаючий попит на квартири в Києві також підсилили наступні фактори: збільшення населення Києва за рахунок трудової міграції; дефіцит пропозиції житла як на вторинному, так і на первинному ринку Києва; загальне зростання доходів юридичних та фізичних осіб, що обумовило, з одного боку, потребу інвестування вільних коштів, з іншого - покращення житлових умов; іпотечне кредитування житла, в тому числі, в іноземній валюті; купівля нерухомості спекулянтами з метою подальшої реалізації за вищими цінами в умовах швидко зростаючого ринку [8]. Наведені фактори в сукупності призвели до неадекватного зростання цін та виникнення цінової «бульбашки» на ринку нерухомості м. Києва до осені 2008 року, коли середні ціни пропозиції на ринку новобудов досягли максимального діапазону $2600 - 3000 за 1 кв.м площі квартири.

- період ІІ: стрімке падіння цін на житлову нерухомість у 4 кв. 2008 р. на 32% до 1800 долл./м2. Головна причина - це наслідки світової фінансової кризи, що спровокували в економіці України негативні процеси: загальне зменшення промислового виробництва на 5% за підсумком 2008 р., скорочення обсягів робіт в будівельній галузі на 16%, стрімку девальвацію гривні на 52,5%; ріст інфляції до 25,2%; кризу в банківському секторі країни, обумовлену суттєвим ростом заборгованості домогосподарств по кредитах, узятих в іноземній валюті ($26,7 млрд. станом на жовтень 2008 р. [9, 10] При цьому частка заборгованості за кредитами в іноземній валюті станом на кінець 2008 р. становила 59,1% [10]. За підсумками 2009 р. зафіксовано від'ємний фінансовий результат діяльності банківського сектору у розмірі 38,4 млрд. грн. [10]. Кризові явища в економіці країни та фінансовому секторі були додатково ускладнені політичною кризою, що тривала на той час в країні. Це все призвело до зниження рівня платоспроможності, кризи неплатежів, банкрутства низки великих банків і, відповідно, до різкого скорочення кількості інвесторів та, особливо, спекулянтів на ринку нерухомості України. Як наслідок - падіння ВВП в 2009 році на 16,4% [9].

- період ІІІ: спадний тренд протягом 1 кв. 2009 р. - 1. кв. 2014 р. з коливанням цін у межах -8,1 + +5,7% і абсолютними значеннями цін за 1 кв.м в межах $1896-1525. Ціни на нерухомість знижуються поступово. Продовження кризи в економіці країни призводить до зниження обсягів будівництва на 54% та зниження обсягів введеного в експлуатацію житла на 34% за підсумком 2009 р. [9]. Девальвація гривні і заморожування іпотечного кредитування негативно впливають на попит і, відповідно, на вартість квартир. Але в 2011-2013 рр. ситуація з цінами стабілізується. Забудовники Києва щорічно здають в експлуатацію 1,5 млн. м2 житла [9]. З цього періоду обсяги будівництва особливо не знижуються, балансуючи на позначці 1,3-1,4 млн. м2 в рік.

- період IV: 4 кв. 2013 р. -1 кв. 2014 р. - суттєве падіння цін на 13% до 1200 долл./м2, спричинене політичною кризою, яка спровокувала подальшу кризу в економіці країни, фінансовому та банківському секторах (девальвація гривні на 40%, банкрутство низки банків, зниження реальних доходів населення на фоні стрімкого зростання цін на продукти харчування). Але подальшого катастрофічного зниження цін на нерухомість не відбулося за рахунок перерозподілу коштів інвесторів (фізичних і юридичних осіб) з банківських депозитів у ринок новобудов як менш ризикований. На фоні знецінення гривні забудовники залишили ціни на незмінному рівні, що зробило ринок новобудов привабливим та відносно безпечним інструментом інвестування і дозволило інвесторам зменшити наслідки девальвації своїх заощаджень за рахунок вкладання коштів в новобудови.

- період V: 2 кв. 2014 р. - 4 кв. 2016р., також спадний, з коливаннями ціни у межах -7,5 + +1,2% (1331 - 1007 долл./м2). Цей період продовжується до грудня 2017 року. Тривалому, поступовому зниженню цін на квартири сприяють наступні фактори: збільшення кількості квартир на продаж, зумовлене міграцією населення і відтоком капіталу за кордон на фоні політичної та економічної кризи; збільшення кількості забудовників та, відповідно, і пропозицій від забудовників; стримане інвестування в нові квартири на фоні підвищення тарифів на комунальні послуги та введення податку на нерухомість, а також значного зменшення вартості оренди квартир; суттєве зниження спекулятивної складової внаслідок відчутного падіння прибутку (різниці між інвестованими коштами на стадії котловану та продажем введеної в експлуатацію квартири); відсутність доступного кредитування житла (існуючі ставки по кредиту на купівлю житла складають від 20% річних у гривні).

Рисунок 2. Динаміка середніх цін продажу 1 кв.м площі житла у новобудовах м.Києва та лінія тренду для періодів: І - (а), ІІІ - (б), V - (с)

Таким чином, досліджуваний часовий ряд містить у собі три різні яскраво виражені тенденції: період І, період ІІІ та період V, візуальний аналіз яких дозволяє зробити припущення щодо наявності функцій, якими можна описати зазначені тренди. Для виявлення математичної моделі тренду скористаємось поширеним методом, що описує нестаціонарні процеси - регресійним аналізом. Динаміку цін для кожного з періодів та функції, що їх описують, зображено на рис.2. Часові ряди зазначених періодів можна описати наступними рівняннями лінійної регресії:

- період І: Y1(t) = 145,99 * t + 686,87; R2 = 0,97;

- період ІІІ: Y2(t) = -12,39 * t + 1882,78; R2 = 0,82;

- період V: Y3(t) = -28,9 * t + 1252,73; R2 = 0,82.

Високі коефіцієнти детермінації (R2), що наближаються до 1, дозволяють зробити висновки про відповідність отриманих моделей динаміці цін, що розглядаються.