Формирование организационно-экономического механизма ресурсосбережения при реализации программ капитального ремонта жилищного фонда

Размещено на http://www.allbest.ru/

Формирование организационно-экономического механизма ресурсосбережения при реализации программ капитального ремонта жилищного фонда

Специальность 08.00.05 Экономика и управление народным хозяйством ( экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство))

Автореферат диссертации на соискание учёной степени

кандидата экономических наук

Писклов Евгений Геннадьевич

Москва 2011

Работа выполнена в ОАО «Академия коммунального хозяйства им. К.Д. Памфилова»

Научный руководитель: Кириллова Ариадна Николаевна доктор экономических наук, профессор Заведующий кафедрой Городского хозяйства Москвы «Московский Городской университет управления при Правительстве Москвы»

Официальные оппоненты: Лукинов Виталий Александрович доктор экономических наук, профессор И.о. заведующего кафедрой национальной экономики и оценки бизнеса ФГБОУ ВПО «Московский государственный строительный университет»

Рукина Ирина Михайловна доктор экономических наук, профессор Начальник отдела «социально-экономического развития и уровня жизни регионов России» ЗАО институт региональных экономических исследований

Ведущая организация: ФГБОУ ВПО «Государственный университет управления» ( г.Москва)

Защита диссертации состоится: «26» октября 2011года в 16 часов 30 минут на заседании диссертационного совета Д.212.138.05 при ФГБОУ ВПО «Московский государственный строительный университет» по адресу: 129337, г. Москва, Ярославское шоссе, д. 26, ауд. 326 УЛК.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ФГБОУ ВПО «МГСУ» Автореферат разослан «___»_____________2011г.

Учёный секретарь

диссертационного совета Исаева Г.Л.

Общая характеристика работы

Актуальность исследования. Развитие модернизации и реформирования жилищно-коммунального хозяйства в рамках национального жилищного проекта обуславливает стратегический подход к планированию структуры ресурсов и объемов по строительству новых объектов жилья, реконструкции и капитальному ремонту эксплуатируемых зданий в условиях обеспечения комплексного обновления территорий сложившейся застройки.

В современных условиях важнейшим методом обеспечения сохранности жилищного фонда и улучшения условий проживания населения выступает капитальный ремонт, как форма простого воспроизводства жилищного фонда, неразрывно взаимосвязанная с процессом расширенного воспроизводства (строительства, реконструкции и модернизации). Значение ремонтно-воспроизводственной политики обновления жилищного фонда в условиях многообразия форм собственности на жилье, заметно возрастает в условиях сложившихся недостаточных объемов работ, что ведет к нарастанию преждевременного физического износа, моральному устареванию, ухудшению стандартов проживания населения, и, как следствие, сокращению сроков эксплуатации и потере стоимости жилищного капитала.

Объемы капитального ремонта в период 1990-2010гг. сократилось в среднем в 4 раза и не обеспечивают устранения физического износа значительной части жилищного фонда. Практика эксплуатации домов первых массовых серий выявила ряд недостатков, которые приводят к значительным тепло- и энергопотерям. В результате здания имеют энергоемкость в 1,5 - 2 раза выше нормативов. При этом около трети энергоресурсов, связанных с отоплением зданий могут быть сэкономлены. Учитывая, что жилые дома являются крупнейшими потребителями энергетических ресурсов, неудовлетворительное их физическое состояние приводит к значительному снижению эффективности их использования. В настоящее время на федеральном, региональном и муниципальном уровнях предпринимаются меры по консолидации финансовых средств для проведения капитальных ремонтов. Во многих регионах разрабатываются и реализуются программы капитального ремонта жилищного фонда. При этом направление средств на капитальный ремонт жилищного фонда должно рассматриваться не в качестве не восполняемых затрат, а как вложение инвестиций, обеспечивающее в дальнейшем сокращение эксплуатационных расходов, повышение энергоэффективности зданий, экономию бюджетных средств, направляемых на социальную поддержку малообеспеченных категорий населения.

Наряду с активизацией федеральной и региональной политики в сфере капитального ремонта пока ещё не решены, вопросы энергосбережения и снижения теплопотерь в процессе ремонтно-воспроизводственной политики в жилищной сфере, недостаточно сформирована правовая основа, обеспечивающая организационно-экономический механизм ресурсосбережения и возможность его финансирования при капитальном ремонте за счёт средств собственников. У федеральных, региональных и муниципальных органов власти появляется необходимость формирования системы платежей собственников помещений за капитальный ремонт и, на этой основе, прогнозирования показателей программ ремонта и обновления жилищного фонда.

С учётом этих нерешённых проблем тема исследования, определяемая необходимостью разработки новых подходов к формированию механизма ресурсосбережения при реализации ремонтно-воспроизводственной политики, на региональном и муниципальном уровнях является актуальной и приоритетно востребованной на практике.

Степень разработанности темы исследования. Научно-методические основы исследования воспроизводственной политики в сфере жилья изложены в трудах учёных, Бессоновой О.Э.,, Грабового П.Г., Ильина И.Н., Осташко В.Я., Косаревой Н.Б., Кирилловой А.Н., Кулакова Ю.Н., Любовного В.Я., Серова В.М., С.Б. Сиваева, С.Р. Хачатряна, Чернышова Л.Н., Черняка В.З., и др. Научно-методические основы энергосбережения и повышения энергетической эффективности экономики ЖКК рассматриваются в работах Башмакова И.А., Гошо Е.Г., Ливчака В.И., Табунщикова Ю.А., Ренецкой Е.В., Стражникова А.М. и др. Вместе с тем проблемы ресурсосбережения и повышения энергетической эффективности при реализации воспроизводственной политики в сфере жилья, механизм государственной поддержки населения и формирования программ обновления существующей жилой застройки, как на федеральном, так и на региональном и муниципальном уровнях, их взаимодействие и взаимосогласованность, факторы и критерии, определяющие рыночно-регулируемый и социально-ориентируемый характер ресурсосберегающих и ремонтно-реконструктивных мероприятий остаются не в полной мере решёнными и требуют разработки и выбора наиболее эффективных путей реализации.

Требуют обоснования наиболее эффективные модели планирования капитального ремонта с внедрением ресурсосберегающих технологий в условиях различных форм собственности на жилые помещения на основе механизмов софинансирования, субсидирования и поддержки малообеспеченных семей, развития системы кредитования. В связи с этим возникает потребность в дальнейшем развитии научно-методических представлений о социально-экономической сущности и особенностях формирования ремонтно-воспроизводственной политики на новой энергоэффективной основе, что и определило цель, задачи и содержание диссертационного исследования.

Целью диссертационного исследования является разработка организационно-экономического механизма ресурсосбережения при реализации программ капитального ремонта жилищного фонда, обеспечивающих использование производственно-ресурсного и социально-экономического потенциала территории, взаимоувязанного с приоритетным развитием методов софинансирования и формированием стратегии устойчивого обновления жилищного фонда.

В соответствии с целью исследования в работе были поставлены и решены следующие задачи:

- исследованы основы воспроизводственных концепций в сфере жилья и социально-экономическая сущность ремонтно-воспроизводственной политики с реализацией ресурсосбережения в программах капитального ремонта жилищного фонда;

- выявлены факторы повышения энергоэффективности и обоснованы организационно-экономические и ресурсосберегающие модели реализации капитального ремонта;

- разработаны принципы формирования ремонтных стратегий на основе реализации модернизационных и ресурсосберегающих функций;

- обоснованы программно-целевые подходы к формированию экономико-математической модели ресурсосбережения в многоквартирных жилых домах с организационно-экономическим механизмом финансирования и привлечения средств собственников помещений при реализации программ капитального ремонта;

- разработан методический подход к оценке эффективности капитального ремонта жилищного фонда с учётом реализации ресурсосберегающих технологий.

- разработаны предложения и практические рекомендации по формированию системы организационно-экономического обеспечения капитального ремонта с учётом потребностей и ресурсосберегающих особенностей при его проведении;

Объектом исследования является современная система капитального ремонта с учетом ресурсосберегающих мероприятий в жилищном фонде в крупных городах (на примере г. Москвы).

Предметом исследования выступают методы, организационно-экономические отношения и механизмы ресурсосбережения при реализации программ капитального ремонта жилищного фонда.

Соответствие паспорту специальностей: Диссертационное исследование соответствует пунктам паспорта специальности ВАК 08.00.05 - Экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами - строительство 15.77. Экономические проблемы реконструкции и восстановления основных фондов ЖКК различных форм собственности. 15.78. Вопросы эффективности функционирования жилищного фонда, его ремонта и модернизации.

Теоретической и методологической основой исследования являются разработки и научные публикации по проблемам воспроизводственной политики и капитального ремонта, энергосбережения и повышения энергоэффективности объектов недвижимости, а также законодательные нормативно-методологические документы Министерства регионального развития РФ, города Москвы и других крупных городов различных регионов, труды отечественных и зарубежных учёных в области экономики и организации управления социально-экономическим развитием территорий, воспроизводственных процессов в сфере жилищно-коммунального хозяйства, социальной поддержки населения, а также материалы научно-практических конференций, семинаров, статей и монографий.

В основу диссертационного исследования положены методы системного анализа, балансовые и статистические методы, структурный, информационный и функциональный анализ и другие научные приёмы и методы. ресурсосбережение капитальный ремонт жилищный

Научная новизна диссертационной работы заключается в разработке научных принципов и положений организационно-экономического механизма ресурсосбережения при реализации территориальных ремонтно-воспроизводственных программ в сфере жилья, обеспечивающих стандарты энергоэффективности и комфортных жилищных условий на основе комплекса мер и форм эффективного распределения ответственности между собственниками жилья и органами муниципальной власти.

Научные результаты, полученные лично автором, состоят в следующем:

- выявлены и исследованы особенности ремонтно-воспроизводственной политики в сфере жилья, отличительными признаками которой является повышение роли собственников жилья при планировании капитального ремонта, возрастание роли государственного регулирования и программных подходов, что определяет основные принципы формирования рыночных подходов к системе обеспечения обновления жилищного фонда;

- определена социально-экономическая сущность капитального ремонта жилищного фонда, базирующегося на принципах энергосбережения и повышения энергоэффективности объектов, рассматриваемая с позиции выгодного вложения капитала собственников, повышения рыночной стоимости жилья и обеспечивающая сокращение эксплуатационных расходов, экономию финансовых средств, и потребляемых ресурсов;

- осуществлена систематизация факторов и на этой основе разработаны методические принципы формирования ремонтных стратегий с учётом дополнительной реализации модернизационных и инновационных функций, обеспечивающих «добавленное» качество и энергосберегающий потенциал капитально отремонтированным жилым домам, что создает условия для достижение оптимизации обновления, энергоэффективности и качества предоставляемых услуг;

-разработаны методические основы формирования организационно-экономического механизма энергоэффективности капитального ремонта жилищного фонда с использованием программно-целевых подходов и механизмов стимулирования внедрения инновационных энергосберегающих технологий;

- разработан комплексный подход к достижению сбалансированных решений, обеспечиваемых системой региональных показателей энергосбережения и оптимальной программой капитального ремонта с учётом воздействия внешней экономической и региональной среды, определяемой темпами инфляции, возможностями местных бюджетов и частных инвестиций, состояния, объёмов и видов капитальных работ, совмещаемых с ресурсосберегающими мероприятиями, что позволяет обосновать их прогнозные показатели;

- разработаны методический подход к комплексной оценке эффективности капитального ремонта жилищного фонда, включающей экономическую, социальную, бюджетную, техническую, ресурсоинновационную и функциональную эффективность и предложения по формированию экономической модели финансирования капитального ремонта;

- обоснован комплекс инновационных мероприятий при капитальном ремонте жилых комплексов и принцип формирования синхронной модели их сбалансированности на основе создания инновационной программы развития единого научно-технологического комплекса объекта недвижимости, обеспечивающего снижение эксплуатационных затрат, экономии коммунальных ресурсов, предоставления новых услуг при жилищно-коммунальном обслуживании.

Теоретическая и практическая значимость диссертационного исследования заключается в использовании научных результатов исследования при формировании механизмов сопряжения программ капитального ремонта с повышением энергоэффективности жилищного фонда в городе Москве, отдельные положения диссертации, касающиеся выбора механизмов аккумулирования финансовых ресурсов собственниками жилья использовались Департаментом экономической политики и развития города Москвы.

Методические рекомендации по определению ремонтных стратегий могут быть использованы в качестве методической базы для выработки региональных и муниципальных программ капитального ремонта жилищного фонда с реализацией энергосберегающих технологий.

Материалы исследования возможно использовать в учебном процессе при изучении дисциплин «Городское хозяйство», «Экономика и управление недвижимости», «Основы управления ЖКХ», «Методы повышения энергоэффективности объектов ЖКК».

Достоверность полученных результатов базируется на использовании статистической и управленческой отчётности РФ, г. Москвы и других регионов, материалов реализации региональных и муниципальных программ капитального ремонта программ энергосбережения, а также подтверждается апробацией автором при реализации проектов капитального ремонта жилых домов в городе Москве.

На защиту выносится следующие положения, полученные в результате проведенного исследования:

· методические подходы по повышению эффективности ремонтно-воспроизводственных программ в жилищной сфере;

· организационно-экономический механизм ресурсосбережения при капитальном ремонте жилищного фонда;

· методика определения механизма согласования системы региональных показателей и оптимальной программы капитального ремонта жилья;

· рекомендации по комплексной оценке энергоэффективности капитального ремонта жилищного фонда.

Публикации. По теме диссертации опубликовано 9 печатных работ общим объёмом 16,9 п.л., в том числе лично автору принадлежит 5,8 п.л., в т.ч. статьи в журналах и научных сборниках, из них 3 в изданиях, рекомендованных ВАК РФ.

Объём и структура работы. Диссертация состоит из введения, трёх глав, заключения, списка использованной литературы. Общий объём диссертационной работы составляет 184 стр., в том числе 18 таблиц, 28 рисунков, 24 формулы.

Основное содержание и результаты исследования

1. Методические подходы по повышению эффективности ремонтно-воспроизводственных программ в жилищной сфере.

Ремонтно-воспроизводственная политика в жилищной сфере региона, характеризуется как совокупность методов управления и регулирования органами власти процессов принятия нормативно-правовых и хозяйственных решений, определяющих основные направления инвестиций, меры их концентрации и интеграции на важнейших приоритетных направлениях энергосбережения, механизмы вовлечения в ремонтно-воспроизводственный процесс наряду с бюджетными внебюджетных средств, кредитных и заемных ресурсов, государственной поддержки населения при проведении капитального ремонта, отчего зависит стабильность темпов и сбалансированность роста жилищного потенциала и энергоэффективности региона.

Повышение капитализации жилищного фонда, по нашему мнению, обеспечивается позитивной динамикой роста емкости рынка жилой недвижимости, включающей в себя рынок нового строительства, рынок реконструкции, модернизации и капитального ремонта. Если рынок строительства в целом имеет перспективу роста 3-5% в год, то рынок реконструкции, модернизации и капитального ремонта имеет потенциал роста не менее 10% в год, что обусловлено высоким физическим и моральным износом объектов.

Мировой опыт свидетельствует, что в период обострения жилищной проблемы приоритетным становится сохранение и обновление имеющегося жилищного фонда. Это означает повышенное внимание к ремонтно-воспроизводственной политике на всех уровнях управления. По оценкам на реализацию ремонтно - воспроизводственных мероприятий в России необходимо порядка 3,3 трл.руб. В этих условиях только государственная ремонтно - воспроизводственная политика может обеспечить мобилизацию финансовых ресурсов для проведения реконструкции и капитального ремонта жилищного фонда.

При рассмотрении факторов, определяющих систему капитального ремонта жилищного фонда на всех уровнях управления и их воздействие на процессы воспроизводства жилищного фонда, в работе выделяются следующие методические особенности взаимодействия его структурных блоков: государственное регулирование, структура источников финансирования, темповые характеристики реализации программ доступного жилья, капитального ремонта, ценовая конъюнктура, динамика роста доходов, социальная поддержка, стратегии и программы развития капитального ремонта. (Рис.1)

Наличие данных факторов на территории регионов и муниципальных образований определяет проблемные ситуации, а именно: организационно-экономические, финансовые, технические, инновационные, социальные, экологические, требующие решения в направлении внедрения технологий ресурсосбережения при формировании стратегии реализации ремонтно- воспроизводственной политики в сфере существующего жилищного фонда. Во всех без исключения регионах, в том числе и в Москве, требуется реализация ремонтно-воспроизводственных программ, реализация которых невозможна без соответствующей энергосберегающей основы и масштабных инвестиций.

В рамках исследования нами выделены следующие методические подходы по повышению эффективности ремонтно-воспроизводственной программы в жилищной сфере:

- переход к новому уровню взаимодействия государства, бизнеса и объединений собственников жилья с целью консолидации финансовых ресурсов и стимулирования процессов обновления жилищного фонда;

- формирование новых проектно-технологических решений по повышению энергоэффективности при планировании и проведении капитального ремонта жилых зданий;

- развитие принципов самоуправления и саморегулирования, содействующих формированию взаимодополняющих и взаимосвязанных управленческих решений при разработке региональных и муниципальных программ капитального ремонта;

- обновление нормативно-методической базы, определяющей новые подходы к формированию стандартов энергоэффективности ремонтируемых жилых зданий, адаптации инструментов управления проектами к требованиям комплексного решения вопросов внедрения новых инновационных технологий, источников и форм финансирования, ориентированных на снижение рисков.

В работе под социально - экономическими потерями от нереализованного в требуемые с учётом технического состояния сроки капитального ремонта и ресурсосберегающих мероприятий понимаются те сверхнормативные (дополнительные) затраты, которые несёт общество на восстановление энергоэффективного эксплуатационного качества жилья с учётом экологических факторов. На рис.2 приведены выявленные в ходе анализа виды потерь от непроизведённого капитального ремонта жилищного фонда.

Оценка потерь может, по мнению автора, определяться следующим образом:

, (1)

где: - коэффициент перевода социальных, экологических, экономического и ресурсных потерь в денежное измерение;

- социальные потери;

- экологические потери;

- экономические потери;

- ресурсные потери.

Рис. 1 Методические особенности взаимодействия структурных блоков функционирования системы капитального ремонта

Рис. 2 Виды потерь от нереализованного капитального ремонта

В современных условиях капитальный ремонт, выступающий важнейшим элементом жизненного цикла многоквартирного дома, следует рассматривать как комплекс диагностических, предпроектных, проектных и организационно-технологических работ, сопряжённых с использованием энергосберегающих технологий, финансово-экономических схем и социальных мероприятий по ликвидации (снижению) физического износа и повышению энергоэффективности объектов за счет устранения изношенных элементов, их замены и восстановления повышения теплозащиты ограждающих конструкций, установки ИТП, замены систем освещения общедомовых помещений на энергосберегающие лампы, поквартирного учёта тепловой энергии, горячей и холодной воды и т.п., повышающих класс энергетической эффективности здания.

Анализ структуры основных показателей московской и других региональных программ позволил выделить типовые структурные блоки и организационную структуру реализации региональной Программы капитального ремонта жилищного фонда, что приведено на рис.3.

Организационный механизм реализации программ капитального ремонта предлагается рассматривать как систему взаимодействия органов местного самоуправления, органов федерального и регионального уровня, с целью повышения устойчивого роста объемов ремонта и энергоэффективности жилищного фонда; результативность работы органов управления с собственниками помещений многоквартирных домов в процессе организации капитального ремонта; выбора конкретного способа финансирования капитального ремонта многоквартирных домов с привлечением средств собственников помещений.

В работе автором предлагается с целью привлечения средств собственников на капитальный ремонт аккумулирование их в накопительных ремонтных фондах в каждом многоквартирном доме на восстановление и ремонт общего имущества, которые могут передаваться в городской гарантийный фонд капитального ремонта, учреждаемый органами власти муниципальных образований, что дает возможность формирования целевых региональных программ капитального ремонта с учетом необходимых государственных гарантий сохранности и увеличения инвестированных собственниками средств за счет привлечения ресурсов фонда и принятия решений органами власти о возмещении инфляционных потерь.

Выявленные и систематизированные в результате анализа факторы, определяющие условия стимулирования ремонтных мероприятий, позволили автору разработать схему взаимосвязей источников финансирования и организационно-экономических механизмов капитального ремонта, приведенные на рис. 4.



Рис. 3 Структура и основные направления реализации Программы капитального ремонта жилищного фонда

Рис. 4 Схема взаимосвязей источников финансирования и организационно-экономических механизмов капитального ремонта многоквартирных домов

Основными элементами экономического механизма реализации программ капитального ремонта жилищного фонда предлагаются следующие составляющие:

- на федеральном уровне совершенствование нормативно-правовых актов, регламентирующих государственное, региональное (муниципальное) содействие в улучшении состояния многоквартирных домов в направлении использования средств федерального бюджета для стимулирования органов власти и собственников жилья к проведению капитального ремонта создания условий для возможности и доступности кредитов на проведение капитального ремонта на основе формирования институциональной системы, обеспечивающей предоставление на платной основе гарантий при выдаче кредитов товариществам собственников жилья, жилищно- строительным кооперативам, управляющим организациям через соответствующие банки или создаваемые специализированные гарантийные агентства, которые предоставляют гарантии при кредитовании капитального ремонта на платной основе (в размере до 1,5-2,5% от гарантируемой суммы кредита в объёме не превышающем 75% от суммы кредита). Предлагаемые принципы развития специального института позволят создать новую систему кредитования капитального ремонта, совмещенного с проектами повышения энергоэффективности жилых домов;

- на региональном (муниципальном) уровне предоставление бюджетных субсидий на цели капитального ремонта для стимулирования собственников жилья к накоплению и сбережению средств, а также компенсации части фактически произведённых собственниками расходов. Следует развивать механизм субсидирования процентных ставок по кредитам, проведение конкурсов на получение грантов по энергоаудиту, на отдельные ремонтные работы поэтапно осуществляя собственниками жилья ремонт дома, совместно с проектами энергосбережения, что может обеспечить на муниципальном уровне проведение технической политики по приоритетным направлениям обновления жилищного фонда, информационную и методическую поддержку подготовки и принятия решений собственниками жилья о проведении капитального ремонта.

- на уровне субъектов управления многоквартирными домами (ТСЖ, ЖСК, УО) принятие решений о необходимости проведения капитальных работ и ресурсосберегающих мероприятий, размерах отчислений собственников и доли накоплений средств на капитальный ремонт, стимулируемых предложенным организационно-экономическим механизмом, обращение в органы управления о включении в муниципальные программы капитального ремонта.

2. Организационно-экономический механизм ресурсосбережения при капитальном ремонте жилищного фонда.

Механизм реализации программ капитального ремонта и проектов ресурсосбережения, как показано в работе, базируется на взаимодействии всех субъектов, участвующих в процессе обновления и повышения энергоэффективности жилищного фонда.

При планировании и реализации программ капитального ремонта жилых зданий должен обеспечиваться комплекс ресурсосберегающих мероприятий, включающих проведение энергетических обследований и энергоаудита для выявления первоочередных мер сокращения потерь с составлением энергетического паспорта зданий и обоснованием перечня работ при проведении капитального ремонта;

Дальнейшим этапом должно быть формирование энергетического баланса в многоквартирном доме по каждому виду коммунального ресурса на основе данных автоматизированной системы комплексного учета потребляемых услуг.

С целью внедрения эффективных энергососберегающих технологий в сферу ЖКХ в работе предлагается разработать инновационную программу, в которой проекты и сберегающие мероприятия взаимоувязаны между собой в единый научно-технологический комплекс, направленный на снижение эксплуатационных затрат, потребления электроэнергии, тепловой энергии, воды, появление новых сервисных услуг при жилищно-коммунальном обслуживания.

В диссертации обосновано формирование концепции инновационного оснащения многоквартирных жилых домов как комплекса специальных научно-технических средств, создающих высококомфортные условия проживания и эффективные эксплуатационные технологии, максимально рационализирующие расход энергетических и коммунальных ресурсов. Управление такими многоквартирными зданиями осуществляется с помощью интегрированных в единое информационное пространство систем, позволяющих максимально повысить эффективность функционирования служб при одновременном снижении эксплуатационных расходов (рис.5).

В современных условиях возникает необходимость стратегического подхода к определению целевых ориентиров развития капитального ремонта и механизмов их достижения, что предопределяет разработку и использование методов перспективного планирования и выбор ремонтных стратегий.

Под стратегией осуществления капитального ремонта в работе понимается научно обоснованное планирование продления жизненного цикла многоквартирных домов, качественных положительных изменений жилищных условий населения, восстановление и поддержание эксплуатационного качества многоквартирных домов.

В основу выбора параметров ремонтных стратегий должно быть положено достижение сбалансированных решений, обеспечивающих соответствие потребностей и фактических (реальных) финансовых ресурсов капитального ремонта с учетом выполнения социально-экономических и технических задач.

Эффективность ремонтных стратегий в работе характеризуется совокупными затратами (П), представляющими собой сумму основных капитальных и текущих расходов, обусловленных стоимостью и периодичностью проводимых ремонтов и реализацией ресурсосберегающих мероприятий, исходя из следующего соотношения:

, (2)

где: П- приведённые затраты на ремонт в соответствии с жизненным циклом здания;

- средняя стоимость i-го капитального ремонта;

- количество капитальных ремонтов за нормативный срок службы;

- средняя стоимость i-го текущего ремонта;

- количество текущих ремонтов;

- средняя стоимость реализации i-го ресурсосберегающего мероприятия;

- период времени приведения затрат к моменту проведения ремонта;

- нормативный коэффициент эффективности использования финансовых вложений.

Структуризация затрат на капитальный ремонт позволила предложить метод сбалансированности решений, реализуемых через комплекс моделей ремонтных стратегий, обеспечивающих эффективность жизненного цикла многоквартирных домов с реализацией модернизационных, инновационных и энергосберегающих функций.

В рамках диссертационного исследования показано, что обоснование организационно-экономических моделей ремонтных стратегий при управлении многоквартирными домами может базироваться на формировании множества возможных состояний, реализующих различные объемы модернизационных, инновационных и ресурсосберегающих технологий, и выборе эффективного решения с учетом критериев максимизации добавленного качества, экономии ресурсов и улучшения состояния многоквартирного дома.

Исходя из этого, единовременные расходы на капитальный ремонт П_Е в соответствии с межремонтным периодом и сроком службы в работе предлагается определять следующим образом:

П_Е = П_ф+П_д.к = П_ф + П_м + П_ин + П_р,(3)

где П- расходы на устранение физического износа;

П_д.к - расходы на добавленное качество жилого дома;

П_м - расходы на реализацию модернизационных функций;

П_ин - расходы на реализацию инновационных функций;

П_р - расходы на реализацию ресурсосберегающих функций.

В качестве практических рекомендаций по реализации капитального ремонта в работе предложено формирование и использование новых технологий при реализации готовых моделей выполнения стандартных работ (для каждой серии жилых домов), позволяющих обеспечивать регулировку цен на весь перечень стандартных работ на основе проведения маркетинговых исследований конъюнктуры цен на рынке ремонтно-строительных работ и ресурсосберегающих технологий, а также в соответствии со статистикой расходов. Это позволит формировать пакеты ремонтных энергоэффективных мероприятий с различной стоимостью (ценой) для собственника этих работ - портфель ремонтов для каждой типовой серии жилых домов с учетом срока фактической эксплуатации.

Исходя из различных возможностей бюджетов, средств собственников и других привлекаемых ресурсов, а также социально-экономической ситуации в регионе может быть рассмотрено три варианта портфелей ремонта:

· нормативный портфель ремонта - включает максимальный (комплексный) перечень ремонтных энергоэффективных мероприятий, обеспечивающих возможно полное устранение физического износа и существенный рост эксплуатационных качеств жилых домов с реализацией инновационных функций;

· стандартный портфель ремонтов - включает перечень проектов ремонтных мероприятий, обеспечивающих комплексное выполнение ремонтных работ, с установкой ресурсосберегающего оборудования в соответствии с принятыми стандартами в городской ремонтной стратегии;

· базовый портфель ремонтов - включает перечень работ по выборочному ремонту конструктивных элементов с минимальным набором установок приборов учета ресурсов оборудования, в здании, в соответствии с возможностями собственников помещений может быть реализован в условиях кризиса и появляющегося дефицита бюджетных средств.

Реализация каждого портфеля ремонта будет иметь различные результаты по эксплуатационному и энергоэффективному качеству дома, последующим расходам на его содержание и коммунальные услуги.

3. Методика определения механизма согласования системы региональных показателей энергосбережений и оптимальной программы капитального ремонта жилья.

В современных рыночных условиях решение поставленных задач требует создания нового инструментария, формирования оптимальных моделей планирования капитального ремонта, предполагающих вариантность территориальных программ с целью поиска сочетания минимизации с внедрением ресурсосберегающих технологий, консолидации финансовых ресурсов с учетом платежеспособного спроса населения на ремонтные работы, отработанность кредитных инструментов, т.е. мнению автора, процесс капитального ремонта должен рассматриваться как регулируемый и управляемый.

Система управления капитальным ремонтом многоквартирных жилых домов рассматривается с позиции управляющих параметров на внешнем и внутреннем уровнях управления. (Рис.6)

Рис. 6 Показатели системы управления капитальным ремонтом жилищного фонда в увязке с механизмом реализации ресурсосбережения

Данные соотношения с учетом всех рыночных параметров автором в работе предлагается представить в виде экономико-математической модели с учетом системы региональных параметров:

, (4)

где: К - комплексный показатель эффективности реализации ремонтно-воспроизводственной политики на территориальном уровне;

-потребности в капитальном ремонте и ресурсосберегающих мероприятиях;

- средний физический износ жилищного фонда;

- уровень (класс) энергоэффективности жилого дома;

- доля оплаты услуг капитального ремонта в квартире на услуги ЖКХ;

- полный тариф на оплату услуг ЖКХ;

- прирост накопленных средств на ремонт собственниками жилья;

- размер субсидий на капитальный ремонт и проекты повышения энергоэффективности жилья из региональных и местных бюджетов;

- размер финансирования из федерального бюджета;

- темпы инфляции;

- адресные денежные субсидии малообеспеченным категориям населения.

Действия региональных управляющих параметров с целью обеспечения сбалансированности решений предлагается учитывать введением показателей их изменения (приращения или снижения) в расчётном периоде. Обобщённый показатель эффективности ремонтно-воспроизводственной политики города с учетом региональных особенностей автором предлагается определять следующей зависимостью: (5)

Приведённые в формуле показатели имеют относительные (безразмерные) значения, определяемые соотношениями базового, текущего и прогнозного периодов.

Таким образом, прогнозная сбалансированность региональных программ капитального ремонта, учитывающая динамику социально-экономического развития и потенциал энергоэффективности регионов через систему региональных управляющих параметров позволяет определять прогнозируемые объёмы капитального ремонта жилищного фонда и повышения энергоэффективности : .

4. Рекомендации по комплексной оценке энергоэффективности капитального ремонта.

Конечным этапом диссертационного исследования является обоснование методических подходов к определению интегрального показателя результативности проведения капитального ремонта многоквартирных домов с учетом их первоначальных показателей состояния и оценки роста актива жилищного капитала после проведения ремонтных работ, а также оценка вектора динамики изменения качественных и количественных показателей по результатам проведения капитального ремонта.

Выбор ремонтной стратегии и энергоэффективного проекта капитального ремонта требует учета интересов всех участников, разработки и утверждения единых методических подходов к оценке комплекса сопоставимых показателей на основе определения:

· экономической эффективности - улучшение состояния и энергоэффективности стоимости жилищного фонда, определение стоимости устраненного физического износа и экономии энергоресурсов, установление соотношения новой оценочной стоимости после проведения ремонта и размера вложенных финансовых средств, определяемых в координатах объектного контроля состояния и энергоэффективности многоквартирного дома, формирование рациональных схем аккумулирования ресурсов для капитального ремонта, сокращение бюджетных средств;

· социальной эффективности - оптимизация обоснованности и оправданности ремонтных и ресурсосберегающих мероприятий с учетом возможностей доходов собственников помещений, улучшение условий проживания, снижение затрат собственников на содержание домохозяйства и потребления услуг, повышение эксплуатационных качеств и энергоэффективности многоквартирных домов;

· технической эффективности - обеспечение надежности, безаварийности предоставления жилищно-коммунальных услуг, соответствие техническим регламентам, правилам и нормам энергетической эффективности, продление прослеремонтного цикла эксплуатации многоквартирного дома;

· энергетической эффективности - оснащение при проведении капитального ремонта многоквартирных домов инновационными средствами диспетчеризации, автоматизации и учета потребляемых ресурсов, применение экологичных технологий, оборудования и модернизация информационно-коммуникационных систем, использование ресурсосберегающих технологий;

· функциональной эффективности - снижение морального износа, состоящего в функциональном устаревании элементов и всего объекта недвижимости, улучшение архит

Комплексную оценку энергоэффективности капитального ремонта предлагается определять следующей формулой:

,(6)

где: , , , , - соответственно коэффициент значимости видов эффективности.

Основные выводы и предложения

1. Модернизация экономики жилищно-коммунального комплекса, повышение энергоэффективности объектов и реализация воспроизводственной политики, обновление жилищного фонда в условиях многообразия форм собственности обеспечиваются за счёт согласования, взаимодействия и взаимообусловленности реализуемых мероприятий, ориентированных на достижение максимального эффекта, обеспечивающего регламенты, стандарты и качество обслуживания населения.

2. Формирование ремонтно-воспроизводственной политики на новой энергоэффективной основе проведения капитального ремонта многоквартирных жилых домов требует разработки организационно-экономического механизма стимулирования внедрения инновационных ресурсосберегающих технологий и оборудования, что обеспечит энергосберегающий эффект за счёт экономии средств бюджетов, потребляемых коммунальных ресурсов, устранения физического износа, повышения потребительских качеств и рыночной стоимости жилых домов.

3. Разработан комплексный подход обеспечения программ капитального ремонта жилых домов, который основывается на системе регионального потенциала энергосбережения, учёте воздействия внешней экономической и региональной среды, определяемой темпами инфляции, возможностями консолидации средств бюджетов всех уровней и привлечения частных инвестиций, потребных объёмов капитальных работ, совмещаемых с реализацией ресурсосберегающих мероприятий. Для усиления этой задачи разработана система показателей, характеризующих уровень социально-экономического развития и потенциал энергоэффективности региона, на этой основе определены управляющие параметры, позволяющие прогнозировать объёмы капитального ремонта, повышающие энергоэффективность жилищного фонда.

4. В ходе исследования выявилась зависимость выбора ремонтной стратегии, обеспечивающей соответствие потребности и фактических финансовых ресурсов капитального ремонта с учётом выполнения социально-экономических и научно-технических задач. На этой основе определены факторы производственно-технического, финансово-экономического, социального, инновационного и энергосберегающего характера, определяющие сбалансированность региональных стратегий в сфере капитального ремонта. Разработан метод комплексной оценки энергоэффективности, характеризуемый совокупными затратами, представляющими собой основные капитальные и текущие расходы, обусловленных стоимостью, периодичностью проводимых ремонтов и реализацией энергосберегающих мероприятий в соответствии с жизненным циклом здания.

5. На основе оценки организационно-экономических управленческих решений при выборе моделей финансирования капитального ремонта многоквартирных жилых домов разработан организационно-методический алгоритм выделения бюджетных субсидий собственникам жилья при принятии ими решения о проведении капитального ремонта, включающий порядок принятия решений, подачи документов, метод выбора органами управления перечня объектов, включаемых для предоставления субсидий и процедуры перечисления бюджетных средств при проведении капитального ремонта.

6. Конкурентоспособность и обеспечение устойчивости функционирования жилищно-коммунального комплекса зависят от научно-технического потенциала и целенаправленного инновационного развития. В работе обоснован комплекс инновационных мероприятий при капитальном ремонте и принцип формирования синхронной модели их сбалансированности на основе инновационной программы развития единого научно-технологического комплекса, обеспечивающего снижение эксплуатационных затрат, экономии ресурсов, расширения перечня предоставляемых услуг.

7. В диссертации предложена программа формирования капитального ремонта многоквартирных жилых домов в условиях реализации портфеля ремонтных стратегий (ремонтов); нормативного стандартного и базового. Реализация предлагаемых портфелей ремонтов будет иметь различные результаты по эксплуатационному энергоэффективному качеству дома, последующим расходам на его содержание и коммунальные услуги. Портфель ремонтов позволяет выбрать оптимальный вариант финансирования, обеспечить формирование комплектов поставки необходимых материалов и оборудования. Апробация данных предложений осуществлена автором в рамках его работы на предприятии «РемСтройСити».

8. В диссертации разработан методический подход к оценке энергоэффективности капитальных ремонтов на основе интегрального показателя их результативности с определением комплекса параметров, характеризующих динамику роста стоимости, улучшения технического состояния и повышения энергоэффективности многоквартирных домов, снижения морального износа. Разработанные предложения позволяют обеспечить экономию энергетических ресурсов в результате проведенных капитальных ремонтов в пределах 15-20%. Совместная реализация ресурсо-сберегающих мероприятий и капитального ремонта обеспечивают экономию финансовых средств в размере 10-15%.

Основные положения диссертации отражены в следующих работах

Монографии:

1. Писклов Е.Г. Организационно-экономический механизм реализации ремонтно-строительной политики в жилищной сфере региона. Коллективная монография. Кириллова А.Н,, Слепухина И.Л., Кириллов Е.В., Писклов Е.Г. М., МГУУ Правительства Москвы. 2010. 14,75 п.л. (в т.ч. лично автора - 2,1 п.л.).