Модель управления инновациями на стадиях жизненного цикла индивидуальной застройки

Размещено на http://www.allbest.ru/

МОДЕЛЬ УПРАВЛЕНИЯ ИННОВАЦИЯМИ НА СТАДИЯХ ЖИЗНЕННОГО ЦИКЛА ИНДИВИДУАЛЬНОЙ ЗАСТРОЙКИ

Мария Евгеньевна Тамбовцева

Пензенский государственный

университет архитектуры и строительства

За последние годы индивидуальное домостроение является наиболее перспективным и активно развивающимся направлением жилищной политики в РФ. В настоящее время строительство индивидуального жилья изменило характер от точечной застройки к комплексному освоению территорий и организации функционально-планировочных жилых образований с самодостаточной или относительно обособленной инженерной, транспортной и социально-общественной инфраструктурой. Индивидуальную застройку предлагается рассматривать как категорию, состоящую из территориально портфелированных кластер-групп недвижимости: жилой, социально-общественной, коммерческой, земельного фонда, а также инженерной и транспортной инфраструктур в рамках жизненного цикла и генерального плана развития данной территории во взаимосвязи с социально-экономическим планированием территориального развития [3, с. 155].

Автором данной работы предлагается выделить основную задачу эффективного управления индивидуальной застройкой: осуществление необходимого и обоснованного действия на конкретной стадии жизненного цикла.

В рамках определения триединой сущности недвижимости, в течение всего срока жизни параллельно выполняются три цикла: физический, правовой и экономический.

Последовательность, описание, а также критические точки фаз экономического и периодов физического жизненных циклов (ЖЦ) отражены в Таблице 1.

Построение физического ЖЦ опирается на специфические особенности недвижимости в качестве физического объекта.

Суть построения правового ЖЦ в использовании недвижимости как объекта правовых отношений. Он состоит из четырех стадий: регистрация права собственности - владение, пользование, распоряжение - смена собственника - регистрация ликвидации объекта.

Экономический ЖЦ основан на построении нормативной кривой отдачи вложенных средств, т.е. объект недвижимости отождествляется с инвестиционным проектом.

Стратегическим и приоритетным направлением экономической политики РФ является переход на инновационный путь развития и создание национальной инновационной системы. Для реализации данной стратегии необходимо повышать спрос на инновации со стороны большей части отраслей экономики.

Решая задачу эффективного управления индивидуальной застройкой, осуществление необходимого и обоснованного действия следует отождествлять с внедрением инновационных решений, инноваций.

В нормативных и методических материалах РФ инновацией считается конечный результат инновационной деятельности, получивший воплощение в виде нового или усовершенствованного продукта (товара, работы, услуги), производственного процесса, нового маркетингового метода или организационного метода в ведении бизнеса, организации рабочих мест или организации внешних связей.

На Рис. 1а изображена модель жизненного цикла, абстрактно представленного в виде пирамиды. Каждая составная часть пирамиды - цилиндр, представляет собой стадию цикла, последний VI период представлен в виде конуса, т.к. это период утилизации, заканчивающийся ликвидацией объекта. Изображение жизненного цикла по вектору “срок жизни” описывает временной промежуток каждой стадии, т.е. высота “цилиндра” - время.

Радиус каждого цилиндра представляет собой характеристики категории “полезность”. Недвижимость в силу своих экономических характеристик является экономическим благом [4, с. 21] и обладает полезностью т.е. способностью блага удовлетворять потребности. Полезность объектов индивидуальной застройки, скорее относительное, или сравнительное, понятие, нежели абсолютная характеристика.

Вектор “инновации” является воздействующим. Он выступает как некое добавление (инъекция) к характеристикам стадии цикла, т.е. высоте и радиусу цилиндра. И подразумевает осуществление некого действия - внедрения инновационного решения в объекты недвижимости в составе застройки, а также организацию регулирующих процессов и отношений в данной застройке.

На Рис. 1б представлена модель изменения срока жизни и полезности недвижимости в составе застройки при внедрении инноваций. Выявлены следующие зависимости:

- при внедрении инноваций полезность объектов возрастает, т.е. величина полезности на IV стадии эксплуатации uIV увеличивается до u'IV ;

- при внедрении инноваций временной промежуток стадии может увеличиваться (на стадии IV с tIV до t'IV ) или уменьшаться (на III стадии строительства с tIII до t'III ).

а) б)

Рис. 1. Модель управления инновациями на стадиях жизненного цикла индивидуальной застройки

застройка индивидуальный экономика россия

Выводы. Внедрение инноваций на всех стадиях жизненного цикла индивидуальной застройки вызывает увеличение полезности объектов застройки. Внедрение инноваций на IV стадии эксплуатации влечет увеличение временного промежутка данной стадии, и соответственно, срока жизни объектов застройки. Внедрение инновационных решений на стадиях I предпроектной, II проектирования, III строительства, V реконструкции, VI утилизации вызывает уменьшение временного промежутка указанных стадий, проведение которых в меньшие сроки является преимуществом.

В работе [2] С. В. Вобленко выделяет три вида полезности объекта недвижимости:

- “Естественная” полезность: Будучи физическим объектом, недвижимость обладает “естественной” (природной) полезностью, удовлетворяющей определенные потребности человека. Например, здание может служить жильем, может выполнять функции торгового или производственного помещения.

- “Социальная” полезность: Поскольку недвижимость составляет фундаментальное условие человеческой жизнедеятельности, возникает естественная потребность присвоить эти условия, чтобы гарантировать удовлетворение определенных интересов. Собственность на недвижимость является одним из ключевых отношений между людьми, формирующих у объектов недвижимости комплекс новых свойств.

- “Экономическая” полезность: В экономическом плане собственность на недвижимость составляют хозяйственные взаимоотношения людей в ходе строительства и при организации эксплуатации и управления недвижимостью.

Посредством оценки полезности устанавливается стоимость недвижимости в терминах юридических, физических, функциональных, экономических, социальных факторов и условий внешней среды, определяющих ее продуктивность [1].

В количественном выражении результаты применения данной модели могут выражаться в сроках жизни объектов и стоимости объектов недвижимости в составе индивидуальной застройки.

Список литературы

1. Асаул А. Н., Карасев А. В. Экономика недвижимости: учебное пособие. М.: МИКХиС, 2001. 430 с.

2. Вобленко С. В. Рынок городской недвижимости // Городское управление. 1998. № 6. С. 63-70.

3. Сервейинг и профессиональный девелопмент недвижимости: аспекты экономики, организации и управления в строительстве: монография / под общ. ред. П. Г. Грабового, С. А. Баронина. Пенза: РИО ПГСХА, 2010. 251 с.

4. Экономика и управление недвижимостью: учебник для вузов / под общ. ред. П. Г. Грабового. Смоленск: АВС, 1999. 568 с.

Размещено на Allbest.ru