Инвестирование в недвижимость: новые возможности

Размещено на http://www.allbest.ru/

ИНВЕСТИРОВАНИЕ В НЕДВИЖИМОСТЬ: НОВЫЕ ВОЗМОЖНОСТИ

Орлова Ольга Юрьевна

Ухудшение экономической конъюнктуры в России в последние годы не оставило в стороне и рынок недвижимости. По данным Росстата в 2015 - 2016 гг. цены на жилье на вторичном рынке в среднем по России снизились на 4, 8% и 4, 2% соответственно. Рост цен на первичном рынке также замедлился - стоимость 1 кв. м по итогам IV квартала 2016 года оказалась на 0, 7% ниже цен I квартала (53 286, 96 против 53 655, 35 рублей за 1 кв. м).

Снижение цен на рынке жилья при прочих равных должно означать большую его доступность для населения, однако на фоне снижения реальных доходов и покупательной способности, говорить о том, что недвижимость становится более доступной, пока не приходится. Реальный эффект снижения цен заключается лишь в падении рентабельности продавцов (застройщиков), что ставит этих участников рынка на грань риска. С точки зрения частных инвесторов привлекательность недвижимости как объекта вложений также становится сомнительной, ведь существующие инструменты инвестиций на данном рыке (прямая покупка либо инвестирование через фонды) являются прибыльными только в случае роста цен.

Сложившаяся динамика цен впервые за длительный период времени ставит вопрос о рыночном риске на рынке недвижимости. Каким образом участники рынка (застройщики, девелоперы) могут сохранить прежний уровень рентабельности и оборота на фоне падающих цен? Какие выгоды может получить частный инвестор на падающем рынке?

Ответы на данные вопросы можно получить, рассмотрев так называемые производные финансовые инструменты (ПФИ). И хотя говорить о рынке ПФИ на недвижимость в России говорить пока преждевременно, опыт применения данных инструментов на рынках других активов может стать базой для их использования и в сфере недвижимости [1].

Производный финансовый инструмент представляет собой сделку, по которой стороны получают определенные отложенные обязательства или права в отношения базового актива. Таким образом, стоимость ПФИ определяется на основе изменения цены самого базового актива. Производные инструменты на объекты недвижимости - это такие деривативы, стоимость которых изменяется при изменении стоимости объектов недвижимости или индекса средних цен на недвижимость [3]. Поскольку производный инструмент является сделкой, то в рамках такой формы отношений возможно создание синтетических позиций, таких, которые позволяют инвестору заработать и при негативной динамике цен на рынке базового актива, в нашем случае - недвижимости. Более того, комбинирование различных ПФИ в рамках, так называемых стратегий, позволяет модифицировать профиль «риск-доходность» под любые рыночные сценарии.

Наиболее простым инвестиционным продуктом такого рода является конвертируемый сертификат - ценная бумага на предъявителя, погасить которую Держатель может одним из двух способов:

· конвертировать сертификат в права собственности на объекты недвижимости в указанном сертификате объеме. Условия сертификата специфицируют тип, региональную принадлежность и прочие важные характеристики объектов недвижимости, в которые может быть конвертирован Сертификат при погашении.

· получить денежный расчёт путем выплаты стоимости указанного в Сертификате объема недвижимости на основании ценового индикатора.

Обязательства по конвертируемому сертификату могут быть обеспечены путем передачи застройщиком объектов недвижимости банкам в качестве обеспечения в обмен на привлечение финансирования. Банк в свою очередь выпускает Сертификаты и распространяет их среди широкой аудитории - при этом для достижения высокого уровня ликвидности номинал Сертификатов приравнивается к 1 кв. м недвижимости. Таким образом, приобретение Сертификатов частными лицами становится эффективным средством накопления - вложения защищены от изменения цен на рынке недвижимости, поэтому инвестор накапливает не денежные ресурсы, а квадратные метры. В последствие накопленная в виде Сертификатов площадь может быть использована в качестве средства платежа при приобретении реальных объектов недвижимости либо в качестве первоначального взноса по ипотечному кредиту.

Набирающие популярность на российском рынке структурные продукты также могут быть реализованы на базе индекса цен на недвижимость. Основным преимуществом таких инвестиционных решений является комбинирование защитных инструментов (депозит либо облигация) и доходных (чаще всего ПФИ, опционы). При этом инвестор может «принять участие» в изменении цен на базисный актив, рискуя потерять не более, чем заранее оговоренная величина. Структурные продукты позволяют частным инвесторам эксплуатировать имеющийся у них рыночный прогноз без необходимости выхода на наличный рынок недвижимости - минимальные суммы инвестирования в России составляют около 300 тысяч рублей. [2]

Структурные продукты выпускаются в различных формах: форвардный контракт, депозит с плавающей ставкой либо инвестиционная нота. В рамках обсуждения ПФИ на недвижимость необходимо особо выделить группу продуктов инвестиционного страхования жизни (ИСЖ), как особую форму структурных продуктов, позволяющую наилучшим образом реализовать прогнозы по рынку недвижимости. Продукты класса ИСЖ характеризуются повышенными (100-300%) коэффициентами участия, вследствие длительных (5-7 лет) сроков инвестирования. С учетом низкой волатильности цен на недвижимость, такие свойства продукта являются привлекательными для потенциального клиента страховой компании. Добавим, что инвестиционное страхование вписывается в парадигму «Lifetime Insurance», таким образом, в одном продукте инвестор может совместить интересы долгосрочного накопления, страхования жизни и инвестирования в рынок недвижимости.

Наконец необходимо подчеркнуть возможности, которые открывают ПФИ на недвижимость непосредственным участникам рынка наличной недвижимости в рамках управления рыночным риском. Хеджирование - то есть страхование от неблагоприятной ценовой конъюнктуры - является типичной стратегией для участников товарно-сырьевых, валютных и фондовых рынков. Возможности, которые отрывает использование форвардных и опционных контрактов для застройщиков сложно переоценить - доход, который приносят хеджирующие инструменты, позволяет покрывать убытки от продажи объектов недвижимости по рыночным ценам при неблагоприятной конъюнктуре. Таким образом, застройщик может гарантировать сохранение планового уровня прибыли в среднесрочной перспективе.

Хеджирование риска снижения стоимости объектов недвижимости важно в сделках структурного финансирования строительства, а также при выдаче ипотечных кредитов населению. В обоих случаях это позволит снизить стоимость финансирования и облегчить нагрузку на заемщика. В сделках реновации, когда компания стремится извлечь выгоду от внесения добавленной стоимости через улучшение характеристик объекта (капитальный ремонт, редизайн и проч.), риски снижения базовой стоимости объекта недвижимости также являются неприемлемыми.

Несмотря на открывающиеся возможности, использование ПФИ на недвижимость в данный момент затруднено в связи с рядом проблем и ограничений. Во-первых, неоднородность объектов недвижимости затрудняет создание признаваемого и репрезентативного индикатора средней цены (индекса), на основе которого участники сделок с ПФИ могут безопасно производить расчеты между собой [4]. Во-вторых, ПФИ на недвижимость могут ликвидировать лишь базовый риск изменения цен - то есть изменение средней цены по выбранной совокупности. При хеджировании стоимости конкретного объекта недвижимости необходимо учитывать, что его стоимость может включать индивидуальные компоненты ценового риска, что отказывает влияние на качество (точность) хеджирующих мероприятий. В-третьих, при заключении сделок с ПФИ на недвижимость необходимо уделять внимание изучению вопросов кредитного качества контрагента, так как ПФИ закрывают только рыночный риск, но не кредитный (риск неисполнения обязательств). В связи с этим необходима проработка вопросов обеспеченности таких продуктов реальными активами.

рынок недвижимость финансовый инвестор

Литература

1. Матюхин, А.А. Рыночный риск на рынке недвижимости России и финансовые инновации / А.А.Матюхин // Вестник Московского Университета. Серия 6: Экономика. - 2016. - № 6. - С. 57-70.

2. Матюхин, А.А. Структурные продукты как альтернатива депозитам / А.А.Матюхин // Банковский бизнес. - 2012. - № 3. - С. 29-34.

3. Матюхин, А.А. Композитный индикатор рынка недвижимости как способ инвестирования в систематический риск/ А.А.Матюхин // Материалы Международного молодежного научного форума «ЛОМОНОСОВ-2014» / Отв. ред. А.И. Андреев, А.В. Андриянов, Е.А. Антипов. [Электронный ресурс] -- М.: МАКС Пресс, 2014. -- 1 электрон. опт. диск (DVD-ROM); 12 см. - Систем. требования: ПК с процессором 486+; Windows 95; дисковод DVD-ROM; Adobe Acrobat Reader.

4. Матюхин, А.А. Подходы к определению средней цены на недвижимость как базисного актива производных финансовых инструментов./ А.А.Матюхин // Деньги и Кредит. - 2017. - № 3.

Размещено на Allbest.ru