Формирование механизма управления инвестиционным портфелем муниципалитета при обновлении сложившейся застройки города

Размещено на http://www.allbest.ru/

Автореферат

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Специальность: 08.00.05 - «Экономика и управление народным хозяйством (управление инновациями и инвестиционной деятельностью)»

ФОРМИРОВАНИЕ МЕХАНИЗМА УПРАВЛЕНИЯ ИНВЕСТИЦИОННЫМ ПОРТФЕЛЕМ МУНИЦИПАЛИТЕТА ПРИ ОБНОВЛЕНИИ СЛОЖИВШЕЙСЯ ЗАСТРОЙКИ ГОРОДА

МЕМЕТОВ РУСТЕМ СЕРВЕРОВИЧ

Москва - 2008

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования.

В Российской Федерации на долю муниципальной недвижимости приходится 20% воспроизводимого национального богатства. Инвестиции в муниципальный сектор недвижимости составляют примерно 25% от общего объема инвестиций в строительстве жилья. В российской экономике к настоящему времени сложилась следующая структура собственности: муниципальные, государственные унитарные предприятия и учреждения (более 35 тыс.), акционерные общества с участием государства (порядка 4 тыс.), частные предприятия и фирмы (около 130 тыс.). Государству принадлежит большая доля жилой и нежилой недвижимости в стране (около 400 млн. кв. м.) и около 4, 5 тыс. объектов за рубежом.

Проведенные автором исследования показали, что:

- около половины объектов муниципальной собственности нуждаются в капитальном ремонте либо реконструкции;

- в аренду сданы сотни тысяч квадратных метров государственных площадей без согласования с Мингосимуществом России или его территориальных агентств;

- большое количество площадей неэффективно используется или не используются вообще;

- отсутствуют налаженная система мониторинга, эксплуатации, развития, девелопмента и доверительного менеджмента объектами жилищной муниципальной собственности;

- требуется система повышения эффективности управления недвижимостью и роста ее доходности, которая повлияет на решение важных задач, связанных с рациональным ее использованием, модернизацией, капитальным ремонтом и реконструкцией.

Как показывает анализ, значительная доля российских семей проживает в неблагоприятных условиях. Все это говорит о недостаточно качественном формировании и управлении инвестиционным портфелем муниципалитета, составляющего основу городских инвестиционно-строительной деятельности, а также об отсутствии механизма использования внутренних резервов на поддержание объектов муниципальной собственности в должном состоянии.

Под инвестиционно-строительной программой понимается комплекс взаимосвязанных мероприятий, предназначенных для достижения в течение заданного периода времени (жизненного цикла) поставленных задач с четко определенными целями с учетом выбранного типа проектного финансирования, степени сложности программы и размера вложения финансовых средств.

Российский опыт управления муниципальной недвижимостью исходит из двух основных классификационных подходов: муниципальная собственность как источник доходов и как источник расходов. В работе автором были проанализированы основные доходы и расходы бюджетов муниципалитета.

Это в полной мере распространяется на показатели эффективности муниципального органа управления инвестиционно-строительной деятельностью, в функции которого входит для всех объектов на территории муниципального образования:

- участие в разработке годовых и перспективных планов капитального строительства на территории;

- участие в выборе площадок для строительства, передача генподрядным строительным организациям документов об отводе земельных участков;

- контроль и технический надзор за строительством;

- участие в работе государственных приемочных комиссий.

Кроме того, для объектов, строящихся с привлечением бюджетных средств;

- обеспечение строительства проектно-сметной документацией, финансирование и контроль за строительством;

- создание геодезической основы для строительства;

- оформление договоров с генподрядчиком, поставщиками оборудования, пуско-наладочными организациями;

- передача эксплуатирующей организации заключенных объектов недвижимости.

Инвестиционный портфель муниципалитета представляет собой набор входящих в него реальных проектов и программ, принятых к рассмотрению на предмет их реализации. Ключевой целью управления инвестиционным портфелем является наиболее эффективная реализация инвестиционной стратегии муниципалитета на различных этапах его развития.

Сбалансированность инвестиционного портфеля с материальными и финансовыми ресурсами обеспечивается с помощью таких параметров, как «доходность -- риск» и «доходность -- ликвидность» с учетом выбранной инвестиционной стратегии (консервативной, умеренной и агрессивной). В процессе обеспечения сбалансированности инвестиционного портфеля необходимо изыскать возможности снижения уровня риска и повышения его ликвидности при заданном уровне доходности реальных проектов.

Многообразие факторов и условий реализации инвестиционно-строительных программ требует создания интегральных, многокомпонентных систем управления ими, способных реагировать на изменение каждого из значимых факторов, учитывать их взаимодействие и динамику изменения в пространстве и времени.

Большой интерес в этой области экономики представляют труды Абрамова С.И., Воронина М.И., Грабового П.Г., Каменецкого М.И. Карасева А.В., Кирилловой А.Н., Лукмановой И.Г., Панибратова Ю.П., Серова В.М., Солунского А.И., Чернышова Л.Н., Яськовой Н.Ю. и др.

Не отрицая значимости исследований в области обозначенных проблем перечисленными выше авторами, вместе с тем следует иметь в виду, что в рыночной экономике постоянно формируются адекватные научные подходы к пониманию современного состояния в этой сфере экономической деятельности.

При выборе наиболее целесообразных вариантов оценки приоритетности экономической эффективности функционирования программы автор при исследовании трудноформализуемых процессов отдавал предпочтение имитационному моделированию, основанному на построении мультипликативной модели и логико-смысловому методу.

Целью исследования является разработка методических основ формирования эффективного механизма управления инвестиционным портфелем муниципалитета при обновлении сложившейся застройки города с учетом рисков.

Для достижения поставленной цели определены и решены следующие основные задачи:

- проанализирован теоретический и практический опыт управления портфелем недвижимости, принадлежащей муниципалитету;

- проанализированы существующие программы муниципального строительства, в том числе связанного с реконструкцией и обновлением сложившейся застройки города и механизмы их долгосрочного кредитования;

- выполнен анализ рисков инвестиционно-строительных программ и осуществлена их классификация;

- разработана модель оценки эффективности функционирования муниципальной недвижимости в зависимости от рационального сочетания величины бюджета расходов и доходов муниципального образования, связанных с реализацией проектов в жилищном и коммунальном комплексах;

- разработан механизм привлечения инвестиционных ресурсов на строительство, реконструкцию и модернизацию объектов муниципальной недвижимости с выделением организационно-управленческой структуры на территории муниципального образования;

- разработана экономико-математическая модель мониторинга реализации инвестиционно-строительных программ, позволяющая осуществлять реализацию инвестиционного портфеля в зависимости от их приоритетности;

- сформирован многоуровневый механизм оценки инвестиционо-строительной программы, основанный на определении интегрального показателя эффективности функционирования всего инвестиционно-строительного комплекса;

- предложены пути реализации инвестиционного портфеля с участием частных инвесторов и муниципальных ресурсов на концессионной основе с применением системы гарантий при повышенных рисках.

Объектом исследования являются участники инвестиционного процесса, занимающиеся воспроизводством объектов муниципальной недвижимости.

Предметом исследования являются экономические взаимоотношения между участниками инвестиционного процесса, складывающиеся при организации, функционировании и развитии объектов недвижимости муниципальной собственности.

Методологической и теоретической базой исследования служат диалектический метод познания, основополагающие экономические теории и концепции развития материального производства в условиях рынка, труды отечественных и зарубежных ученых-экономистов в области экономической теории, теории воспроизводства и управления инвестиционно-строительной деятельностью, инвестиционного проектирования, законодательные и нормативные акты Российской Федерации, разработки научно-исследовательских институтов.

Достоверность полученных результатов основывается на применении репрезентативной статистической и бухгалтерской отчетности предприятий и организаций инвестиционно-строительного комплекса Ханты-Мансийского автономного округа за 2000-2007 гг., использовании статистических и аналитических материалов Госкомстата РФ, Правительства РФ, Росстроя России, обзорно-аналитических материалов, опубликованных в периодической печати, материалов научно-практических конференций и семинаров, и подтверждается апробацией результатов исследования.

Научная новизна диссертационной работы состоит в комплексном обосновании научных положений и методических подходов по формированию эффективного механизма управления инвестиционным портфелем муниципалитета при обновлении сложившейся застройки и учитывающего совокупность основных факторов, обеспечивающих экономически устойчивое функционирование муниципалитета в процессе реализации городских строительных программ.

Научные результаты, полученные лично автором, состоят в следующем.

1. Выявлены специфические особенности управления инвестиционно-строительной деятельностью муниципалитета, взаимозависимость эффективности его инвестиционной политики и темпов экономического развития;

2. Разработаны научные принципы и методические подходы по формированию инвестиционного портфеля муниципалитета с выделением инвестиционной и операционной недвижимости, что позволило определить границу эффективности при реализации муниципальных строительных программ;

3. С помощью ретроспективного анализа закономерностей в развитии новых форм управления муниципальным фондом выявлены основные отличительные особенности организационных структур управления программами, которые позволили сформировать факторное пространство, влияющее на эффективность управления муниципальной недвижимостью.

4. Предложена экономико-математическая модель формирования и оптимизации инвестиционного портфеля на территории муниципального образования с учетом его пространственно-экономического развития.

5. Обоснованы методы выбора вариантов управления муниципальным фондом, основанным на оценке риска реализации программ обновления сложившейся застройки города.

6. Разработаны методические подходы по оценке экономических взаимоотношений основных участников инвестиционно-строительной деятельности с выделенной организационной структурой управления в деятельности муниципалитета на всех этапах жизненного цикла.

7. Разработан механизм комплексной оценки интегрального показателя эффективности функционирования инвестиционно-строительного комплекса как системы во взаимосвязи с показателями, отражающими общую деятельность предприятий-участников инвестиционного портфеля программы реконструкции и обновления муниципального фонда, а также предлагает алгоритм, позволяющий определять приоритетность реализации программ.

8. Разработаны основные направления поэтапной реализации комплексных мероприятий по формированию и развитию концессии при обновлении сложившейся застройки, как один из механизмов привлечения отечественных и зарубежных инвестиций.

Практическая значимость результатов исследования заключается в том, что применение разработанных теоретических и методологических положений способствует решению задачи формирования эффективного механизма управления муниципальным фондом, основанную на разработке методики выбора и оценки приоритетности реализации муниципальных программ и привлечение инвестиционных ресурсов с помощью механизма концессии.

На защиту выносятся:

1. Методы формирования инвестиционного портфеля, позволяющего на основании многоуровневого механизма оценки эффективности инвестиционо-строительного проекта осуществлять выбор приоритетности реализации программ реконструкции муниципального фонда города;

2. Теоретические положения, обосновывающие сущность и содержание формирования механизма управления инвестиционным портфелем, позволяющего городу осуществлять программы реконструкции и обновления сложившейся муниципальной застройки, в зависимости от организационно-технических, экономических и финансовых возможностей и резервов;

3. Механизм комплексной оценки показателя экономического взаимодействия города с основными участниками инвестиционно-строительных программ, позволяющий на основе агрегирования показателей их деятельности соотносить интегральный показатель эффективности функционирования инвестиционно-строительного комплекса как системы с показателем, отражающим общую эффективность функционирования предприятий-участников ИСП.

Апробация и внедрение результатов исследования. Результаты исследования нашли отражение при разработке практических рекомендаций по управлению объектами муниципальной жилищной недвижимости при работе с пилотной программой реконструкции жилого фонда г. Сургута, осуществляемого в рамках реализации муниципальной программы города совместно с ЕБРР при поддержке Правительства округа, а также при чтении лекций студентам Московского государственного строительного университета.

Публикации. Автором по теме диссертации опубликованы 10 научных статей общим объемом 4, 7 п.л.

Объем и структура работы. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, основных выводов и предложений, библиографии и приложения. Общий объем диссертации составляет 159 страниц, из них 9 таблиц, 31 рисунок. Библиографический список составляет 126 наименований трудов отечественных и зарубежных авторов.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

управление инвестиционный портфель муниципалитет

Исследование современного состояния рыночной экономики позволило сделать вывод о том, что в сложившихся условиях успешное развитие нвестиционно-строительной деятельности муниципальных органов управления во многом зависит от выбора эффективного механизма формирования и управления портфелем недвижимости с целью получения боле высокой доходности с допустимым уровнем риска.

Формирование инвестиционного портфеля является составляющей инвестиционного процесса, заключающегося в определении того, в какие активы муниципалитету инвестировать и в какой пропорции распределять средства между ними.

Формирование инвестиционного портфеля базируется на следующих принципах:

1. Множественность критериев отбора для включения реальных проектов в инвестиционный портфель муниципалитета.

2. Классификация критериев инвестиционного портфеля по видам инвестиционно-строительных проектов.

3. Учет влияния объективных ограничений инвестиционной деятельности муниципалитета.

4. Достижение взаимосвязи инвестиционной с текущей (обычной) и финансовой деятельностью.

Оценка эффективности портфеля заключается в периодическом анализе функционирования портфеля муниципальной инвестиционной политике по его формированию и реализации в терминах доходности и риска.

Формирование эффективного механизма управления инвестиционным портфелем является целесообразным при сочетании организационных форм управления с учетом жизненного цикла программы и организацией механизма регулирования взаимоотношений основных участников инвестиционно-строительной деятельности.

В настоящее время развитие муниципальной недвижимости претерпевает существенные изменения. В организационно-управленческом аспекте муниципальный сектор недвижимости может быть охарактеризован как система с наименее урегулированным характером взаимоотношений участников этого процесса в связи с опережающим ростом спроса над предложением, различием между интересами города, инвесторов, потребителей (населения).

Многообразие объектов недвижимости, их взаимная связь с инженерными коммуникациями, единством территории, принадлежностью одному собственнику и т.д. определяют наличие разных уровней в управлении недвижимостью. Так, в рамках города автор выделяет:

* управление отдельными объектами недвижимости, находящимися в собственности муниципалитета;

* управление территориально-имущественным комплексом города в целом.

Эффективное управление недвижимостью предполагает четкое определение того варианта использования недвижимости, который даст максимальный эффект.

С точки зрения роли недвижимости в реализации интереса муниципалитета, как собственника, вся недвижимая собственность может быть разделена на две группы:

* недвижимость, занимаемая собственником и используемая им для ведения определенной деятельности -- производственной, административной, учебной и пр. (операционная недвижимость);

* недвижимость, используемая в интересах получения дохода в виде арендной платы и прироста стоимости (инвестиционная недвижимость).

Операционная недвижимость выступает как составная часть реальных активов муниципалитета, и ее использование подчинено общим целям муниципального образования.

Инвестиционная недвижимость является самостоятельным активом, нуждающимся в управлении для получения дохода от его использования.

Основными целями управления объектами инвестиционной недвижимости являются, как правило: максимизация прибыли и максимизация стоимости объекта недвижимости.

Достижение этих целей обеспечивается деятельностью уполномоченного управляющего от муниципалитета, который должен наиболее полно и эффективно использовать объект недвижимости для получения дохода от его эксплуатации. Содержание и последовательность действий по управлению инвестиционной недвижимостью представлены в табл. 1.

Эффективное управление недвижимостью возможно только при наличии установленных «правил игры» на рынке, и в первую очередь -- процедур деятельности муниципальных административных служб, обеспечивающих его функционирование.

Основным объектом управления является инвестиционный портфель недвижимости, т.е. совокупность различных объектов, каждый из которых обладает конкретными характеристиками.

Разделяя общий принцип необходимости ранжирования анализируемого портфеля объектов недвижимости, автором предложена следующая схема группировки принадлежащего городу недвижимого имущества на основе критериев инвестиционной привлекательности:

1. Объекты коммерческой значимости муниципалитета и предприятий ИСК и выполняющие градостроительные функции (стимулирующая недвижимость);

2. Объекты социальной значимости предприятий и выполнения ими инфраструктурных функций (обеспечивающая недвижимость).

Таблица 1. Содержание деятельности по управлению объектом недвижимости

Содержание мероприятия	Результат мероприятия
Экспертиза объекта, его окружения и определение возможностей по его наилучшему использованию с учетом состояния и прогноза развития рынка	Разработка программы по управлению объектом недвижимости, составление прогноза динамики доходов и расходов от объекта
Формирование команды управления, набор наемных работников, обеспечивающих содержание объекта недвижимости и его эксплуатацию, в том числе оказание услуг арендаторам и контроль за их работой	Поддержание объекта в работоспособном состоянии
Привлечение арендаторов, проведение переговоров с ними, заключение договоров	Обеспечение наиболее полной занятости объекта
Поиск и отбор подрядчиков по поставке продукции, выполнение отдельных видов работ по эксплуатации и ремонту	Минимизация затрат по содержанию недвижимости
Работа с арендаторами по сбору арендной платы, перезаключению договоров, привлечению новых арендаторов	Поддержание уровня занятости объекта и получения необходимого уровня доходов
Анализ качества работ по содержанию объекта п оказанию услуг арендатором	Поддержание высокого качества обслуживания, расширение спектра оказываемых услуг
Анализ фактических доходов и расходов от объекта, внесение коррективов в план доходов и расходов	Обеспечение наиболее эффективного использования недвижимости

Применительно к формированию инвестиционного портфеля, муниципальную собственность автор разделил на 2 группы: инвестиционная недвижимость (стимулирующая часть) и операционная недвижимость (обеспечивающая часть) в зависимости от приносимого каждой группой величиной чистого дохода и оказания услуг в совокупном объеме общего дохода муниципалитета (рис. 1).

При этом вся совокупность должна обеспечивать максимальный суммарный доход. Реализация этой цели может быть обеспечена только при наличии главного субъекта управления, представляющего интересы муниципалитета как собственника.

Исследование, проведенное автором показало, что при примерно равном увеличении спроса и предложения цена на недвижимость остается неизменной, а количество жилья увеличивается. Из этого следует, что одной из важнейших задач регулирования рынка жилищного фонда является пропорциональное стимулирование спроса и предложения. Это позволяет добиться динамичного и поступательного развития процессов воспроизводства муниципального фонда города и соблюдения двух важнейших принципов - экономического роста и стабильности уровня цен.

Рис. 1. Формирование инвестиционных портфелей муниципального образования.

На сегодняшний день каждый муниципалитет имеет свои инвестиционно-строительные программы. Так, на примере г. Сургута среди наиболее распространенных можно выделить: муниципальная целевая программа реконструкции и обновления сложившейся городской застройки; программа «Молодая семья»; муниципальная целевая программа «Жилище» и т.д. Таким образом, можно утверждать, что по существу функции города сводятся к осуществлению отдельных разрозненных мероприятий и не носят комплексного программно-целевого характера. В связи с этим, городу необходимо проводить политику рационального сочетания муниципальных программ, основанную на определении их приоритетности и эффективности реализации.

Инвестирование в муниципальную программу всегда связано с определённым риском. Как правило, невозможно получить высокие доходы и при этом полностью исключить риск. Иными словами, как муниципалитет, так и инвесторы пытаются оптимизировать характеристики своих портфелей недвижимости (получении более высоких доходов) и минимизировать уровень своего риска.

Уровень «риск-доход» портфеля равен средневзвешенному значению уровней «риск-доход» для объектов находящихся в данном портфеле. Таким образом, задача состоит в достижении желаемого уровня «риск-доход» при составлении оптимального портфеля.

Определяя портфель активов с учетом степени их риска и дохода, автор предлагает модель, которая позволяет идентифицировать оптимальное соотношение портфеля. Такие оптимальные или эффективные портфели могут быть графически представлены так называемой границей эффективности недвижимости.

Экономическому планированию, направленному на разработку наилучших вариантов плана с учетом всех условий и ограничений, внутренне присущ оптимальный подход.

В основу работы механизма оптимизации в настоящей модели положен принцип оценки вариантов плановых проектировок по принятому критерию оптимальности.

Все методические требования к процессу формирования и оптимизации инвестиционных программ строительства и ремонтно-строительной деятельности в муниципальном образовании, выработанные в процессе логического моделирования, формализованы в виде экономико-математической модели, которая в принятых обозначениях имеет вид:

(1)

при условиях

(2)

I=1, 2…n; t=1, 2…m

(3)

значения Х_it> О, при которых достигается минимум целевой функции.

Где, П_it - удельные экономические потери, образующиеся по муниципальному фонду i-ro типа при переносе срока его строительства или капитального ремонта с нормативного на t-й этап планового периода, руб/м² ;

Х_it - количество площади в муниципальном фонде i-ro типа капитально

отремонтируемого на t-м этапе планового периода, м²;

Ci - удельная стоимость ремонтно-строительных мероприятий в t-м типе муниципального фонда, руб./м²;

M_t - инвестиции на ремонтно-строительных мероприятия в муниципальном образовании, выделяемые на i-м этапе планового периода, руб.;

Si- количество площади в муниципальном фонде i-ro типа, м.

Функционал (1) соответствует требованию выбора из всех возможных вариантов плана такого, который обеспечивает минимум экономических потерь. Условие (2) обеспечивает для определенной части жилой застройки данного типа принятие окончательного планового решения. Ограничение (3) позволяет получить ресурсообеспеченный план.

Управление портфелем городской недвижимостью предполагает три уровня: управление портфелем (стратегический уровень), управление активами (тактический уровень) и управление объектами (оперативный уровень). Принцип ранжирования инвестиционного портфеля на основе оценки их инвестиционной привлекательности и приоритетности является важным при решении проблемы воспроизводства муниципального фонда города.

Разработанная оптимизационная модель оценки рисков, которая является модернизированным алгоритмом методики, основанной на применении программы ГРИФ, состоит из следующих этапов: этап расчета уровня угрозы для инвестиционно-строительной программы в зависимости от вероятности ее наступления; этап определения и классификации простых видов угроз; этап оценки вероятности реализации угрозы, относящейся к каждому ее виду; этап определения критичности реализации угрозы во всей совокупности и расчет балльной оценки вероятности наступления угрозы по всем фазам программы. Данная модель позволяет корректировать эффективность реализации ИСП на величину возможных рисков.

Как уже было отмечено ранее, практика показывает, что для финансирования программ реструктуризации и развития муниципального хозяйства необходим доступ к частным внутренним сбережениям. Это можно сделать путем создания специализированной муниципальной акционерной жилищной компании (Агентства), уставный капитал которой формируется за счет государственных (муниципальных) средств. В компетенцию Агентства входит:

- реализация долгосрочной муниципальной политики по вопросам управления муниципальным имуществом, строительства и ЖКХ;

- определение приоритетности реализации ИС программ реконструкции и обновления сложившейся застройки города;

- привлечение средств российских и зарубежных финансовых институтов и частных инвесторов для целей реконструкции муниципального фонда;

- реализация долгосрочной программы комплексной реконструкции и обновления сложившейся застройки на территории муниципального образования на основе оценки ее эффективности и приоритетности;

- организация работы с собственниками по управлению находящихся в ее ведении фондом жилых и нежилых помещений.

Системно-комплексный подход к организации эффективной структуры управления инвестиционным портфелем муниципалитета представляет собой последовательно принимаемые на различных уровнях управления и неразрывно связанные между собой управленческие решения во всех сферах деятельности ИСК и ЖКК.

Все это позволило в конечном итого сформировать блок-схему управления муниципальным жилищным фондом, представленную на рис. 2, которая позволяет выбрать варианты ИСП различных инвестиционно-строительных программ в зависимости от совокупного показателя эффективности работы основных участников городской программы с ведущей ролью Агентства.

Проведенный в работе анализ позволяет утверждать, что на сегодняшний день основной причиной, сдерживающей эффективное внедрение программ реконструкции и развития муниципальных объектов недвижимости, является отсутствие в местных бюджетах средств для своевременного расчета с подрядчиками по договорам, а также отсутствие четких критериев и механизмов распределения денежных средств. Все это говорит о потребности муниципалитета в частных инвестициях.



Рис. 2. Блок-схема выбора вариантов управления муниципальным фондом.

Внедрение конкурсного принципа отбора организаций на реконструкцию и обновление муниципального фонда города позволяет формировать финансовые ресурсы за счет конкурентных цен и повышения качества услуг в муниципальном жилищно-коммунальном хозяйстве.

Основной проблемой, с которой сталкиваются участники является то, что рынки жилищно-коммунальных услуг в отличии от рынка строительства новых объектов недвижимости в настоящее время являются менее привлекательными в силу отсутствия сверхприбыльности и высокой степени риска.

Решить эту проблему, как считает автор, можно за счет реализации принципов государственно-частного партнерства, в частности с помощью концессии.

В диссертации показано, что существует огромный потенциал для развертывания инвестиционной деятельности на основе концессий, объектами которой способна стать операционная недвижимость.

Анализ практики инвестирования строительства объектов жилищно-комунальной и производственнной инфраструктуры в странах с развитой рыночной экономикой показал, что наиболее употребимы следующие формы концессий:

- строительство - управление - передача прав пользования;

- строительство - передача прав - управление;

- строительство -- владение -- управление -- передача прав;

- строительство -- владение -- передача прав -- управление;

- проектирование - строительство -- финансирование - владение -- эксплуатация.

Выбор или предпочтение формы концессии, как показывает анализ, предопределяется территориальной и региональной принадлежностью объекта, принятой схемой управления и эффективностью концессии для государства и муниципалитета.

Разработанный в рамках диссертационного исследования и многоуровневый механизм оценки эффективности ИСП, основанный на определении интегрального показателя эффективности функционирования всего земельно-имущественного комплекса как системы, обеспечивающий воспроизводство, и рациональную политику городских властей определению приоритетности реконструкции и обновления его муниципального фонда (рис. 3). Данный механизм позволяет уже на 1-м этапе оценить путем определения коэффициента корпоративной эффективности приоритетность программ по реконструкции муниципальных объектов недвижимости, рассчитанную в зависимости от величины совокупных затратах.

Механизм оценки эффективности всего инвестиционно-строительного процесса с определяющей ролью Агентства проходил апробацию на реальном примере реконструкции и модернизации 2-х микрорайонов г. Сургута.

В работе были рассчитаны интегральные показатели эффективности программы с участием Агентства, а также прогнозные показатели функционирования самого Агентства. Результаты расчетов, представленные в работе говорят о высокой эффективности предложенных в диссертационном исследовании мероприятий.

Для оценки приоритетности программ при реконструкции муниципальных объектов недвижимости используется блок-схема, представленная на Рис. 3.

Рассчитанная в зависимости от величины совокупных затратах, а также оценки вклада, внесенного каждым участником в общую совокупную чистую прибыль, полученную от реализации программы. Затем полученное значение коэффициента совокупной эффективности сравнивается с доходностью, от реализации альтернативной муниципальной программы. В зависимости от этого делается вывод о ее приоритетности.

Таким образом, можно утверждать, что алгоритм комплексной оценки взаимодействия основных участников программы реализации инвестиционно-строительных программ с участием города достаточно полно выбирать наиболее оптимальные варианты приоритетности проектов и раскрывает

взаимосвязь организационно-технических, экономических и финансовых показателей ее функционирования.

В работе были проанализированы характеристики недвижимости крупных городов Ханты-Мансийского АО. Было выявлено, что в среднем более 20% всего муниципального фонда объектов жилой и нежилой недвижимости может быть определено в категорию «ветхое» и требует значительных затрат на капитальный ремонт, либо ее снос. Однако, темпы капитального ремонта и реконструкции не соответствуют потребностям городов в качественной недвижимости.

Рис. 3. Многоуровневый алгоритм оценки эффективности инвестиционно-строительных программ.

Рис. 4. Последовательность приоритетности реализации программ при реконструкции муниципальных объектов недвижимости, рассчитанная в зависимости от величины совокупных затратах.

Все эти утверждения говорят в пользу: с одной стороны необходимости решения задач по удовлетворению социальных нужд населения, с другой - в определении приоритетности реализации существующих инвестиционно-строительных программ города.

ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ

Данная работа является результатом многолетних исследований автора и представляет собой законченную научно-исследовательскую работу. Она включает все этапы решения поставленных задач от научного обоснования теоретических положений до разработки практических рекомендаций.

Результатами проведенных исследований является обоснование научных положений, методических приемов и практических рекомендаций, направленных на поиск и разработку методов формирования эффективного механизма управления инвестиционным портфелем, составляющего основу проекта программ по реконструкции и обновлению муниципального фонда.

Они включаю в себя следующие компоненты:

1. На основе проведенного ретроспективного анализа закономерностей в развитии муниципальной недвижимости проанализирован теоретический и практический опыт формирования и управления инвестиционным портфелем недвижиимости и установлена взаимосвязь между эффективностью инвестиционной политики и темпами экономического развития муниципалитета;

2. Проанализированы системы управления программами муниципального строительства, в том числе связанного с реконструкцией и обновлением сложившейся застройки города и привлечением притока инвестиций с частного сектора экономики на долгосрочную перспективу, что позволило сформировать факторное пространство, влияющее на эффективность управления муниципальной недвижимости;

3. Разработана модель оценки эффективности функционирования муниципальной недвижимости в зависимости от рационального сочетания величины бюджета расходов и доходов муниципального образования, позволяющая определить потенциальные резервы и источники пополнения бюджета города;

4. Разработан механизм привлечения инвестиционных ресурсов на строительство и реконструкцию объектов муниципальной собственности с ведущей ролью специализированной коммерческой организации, выступающей в качестве источника аккумулирования и привлечения частных инвестиций и бюджетных средств;

5. Управление реализацией проектов включает в себя анализ рисков инвестиционно-строительной программы и их классификацию, что позволило выделить наиболее значимые из них и разработать мероприятия по их минимизации;

6. Сформированный многоуровневый механизм оценки эффективности инвестиционно-строительной программы, основанный на определении интегрального показателя эффективности функционирования всего инвестиционно-строительного комплекса как системы позволяет обеспечивать воспроизводство и рациональную политику заимствования средств.

7. Разработанная экономико-математическую модель мониторинга за реализацией инвестиционно-строительных программ позволяет осуществлять классификацию муниципальных программ в зависимости от их приоритетности;

8. В развитии идеи эффективного использования отечественных и зарубежных источников инвестиций для реализации инвестиционного портфеля в работе предложено использование капитала на концессионной основе с рекомендациями по рискам и гарантиям, обеспечивающим успешную реализацию программы.

ЛИТЕРАТУРА

1. Меметов Р.С., Грабовый К.П. - Формирование основных направлений повышения эффективности девелопмента при возведении и реконструкции объектов недвижимости. Международный научно-технический журнал Недвижимость: экономика, управление. -2007.-№ 3-4, 0, 36 п.л. (авт. -0, 28 п.л.);

2. Меметов Р.С., Грабовый К.П. - Анализ чувствительности при определении наиболее выгодного решения в моделях стоимости капитала применительно к муниципальной собственности: Материалы второй Международной научно-практической конференции (сборник 2), Москва, МГСУ, 2006 год, 0, 36 п.л. (авт. -0, 28 п.л.).

3. Меметов Р.С., Грабовый К.П. - Подходы к оценке согласования экономических интересов при управлении собственностью на муниципальном уровне: Сборник статей по материалам совещания-семинара деканов факультетов «Промышленное и гражданское строительство» строительных ВУЗов России и стран СНГ. Воронеж, ВГАСУ, 2006 год, 0, 36 п.л. (авт. -0, 18 п.л.);

4. Меметов Р.С., Грабовый К.П. - Специфика воспроизводственных процессов муниципальных объектов недвижимости: Сборник статей по материалам совещания-семинара деканов факультетов «Промышленное и гражданское строительство» строительных ВУЗов России и стран СНГ. Воронеж, ВГАСУ, 2006 год, 0, 48 п.л. (авт. -0, 28 п.л.);

5. Меметов Р.С., Грабовый К.П. - Технико-экономическое обоснование реализации инвестиционных проектов комплексной реконструкции сложившейся застройки города: Сборник статей по материалам международной научно-практической конференции: Пенза, ПГАСУ, 2007 год, 0, 34 п.л. (авт. -0, 25 п.л.);

6. Меметов Р.С., Грабовый К.П. - Подходы к оценке согласования экономических интересов при управлении собственностью на муниципальном уровне: Сборник статей по материалам международной научно-практической конференции: Пенза, ПГАСУ, 2007 год, 0, 41 п.л. (авт. -0, 33 п.л.);

7. Меметов Р.С., Грабовый К.П. - Развитие инновационных процессов управления недвижимостью в жилищной сфере: Сборник статей по материалам международной научно-практической конференции: Пенза, ПГАСУ, 2007 год, 0, 37 п.л. (авт. -0, 28 п.л.);

8. Меметов Р.С., Грабовый К.П. - Анализ существующего состояния инвестиционно-строительного и жилищно-коммунального комплексов России. Сборник статей: Пенза, ПГАСУ, 2006 год., 0, 29 п.л. (авт. -0, 2 п.л.);

9. Меметов Р.С., Грабовый К.П. - Управление инвестиционным проектом по модернизации муниципальной инфраструктуры на примере г. Сургута. Международный научно-технический журнал Недвижимость: экономика, управление. -2008.-№ 1-2, 0, 49п.л. (авт. -0, 32 п.л.);

10. Меметов Р.С., Грабовый К.П. - Анализ существующего состояния инвестиционно-строительного и жилищно-коммунального комплексов России: Материалы второй Международной научно-практической конференции (сборник 1), Москва, МГСУ, 2006 год, 0, 36 п.л. (авт. -0, 28 п.л.).

Размещено на Allbest.ru