21

Размещено на http://www.allbest.ru/

21

автореферат

на соискание ученой степени

кандидата экономических наук

Организационно-экономический механизм планирования ресурсов на ремонт объектов жилищного фонда

ПЛОХИХ АЛЕКСЕЙ НИКОЛАЕВИЧ

Москва 2008

Работа выполнена в Государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования Липецком государственном техническом университете

Научный руководитель

доктор технических наук,

профессор, советник РААСН

Корнеев Александр Дмитриевич

Официальные оппоненты:доктор экономических наук,

профессор

Фалькевич Николай Антонович

кандидат экономических наук

Хуснутдинов Ринат Алмазович

Ведущая организация -Воронежский государственный архитектурно-строительный университет

Защита состоится 19 февраля 2008г. в 16.30 на заседании диссертационного совета Д 212.138.05 при ГОУ ВПО Московском государственном строительном университете по адресу: 113114, г. Москва, Шлюзовая наб, д. 8., ауд. 329

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО Московского государственного строительного университета по адресу: 129337, г. Москва, Ярославское шоссе, д. 26.

Автореферат разослан «16 » января 2008 г.

Ученый секретарь

диссертационного совета

Е.И. М

Исаева Г.Л.

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Результаты реформирования жилищно-коммунального хозяйства РФ (ЖКХ) показывают, что успешность проведения преобразований в этой отрасли во многом зависит от системы управления жилищным фондом и учета интересов всех ее участников. С вводом в действие нового Жилищного кодекса РФ затраты на эксплуатацию жилых домов переносятся на собственников жилья. Собственники жилья не располагают достаточными средствами на ремонты, но постоянное старение жилого фонда ухудшает его общее техническое состояние и может привести к авариям. В связи с этим вопросы организации, планирования и управления техническим состоянием жилых зданий приобретают особо важное значение.

В настоящее время процессами планирования, организации и финансирования ремонтных работ в сфере управления жилищным фондом муниципального образования занимается много различных предприятий. Вместе с тем многолетние затраты не улучшают положения в сфере ремонтов жилищного фонда. Проводимые ремонты не позволяют продлить срок службы жилых зданий. В итоге ускоряется их старение.

Для устойчивого функционирования всех инженерных систем жилого фонда, снижения аварийности на объектах и непредвиденных затрат необходима реализация эффективной финансово обеспеченной и научно обоснованной ремонтной политики в муниципальном образовании. При этом эффективность управления рассматривается как следствие достижения прозрачности договорных отношений между собственниками жилищного фонда (ЖФ) и хозяйствующими субъектами различных форм собственности.

Степень разработанности проблемы. Исследованию различных аспектов совершенствования организации и планирования в сфере жилищно-коммунального хозяйства посвящены работы ряда отечественных ученых. Организационные формы управления жилищным фондом рассматриваются в трудах В.В. Бузырева, А.В. Горемыкина, П.Г. Грабового, Д.М. Жукова, Л.Р. Маиляна, В.Я, Мищенко, Ю.Ф. Симионова, Е.Б. Смирнова, А.М. Стражникова. Разработка моделей финансирования и привлечения инвестиций в сферу ЖКХ отражена в работах М. Фридмана, С.Р. Хачатряна, В.С. Чекалина, В.З. Черняка. Известны работы А.В. Карасева, А.А. Олтяну, Л.Н. Чернышова и др., описывающие взаимодействие предприятий сферы ЖКХ муниципального образования с инвесторами, собственниками и нанимателями жилых помещений

Вместе с тем анализ результатов реформирования жилищно-коммунального хозяйства в РФ показал, что имеется немало дискуссионных вопросов, отражающих недостаточную степень познания затронутой проблемы. Многие аспекты регулирования этого сегмента национальной экономики остаются до нашего времени слабо разработанными. Так, до настоящего времени отсутствуют четкие методики расчета потребности в финансировании текущих и капитальных ремонтов ЖКХ муниципального образования с учетом факторов неполного устранения износа. Отсутствие разработанных схем организации адресного учета ремонтов в жилищной сфере регионов создает условия для нерационального использования финансовых ресурсов, что негативно отражается на решении в стране жилищной проблемы.

Актуальность проблемы и недостаточность ее научной разработанности обусловили выбор автором темы настоящего диссертационного исследования, определили его цель, задачи и структуру.

Цель диссертационной работы состоит в совершенствовании действующего механизма планирования ресурсов на ремонты объектов жилищного фонда в условиях ограниченного финансирования (на примере г. Липецка).

В связи с этим задачами исследования являются:

- установление взаимосвязи между категориями и понятиями в системе управления жилищным фондом муниципального образования и выявление их роли в системе управления жилищным фондом;

- проведение сравнительной оценки существующих методик определения физического износа жилых домов;

- проведение анализа состояния жилищного фонда г. Липецка на основе результатов сплошного обследования технического состояния жилых зданий; управление жилищный фонд ремонт

- исследование действующей системы организации и планирования ремонтных работ объектов жилищного фонда города Липецка;

- разработка схемы организации автоматизированного поадресного учета затрат на ремонты объектов жилищного фонда;

- выявление резервов снижения затрат на производство ремонтных работ на объектах жилищного фонда города с использованием функционально-стоимостного анализа.

Объект исследования - совокупность объектов жилищного фонда муниципальной собственности в городе Липецке.

Предмет исследования - экономические методы, используемые в системе управления жилищным фондом муниципальной собственности.

Методологическая база исследования. В процессе исследования применялись общенаучные и частные методы познания: анализ и синтез, систематизация и классификация, методы сравнительного, функционально-стоимостного анализа, метод экспертных оценок, экономико-математические методы.

Информационной базой для практического решения поставленных задач послужили: законодательные и нормативные акты в сфере жилищно-коммунального хозяйства, отраслевые и методические документы, материалы территориального органа Федеральной службы государственной статистики по реформе ЖКХ, результаты обследования технического состояния жилых домов г. Липецка в 2004 - 2006 годах, полученные в ходе выполнения научно-исследовательской работы «Обследование жилищного фонда г. Липецка и стратегическое управление его состоянием» (договор № 187/7 от 16.09.2004 г. Департамента ЖКХ г. Липецка), данные бухгалтерской и финансовой отчетности жилищно-коммунальных предприятий г. Липецка.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в следующем:

- уточнены основные категории и понятия, используемые при оценке технического состояния жилых зданий, а также в системе организации и планирования ремонтов жилищного фонда муниципального образования;

- предложен синтетический способ оценки физического износа жилых зданий на основе нормативного, инструментального и экспертного методов;

- предложена методика расчета потребности в финансировании ремонтных работ жилищного фонда на базе использования данных о проводимых ремонтах и степени устранения физического износа;

- построена экономико-математическая модель распределения средств на ремонты по объектам жилищного фонда муниципального образования в условиях ограниченности ресурсов;

- представлен механизм установления приоритетов проведения ремонтных работ текущего характера;

- выявлены резервы снижения затрат на проведение ремонтных работ по результатам анализа системы управления жилищным фондом муниципального образования в городе Липецке;

- разработаны рекомендации по совершенствованию автоматизированного поадресного учета затрат на основе информационной системы управления техническим состоянием жилых зданий.

Положения, которые выносятся на защиту:

1. Методика расчета потребности в финансировании ремонтных работ объектов жилищного фонда на базе использования данных о проводимых ремонтах и степени устранения физического износа.

2. Методика оценки функциональных характеристик здания на основе расчета показателя функциональности.

3. Система установления приоритетов проведения ремонтных работ на основе применения экономико-математической модели и с использованием механизма прямых приоритетов.

4. Методика организации адресного учета затрат на все виды ремонтов в управляющих организациях на основе использования информационной системы управления техническим состоянием жилищного фонда муниципальной собственности.

Практическая значимость. Внедрение основных положений диссертационной работы на практике позволило более полно представить экономическую сущность физического износа жилых домов и научно обосновать методику установления приоритетов проведения ремонтных работ жилищного фонда. Предложенные в работе рекомендации могут быть использованы при совершенствовании рыночных отношений в сфере жилищно-коммунального хозяйства РФ.

Апробация диссертационной работы. Основные теоретические и практические выводы исследования доведены до возможности реализации, что подтверждено актом о внедрении и используется на практике в ООО ГУК «Правобережная» г. Липецка.

Теоретические построения, выводы и рекомендации использованы в качестве учебного и методического материала в системе высшего образования и повышения квалификации при чтении лекций по дисциплинам «Экономика недвижимости», «Экономика строительства».

Основные выводы и положения опубликованы в статьях, сборниках научных работ и доложены на научно-практических конференциях в г. Белгороде, Волгограде, Казани, Курске, Липецке, Пензе, Старом Осколе, Тамбове, Уфе.

Публикации. По теме диссертационной работы опубликовано 14 научных работ общим объемом 14,84 п.л., в том числе 4,5 п.л. принадлежат автору, в том числе получено свидетельство об отраслевой регистрации разработки № 6013 «Информационная система управления техническим состоянием жилищного фонда», зарегистрированное в Отраслевом фонде алгоритмов и программ 19 апреля 2006г.

Структура и содержание работы. Структура работы определена логикой исследования, отражает его цели и задачи. Работа состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка и приложений. Результаты работы изложены на 157 страницах текста, включающих 22 таблицы, 35 формул, 22 рисунка, 3 листа приложений. Библиографический список содержит 150 наименований источников.

Во введении обоснована актуальность выбранной темы и необходимость данного исследования, дана характеристика современных проблем развития жилищно-коммунального хозяйства. Определены объект и методологическая база исследования, цель и задачи работы. Обоснована научная новизна и практическая значимость диссертационной работы.

В первой главе «Теоретические основы организации и планирования

ремонтов жилищного фонда» исследуются причины кризисного состояния в жилищной сфере, обусловленные объективными трудностями транзитивной экономики, и формируется авторский подход к их решению. Определено экономическое содержание работ и услуг, необходимых для поддержания в рабочем состоянии системы жизнеобеспечения жилых зданий. Выявлена значимость этих работ и услуг в системе управления ремонтами жилищного фонда муниципального образования. Проведена сравнительная оценка существующих методик исчисления физического износа. Предложен синтетический способ оценки физического износа жилых зданий на основе нормативного, инструментального и экспертного методов. Рассмотрены особенности организации и планирования ремонтных работ жилых зданий в г. Липецке.

Во второй главе диссертационной работы «Методические и практические аспекты планирования ресурсов на ремонты объектов жилищного фонда в условиях ограниченного финансирования» рассмотрены организационные особенности планирования ресурсов на ремонт объектов жилищного фонда, проведен анализ имеющихся методических разработок по расчету потребности в финансировании ремонтов объектов жилищного фонда города, разработан способ расчета потребности в финансовых ресурсах на ремонты. Предложена экономико-математическая модель распределения финансовых средств на капитальный ремонт и механизм расстановки приоритетов на финансирование текущего ремонта. Для оценки общего функционального состояния здания разработан показатель функциональности (Пф).

В третьей главе «Совершенствование механизма планирования ресурсов на ремонт объектов жилищного комплекса (на примере г. Липецка)» обоснована необходимость внедрения информационных систем в управляющих организациях для целей совершенствования планирования и распределения ресурсов на ремонты. Определена эффективность применения информационной системы по управлению техническим состоянием жилищного фонда в городе Липецке.

Получен экономический эффект от внедрения информационной системы в работу управляющей организации ООО ГУК «Правобережная». Проведен анализ различных систем учета финансовых затрат на ремонты жилищного фонда. Предложена методика организации автоматизированного поадресного учета затрат в управляющих организациях.

В ходе проведенного функционально-стоимостного анализа определены резервы снижения себестоимости ремонтных работ.

В заключении сделаны выводы и даны рекомендации для использования в управляющих организациях г. Липецка.

II ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

В настоящее время система организации и управления ремонтами жилищного фонда в РФ основана на взаимодействии на договорной основе множества специализированных хозяйствующих субъектов, узкая направленность деятельности которых ограничивает возможности комплексного управления ремонтами. В связи с этим требуется формирование такой системы организации и планирования ресурсов на ремонт жилищного фонда, которая обеспечит комплексный подход к управлению ремонтами жилых зданий муниципального образования, включая:

- расчет потребности в ремонтных работах;

- распределение средств на ремонты;

- обеспечение достоверности и прозрачности договорных отношений между участниками процесса ремонта и эксплуатации жилищного фонда муниципального образования.

Особенностью определения потребности в финансировании ремонтных работ является необходимость учета реального состояния объектов жилищного фонда, оцениваемого по величине физического износа.

Проведенный анализ существующих способов определения потребности в финансировании ремонтных работ показал, что при оценке состояния зданий не учитываются проводимые ранее ремонты, а утрата зданиями эксплуатационных характеристик является результатом несоблюдения нормативных межремонтных сроков. Это искажает фактическую оценку физического износа зданий, что не позволяет проводить объективные расчеты потребности в финансировании предстоящих ремонтов.

В диссертационной работе для расчета среднегодовой потребности в финансировании ремонтных работ Ср предложено использовать следующую формулу:

, (1)

где р - коэффициент неполного устранения физического износа;

Вс - полная восстановительная стоимость здания в текущих ценах, руб.;

Иф - коэффициент физического износа здания, рассчитанный с применением синтетического метода, %.

В ходе ремонтов не всегда имеет место полное устранение износа. Это обусловлено следующими причинами:

- несоблюдением межремонтных сроков;

- остаточным сроком службы элемента или системы здания;

- особенностями эксплуатации;

- фактическим состоянием элемента или системы;

- количеством проведенных ремонтов и др.

Коэффициент р показывает, насколько текущий или капитальный ремонт (в основном капитальный) позволяют устранить накопленный износ зданий или их элементов. Чем ближе его значения к единице, тем более полно устраняется износ ремонтными мероприятиями. Коэффициент р_i вводится с целью корректировки объективно необходимых затрат и зависит от предельных значений продолжительности срока службы здания в целом или его элементов. Коэффициент р_i определяется по формуле:

, (2)

где p_i - коэффициент неполного устранения износа i-здания,

t_i - срок службы i-здания или количество лет с момента последнего капитального ремонта, лет,

T_iпр - предельный срок службы i-здания, лет.

Значения коэффициента р можно рассчитать и для каждого конструктивного элемента, в этом случае формула (2) примет вид:

, (3)

где p_ij - коэффициент неполного устранения износа i-здания, j-элемента,

t_ij - срок службы i-здания, j-элемента или количество лет с момента последнего капитального ремонта, лет,

T_ijпр - предельный срок службы i-здания j-элемента, лет.

Значения коэффициента р_ij для различных элементов зданий разных годов постройки жилищного фонда муниципального образования (на примере г. Липецка) приведены в табл. 1. Выборка произведена на базе более 3000 многоэтажных жилых домов г. Липецка.

Таблица 1 Значения коэффициента р_ij для элементов и систем зданий

Наименование элемента	Срок эксплуатации
	до 15 лет	15-25 лет	25-40 лет	более 40 лет
1	2	3	4	5
Фундамент	0,85	0,75	0,65	0,5
Стены внешние	0,85	0,75	0,75	0,5
Перегородки внутренние	0,9	0,85	0,8	0,75
Перекрытия междуэтажные, подвальные, чердачные	0,95	0,95	0,85	0,7
Кровля	0,6	0	0	0
Окна внутриподъездные	0,95	0,85	0,8	0
Двери входные в подъезд (на этаж, на чердак)	0,87	0,85	0,8	0
Мусоропровод	0,9	0,85	0,8	0,75
Лифты	0,65	0,4	0	0
Полы	0,97	0,95	0,9	0
Лестницы	0,95	0,9	0,85	0,7
Внутренняя отделка	0,85	0,8	0,7	0
Газовое оборудование	0,85	0,8	0,75	0,7
Электрооборудование	0,85	0,8	0,75	0,7
Система горячего водоснабжения	0,95	0,9	0,7	0
Система холодного водоснабжения	0,95	0,9	0,7	0
Отопление	0,94	0,9	0,75	0
Канализация	0,95	0,9	0,7	0,6
Здание в целом	0,88	0,75	0,6	0,5

Анализ фактических затрат на капитальный ремонт жилых домов г. Липецка в 2005-2006 годах показал, что увеличивается количество объектов, требующих выборочного и комплексного капитального ремонта, однако объемы выделенных финансовых средств не соответствуют потребностям в средствах на ремонт.

В связи с этим возникает необходимость разработки методики более эффективного распределения средств между объектами на ремонтные работы.

Учитывая фактические данные о состоянии жилых зданий ООО ГУК «Правобережная» г. Липецка, в диссертационной работе произведен типовой расчет потребности в финансировании ремонтов с учетом коэффициента неполного устранения износа.

Полученные из формулы (1) результаты показывают величину потребности для проведения ремонтных работ на указанных объектах с целью восстановления работоспособного состояния зданий и замедления процессов старения и физического износа.

Использование показателя функциональности в сфере ЖКХ для оценки состояния жилых позволяет: определить вид необходимых ремонтных работ; распределить финансовые средства на ремонт; прогнозировать изменения в состоянии зданий и их элементов; планировать типов ремонтных работ на определенные сроки.

По величине показателя функциональности жилого здания можно определить насколько оно выполняет свои номинальные функции. Его значения позволяют судить о необходимости проведения ремонтных работ.

Показатель функциональности здания определяется по формуле

, (4)

где Ср - стоимость проведения ремонтных работ по всему зданию, определяемая по формуле (1), руб.;

Срвып - стоимость проведенных ремонтных работ капитального характера, руб.,

Св - восстановительная стоимость здания в текущих ценах, руб.

Для конструктивных элементов формула (4) принимает следующий вид:

, (5)

где Ср_ij - стоимость проведения ремонтных работ конструктивного эле мента, руб.,

Срвып_ij - стоимость выполненных ремонтных работ конструктивного элемента, руб.,

Св_ij - восстановительная стоимость конструктивного элемента, руб.

Значения показателя функциональности, приведенные в табл. 2., говорят о состоянии здания, его элементов, а также о типах необходимых ремонтных работ.

Интервалы значений показателя функциональности здания и тип необходимых ремонтных мероприятий при определенном уровне физического износа следуют из нормативно установленных значений физического износа жилых зданий, определяемых по ВСН 53-86(р).

Таблица 2 Значения показателя функциональности здания и его элементов

Значения показателя функциональности	Значения физического износа	Общее состояние	Вид необходимых ремонтных работ
0,9 - 1,0	0 - 0,2	хорошее	Профилактический ремонт, техническое обслуживание
0,8 - 0,9	0,2 - 0,4	удовлетворительное	Текущий ремонт
0,6 - 0,8	0,4 - 0,6	ограниченно пригодное	Выборочный капитальный ремонт
0,4 - 0,6	0,6 - 0,7	непригодное	Комплексный капитальный ремонт с заменой элементов
0 - 0,4	0,75 и более	аварийное	Снос или реконструкция

Рассчитав величины показателя функциональности по всем объектам жилого фонда, находящимся в ведении управляющей организации, имеет смысл составить адресные списки объектов с минимальными (критическими) значениями этого показателя. Пример адресов объектов с аварийными конструкциями (табл. 3) может служить ориентиром при организации и финансировании ремонтных работ. Его составление обязан курировать сотрудник планово-экономического отдела управляющей организации.

Таблица 3 Реестр адресов жилых зданий с минимальными значениями показателя функциональности

Адрес	Год постройки	Значение Пф по зданию	Перечень элементов, находящихся в аварийном состоянии (Пф<0,6)
Интернациональная, 64	1975	0,58	Кровля, ХВС, отопление
Механизаторов, 7	1932	0,5	Перекрытия, перегородки, стены
Циолковского, 30	1975	0,7	Отопление, кровля
Волгоградская, 12	1964	0,6	Стены, перегородки, ХВС, ГВС, отопление

По величине показателя функциональности здания можно установить вид необходимого ремонта по данным адресам и определить объемы необходимого финансирования как по всему зданию, так и по его конструктивным элементам.

После проведения ремонтных работ необходимо производить корректировки в учете состояния всех отремонтированных объектов. В первую очередь необходимо пересчитать величины физического износа всех отремонтированных элементов, а вместе с тем пересчитать и износ по всему зданию. Особое место в планировании работ по капитальному и текущему ремонту на перспективу занимает пересчет показателя функциональности, который учитывает как стоимость необходимых ремонтных работ, так и процент физического износа. На рис. 1 изображен график изменения показателя функциональности жилого здания от проведенных капитальных ремонтов в течение всего жизненного цикла здания.

Рис. 1. Изменение показателя функциональности здания в процессе эксплуатации

Зависимость показателя функциональности от срока службы здания можно выразить аналитически в виде функции:

 (6)

Для данного графика (рис.1) выражение f(x) (6) будет выглядеть как массив отрезков по оси Х, поэтому требуется 7 линейных выражений:

(7)

Так как концы первого отрезка имеют координаты (t₁; f₁) и (t₂; f₂), то этот отрезок лежит на прямой , где и . Таким образом, рассчитываются коэффициенты каждой прямой.

Подставив коэффициенты в уравнение (7) получим следующее:

(8)

Эта функция имеет свой вид для каждого здания, в котором проводились ремонтные работы, изображенные на графике прямыми линиями. Длительность ремонтных работ, сроки их проведения, а также их количество - факторы, оказывающие влияние на вид представленной выше функции.

Особое место в системе проведения работ по капитальному ремонту занимает комплексность выбора объектов.

Допустим, что при проведении работ по выборочному капитальному ремонту (текущий ремонт финансируется по другому принципу) список адресов может формироваться только по величинам Пф. Этот способ позволит учитывать объекты, требующие срочного ремонта. Проводя ремонт по выбранным адресам (Пф попал в интервал выборочного и комплексного капитального ремонта), мы исключаем возможность возникновения аварий и проведения непредвиденных ремонтов в объектах с большим износом, что само по себе является выгодным.

Принцип субъективной оценки необходимости проведения работ по капитальному ремонту не позволяет учитывать объективную потребность в ремонте, реальное состояние всех объектов жилого фонда и способствует затягиванию ремонтных работ на многие годы.

Особенностью практики проведения ремонтов является то, что независимо от определения экономически выгодного типа работ и долгосрочности его планирования, в основном имеет место текущий ремонт, который может проводиться даже при низких значениях показателя функциональности. Это происходит из-за того, что в вопросах организации и проведения ремонтных работ большую роль играет быстрота и своевременность устранения неполадок и аварий, которые лучше всего устраняются текущими ремонтами и независимо от срока эксплуатации здания или от очередности капитального ремонта в нем. После устранения неполадки или аварии текущим ремонтом на объекте, требующем капитального ремонта, эффективность проведения последующих ремонтов заметно снижается, ввиду того, что не соблюдаются нормативные межремонтные сроки.

Наряду с этим следует заметить, что значения показателя функциональности для здания изменяются не так быстро, как для элементов зданий.

Процесс отбора объектов для выполнения ремонтов на основе расчетных значений показателя функциональности представлен на рис.2.

Рис. 2. Графический метод отбора адресов для проведения капитального ремонта на основе показателя функциональности

На рисунке 2 точками обозначены величины показателя функциональности обследуемых зданий. Необходимо определить вид планируемых ремонтов. В данном примере приведен процесс отбора зданий для проведения капитального ремонта (выборочного и комплексного). Здания, попавшие в треугольник АВС, подлежат первоочередному в данный момент времени капитальному ремонту.

Приоритет при отборе зданий принадлежит тем объектам, у которых физический износ больше и показатель функциональности ниже. Этим объясняется форма треугольника при отборе зданий. То есть наиболее выгодным вариантом будет отбор большего количества зданий, подлежащих комплексному капитальному ремонту, а среди зданий, подлежащих выборочному капитальному ремонту - тем, у которых износ больше. Таким образом, отбор зданий для проведения капитального ремонта, а также сноса, модернизации или реконструкции, в пределах выделенных средств справедливо производить, начиная двигать треугольник АВС справа налево, до тех пор, пока не перестанет выполняться условие

, (9)

где - сумма расчетных средних потребностей в финансировании выборочного и комплексного капитального ремонта, руб.;

- сумма выделенных средств j-источников, предназначенных для осуществления выборочного и комплексного капитального ремонта, руб.;

Аналогично можно производить отбор зданий для осуществления финансирования текущего ремонта, зная сумму выделенных средств для проведения этого вида ремонта.

Особую практическую значимость механизм распределения средств на текущий и капитальный ремонты с применением показателя функциональности здания имеет в том случае, когда есть возможность распределять средства не только по зданиям, но и конкретно по элементам зданий, что особенно важно при проведении текущего и выборочного капитального ремонтов. Это будет способствовать более эффективному расходованию средств на приобретение материалов для ремонта, что в целом обеспечивает экономию бюджетных средств.

В сложившейся ситуации планирование ресурсов на ремонты объектов жилищного фонда независимо от форм его собственности должно находиться под контролем органов власти муниципального образования, которые должны более активно использовать преимущественно рыночные методы регулирования.

Оптимальное функционирование жилого здания с точки зрения обеспечения населения комфортным жильем и соблюдения нормативных сроков службы может быть достигнуто только на основе выполнения индивидуального плана ремонтных мероприятий. Отклонения от планов капитального ремонта - результат ухудшения общего технического состояния жилых зданий, который ведет к сокращению остаточного срока службы здания, соответственно увеличивая затраты на внеплановые текущие ремонты.

На практике среди методов распределения финансовых средств на ремонты объектов жилищного фонда все больше используется субъективный метод, который предполагает направление финансовых средств только на объекты с наибольшим количеством жалоб или на выгодные для подрядчиков объекты.

Для принятия эффективных и своевременных управленческих решений разработана схема распределения ограниченных средств между объектами жилищного фонда. Основой всех изменений является стремление к сокращению разрывов в межремонтных сроках службы жилых зданий и их элементов.

В качестве оптимизационной задачи следует найти вариант с наименьшими затратами от внеплановых текущих и капитальных ремонтов при ограниченных бюджетных средствах.

Критерием оптимальности в данной задаче будет служить суммарная величина произведенных затрат вследствие внеплановых ремонтов (позднее их нормативного срока). Потребность в финансировании, рассчитываемая по формуле (1), зависит от величины физического износа, то есть со временем она изменяется и учитывает последствия несоблюдения межремонтных сроков, которые выражаются в значении коэффициента р.

На практике стоимость экономически обоснованных затрат сравнивается со средней стоимостью проведения капитального ремонта в регионе в расчете на один квадратный метр площади. Поскольку восстановительная стоимость здания остается неизменной, разница между этой стоимостью и величиной потребности в финансировании капитального ремонта здания относится к категории экономически необоснованных затрат. Оценка этих затрат будет являться основой оптимизационной задачи распределения ограниченных средств на ремонты жилищного фонда.

Рассмотрим алгоритм построения экономико-математической модели.

Примем следующие обозначения:

- убыток от проведения ремонтных работ капитального характера в i-ом здании позднее нормативного срока в расчете на один квадратный метр площади здания;

- восстановительная стоимость i-го здания в текущих ценах;

- рассчитанная потребность в финансировании ремонтных работ в i-ом здании;

- площадь i-го здания;

- площадь i-го здания, требующего ремонта;

R_k - количество бюджетных средств, выделяемых на k-ый тип ремонта, где k = 1,…m. m= 2.

, (10)

Смысл разрабатываемой экономико-математической модели будет заключаться в следующем: определить такие , при которых будет достигнут минимум целевой функции

(11)

при условиях

, i =1,…..3100; (12)

; (13)

, если . (14)

Определенная целевая функция соответствует выбору всех возможных вариантов с наименьшим убытком. Ограничение (12) свидетельствует о полном обеспечении финансовыми ресурсами плана по осуществлению ремонта. Ограничение (14) говорит о том, что данная модель применима для капитального ремонта. Из всего множества объектов жилищного фонда в информационной системе по управлению техническим состоянием отбираются только объекты, требующие капитального ремонта. Данная задача реализована с помощью метода стохастического поиска.

Распределение средств на текущий ремонт осуществляется по принципу прямых приоритетов. Рассмотрим случай, когда определены все объекты, требующие текущего ремонта (). Известны размеры потребностей, сумма которых превышает бюджетные возможности, но не распределены по приоритетности сами финансовые средства.

Здесь обозначим через количество финансовых средств, направляемых на ремонт i-го дома, X {х_i, i = 1,…n} - план распределения финансовых средств, который иначе называется титульным списком жилых домов на ремонт. - потребность i-го дома в осуществлении текущего ремонта.

Тогда множество допустимых планов распределения средств определяется неравенством

 (15)

Далее предложим приоритетный механизм распределения ресурсов, в котором в качестве приоритетов будут использоваться показатели общего функционального состояния зданий и эффективности проведения ремонтных работ.

Процедура распределения ресурсов будет определяться следующим образом:

, (16)

где - монотонная функция приоритета i-го здания в зависимости от рассчитанной потребности.

Операция минимума отражает простое условие - потребитель получает ресурс в количестве не более заявленной величины.

Процедура пропорционального распределения ресурсов относится к классу механизмов прямых приоритетов, ее параметры определяются формулами

, (17)

, (18)

. (19)

Используя информацию департамента ЖКХ администрации города об имеющихся финансовых ресурсах на осуществление текущего и капитального ремонтов и информацию о потребностях в финансировании (информационная система по управлению техническим состоянием жилых зданий), выполняем расчет согласно приведенным выше формулам. Результатом будут являться векторы X_k стоимости ремонтных мероприятий. При наличии нескольких источников финансирования работ как текущего, так и капитального характера в приведенные расчеты необходимо ввести дополнительную переменную.

Схема распределения финансовых ресурсов, основанная на механизме установления приоритетов, приведена на рис.3

Рис. 3. Схема распределения финансовых ресурсов

Предложенные методы позволяют сэкономить временные, денежные и трудовые ресурсы, что в целом способствует повышению эффективности принимаемых управленческих решений при формировании ремонтной политики в городе.

Для более успешного и эффективного функционирования предприятий всех форм собственности в сфере ЖКХ необходимо внедрение автоматизированного учета. Без компьютерной обработки данных процесс доступа к информации и последующего ее использования остается достаточно трудоемким.

На основе применения созданной информационной системы управления состоянием жилых зданий г. Липецка усовершенствована организация учета и аудита затрат на ремонты объектов жилищного фонда города. С ее помощью в управляющих организациях появляются возможности эффективно управлять документооборотом, производить различные расчеты, формировать отчетную документацию и т.п.

С применением сетевого варианта информационной системы по управлению состоянием жилищного фонда имеется возможность формирования запросов любой сложности. Таким образом, можно получить любую информацию о проводимых ремонтах на объектах жилищного фонда, сгруппировав их по этажности, улицам, ЖЭКам, подрядчикам, годам постройки, годам последних проведенных ремонтов и т.п. Сравнение плановых и фактических затрат позволяет сделать выводы об эффективности расходования ограниченных финансовых ресурсов.

В итоге средствами электронной базы данных при помощи различных информационных модулей формируются такие отчетные документы как производственная программа по выполнению плана текущего и капитального ремонта на любой определенный временной отрезок. Хранимые данные позволяют уточнять фактическое состояние жилищного фонда, корректируя величины физического износа и показателя функциональности по элементам жилых зданий с учетом ранее проведенных ремонтных работ, что в будущем позволит планировать вид, характер и стоимость необходимых ремонтов.

Годовой экономический эффект от внедрения информационной системы по данным бухгалтерской отчетности ООО ГУК «Правобережная» г. Липецка составил 379 300 рублей.

III. ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ

По результатам проведенных исследований в диссертационной работе сделаны следующие выводы.

1. Создан механизм учета физического износа жилых зданий в управляющих организациях. Он предполагает определение величин физического износа элементов и систем зданий на основе нормативного, инструментального и экспертного методов. Результаты расчетов по материалам обследования занесены в электронную базу данных, где средствами математических расчетов составлен прогноз изменения физического износа для определения потребности в финансировании будущих ремонтных мероприятий.

2. Разработан метод расчета потребности в финансировании ремонтных работ, адаптированный к условиям эксплуатации жилых зданий в г. Липецке. Метод основан на определении объективного денежного ориентира для проведения своевременных ремонтных работ с целью устранения имеющихся дефектов и недопущения внеплановых аварийных ремонтов. Установлено, что для расчета объективной потребности необходимо учитывать фактическое состояние жилых зданий на основе данных о физическом износе. Также определена важность учета факторов неполного устранения физического износа и несоблюдения межремонтных сроков, которые находят применение в величине коэффициента неустранимого износа р.

3. Внедрена экономико-математическая модель распределения средств на капитальный ремонт объектов жилищного фонда, разработан механизм расстановки приоритетов при распределении ограниченных средств на текущий ремонт. Модели базируются на балансовом методе распределения и учитывают: вид ремонтных работ, объем финансирования, площадь зданий, нуждающихся в ремонте, федеральный стандарт стоимости капитального ремонта одного квадратного метра жилья. Способ использования модели зависит от управленческой структуры ЖКХ муниципального образования. Применение модели распределения денежных средств на ремонты позволяет исключать субъективность принимаемых решений о выделении бюджетных средств на ремонты.

4. С помощью функционально-стоимостного анализа установлены наиболее значимые подфункции из числа функций технологического процесса осуществления ремонтных работ и выявлены резервы снижения затрат на проведение ремонтных работ по результатам анализа системы управления жилищным фондом муниципального образования города Липецка.

5. Внедрена информационная система по управлению техническим состоянием жилых зданий и реализован программный модуль «Учет затрат на ремонты», который позволил вести поадресный учет проводимых ремонтов с разбивкой по конструктивным элементам, подрядчикам, затраченным материалам и т.п. Годовой экономический эффект при внедрении в ООО ГУК «Правобережная» г. Липецка составил 379 300 рублей.

По теме диссертации опубликованы следующие работы

1. Погодаев А.К., Бондарев Б.А., Корнеев А.Д., Плохих А.Н., Томилов А.Л. Концепция создания информационной системы по стратегическому управлению техническим состоянием жилищного фонда города // Вести высших учебных заведений Черноземья: научно-технический и производственный журнал - Липецк, 2005. - №2. - 0,2 п.л., лично автором - 0,06 п.л.

2. Корнеев А.Д., Рыбина И.А., Корвяков Н.Ф., Плохих А.Н., Томилов А.Л. Установление очередности ремонтов жилых зданий по величине показателя функциональности // Образование, наука, производство, управление 24-25.11.2005: материалы региональной конференции - Старый Оскол, 2005. - 0,4 п.л., лично автором - 0,1 п.л.

3. Корнеев А.Д., Рыбина И.А., Плохих А.Н., Бузина О.П., Томилов А.Л. Изменение показателя функциональности здания от проведенных ремонтов // Вестник БГТУ им. В.Г. Шухова. - Белгород - №12, 2005 - 0,3 п.л., лично автором - 0,1 п.л.

4. Корнеев А.Д., Рыбина И.А., Плохих А.Н., Томилов А.Л. Оценка технико-экономического состояния жилых зданий по величине показателя функциональности // Материалы 4 международной научно-технической конференции (12-14 мая 2005 г). Ч. 2. - Волгоград: ВГАСУ, 2005 - 0,3 п.л., лично автором - 0,1 п.л.

5. Корнеев А.Д., Рыбина И.А., Плохих А.Н. Экономические аспекты оценки физического износа // Материалы всероссийской конференции. - Курск, 2006. - 0,2 п.л., лично автором - 0,1 п.л.

6. Корнеев А.Д., Рыбина И.А., Плохих А.Н., Томилов А.Л. Особенности планирования капитального ремонта с применением экономико-математических методов // Достижения, проблемы и перспективные направления развития теории и практики строительного материаловедения. - Казань-Пенза, материалы международной научно-практической конф., 2006. - 0,3 п.л., лично автором - 0,1 п.л.

7. Корнеев А.Д., Рыбина И.А., Плохих А.Н., Томилов А.Л. Особенности финансирования текущего и капитального ремонта жилых зданий // Строительство - Коммунальное хозяйство, Т.2. материалы Х юбилейной международной научно-технической конференции - Уфа, 2006. - 0,2 п.л., лично автором - 0,1 п.л.

8. Плохих А.Н, Шайтанов В.А. Применение метода ФСА в сфере управления ремонтами жилых зданий региона // Вопросы современной науки и практики. - Тамбов, 2006. - №4. - 0,4 п.л., лично автором - 0,3 п.л.

9. Корнеев А.Д, Плохих А.Н. Организационно-экономический механизм управления ремонтами жилого фонда региона // Материалы межд. конф-ции. -Волгоград, 2006. - 0,3 п.л., лично автором - 0,2 п.л..

10. Плохих А.Н. Особенности учета проводимых ремонтов в управляющих организациях как фактор, влияющий на сохранность жилого фонда // Сборник статей международн. конференции. - Липецк: ЛГТУ, 2006 - 0,1 п.л.

11. Плохих А.Н. Система финансовых и информационных потоков в сфере управления ремонтами жилого фонда // Сб. статей международн. научн.-практ. конф. - Тамбов, 2007. - 0,3 п.л.

12. Плохих А.Н. Организационно-экономический механизм управления ремонтами жилого фонда муниципального образования // Вестник Тамбовского университета. Сер. Гуманитарные науки. - 2007. - № 5. - Тамбов, 2007 - 0,44 п.л.

13. Корнеев А.Д., Бондарев Б.А., Рыбина И.А., Томилов А.Л., Плохих А.Н. Экономико-информационное управление жилищным фондом: монография /- Липецк: ЛГТУ, 2007. - 11, 4 п.л. (2,5 п. л. лично автором).

14. Погодаев А.К., Бондарев Б.А., Корнеев А.Д., Плохих А.Н., Томилов А.Л. Информационная система управления техническим состоянием жилищного фонда: свидетельство об отраслевой регистрации разработки № 6013, зарегистр. 19.04.2006, Отраслевой фонд алгоритмов и программ, Москва, 2006.

Размещено на Allbest.ru