Повышение эффективности использования государственного и муниципального недвижимого имущества на основе совершенствования региональных арендных отношений

Размещено на http://www.allbest.ru/

На правах рукописи

Специальность: 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство))

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

ПОВЫШЕНИЕ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ГОСУДАРСТВЕННОГО И МУНИЦИПАЛЬНОГО НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА НА ОСНОВЕ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ РЕГИОНАЛЬНЫХ АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЙ

Кабанова Тамара Викторовна

Москва - 2007 г.

Диссертационная работа выполнена в Государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования Московском государственном строительном университете (ГОУ ВПО МГСУ)

Научный руководитель - кандидат экономических наук, доцент Кулаков Юрий Николаевич

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор Яськова Наталья Юрьевна кандидат экономических наук, доцент Моторина Марина Анатольевна

Ведущая организация - ГОУ ВПО «Государственный университет управления»

Защита состоится « ____ » октября 2007 года в ____ час. на заседании диссертационного совета Д 212.138.05 при ГОУ ВПО Московском государственном строительном университете по адресу:

113114, г. Москва, Шлюзовая набережная, д.8, в ауд. 329.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО Московского государственного строительного университета.

Автореферат разослан « _____ » ________________ 2007 г.

Ученый секретарь диссертационного совета Исаева Г.Л.

1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность исследования. Одной из наиболее существенных проблем эффективного развития сферы недвижимости в России является отсутствие полноценного арендного сектора. Если в качестве глобальной цели государственной экономической политики принять становление социально-ориентированной и высоко эффективной рыночной экономики по образцу развитых стран мира, то необходимо в полной мере использовать накопленный ими позитивный опыт. В сфере недвижимости он как раз и выражается в наличии всесторонне развитой системы аренды недвижимости, включающей такие её виды, как социальная и коммерческая аренда, и охватывающей все виды объектов недвижимости и варианты их использования. Разумеется, этот опыт должен быть адаптирован к конкретным условиям нашей страны. Одним из обязательных составных элементов такой адаптации должен быть учет реальных особенностей общей системы власти и управления в РФ. Она, как известно, включает в себя федеральный (макроуровень), а также региональный и муниципальный уровни (мезоуровень), причем федеральный и региональный уровни определяются как составные части системы государственного управления. Отсюда следует закономерный вывод о том, что задачи совершенствования арендных отношений должны быть рационально распределены между указанными уровнями.

В диссертационной работе рассматриваются те аспекты совершенствования арендных отношений, которые относятся к компетенции субъектов РФ и муниципальных образований, находящихся на территории Центрально-Черноземного района (ЦЧР). Подобный акцент объясняется тем, что на федеральном уровне эти вопросы достаточно подробно исследованы, а мезоуровень объектом специального исследования до настоящего времени не становился, что обуславливает новизну и практическую значимость темы диссертационной работы. В связи с изложенным под государственной недвижимостью в работе понимается недвижимость, являющаяся собственностью субъектов РФ, а вся исследуемая совокупность объектов недвижимости определяется как «государственная и муниципальная недвижимость (ГМН)».

Актуальность темы диссертационной работы обусловлена:

- большими масштабами ГМН, сложностью её структуры и многообразием направлений использования;

- важнейшей ролью арендных отношений в экономической системе рыночного типа;

- значительной величиной поступлений в бюджет от использования ГМН;

- необходимостью рационального распределения задач по управлению арендными отношениями между всеми уровнями экономической системы с учетом особенностей общей системы власти и управления в РФ, что является обязательным условием обеспечения конечной эффективности;

- недостаточно полным отражением в существующих нормативно - методических документах ряда факторов и характера их влияния на экономические показатели аренды ГМН.

Существенный вклад в разработку научных проблем управления государственной и муниципальной собственностью, в том числе на основе совершенствования арендных отношений, внесли такие отечественные ученые, как: И.Т. Балабанов, В.А. Горемыкин, П.Г. Грабовый, С.В. Грибовский, В.В. Григорьев, С.П. Коростелев, Е.С. Озеров, В.Я. Осташко, И.А. Острина, А.Ф. Пацкалев, Б.А. Райзберг и др. Теоретические и методологические вопросы управления рассматривались также в трудах многих зарубежные ученых, к которым можно отнести: Ф. Векслера, Н. Ордуэя, Г. Харрисона и др.

Теоретический и методологический потенциал, созданный учеными, служит необходимой предпосылкой для дальнейших исследований. Вместе с тем, изучение литературных источников, а также практического опыта развития арендных отношений показывает, что ряд вопросов этой проблемы исследован недостаточно полно. Исследования зарубежных ученых представляют несомненный интерес с точки зрения определения возможных направлений исследования отечественной науки в этой области, но не могут считаться однозначно пригодными для непосредственного практического использования из-за существенных различий в экономических и социальных условиях. Для разработки современных научных концепций и практических предложений требуются новые исследования, которые отвечали бы современному уровню развития экономических отношений на рынке аренды ГМН. Кроме того, появилась тенденция повышения роли и статуса региона в социально-экономическом развитии страны. Принципиальным организационным фактором стало формирование собственности региона как объекта экономического регулирования, что определило цель и задачи исследования.

Цель исследования состоит в разработке методов, обеспечивающих повышение эффективности использования государственной и муниципальной недвижимости на основе экономической модели арендных отношений, адекватной рыночным условиям хозяйствования.

Для достижения цели исследования в диссертации поставлены и решены следующие задачи:

- комплексный анализ сущности, содержания и форм реализации аренды ГМН в рыночной экономической системе;

- выявление места и роли аренды в совокупности механизмов управления ГМН;

- разработка модели эффективного использования ГМН в условиях аренды;

- разработка методических положений по определению комплекса экономических показателей аренды ГМН на региональном уровне;

- обоснование критериев, факторов и показателей экономической эффективности управления арендой ГМН.

Объектом исследования является совокупность объектов недвижимости различного функционального назначения, находящихся в собственности государственных и муниципальных органов власти и управления на территории субъектов РФ, входящих в состав ЦЧР.

Предметом исследования выступают арендные отношения в системе управления ГМН ЦЧР и их стоимостный эквивалент.

Теоретической и методологической основой исследования послужили диалектический метод познания, методология системного подхода, базовые положения экономической теории и теории управления, а также труды ведущих отечественных и зарубежных ученых по проблемам арендных отношений, методические разработки и публикации по исследуемой проблеме.

В ходе исследования применялись общенаучные методы: абстрактно-логический, экономико-статистический, экспериментальный метод, методы системного и сравнительного анализа, методы графической интерпретации рассматриваемых явлений и процессов. Анализ статистических данных проведен с применением методов группировки, сравнения и обобщения.

Научная новизна настоящего исследования заключается в:

§ комплексном анализе содержания арендных отношений применительно к объектам ГМН;

§ разработке модели управления арендой ГМН на основе формирования факторного пространства стоимости аренды;

§ формировании комплекса функциональных и аналитических зависимостей, обеспечивающих качественную и количественную определенность стоимостного эквивалента аренды объектов недвижимости;

§ обосновании методических подходов к определению стоимостного эквивалента аренды, адекватных рыночным условиям хозяйствования, и отражающих специфику управления недвижимостью на региональном и муниципальном уровне;

§ разработке алгоритмов определения экономической эффективности управления арендой ГМН на региональном уровне.

На защиту выносятся:

- результаты комплексного анализа процесса формирования и развития арендных отношений применительно к ГМН;

- факторная модель стоимостного эквивалента аренды ГМН;

- методика расчета величины арендной платы с учетом существенных факторов влияния;

- целевые функции эффективного управления арендой ГМН на региональном уровне.

Практическая значимость исследования состоит в возможности повышения эффективности использования ГМН на основе применения предлагаемых методических подходов.

Достоверность полученных результатов обеспечивается репрезентативной статистической отчетностью органов власти и управления субъектов федерации и муниципальных образований за период 2000-2006 г.г., использованием современных теорий и методов научных исследований, а также апробацией полученных в результате исследования результатов.

Апробация и внедрение результатов исследования. Основные положения диссертационной работы были отмечены:

- золотой медалью и дипломом 1-й степени за победу в III Всероссийской Олимпиаде по экономическим, финансовым дисциплинам и вопросам управления в номинации «Развитие строительства в Российской Федерации», г.Москва, Молодежный Союз Экономистов и Финансистов, 17 апреля 2003 г.;

- дипломом за научный доклад и активное участие в I Всероссийской научно-практической конференции «Стратегия развития народного хозяйства России», г.Москва, Молодежный Союз Экономистов и Финансистов, 22 мая 2003г.

Результаты, полученные в ходе диссертационного исследования, нашли применение при разработке стратегии социально-экономического развития Курской области на период до 2020г., использованы в учебном пособии КГТУ «Основы разработки и технические аспекты проектов управления недвижимостью», а также в учебном процессе МГСУ при проведении лекционных и практических занятий по курсам «Основы менеджмента», «Управление проектами», «Инновационный менеджмент».

Публикации. Основные результаты по теме диссертационного исследования опубликованы в 14 научных работах общим объемом 25,79 п.л., в том числе лично автором - 5,07 п.л.

Объем и структура работы. Диссертационная работа состоит из введения, четырех глав, заключения и библиографического списка, включающего 123 наименования использованных источников. Общий объем работы составляет 134 стр., в том числе 29 таблиц, 31 рисунок.

2. ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Априорным методологическим положением научного исследования является то, что его результаты представляют собой неразрывное единство сущности, содержания и формы изучаемого объекта, процесса или явления. Реализация целей исследования предполагает решение следующих обязательных задач:

? выявление указанных компонент в контексте целей конкретного исследования;

? характеристика специфических особенностей аренды недвижимости, существенных для обеспечения её конечной эффективности;

? обоснование границ предметной области, в рамках которых осуществляется анализ.

Общепринятым является понимание сущности аренды как временной переуступки прав собственности.

Содержание аренды в наиболее общем виде представляется наиболее очевидным и включает в себя все множество конкретных вариантов и разновидностей арендных отношений. Это множество является полным, а его «усеченные» конфигурации формируются в соответствии с целями конкретного анализа.

Не менее очевидной является форма аренды. Она прямо вытекает из своего содержания и представляет собой формальное отношение, фиксируемое в договоре (в данном случае - в договоре аренды).

Универсальные компоненты анализа должны быть конкретизированы в экономическом и управленческом аспектах.

Основой функционирования рыночной экономики является принцип эквивалентности товарно-денежного обмена, в связи с чем экономическую сущность аренды следует понимать как соответствие данному принципу (товаром в данном случае является услуга по предоставлению объекта недвижимости в пользование на возмездной основе). Экономическим содержанием арендных отношений будет являться конкретный вид транзакций (часть общей совокупности рыночных операций). Наиболее очевидной является экономическая трактовка формы аренды, которой может быть только величина арендной платы (стоимостный эквивалент аренды).

Сущность аренды в управленческом аспекте определяется как механизм повышения эффективности в рамках действующей системы управления.

Наиболее наглядно рассматриваемый аспект анализа прослеживается в управленческом содержании аренды. Оно выражается в факторной модели арендной платы. Выявление состава, сравнительной значимости и характера взаимосвязи факторов (то есть, формирование модели) представляет собой основное содержание управленческого процесса. Формой аренды в управленческом аспекте будет являться адекватная величина арендной платы, поскольку адекватность достигается только посредством управления и означает точное соответствие конкретной ситуации управления.

В диссертации разработаны декомпозиционные структуры, конкретизирующие экономический и управленческий аспекты аренды (рис.1).

Сущность управления конкретным видом экономических отношений применительно к конкретному виду имущества заключается в совокупности механизмов управления, реализуемых на различных уровнях иерархии системы управления. Исходя из этого, содержанием экономических отношений будут являться конкретные варианты практического использования объектов недвижимости, основными из которых являются аренда, купля-продажа, хозяйственное ведение и оперативное управление.

Реализация цели эффективного управления предполагает наличие так называемой целевой функции (L).



Декомпозиционная структура аренды

По нашему мнению, при управлении арендой будет иметь место комбинированная целевая функция, состоящая из двух соподчиненных компонент, то есть (L1; L2) L. В качестве L1 предлагается принять максимизацию эффекта, получаемого от реализации комплексного развития территории региона. В этом случае в качестве оценочного показателя следует принимать абсолютный и удельный прирост валового регионального продукта (ВРП).

Необходимость реализации социальной функции управления обуславливает выбор в качестве механизмов таких видов использования, как хозяйственное ведение, оперативное управление и безвозмездное пользование. Степень реализации социальной функции находится в прямой зависимости от того, какой экономический базис может быть для этого задействован. Этим и вызвано наличие второй целевой функции L2, которая применительно к системе управления ГМН имеет вид:

L2 = Eff > max ? Дх > max

где Дх - доходы различного вида.

Для учета разнохарактерности доходов предлагается детализировать L2 на L2.1. и L2.2.. Под L2.1. понимаются доходы, получаемые от аренды ГМН, а под L2.2. - доходы от продажи объектов ГМН.

В ходе исследования была сформирована общая структурно-логическая схема исследования (рис. 2), назначением которой является необходимое и достаточное теоретико-методологическое обоснование, на базе которого генерируются результирующие выводы и формируются практические рекомендации. Наличие такого обоснования обеспечивает рассмотрение объекта и предмета исследования в гносеологическом аспекте. Вместе с тем, полноценность научного анализа достигается только при наличии единства гносеологического и онтологического аспектов, что предполагает необходимость проведения ретроспективного и сравнительного анализа практики арендных отношений.

Результаты проведенного исследования убедительно показывают, что существует прямая корреляция между уровнем экономического развития страны и степенью развития арендных отношений. В передовых странах мира аренда является преимущественным видом использования различных объектов недвижимости, а плата за аренду в существенной части формирует бюджеты различных уровней. Аналогичные тенденции имели место в России на протяжении нескольких веков до 1917 г. Дальнейший этап отечественной истории характеризуется последовательным сворачиванием арендных отношений вплоть до исключения понятия «недвижимость» из действующего законодательства. Не смотря на предпринятые с середины 80-х годов XX века меры, арендные отношения строились на внеэкономической, внерыночной основе, в отсутствие реального арендодателя-собственника, без оценки рыночной стоимости объектов аренды. Принципиальные изменения произошли только в начале 90-х годов в связи с кардинальной трансформацией социально-экономической системы страны. Реальная практика последующих лет подтвердила, что аренда, как механизм управления государственной и муниципальной недвижимостью, служит одним самых эффективных механизмов обеспечения денежных поступлений в бюджеты всех уровней РФ. Удельный вес доходов от использования имущества, в том числе, от сдачи его в аренду в общей сумме неналоговых доходов консолидированного федерального бюджета РФ растет из года в год стремительными темпами и в настоящее время достигает примерно 400 млрд.руб., что составляет порядка 80% всех неналоговых доходов консолидированного бюджета РФ (против 11,8% в 1995 г.).

Выполненный комплексный анализ поступлений в бюджеты областей, входящих в состав ЦЧР, а также в бюджет г.Курска от различных видов использования ГМН позволил сделать следующие выводы:

§ устойчивой тенденцией является преобладание в доходах бюджетов налоговых доходов и безвозмездных перечислений из вышестоящих бюджетов;

§ принципиальной особенностью данных источников средств является то, что они носят непостоянный характер, так как зависят от решений органов исполнительной власти вышестоящих уровней;

§ имеет место существенный дефицит финансовых ресурсов, необходимых для обеспечения стабильного и интенсивного развития областей ЦЧР, а также входящих в их состав муниципальных образований;

§ приоритетным направлением экономической политики в области управления недвижимым имуществом представляется развитие собственных доходов бюджетов, в частности, неналоговых;

§ собственные источники доходов считаются более предпочтительными, поскольку отличаются гибкостью, возможностью изменять оперативно и в необходимых пределах величину поступлений в бюджет в зависимости от социально-экономического положения региона;

§ основную часть неналоговых доходов бюджетов составляют поступления от использования государственной и муниципальной собственности с абсолютным преобладанием в них доли арендных платежей;

§ наибольший удельный вес занимают доходы от аренды таких объектов ГМН, как земли городов и поселков, что обуславливает исключительную важность управления арендой данного вида недвижимости;

§ тенденция динамичного развития арендных отношений подтверждается устойчивым повышением как абсолютных, так и относительных (приростных) показателей.

Рациональную систему управления арендными отношениями в областях и муниципальных образованиях на территории ЦЧР можно считать в целом сформированной, а субъектный аспект управленческого процесса - реализованным. Схема системы управления ГМН на примере Курской области, конкретизирующая субъектный аспект управленческого процесса, представлена на рис. 3.

Важнейшим резервом повышения эффективности управления арендными отношениями становится оптимизация величины стоимостного эквивалента аренды, то есть всестороннее методическое обоснование размера арендной платы.

Содержанием сравнительного анализа являлось исследование тех методических подходов, которые реализуются в ЦЧР при аренде объектов ГМН, с выявлением их преимуществ и недостатков. При этом основным оценочным критерием являлась величина арендной платы (АП), а главная цель сравнения заключалась в анализе обоснованности порядка её определения. По результатам выполненного сравнения можно сделать вывод, что к установлению ставок арендных платежей применяют два основных подхода - бюджетный и экономический. Данные подходы отличаются как по целям, так и по способам оценки арендных платежей. Именно в выборе того или другого подхода проявляется, главным образом, концепция управления недвижимостью.

Бюджетный подход основан на директивном финансовом задании по сбору арендной платы. Бюджетное задание распределяется в виде арендных платежей среди арендаторов. Такое распределение может быть равномерным или неравномерным, исходя из ценности арендуемых площадей либо доходности вида деятельности арендатора. Главную цель бюджетного подхода можно определить как фискальную. Арендные платежи, по сути, определяются по принципу «брать с арендаторов столько, сколько они смогут заплатить».



Главный недостаток такого подхода - игнорирование базовых принципов и реального экономического содержания арендных отношений, что входит в резкое противоречие с сущностью рыночной арендной платы. Можно констатировать, что в рамках бюджетного подхода задача определения максимума арендных платежей не имеет решения, так как доказательная база полностью отсутствует.

Альтернативой бюджетного подхода является экономический подход, основная цель которого - создание конкурентного рынка аренды на основе учета объективных факторов, влияющих на величину АП. Основной принцип экономического подхода - «брать с арендаторов столько, сколько они должны заплатить», то есть арендаторы должны отдать обществу в лице государства определенную, экономически обоснованную часть дохода от использования арендуемого имущества, оставшуюся после покрытия всех издержек. аренда муниципальный имущество стоимостный

Реализация данного подхода ставит государство в равные условия с другими субъектами рынка. Результаты деятельности государства по сдаче объектов недвижимости в аренду не будут противоречить мотивациям всех участников рынка, что позволит иметь в будущем гармоничный и сбалансированный рынок аренды без монопольных цен крупнейшего собственника недвижимости в лице государства.

При экономическом подходе арендуемое имущество рассматривается как капитал, который должен продуцировать максимально возможный доход при соблюдении обязательного требования возмещения снашивания (амортизации). Исходя из этого величина арендного платежа, отвечающего требованию возврата капитала, выражается следующим образом:

Aвозвгод = S Ч Cб Ч SFF(T, is) = VA Ч SFF(T, is)

где S - общая площадь объекта; Сб - удельная стоимость замещения амортизируемой части объекта аренды; SFF(T, is) - фактор фонда возмещения (аналог нормы амортизации); T - срок экономической жизни амортизируемой части объекта аренды; is - процентная ставка фонда возмещения; VA = S Ч Cб - стоимость замещения амортизируемой части объекта аренды.

Применительно к ГМН большинство используемых методов расчета АП можно разделить на две группы:

I - методы определения АП на основе расчетной стоимости строительства (Сс) за 1 кв.м арендуемого объекта недвижимости;

II - методы определения АП на основе базовой ставки арендной платы (Бап) за 1 кв.м арендуемого объекта недвижимости.

Анализ изменения показателей Сс на примере государственной собственности Курской области и Бап на примере муниципальной собственности г. Курска показывает, что темп прироста данных показателей весьма значителен (от 33% до 80% для Сс и от 20% до 40% для Бап).

Независимо от вида применяемой методики необходимо сформировать методические подходы, позволяющие оптимизировать величину АП и полноценно реализовывать все функции при решении практических задач эффективного управления арендными отношениями как на региональном, так и на муниципальном уровне.

Преимущества аренды как, в основном, экономического механизма управления недвижимым имуществом позволяют одновременно решать несколько важных управленческих задач.

Во-первых, обеспечивается рост налоговой базы на территории муниципального образования за счет роста количества субъектов, занимающихся предпринимательской деятельностью. В результате увеличиваются налоговые и неналоговые платежи в бюджет (что особенно важно - на длительную перспективу).

Во-вторых, передача муниципального имущества в аренду предусматривает передачу арендатору ответственности за его использование и сохранность, а также обязанностей по содержанию имущества, что влечет за собой экономию бюджетных средств.

В-третьих, арендованное имущество остается в муниципальной собственности и при нарушении условий договора аренды может быть возвращено арендодателю и использовано по другому направлению, обеспечивающему более высокую эффективность.

Общий вывод по результатам сравнительного анализа действующих методик состоит в следующем: несмотря на определенный потенциал повышения эффективности арендных отношений, они имеют ряд недостатков с позиций полноценного обоснования на базе корректно определенного факторного пространства.

В соответствии с целевой направленностью исследования была сформирована модель эффективного управления арендой, а также разработаны методы, обеспечивающие уточненную оценку экономического эффекта от её практической реализации.

Показателем состояния системы управления арендой ГМН предлагается считать стабильность получения гарантированного дохода, количественным выражением которой является соотношение следующего вида:

где е - допустимый (устанавливаемый субъектами управления) предел изменений величины суммарных арендных платежей.

Существенным моментом анализа эффективности управления является то, что в нем должен быть отражен методический аспект, что обосновывается причинно-следственной связью следующего вида:

развитие методологии > моделирование экономической оценки >

> наличие алгоритмов расчета экономического эффекта.

Эффективность управления во всех конкретных вариантах управленческого процесса может быть обеспечена только при наличии определенных условий и требований. На рис. 4 представлена системная трактовка этих условий и требований.

Содержание представленной схемы сводится к следующему:

· основой формирования иерархии является объектная детализация общей совокупности управляемых объектов, то есть всей ГМН (0);

· структуризация исходного полного множества осуществляется по типам использования, интегрированным представлением которых являются нежилые и жилые объекты недвижимости (I);

· принципиальное значение имеет последующий уровень иерархии «II», который определяется как управленческий. В качестве основного параметра принимается объем использования объектов ГМН на условиях аренды (Vиспольз.);

· на основе типологии управленческих ситуаций конкретизируются варианты использования объектов ГМН и формируется уровень иерархии «III». Для нежилых объектов недвижимости эти виды дополняются целевым использованием объектов ГМН, так как часть таких объектов включена в хозяйственную деятельность регионов и муниципальных образований;

· иерархическая структура взаимосвязи условий и требований эффективного управления ГМН закономерно завершается оценочными показателями эффективности, совокупность которых формирует уровень «IV». Для аренды нежилых объектов недвижимости эффект будет выражаться максимумом суммарных арендных платежей (?ДхАРЕНД.), так как именно они формируют соответствующие бюджеты. Аренда жилых объектов недвижимости имеет ту особенность, что величина АП крайне чувствительна к тенденциям изменения AD, в связи с чем в показатель эффективности введены не только ДхАРЕНД., но и +?ДхАРЕНД.. Для сделок купли-продажи естественным показателем эффективности является максимально возможная цена сделок (max Ц).

Совокупность основных условий и требований в их логической взаимосвязи обеспечивает необходимую и достаточную основу для количественного определения эффекта.

ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ

По результатам проведенного исследования в диссертации обоснованы следующие теоретические положения и практические рекомендации:

1. Аренда, являясь одним из конкретных экономических отношений, имеет единую сущностную природу и содержательную характеристику со всеми другими экономическими отношениями, но обладает спецификой их реализации. В теоретическом и методологическом отношении равнозначными для достижения конечной эффективности являются как экономический, так и управленческий аспекты аренды.

2. Теория и методология анализа аренды основывается на универсальных логических категориях сущности, содержания и формы, каждая из которых конкретизируется в указанных аспектах.

3. В экономическом аспекте сущностью аренды является эквивалентность обмена недвижимости как товара-услуги. Экономическим содержанием арендных отношений является конкретный вид рыночных транзакций, а формой - величина стоимостного эквивалента аренды (арендной платы - АП).

4. В управленческом аспекте сущность аренды заключается в том, что она представляет собой один из механизмов повышения эффективности в рамках действующей системы управления. Содержанием аренды в данном аспекте следует считать факторную модель АП. Выявление состава, сравнительной значимости и характера взаимосвязи включаемых в модель факторов представляет собой одну из главных задач, решаемых в управленческом процессе. Формой аренды в управленческом аспекте является адекватная величина АП, а достижение адекватности, то есть точного соответствия конкретной ситуации, следует считать одной из приоритетных целей управления.

5. Реализация целей эффективного управления возможна только при наличии всесторонне обоснованных целевых функций, которые применительно к системе управления арендой ГМН носят комплексный характер и отражают соподчиненные экономическую и социальную функцию органов власти и управления на различных уровнях.

6. При прочих равных условиях аренда обладает максимальным стратегическим потенциалом эффективности, так как обеспечивает долгосрочное и в высокой степени гарантированное поступление доходов в бюджеты, при этом доля таких доходов последовательно нарастает.

7. По субъектам РФ и муниципальным образованиям на территории Центрально-Черноземного района система управления ГМН в целом может считаться сформированной, и основной проблемой повышения эффективности становится полнота и качество методического обеспечения арендных отношений.

8. В практике управления арендой в настоящее время используются два принципиально различных подхода, которые можно определить как бюджетный (фискальный) и экономический (рыночный). При этом превалирует первый подход. Такая ситуация является следствием инерции административных подходов, сложившихся в прежних социально-экономических условиях, а также отсутствия комплексных научных исследований, позволяющих осуществлять рациональное управление арендными отношениями.

9. Перспективным направлением развития арендных отношений и повышения эффективности управления следует считать использование функционального стоимостного метода анализа реальных потребительских характеристик объектов ГМН, а также векторный анализ, позволяющий в полной мере учесть специфические особенности многих видов использования.

10. Обязательным требованием рационального управления арендой служит сочетание необходимой точности используемых факторных моделей АП и методов её расчета с практической реализуемостью в управленческом процессе. Данному требованию в наибольшей степени соответствует модель, определенная как первичная гибридная с преобладанием в ней аддитивных соотношений, отражающих влияние разнородных стоимостнообразующих факторов.

11. Важной компонентой анализа экономической эффективности управления арендой является методический аспект, выражаемый во взаимосвязи элементов методического обеспечения, иерархии основных условий и требований эффективного управления, сравнении альтернативных вариантов реализации и конкретных методических рекомендациях по расчету показателей эффективности.

12. Разработанные подходы могут быть приняты в качестве методической основы для совершенствования системы управления арендой на региональном и муниципальном уровнях, что позволит на более высоком качественном уровне реализовывать бюджетную, экономическую и социальную политику.

СПИСОК ПУБЛИКАЦИЙ АВТОРА, В КОТОРЫХ ОТРАЖЕНЫ ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ДИССЕРТАЦИИ

1. Кабанова Т.В. Целевые функции управления недвижимостью // Основы разработки и технические аспекты проектов управления недвижимостью: учебное пособие / В.А. Кабанов. - Курск: Курский гос. техн. ун-т, 2006. - 12,6 п.л. (в том числе лично автором - 0,06 п.л.).

2. Кабанова Т.В. Аренда в системе управления государственным и муниципальным недвижимым имуществом // Современные технологии в строительстве. Образование, наука, практика: Сб. секционных научных трудов городской научно-практической конференции-выставки, посвященной 85-летию МГСУ-МИСИ. - М.: АСВ, 2006. - 0,44 п.л.

3. Кабанова Т.В. Аренда как финансовый механизм системы управления государственной и муниципальной собственностью // Совершенствование механизмов управления в финансово-кредитной системе экономики России: монография / Под ред. Т.А.Световцевой, С.Г.Емельянова, З.А.Кондратьевой. - Курск: КГТУ, 2005. - 20,9 п.л. (в том числе лично автором - 0,94 п.л.).

4. Кабанова Т.В. Аренда недвижимости: принципы и аспекты системности // Актуальные проблемы менеджмента предприятий инвестиционно-строительной сферы: Сб. тр. под ред. д.э.н., проф. Н.Г. Верстиной. - Москва: МГСУ, 2005. - 0,44 п.л.

5. Кабанова Т.В. Вопросы организации управления государственной собственностью // Новые тенденции государственного регулирования экономики по материалам научных чтений, посвященных памяти профессора А.Н. Пилецкого. - Курск: КИГМС, 2003. - 0,25 п.л.

6. Кабанова Т.В. Комплексный анализ состояния и проблем аренды государственной и муниципальной собственности на примере г.Курска // Актуальные проблемы менеджмента предприятий инвестиционно-строительной сферы: Сб. тр. под ред. проф., д.э.н. Н.Г. Верстиной. - М.: МГСУ, 2005. - 0,56 п.л.

7. Кабанова Т.В. Методические аспекты определения арендной платы и оценки эффективности аренды недвижимого имущества / Научные труды коллектива кафедры Экономики и управления в строительстве под общ. ред. д.э.н., проф. Х.М. Гумба. - Москва: МГСУ, 2004. - 0,56 п.л.

8. Кабанова Т.В. Методические аспекты управления государственной и муниципальной собственностью (на примере Центрально-Черноземного региона) // Проблемы и перспективы формирования и развития строительного и жилищно-коммунального комплексов в России: Сб. тр.- Москва: МГСУ, 2004. - 0,38 п.л.

9. Кабанова Т.В. Общеметодологические аспекты управления стоимостью аренды недвижимого имущества // Управление изменениями в социально-экономических системах: Сб. ст. третьей международной научно-практической конференции под ред. И.Е. Ресина, Ю.И. Трещевского. - Воронеж: ВГУ, 2004. - 0,25 п.л.

10. Кабанова Т.В. Особенности аренды в системе управления недвижимым имуществом // Молодежь и XXI век: Тезисы докладов 31-й вузовской научно-технической конференции студентов и аспирантов в области научных исследований: часть 1. - Курск: КГТУ, 2003. - 0,13 п.л.

11. Кабанова Т.В. Повышение эффективности управления недвижимостью на примере Центрально-Чернозёмного региона // Современное состояние инвестиционно-строительного комплекса России: Сб.тр. - Москва: МГСУ, 2003. - 0,25 п.л.

12. Кабанова Т.В. Экономические аспекты управления государственной и муниципальной собственностью // Материалы круглого стола: «Капитальный ремонт, реконструкция и модернизация жилых зданий и территорий сложившейся городской застройки». - Москва: МГСУ, 2003. - 0,2 п.л.

13. Кабанова Т.В., Кулаков Ю.Н. Совершенствование методического обеспечения расчета арендной платы за объекты государственного и муниципального недвижимого имущества (на примере Центрально-Черноземного региона) // Актуальные проблемы менеджмента предприятий инвестиционно-строительной сферы: Сб. тр. под ред. проф., д.э.н. Н.Г. Верстиной. Выпуск 2.- М.: МГСУ, 2006. - 0,75 п.л. (в том числе лично автором - 0,4 п.л.).

14. Осташко В.Я., Кулаков Ю.Н., Кабанова Т.В. Повышение эффективности использования государственного и муниципального недвижимого имущества на основе совершенствования региональных арендных отношений // Известия Международной академии наук высшей школы (МАН ВШ), 2007, №1 (39). - 0,62 п.л. (в том числе лично автором - 0,21 п.л.).

Размещено на Allbest.ru