Оценка экономической эффективности строительства "интеллектуальных зданий"

Размещено на http://www.allbest.ru//

Размещено на http://www.allbest.ru//

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление

народным хозяйством (экономика, организация и управление

предприятиями, отраслями, комплексами (строительство))

Автореферат

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Оценка экономической эффективности строительства «интеллектуальных зданий»

Мурашова Ольга Владимировна

Москва - 2010

Диссертационная работа выполнена в Государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования Московском государственном строительном университете.

Научный руководитель:	доктор экономических наук, профессор Яськова Наталья Юрьевна
Официальные оппоненты:	доктор экономических наук, профессор Моисеенко Наталья Анатольевна кандидат экономических наук, Кабанова Тамара Викторовна
Ведущая организация:	НИУ Иркутский Государственный Технический Университет

Защита диссертации состоится « 21 » сентября 2010 г. в __ часов на заседании диссертационного совета Д212.138.05 в ГОУ ВПО Московском государственном строительном университете по адресу: 129337, г. Москва, Ярославское шоссе, д. 26.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО Московском государственном строительном университете по адресу: 129337, г. Москва, Ярославское шоссе, д. 26.

Автореферат разослан «____» ____________2010 г.

Ученый секретарь диссертационного совета Исаева Г.Л.

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы диссертационного исследования. Одной из наиболее устойчивых тенденций в сфере недвижимости является постоянно возрастающие требования к ее качеству на базе развития инновационной деятельности, расширяющей возможности решения задачи по повышению эффективности инвестиций. При этом общей закономерностью является формирование новых типов недвижимости со сложной инженерной инфраструктурой, такие как проекты бизнес-центров, многофункциональных и спортивно-развлекательных комплексов, что привело к росту сложности управления объектами недвижимости и, как следствие, высокой стоимости обслуживания таких объектов. На этой базе формируется новое направление развития недвижимости, связанное со строительством «Интеллектуального здания» (далее ИЗ).

Таким образом, появление ИЗ обусловлено, с одной стороны, необходимостью управления внутренней инфраструктурой зданий, организацией безопасных и экономичных процессов, протекающих внутри здания, и, как следствие, получением экономии при эксплуатации здания, с другой стороны, возможностью удовлетворения потребностей пользователей здания в комфорте и престиже.

Развитие технологий в области создания ИЗ является одним из приоритетных направлений инновационного развития России и требует адекватной оценки эффективности вложений в реализацию проектов «Интеллектуального здания». При этом задача оценки эффективности вложений в создание ИЗ является довольно сложной, поскольку имеет свои особенности, связанные с воздействием процесса создания этого типа зданий на стоимостные характеристики по стадиям жизненного цикла объекта недвижимости, влиянием не только на количественные, но и на качественные характеристики, возможностью управления как процессом создания, так и процессом эксплуатации объекта недвижимости и др.

Проблемам управления, развития и оценки объектов недвижимости посвящены труды таких ученых, как А.А.Волков, П.Г. Грабовый, Х.М. Гумба, С.П. Коростелев, Ю.Н. Кулаков, И.Г.Лукманова, Ю.А. Табунщиков, Л.Н. Чернышов, Н.Ю.Яськова и др. Несмотря на большое количество работ, посвященных изучению технических и экономических аспектов оценки недвижимости, особенности ИЗ, с точки зрения их учета при формировании методического подхода к оценке эффективности до сих пор не учитываются. В этой связи следует отметить недостаточность разработанности проблемы оценки эффективности в имеющихся исследованиях и отсутствие системного подхода к ее изучению. Кроме этого, единого методического подхода к оценке эффективности инвестиций в создание ИЗ на настоящее время так и не выработано. Именно поэтому оценка эффективности инвестиций в создание ИЗ является востребованной, как в теоретическом, так и практическом плане функционирования инвестиционно-строительной сферы России.

Таким образом, актуальность проблемы оценки эффективности в области построения ИЗ и ее повышение в современных условиях, недостаточная теоретическая изученность ее ключевых аспектов определяют необходимость углубления и систематизации знаний в данной области, а также адаптации теоретических основ к условиям практического использования концепции ИЗ. В связи с этим возникает потребность в дальнейшем развитии теоретических представлений и методических положений об экономической сущности и особенностях методов оценки эффективности создания ИЗ. В связи с выше изложенным определены цель, задачи и структура диссертационного исследования. 

Целью диссертационного исследования является разработка методического подхода к оценке экономической эффективности создания «Интеллектуальных зданий», отвечающих современным требованиям к качеству и экономической эффективности недвижимости.

В соответствии с целью исследования в работе были поставлены и решены следующие задачи:

проанализированы основы концепций инженерно-технического обеспечения зданий и принципы их эксплуатации в современных условиях;

определены и исследованы свойства и экономическая сущность понятия «Интеллектуальное здания»;

выявлены особенности создания «Интеллектуального здания» и их проявления в инвестиционно-строительных проектах;

осуществлена декомпозиция экономического потенциала концепции «Интеллектуального здания»;

оценены возможности и установлены особенности использования методов определения эффективности инвестиционного проекта для расчетов эффективности «Интеллектуального здания» в современных условиях;

сформирован методический подход к оценке эффективности создания «Интеллектуальных зданий» и осуществлена адаптация к условиям его практической реализации.

Объектом исследования являются объекты коммерческой недвижимости, построенные с использованием концепции «Интеллектуального здания». строительство интеллектуальный здание

Предметом исследования являются методы оценки отбора и реализации инвестиционного проекта «Интеллектуального здания».

Теоретической и методологической основой исследования являются труды отечественных и зарубежных исследователей в области экономики, управления, финансов и маркетинга, стратегического планирования и ценообразования. В работе использовались также материалы научных конференций, статей, семинаров и симпозиумов.

В диссертации применены общенаучные методы исследования: анализ и синтез, обобщение, исторический и логический методы, индукция и дедукция, а также научные приемы и методы, такие как статистический, информационный, структурный, функциональный, графический анализ и другие распространенные в экономической практике методы исследований.

Научная новизна диссертационной работы состоит в обосновании и разработке методических рекомендаций к оценке эффективности создания и развития «Интеллектуальных зданий» различного функционального назначения, учитывающих циклическую динамику выявленных особенностей этого типа недвижимости и мотивацию инвесторов.

Научные результаты, полученные лично автором, состоят в следующем:

выявлена основная тенденция рынка недвижимости, заключающаяся в активном использовании инноваций в строительстве с расширяющимся сегментом строительства «Интеллектуальных зданий»;

определены и систематизированы свойства и экономическая сущность понятия «Интеллектуальное здание», отражающие его технико-технологические и организационно-управленческие особенности;

систематизированы особенности создания «Интеллектуального здания» на основе анализа проявления специфических свойств недвижимости в проектах «Интеллектуального здания»;

осуществлена декомпозиция экономического потенциала концепции «Интеллектуального здания» в циклической динамике реализации инвестиционно-строительного проекта;

выявлена специфика использования методов оценки эффективности инвестиций в создание «Интеллектуального здания»;

разработана методика оценки эффективности инвестиций в создание «Интеллектуального здания» и осуществлена ее практическая апробация по типам недвижимости.

На защиту выносятся:

1. Система свойств, характеризующих экономическую сущность «Интеллектуального здания», как условие эффективной капитализации недвижимости.

2. Модель жизненного цикла создания и функционирования «Интеллектуального здания».

3. Методика комплексной оценки эффективности «Интеллектуального здания», учитывающая возможности альтернативных методов оценки.

4. Регламент проведения оценки эффективности проекта «Интеллектуального здания» по стадиям жизненного цикла.

Теоретическая и практическая значимость диссертационного исследования. Теоретическая значимость исследования заключается в том, что научные результаты исследования, содержащиеся в диссертации, могут быть использованы в качестве методической базы для дальнейших комплексных исследований данной проблемы.

В практическом плане материалы диссертации целесообразно использовать предприятиями инвестиционно-строительной отрасли, смежных отраслей экономики страны при осуществлении расчетов экономической эффективности инвестиций в создание ИЗ.

Материалы диссертации также могут быть использованы в учебном процессе в ВУЗах при изучении дисциплины «Экономика в строительстве», «Оценка недвижимости» и других, а также в учебном процессе послевузовского образования.

Достоверность полученных результатов основывается на применении объёма статистической и управленческой отчетности по проектам строительства объектов недвижимости, использовании аналитических и статистических данных, отражающих состояние инвестиционно-строительной сферы за 2007-2009 годы, а также подтверждается апробацией результатов исследования.

Публикации. По теме диссертационного исследования опубликовано 10 печатных работ общим объемом 2,7 п.л., в том числе лично автором 2,45 п.л.

Объем и структура. Работа состоит из введения, трех глав, заключения, библиографии и приложений. Общий объем диссертационной работы 171 страниц, в том числе 25 таблицы, 7 формул, 23 рисунка. Список литературы включает 152 наименований.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Современное состояние строительной отрасли характеризуется рядом проблем, которые носят глобальный характер. Среди них выделяют энергетическую и экологическую проблемы, направленность которых определяется комплексным решением проблемы сохранения окружающей среды посредством исследований в области энергосбережения, в том числе перехода на нетрадиционные возобновляемые источники энергии (НВИЭ). В контексте решения этих проблем в настоящее время в мире построено большое количество зданий, микрорайонов и даже архитектурно-строительных зон, спроектированных на основе различных концепций энергосбережения и НВИЭ. Их анализ позволил выявить те из них, которые получили наибольшую известность (рис.1). Наибольшее распространение в качестве стандарта на практике получила концепция «энергоэффективное здание», основной акцент которой сделан на энергосбережении, достигаемом за счет применения инновационных решений, которые осуществимы технически, обоснованы экономически и приемлемы с экологической и социальной точек зрения. Следует отметить, что вышеперечисленные направления реализуются в режиме долгосрочного горизонта планирования, связанного с сохранением окружающей среды для будущих поколений, а также оценкой окупаемости за счет снижения энергопотребления и ожидаемого роста цен на энергоресурсы. При этом, кроме совершенствования технологий в области эффективного энергосбережения, наблюдалась тенденция увеличения количества комплексных инженерных систем. Это было связано, в первую очередь с ужесточением требований к безопасности, надежности и комфорту эксплуатируемых зданий. По мере усложнения инженерных систем здания, увеличения количества и качества выполняемых ими функций процесс управления «Традиционным зданием» (далее ЗТ) усложняется.

Рис. 1. Концепции энергетически эффективных и экологически чистых строительных технологий

Для организации взаимодействия между отдельными системами здания, а также автоматического оперативного контроля и управления организуется система диспетчеризации с использованием оперативной передачи информации от объекта управления к пункту управления в автоматизированном режиме. В настоящее время автоматизированные средства уже выполняют ряд интеллектуальных функций - анализ и поиск информации, контроль процессов, принятие решений. На настоящем этапе научно-технического прогресса существенно возрастает значение системного подхода к информатизации. На смену локальной автоматизации приходит комплексная автоматизация здания. В современной практике строительства имеют место все предпосылки перехода к интегральной автоматизации, охватывающей все инженерные системы здания.

В данной работе в соответствии с обозначенным объектом исследования рассматривается преимущественно коммерческая недвижимость, выступающая в следующих видах: офисная недвижимость, торговая недвижимость, гостиничные комплексы, рынки складских и производственных помещений, а также особенно актуальные в настоящее время многофункциональные комплексы. Именно от использования коммерческих помещений, особенно комплексного функционального назначения, появляется возможность максимально полной реализации всех преимуществ концепции ИЗ за счет оценки влияния как на расходы, а так и на доходы, продуцируемые в процессе эксплуатации недвижимости.

Проведенный анализ показал, что на рынке недвижимости сформировался новый сегмент, связанный с использованием инновационных технологий. Современный сегмент рынка недвижимости находится на пересечении ЗТ, морально устаревших зданий и ИЗ, с тенденцией к активному использованию инноваций в строительстве и перспективой строительства ИЗ (рис.2).

Рис. 2. Рынок недвижимости ИЗ

Анализ принципов построения ИЗ и имеющихся данных о реализованных проектах в России и за рубежом позволил выявить следующие системные свойства ИЗ, предопределяющие эффективность реализации проекта ИЗ:

Минимизация числа компонентов системы, за счет сокращения ряда ее дублирующих элементов.

Оптимизация режима функционирования каждой подсистемы ИЗ на основе взаимообмена данными с другими подсистемами здания.

Адекватное и оперативное реагирование на изменение требований пользователей и происходящие в здании процессы благодаря своей высокой управляемости.

Сокращение времени проведения операций за счет высокой степени защиты от ошибок персонала.

Систематизация данных о функционировании всех инженерных систем здания благодаря комплексному сбору и обработке информации.

Непрерывный мониторинг состояния подсистем ИЗ, ведение электронного журнала, позволяющего анализировать события и действия за длительный период времени и планировать затраты на эксплуатацию.

Превентивный характер реагирования на сбой - обнаружение, распознавание и предотвращение чрезвычайных ситуаций.

Автоматизированная поддержка принятия решений при возникновении внештатных ситуаций с использованием экспертной подсистемы.

Перечень приведенных системных свойств не является исчерпывающим и, в случае выявления новых, должен непрерывно обновляться. Реализация преимуществ ИЗ позволяет выстроить системы поддержки каждой стадии жизненного цикла объекта недвижимости: предпроектной, проектной, строительной, эксплуатационной.

Первая, вторая и третья стадии определяют эффективность функционирования объекта, так как именно на этих стадиях закладываются принципиальные решения по функционированию инженерных систем как единого целого. Их задачей является обеспечение эффективного управления всеми системами здания. Выявленные в результате анализа особенности создания и функционирования ИЗ и соответствующие количественные характеристики ИЗ, влияющие на эффективность по фазам жизненного цикла, позволили осуществить декомпозицию экономического потенциала концепции ИЗ, представленную на рис.3.

Выявленные и систематизированные в результате анализа факторы, определяющие стоимостные характеристики ИЗ по фазам жизненного цикла, в целях исследования были сгруппированы. В результате определены три основные группы системных факторов, за счет которых достигается конечная эффективность инвестирования в создании ИЗ: оптимизация эксплуатационных расходов; рост доходов пользователей; повышение безопасности объекта недвижимости.

10

Рис. 3. Декомпозиция экономического потенциала концепции «Интеллектуального здания»

Размещено на http://www.allbest.ru//

Учитывая современные представления о характере инвестиционно-строительных проектов ИЗ, их следует рассматривать как динамическую систему, эволюционирующую с течением времени. При этом, в процессе оценки эффективности, под проектом ИЗ предлагается понимать процесс, для которого однозначно определено понятие состояний, как совокупности значений некоторых величин в заданный момент времени на каждой стадии жизненного цикла проекта, и заданы факторы, определяющие эволюцию начального состояния во времени, представленного в виде следующей модели жизненного цикла ИЗ(рис. 4). На ней наглядно отражено положительное влияние на процесс формирования ИЗ и его развитие выявленных в результате анализа факторов эффективности.

Изучение трудов отечественных и зарубежных специалистов, посвященных вопросу ИЗ, а также анализ технических возможностей, экономических характеристик и факторов, позволили определить экономическую сущность понятия ИЗ и выделить его существенные признаки. Под ИЗ в работе понимается объект недвижимости, в создании и развитии которого используется комплексная система управления, позволяющая оптимизировать и капитализировать его функциональные свойства в циклической динамике.

ИЗ является, как показал проведенный анализ, одной из концепций развития объектов недвижимости, связанной в первую очередь, с применением в строительстве информационных, энергосберегающих, экологических технологий и технологий безопасности. Анализ проявления специфических особенностей недвижимости в проектах ИЗ позволил выявить особенности создания ИЗ (табл.1.)

Инвестиции в создание ИЗ, включают в себя сумму инвестиций в создание ЗТ и дополнительных инвестиций в создание инфраструктуры зданий, которые были обозначены как ?ИЗ.

В практике инвестиционного анализа в целях оценки экономической эффективности проекта ИЗ широкое распространение получил метод, основанный на анализе дисконтированных денежных потоков (Cash flow - CF). Принципы и правила использования этого метода описаны в «Методических рекомендациях по оценке эффективности инвестиционных проектов». В связи с тем, что этот метод наиболее изучен, расчеты, выполненные с его помощью, принимаются к рассмотрению как отечественными, так и зарубежными инвесторами и банками, а также государственными органами.

В результате проведенного анализа методов оценки инвестиционных проектов установлено - метод, основанный на анализе денежных потоков на данный момент является основным для оценки инвестиционно-строительных проектов. Этот метод применим для оценки эффективности ИЗ в России, как в части расчета показателей, так и для использования критериев эффективности. В связи с тем, что метод анализа денежных

12

Рис.4. Модель жизненного цикла создания и функционирования «интеллектуального здания»

Размещено на http://www.allbest.ru//

Таблица 1

Особенности создания ИЗ

Специфические особенности недвижимости	Проявление особенностей в проектах ИЗ	Особенности ИЗ
Большой объем начальных инвестиций	Возрастание инвестиций за счет включения дополнительных затрат (?ИЗ) в создание ИЗ	Зависимость степени удорожания от площади ИЗ (?ИЗ~К/S) Зависимость степени оснащения здания инженерными системами от целей и мотивации инвестора
Зависимость от местоположения объекта недвижимости	Данный критерий является основным для коммерческой недвижимости	Влияет на целесообразность создания ИЗ и интенсивность его оснащения инженерными системами, а также позволяет определить принадлежность здания к классу А или В+
Значительное число участников при реализации проекта	Возникновение на рынке новых участников создания ИЗ	Новые участники: фирмы-инсталяторы, поставщики интеллектуального оборудования и др.
Разнородность, уникальность и неповторимость любого объекта недвижимости	Невозможность разработки комплексного типового решения	Предопределяет возможность реализации индивидуальных особенностей каждого объекта недвижимости в оптимальном режиме

потоков обладает рядом недостатков, главными из которых, применительно к ИЗ, являются отсутствие гибкости и учет исключительно количественных показателей, возникает необходимость изучить альтернативные варианты методов оценки эффективности инвестиций и выявить возможность их применения для оценки эффективности ИЗ в целях повышения качества процедуры оценки и достоверности результатов по проекту.

Поскольку часть инвестиций в ИЗ, как отмечалось выше, представляют собой инвестиции в нематериальные активы, такие как «ноу-хау» по использованию информационных технологий в строительстве, в диссертационном исследовании были проанализированы методы, применяемые для оценки эффективности информационных технологий. Одним из таких методов является метод совокупной стоимости владения (TCO, Total Cost of Owneship), основанный на стоимостном анализе всех затрат по проекту (как «явных», так и «неявных»), рассчитанных с учетом всех стадий жизненного цикла проекта. Основной целью расчета эффективности методом TCO является выявление избыточных статей расхода и разработка рекомендаций по оптимизации затрат по проекту.

Под совокупной стоимостью владения (ССВ) ИЗ, в общем виде, понимается сумма прямых и косвенных затрат, которые несет его владелец за период всего жизненного цикла. Критерием эффективности в данном случае является минимальное дисконтированное значение совокупной стоимости владения.

Критерий эффективности для ИЗ, согласно метода TCO, можно представить в следующем виде (формула 1).

(1)

где:

ССВиз - совокупная стоимость владения ИЗ;

Сиз - стоимость создания ИЗ;

Эиз - стоимость эксплуатации ИЗ;

Сзт- стоимость создания ЗТ;

?ИЗ - дополнительные затраты на создание ИЗ;

Эзт - затраты на эксплуатацию ЗТ;

Э - экономический эффект от эксплуатации ИЗ, достигаемый за счет факторов эффективности ИЗ;

Эобсл - дополнительные затраты на эксплуатацию ИЗ.

В настоящее время метод ТСО развивается и, кроме универсальных статей затрат, появляются новые подходы к оценке и расчету совокупной стоимости владения, связанные с расчетами ССВ для здания в целом и/или по отдельным системам. Применительно к ИЗ было предложено использовать следующие подходы формирования совокупной стоимости владения (ССВ) приведенные в таблице 2.

Предложенная классификация подходов формирования ССВ отражает сформировавшийся уровень планирования, учета и контроля на предприятии.

Таким образом, исследование метода совокупной стоимости владения позволило сформулировать следующие результаты. С одной стороны, этот метод учитывает, в той же мере, что и метод анализа денежных потоков, только количественные показатели, включая фактор времени (дисконтирование). Однако, имея в виду, что этот метод принимает во внимание только затраты, он может использоваться преимущественно для проектов с трудно выявляемыми будущими доходами от эксплуатации. Но, в связи с тем, что метод не учитывает будущие доходы по проекту, он не может являться единственным методом оценки эффективности, а должен входить в состав комплексного подхода по оценке эффективности, включающей дополнительно метод оценки, учитывающий доходы по проекту (качественный и/или количественный метод). Метод учитывает кроме «явных», еще «неявные» затраты (аварии, простои и т.п.) по проекту, тем самым позволяя комплексно подойти к вопросу управления затратами по проекту. Структуризация затрат на разных этапах жизненного цикла позволяет корректно анализировать и корректировать состав, долю и влияние эксплуатационных расходов на общий результат. Кроме того, появляется возможность наиболее полно проанализировать эффективность реализации отдельных функций по управлению ИЗ. Полученные в ходе оценки планируемые показатели могут быть использованы при составлении эксплуатационного бюджета ИЗ и организации управления затратами в ходе осуществления проекта.

Таблица 2.

Классификация расходов в соответствии с подходом

по формированию совокупной стоимости владения

№	Подход по формированию ССВ	Расходы	Примечание
1.	В соответствии с жизненным циклом	Проектирование Строительство Эксплуатация	Универсальный подход
2.	Расходы по системам здания	Система водоснабжения Система электроснабжения Система кондиционирования Система вентиляции Другие системы здания	Создание системы: приобретение оборудования приобретение сетей работы по проектированию расходы по монтажу и наладке расходы по учету ресурсов расходы по созданию системы управления и контроля Эксплуатация: обслуживание, коммунальные расходы на основной ресурс, ремонт, аварии
3.	Расходы по типам деятельности	Основной (1 тип) Вспомогательный (2 тип) и т.д.	В случае если в здание осуществляется более одного типа деятельности
4.	Расходы по арендаторам	Арендатор 1 Арендатор 2 и т.д.	В случае если в здании более одного арендатора

Вышеперечисленные методы имеют одну общую черту - они ориентированы на оценку показателей, которые можно оценить количественно. Но специфика оценки ИЗ состоит в том, что кроме изменения количественных характеристик по проекту, ИЗ (по сравнению с ЗТ) влияет на изменение качественных характеристик, которые зачастую невозможно оценить количественно (например, повышение безопасности и комфорта в здании). Соответственно, оценка эффективности инвестиций в технологии ИЗ требует, наряду с традиционными методами, привлечения новых подходов и соответствующего инструментария.

Исследование отечественного и зарубежного опыта оценки эффективности в информационные технологии позволило выявить метод оценки совокупного экономического эффекта (Total Economic Impact, TEI), разработанный компанией Gira Group, а так же определить возможность его использования для оценки ИЗ. Этот метод в отличие от метода ССВ учитывает два дополнительных фактора по проекту: гибкость; преимущества по проекту. Указанный метод предназначен для поддержки принятия решений, снижения рисков и обеспечения гибкости, то есть ожидаемых или потенциальных преимуществ ИЗ и затрат на его строительство. В общем виде данный метод представляет собой конкретизацию метода совокупной стоимости владения и в этой связи возможно получит большее распространение.

В настоящее время в условиях нестабильности внешней среды одним из направлений оценки эффективности инвестиционных проектов является использование метода «реальных опционов». Ядром указанного метода является синтез методов «анализа денежных потоков» (CF, показатель NPV) и «дерева решений». Таким образом, SNPV рассчитывается:

SNPV= NPV+Pr; SNPV > max (2)

где:

Pr - совокупная премия реального опциона.

Оптимизация расчетов инвестиционно-строительных проектов осуществляется следующим образом:

Pr = Se-ytN(d1) - Ke-rtN(d2) (3)

где:

d1=(Ln(S/K)+(r-y+у2/2)t)/уt0.5, d2= d1-уt0.5

N(d)- функция распределения нормального отклонения;

S- приведенная к дате анализа стоимость базового актива (дополнительные потоки);

К - приведенная стоимость капитальных вложений;

r- безрисковая процентная ставка, соответствующая сроку жизни опциона (в годовом исчислении);

t - прогнозный период, период времени до исполнения опциона;

y - аналог дивидендной доходности;

у2 - дисперсия доходности базового актива.

Анализ возможностей опционных моделей позволяет уточнить сферы их использования в планировании и оценке эффективности инвестиционного проекта с переменным уровнем риска. То есть при неопределенной ситуации целесообразно поддерживать возможность быстрого осуществления инвестиций в определенный срок при наступлении благоприятных событий и принимать решения по ходу развития проекта с целью повышения его эффективности. Это и является особенностью метода «реальных опционов». В результате использования этого метода проявится реальная стоимость проекта в условиях гибкого управления, ключевая цель которого заключается в минимизации риска и использовании благоприятных возможностей для максимизации роста стоимости. Таким образом, метод «реальных опционов», учитывает количественные показатели, в т.ч. и рассчитанные методом анализа дисконтированных денежных потоков, наиболее полно отражающие интересы инвесторов и может быть использован для оценки эффективности инвесторами любого типа в динамически изменяющихся условиях реализации проекта ИЗ.

Другим способом анализа, учитывающим факторы как финансового, так и нефинансового характера, был выбран метод, в основе которого лежит согласование различных видов оценок эффективности инвестиций на базе рейтингов, составленных экспертами. Так называемый метод «Matrix tool» («Матричный метод»), который позволяет последовательно оценить эффективность проекта ИЗ на протяжении всего его жизненного цикла. Цель данного метода состоит в том, чтобы разработать инструмент, который будет способствовать выявлению слабых мест проекта в период проектирования, строительства и эксплуатации, а также выявлению направлений, имеющих потенциал для улучшения.

В рамках матричного метода оцениваются следующие проекции эффективности проекта: экономическая, внутренняя среда, оперативность, функциональность, пригодность. Они находятся под влиянием целого ряда факторов. Метод “MaTool” рассматривает следующие пять основных факторов, а именно: трудовые ресурсы / персонал, системы здания, опасности, процессы, дизайн. Каждые из пяти проекций эффективности влияют на все пять факторов. Их взаимодействие и рассматривается с помощью матрицы, предусмотренной данным методом, согласно шагам, представленным на дополненной автором схеме процесса оценки эффективности методом «MaTool» (рис.5). Учитывая универсальность матричного метода, он может быть использован для оценки эффективности ИЗ, реализуемых в России. Однако показатели и факторы метода «MaTool» должны регулярно пересматриваться в целях актуализации оценки и обеспечения соответствия региональным условиям и строительной практике.

Проанализированные методы, предлагаемые к применению для оценки эффективности ИЗ, основаны на различных подходах и критериях оценки, имеют преимущества и недостатки использования для оценки ИЗ, в связи с чем существует необходимость формирования комплексной методики оценки эффективности ИЗ, которая позволила бы сформировать сбалансированный инструментарий оценки инвестирования и проанализировать ее использование с учетом стадий жизненного цикла проекта ИЗ и мотивации инвестора. В результате была разработана комплексная методика оценки инвестиционной привлекательности «Интеллектуального здания», содержащая в себе определенные этапы оценки эффективности, взаимодополняющие и обуславливающие друг друга.

Рис. 5. Пошаговая схема процесса оценки эффективности методом «MaTool»

Основные этапы алгоритма оценки эффективности «Интеллектуального здания»(рис.6):

Этап 1. Определение целей проекта. Анализ проводится на основе исходных данных по объекту, полученных на основании требований инвестора (ценовые ограничения, норма эффективности, срок окупаемости, потенциальные возможности и преимущества будущего объекта) и внешних, по отношению к проекту, данных (требования согласующих организаций, рынка). Исходными являются данные по объекту, которые формируются и конкретизируются следующим образом:

функциональное назначение объекта недвижимости (офисное здание, гостиница, торговый центр и др.);

местоположение (центр города, прилегающие районы, переферийные районы города);

технико-экономические показатели по объекту (общая площадь, полезная площадь и т.д.);

описание объекта (объемно-планировочные и конструктивные характеристики и т.д.).

На этом этапе производится проверка целей проекта на соответствие целям организации, осуществляющей инвестиции.

Рис. 6. Блок-схема алгоритма процесса оценки эффективности проекта ИЗ

Этап 2. Определение эффекта проекта. На этом этапе рассматривается описание ожидаемых результатов проекта (эффект проекта). Для комплексной оценки эффективности строительства ИЗ необходимо выделить из исходных данных качественные и количественные характеристики по проекту. Процесс формирования характеристик ИЗ начинается на этапе построения концепции с целью выявления тех инженерных систем здания, которые можно автоматизировать и интегрировать в единую сеть. При этом, необходимо попытаться количественно выразить: стоимость создания ИЗ, возможное наиболее реальное снижение эксплуатационных затрат (экспертно, по объектам-аналогам или на основе выявленных закономерностей) и получение экономических выгод.

Этап 3. Выбор используемых методов оценки и проведение оценки эффективности. На этом этапе производится выбор набора методов для оценки эффективности. Основаниями для выбора методов являются период проведения оценки и классификация целей и мотивации инвесторов. На основании систематизированных и рассчитанных показателей рекомендуется оценивать эффективность тремя основными методами и двумя дополнительными, использование которых зависит от полноты исходной информации и мотивации инвестора. Под основными методами подразумевается осуществление оценки количественными методами, такими как методы «анализа денежных потоков», «анализа совокупной стоимости владения» и «матричный метод». Все они основаны на анализе количественных и качественных показателей. В качестве дополнительных методов подразумевается использование методов «реальных опционов» и ТЕI, сформулированных в процессе развития количественных методов и основанных на результатах оценки этими методами.

Этап 4. Принятие решения. По результатам оценки проекта уполномоченное лицо или орган принимает решение о реализации проекта (об отказе от реализации проекта), либо (на стадии приемки результатов работ по проекту) о достижении в результате реализации проекта ожидаемых результатов. Полученные результаты оценки, выявленные на этапах 2 и 3, рекомендуется сопоставить с критериями эффективности и требованиями инвестора. Если полученные результаты отвечают требованиям инвестора, то принимаем критерии эффективности в качестве целевых ориентиров. Если же полученные результаты оценки не удовлетворяют требованиям инвестора, хотя бы по одному из критериев, то пункты данного процесса корректируются на каждом этапе принятия решений, касающемся разработки проекта и внесения изменений, способных существенно повлиять на конечную эффективность.

В связи с тем, что проект ИЗ динамически развивается, в процессе его реализации на каждой стадии жизненного цикла предложено проводить оценку эффективности. Момент осуществления оценки определяется с учетом периода осуществления решений, влияющих на эффективность проекта в целом. В условиях получения дополнительной информации и уточнения исходных данных по проекту на каждой стадии его жизненного цикла предложено использовать различную структуру комплексного алгоритма оценки эффективности, основанную на использовании соответствующих методов оценки. Возможность применения каждого выбранного метода, основного или дополнительного, определяется на основании результатов конкретного анализа в соответствии с периодом оценки и характером целей и мотивации инвестора следующим образом:

Предпроектная стадия:

Для всех целей и мотивации инвесторов -

а) метод «анализа денежных потоков»;

б) метод «реальных опционов».

2. Стадия проектирования:

Для собственных бизнес-процессов или сдачи в аренду -

а) метод «анализа денежных потоков»;

б) метод «реальных опционов»;

в) метод «совокупной стоимости владения»;

г) метод «совокупного экономического эффекта»;

д) «матричный метод».

На продажу и рост стоимости ОН(и/или последующую перепродажу) -

а) метод «анализа денежных потоков»;

б) метод «реальных опционов».

3. Стадия эксплуатации:

Для собственных бизнес-процессов или сдачи в аренду -

а) метод «анализа денежных потоков»;

б) метод «совокупной стоимости владении»;

в) метод «совокупного экономического эффекта»;

г) «матричный метод».

На продажу и рост стоимости ОН(и/или последующую перепродажу) -

а) метод «анализа денежных потоков».

Таким образом, предлагается к применению базовая блок-схема методики оценки ИЗ, используемая в определенный период времени на соответствующих фазах жизненного цикла, которая полностью учитывает основные требования к построению комплексного алгоритма с учетом системных свойств ИЗ.

Для формирования практических рекомендаций реализации комплексной методики оценки эффективности ИЗ с учётом этапов жизненного цикла в работе проведена апробация предложенных мероприятий на конкретных строительных проектах офисного здания, многофункционального и спортивно-развлекательного комплексов. Данные по проектам взяты на разных этапах жизненного цикла, что позволило не только точно выявить особенности применения методики оценки для различных видов функционального назначения недвижимости, но и выполнить апробацию предложенной методики на каждом этапе оценки. Результаты проведенных расчетов представлены на табл. 3.

Табл.3

Результаты апробации методики оценки эффективности ИЗ

№	Показатель	Значение для ЗТ	Значение для ИЗ
Офисное здание S=8000м2 г.Долгопрудный стадия - "предпроектные проработки"
1.1	Сумма инвестиций, т.р.	228 000	246 328
1.2	Недисконтированная сумма поступлений, т.р.	734 932	958 290
1.3	Метод «анализа денежных потоков», CF
1.3.1	NPV, т.р.	57 345	116 886
1.3.2	IRR, %	28	32
1.3.3	PBP, год	4,4	4,1
1.3.4	PI, %	131	157
1.3.5	MIRR, %	22	24
1.4	Метод «реальных опционов», RO	158 973
2. МФК по проекту МГТ «Нагатино-Зил» стадия - «проектирование»
2.1	Сумма инвестиций, т.р.	12 432 304	12 651 297
2.2	Недисконтированная сумма поступлений, т.р.	23 176 742	24 775 172
2.3	Метод «анализа денежных потоков», CF
2.3.1	NPV, т.р.	811 096	1 361 932
2.3.2	IRR, %	26	28
2.3.3	PBP, год	3,3	3,4
2.3.4	PI, %	108	114
2.3.5	MIRR, %	18	20
2.4	Метод «реальных опционов», RO	1 441 689
2.5	Метод «совокупной стоимости владения», TCO
	ССВ, т.р.	13 340 684	13 292 401
2.6	Метод «совокупного экономического эффекта», TEI ССВ согл. п.2.5.	Гибкость - не предусмотрена. Преимущества - согласно стандартных требований	Гибкость - использование оборудования с открытого протокола. Преимущества: прогнозирование расходов; создание комфортных условий для сотрудников и посетителей; четкость в работе с арендаторами.
2.7	"Матричный метод"	Не проводился	IQ = 103 (присвоен отличный рейтинг)
3. Горнолыжный комплекс "Кант" стадия - эксплуатация
		планируемое	по результатам оценки
3.1	Сумма инвестиций, т.р.		23 450
3.2	Метод «анализа денежных потоков», CF
3.2.1	NPV, т.р.	8 600	12 991
3.2.2	IRR, %	33	41
3.2.3	PBP, год	4	3
3.2.4	PI, %	180	269
3.3	Метод «совокупной стоимости владения», TCO
	ССВ(год.расходов), т.р.	21 563	17 969
3.4	Метод «совокупного экономического эффекта», TEI ССВ согл. п.3.3.	Гибкость - возможность наращивания. Преимущества: оперативность; прием наличных только через кассы; постоянный мониторинг комплекса; исключение несанкционированного доступа.
3.5	"Матричный метод"	IQ=89	IQ = 94 (присвоен очень хороший рейтинг)

Результаты апробации позволили сделать вывод о целесообразности использования предложенной методики и универсальности ее использования для объектов различного функционального назначения. Кроме этого, следует отметить, что значения показателей эффективности для ИЗ по каждому из проектов превышают значения показателей для ЗТ, рассчитанных как традиционным, так и комбинационными методами. Это свидетельствует о подтверждении гипотезы эффективности проекта ИЗ по сравнению с проектом ЗТ.

Решение этих задач позволило автору выработать регламент по организации проведения оценки эффективности проектов ИЗ на соответствующих этапах оценки. Данный регламент служит рекомендуемым методическим документом по проведению оценки проектов ИЗ, который в случае его внедрения будет являться нормативным описанием процесса оценки и может быть использован как инструкция по применению процесса его участниками.

ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ

1. Анализ эволюции концепций инженерно-технического обеспечения зданий позволил выявить основные направления развития недвижимости: информатизацию, энергосбережение и переход на нетрадиционные возобновляемые источники энергии (НВИЭ) и др. Их целью является повышение комфортности, экологичности, функциональности объекта недвижимости, снижение энергопотребления и соответственно сокращение эксплуатационных затрат в долгосрочной перспективе, а также сохранение окружающей среды.

2. В процессе проведенного исследования были выявлены место и роль ИЗ в развитии недвижимости, занявшего нишу на пересечении ЗТ, морально устаревших зданий и инновационных технологий, направленных на повышение энергосбережения и эффективного управления постоянно усложняющейся инфраструктурой зданий. Определена тенденция дальнейшего развития, базирующаяся на активном использовании инноваций в строительстве с перспективой расширения и перехода на строительство ИЗ.

3. Анализ жизненного цикла проекта ИЗ и изучение влияния его системных свойств на эффективную реализацию и поддержку каждой из его стадий позволили определить особенности создания и функционирования ИЗ и выявить следующие факторы его эффективности: снижение эксплуатационных затрат; рост доходов пользователей; повышение безопасности объекта.

4. Изучение трудов отечественных и зарубежных специалистов, посвященных теме диссертационного исследования, а также анализ технических возможностей и экономических характеристик и факторов, позволили дать определение экономического понятия ИЗ и выделить его системные свойства.

5. На основе анализа специфических особенностей недвижимости и проявления их в проектах ИЗ, были выявлены его особенности - зависимость стоимости создания ИЗ от площади здания, мотивации и целей инвестора, местоположения и типа коммерческой недвижимости объектов различного назначения, структуры участников строительства, что усложняет

контроль и координацию при выполнении работ и соответственно в большинстве случаев приводит к росту стоимости и др.

6. В результате проведенного анализа была сформирована система методов, позволяющая оценить эффективность ИЗ с учетом стадий жизненного цикла и целей инвестора. В ее состав вошли: метод «анализа денежных потоков» (CF); метод «реальных опционов» (RO); метод «совокупной стоимости владения» (TCO); метод «совокупного экономического эффекта» (TEI); «матричный метод» (MaTool).

7. Имея в виду, что методы основаны на различных подходах и критериях оценки, была сформирована комплексная методика оценки эффективности ИЗ, которая позволила сформировать сбалансированную процедуру оценки эффективности, учитывающую момент проведения оценки согласно стадиям жизненного цикла и мотивациям инвестора.

8. Применение созданной комплексной методики оценки эффективности ИЗ, позволило установить ее адекватность, а также подтвердить предположение об эффективности инвестиций в создание ИЗ по сравнению с эффективностью инвестиций в создание ЗТ в среднесрочной и долгосрочной перспективе.

9. В процессе анализа результатов использования предложенной методики оценки эффективности различных видов ИЗ уточнен расчетный алгоритм с адаптацией к условиям практического использования.

10. Сформирован регламент по организации проведения оценки эффективности проектов ИЗ на соответствующих этапах оценки, являющийся нормативным описанием практического внедрения процесса оценки.

ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ДИССЕРТАЦИОННОЙ РАБОТЫ СОДЕРЖАТСЯ В СЛЕДУЮЩИХ ПУБЛИКАЦИЯХ

Статьи, опубликованные в ведущих рецензируемых научных журналах и изданиях, рекомендованных Высшей аттестационной комиссией Министерства образования и науки Российской Федерации

Мурашова О.В. Оценка стоимости инвестиционных проектов «интеллектуального здания» методом «реальных опционов». - Иркутск, Вестник ИрГТУ, 09.2009г. - 0,25 п.л.

Мурашова О.В., Петров К.В. Формирование методического подхода к обоснованию эффективности инвестиций в создание «Интеллектуальных зданий» в России. - М., Вестник ГУУ, №3, 2010г. ? 0,3 п.л., в том числе лично автором - 0,15п.л.

Статьи, опубликованные в других научных журналах и изданиях

Мурашова О.В. Михайлева И.Н. Экономическая эффективность внедрения «интеллектуальных» систем в здания. - М., МГСУ Сборник научных трудов второй международной (Седьмой межвузовской) научно-практической конференции «Строительство - формирование среды жизнедеятельности», 2004 г. - 0,25 п.л., в том числе лично автором- 0,15п.л.

Мурашова О.В. Инвестиционная привлекательность внедрения «Интеллектуального здания» в России. - М., Сборник научных трудов кафедры ЭУС, 2005г. ? 0,3 п.л.

Мурашова О.В. Анализ рынка строительства «Интеллектуальных зданий» в России. - М., МГСУ Сборник научных трудов девятой межвузовской научно-практической конференции «Строительство - формирование среды жизнедеятельности», 2006 г. - 0,25 п.л.

Мурашова О.В. «Интеллектуальное здание» как эффективный инвестиционный проект. - М., МГСУ Сборник научных трудов десятой межвузовской научно-практической конференции «Строительство - формирование среды жизнедеятельности», 2007 г. - 0,25 п.л.

Размещено на Allbest.ru