Формирование портфеля проектов девелоперских компаний при строительстве жилых поселков

Размещено на http://www.allbest.ru/

Автореферат

диссертации на соискание ученой степени

Формирование портфеля проектов девелоперских компаний при строительстве жилых поселков

08.00.05. - Экономика и управление народным хозяйством

кандидата экономических наук

Осипов Арсен Игоревич

Москва, 2007

Работа выполнена в Государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования Московском государственном строительном университете.

Научный руководитель: доктор экономических наук, профессор Гумба Хута Мсуратович

Официальные оппоненты:

доктор экономических наук, профессор Воронин Михаил Иванович

кандидат экономических наук Полинов Алексей Александрович

Ведущая организация: НП «Международный центр управления активами»

Защита состоится «___»______________2007 года ___ час. на заседании диссертационного совета Д.212.138.05 при ГОУ ВПО Московском государственном строительном университете по адресу: 113114, г. Москва, Шлюзовая набережная, д.8, ауд. 329.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке при ГОУ ВПО Московском государственном строительном университете по адресу: 129337, г. Москва, Ярославское шоссе, д.26.

Автореферат разослан «___»______________2007 г.

Ученый секретарь диссертационного совета Исаева Г.Л.

Общая характеристика работы

Состояние экономики России сегодня во многом является следствием несовершенства и низкого уровня организации и управления в основных сферах деятельности. Проводимые реформы и происходящие в их рамках изменения по существу являются совокупностью социально-политических, экономических, организационных, научно-технических, производственно-технологических и других типов проектов, направленных на совершенствование организации и управления. Успешная реализация этих проектов требует принципиально новых походов к их подготовке, реализации и управлению.

Опыт становления российского рынка недвижимости стал убедительным подтверждением тех тенденций, которые характерны для всех стран с развитой экономикой, т.к. недвижимость составляет основу национального богатства, рынок недвижимости является своеобразным генератором экономического роста страны.

Современная концепция развития недвижимости получила широкое распространение в мировой практике под названием «девелопмент».

Развитие недвижимости представляет собой сложный многоступенчатый процесс создания нового продукта -- объекта недвижимости.

В целом этот процесс включает в себя подбор команды участников проекта, исследование рынка, маркетинг, проектирование, строительство, финансирование, бухгалтерский учет, управление имуществом. Это вид деятельности, где требуются сравнительно крупные инвестиции с длительным циклом и где произведенный продукт длительное время может создавать регулярный поток денежной массы. Это сфера, которая чутко реагирует на изменения в технологиях, экономике, демографии, архитектуре, законодательстве, общественной среде. В то же время ее развитие свидетельствует об устойчивых тенденциях стабилизации и роста экономики страны.

Анализ современного российского опыта и присущих ему проблем свидетельствует о становлении девелопмента как особого рода бизнеса.

Как показывает практика, освоение крупных проектов в жилищном строительстве и, особенно в таком динамично развивающемся сегменте рынка как малоэтажное домостроение, требует привлечения значительных отечественных и иностранных инвестиций, в которых сегодня по-прежнему ощущается нехватка. Рациональное управление инвестиционными процессами может быть достигнуто при всестороннем применении методов управления проектами.

Анализ имеющегося теоретического арсенала в области управления проектами развития недвижимости показал наличие двух основных направлений: создание методики управления строительными инвестиционными проектами и оценка эффективности инвестиций в недвижимость.

Проблема повышения эффективности девелопмента жилой недвижимости в России как самостоятельное научное направление, находящееся на стыке проблем инвестирования, управления проектами и развития жилой недвижимости, еще не получила достаточного теоретико-методологического обоснования и практического решения. Поэтому вопросы классификации факторов эффективности проекта строительства жилой недвижимости, выбора методов управления стоимостью и рисками, определения эффективности инвестирования в малоэтажное домостроение актуальны в научном плане.

Многообразие факторов эффективности проекта девелопмента приводит к необходимости применения различных методов оценки проектов, в том числе и экспертных. Необходимость разработки универсальных математических алгоритмов формирования портфеля проектов в девелопменте, ликвидирующих неизбежный субъективизм экспертных оценок, а также стремление к построению действенной и эффективной системы управления девелопментом жилой недвижимости, определяет актуальность выбранной темы исследования с точки зрения хозяйственной практики.

Актуальность темы диссертационной работы позволяет сформулировать цель и задачи исследования.

Цель и задачи исследования. Целью является разработка направлений повышения эффективности формирования портфеля проектов в девелопменте жилых поселков.

Достижение поставленной цели вызывает необходимость решения ряда задач: портфельный управление девелопмент недвижимость

- построение функциональной структуры девелопмента;

- обоснование целесообразности применения методологии проектного и портфельного управления к портфелю проектов девелопмента;

- классификация и оценка факторов эффективности девелоперского проекта;

- оценка влияния территориальной специфики на эффективность реализации проекта развития жилой недвижимости;

- разработка алгоритма формирования портфеля проектов строительства жилых поселков на основе диверсификации;

- обоснование выбора методики управления стоимостью проектов строительства жилых поселков.

Объектом исследования являются девелоперские проекты строительства жилых поселков.

Предметом исследования являются экономические отношения предприятий строительного комплекса в процессе управления девелоперскими проектами строительства жилой недвижимости.

Научная новизна исследования состоит в следующем:

усовершенствована структурно-функциональная модель девелопмента, в которой наряду с ранее используемыми элементами предложено использовать элементы теории графов;

разработана экономико-математическая модель выбора проекта девелопмента на основе совокупности обоснованных критериев, отличающаяся от ранее используемых учетом специфики регионального рынка недвижимости;

обоснован метод выбора региона осуществления девелоперских проектов, основанный на существующих рейтингах, обеспечивающий минимизацию рисков инвестора;

предложен алгоритм формирования портфеля проектов девелопмента, отличающийся от традиционно используемых совокупностью элементов проектного и портфельного управления, позволяющий диверсифицировать деятельность при оптимальном соотношении риска и доходности;

уточнена процедура оценки эффективности портфеля проектов строительства жилых поселков, основанная на разработанной экономико-статистической модели эффективности и позволяющая учитывать особенности малоэтажного домостроения.

Теоретической основой диссертационной работы послужили труды ведущих зарубежных и отечественных ученых, работающих в данном направлении (Д.Акера, Р.Арчибальда, К.Бэка, Г. Марковица, Дж. Фрейма, В. Фазара, П. Хубера, К.Флеминга, П Г.Адельсона-Вельского, К.Антонавичуса, В.Буркова, М.Вавилова, В.Воропаева, С. Максимова), публикации в научных сборниках и периодической печати по изучаемой проблеме.

Информационной базой исследования послужили данные отечественной статистики, финансовая и бухгалтерская отчетность девелоперских фирм, агентств недвижимости, а также фактические материалы, полученные в ходе исследования.

Обоснованность и достоверность выводов и глубина теоретического исследования достигаются за счет использования логических методов, экономико-статистического моделирования, методов теории вероятностей, результатов экспертных оценок, математических расчетов, а также репрезентативности статистической информации.

Практическая ценность результатов исследования состоит в возможности применения методических разработок при управлении девелоперскими проектами не только строительства жилых поселков, но и других видов строительства. Универсальность алгоритмов, используемых в диссертационной работе, позволяет применять их для широкого спектра управленческих ситуаций, а также модифицировать и дополнять другими инструментами. Разработанные экономико-математические модели и алгоритмы управления портфелем проектов используются в практике деятельности девелоперских фирм г.Москвы.

Апробация результатов исследования. Основные положения и результаты работы были представлены на научно-практических конференциях профессорско-преподавательского состава Московского государственного строительного университета (2003-2006 гг.), а также на в Юбилейной Десятой Международной межвузовской научно-практической конференции молодых ученых, аспирантов и докторантов, проводимой в рамках Федеральной Программы «Участник молодежного научно-иновационного конкурса 2007», и ряде конференций, посвященных девелопменту жилой недвижимости.

Структура и содержание работы. Работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованных источников и приложений. Общий объем диссертационной работы 155 страниц, в том числе 15 таблиц, 36 формул, 36 рисунков. Каждая глава диссертационной работы представляет собой автономное исследование определенной научной проблемы и, при этом, является логическим продолжением предыдущей. Список литературы включает 124 наименования.

Реализация работы. Результаты работы в виде методических рекомендаций, алгоритмов и программ для ПК переданы ОАО «ЗНАК» для использования при оценке и реализации девелоперских проектов, что подтверждено соответствующими актами внедрения.

На защиту выносятся следующие положения, полученные в результате проведенного исследования:

структурно-функциональная модель девелопмента;

модель выбора проекта девелопмента с учетом специфики регионального рынка недвижимости;

процедура оценки эффективности портфеля проектов строительства жилых поселков;

алгоритм формирования портфеля проектов девелопмента жилых поселков на основе диверсификации.

Публикации. По теме диссертационного исследования опубликовано 5 печатных работ.

Содержание работы

1. Структурно-функциональная модель девелопмента. Современная концепция развития недвижимости получила широкое распространение в мировой практике под названием «девелопмент». Это понятие появилось в России не так давно. В буквальном переводе с английского языка слово «девелопмент» означает развитие. Применительно к недвижимости это слово означает продвижение проектов, связанных с качественным преобразованием недвижимости.

На сегодняшний день в нормативно-правовой базе Российской Федерации отсутствует толкование термина «девелопмент». В различных научных источниках трактовка термина «девелопмент» различна. Нами проведена попытка обобщения нескольких подобных разъяснений дефиниции «девелопмент». На наш взгляд, на современном этапе развития в России можно дать следующее определение этого понятия: девелопмент есть комплексная совокупность организационных, фактических и юридических действий в процессе профессиональной деятельности по управлению проектами, направленных на создание и(или) изменение объектов недвижимости с целью получения прибыли от таких преобразований.

Система девелопмента состоит из следующих подсистем: физической (физическое изменение свойств и характеристик объекта недвижимости в процессе строительно-монтажных работ), экономической (прирост ценности объекта в результате физических изменений с учетом требований рынка) и правовой (юридическое оформление произведенных изменений). Исходя из анализа теоретических и методических разработок в области девелопмента, нами выделены основные виды эффективности девелопмента, которые нами предложено рассматривать в качестве критериев функционирования системы девелопмента.

С учетом многообразия влияния девелопмента на социальные и экономические процессы общество объективно заинтересованно как в развитии процессов девелопмента, так и в том, чтобы, не сковывая частную инициативу, контролировать и направлять процессы девелопмента таким образом, чтобы минимизировать негативные «внешние эффекты», которые могут возникнуть в связи с реализацией проектов по развитию недвижимости. То есть, кроме критериев функционирования системы девелопмента можно выделить еще ряд (множество) требований (ограничений) потребителей (в том числе, государственных органов), к системе девелопмента.

Обобщая все сказанное выше, нами предложена структурно-функциональная модель девелопмента. В общем виде модель выглядит следующим образом:

(1)

где f_k(t) - целевая функция системы девелопмента по критерию k в момент времени t; Q - физическая функциональная подсистема девелопмента; E - экономическая функциональная подсистема девелопмента; P - правовая функциональная подсистема девелопмента; O - множество ограничений пользователей системы девелопмента.

Решением поставленной оптимизационной задачи будет являться набор подсистем девелопмента, взаимодействие которых обеспечит максимум функции цели при соблюдении требований (ограничений) к системе.

С точки зрения Московского отделения Института управления проектами США, проект развития недвижимости, как и любой другой проект, ограничен во времени, имеет определенную цель, создает в процессе реализации уникальные объект недвижимости (продукты) посредством вложения определенного количества ресурсов и четкой организации. Следовательно, для развития недвижимости требуются определенная методология проектирования, планирования, руководства, координации трудовых, финансовых и материально-технических ресурсов на протяжении проектного цикла, направленная на эффективное достижение его целей путем применения современных методов, техники и технологии управления для достижения установленных в проекте результатов по составу и объему работ, стоимости, времени, качеству и удовлетворению участников проекта, которая в общем случае носит название «управление проектами».

Исходя из анализа научной и методической литературы в области управления проектами нами предложена принципиальная схема управления девелопментом. На основе предложенной принципиальной модели управления девелопментом и состава задач, необходимых для девелопмента жилых поселков в Подмосковье, нами усовершенствована структурно-функциональная модель девелопмента жилых поселков.

Модель основана на иерархичности субъектов, объектов управления проектами девелопмента, многоаспектности задач управления девелопментом, сложности и иерархичности функций управления и многочисленности работ, включаемых в каждую фазу жизненного цикла проекта (рис.1). Структурно-функциональная модель девелопмента жилых поселков реализована в виде пирамиды. Тогда задачи (процессы) девелопмента будут представлять собой сечения пирамиды по различным уровням графов.



Рис.1. Структурно-функциональная модель девелопмента жилых поселков (развертка пирамиды)

В диссертационной работе приведены структурные модели каждой составляющей принципиальной схемы управления девелопментом. Рассмотренные структурные модели обладают некоторыми общими свойствами. Все они могут быть представлены древовидными графами, которые отображают взаимосвязи между их структурными элементами по включению.

Так, например, состав функций управления девелопментом достаточно сложен, поэтому предложено каждую функцию рассматривать как древовидный граф. Например, функция «управление стоимостью» включает несколько составляющих 1п,…,n, (например, оценка стоимости, бюджетирование, контроль стоимости и корректировка, итоговая оценка проекта), где каждая составляющая также состоит из нескольких компонент (например, бюджетирование предполагает разработку бюджетных ожиданий, предварительного, уточненного, окончательного и фактического бюджетов).

Предложенный подход открывает новые дополнительные возможности в организационном планировании девелопмента.

2. Модель выбора проекта девелопмента с учетом специфики регионального рынка недвижимости. На основе предложенной структурно-функциональной модели девелопмента жилых поселков и проведенного анализа конъюнктуры рынка нами выделены следующие группы факторов, учитываемые при выборе проекта из ряда предложенных:

1. Факторы стоимости проекта ( в том числе стоимостные показатели реализации различных этапов жизненного цикла проекта);

2. Факторы предметной области проекта (в том числе факторы, определяющие уровень спроса на объект и характер конкуренции на рынке);

3. Факторы времени осуществления проекта (в том числе время подготовки и реализации проекта);

4. Факторы качества проекта;

5. Факторы риска проекта.

Исходя из структуры процессов управления девелоперским проектом, анализа рыночной конъюнктуры, экспертных оценок, в диссертационной работе уточнена обобщенная классификация факторов выбора проекта к реализации.

Таким образом, выбор проекта из ряда возможных определяется набором критериев. Модель выбора проекта девелопмента предложено представить в виде (рис.2):



Рис.2.Экономико-математическая модель выбора проекта

где V - функция выбора проекта;

z - затраты на осуществление строительного инвестиционного проекта:

Z_p - затраты на подготовку проекта, проектно-изыскательские работы;

Z_s - затраты на получение различных согласований и подтверждений;

Z_u- затраты на отвод и приобретение (аренду) земельного участка;

Z_k - затраты на устройство внешних инженерных коммуникаций;

Z_smr - затраты на производство строительно-монтажных работ;

Z_n - непредвиденные и прочие затраты;

N - налоги, относящиеся на себестоимость;

C_о (t,l_i) - цена единицы площади (кв.м.) отдельного объекта недвижимости в данный момент времени t;

s₁,...s_q - факторы спроса на аналогичные объекты недвижимости;

k₁,...k_j - факторы конкуренции по аналогичным объектам недвижимости;

Т₁,...Т_w - факторы времени подготовки, реализации и завершения проекта;

q₁,...q_p - факторы качества проекта;

r₁,...r_x - виды рисков проекта.

После построения функций принадлежности по каждому критерию определяется набор критериев выбора проекта. Данные критерии, как видно из рис.2, являются несравнимыми, поэтому необходимо построить обобщенный, интегральный показатель оценки проектов для дальнейшего выбора проекта к осуществлению. В результате анализа имеющегося теоретического арсенала в диссертации нами выделено несколько подходов к нахождению результирующего интегрального показателя оценки проектов.

Девелопер может выбрать наиболее предпочтительный проект развития недвижимости для осуществления, используя предлагаемую автором модель выбора и один из методов построения интегрального показателя (нахождения оптимального значения функции), исходя из целей и предпочтений девелопера.

Одним из основных показателей, входящих в модель выбора проекта и оказывающих наибольшее влияние на показатели эффективности проекта, является цена единицы площади отдельного коттеджа, учитываемая при бюджетировании проекта и оценке его эффективности.

Анализ рынка недвижимости приводит к выводу о возможности разделения всех причин, влияющих на цены, на две основные группы. Первая группа - локальные причины. Они приводят к тому, что цены на все объекты разные. Один более удачно расположен, другой имеет больше подсобных и складских помещений, в третьем сделан хороший ремонт. Эти причины создают всю гамму цен на объекты в данный момент времени и, вообще говоря, слабо зависят от времени.

Влияние локальных причин можно описать теми самыми оценочными корректировками, которые используют оценщики для приведения цены одного объекта к цене другого.

Вторая группа причин, влияющих на ценообразование - это глобальные причины. Они связаны с макроэкономическими параметрами, такими как уровень развития экономики и бизнеса в городе, уровень доходов населения и, вообще, уровень жизни в данном городе. А также его статус и престиж.

Автор предлагает выразить формулу цены объекта недвижимости следующим образом : цена складывается из двух компонент:

C_о (t,l_i) = Р(g₁,g₂,...g_n,t) + P_o(l₁,l₂,...,l_i,...,l_m) (2)

Функция Р(g₁,g₂,...g_n) описывает влияние глобальных макроэкономических факторов и представляет собой общий уровень цен в городе (регионе) - единый для всех объектов. Величины P_o(l₁,l₂,...l_m) представляют собой вклад локальных различий. Они разные для каждого объекта и зависят от набора его характеристик.

В формуле (2) C_о (t,l_i) - цена единицы площади (кв.м.) отдельного объекта недвижимости в данный момент времени t. Локальные параметры этого объекта описываются набором величин l_i - это местоположение объекта, его функциональное назначение, соответствие окружающей застройке и т.д..

Исходя из анализа теоретической базы по вопросу отбора ключевых глобальных, или территориальных, факторов, оказывающих влияние на цену объекта недвижимости, можно сделать вывод о наличии как минимум 15-20 таких факторов.

Однако, столь подробный анализ довольно затруднителен. Существуют уже определенные на основе вышеперечисленных и других характеристик рейтинги регионов, которые могут быть основой для девелопера при определении региона для осуществления проектов. Различные рейтинговые агентства предлагают множество методик оценки рейтинга регионов России.

В диссертационной работе проведен эконометрический анализ существующих рейтингов регионов РФ. При выборе девелопером наиболее эффективного проекта предлагаем использовать рейтинг регионов в качестве оценки первой составляющей цены объекта недвижимости и его эффективности. То есть к дальнейшему рассмотрению принимаются только проекты, предлагаемые к осуществлению в регионах, имеющих достаточно высокий рейтинг.

Таблица 1. Корреляционный анализ рейтингов регионов

	Эксперт	Кредитный рейтинг	Уровень социально-экономического развития	Рейтинг ФРР	Moodys	S&P
РА «Эксперт»	1	0,75	0,58	0,80	0,78	0,85
Кредитный рейтинг	0,75	1	0,74	0,79	0,93	0,85
Уровень социально-экономического развития	0,58	0,74	1	0,96	0,92	0,78
Рейтинг ФРР	0,80	0,79	0,96	1	0,85	0,95
Moodys	0,78	0,93	0,92	0,85	1	0,91
S&P	0,85	0,85	0,78	0,95	0,91	1

Как видно из данных таблицы 1, степень корреляционной связи между рейтингами достаточно высока, что говорит о наличии некоторого общего для всех рейтингов понимания инвестиционной привлекательности и надежности региона. Таким образом, для определения инвестиционного климата региона можно воспользоваться любым из представленных рейтингов.

3. Процедура оценки эффективности портфеля проектов строительства жилых поселков. Рынок загородной недвижимости московского региона по данным мониторинга в целом вел себя намного спокойнее, чем рынок жилья и Москвы и области. Причину относительного спокойствия загородного рынка эксперты видят в дисбалансе спроса и предложения, наблюдающегося в эконом-, бизнес- и элит-классах загородной недвижимости.

Исходя из имеющегося на сегодняшний день дисбаланса спроса и предложения на жилые поселки по ряду признаков, можно сделать вывод о высокой значимости именно этих критериев отбора проектов девелопмента жилых поселков при формировании портфеля проектов.

Все покупатели загородного дома или земельного участка принимают решение только после личного посещения места расположения их будущего дома, и определяющим фактором успеха является, прежде всего, место расположения поселка.

Для девелопера также важно умение правильно выбрать архитектурно-проектную организацию для разработки единой концепции застройки жилого поселка. Должно быть уникальное торговое предложение, которого нет больше ни у кого из конкурентов, особенно если поселок будет в категории V.I.P. Необходимо правильно и своевременно донести информацию о проекте до своих потребителей, то есть разработать направленную программу продвижения и продаж поселка.

В диссертационной работе усовершенствована процедура оценки эффективности портфеля проектов строительства жилых поселков, представляющая последовательность действий:

1. Определение ключевых факторов спроса на объекты жилой недвижимости.

2. Выявление наиболее значимых факторов эффективности проекта путем оценки тесноты связи между показателями эффективности (спросом, ценой) и характеристиками проекта.

3. Кластеризация проектов по факторам эффективности.

4. Построение регрессионной модели зависимости эффективности от характеристик проекта.

5. Формирование портфеля из проектов с максимальной эффективностью.

Исходя из результатов экспертного опроса, автором предложено представить зависимость эффективности девелоперского проекта от характеристик жилого поселка в виде схемы (рис.3).

В диссертации проведен анализ проектов девелопмента жилых поселков в Подмосковье (Новорижское, Волоколамское, Пятницкое ш.).



Рис.3. Факторы эффективности девелопмента жилых поселков

Географические факторы

Зависимость цены 1 м2 коттеджа от ряда географических факторов (социальной инфраструктуры, характеристики природы, уровня тишины) представлена в таблице 2.

Таблица 2. Теснота связи между ценой и географическими критериями эффекта (коэффициент корреляции)

	Уровень тишины	Характеристика природы (лес, водоем, вид)	AVRG цена дома за кв.м. на данный момент	Общая площадь объектов инфраструктуры на га, кв.м.
Уровень тишины	1	0,45	0,43	-0,22
Характеристика природы (лес, водоем, вид)	0,45	1	0,43	-0,28
AVRG цена дома за кв.м. на данный момент	0,43	0,43	1	-0,14
Общая площадь объектов инфраструктуры на га, кв.м.	-0,22	-0,28	-0,14	1
Безопасность (наличие охраны)	0,41	0,50	0,71	0,57

Как видно из данных таблицы 2, наиболее значимыми факторами среди географических являются безопасность объекта, характеристика природы и уровень тишины.

Теснота связи между показателем класса поселка и ценой 1м2 коттеджа характеризуется коэффициентом парной корреляции r=0,79, что свидетельствует о достаточно сильной зависимости между факторами.

Рис.4. Зависимость цены 1 м2 коттеджа от класса поселка

Проведено исследование зависимости цены коттеджей от местоположения методом кластерного анализа.

Таблица 3. Результаты кластеризации коттеджных поселков по цене коттеджа в зависимости от расстояния от МКАД и класса поселка

	Диапазон показателя класса поселка	Диапазон фактических цен кв.м.
ЗОНА 1	4,5-7,9	$ 1 100 - $ 2 150
ЗОНА 2	5,1-9,5	$ 900 - $ 3 300
ЗОНА 3	6,7-8,5	$ 1 420 - $ 3 400
ЗОНА 4	4,4-7,1	$ 960 - $ 2 112
ЗОНА 5	5,8-8,3	$ 950 - $ 3 800

Строительные факторы

Теснота связи между уровнем цены и строительными факторами эффективности девелопмента жилых поселков характеризуется данными таблицы 4.

Как видно из данных таблицы, наибольшее влияние на цену оказывает качество выполненных подрядных работ, благоустройство территории и наличие коммуникаций.

Влияние экономических и правовых факторов субъективно, то есть зависит от усилий самого девелопера, поэтому данные показатели более подробно рассматривать автор считает нецелесообразным.

Таблица 4. Коэффициент парной корреляции между ценой 1 м2 коттеджа и строительными факторами

	AVRG цена дома за кв.м. на данный момент	Концепция поселка	Качество подрядных работ	Благоустройство	Коммуникации
AVRG цена дома за кв.м. на данный момент	1	0,36	0,57	0,51	0,51
Концепция поселка	0,36	1	0,46	0,70	0,35
Качество подрядных работ	0,57	0,46	1	0,66	0,54
Благоустройство	0,51	0,70	0,66	1	0,61
Коммуникации	0,51	0,35	0,54	0,61	1

Таким образом, используя статистическую информацию обо всех формализуемых показателях, можно рекомендовать следующую формулу для прогнозирования цены реализации 1м2 коттеджей:

(3)

Где С - цена реализации 1 м2 коттеджей,$;

S_уч - площадь земельного участка, м²;

S_д - площадь дома, м²;

К_об - количество коттеджей в поселке, ед.;

R - расстояние от МКАД, км;

В - наличие пунктов охраны в поселке, ед.;

К - класс поселка;

S_инф - площадь объектов инфраструктуры на 1 га площади поселка, м².

Достоверность полученного уравнения для прогнозирования подтверждается значением коэффициента детерминации R²=0,77 и расчетным значением критерия Фишера F_расч=9,83.

Применение процедуры оценки эффективности в практике деятельности девелоперской компании позволит учесть ключевые факторы спроса на проекты, формирующие портфель девелопера, тем самым повышая конкурентоспособность продукции, ускоряя процесс реализации коттеджей и повышая доход от реализации.

4. Алгоритм формирования портфеля проектов девелопмента жилых поселков на основе диверсификации. Проведенный анализ современного состояния и перспектив девелопмента загородной недвижимости в Московской области, конъюнктуры рынка жилых поселков свидетельствует о достаточно высоком уровне конкуренции на рынке, о наличии дисбаланса спроса и предложения по ряду критериев, а, следовательно, о наличии целого ряда рискообразующих факторов в девелопменте жилых поселков.

Явно прослеживается необходимость и целесообразность разработки и применения научно обоснованной методики формирования портфеля проектов девелопмента с учетом риска.

Диверсификация является одним из способов уменьшения совокупной подверженности риску путем распределения вложений и/или обязательств. Под диверсификацией понимается размещение финансовых средств в более чем один вид активов, цены или доходности которых слабо коррелированы между собой. Диверсификация является одним из наиболее популярных механизмов снижения рыночных и кредитных рисков при формировании портфеля финансовых активов.

Исходя из принципов портфельного подхода, можно сделать вывод о целесообразности диверсификации деятельности девелопера как основного метода минимизации рисков. Причем, диверсификация может производиться по различным факторам: территориальному, видам финансирования и т.д.

Принимая решение об использовании методов диверсификации для повышения эффективности вложения средств в тот или иной актив (проект) в условиях неопределённости, руководство компании решает как минимум двухкритериальную задачу, иначе говоря, ему необходимо найти оптимальное сочетание «риск-доходность». Очевидно, что найти идеальный вариант «максимальная доходность - минимальный риск» удаётся лишь в очень редких случаях.

С использованием элементов портфеля Марковица возможно определение долей различных активов (вложений, проектов) в портфеле активов девелопера. Нами предлагается применение оптимизационной модели, основанной на модели портфеля Марковица, не только для определения долей отдельных активов в общей стоимости портфеля, но и для определения долей вложения средств в различные элементы отдельного проекта (актива) в соответствии с принципом декомпозиции активов.

Определение долей активов, направленных на строительство различных типов жилья, с различными методами финансирования, при условии минимизации рисков и сохранения доходности не ниже определенного уровня, является важнейшим элементом диверсификации деятельности девелопера.

Предлагаем следующий алгоритм формирования портфеля проектов девелопмента жилых поселков, основанный на условии минимизации рисков при сохранении допустимой доходности (рис. 5).

Признаками декомпозиции могут быть:

1. Площадь домов и участков.

2. Тип домов (коттеджи, таунхаусы).

3. Источник финансирования проекта и т.д.

Основной характеристикой величины потоков материальных ценностей, индуцированных активами и пассивами, направленными на реализацию проектов жилищного строительства, целесообразно принять прибыль от реализации 1 м² жилья (таблица 5).



Рис. 5. Алгоритм формирования портфеля проектов девелопмента жилых поселков на основе диверсификации,

где Y - уровень декомпозиции портфеля проектов (актива);

i - вид актива (проекта);

а_iy - доля актива i-го вида в портфеле уровня y;

r - рискообразующий фактор;

Р_iy - доходность актива;

cov - ковариация доходностей активов.

Таблица 5. Функциональные зависимости проектов портфеля девелоперских компаний при строительстве жилых поселков

Функциональная зависимость	Условные обозначения	Достоверность
	Y - цена 1м2 коттеджа,$ х1 - наличие пунктов охраны в поселке,ед.	R2=0.53
	Y - цена 1м2 коттеджа,$ х2 - площадь объектов инфраструктуры на 1 га площади поселка, м2	R2=0.47
	Y - цена 1м2 коттеджа,$ х3 - площадь земельного участка, м2	R2=0.55
	Y - цена 1м2 коттеджа,$ х4 - площадь дома, м2	R2=0.64
	Y - цена 1м2 коттеджа,$ х5 - количество коттеджей в поселке, ед.	R2=0.69
	Y - цена 1м2 коттеджа,$ х6 - класс поселка	R2=0.66
	Y - цена 1м2 коттеджа,$ х7 - расстояние от МКАД, км	R2=0.39
	Y - цена 1м2 коттеджа,$ Р - прибыль от реализации 1м2 коттеджа,$	R2=0.69

После выбора факторов проведем анализ чувствительности к изменению этих факторов (таблица 6). При проведении анализа чувствительности и анализа сценариев будет необходимым провести оценку результатов вложения активов с использованием статистических критериев оценки риска.

Таблица 6. Выбор ключевых факторов риска на основе анализа чувствительности

Факторы	-20%	-15%	-10%	-5%	0	+5%	+10%	+15%	+20%	Дисперсия прибыли
Класс поселка	317,89	330,15	343,91	356,35	369,63	381,89	394,26	406,85	418,76	11819,37
Площадь участка	263,87	277,31	291,53	305,60	318,59	332,56	345,57	358,68	372,91	13789,45
Наличие охраны	295,33	304,35	313,72	322,68	330,40	338,05	346,78	354,72	362,98	5167,77
Расстояние от МКАД	372,81	360,68	349,97	339,26	330,40	322,42	314,53	306,04	299,38	6264,86
Площадь объектов инфраструктуры	303,82	310,33	317,29	324,91	330,40	336,91	343,61	349,62	355,06	3152,75
Количество домов в поселке	284,25	296,28	308,04	319,70	330,40	341,27	352,42	363,97	373,00	9245,39
Площадь дома	246,33	267,35	288,13	309,53	330,40	352,63	374,10	397,72	419,39	35112,99

По показателю дисперсии можно сделать вывод о наличии трех ключевых факторов риска: класс поселка, площадь участка и площадь дома.

В результате решения задачи оптимизации в системе электронных таблиц с применением диалогового окна «Поиск решения» получены следующие результаты: d₁ = 0,12; d₂ = 0,3; d₃ = 0,58.

Полученные результаты можно интерпретировать следующим образом: при реализации проекта строительства жилого поселка с целью минимизации рисков и сохранения доходности активов девелоперу необходимо строительство (из общего числа домов =100%) 12% коттеджей площадью 500м²; 30% коттеджей площадью 350м² и 58% таунхаусов площадью 300м².

Аналогично проводятся расчеты по другим уровням декомпозиции портфеля, что приведет к формированию оптимального с точки зрения сочетания «риск-доходность» портфеля проектов, основанного на принципах диверсификации.

Основные результаты работы

В диссертационной работе на базе выполненных теоретических и экспериментальных исследований в области формирования портфеля проектов девелопмента жилых поселков сформулированы следующие результаты.

1. На основе анализа методики формирования функциональной структуры управления проектом уточнена обобщенная структурно-функциональная модель девелопмента, представляющая собой целевую функцию подсистем девелопмента и внешних ограничений. Решением поставленной оптимизационной задачи будет являться набор подсистем девелопмента, взаимодействие которых обеспечит максимум функции цели при соблюдении требований (ограничений) к системе. Обобщенная модель детализирована с применением элементов теории графов. Модель основана на иерархичности субъектов, объектов управления проектами девелопмента, многоаспектности задач управления девелопментом, сложности и иерархичности функций управления и многочисленности работ, включаемых в каждую фазу жизненного цикла проекта.

2. Проведена структуризация задач и мероприятий девелопмента на каждой стадии развития проекта недвижимости: предпроектной стадии, стадии проектирования, строительстве, реализации объекта недвижимости. Определена специфика задач девелопмента применительно к рынку недвижимости г.Москвы.

3. Обоснована необходимость и целесообразность применения методологии проектного управления в девелопменте жилых поселков. При формировании портфеля проектов девелопмента возможно применение элементов портфельного подхода с целью минимизации рисков девелопера.

4. Разработана модель выбора проектов девелопмента на основе совокупности ряда несравнимых критериев. Таким образом, девелопер может выбрать наиболее предпочтительный проект развития недвижимости для осуществления, используя предлагаемую автором классификацию факторов, функцию выбора и один из методов построения интегрального показателя (нахождения оптимального значения функции), исходя из целей и предпочтений девелопера.

5. В диссертационной работе предложено провести эконометрический анализ существующих рейтингов регионов РФ. При выборе девелопером наиболее эффективного проекта предлагаем использовать рейтинг регионов в качестве оценки территориальной специфики цены объекта недвижимости и его эффективности.

6. Предложена схема показателей оценки эффективности девелоперского проекта. На основе схемы усовершенствована оценки эффективности портфеля проектов строительства жилого поселка. Основными элементами процедуры являются:

- Определение ключевых факторов спроса на объекты жилой недвижимости.

- Выявление наиболее значимых факторов эффективности проекта путем оценки тесноты связи между показателями эффективности (спросом, ценой) и характеристиками проекта.

- Кластеризация проектов по факторам эффективности.

- Построение регрессионной модели зависимости эффективности от характеристик проекта.

- Формирование портфеля из проектов с максимальной эффективностью.

7. Предложен алгоритм формирования портфеля проектов девелопмента жилых поселков на основе диверсификации. Нами предлагается применение оптимизационной модели, основанной на модели портфеля Марковица, не только для определения долей отдельных активов в общей стоимости портфеля, но и для определения долей вложения средств в различные элементы отдельного проекта (актива) в соответствии с принципом декомпозиции активов. Предложенный алгоритм легко реализуется в системе электронных таблиц и может использоваться не только в проектах малоэтажного домостроения, но и при формировании всего портфеля проектов девелопера.

Основные публикации по теме диссертации

1. Осипов А.И., Актуальные проблемы развития современного рынка недвижимости в России. Сборник научных трудов кафедры ЭУС «Проблемы экономики и управления в инвестиционно-строительной сфере». М.:МГСУ, 2006 г., 0,2 п.л.

2. Осипов А.И., Инвестиционные фонды как средства инвестирования в объекты недвижимости в России. Зарубежный опыт. Риски инвестирования на российском рынке. Сборник научных трудов кафедры ЭУС «Проблемы экономики и управления в инвестиционно-строительной сфере». М.:МГСУ, 2006 г., 0,1 п.л.

3. Гумба Х.М., Осипов А.И., Беляева С.В. «Влияние инвестиционной привлекательности региона на цену жилой недвижимости» // Экономическое возрождение России №4 (10). - С.-Пб., 2006 г., 0,33 п.л. (в том числе автором 0,11 п.л.)

4. Осипов А.И, Уварова С.С., Методика выбора и реализации девелоперских проектов. Научные труды Юбилейной Десятой Международной межвузовской научно-практической конференции молодых ученых, аспирантов и докторантов, проводимой в рамках Федеральной Программы «Участник молодежного научно-иновационного конкурса 2007» (25-26 апреля 2007г.) -М.: - МГСУ, 2007 г., 0,22 п.л. (в том числе автором 0,11 п.л.)

5. Осипов А.И., Беляева С.В. Построение методики инвестиционной привлекательности региона, М.: ГОУВПО «Государственный университет управления», Вестник университета №7, 2007г., 0,4 п.л. (в том числе автором 0,2 п.л.)

Размещено на Allbest.ru