Анализ и разработка рекомендаций по совершенствованию управления жилищным фондом района Вешняки города Москвы

Рисунок 5 - Организационная структура управления ГБУ Жилищник

На ГБУ «Жилищник» района Вешняки используется линейная организационная структура управления. Линейная организационная структура управления характеризуется тем, что во главе каждого структурного подразделения находится руководитель-единоначальник, наделенный всеми полномочиями и осуществляющий единоличное руководство подчиненными ему работниками и сосредоточивающий в своих руках все функции управления.

Структурные подразделения ГБУ «Жилищник» района Вешняки: руководители, производственно-технический отдел, планово-экономический отдел, юридический отдел, энергетический отдел, отдел эксплуатации жилищного фонда, бухгалтерия, отдел по работе с населением.

Основные задачи отделов ГБУ «Жилищник» района Вешняки. Отдел по работе с населением организует работы по своевременному сбору средств с населения и юридических лиц, осуществляет ведение претензионной работы.

Основные направления деятельности Планово-экономического отдела:

- разработка бизнес-планов: финансово-хозяйственной деятельности (планирование объема доходов и расходов), и др.;

- решение вопросов ценообразования;

- работа по совершенствованию организационных структур, штатных расписаний в соответствии со схемами должностных окладов и установленным фондом заработной платы;

- разработка локальных актов экономической направленности (положения о системе оплаты труда, ценообразования и т.д.);

- анализ и экономических показателей в целях стимулирования производства и увеличения объема оказываемых услуг, экономного и эффективного использования финансовых и трудовых ресурсов.

Производственно-технический отдел является самостоятельным структурным подразделением организации и подчиняется непосредственно ее руководителю или одному из его заместителей. В своей деятельности отдел руководствуется действующим законодательством. Деятельность отдела осуществляется на основе текущего и перспективного планирования, сочетания единоначалия в решении вопросов служебной деятельности и коллегиальности при их обсуждении, персональной ответственности работников за надлежащее исполнение возложенных на них должностных обязанностей и отдельных поручений начальника отдела.

Юридический отдел занимается: обеспечением соблюдения законности на предприятии, юридической защитой интересов предприятия, договорной, претензионной и исковой работой, консультированием руководителей структурных подразделений и работников предприятия по юридическим вопросам.

Энергетический отдел отвечает за: бесперебойное снабжение предприятия всеми видами энергии, сохранность энергооборудования, проведение мероприятий по экономии энергии, повышение КПД энергосети, рациональное распределение энергии.

Отдел эксплуатации жилищного фонда обеспечивает техническое обслуживание, бесперебойную работу всех инженерных систем дома, отвечает за правильную эксплуатацию жилищного фонда и проведение текущих ремонтов. Бухгалтерия отвечает за: организацию бухгалтерского учета хозяйственно-финансовой деятельности; экономным использованием материальных, трудовых и финансовых ресурсов, сохранностью собственности предприятия; планированием и учетом исполнения смет расходов предприятия.

Организационная структура и штатное расписание ГБУ «Жилищник» района Вешняки согласовываются с Главой Управы района и утверждаются директором в соответствии с утвержденной сметой в пределах установленного фонда заработной платы. Проведем анализ динамики основных экономических показателей ГБУ «Жилищник» района Вешняки за 2013-2015 гг. (табл. 4 и рис. 4).

Анализ основных экономических показателей, представленных в табл. 6 и рис. 4 показал, что выручка от продаж в 2014 году по сравнению с 2013 годом увеличилась на 31,6% или на 153656 тыс. руб.; в 2015 году по сравнению с 2014годом - уменьшилась на 32,6% или на (-208388 тыс. руб.).

Таблица 6 - Основные экономические показатели деятельности ГБУ «Жилищник» района Вешняки за 2013-2015 гг.

Показатели	Ед. изм.	Отчетные данные	Темп роста, %
			2014г. к 2013г.	2015 г. К 2014г.
		2013 г.	2014 г.	2015 г.
1.Выручка от продаж	Тыс. руб	485 989	639 645	431 257	131,6	67,4
2.Себестоимость продаж	-//-	(522 548)	(691 971)	(432 460)	132,4	62,5
3.Валовая прибыль	-//-	(36 559)	(52 326)	(1 203)	143,1	2,3
4.Прибыль от продаж	-//-	(36 559)	(52 326)	(1 203)	143,1	2,3
5.Среднесписочная численность	чел	25	26	30	104,0	115,4
6.Стоимость основных средств	Тыс. руб.	1 032	5 653	2 038	5 раз	36,1
7.Фондоотдача (1:6)	Руб	4,7	1,13	2,1	24,0	185,8
8.Фондоемкость (6:1)	Руб	0,2	0,8	0,5	40,0	62,5
9.Затраты на 1 руб. выручки от продажи продукции(2:1)	Руб.	1,08	1,08	1,00	100,0	92,6
10.Прибыль до налогообложения	Тыс. руб	189	173	1177	91,5	7 раз
11.Чистая прибыль (убыток)	-//-	40	27	128	67,5	4,7 раза
13.Рентабельность продукции (4:2)	%	7,0	7,6	0,3	0,6	-7,3
14.Рентабельность продаж (4:1)	%	7,5	8,2	0,3	0,7	-7,9

Рисунок 6 - Выручка, себестоимость, чистая прибыль ГБУ Жилищник за 2013-2015 гг.

Себестоимость продаж в 2014 году по сравнению с 2013 годом увеличилась на 32,4% или на 169423 тыс. руб.; в 2015 году по сравнению с 2014 годом уменьшилась на 37,5% или на (-259511 тыс. руб.).

Прибыль от продаж в 2014 году по сравнению с 2013 годом выросла 43,1% или на 15767 тыс. руб.; в 2015 году по сравнению с 2014 годом снизилась на 97,7%.

Среднесписочная численность за рассматриваемый период выросла. В 2014 году по сравнению с 2013 годом на 4%; в 2015 году по сравнению с 2014 годом на 15,4%.

Стоимость основных средств в 2014 году по сравнению с 2013 годом возросла в 5 раз; в 2015 году по сравнению с 2014 годом - снизилась на 63,9%.

Фондоотдача в 2014 году по сравнению с 2013 годом снизилась на 76%; в 2015 году по сравнению с 2014 годом - возросла на 85,8%.

Затраты на 1 руб. выручки от продажи продукции в 2014 году и в 2013 годах составили 1 руб. 08 коп., а вот в 2015 году по сравнению с 2014 годом - снизилась на 7,4% или на 8 коп.

Прибыль до налогообложения в 2014 году по сравнению с 2013 годом снизилась на 8,5%; в 2015 году по сравнению с 2014 годом - возросла в 7 раз.

Чистая прибыль в 2014 году по сравнению с 2013 годом снизилась на 32,5% или на 13 тыс. руб.; в 2015 году по сравнению с 2014 годом увеличилась в 4,7 раза.

Рентабельность продукции в 2014 году по сравнению с 2013 годом увеличилась на 0,6 п.; в 2015 году по сравнению с 2014 годом - снизилась на 7,3 п. Рентабельность продаж в 2014 году по сравнению с 2013 годом увеличилась на 0,7 п.; а в 2015 году по сравнению с 2014 годом - снизилась на 7,9 п.

Таким образом, анализ динамики основных экономических показателей ГБУ «Жилищник» района Вешняки за 2013-2015 гг. показал снижение показателей, особенно, в 2015 году. Поскольку на ГБУ «Жилищник» района Вешняки очень высокая себестоимость продаж, она не только растет из года в год, но еще и выше выручки от реализации, проведем анализ структуры выручки, структуры себестоимости и структуры затрат по обычным видам деятельности (табл. 2.5, 2.6, 2.7).

Согласно основному виду деятельности, ГБУ Жилищник осуществляет техническую эксплуатацию жилого и нежилого фонда, предоставляет коммунальные услуги населению и арендаторам, путем покупки коммунальных услуг у ресурсоснабжающих организаций (ОАО МОЭК, ОАО Мосэнерго, МГУП Мосводоканал и т.д.).

Из табл. 7 и рис. 4 видно, что в структуре выручки от реализации выполненных работ, оказанных услуг за 2015 год наибольший удельный вес составляют коммунальные услуги - 83,4% или 359 534,5 тыс. руб. и техническое обслуживание - 13,8% или 59 474,8 тыс. руб., прочее - 2,8%.

Таблица 7 - Структура выручки от реализации выполненных работ, оказанных услуг за 2015 год (без НДС)

Показатели	Ед. изм.	Сумма выручки	Уд.вес, %
1.Агентский ХВС, ГВС, ЦО, ТО, ВОДООТДЕЛЕНИЕ обслуживание	Тыс. руб.	6 142,0	1,4
2.Аренда нежилье-коммуналка	-//-	128,4	0,03
3.Аренда техники	-//-	955,6	0,2
4.ГЦЖС техн.обслуживание	-//-	224,5	0,05
5.ГЦЖС отопление	-//-	1 752,5	0,4
6.Комиссионное вознаграждение	-//-	82,1	0,02
7.Коммунальные услуги	-//-	359 534,5	83,4
8.Платные услуги	-//-	2 717,8	0,6
9.Предоставление транспортных услуг ГУ ИС района Вешняки	-//-	228,7	0,05
10.Реализация материалов подрядчикам	-//-	16,0	0,05
11.Техническое обслуживание	-//-	59474,8	13,8
Итого		431 256,6	100



Рисунок 7 - Структура выручки от реализации выполненных работ, оказанных услуг за 2015 год

Рассмотрим, за счет чего на ГБУ Жилищник складывается такая высокая себестоимость, и определим удельный вес в структуре данного показателя табл. 8.

Таблица 8 - Структура себестоимости от реализации выполненных работ, оказанных услуг за 2015 год

Показатель	Ед. изм.	Сумма себестоимости	Уд.вес, %
1.Коммунальные услуги, в том числе:	Тыс.руб.	360 617,8	83,4
ГВС (арендаторы)	-//-	4 580,4
ГВС (население)	-//-	68 809,7
ХВС (арендаторы+бюджет)	-//-	2 063,8
ХВС (население)	-//-	87 189,5
ЦО (отопление) арендаторы	-//-	16 595,9
ЦО (отопление) население	-//-	181 352,4
2.Платные услуги, в том числе:	-//-	4 095,4	0,9
Оплата труда	-//-	3 086,7
Страховые взносы	-//-	1 008,7
3.Предоставление транспортных услуг ГУ ИС района Вешняки, в том числе:		35,4	0,007
ГМС		27,0
Мойка и чистка салона автотранспорта		8 ,4
4.Техническое обслуживание, в том числе:	-//-	67 695,4	15,7
Аренда помещения и т.д.	-//-	1 720,0
Гаражи	-//-	1 176,6
Материалы до 40 тыс.руб.	-//-	2 116,8
Обследование оргтехники и ПО в т.ч.1С, Контур, Гарант, Смета	-//-	1 602,9
Оплата труда	-//-	4 162,8
Охранные услуги ж/фонда	-//-	2 506,8
Ремонт трубопровода системы отопления	-//-	5 472,6
Страховые взносы	-//-	3 441,4
ТБО (арендаторы)	-//-	3 501,9
ТБО (население)	-//-	638,7
Теплоноситель	-//-	835,1
Тех.обслуж.дымоходов и вент.каналов	-//-	6 857,9
Тех.обслуживание ЦТП	-//-	4 629,8
Тех.эксплуатация жилого фонда	-//-	16 245,3
Тех.эксплутации нежилого фонда	-//-	2 821,8
Электроэнергия силовая население	-//-	1 060,3
Электроэнергия силовая Презедент. дома	-//-	1 969,1
Итого		432 444,0
Себестоимость проданных товаров (подрядчику в соответствии с договором)
Сумма проданных товаров	-//-	16,0	0,003
Всего:		432 460,0	100

Рисунок 8 - Удельный вес в структуре себестоимости от реализации выполненных работ, оказанных услуг за 2015 год

Из табл. 8 и рис. 7 видно, что в структуре себестоимости от реализации выполненных работ, оказанных услуг за 2015 год преобладают коммунальные услуги по горячей и холодной воде и центральному отоплению для населения и арендаторов, и их доля составляет - 83,4% или 360 617,8 тыс. руб.; техническое обслуживание в структуре себестоимости составляет - 15,7% или 67 695,4 тыс. руб.

Поскольку на ГБУ Жилищник очень большие затраты, проведем анализ структуры затрат по обычным видам деятельности (табл. 7).

Более 90% занимает удельный вес материальных затрат по обычным видам деятельности, 3% - расходы на оплату труда, около 3% - прочие расходы. Всего в 2014 году по сравнению с 2013 годом затраты увеличились на 26652 тыс. руб., или на 6,6%; в 2015 году по сравнению с 2014 годом затраты увеличились на 259512 тыс. руб., или на 60%.

Проанализируем состав всех элементов затрат. Так, материальные затраты в 2014году по сравнению с 2013 годом увеличились на 25812 тыс. руб., или на 6,6%, а их доля в структуре затрат составила 0 пункта; в 2015 году по сравнению с 2014 годом - на 230503 тыс. руб., или на 55,2%, а их доля уменьшилась на 2 пункта. На увеличение материальных затрат повлиял рост электроэнергия, теплоэнергия, газ, вода.

Рисунок 9 - Удельный вес структуры затрат за 2015 год

Сумма затрат на оплату труда в 2014 году по сравнению с 2013годом увеличились на 396 тыс. руб., или на 5,8%, а их доля в структуре затрат увеличилась на 15 пунктов; в 2015 году по сравнению с 2014 годом - увеличилась на 10521 тыс. руб., или в 2,5 раза, а их доля уменьшилась на 14 пунктов.

Отчисления на социальные нужды в 2014 году по сравнению с 2013 годом возросли на 325 тыс. руб., или на 7,9%, в 2015 году по сравнению с 2014 годом уменьшились на 1128 тыс. руб., или на 25,3%, а их доля уменьшилась на 0,5 п.

Таблица 9 - Анализ структуры затрат по обычным видам деятельности ГБУ «Жилищник» района Вешняки за 2013-2015 г.г.

Показатели	2013 год	2014 год	2015 год	Отклонение 2014 г. к 2013 г.	Отклонение 2015г. к 2014 г.	Темп роста, %
	тыс. руб.	уд. вес,%	тыс. руб.	уд. вес,%	тыс. руб	уд. вес, %	тыс. руб	уд. вес,%	тыс. руб	уд. вес, %	2014 г. к 2013	2015 г. к 2014
Мат. затраты по обычным видам деятельн.	391481	96	417293	96	647796	94	25812	0	230503	-2	106,6	155,2
Расходы на оплату труда	6854	2	7250	2	17771	3	396	15	10521	-14	105,8	2,5 раза
Отчисления на социальные нужды	4125	1	4450	1	3322	0,5	325	0	-1128	-0,5	107,9	74,7
Амортиз.	659	0,3	734	0,3	2100	0,5	75	0	1366	0,2	111,4	2,9 раза
Прочие затраты	2689	0,7	2733	0,7	20983	3	44	0	18250	2,3	101,6	7,7 раза
Всего:	405808	100	432460	100	691972	100	26652	-	259512	-	106,6	160,0

Сумма затрат на амортизацию основных фондов в 2014 году по сравнению с 2013 годом возросла на 75 тыс. руб., или на 11,4%, в 2015 году по сравнению с 2014 годом увеличилась на 13966 тыс. руб., или на 2,9 раза, а их доля уменьшилась на 0,2 пункта.

2.3 Анализ состояния жилищного фонда и энергоэффективность жилищно-коммунального хозяйства ГБУ «Жилищник» района Вешняки

Проведем анализ жилищного фонда ГБУ «Жилищник» района Вешняки показал, что общая площадь жилищного фонда из года в год растет и с 2013 по 2015 гг. выросла на 217,6 тыс. м2, причем, преобладающая часть жилого фонда, 65% от общей площади находится в частной собственности граждан и юридических лиц, в собственности муниципалитета - 19%, в собственности государства - 8%, специализированный фонд составляет - 4%, индивидуальный - 4%.(табл. 10)

Таблица 10 - Анализ структуры жилищного фонда ГБУ «Жилищник» района Вешняки за 2013-2015 гг.

Показатели	Общая площадь жилых помещений, тыс.м2	Темп роста, %
	2013	%	2014	%	2015	%	2014 к 2013	2015 к 2014
Жилищный фонд, всего	2135,8	100	2269,5	100	2352,4	100	106,3	103,7
в том числе:
в собствен. частной	1398,3	65	1484,9	65	1553,7	66	106,2	104,6
из нее: граждан	929,5	-	932,8	-	1005,2	-	-	-
юридических лиц	468,8	-	552,1	-	548,5	-	-	-
государственной	175,1	8	187,5	8	185,8	8	107,1	99,1
муниципальной	399,4	19	420,1	19	419,9	18	105,2	99,0
Специализированный	75	4	80	4	89	4	106,7	111,3
из него: служебные жилые помещения	83	-	92	-	84	-	-	-
общежития	5	-	5	-	5	-	-	-
Индивидуальный	88	4	97	4	104	4	110,2	107,2



Рисунок 10 - Удельный вес структуры жилищного фонда ГБУ Жилищник за 2015 год

Увеличение жилищного фонда связано со строительством новых жилых домов. Но вместе с тем, сокращается доля объектов, находящихся в муниципальной и государственной собственности, в связи с тем, что в основном жилищный фонд построен в 1900-1962 годах. До 15% жилых строений в нем относятся к категории ветхого жилья, построенного до 1900 года (табл.11 и рис. 12).

Рисунок 11 - Удельный вес структуры жилого фонда по периодам постройки по состоянию на конец 2015 года

Таблица 11 - Структура жилого фонда ГБУ «Жилищник» района Вешняки по периодам постройки

Периоды постройки	Строения (шт.)	Общая площадь жилых помещений, тыс.м2
	2013 г	%	2014 г	%	2015 г	%	2013 г	%	2014 г	%	2015 г	%
До 1920 г.	63	9	85	11	79	10	7,4	0,3	6,2	0,3	5,9	0,3
1921-1945 гг.	105	15	102	13	98	13	126,8	6,0	125,2	5,5	124,6	5,5
1946-1970 гг.	304	43	301	39	298	38	658,4	31,0	755,1	33,2	757,8	31,0
1971-1995 гг.	138	20	138	19	138	18	890,2	41,7	890,2	39,0	893,4	40,2
После 1995 г.	89	13	147	19	164	21	453	21	493,8	22,0	570,7	23,0
Итого	699	100	773	100	777	100	2135,8	100	2269,5	100	2352,4	100

Из табл.11 и рис. 12 видно, что основную долю жилого фонда ГБУ «Жилищник» района Вешняки составляют здания с 1971 по 1995 года постройки (40% от общего количества зданий жилого фонда), что связано с высокими темпами строительства и индустриализации в тот период, не только в районе Вешняки, но и во всех городах бывшего СССР. Здания, построенные с 1946 по 1970 года составляют 31%, здания после 1995 года составляют 23%, здания с 1921 по 1945 год - 5,5% и здания, построенные до 1920 года - 0,3%. Наблюдается тенденция к сокращению доли общей площади жилых помещений до 1920, с 1921-1945 годов, и только с 1946 года по настоящее время начинается рост общей площади жилищного фонда за счет увеличения нового строительства. На рис. 12 представлена структура жилого фонда по материалу стен. В составе жилищного фонда ГБУ «Жилищник» района Вешняки 2015 г. преобладают: каменные и кирпичные строения - 54%; деревянные постройки -14%; панельные - 15%; смешанные - 9%; блочные - 6%; прочие - 2%.



Рисунок 12 - Удельный вес структуры жилого фонда по материалу стен ГБУ «Жилищник» района Вешняки за 2015 год

Показатели обеспеченности жилищного фонда ГБУ «Жилищник» района Вешняки инженерным оборудованием имеют положительную тенденцию к увеличению степени оборудования жилищного фонда различными видами коммунальных услуг: водопроводом, водоотведением, отоплением, горячим водоснабжением, ваннами (душем), газом,напольными электрическими плитами.

Вместе с тем износ основных фондов инженерной инфраструктуры в среднем составляет 70%, что подразумевает под собой необходимость работы в направлении модернизации инфраструктуры и развитии энергосберегающих технологий.

Таким образом, в результате проведенного анализа состояния жилищного фонда ГБУ «Жилищник» района Вешняки были выявлены положительные тенденции роста жилищного фонда, связанные с обновлением жилого фонда за счет ввода в эксплуатацию нового жилья и сокращения доли ветхого жилья.

В условиях непрерывного роста цен на энергоносители энергоресурсосбережение в жилищно-коммунальном хозяйстве приобретает первостепенное значение, и в этой связи, одной из важнейших стратегических задач страны, которую поставил Президент РФ, было сокращение к 2020 году энергоемкости отечественной экономики на 40%. Для ее реализации было предложено создание совершенной системы управления энергоэффективностью и энергосбережением, в связи с чем, в ЖКХ в соответствии со ст. 12 Федерального закона от 23.11.2009 № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», начиная с 2011, планируется разработка и доведение до сведения собственников помещений в многоквартирном доме предложения о мероприятиях по энергосбережению и повышению энергетической эффективности, которые возможно проводить в многоквартирном доме, с указанием расходов на их проведение, объема ожидаемого снижения используемых энергетических ресурсов и сроков окупаемости предлагаемых мероприятий. В отопительный сезон планируется проводить действия, направленные на регулирование расхода тепловой энергии в многоквартирном доме в целях ее сбережения, при наличии технической возможности такого регулирования и при соблюдении тепловых и гидравлических режимов, а также требований к качеству коммунальных услуг, санитарных норм и правил.

Если расчеты за потребляемую в многоквартирном доме тепловую энергию осуществляются с учетом величины тепловой нагрузки, ЖКХ планирует определять величину тепловой нагрузки при соблюдении установленных требований к качеству коммунальных услуг, санитарных норм и правил и производить иные предусмотренные законодательством Российской Федерации действия в целях оптимизации расходов собственников помещений в многоквартирном доме на оплату тепловой энергии.

ЖКХ планирует доводить до сведения собственников помещений в многоквартирном доме информацию о проводимых действиях в соответствии с требованиями законодательства об энергосбережении и повышении энергоэффективности или об отсутствии возможности их проведения по технологическим причинам.

Таблица 12 - Оборудование жилищного фонда ГБУ «Жилищник» района Вешняки в 2013-2015 гг.

Показатель	Всего	в том числе оборудованная:
		Водопроводом	Водоотведением	Отоплением	Горячим водоснабжением	Ваннами (душем)	Газом	Напольными электрическими плитами
2013 год
Общая площадь жилых помещений, тыс. кв. м	2135,8	2012,5	1969,5	2125,4	1865,8	1865,8	1712,5	200,5
Удельный вес в общей площади жилищного фонда, %		94,2	92,2	99,5	87,4	87,4	80,2	9,4
2014 год
Общая площадь жилых помещений, тыс. кв. м	2269,5	2139,5	2069,9	2250,6	1945,3	1945,3	1820,4	321,5
Удельный вес в общей площади жилищного фонда, %		94,3	91,2	99,2	85,7	85,7	80,2	14,2
2015 год
Общая площадь жилых помещений, тыс. кв. м	2352,4	2236,4	2167,5	2335,5	2067,2	2067,2	1964,5	456,1
Удельный вес в общей площади жилищного фонда, %		95,1	92,1	99,3	87,9	87,9	83,5	19,4

Жилищно-коммунальное хозяйство района Вешняки обеспечивает потребности района в электрической и тепловой энергии, горячей и холодной воде. Объем потребления ресурсов в 2015 г. составил:

- тепловая энергия - 867744 Гкал;

- холодная вода - 9020 тыс. куб. м;

- горячая вода - 5746 тыс. куб. м;

- электроэнергия - 736142 тыс. кВт/час;

- природный газ - 431497 тыс. куб. м;

но при этом тенденция к росту удельного потребления энергоресурсов продолжает увеличиваться.

Из года в год рост стоимости тарифов на энергоресурсы негативно сказываются на стоимости жилищно-коммунальных услуг при ограниченных возможностях населения района самостоятельно регулировать объем их потребления, что приведет к еще большему снижению качества жизни населения.

Огромные проблемы накопились и в энергообеспечении:

- масштабные потери энергии и ресурсов при оказании жилищно-коммунальных услуг, связанные с износом инженерных сетей, инженерного оборудования, зданий и сооружений, жилищного фонда;

- недостаточный контроль и учет ресурсов в жилищном фонде из-за низкого оснащения общедомовыми приборами учета, практически отсутствия диспетчеризации по мониторингу расходов энергоресурсов;

- превышение в зимний период времени пиковых нагрузок в период максимального потребления электроэнергии.

Нельзя не отметить и то, что помимо этого, высокая энергоемкость предприятий становится причиной снижения темпов роста экономики района в целом и налоговых поступлений в бюджеты всех уровней.

Для решения всех этих проблем необходимо осуществление комплекса мер по энергосбережению, которые заключаются в разработке, принятии и реализации согласованных действий по повышению энергетической эффективности при производстве, передаче и потреблении энергии и ресурсов других видов на территории района Вешняки.

Рассмотрим структуру потребителей основных видов топливно-энергетических ресурсов и воды на территории района Вешняки (табл. 13).

Таблица 13 - Структура потребителей основных видов топливно-энергетических ресурсов и воды на территории района Вешняки

Направления потребления	Доля в суммарном объеме потребления, в %
	Теплоэнергия	Электроэнергия	Вода
1.Население и жилищно-коммунальная сфера	80	29	50
2.Социальная сфера	10	4	5
3.Прочие	10	67	45
Всего	100	100	100

Из таблицы видно, что 80% теплоэнергии потребляется населением и жилищно-коммунальной сферой, 10% потребляет социальная сфера и 10% - прочие потребители. 29% электроэнергии потребляется населением, 4% - социальной сферой и 67% - прочили потребителями. 50% водных ресурсов потребляет население, 5% - социальная сфера и 45% - прочие потребители.

Коммунальное хозяйство района Вешняки характеризуется следующей инженерной инфраструктурой:

- общая протяженность сетей составляет 3769,7 км, в том числе: сетей водоснабжения - 325,4 км, канализационных сетей - 175,8 км, тепловых сетей - 164,5 км, кабельных и воздушных линий электропередач - 3104 км;

- в районе имеется 34 водозаборных узлов, 27 канализационных насосных станций, 24 котельных, 10 центральных тепловых пунктов, 645 трансформаторных подстанций.

В коммунальный комплекс района Вешняки входят предприятия и организации, занимающиеся производством, передачей и сбытом электрической, тепловой энергии, газа, водоснабжением и водоотведением.

Выработка тепловой энергии за последние 3 года снижается, соответственно снижается и потребление тепловой энергии собственных нужд котельной (табл. 2.17)

Таблица 14 - Объем потребления тепловой энергии в районе Вешняки за 2013-2015 гг.

Показатели	Ед. изм.	2013 г	2014 г	2015 г
1.Выработано тепловой энергии	Гкал	912597	891812	867744
2.Собственные нужды котельной	Гкал	49500	48597	47598
3.Потери тепловой энергии	Гкал	64269	54103	49482
4.Удельный вес потерь	%	7	6	6
5.Отпущено тепловой энергии, всего	Гкал	809287	787720	761979
в том числе:
-жилищным организациям	Гкал	664896	655716	633698
Удельный вес населения	%	82	82	82
-бюджетным учреждениям	Гкал	64134	62142	61027
Удельный вес бюджетных учреждений	%	8	8	8
-прочим потребителям	Гкал	80257	69862	67254
Удельный вес прочим потребителям	%	10	10	10

Потери тепловой энергии также снижаются, но они, по прежнему, высоки. Так удельный вес потерь в 2013 году составил 7%, в 20124 году - 6% и в 2015 году - тоже 6%. В структуре потребления тепловой энергии больше всего потребляют тепловой энергии население - 82%, затем прочие потребители - 10% и бюджетные учреждения - 8%.

В связи с непрерывным ростом цен в ЖКХ на энергоносители и ее потерей энергоресурсосбережение приобретает первостепенное значение, поэтому нами будут предложены энергоресурсосберегающие мероприятия в жилищном фонде района Вешняки.

Рассмотренная структура потребителей основных видов топливно-энергетических ресурсов и воды показала, что 80% теплоэнергии потребляется населением и жилищно-коммунальной сферой, 10% потребляет социальная сфера и 10% - прочие потребители. 29% электроэнергии потребляется населением, 4% - социальной сферой и 67% - прочили потребителями. 50% водных ресурсов потребляет население, 5% - социальная сфера и 45% - прочие потребители. А анализ объема потребления топливно-энергетических ресурсов показал, что выработка тепловой энергии за последние 3 года снижается, соответственно снижается и потребление тепловой энергии собственных нужд котельной. Потери тепловой энергии также снижаются, но они, по-прежнему, высоки до 7%. В структуре потребления тепловой энергии больше всего потребляют тепловой энергии население - 82%, прочие потребители - 10% и бюджетные учреждения - 8%.

Таким образом, анализ динамики основных экономических показателей ГБУ «Жилищник» района Вешняки за 2013-2015 гг. показал снижение почти по всем показателям, особенно в 2015 году, но несмотря на это, ГБУ удалось получить чистую прибыль, которая увеличилась в 2015 году, но это увеличение было достигнуто за счет дотаций из бюджета Московской области, анализ жилищного фонда района показал неплохое увеличение общей площади жилищного фонда, что связано со строительством новых жилых домов и сокращением доли ветхого жилья.

В связи с непростым положением в ГБУ «Жилищник» района Вешняки разработаем предложения и рекомендации по совершенствованию управления жилищным фондом района.

3. Совершенствование управления жилищным фондом в районе Вешняки

3.1 Основные направления деятельности в управлении жилищным фондом района Вешняки

На основе проведенного комплексного анализа управления жилищного фонда можно выделить в качестве приоритетных следующие направления деятельности (табл. 15)

Таблица 15 - Основные направления совершенствования управления жилищным фондом

Основные направления деятельности	Содержание деятельности по реализации направления
1. Содержание жилищного фонда в надлежащем состоянии и улучшение качества его обслуживания	1. Анализ состояния жилого фонда, выявление проблем качества его содержания. 2. Планирование и организация работ по содержанию и ремонту жилищного фонда и по улучшению его технического состояния). 3. Организация системы технического контроля состояния дома. 4. Ведение технической документации по дому (на строения, инженерные сооружения, объекты благоустройства). 5. Оценка результатов и качества проведенных работ
2. Благоприятные и безопасные условия проживания граждан	1. Планирование и организация выполнения мероприятий по повышению благоустройства жилого дома. 2. Планирование и организация выполнения мероприятий по повышению комфортности проживания. 3. Организация мероприятий по защите мест общего пользования от проникновения посторонних лиц (установка домофонов, запирание чердаков, подвалов, установка системы видеонаблюдения и т.п.).
3. Качественные жилищные и коммунальные услуги в объеме, соответствующем заявленным потребностям	1. Организация конкурсов и иные способы выбора поставщиков. 2. Заключение договоров: с собственниками помещений; с поставщиками и подрядчиками ЖКУ. 3. Контроль объемов и качества ЖКУ. 4. Организация сбора платежей. 5. Ведение лицевых счетов. 6. Своевременное перечисление средств поставщикам и подрядчикам. 7. Подготовка и предоставление собственникам помещений отчета о выполнении всех работ и мероприятий по дому, прочее информирование собственников помещений. 8. Обеспечение аварийно-диспетчерского обслуживания. 9. Информирование собственников помещений по всем вопросам деятельности УК.
4. Формирование стоимости ЖКУ для собственников помещений и поиск путей ее снижения	1. Формирование предложения о размере платы за ЖУ, включая услуги за управление. 2. Привлечение инвестиций для выполнения всех перечисленных работ и мероприятий. 3. Оптимизация деятельности УК. 4. Планирование и организация выполнения энергосберегающих мероприятий. 5. Планирование и организация выполнения мероприятий по использованию общего имущества (заключение договоров аренды, организация ремонта/отделки общих помещений с целью коммерческого/общественного использования и т.п.).

В рамках каждого приоритета раскрыты конкретные действия, которые необходимо реализовать, чтобы достичь целевых показателей по данному направлению.

Управление жилищным фондом в районе Вешняки имеет огромный потенциал для эффективного функционирования: услуги всегда востребованы и с улучшением экономического состояния потребителей необходимость в их количестве, качестве будет повышаться. Сейчас большинство проектов модернизации являются коммерчески выгодными. Однако, реально в целом отрасль ЖКХ характеризуется пока кризисным состоянием: неудовлетворительным финансовым положением дотационностью, высокими затратами, отсутствием стимулов для снижения издержек, неконкурентностью, высоким износом основных фондов, которые также дополнены в коммунальном хозяйстве большими потерями воды, энергии других ресурсов, неэффективной работой в целом, и неэффективностью управления. Содержание его непосильно ни для государства, ни для потребителей. Износ инфраструктуры в ЖКХ более 60 %, планово-предупредительный ремонт перешел в аварийно-восстановительный.

Правительство планирует повысить федеральные стандарты оплаты жилья и коммунальных услуг на ближайшие три года. Проект нового постановления опубликован на официальном сайте Министерства строительства и ЖКХ.

Согласно документу, в 2017 году стандарт предельной стоимости жилищно-коммунальных услуг на один квадратный метр общей площади жилья в среднем по России составит 132 рубля. затем планка также будет подниматься и к 2018 году достигнет 137 рублей за квадратный метр. Федеральный стандарт стоимости капремонта (Постановление Правительства РФ от 11 февраля 2016 г. № 97 "О федеральных стандартах оплаты жилого помещения и коммунальных услуг на 2016 - 2018 годы”)

Стоимость капремонта утверждена на уровне - 7,7 и 8,2 руб. соответственно. Напомним, что именно к этому нормативу предлагают привязывать ежемесячные платежи владельцев жилья о новой системе сборов на капремонт. Федеральные стандарты, которые ежегодно определяет правительство, нужны для расчета "коммунальной" финансовой помощи бюджетам регионов. А так как расходы на ЖКХ постоянно растут, за ним приходится подтягивать и стандарты.

Полученные из федерального центра деньги территории в свою очередь тратят на поддержку льготников и малоимущих, которые самостоятельно не справляются с оплатой жилья и коммунальных услуг. Стоит сказать, что с каждым годом людей, получающих жилищные субсидии, в России становится все больше. Как уже писала "Российская газета", в 2016 году, по данным отраслевого министерства, помощь от государства на оплату ЖКХ получали около восьми процентов жителей страны. В 2017-м процент число может увеличиться до девяти процентов. И это вполне понятно. Зарплата за ростом коммунальных тарифов пока не успевает. Напомним, что применительно к нынешнему году их решили повышать в два этапа. С первого сентября грядет еще одно повышение. Тарифы вырастут еще на шесть процентов. В будущем цены на эти блага цивилизации могут расти ускоренными темпами. Об этом в своем майском прогнозе предупреждало Минэкономразвития. Как отмечалось в докладе ведомства, это связано с тем, что с 2017 года регулирование тарифов на тепло, воду и водоотведение будет проходить по так называемому методу доходности инвестированного капитала. Проще говоря, компаниям, работающим на этом рынке, разрешат закладывать в тарифы инвестиции - деньги, вложенные в развитие отрасли.

Главные цели развития управления жилищным фондом: обеспечение эффективности, устойчивости и надежности функционирования жизнеобеспечения граждан, привлечение инвестиций в ЖКХ, повышение качества услуг и снижение затрат, адресная социальная защита населения, эти цели реализуются в районах г. Москвы, в частности в Вешняках. Ожидаемый конечный результат деятельности - удовлетворение потребностей населения района Вешняки в услугах жилищно-коммунального хозяйства на уровне установленных стандартов качества проживания; обеспечение доступности жилья для широких слоев населения, включение в полном объеме рыночных механизмов в процессе функционирования отраслей жилищно-коммунальной сферы; переход к 100-процентному финансированию отрасли за счет платежей населения с предоставлением нуждающимся его слоям жилищных субсидий.

Концепцию по модернизации и реформированию ЖКХ до 2020 года подготовило в Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства. Программа направлена на достижение устойчивости компаний в указанной экономической отрасли, снижение уровня износа коммунальной инфраструктуры и ремонт жилых домов. Однако, программа разработана с учётом организаций жилищно-коммунального хозяйства различных форм собственности строятся на основе договоров. Важнейшим условием формирования новой экономической политики в жилищно-коммунального хозяйства, обеспечивающей защиту интересов потребителей, гарантированное качество обслуживания, является дальнейшее развитие договорных отношений. Договор представляет собой экономическую и правовую основу взаимоотношений предприятий и собственников объектов жилищно-коммунального хозяйства и позволяет увязать интересы собственника, организации жилищно-коммунального хозяйства и потребителя услуг.

Анализ деятельности управления жилищным фондом позволил разработать наряду с основными направлениями деятельности и конкретные мероприятия, направленные на совершенствование результативности и эффективности управления и повышение качества жизни граждан района Вешняки. Они заключаются в нижеследующем.

3.2 Рекомендация по установке системы обогрева кровли и водостоков

В районе Вешняки в зимний период остро встает проблема накапливания снега и образования сосулек и наледи на кровле домов и водоотводящих устройств стоит особенно остро, тем более, что в районе много домов со скатными крышами, на которых сосульки вырастают быстро. Это создает опасность для жизни и здоровья граждан. Средство борьбы с наледями - спецтехника. Своей спецтехники в районе нет, поэтому управляющим компаниям приходится заказывать машину у подрядной организации, с которой заключается договор, в рамках которого подрядчиком проводятся работы в соответствии с установленным графиком чистки крыш. Аренда одного часа такой автовышки очень дорога, и обходится более 750 рублей (на чистку крыши одного многоквартирного дома уходит более двух часов). И это при условии, что для работы спецтехники нет преград в виде неправильно и в не положенном месте припаркованных машин.

Работу по очистке домов от сосулек нужно проводит систематически. Там, где эту работу можно сделать вручную, она выполняет собственными силами, но зачастую, из-за больших площадей жилых домов и высоты домов, а также нехватки средств, снег и наледь не убирается, что в дальнейшем приводит не только к большим штрафам, но и к преждевременному разрушению покрытия и образованию трещин, к падению их на головы проходящих людей. Избежать этого можно разными способами. Например, механическим способом, путем нанесения на поверхность крыш эмульсий, применением электроимпульсных систем, а также при помощи создания системы электрического обогрева кровли (кабельный обогрев кровли).

Системы электрического обогрева кровли для устранения снега и льда полностью автоматизированы и незаметны, что наделяет их непререкаемым преимуществом по сравнению с различными ручными и другими способами очистки. Таким образом, применение подобных систем обогрева позволяет экономить не только затраты на трудовые ресурсы, но и расходы на ремонт фасада, кровли и водостоков, поскольку потери, вызванные повреждением водосточных желобов и крыши, превышают затраты на нагревательную систему.

Автоматические системы обогрева кровли и его управления работают по следующему принципу: при попадании температуры окружающего пространства в определенный, предварительно заданный диапазон включается специальное реле, которое снимает блокировку с цепей. При включении таймера обогрев крыши запускается на необходимый промежуток времени, после чего система отключается, а специальный установленный прибор осуществляет тщательный контроль всех датчиков воды и осадков.

При осадках снова включается обогрев лотков и кровли, реле отключаются только после того, как осадки прекращаются, общая система отключается, но при этом обогрев лотков, подогревающих труб продолжается до тех пор, пока сигнал с датчика всей талой воды полностью не пропадет. В зависимости от того, какая температура на поверхности крыши, кабель сам меняет сопротивление, и подогрев увеличивается либо уменьшается. Обогрев кровли имеет многочисленные преимущества, они долговечны, надежны, имеют достаточно продолжительный срок службы, освобождая управляющие организации от множества проблем и трудностей, которые раньше волновали и требовали большое количество времени для разрешения. Антиобледенительные системы легки в обслуживании и не требуют новых вложений либо затрат на эксплуатацию.

Основные преимущества, которые гарантируют системы защиты от снега и льда:

- исключают возможность образования сосулек, наледи и схода большого количества снега с фасада и крыши дома;

- предотвращают закупорку воды в водосточных трубах и желобах и деформацию этих устройств;

- не требуют дополнительного механического очищения кровли и водостоков зимой, т.е. исчезает необходимость в ручной очистке крыши;

- имеет минимальное энергопотребление, так как работает только при выпадении или таянии снега, при вероятности образования сосулек и наледей;

- стоимость обогрева значительно ниже возможных материальных потерь по восстановлению разрушений;

- обогрев производится автоматически и исключает какое-либо вмешательство человека в процесс.

На рисунках схематично изобразим монтаж системы автоматического обогрева кровли и водостоков.



Рисунок 13 - Установка системы автоматического обогрева кровли и водостоков

Для проектирования систем антиобледенения необходимо учитывать климатическую зону, где будет применяться система; тип обогреваемой кровли: теплая или холодная; материал кровли; размеры и тип системы водостока, и другие не менее важные данные.

Рисунок 14 - Монтаж системы автоматического обогрева кровли и водостоков

Поскольку автоматические системы обогрева кровли или кабельный обогрев самый надежный и долговечный, рассчитаем его экономическую эффективность. Расчет произведем на примере девятиэтажного четырехподъездного жилого дома, типового проекта.

Исходные данные:

- площадь металлической фальцевой кровли - 1500 м2;

- длина периметра здания - 220 м.п.;

- высота от свеса кровли до земли - 35 м.;

- количество наружных водостоков - 4;

- срок службы системы - 10 лет.

Произведем расчет экономической выгоды от установки автоматической системы обогрева кровли (кабельный).

Затраты на механическую (ручную) чистку кровли:

- стоимость разовой чистки - 21 руб. за м2

- площадь металлической фальцевой кровли - 1500 м2.

21 руб. за м2 х 1500 м2 = 31 500 руб.

- необходима чистка 2 раза в месяц - 63 000 руб.

- стоимость работ за сезон (4 мес.) - 504 000 руб. (63 000*8)

- локальный ремонт после сезона (10% повреждений) - 50 400 руб.

Итого за 1 сезон с 1 дома - 554 400 руб.

Итого за 10 лет - 5 544 000 руб. (с учетом НДС)

Затраты на установку автоматической системы обогрева кровли мощностью 30 кВт:

- стоимость установки системы и материалов - 870 000 руб.,

в т.ч.:

- установка системы кабельного обогрева - 150 000 руб.;

- транспортные расходы - 25 000 руб.;

- терморегуляторы РТ330 и РТ220 - 230 500 руб.;

- датчик температуры окружающей среды TST01, TST05 - 254 000 руб.;

- блок питания для датчика температуры - 170 000 руб.;

- датчики воды и осадков - 41 000 руб.

- затраты на электроэнергию в месяц - 40 968 руб./кВт·ч.

В день 30 кВт/ч, при условии, что установка работает ежедневно по 16 часов в сутки, 30 дней х 30 кВт/час х 16 часов = 14 400 кВт в месяц.

Тарифы на электрическую энергию, отпускаемую энергосбытовыми организациями населению города Москвы с 1 января 2014 года составляют в дневное время - 4,53 руб./кВт·ч, в ночное - 1,16 руб./кВт·ч, следовательно, электроэнергия дневная составит 32 616 руб./кВт·ч (7200х4,53); электроэнергия ночная - 8 352 руб./кВт·ч.

- затраты на электроэнергию за сезон (4 мес.) - 163 872 руб./кВт·ч.

(120 дней х 30 кВт/час х 16 часов в день = 57 600 кВт). Следовательно, электроэнергия дневная составит 130 464 руб./кВт·ч (28800х4,53); электроэнергия ночная - 33 408 руб./кВт·ч. (28800х1,16).

- дополнительные расходы не требуются.

Итого единоразовое вложение - 1 033 872 руб. (870 000 + 163 872)

Итого за 10 лет - 10 338 720 руб. (с учетом НДС).

Таблица 16 - Экономическая выгода от установки автоматической обогрева кровли

Года	Ед. изм	Механическая система чистки кровли	Автоматическая система обогрева кровли	Экономическая выгода от установки обогрева кровли	Экономическая выгода от установки автоматического обогрева кровли (накопленная)
1	руб.	554400	1033872	-479472	-479472
2	-//-	554400	163872	390528	-88944
3	-//-	554400	163872	390528	301584
4	-//-	554400	163872	390528	692112
5	-//-	554400	163872	390528	1082640
6	-//-	554400	163872	390528	1473168
7	-//-	554400	163872	390528	1863696
8	-//-	554400	163872	390528	2254224
9	-//-	554400	163872	390528	2644752
10	-//-	554400	163872	390528	3035280

Расчет экономической выгоды от установки автоматического обогрева кровли (накопленная): 1-й год - убыток от установки обогрева кровли составил -479472 руб.; 2-й год тоже убыток -88944 руб. (390528 +(-479472)); 3-й год экономическая выгода составила 301584 (390528+(-88944)) и т.д.

Рисунок 15 - Экономические результаты от установки автоматической обогрева кровли

Из табл. 16 видно, что экономическая выгода от установки автоматического обогрева кровли наступит уже через 2 года, т.е. на третий год автоматическая установка обогрева окупится и принесет прибыль 301 584 руб., за 10 лет экономия составит 3 035 280 руб.

Затраты на механическую (ручную) чистку кровли мы взяли из расчета, что они не меняются на протяжении 10 лет и составляют за 1 сезон только с 1 дома - 554 400 руб., и за 10 лет эти затраты возрастут до 5 544 000 руб.

3.3 Предложение повышению энергосбережения в управлении жилищным фондом

В настоящее время модной тенденцией стала замена в подъездах старых окон на новые металлопластиковые. Современные пластиковые окна имеют повышенный коэффициент теплопередачи и препятствуют постоянной «утечке» тепла, а при комплексном решении проблемы можно значительно снизить теплопотери и добиться максимальных результатов.

Актуальной проблемой не только для региональных властей, но и для каждой отдельно взятой управляющей компании на сегодняшний день является проблема энергосбережения. Поэтому в Москве в соответствии с постановлением Правительства от 28.10.2008 г. № 1012-ПП действует городская целевая программа «Энергосбережение в г. Москве на 2009-2011г.г. и на перспективу 2020 года». В рамках этой программы были установлены в домах общедомовые приборы учета потребления центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения. Расходы, связанные с отоплением подъезда относятся к общедомовым, а следовательно, всецело ложатся на плечи жильцов дома. Отопление является самой дорогой коммунальной услугой. В свою очередь в большинстве наших домов расходы энергии на тепло значительно превышают другие расходы вместе взятые. При этом, по оценкам экспертов, одним из источников теплопотерь являются старые конструкции окон, т.к. большинство жилых зданий имеют уже более тридцатилетний срок эксплуатации, и рассохшиеся рамы в подъездах, установленные еще со времен сдачи жилых зданий в эксплуатацию, уже не поддаются никакому ремонту. Поэтому установка общедомовых приборов учета тепла в таких домах, абсолютно, неэффективна, а имеющие батареи центрального отопления во многих подъездах только увеличивают объемы потребления тепловой энергии и сказываются на без того высокой плате общедомовых расходов на отопление. Одной из основных задач управляющей компании, остается снижение потребления энергоресурсов, и такие мероприятия, как замена стеклопакетов в многоквартирных жилых домах и установка автоматизированного узла управления дают в конечном итоге положительный эффект не только для управляющей компании, поскольку снижается плата жителей дома за потребляемые ресурсы, но и для ресурсоснабжающей организации, т.к. снижаются тепловые потери, соответственно снижаются затраты на передачу тепловой энергии и затраты на производство и передачу тепловой энергии, что оказывает влияние на темп роста тарифа за потребленную тепловую энергию.

В связи с этими проблемами разработаем мероприятие, которое, прежде всего, будет направлено на снижение общедомовых затрат на отопление лестничных клеток и экономию энергоресурсов. Средства на это мероприятие получим от сдачи в аренду технических помещений (подвалов) в цокольном этаже дома, находящиеся в общедолевой собственности, которые по решению жильцов могут сдаваться в аренду под офисы, банки, магазины, фитнес-центры или склады.

Исходные данные:

Жилой дом 6 этажей, 4 подъезда

Кол-во квартир - 144

Кол-во окон в подъезде - 32 (для остекленения)

Материал кровли крыши - металл

Материал внешних стен дома - кирпич

Размер окна, мм - 1560 х 1680 (Площадь окна = 2,62 кв.м)

Общая площадь жилых помещений - 8395 кв.м (средняя площадь квартиры58,30 кв.м 8395/58,3)

Общая площадь нежилых помещений - 1049 кв.м

Общая площадь дома - 9 444 кв.м

Средняя продолжительность отопительного сезона по Москве - 7 мес.

Среднее потребление тепловой энергии в отопит.сезон у дома - 200 Гкал

Средние тарифы на услуги по отоплению - 1580 руб/Гкал

Средняя аредная плата для подвальных помещений - 1500 руб/кв.м в месяц

Использование окон из ПХВ профилей способны сократить потери тепла на - 50%

Свободные подвальные площади для аренды - 70 кв.м

1 вариант. Источник финансирования:

Сдача в аренду = 70кв.м х 1500 руб./кв.м = 105 000 руб. в мес.

Таблица 17 - Расчет срока накопления средств для замены окон

№ месяца	Доход в месяц	Доход накопления
1	105 000	105 000
2	105 000	210 000
3	105 000	315 000
4	105 000	420 000
5	105 000	525 000
6	105 000	630 000
7	105 000	735 000
8	105 000	840 000
9	105 000	945 000
10	105 000	1 050 000
11	105 000	1 155 000
12	105 000	1 260 000

Из табл. 17 видно, что ежемесячный доход от сдачи в аренду 70-ти кв м технических помещений в цокольном этаже жилого дома составляет 105000 руб. Поскольку затраты на замену окон составляют 597 207 руб., произведя расчеты, мы получим, что срок окупаемости дохода от накопления средств для замены окон составит 6 месяцев.

Рассчитаем затраты на замену окон.

Средняя стоимость 1 кв.м окна «под ключ» (с демантажом, монтажом, вывозом мусора, отделкой откосов) - 7121 руб./кв.м

Общая стоимость замены окон - 597 207 руб. (32 х 2,62 х 7121)

Затраты жителей на отопление.

Общая площадь жилых помещений - 8395 кв.м (средняя площадь квартиры = 58,30 кв.м)

Общая площадь нежилых помещений - 1049 кв.м

Общая площадь дома - 9 444 кв.м

Средняя продолжительность отопительного сезона по Москве - 7 мес.

Среднее потребление тепловой энергии в отопительный сезон у дома - 200 Гкал в месяц Средние тарифы на услуги по отоплению - 1580 руб/Гкал

Расчет:

1.Расход тепловой энергии на кв.м = 200/ 9444 = 0,0211775 Гкал/кв.м

2.Динамика расходов по месяцам.

Таблица 18 - Затраты на отопление жилой и нежилой площади

№ месяца	Затраты на отопление жилой площади, руб.	Затраты на отопление нежилой площади, руб.
1	280 900	35 100
2	280 900	35 100
3	280 900	35 100
4	280 900	35 100
5	280 900	35 100
6	280 900	35 100
7	280 900	17 550
8	0	0
9	0	0
10	0	0
11	0	0
12	0	0

Из табл. 18 видно, что ежемесячные затраты на отопление жилой площади составляют 280 900 руб., а затраты на нежилую составляют 35 100 руб. Использование окон из ПХВ профилей способны сократить потери тепла на 50% и составить 35100-17 550=17550 руб. - это экономия в месяц за каждый месяц отопительного сезона (для дома).



Рисунок 16 - Затраты на отопление жилой и нежилой площади

На рис. видно, что последний 7-й месяц отопительного сезона мы оплатили 17550 руб., следующий отопительный сезон затраты на отопление нежилой площади (лестничных клеток) составят 17550 руб. в месяц, следовательно, экономия или эффективность от замены окон составит 122850 руб. за сезон (17550х 7 месяцев). Экономия на 1 м2 в месяц составит 16,73 руб. (17550р / 1049).

2 вариант. Источник финансирования - кредит.

Для осуществления мероприятия возьмем кредит 6 000 000 руб. под 20% годовых с погашением его равными долями ежемесячно в течение года, табл. 19.

Таблица 19 - Схема возврата кредита

№ месяца	Кредит	% по кредиту (ежемесячно)	Погашение кредита	Итого
1	600 000	10 000	50 000	60 000
2	550 000	9 167	50 000	59 167
3	500 000	8 333	50 000	58 333
4	450 000	7 500	50 000	57 500
5	400 000	6 667	50 000	56 667
6	350 000	5 833	50 000	55 833
7	300 000	5 000	50 000	55 000
8	250 000	4 167	50 000	54 167
9	200 000	3 333	50 000	53 333
10	150 000	2 500	50 000	52 500
11	100 000	1 667	50 000	51 667
12	50 000	833	50 000	50 833
			600 000	665 000

Из табл. видно, что сверх основной суммы кредита переплата составит 65000 руб. за год.

Таблица 20 - Затраты жителей дома на услуги ЖКХ

№ месяца	Затраты на отопление жилой площади	Затраты на отопление нежилой площади	Увеличение квартплаты (обслуж дома для УК)
1	280 900	17 550	60 000
2	280 900	17 550	59 167
3	280 900	17 550	58 333
4	280 900	17 550	57 500
5	280 900	17 550	56 667
6	280 900	17 550	55 833
7	280 900	17 550	55 000
8	0	0	54 167
9	0	0	53 333
10	0	0	52 500
11	0	0	51 667
12	0	0	50 833

Из табл. 20 видно, что затраты жителей дома на услуги ЖКХ возрастут из-за выплаты кредита.

Рисунок 17 - Экономическая выгода от установки пластиковых двухкамерных окон

Таким образом, сравнив эти 2 варианта можно сделать вывод, что затраты на отопление нежилой площади в первом варианте будут составлять с первого месяца 35100 руб. и снизятся они на 7-м месяце, т.е. весь отопительный сезон затраты будут высокие, тогда как во втором варианте за счет того, что кредит будет разбросан по жильцам на год, затраты с первого месяца отопления будут составлять 17550 руб.

Заключение

Рассмотрев такую важную, актуальную на сегодняшний день и интересную на наш взгляд тему управления жилищным фондом в крупном городе можно сделать следующие выводы:

Во-первых, рассматриваемая отрасль социального комплекса -жилищно-коммунальное хозяйство является сложной для управления, так как имеет сложную структуру и является жизненнообеспечивающей для населения. Совершенствование методов и решение проблем управления жилым фондом остается одним из самых важных в силу своей социальной значимости.