Актуальность исследования. В настоящее время в стране осуществляются крупномасштабные структурные преобразования в различных отраслях хозяйственного комплекса, выбранных в качестве приоритетных.

В атомной отрасли начало этим преобразованиям положили Федеральные законы от 5 февраля 2007 года № 13-ФЗ "Об особенностях управления и распоряжения имуществом и акциями организаций, осуществляющих деятельность в области атомной энергии" и №332-ФЗ " О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 27 апреля 2007 года, Постановления Правительства РФ № 556 "О реструктуризации атомного энергопромышленного комплекса Российской Федерации" и от 26 мая 2007 года №319 "О мерах по созданию открытого акционерного общества "Атомный энергопромышленный комплекс" (ОАО "Атомэнергопром").

На основании Федеральных законов от 1 декабря 2007 года №317-ФЗ "О создании Государственной корпорации по атомной энергии "Росатом" и №318-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с созданием Государственной корпорации по атомной энергии "Росатом" и в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 20 марта 2008 года №369 "О мерах по созданию Государственной корпорации по атомной энергии "Росатом" (Госкорпорация "Росатом"), этой Корпорации были переданы такие полномочия, как проведение государственной политики и единство управления в использовании атомной энергии, стабильное функционирование атомного энергопромышленного комплекса, обеспечение ядерной и радиационной безопасности. Кроме того, Госкорпорации были переданы на праве собственности земельные участки всех:

федеральных государственных унитарных предприятий (ФГУП) и федеральных государственных учреждений (ФГУ), находящихся в ведении органа государственного управления использования атомной энергии. При этом право оперативного управления земельными участками сохраняется за ФГУП и ФГУ;

отдельных предприятий и учреждений, включая атомные электростанции

Адаптация атомной отрасли к новым условиям обосновывают необходимость повышения эффективности ее землепользования, развития земельных отношений и проведения соответствующих институциональных преобразований в отрасли. В условиях рыночных отношений бережное и рациональное использование значительных площадей земельных ресурсов, имеющихся в атомном энергопромышленном комплексе и включенных в состав их основных фондов вызывает необходимость создания эффективного землепользования и дальнейшего экономического развития атомной отрасли в целом. Этим и определяется актуальность темы диссертационной работы.

В трудах известных ученых-экономистов и землеустроителей России в сфере землепользования, к которым следует отнести В.Р. Беленького, А.А. Варламова, В.А. Вашанова, С.Н. Волкова, С.А. Гальченко, П.Ф. Лойко, А.П. Огаркова, А.Э. Сагайдака, Ю.А. Цыпкина, В.Н. Хлыстуна и других ученых нашли отражение многие аспекты эффективного управления земельными ресурсами различных территориальных образований, отраслей промышленности и сельского хозяйства, промышленных и агропромышленных комплексов, развития земельных отношений и проведения институциональных преобразований. Однако на современном этапе, когда основным путем развития экономики Российской Федерации признан инновационный путь развития, повышается актуальность научной разработки проблем, посвященных повышению эффективности землепользования в рамках крупных территориально-распределенных хозяйствующих субъектов (РАО "Российские железные дороги", РАО "Энергосети", Госкорпорация "Росатом" и др.). Под крупными территориально-распределенными субъектами в данном исследовании понимаются несколько организационных структур, входящих на различных видах прав в одно юридическое объединение (холдинг, концерн, объединение, общество и т.д.), имеющих собственные земельные участки и иные объекты земельно-имущественного комплекса, производящих одни виды продукции (или услуг) и руководимые одной управляющей структурой. Исследование проведено на примере Госкорпорации "Росатом".

Целью исследования является разработка методических положений формирования эффективного управления землепользованием Госкорпорации "Росатом", входящих в него предприятий и учреждений атомного энергопромышленного комплекса.

Для достижения поставленной цели в диссертации поставлены и решены следующие основные задачи:

провести анализ современного состояния и выявить основные проблемы управления землепользованием в атомной отрасли;

уточнить и развить понятийный аппарат управления землепользованием "Росатома";

выявить проблемы управления эффективным землепользованием предприятий и учреждений атомного энергетического комплекса;

определить на основе экономического анализа тенденции использования объектов земельно-имущественных комплексов (ЗИК) предприятиями и учреждениями Госкорпорации "Росатом";

разработать предложения по совершенствованию организационной и информационной инфраструктуры управления земельными ресурсами в Госкорпорации "Росатом";

разработать методику определения эффективности экономического механизма управления землепользованием Госкорпорации, отдельной АЭС и выявить степень влияния правовых характеристик объектов ЗИК (без изменения пространственных характеристик) на экономику землепользования Госкорпорации "Росатом";

разработать методику перспективного использования объектов земельно-имущественного комплекса (ЗИК) в рамках оптимизации землепользования Госкорпорации "Росатом" и ее отдельных АЭС.

Теоретической и методологической основой исследования являются законодательные акты Российской Федерации, ведомственные акты "Росатома", работы ведущих отечественных и зарубежных ученых, посвященные проблемам управления макро - и микроэкономикой, земельными ресурсами, землеустройства, кадастров и других научных направлений, монографии и статьи по проблеме развития атомного комплекса страны, материалы по статистике, экологии, публикации по результатам экономических конференций и совещаний.

В диссертационной работе использованы экономико-статистический (метод группировок, сравнений, динамических рядов, нейросетей, факторный и корреляционно-регрессионный) анализ, монографический, расчетно-конструктивный, абстрактно-логический, экспериментальный методы.

Объектом исследования является система землепользования атомного энергопромышленного комплекса Российской Федерации (на примере предприятий Госкорпорации "Росатом" и ее отдельных предприятий и учреждений).

Предметом исследования является формирование экономического механизма эффективного управления землепользованием Госкорпорации "Росатом".

Информационной базой исследования послужили законодательные, нормативно-правовые и нормативно-технические документы в области экономики производства, землепользования, землеустройства, материалы ученых, экономических и статистических исследований, данные характеризующие процессы использования земельных ресурсов и рационального землепользования, материалы финансово-хозяйственной деятельности Госкорпорации "Росатом", научные отчеты НПИ "Земинформ" ГУЗ (а) и других научных учреждений.

Научную новизну диссертации составляют следующие результаты:

уточненные понятия управления эффективным землепользованием крупных территориально-распределенных хозяйствующих субъектов (на примере "Росатома);

уточненные направления повышения эффективности землепользования "Росатома", его ФГУП (ов) и ФГУ;

разработанный методический подход по определению эффективности отдельных земельно-имущественных объектов Госкорпорации, ФГУП и ФГУ;

предложенная методика оценки и расчета эффективности системы землепользования крупных территориально-распределенных хозяйствующих субъектов (на примере ГК "Росатом" и его отдельных АЭС);

методические положения расчета эффективности системы информационного обеспечения процесса управления землепользованием крупных территориально-распределенных хозяйствующих субъектов.

Научно-методическая и практическая значимость работы заключается в следующих положениях:

является методической базой для дальнейшей разработки проблем формирования эффективного управления землепользованием не только в атомном энергопромышленном комплексе, но и в аналогичных территориально-распределенных хозяйствующих субъектах (Росавтодор, Российские железные дороги, Газпром и др.);

рекомендации прикладного характера могут быть использованы для повышения эффективности управления землепользованием других крупных хозяйствующих субъектов;

усовершенствованный методический подход позволит повысить качество принимаемых управленческих решений органами управления соответствующих хозяйствующих субъектов и муниципальных образований.

Поэтому результаты исследований могут быть использованы органами государственной власти Российской Федерации и ее субъектов, органами местного самоуправления, организациями, предприятиями, вузами (по профилю) и другими хозяйствующими, научными и учебными учреждениями.

Апробация работы. Основные положения диссертационной работы изложены, обсуждены и получили одобрение на научно-практических конференциях профессорско-преподавательского состава Государственного университета по землеустройству 2008-2010 гг., использованы в научных отчетах и монографиях НПИ "Земинформ" и кафедры "Землепользования и кадастров".

Основные положения работы нашли свое отражение на страницах 5 научных работ автора, отражающих основное содержание исследования, общим объемом 2,3 п. л.

Объем и структура работы. Диссертационная работа состоит из введения, четырех глав, заключения. Объем текстовой части составляет 157 страниц машинописного текста, иллюстрирован 17 таблицами и 16 рисунками. Список использованной литературы составляет 156 наименований.

Основное содержание работы

В данном диссертационном исследовании под землепользованием понимается (в зависимости от аспекта рассмотрения):

а) система прав на земельные участки (собственность, аренда, владение и т.д.);

б) система земельных участков как территориальных единиц с их характеристиками (площадь, координаты, рельеф, местоположение, качественные показатели и т.д.);

экономический механизм землепользование

в) уровень и вид хозяйственного использования (наличие и вид объектов, неразрывно связанных с земельными участками и делящихся на 3 группы: а) участвующих непосредственно в энергетическом производстве, б) сопутствующих, в) связанных с обслуживанием населения производства и территорий и т.д.).

Проведенный в первой главе анализ законодательства в области управления землепользованием крупных, территориально-распределенных хозяйствующих субъектов (Госкорпорации "Росатом" в том числе) показал следующие недостатки: осложнение доступа к земельным ресурсам, отсутствие системы реальных гарантий прав на земельные участки, несовершенность размеров и структур земельных платежей, осуществление финансовых мероприятий в сфере землепользования по остаточному принципу. Поэтому в федеральных законах, регламентирующих деятельность Госкорпораций, необходимо обязательно отмечать порядок формирования землепользования Госкорпораций и особенности его правового режима.

В работе предложено классифицировать объекты правоотношений в области землепользования Госкорпорации "Росатом", включающая земельные участки и их части, природные и искусственные объекты недвижимости (здания, сооружения, водные и лесные объекты, коммуникации и другие); зоны особого режима использования, включая санитарно-защитные зоны и зоны наблюдения.

Система управления землепользованием Госкорпорации "Росатом" должна соответствовать следующим предложенным научным принципам: направленность, комплексность, единство, контроль, стимулирование, индивидуальность подхода, гибкость, учет рисков и другие.

В данной работе проведен анализ различных видов и критериев эффективности Корпорации, предложена система экономических, экологических, социальных и организационно - технологических показателей, усовершенствована методика расчета разных видов эффективности управления земельными ресурсами Госкорпорации (см. табл.1).

Таблица 1. Система показателей использования земельных ресурсов по видам эффекта

К особенностям землеустроительного и информационного обеспечения процессов формирования и управления землепользованием предприятий ГК "Росатом" можно отнести наличие достаточных размеров для размещения электростанции заданной мощности, коммуникаций и строительной базы, обеспечение допустимого расстояния (25-40 км) от населенных пунктов до места размещения площадки АЭС, проектирование санитарно-защитной зоны (2 км) и зоны наблюдения (15-50 км). Обязательность наличия коммуникаций (железных дорог, автомобильных дорог, линий связи), благоприятные гидрогеологические, почвенные и пространственные условия (отсутствие наводнения, карстов, сейсмических явлений и др.).

Автором также уточнены требования при формировании земельных массивов АЭС в процессе межхозяйственного землеустройства с учетом расстояния до населенных пунктов, формирования санитарно - защитной зоны и зоны наблюдения, природных, гидрогеологических и сейсмических условий, а также охраны окружающей среды. Сбор информации для выбора земельного участка целесообразно проводить в 2 этапа - камеральном и полевом, проводя инженерно - геологические, топографо-геодезические и гидрологические изыскания. На основании собранной информации предложено разрабатывать эскизный проект межхозяйственного землеустройства и ряд кадастровых карт. Пример эскизного проекта представлен на рисунке 1.

1-промышленная площадка; 2-строительная база;

3-открытое распределительное устройство;

4 - насосная станция технического водоснабжения;

5-жилой поселок; 6-железнодорожная станция;

7-подъездная автодорога; 8-сбросной канал.

Рис. 1 Пример эскизного проекта Формирования землепользования АЭС.

По степени влияния на систему землепользования Госкорпорации "Росатом" можно выделить следующие основные группы земельных участков в зависимости от их площади и категории:

небольшие по площади земельные участки, размещение которых не нарушает существующую систему землепользования АЭС. Влияние на окружающую среду также минимально зависит от размещаемого объекта;

большие по площади массивы, занимаемые крупными энергетическими объектами (например, АЭС, водохранилища), размещение которых может затрагивать землевладения и землепользования смежных сельскохозяйственных и других предприятий. Это вызывает необходимость переселения жителей населенных пунктов, попадающих в границы предоставленного под АЭС массива, перенесение построек, сооружений, дорог и др. Влияние на окружающую территорию может выражаться в увеличении загрязнения земель, водоемов, атмосферы, повышении радиационного загрязнения, усилении шумового загрязнения и др.;

протяженные участки земли, занимаемые линейными сооружениями: железными и шоссейными дорогами, линиями электропередачи и связи, водопроводами и трубопроводами, каналами и т.п. Занимаемая ими площадь относительно невелика, но они могут серьезно нарушить целостность существующих землевладений и землепользований, ухудшить организацию их территории, так как часто являются труднопреодолимыми преградами;

большие земельные массивы, занимаемые водохранилищами, прудами-охладителями и иными сооружениями атомных электростанций. При этом значительные площади земли затапливаются и подтапливаются, что может потребовать реорганизации существующих хозяйств, переселения, населения, переноса коммуникаций, объектов недвижимости и т.д. Например, для Смоленской АЭС потребовалось водохранилище площадью 47 тыс. га.

Определение платы за формирование и кадастровый учет территориальных зон с особым режимом использования земель предлагается осуществлять в следующей последовательности:

1. Определение видов компенсационных платежей (платы) за установление территориальной зоны с особым режимом использования земель: (общий ущерб для землепользователей, возникший от установления ограничений в использовании земельных участков в границах зоны с особым режимом использования земель (У_ис); компенсационные платежи за загрязнение окружающей среды (П_ос); затраты на землеустроительное формирование территориальной зоны с особым режимом использования земель (3. _з/у); на проведение проектно-изыскательских работ и межевание территориальной зоны и др.).

2. Выбор метода анализа или определения ущерба (косвенная оценка).

3. Идентификация режимообразующего объекта, территориальной зоны с особым режимом использования земель, земельных участков с ограничениями в использовании в составе территориальной зоны по материалам государственного кадастрового учета.

4. Определение ущерба субъектов хозяйственной деятельности от установления ограничений в использовании земель в пределах территориальных зон с особым режимом использования.

4.1 Общий ущерб (У) для землепользователей, возникший от ограничения хозяйственной деятельности в зонах с особым режимом использования земель может быть определен по следующей формуле:

У_ис = ПУ + КУ + УВ + ?З_обр,

где: ПУ - прямой ущерб; КУ - косвенный ущерб; УВ - упущенная выгода; ?3_обр - сумма затрат на исполнение возникших обременении.

5. Определения способа и размера компенсации ущерба:

введение повышающих коэффициентов в платежи за земельный участок под режимообразующим объектом (к ставке земельного налога, арендной плате);

компенсация ущерба смежным землепользователям, на земельные участки которых распространяется действие установленных ограничений в использовании земли (полное освобождение от земельных платежей, регулярные выплаты землепользователям в виде платы за сервитут, внесение платежей за санитарно-защитные зоны предприятий):

компенсационные платежи за загрязнение окружающей среды;

определение величины (размеров) других видов компенсаций.

Формирование территориальных зон Госкорпорации приводит к негативным экономическим последствиям для всех участников землепользования, среди которых можно выделить:

1) рост транзакционных издержек,

2) вероятность появления ущербов, связанных с существованием ограничений хозяйственной деятельности,

3) снижение рыночной стоимости объектов недвижимости,

4) неполучение компенсаций собственниками и землепользователями при установлении обременений в использовании земель,

5) недобор земельных платежей,

6) увеличение себестоимости производимой продукции и услуг и др.

Информационное обеспечение системы землепользования Госкорпорации "Росатом" базируется на документах о правовом статусе и режиме использования земельных участков и иных объектов недвижимости, их количественных и качественных характеристиках, по регистрации прав на землю, кадастровой оценке, а также на данных, получаемых в результате проведения работ по, инвентаризации земель, межеванию земель, землеустройству, кадастровому картографированию территорий, мониторингу земель.

Фактически землепользование Корпорации состоит из трех категорий земельного фонда-земли промышленности, энергетики и иного спецназначения (43,4%), земли населенных пунктов (28,9%) и земли водного фонда (26,8%), которые формируют сложный и многообразный правовой статус объектов недвижимости и различных территориальных зон.

Основной вид прав на земельные участки в настоящее время сильно изменился, так как сейчас около 50 % земельных участков находится в постоянном (бессрочном) пользовании, в аренде - около 15 % от общей площади Госкорпорации. В результате анализа системы землепользования "Росатома" выявлено, что в пользовании у него находится 695 участков общей площадью 24,8 тыс. га, из которых 21,5 тыс. га - в постоянном (бессрочном) пользовании. Непосредственно под атомными станциями находится около 2,5 тыс. га, которые изъяты из оборота.

Следует отметить, что землепользование Госкорпорации "Росатом" в настоящее время недостаточно упорядочено и малоэффективно, отсутствует системный подход в использовании земли. Вследствие этого в целом по Госкорпорации "Росатом" плата за землепользование составляет 480,06 млн. рублей. При этом 135,33 млн. рублей или почти третья часть платежей требуется, чтобы осуществить оплату налогов за земли, находящимися под водными объектами. И только около 100 млн. рублей потребуется на оплату земельных участков под объектами непосредственно энергетики и иного производственного назначения и транспорта.

В данной работе автором (с учетом разработок специалистов НПИ "Земинформ") предлагается следующая методика оптимизации системы землепользования Корпорации, в основе которой лежит законодательная, нормативно-правовая и инструктивная база, реализующаяся в следующих этапах:

1) Сбор и подготовка документов, градостроительных (генпланы и схемы развития территорий); правоустанавливающих (законы, указы, постановления и др.); землеустроительных (по выбору земельного участка и его межевания); архитектурно-строительных (проекты и строительные чертежи); исполнительной съемки; технической инвентаризации; кадастрового учета; регистрации прав на объекты недвижимого имущества; бухгалтерского учета и отчетности; кадастровой и рыночной оценки недвижимости и составных ее элементов;

2) Анализ информации, содержащейся в собранной документации.

3) Анализ существующей структуры землепользования, который проводится отдельно по земельным участкам основного производства, вспомогательного производства и непрофильного производства.

4) Расчет земельных платежей за существующее использование объектов земельно-имущественного комплекса Корпорации.

5) Оптимизация использования объектов земельно-имущественного комплекса (зданий, сооружений, коммуникаций, технологического оборудования) по экономической целесообразности их использования и соответствия их функционального назначения правовому режиму земельных участков в соответствии с законодательной и нормативно - правовой базой (категории земель и разрешенное использование). Формирование реестра режимообразующих объектов для проектирования зон особого режима использования территорий.

6) Расчет рыночной стоимости с учетом проектного использования объектов землепользования.

7) Анализ затрат на создание новой структуры землепользования с использованием рыночной оценки земель.

8) Разработка проектов формирования зон особого режима использования территорий, проектов территориального землеустройства и межевания, включая зоны особого режима использования территорий. Анализ структуры землепользования по видам прав и выработка правовых решений по целесообразной организации территории по видам права.

9) Проведение кадастровой оценки объектов земельно-имущественного комплекса для капитализации активов.

10) Капитализация активов недвижимого имущества, внесение его стоимости в состав стоимости основных фондов филиалов Корпорации.

11) Разработка стратегических проектов и увеличение капитализации недвижимого имущества. Определение направлений функционального использования и капитализации недвижимости (земельных участков) для дальнейшего развития Корпорации. Выработка экономически эффективного решения по использованию недвижимости на дальнейшую перспективу.

12) Реализация стратегических проектов по капитализации активов. Принятие решений по перспективам развития объектов недвижимости в составе основного, вспомогательного и непрофильного производств.

Расчет эффективности землепользования "Росатома" проведен на основе соотношения двух величин: доход от использования объектов земельно-имущественного комплекса Госкорпорации (Д) и размера ежегодных издержек на содержание данного объекта (Е). При этом возможны варианты: а) Д>Е, т.е. объект приносит доход; б) Д<Е, т.е. объект убыточен и в) Д=Е, т.е. объект находится в стадии стагнации. Таким образом, необходим выбор стратегии развития конкретного объекта земельно-имущественного комплекса.

Выбор возможного правового режима земельного участка, занятого объектами Госкорпорации, производится с учетом следующих факторов:

существующего правового режима земельного участка (целевого назначения, разрешенного использования земель и наличия зарегистрированного права)

возможности перевода земель в категорию земель промышленности из иных категорий земель;

избранной Корпорацией стратеги и распоряжения земельными участками.

Целесообразно зарегистрировать земельные участки под объектами, имеющими площадные характеристики (здания, сооружения, площадки) на праве собственности или аренды, а земельные участки под линейными объектами - на праве сервитута или в качестве ограничения смежных земельных участков. При наличии необходимых средств, при постановке на государственный кадастровый учет земельного участка на праве собственности (внесении изменений в сведения ГКН) целесообразно проведение межевания земель под площадными объектами Госкорпорации, их охранных и санитарно-защитных зон, а также охранных зон подземных линейных объектов. В этом случае возможно дальнейшее осуществление операций с объектом недвижимости (земельным участком) без повторного межевания земель и составления описания земельного участка.

Наличие в Государственном кадастре недвижимости точных сведений о местоположении границ земельного участка, охранных зон является также доказательством обоснованности установления обременении смежных земельных участков (частей участков) при возникновении земельного спора. Кроме того, наличие в ЕГРОН данных о конкретном земельном участке с расположенными на нем объектами недвижимости, по результатам проведенного автором анализа, повышает стоимость конкретного объекта на 15-30%, а наличие сервитутов в границах охранных, санитарно-защитных и иных территориальных зон понижает стоимость объектов земельно-имущественного комплекса на 10-15%.

Экономическую составляющую использования каждого земельного участка определяем на основании трех показателей:

стоимость основных фондов (тыс. руб). Земельный участок, используемый ГК "Росатом" на праве аренды, не включается в основные фонды. Земельный участок, находящийся в собственности Росатома, создает актив, равный сумме кадастровой стоимости участка;

земельные платежи (налог, аренда, сервитут и т.д.), тыс. руб. в год, формируемые путем определения путей использования земельного участка. Так, для использования земельного участка на праве собственности земельный налог равен 1,5 % от его кадастровой стоимости в расчете на всю площадь участка, для использования участка на праве аренды арендная плата составит 0,75% -1,5% от его кадастровой стоимости. Стоимость сервитута определяется на основании договора с учетом вышеизложенной методики;

прибыль, тыс. руб. /год. Ежегодная чистая прибыль (земельная рента), остающаяся от полученной за счет использования участка прибыли после выплаты земельных платежей.

Выбор лучшего варианта осуществляется на основании двух параметров, - постоянной составляющей финансового состояния (стоимость основных фондов); переменной составляющей (прибыль). Интегральный показатель (Ф) финансового состояния может быть представлен в виде суммы постоянной составляющей (Фо) и переменной составляющей (Фе), капитализированной за установленный для этой цели срок.

Расчет исходного и итогового финансовых состояний землепользования "Росатома" при изменении правого состояния землепользования земельного участка можно производить также с учетом величины ежегодных затрат и доходов для исходного и итогового правового и хозяйственного состояний землепользования (кадастровая стоимость, чистая прибыль, земельный налог, арендная плата, другие доходы и затраты), а также финансовых затрат на реализацию изменения прав, связанных с межеванием, кадастровым учетом, регистрацией прав, оформлением различных документов и пр. (табл.2).

Таблица 2. Анализ эффективности использования земельных участков Госкорпорации при различных вариантах распоряжения земельными участками

Арендная плата за землепользование будет ориентировочно составлять 185-200 млн. рублей (50% от налоговой базы). Экспертная оценка рыночной стоимости земельных участков Госкорпорации "Росатом" специалистами НПИ "Земинформ" ГУЗ (а) показала, что такая оценка может составить от 30 до 31 млрд. рублей.

Таким образом, при оформлении всех земельных участков Госкорпорации в собственность, проведении рыночной оценки земельных участков и при 1,5% ставке их налогообложения, налоги на земельные участки будут почти на 10 % ниже современного уровня.

Ставка земельного налога АЭС составляет в среднем в населенных пунктах 37,9 руб. кв. м. Проведенный автором анализ показал экономическую необоснованность этих ставок для земельных участков Курской АЭС. Поэтому с точки зрения сокращения затрат на уплату земельного налога (арендной платы) целесообразен перевод ряда объектов в другую категорию земель (например, в земли промышленности и иного спецназначения).

Анализ показал, что фактическое использование отдельных земельных участков Курской АЭС для производственных целей не соответствует целевому назначению, определенному конкретной категорией земель. Например, земельные участки с кадастровыми номерами 46: 31: 010603: 0028, 46: 31: 010000: 0001, 46: 31: 010507: 0005, 46: 31: 010604: 0075 с наличием на них объектов только производственного назначения отнесены к разрешенному использованию для общественно-деловых целей. Земельный участок с кадастровым номером 46: 31: 010604: 0042, также имеющий 100% производственных объектов, отнесен к рекреационно-оздоровительному назначению.

Наличие объектов производственного назначения АЭС обуславливает потребность в уточнении функционального зонирования населенных пунктов. При нахождении земельного участка в соответствующей функциональной зоне возможно снижение земельных платежей, поэтому целесообразен отказ от ряда земельных участков, которые в будущем потребуют значительных дополнительных капитальных вложений на модернизацию производства и создание объектов инженерной и транспортной инфраструктуры.

Группировка объектов недвижимости Курской АЭС по земельным участкам показала, что на 23 земельных участках объекты недвижимости отсутствуют, на 7 - расположено по одному объекту недвижимости, на 8 - до 10 объектов, на трех - до 20 объектов, а на земельном участке с кадастровым номером 46: 31: 010000: 0001 (профилакторий) - 633 объекта недвижимости.

Для разработки математической модели эффективного землепользования Курской АЭС использовались две группы показателей: о состоянии земельных участков предприятия; о результатах производства.

К критериям эффективности землепользования Курской АЭС наиболее целесообразно отнести:

1. Максимум чистого дохода (прибыли).

2. Минимум земельных площадей, используемых для деятельности АЭС.

3. Минимум земельных платежей (земельный налог и арендная плата).

Критерии могут быть рассчитаны с использованием математических методов. Примером использования математических методов при определении эффективности землепользования предприятия является определение степени влияния различных факторов на общую площадь земельного участка. Так, с помощью нейросетевого анализа можно оценивать влияние на результативный показатель размерных и безразмерных величин. Например, в расчетах была использована информация о наличии или отсутствии зарегистрированных прав на земельные участки.

Расчеты произведены по данным Курской АЭС с использованием программы Neuropro.

В модель были включены следующие факторы: кадастровая стоимость земельного участка, руб; ставка земельного налога, руб. /кв. м.; вид права, на котором используется земельный участок; категория земель; разрешенное использование земельного участка; число объектов недвижимости на земельном участке; площадь объектов недвижимости, кв. м; удельный вес объектов производственного назначения; процент износа объектов капитального строительства; остаточная стоимость объекта, тыс. руб.

Анализ был проведен в 3 этапа:

1. Анализ взаимного влияния выбранных факторов друг на друга;

2. После исключения тесно связанных между собой факторов был проведен расчет влияния оставшихся факторов на результативный показатель;

3. Составлена модель результативного показателя с учетом выбранных факторов и определены расчетные величины площади земельного участка под АЭС.

Результаты расчетов показали, что ряд показателей оказывают сильное влияние друг на друга.

После отбора факторов были получены следующие результаты. На величину площади земельного участка наибольшее влияние оказывают: число объектов недвижимости на земельном участке (1,000), а наименьшее - вид права, на котором используется земельный участок (0,091) (рис.2).

Рис.2. Входные сигналы нейросети для показателя "площадь земельного участка".

Такое изменение площадей, в свою очередь, повлияет на величину земельных платежей для разных категорий земельного фонда.

В таблице 3 представлены результаты прогнозирования площади земельного участка в зависимости от выбранных факторов. Как показали расчеты, площадь земельных участков под объектами промышленности, в основном, требует увеличения, а площадь участков, предоставленных для общественно-деловой застройки, необходимо сократить. Так, площадь в целом под Курскую АЭС надо увеличивать на 274,5 га, при этом под объектами недвижимости для общественно-деловых целей площадь нужно уменьшить на 237 га, земли под объектами энергетики увеличить на 10 га, транспорта на-18 га, рекреационные зоны на-14 га.

Таблица 3. Расчетные и прогнозные величины площади земельного массива Курской АЭС.

Таким образом, из данных таблицы 3 следует, что необходимо увеличивать площадь под объектами транспорта и иной инженерной инфраструктуры (на 1,9 га), объектами промышленности и энергетики (на 11,0 га) и под объектами оздоровительно-рекреационного назначения (на 13,9 га). Для этого необходимо разработать проект межхозяйственного землеустройства и ряд рабочих проектов со сметно-финансовым обоснованием.

Для земельных участков общего пользования и оздоровительного назначения энергетики установлено, что наибольшее влияние на величину земельного налога оказывает процент износа объектов недвижимости (1,00), площадь земельного участка (0,434), число объектов недвижимости (0,360).

Прогноз ставки земельного налога показал, что по землям общего пользования и оздоровительного назначения она может достигать 78 руб. /кв. м, а по землям промышленности - 45 руб. /кв. м.

Автором с помощью нейросетевого анализа были спрогнозированы величины кадастровой стоимости земельного участка с учетом фактически сложившихся факторов производства на предприятиях ГК "Росатом".

При анализе землепользования Курской АЭС рассмотрены два варианта использования земельных участков на перспективу. Первый вариант - существующее положение, второй-все объекты находятся в аренде, третий-все объекты находятся в собственности.

Таблица 4. Финансовое состояние земельных участков (3 варианта)

По расчетам автора, в целом по Курской АЭС и по конкретному земельному участку экономически более эффективно иметь землю в собственности.

Выводы и предложения