Базовые нормативно-программные регуляторы достижения целей региональной жилищно-строительной политики

Размещено на http://allbest.ru

ЗАО «РДС-Девелопмент»

Базовые нормативно-программные регуляторы достижения целей региональной жилищно-строительной политики

Черкасов П.С. кандидат экономических наук

генеральный директор

г. Москва

Формирование основных направлений реализации региональной жилищно-строительной политики связано с действием различных нормативно-программных регуляторов, поэтому ее содержание и оптимизация для целей развития, как экономики региона, так и воспроизводства человеческого потенциала, представляет собой самостоятельную научную проблему.

Главным нормативным основанием для разработки и реализации федеральной и региональной жилищно-строительной политики является введенный в 2005 году Жилищный кодекс Российской Федерации (Кодекс 188-ФЗ). В соответствии с Кодексом [1] все жилищное законодательство основывается на необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления ряда условий:

- осуществление гражданами права на жилище и его безопасности;

- неприкосновенность и недопустимость произвольного лишения жилища;

- необходимость беспрепятственного осуществления вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством, прав;

- признание равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями.

Важную роль в процессе регулирования этапов разработки, проведения и содержания региональной жилищно-строительной политики играет Федеральная целевая программа «Жилище» (ФЦП «Жилище») -- главная государственная программа Российской Федерации в области жилищной политики, принятая Постановлением Правительства РФ № 1050 от 17 декабря 2010 г. (2011-2015 гг.)[2].

Ее основными целями являются: во-первых, формирование рынка доступного жилья эконом класса, отвечающего требованиям энергоэффективности и экологичности; во-вторых, выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством. Программа является основным инструментом реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье?-- гражданам России».

ФЦП «Жилище» включает следующие подпрограммы:

«Обеспечение жильем молодых семей»;

«Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры»;

«Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством»;

«Стимулирование программ развития жилищного строительства субъектов Российской Федерации».

Программа также предусматривает финансирование мероприятий по обеспечению жильем отдельных категорий граждан и проведение научно-исследовательских работ.

В 2002--2010 гг. действовала Программа, включавшая следующие подпрограммы: «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства»; «Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры»; «Обеспечение жильем молодых семей»; «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством».

Недостаточная эффективность реализации ФЦП «Жилище» вызвала выпуск Указа Президента РФ от 07.05.2012 № 600 «О мерах по обеспечению граждан РФ доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг» [3].

Указ требует от Правительства Российской Федерации обеспечить ряд финансовых и экономических условий по обеспечению граждан РФ доступным и комфортным жильем и предоставление до 2020 года доступного и комфортного жилья 60 процентам российских семей, желающих улучшить свои жилищные условия. Кроме того, Правительство Российской Федерации совместно с органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации обязано:

- разработать порядок бесплатного предоставления земельных участков под строительство жилья экономического класса, предусмотрев при этом ограничение продажной цены на такое жилье;

- разработать комплекс мер по улучшению жилищных условий семей, имеющих трех и более детей, включая создание при поддержке субъектов Российской Федерации и муниципальных образований необходимой инфраструктуры на земельных участках, предоставляемых указанной категории граждан на бесплатной основе;

-обеспечить формирование специальных условий ипотечного кредитования отдельных категорий граждан (молодых семей, работников бюджетной сферы), создание ипотечно-накопительной системы, предусмотрев меры государственной поддержки;

- принять меры по улучшению качества предоставления жилищно-коммунальных услуг, в том числе путем обеспечения конкуренции на рынке этих услуг на региональном и местном уровнях;

- разработать государственную программу обеспечения доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации, предусматривающую строительство жилья экономического класса и объектов инфраструктуры на вовлеченных в экономический оборот земельных участках, примыкающих к крупным городам, а также на неиспользуемых или используемых неэффективно земельных участках, предоставленных государственным организациям;

- разработать план мероприятий по предупреждению и пресечению монополистической деятельности и недобросовестной конкуренции хозяйствующих субъектов в сферах жилищного строительства и производства строительных материалов;

- обеспечить создание благоприятных условий для привлечения частных инвестиций в сферу жилищно-коммунального хозяйства;

- подготовить предложения по внесению в законодательство Российской Федерации изменений, направленных на установление единого порядка взаимодействия участников реализации проектов жилищного строительства;

- обеспечить формирование рынка доступного арендного жилья и развитие некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода;

- разработать комплекс мер, направленных на решение задач, связанных с ликвидацией аварийного жилищного фонда;

- обеспечить создание сети общественных организаций в целях оказания содействия уполномоченным органам в осуществлении контроля над выполнением организациями коммунального комплекса своих обязательств.

На основании Указа, Правительством Российской Федерации была разработана Государственная программа Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации», утвержденная Постановлением Правительства РФ от 15 апреля 2014 г. № 323 [4].

Минстрой России в соответствии со своими функциями осуществляет выработку и реализацию государственной политики и нормативно-правового регулирования в сфере жилищной политики, в том числе развития жилищного строительства в Российской Федерации [5]. Для реализации Государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» Минстрой России определил основные условия реализации программы:

- до конца 2017 года планируется построить 25 млн кв. метров жилья экономического класса по цене до 30 тыс. рублей за 1 кв. метр, но не более 80% от рыночной цены;

- в целях снижения стоимости 1 кв. метра разработан механизм выкупа инженерной инфраструктуры у застройщика за счет выпуска облигаций с залоговым обеспечением, что позволит компенсировать застройщику до 4 тыс. руб. за 1 кв. метр жилья;

- категории граждан, имеющие право участвовать в программе:

- граждане, имеющие обеспеченность общей площадью жилых помещений в расчете на одного совместно проживающего с гражданином члена его семьи, не превышающую максимального размера не более 18 кв. метров в расчете на одного человека;

- граждане, проживающие в жилых помещениях, признанных непригодными для проживания, и в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции;

- семьи, имеющие двух и более несовершеннолетних детей и являющихся получателями материнского (семейного) капитала;

- семьи, имеющие трех и более несовершеннолетних детей;

- ветераны боевых действий;

- отдельные категории граждан, совокупные доходы которых совместно с проживающими с ними членами их семей составляют в среднем 45 тыс. руб., что позволит им приобрести жилье с помощью ипотечного кредита (займа), средств материнского (семейного) капитала и (или) иных форм государственной, муниципальной поддержки.

При этом общий перечень категорий граждан устанавливается Правительством Российской Федерации, а субъекты РФ устанавливают конкретные критерии и приоритетные категории граждан. Поддержка отдельных категорий граждан, оказывается тем, кто нуждается в улучшении жилищных условий, но не имеет объективной возможности накопить средства на приобретение жилья на рыночных условиях, а также обеспечение жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством, решениями Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации. Госпрограммой предусмотрены средства для улучшения жилищных условий ветеранов Великой Отечественной войны, инвалидов, многодетных семей и т.д.

За последние 5 лет ипотечное кредитование стало самым быстрорастущим рынком. В 2013 году было выдано 825 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 1,35 трлн рублей. Это не только в 1,3 раза превысило уровень 2012 года в денежном выражении, но и превысило ориентир на 2018 год -- в 815 тыс. кредитов, определенный Указом Президента Российской Федерации от 7 мая 2012 года № 600. По ипотеке средняя процентная ставка составляет 12,3% годовых. Отдельным категориям граждан при этом наращивается предоставление ипотечных кредитов на специальных условиях.

Открытое акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК), созданное в 1997 году по решению Правительства Российской Федерации, является государственным институтом развития рынка ипотечного жилищного кредитования и жилищного строительства. Государству в лице Федерального агентства по управлению государственным имуществом принадлежит 100% акций АИЖК. Реализация государственной политики по повышению доступности жилья для населения России представляет собой главную задачу АИЖК, реализация которой осуществляется путем создания равных возможностей для получения ипотечных кредитов всеми гражданами Российской Федерации.

Оперативный мониторинг ситуации в жилищной сфере на территории субъектов Российской Федерации, проводимый Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации показал, что в 2013 году введено в эксплуатацию 70,5 млн кв. метров жилья (или 107,2% к аналогичному периоду 2012 года), а за первое полугодие 2014 года в субъектах Российской Федерации объем ввода жилья составил 27,8 млн кв. м. жилищный земельный коммунальный инфраструктура

Федеральный закон от 21 июля 2014 г N 217-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования» [7] был принят на основании Указа Президента Российской Федерации от 7 мая 2012 г. № 600.

В соответствии с законом в Жилищный кодекс РФ включены новые разделы -- «Жилые помещения, предоставляемые по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования» и «Наемные дома».

В законе предусмотрены порядок заключения, существенные условия, срок договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, права и обязанности сторон договора, порядок его расторжения и прекращения, порядок предоставления жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования.

По закону наемным домом является здание, в которое или все помещения в котором принадлежат на праве собственности одному лицу и которое или все жилые помещения в котором предназначены для предоставления гражданам во владение и пользование для проживания. Жилые помещения в наемном доме социального использования предоставляются по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования и договорам найма жилых помещений. Жилые помещения в наемном доме коммерческого использования предоставляются по договорам найма жилых помещений.

Законом также определены порядок учета наемных домов социального использования, порядок государственной, муниципальной или иной поддержки для их создания, эксплуатации, порядок управления наемным домом. В связи с принятием Закона внесены поправки, в том числе в часть вторую Гражданского кодекса РФ, Градостроительный кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, в федеральные законы «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «О государственном кадастре недвижимости». Административная ответственность установлена, за нарушение требований жилищного законодательства к заключению и исполнению договоров найма жилых помещений жилищного фонда социального использования. В целях строительства и эксплуатации наемных домов определен порядок освоения территорий.

Эти новшества в законодательстве впервые позволили начать формирование системы арендного жилья. В соответствии с Законом предусматривается возможность строительства наемных домов субъектами Российской Федерации, муниципальными образованиями и частными застройщиками. Частные застройщики, которые предложат на аукционах более низкий размер арендной платы за наем жилых помещений в таких домах, получат земельные участки в аренду без торгов по цене земельного налога. Вместе с тем, документ предусматривает и дополнительную поддержку застройщикам, например, в виде обеспечения участков инженерной инфраструктурой. Закон также устанавливает, что не менее 50% от общего количества жилых помещений наемного дома должны предоставляться по договорам социального найма, а остальные жилые помещения?-- на рыночных условиях.

В настоящее время утверждены для всех субъектов Российской Федерации единые правила ведения реестров граждан, участвующих в долевом строительстве, чьи права были нарушены, а также критерии отнесения граждан к числу пострадавших.

Правительством России 30 апреля 2014 года был утвержден исчерпывающий перечень административных процедур в сфере жилищного строительства, подготовленный Минстроем России. Количество всех согласований в жилищном строительстве ранее достигало 240 процедур. Количество пунктов для процедур в жилищном строительстве Минстрой сократил с 240 до 134. Рассматривается возможность сокращения еще порядка 40 пунктов.

Следует отметить, что реализация ФЦП «Жилище» была ориентирована именно на локальный (региональный и муниципальный) уровень: Государственным заказчиком-координатором и одним из основных разработчиков Федеральной целевой программы «Жилище» (I этап -- 2002-2010) выступало Министерство регионального развития Российской Федерации, а на II этапе (2011-2015) Минрегионразвитие РФ являлся Государственным заказчиком-координатором и разработчиком Программы. В связи с ликвидацией в 2014 году Минрегионразвития РФ его функции в этой области, очевидно, переходят к Минстрою РФ.

На региональном уровне жилищно-строительная политика испытывает также воздействие ряда других важных регулирующих федеральных нормативных документов. Первым таким документом, позволяющим регулировать государственное управление региональным развитием можно считать проект Федерального закона «Об основах государственной региональной политики, порядке ее разработки и реализации»[6]. В этом документе содержится ряд важных положений. В частности, в этом законопроекте дается определение самой региональной политики с позиций федерального центра.

Другим документом, оказывающим регулирующее воздействие на проведение региональной жилищно-строительной политики, является Градостроительный кодекс Российской Федерации. Он предусматривает (ст. 7) следующие полномочия органов государственной власти субъектов Российской Федерации в области градостроительной деятельности [8]:

- подготовка и утверждение документов территориального планирования субъектов Российской Федерации;

- утверждение документации по планировке территории для размещения объектов регионального значения в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом;

- утверждение региональных нормативов градостроительного проектирования;

- осуществление регионального государственного строительного надзора в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

В число задач на региональном уровне в рамках ФЦП «Жилище» входят: создание условий для развития массового строительства жилья экономкласса; повышение уровня обеспеченности населения жильем путем увеличения объемов жилищного строительства и развития финансово-кредитных институтов рынка жилья; «обеспечение повышения доступности жилья в соответствии с платежеспособным спросом граждан и стандартами обеспечения их жилыми помещениями».

Региональный аспект просматривается также и в подпрограмме «Стимулирование программ развития жилищного строительства субъектов Российской Федерации». Он выражается в планируемых к реализации мероприятиях по поддержке региональных программ развития жилищного строительства. В их числе можно отметить следующие:

??комплексная градостроительная планировка территорий в целях массового строительства жилья;

??развитие строительства жилья экономкласса, в первую очередь малоэтажного, которое отвечает современным стандартам энергоэффективности и экологичности и доступно гражданам со средним уровнем доходов;

??развитие социальной инфраструктуры параллельно со строительством жилья экономкласса;

??выделение в отдельный бизнес развития инженерной инфраструктуры на застраиваемых участках;

??упрощение порядка предоставления кредитов застройщикам, жилищным некоммерческим объединениям граждан, в том числе жилищно-строительным кооперативам, для обеспечения строительства жилья экономкласса, в том числе малоэтажного.

Региональный аспект проявляется и в программах по развитию ипотечного жилищного кредитования.

В процессе управления реализацией Программы предусмотрена координация федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления. На уровень субъектов РФ переданы следующие функции:

??развитие нормативной правовой базы, связанной с реализацией федерального законодательства на соответствующей территории;

??организация и проведение информационной работы среди населения;

??разработка и реализация региональных программ;

??проведение предусмотренных Программой мероприятий с учетом региональных особенностей и передового опыта.

На уровне органов местного самоуправления осуществляются функции:

??разработки и реализации муниципальных программ;

??проведения предусмотренных Программой мероприятий с учетом местных особенностей и передового опыта.

Важно отметить, что государственная поддержка этих мероприятий может предоставляться только «при условии реализации на территории субъекта Российской Федерации региональной программы стимулирования развития жилищного строительства». Этот тезис подтверждает актуальность разработки, формирования и проведения в регионах собственной жилищно-строительной политики и важность создания методологической и методической их основы, позволяющей эффективно использовать нормативно-программные регуляторы в интересах решения жилищной проблемы каждого региона.

Литература

1. Жилищный кодекс Российской Федерации. Кодекс 188-ФЗ // Российская газета. -- 2005. -- № 1.

2. http://www.fcpdom.ru/prog.php

3. Указ Президента РФ от 07.05.2012 № 600 «О мерах по обеспечению граждан РФ доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг» // Российская газета -- 2012. -- Столичный выпуск № 5775 (9 мая).

4. Постановление Правительства Российской Федерации от 15 апреля 2014 г. № 323 «Об утверждении государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации». http://www.rg.ru/2014/04/24/jilye-site-dok.html

5. http://www.minstroyrf.ru/trades/zhilishnaya-politika/; http://cdnimg.rg.ru/pril/95/86/14/323.pdf

6. www.minregion.ru/WorkItems/DocItem.aspx?DocID=179&PageID=148

7. Федеральный закон от 21 июля 2014 г № 217-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования» // Российская газета. -- 2014. -- Федеральный выпуск № 6435 (23 июля).

8. Градостроительный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ (2004). Российская газета. -- 2004. -- № 290 (30 дек.).

Аннотация

УДК 338; ББК 65.01 Стр: 254 - 257

Базовые нормативно-программные регуляторы достижения целей региональной жилищно-строительной политики. Черкасов П. С. генеральный директор ЗАО «РДС-Девелопмент» (г. Москва), кандидат экономических наук

В статье систематизированы основополагающие федеральные документы, обеспечивающие нормативно-программное регулирование в процессе разработки и реализации региональной жилищно-строительной политики. Показана иерархическая структура основных нормативно-программных регуляторов, действие которых требует выполнения определенных системных государственных установлений при формировании региональной жилищно-строительной политики

Ключевые слова: право на жилище, нормативно-программное регулирование, региональная жилищно-строительная политика, рынок доступного жилья, ипотечное кредитование, арендное жилье

Размещено на Allbest.ru