Проектирование в предпринимательстве (на примере инвестиционно-строительного рынка)

Размещено на http://www.allbest.ru/

Проектирование в предпринимательстве (на примере инвестиционно-строительного рынка)

Алиев Ш.И.

Благих И.А.

Булах Е.В.

Аннотация

В статье рассматриваются проблемы предпринимательских структур, действующих на российском инвестиционно-строительном рынке. Доказывается, что "провалы" данного рынка возможно в какой-то степени компенсировать внедрением методов управления проектами и проектным финансированием

Ключевые слова: экономика, экономика предпринимательства, проектный метод, инвестиционно-строительный рынок, инновации, модернизация предпринимательский инвестиционный строительный

Строительный рынок является одним из самых закрытых в российской экономике. Себестоимость одного "квадрата" является во многих строительных компаниях главной коммерческой тайной. Стоимость строительства чиновники и строительные фирмы оценивают по-разному. В 2008-2010 гг. официальные структуры утверждали, что рентабельность жилищного строительства находится на уровне 300 и даже 700%. Строители же говорят, что в самое лучшее время рентабельность не превышала 30-40%. Такая разница в оценках объясняется тем, что застройщики и подрядчики учитывают все реальные издержки - цену приобретаемой на аукционе земли, плату за подключение к сетям, строительство собственно сетей и жилой инфраструктуры, многократное прохождение экспертизы проектов. Плюс коррупционный фактор. Издержки резко повышаются при строительстве на освоенной территории, особенно со сносом ветхого жилья. Добавляется стоимость расселения, обновления сетей на большом расстоянии и благоустройства значительной, не относящейся к строящемуся дому территории, на которых настаивают сетевые компании и муниципалитет. В настоящее время любой земельный участок выставляется на аукцион с выданными муниципалитету техническими условиями на подключение. Впоследствии "сетевики" об этих условиях забывают, требуют от строителей покупки новых и выставляют в них требования по развитию своей производственной базы.

По данным, представленным Санкт-Петербургским Центром мониторинга и экспертизы цен, стоимость строительства 1 м 2 общей площади жилых зданий в Санкт-Петербурге в октябре 2010 г. равнялась 43 771 руб., а минимальная рыночная стоимость жилья на первичном рынке составляла в это же время 69342 руб. Простейший расчет показывает, что фактическая рентабельность жилищного строительства была не менее 58%. В среднем по России прибыль от одного проекта на рынке строительных услуг составляет до 15%, тогда как в Европе она не превышает 5%. Таким образом, прибыль от капиталовложений в недвижимость в России примерно в 2-3 раза выше, чем в среднем по Европе [1].

В то же время средняя жилищная обеспеченность в России в 2 раза ниже, чем, например, в Германии (40 м 2/чел.). При существующей годовой строительной активности (0,3 м 2/чел.) достижение уровня Германии и преодоление перманентного состояния дефицита жилья России потребуется больше 60 лет. Если же строить жилье по 1 м 2/чел. в год, то потребуется 20 лет. Но такую строительную активность надо не только сохранять, но и наращивать [2]. Очевидно, что форсированный сценарий в России маловероятен, и решение проблемы дефицита жилья носит чрезвычайно долгосрочный характер.

Одной из основных характеристик жилищного рынка выступает доступность жилья. В странах с развитой рыночной экономикой применяется индекс доступности жилья который показывает, прежде всего, возможность среднего домашнего хозяйства оплачивать ипотечный кредит, выданный банком на приобретение индивидуального дома. В России официально подобная методика не используется, а применяются примитивные показатели, например, количество лет, в течение которых семья сможет накопить на квартиру, при этом не учитывается текущее потребление. Дефицит жилья приводит к тому, что существующий в современной России механизм рыночного спроса на жилище - "продукт" первейшей жизненной потребности, малоэффективен для удовлетворения социальных нужд.

В то же время кроме рыночного ценообразования в строительстве используется метод, соответствующий индивидуальному характеру производства в строительной отрасли, - метод, основанный на издержках. Ценообразование в строительстве носит характер индивидуальных расчетов цен по каждому конкретному объекту. Даже в том случае, когда объект строится по типовому проекту, его сметная стоимость корректируется с местными условиями строительства. Эти расчеты на практике принимают форму составления смет на каждый строительный объект. Совмещение необходимости увеличивать количество затрат в связи с прогрессом требований к качеству, дизайну, эргономичности строящихся зданий с необходимостью реагировать на жесткие рыночные условия спроса (в наших условиях, как правило, концентрирующихся на вопросах цены) делает процесс формирования цены на продукцию строительства чрезвычайно запутанной и сложнейшей управленческой задачей.

Особенность ценообразования в строительстве связана также с длительностью производственного цикла. Заказчики принимают у подрядчиков отдельные завершенные работы и производят оплату этих работ по мере их готовности. Поэтому в строительстве рассчитываются цены не только в целом на объекты, но и на различные конструктивные элементы и виды работ. Сметы составляются на основе технического проекта, и в них определяется вся сумма капитальных затрат на строительство объекта. Эта сумма затрат называется сметной стоимостью и представляет собой цену подлежащего строительству объекта.

Сметная стоимость объектов складывается из сметной стоимости строительно-монтажных работ, затрат на оборудование и расходов на прочие капитальные работы. Индивидуальный характер расчета цен в строительстве не означает ориентации их на индивидуальные издержки производства. Учет затрат в ценообразовании на строительную продукцию осуществляется с помощью нормативов, которые используются при разработке смет. Цены на строительную продукцию определяются с учетом нормирования отдельных элементов, входящих в состав цены (сметные нормы затрат труда, материальных ресурсов, затрат машинного времени средств механизации; ставки, тарифные сетки и расчетные условия оплаты труда рабочих; оптовые цены на продукцию промышленности; тарифы на грузовые перевозки; тарифы на электроэнергию; наценки снабженческих и сбытовых организаций; нормы заготовительно-складских и накладных расходов, плановых накоплений).

На основе перечисленных норм, ставок, цен и тарифов исчисляются единичные расценки на производство единицы конструктивных элементов и видов работ, которые служат основанием для расчета прямых затрат. Сметная стоимость строительства используется как базовая величина при определении договорной стоимости. Свободная (договорная) цена на строительную продукцию - это цена, устанавливаемая инвестором (заказчиком) и генподрядчиком на равноправной основе при заключении договора подряда (контракта) на капитальное строительство или капитальный ремонт зданий и сооружений. Эта цена формируется с учетом спроса и предложения на строительную продукцию, складывающихся условий на рынке, стоимости материалов, применяемых машин и оборудования, а также обеспечения прибыли подрядных организаций для расширенного воспроизводства, уплаты налогов. Формирование договорных цен по вновь начинающимся объектам может осуществляться на подрядных торгах или на основе согласования между заказчиком и подрядчиком.

Договорные цены на строительную продукцию определяются заказчиками и подрядчиками на основе текущего или прогнозного уровня сметной стоимости, определенного в составе сметной документации. В состав свободной договорной цены включаются также налоги. Начисление налогов в договорной цене осуществляется по общепринятой методологии затратного метода. Расчеты между заказчиком и подрядчиком могут производиться по соглашению сторон, как за готовую продукцию, так и в порядке авансирования. В современных экономических условиях имеет место кредитование заказчика подрядчиком, что обычно характерно для западной практики подрядных работ.

Договорные цены могут быть открытыми и твердыми. Открытые цены могут уточняться в соответствии с условиями договора в ходе строительства. Твердые цены - это цены, неизменные в течение срока исполнения договора строительства. Фактические затраты на строительство, как правило, не соответствуют установленным затратам по сметным ценам в силу того, что имеет место изменение фактических цен на материалы, тарифов и прочее. Эти дополнительные расходы, не предусмотренные сметой и не зависящие от деятельности подрядчиков, приводят к увеличению или уменьшению сметной стоимости. Они учитываются и оплачиваются в виде компенсаций сверх сметной стоимости. Сметная стоимость с учетом компенсаций, а также средств, выделяемых на непредвиденные расходы, и затрат, обусловленных формированием рыночных отношений, возмещаемых заказчиком подрядной организации по их фактической стоимости, подтвержденной соответствующими документами, образует договорную стоимость строительства. Она используется для расчетов между подрядчиками и заказчиками.

На выбор метода ценообразования, основанного на издержках, помимо индивидуального "заказного" характера производства, влияют также государственное регулирование цен и ограниченный спрос покупателей продукции строительства. Оба эти фактора взаимосвязаны и иллюстрируют логику экономических процессов в постсоветских странах. Но отметим, что полностью свободного ценообразования нет ни в одной экономически развитой стране мира. В развитых странах в большей степени используются меры, косвенно влияющие на спрос, предложение, конкуренцию, а соответственно, и цены. Прямое регулирование цен в мировой практике осуществляется в основном в двух формах: установление ценового "потолка" (максимальных цен) и ценового "пола" (минимальных цен). Регулируемые цены, которые складываются под влиянием спроса и предложения, но испытывают определенное воздействие государственных органов (методы прямого ограничения роста/снижения цен; регламентации рентабельности; воздействия на конъюнктуру рынка; антимонопольное законодательство и т.д.), наряду с общеевропейской валютой - предмет горячих дискуссий в Европейском сообществе [4].

Затратно-ориентированное ценообразование не чуждо рыночной экономике. Особенно распространен данный подход при работе по государственным заказам. Так, в рамках федеральной контрактной системы США, механизм которой изначально ориентирован на максимальное использование потенциала рынка для нужд государства, при выполнении заказов министерства обороны применяются контракты с возмещением издержек производства подрядчику. Данный подход к ценообразованию широко используется в строительстве, где условия контрактов на сооружение крупных и сложных объектов регламентируются специальными процедурами, установленными государством.

Но для предприятий со сравнительно невыгодной структурой затрат, обусловленной технологическими или организационными недостатками, такой способ определения цен опасен самоудалением с рынка. Цены, основанные на себестоимости, ведут в этом случае к закреплению сложившихся отсталых структур затрат. Такая форма ценообразования возможна там, где господствует экстремальная конкуренция в области затрат и рационализации и одновременно существует согласие по поводу прибыли, которую должен получить каждый экономический субъект.

Существенным недостатком метода является то, что при его использовании не учитывается различное влияние отдельных факторов затрат. Недифференцированный процент надбавки ведет к удорожанию и без того дорогих продуктов. Фундаментальный недостаток калькулирования на базе полных затрат - покрытие себестоимости без учета ситуации на рынке. С этой особенностью связано применение стратегии низких издержек в маркетинге на рынке строительных услуг. Таким образом, можно утверждать, что в России сложился специфический механизм договорного ценообразования в строительстве, который несет в себе элементы затратного, рыночного и административного ценообразования. Альтернативой ему является метод проектного ценообразования и финансирования инвестиционно-строительных проектов. Стоимость инвестиционно-строительных проектов определяется совокупностью стоимостей ресурсов проекта, стоимостями и временем выполнения работ. При этом, стоимость строительных проектов определяется стоимостью строительства, которая представляет собой часть стоимости инвестиционно-строительного проекта, в которую входят денежные средства, необходимые для капитального строительства. Оценка всех затрат по проекту эквивалентна оценке общей стоимости проекта.

Основным документом, с помощью которого осуществляется управление стоимостью проекта, является бюджет проекта. Бюджетом называется директивный документ, представляющий собой реестр планируемых расходов и доходов с распределением по статьям на соответствующий период времени. Бюджет является документом, определяющим ресурсные ограничения проекта, поэтому при управлении стоимостью на первый план выходит затратная его составляющая, которую принято называть сметой проекта. Смета проекта - документ, содержащий обоснование и расчет стоимости проекта (контракта), обычно на основе объемов работ проекта, требуемых ресурсов и цен.

Одним из способов, позволяющих управлять затратами проекта, является использование структуры счетов затрат (планов счетов). На стадии формирования бюджета все ресурсы, привлекаемые для выполнения работы, списываются на различные статьи затрат. При выполнении работ проекта фактическая информация о затратах также учитывается на счетах затрат, что позволяет на соответствующих уровнях детализации проводить сравнение запланированных затрат (бюджетных) с фактическими. На рис.1 представлена иерархия показателей стоимости на фазах жизненного цикла проекта.

Рис.1. Иерархия показателей стоимости строительного проекта

На самом нижнем уровне (уровень I) находятся элементные показатели ресурсов и стоимости. На верхнем уровне (уровень V) находится обобщенный показатель - стоимость инвестиционного проекта в целом. При расчетах стоимости на определенном уровне необходимо сформировать порядок ее получения из стоимостных оценок (показателей) более низкого уровня, т.е. определить правила агрегирования показателей и применения функций, которые обеспечат достоверную связь стоимостных оценок (показателей) нижнего уровня с оценками верхнего уровня.

I уровень (элементные показатели ресурсов и стоимости) формирования стоимости соответствует научно-исследовательским работам, стоимостным расчетам при разработке детальной проектной документации, расчетам при составлении конкретных калькуляций, а также при взаиморасчетах за выполненные работы.

На II уровне начинается агрегирование, создание укрупненных сметных нормативов, основных показателей, используемых при разработке сметной документации на стадиях рабочей и проектной документации, при составлении актов выполненных работ для взаиморасчетов, при подготовке оферты подрядчика для участия в подрядных торгах.

III уровень укрупнения показателей используется при внутрифирменном планировании, на стадии проведения подрядных торгов, при разработке инвесторской сметы, при региональном планировании объемов инвестиций, а также при предварительных расчетах стоимости комплексов, этапов, укрупненных показателей для определения сроков работ и авансирования работ.

IV уровень укрупнения представлен на дереве агрегирования и стоимости расчетов рядом укрупненных, удельных показателей, прейскурантами на строительство зданий и сооружений, показателями стоимости конструктивных элементов. Показатели IV уровня используются на предпроектных и проектных стадиях, при разработке концептуальной и инвесторской сметы, региональном планировании объемов инвестиций.

На V уровне происходит окончательное формирование договорной стоимости инвестиционного проекта, что соответствует стадии концепции проекта. При осуществлении проекта верхнему V уровню должны соответствовать суммарные затраты и определенная прибыль всех участников инвестиционного цикла; рассчитывается фактическая стоимость, фактическая себестоимость, рентабельность, а также ряд других показателей (фактический расход материалов, фактические трудозатраты, сроки, производительность и т. п.), необходимых на завершающей фазе для анализа, контроля, создания банка аналогов. Так, соблюдая процедуры укрупнения затрат, считая заданными затраты участников проекта и двигаясь вверх по стоимостным уровням, определяется вариант минимальной стоимости из нескольких вариантов на конкретном уровне агрегирования.

Распределение стоимости проекта в течение его жизненного цикла неравномерно и обычно имеет следующую примерную структуру: 12% на прединвестиционной фазе, 60% на инвестиционной и 28% на этапе эксплуатации [3]. Основная часть стоимости возникает на фазе реализации проекта. Но следует отметить, что основные решения, обусловливающие показатели стоимости проекта, принимаются на прединвестиционной фазе проекта. Чтобы оценить стоимость проекта, требуется знать стоимость составляющих проект ресурсов, время выполнения работ и стоимость этих работ. Таким образом, оценка стоимости начинается с определения структуры ресурсов и работ проекта. Данные задачи решаются в рамках планирования проекта, а в модуль оценки стоимости должны поступать результаты выполнения этого процесса.

Стоимость проекта определяется ресурсами, необходимыми для выполнения работ. Оценка стоимости проекта по сути является оценкой всех затрат, необходимых для успешной и полной реализации проекта. Исходя из структуры жизненного цикла проекта, его стоимость включает следующие составляющие:

1. Стоимость исследований и разработок: проведение прединвестиционных исследований, анализ затрат и выгод, системный анализ, детальное проектирование и разработка опытных образцов продукции, предварительная оценка продукции проекта, разработка проектной и другой документации на продукцию;

2. Затраты на производство: производство, сборка и тестирование продукции проекта, поддержание производственных мощностей, материально-техническое обеспечение, обучение персонала и пр.;

3. Затраты на строительство: производственные и административные помещения (строительство новых или реконструкция старых);

4. Текущие затраты: заработная плата, материалы и полуфабрикаты, транспортировка, управление информацией, контроль качества и пр.;

5. Снятие продукции с производства: затраты на переоборудование производственных мощностей, утилизация остатков.

При этом большое значение имеют затраты на строительство как ввиду их крупного объема, так и особой важности данных долговременных инвестиционных вложений.

Завершающий этап в определении стоимости строительства - это установление договорной цены на строительную продукцию. Согласованная и принятая инвестором и подрядчиком сметная стоимость вида работ, объекта или их комплексов получает правовой статус договорной цены. В отечественной практике эта цена еще называется свободной. Договорная цена на строительную продукцию формируется по стройке в целом с распределением по объектам и комплексам субподрядных работ, а в необходимых случаях и по пусковым комплексам. Формирование свободной цены на строительную продукцию осуществляется при подготовке к заключению договора на строительный подряд. Это первая стадия инвестиционного цикла. К этому времени заказчик, как правило, имеет проектно-сметную документацию, прошедшую независимую экспертизу, и согласие подрядчика (по прямому приглашению или после победы на торгах) как исполнителя строительства. В свою очередь, подрядчик, изучив проектную документацию, готовит расчеты (калькуляции издержек производства, сметы) стоимости предстоящего строительства исходя из реальных условий приобретения материальных ресурсов, дополнительного найма работников, конъюнктуры рынка и т.п.

Таким образом, стороны имеют равные права в оценке стоимости планируемого строительства и располагают для сравнительного анализа инвесторскими сметами заказчика и расчетами стоимости подрядчика. Процесс формирования договорной цены заключается в согласовании позиций сторон по всем элементам стоимости строительной продукции и принятии обоснованного согласованного решения о величине этой стоимости. Содержание отдельных согласительных процедур по основным направлениям формирования договорной цены на объект строительства представлено на рис. 2.

Рис. 2. Принципиальная схема формирования договорной цены объекта

Инвесторскими сметами являются объектная смета с локальными сметами и сметными расчетами к ней. Расчеты подрядчика выполняются также по типовым формам локальных и объектных смет. При составлении инвесторских смет и расчетов подрядчика могут применяться различные методы, в частности ресурсный, ресурсно-индексный, базисно-компенсационный, базисно-индексный, на основе банка данных о ранее построенных объектах и др. Выбор конкретного метода зависит, прежде всего, от наличия хорошо разработанной и проверенной сметно-нормативной базы. Каждая сторона имеет право свободного выбора метода определения стоимости объекта. Стороны приходят к согласию, если применение разных методов обеспечивает близкую сходимость конечных результатов по стоимости объекта. Во всех случаях предпочтение отдается более совершенной, включая фирменную, сметной нормативной базе и ресурсному методу определения стоимости строительства.

Физические объемы строительных и монтажных работ по объекту не вызывают разногласий сторон, так как они подсчитываются по рабочим чертежам и прилагаемым к ним спецификациям. Отклонения, связанные с арифметическими ошибками, приводятся в соответствие с проектными объемами работ. Натуральные объемы расхода ресурсов на уточненные объемы строительных и монтажных работ принимаются по данным подрядчика, поскольку они учитывают производственные нормы затрат труда, времени использования машин и расхода материалов, а также местные условия строительства. Показатели расхода ресурсов отражают среднеотраслевые нормы расхода ресурсов по видам строительных и монтажных работ. Сложнее достигается согласие по вопросу цен на потребляемые ресурсы. Во всех случаях более обоснованной будет позиция той стороны, которая по ценам приобретаемых материальных ресурсов сможет представить весомые подтверждения в виде калькуляций стоимости, счетов поставщиков и т.п.

Наибольшие противоречия сторон возникают при рассмотрении прочих затрат, так как они могут иметь разные финансовые источники их покрытия. Поэтому подрядчик не имеет права включать эти затраты в договорную цену. Вместе с тем не исключаются случаи, когда заказчик может выделять дополнительные средства на улучшение быта строителей. При рассмотрении прочих затрат анализируются не только их виды, но и применяемые методы расчета: по укрупненным нормативам, выраженным в процентах, или по калькуляциям. Второй метод является более убедительным. Сравнительный анализ инвесторских смет и расчетов подрядчика заканчивается оформлением Протокола согласования свободной (договорной) цены с указанием вида этой цены. Договорная цена подсчитывается с налогом на добавленную стоимость, величина которого выделяется за общим итогом [5].

При проведении подрядных торгов договорная цена стройки (части ее) устанавливается после оценки и сопоставления предложений, представленных подрядчиками, а в случаях, когда торги не проводятся - на основании согласования ее между заказчиком и подрядчиком. На основании совместного решения оформляется протокол согласования (ведомость) договорной цены на строительную продукцию, являющуюся неотъемлемой частью договора подряда. Принятая заказчиком и подрядчиком договорная цена на строительную продукцию может быть пересмотрена по согласованию сторон. Договорные цены на строительную продукцию рекомендуется формировать по стройкам в целом с распределением по объектам и комплексам субподрядных работ, а при необходимости - по пусковым комплексам. После установления договорной цены на строительную продукцию и уточнения стоимости оборудования при необходимости заказчиком вносятся коррективы в инвесторскую смету с целью установления общего размера средств для осуществления строительства. За итогом договорной цены на строительную продукцию показывается отдельной строкой сумма НДС [3].

При проведении переговоров с заказчиком по договорной цене подрядчик, кроме строительных работ, выполняемых собственными силами, должен иметь в виду стоимость специальных работ, для выполнения которых подрядчик намеревается пригласить субподрядные фирмы, а также стоимость строительных материалов и изделий, приобретаемых подрядчиком на рынке строительных услуг и товаров. В связи с этим возникает необходимость в классификации цен и выделении цен на товары массового производства, включая строительную продукцию в виде строительных конструкций и строительных материалов, и цен на строительную продукцию в виде строительно-монтажных работ.

Свободные (договорные) цены формируются исходя из стоимости, имеющей предварительный характер, определенной в составе сметной документации заказчика. Для строящихся объектов жилищно-гражданского назначения, по которым имеются типовые проекты, предварительная стоимость определяется с использованием прейскурантных цен (стоимость 1 м 2 жилой площади, 1 м 2 полезной площади и т.п.).

Возможны случаи, когда строительная фирма ведет строительство объектов (чаще всего жилых домов, офисов) на правах собственника непосредственно для реализации на рынке. Такой законченный строительством объект является товаром на рынке недвижимости. Строительная фирма, как правило, сама продажей не занимается, а прибегает к помощи посредника. Естественно, в этом случае договорная цена отсутствует, продажная цена определяется на основе данных о производственных издержках с учетом конъюнктуры рынка.

Динамика цен на строительно-жилищную продукцию складывается под воздействием многих рыночных факторов - способствующих росту цен и препятствующих ему. Спрос на объекты жилищного фонда и формируемые им жилищные услуги определяется через количество жилья, которое хотят приобрести потребители, то есть, зависит от особенностей, обуславливаемых финансовыми возможностями потребителей, стоимостью жилища, стоимостью других товаров и услуг, доходностью, индивидуальными предпочтениями. Спрос на жилье и жилищные услуги обратно пропорционален ценам и прямо пропорционален уровню доходов и в краткосрочной перспективе достаточно эластичен по отношению к ценам.

Изменение спроса зависит от таких факторов, как:

1) потребительские вкусы или предпочтения покупателей;

2) количество покупателей;

3) уровень денежных доходов покупателей;

4) цены на сопряженные товары (взаимозаменяющие);

5) потребительские ожидания относительно будущих цен и доходов.[5]

Предложение жилья и жилищных услуг ограничивает функцию спроса и представляет собой количество жилья, которое потребитель может приобрести на рынке при сложившемся уровне цен. Факторами, влияющими на предложение жилья, являются уровень валовых инвестиций в строительство, обслуживание жилищного фонда и скорость его амортизации (выбытия). Валовые инвестиции направляются на строительство, реконструкцию и ремонт существующего жилищного фонда. В составе валовых инвестиций могут быть выделены так называемые чистые инвестиции, представляющие собой разницу между валовыми инвестициями в жилье и уровнем его потерь (амортизация, выбытие). На рынок ежегодно поступает лишь небольшой объем нового жилья, а основа жилищного фонда только в долгосрочной перспективе приведет к изменению его предложения. Увеличение затрат на техническое обслуживание, реконструкцию и модернизацию жилья должно приводить к повышению качества предлагаемых жилищных услуг и, как следствие, к повышению их стоимости. Рост цен на рынке жилья делает выгодными затраты на его содержание и новое строительство. При низких ценах на жилье часто становится невыгодным содержать жилище, степень и скорость его износа увеличивается. Чистые инвестиции отсутствуют, если уровень сложившихся цен на жилье равен стоимости затрат на строительство.

Формирование предложения жилья, прежде всего, связано с объемами и качеством имеющегося жилья (наличный жилищный фонд и его состояние) и рынком капитала (уровень капитализации недвижимости), на котором определяются цены жилищного фонда и объемы его производства. В то же время предложение жилищного фонда тесно связано со спросом, формируемым на рынке жилищных услуг через квартирную плату, и диктуется потребностями населения в жилье и уровнем доходов от использования недвижимости. Потребность населения в жилье определяется, прежде всего, демографическими, общеэкономическими условиями, а также уровнем доходов населения. Строительство, подчиняясь внутренним связям системы, является элементом жилищной сферы, через который устанавливается равновесие между основными параметрами рынка жилья и рынка жилищных услуг. Механизм функционирования жилищного рынка определяется такими его основными параметрами, как квартплата, цена, строительство и жилищный фонд, сложившимися под воздействием факторов спроса и предложения.

Законом предложения является прямая связь между количеством предлагаемого товара и ценой, т.е. с повышением цены соответственно возрастает величина предложения, при снижении цен сокращается предложение. Это свидетельствует о том, что производители, собственники, продавцы скорее готовы изготовить или предложить к продаже большое количество своего товара по высокой цене, чем по более умеренной, низкой цене. Изменения в предложении зависят от: цен на ресурсы, товары, услуги; налогов и дотаций; технологии производства; цен на другие товары и ресурсы; ожидания изменений цен производителей, продавцов; числа продавцов.

Равновесное состояние на рынке жилища можно представить весьма условно. На практике ситуация равновесия параметров жилищного рынка фактически отсутствует, поскольку они всегда находятся в динамичном состоянии. Постоянное изменение значений параметров происходит как цепная реакция на воздействие различного рода факторов. Однако такая модель представления внутренних зависимостей позволяет понять действующие на рынке закономерности и использовать их при принятии управленческих решений. Модель позволяет проводить анализ состояния рынка недвижимости, выявлять его особенности и сложившиеся на нем диспропорции.

На параметры рынка жилья оказывают влияние не только внутренние, но и внешние факторы. Под внешними факторами понимается влияние на рынок недвижимости других связанных с ним экономических подсистем. При этом внешние факторы воздействуют на разные параметры в разной степени. Имея представление о внутренних связях элементов жилищной сферы, можно определить, в какой области, как интенсивно и под влиянием каких внешних факторов, а также в каких направлениях изменяются сложившиеся соотношения параметров. Например, фактор экономического роста в экономике, выражающийся в росте доходов населения и изменении демографической ситуации, приводит к увеличению спроса на жилищные услуги, что, в свою очередь, влияет на поэтапное изменение всех параметром системы. Экономический спад приводит к обратному поведению всех параметров [6].

Внешним фактором, влияющим на поведение системы, в частности на рынок жилья, может быть уровень доходности вложений. При увеличении доходности вложений в другие сферы экономики отдача от жилищного фонда становится ниже. При снижении уровня доходности в других сферах доходы от недвижимости становятся для инвесторов более привлекательными. На поведение инвесторов влияют также изменения в государственной налоговой политике в отношении недвижимости, риски от вложений в жилье. Расширению спроса на жилье как объект собственности способствует снижение процентной ставки по долгосрочным кредитам, и наоборот, увеличение этой ставки приводит к сужению спроса на объекты жилищного фонда и падению объемов строительства. Увеличение спроса на жилье как предмет собственности и спроса на жилищные услуги ведут к повышению цен на жилье, объемов строительства и жилищного фонда при вероятностном снижении квартирной платы.

Еще одним внешним фактором, оказывающим влияние на состояние рынка жилья, является изменение условий жилищного строительства. Ограничение доступности и высокие ставки по краткосрочным кредитам под строительство приводят к увеличению затрат на строительство и снижению объемов при падении нормы прибыли. Увеличение затрат на строительство, ужесточение местных правил зонирования строительства сокращает прибыльность проектов. На объемы строительства влияют также факторы землепользования, ограничения и повышения цен на земельные участки под строительство жилых объектов. Сокращение объемов строительства приводит к уменьшению предложения жилищного фонда, росту уровня квартирной платы и, в итоге, к увеличению цен на жилье. Данные параметры развития жилищного рынка весьма трудно поддаются количественной оценке. Тем не менее, по своей значимости они не уступают, а в некоторых случаях могут определять экономические переменные. В целом же институциональные параметры характеризуют качество жилищного рынка для застройщиков, продавцов и покупателей.

Таким образом, можно сделать вывод, что на соотношение спроса и предложения на рынке недвижимости влияет целый ряд факторов. Состояние жилищного рынка характеризуется значениями его основных параметров, изменяющихся под воздействием внутренних и внешних факторов и образующих устойчивые соотношения (пропорции). Внутренние факторы представляют собой направленный совокупный результат деятельности различных экономических субъектов на жилищном рынке. Внешние факторы представляют собой результат взаимодействия субъектов жилищного рынка с другими секторами экономики и влияния государственного регулирования.

Административный элемент проектного ценообразования заключается в государственном регулировании. В настоящее время государственное регулирование строительной отрасли на федеральном уровне осуществляется несколькими федеральными органами исполнительной власти, основным из которых является Министерство регионального развития Российской Федерации. Выработка и реализация государственной политики Минрегионом России осуществляются по трем основным направлениям.

Первое направление - сфера технического регулирования в строительстве. Базовым законодательным актом здесь является Федеральный закон "О техническом регулировании"[8]. В соответствии с действующим законодательством данное полномочие находится в исключительном ведении Российской Федерации. Если до принятия данного федерального закона субъекты РФ имели право утверждать территориальные строительные нормы (ТСН), содержащие технические требования к проектно-изыскательским и строительно-монтажным работам, то после его вступления в силу такой возможности у регионов нет. Основной задачей в этой сфере является разработка и утверждение технических норм, которые, с одной стороны, при их исполнении обеспечат безопасность строительства и эксплуатации здания, сооружения и, с другой стороны, не будут тормозом для внедрения новых технических решений, применения новых технологий и материалов.

Второе направление - регулирование градостроительной деятельности, или градорегулирование. Базовым законодательным актом, на котором строится государственная политика в этой сфере, является Градостроительный кодекс Российской Федерации. Данное направление в соответствии с законодательством Российской Федерации реализуется тремя уровнями публичной власти: федеральным, региональным и муниципальным. В соответствии с Градостроительным кодексом РФ градостроительная деятельность включает территориальное планирование, градостроительное зонирование, планировку территории, инженерные изыскания, проектирование и строительство зданий и сооружений. Данную сферу условно можно разделить на два блока: первый - это регламентация действий органов публичной власти всех уровней по подготовке, согласованию, утверждению и реализации документов территориального планирования, градостроительного зонирования и планировки территории; второй - это регламентация деятельности хозяйствующих субъектов - участников строительства по проведению инженерных изысканий, проектированию и строительству зданий и сооружений. Основная роль в регулировании деятельности участников строительства принадлежит федеральному уровню и в первую очередь Министерству регионального развития России.

Третье направление - это сметное нормирование и ценообразование в строительстве. Базовым законом здесь выступает Федеральный закон "Об инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений". Данное полномочие реализуется Российской Федерацией и субъектами Российской Федерации. Основная задача в этой сфере регулирования - ввести в правовые рамки систему сметного нормирования в строительстве, одновременно актуализировав ее и создав новые инструменты для определения объективной сметной стоимости строительства, в том числе на ранних стадиях инвестиционно-строительного процесса.

Сметно-нормативная база системы ценообразования используется на протяжении всего инвестиционного цикла: при обосновании необходимости строительства (концептуальная фаза); при разработке инвесторской сметы, на стадии организации и проведения подрядных торгов, в контрактном периоде, в проектировании и планировании строительного процесса (фаза разработки проекта); осуществлении непосредственно строительства, учете, контроле выполненных работ, взаиморасчетах за выполненные работы (фаза реализации проекта); эксплуатации объекта и создании банка данных (фаза завершения проекта).

Основной проблемой ранее действовавшей системы сметного нормирования являлся ее неопределенный статус. С одной стороны, разрабатывались и утверждались различные сметные нормативы, при проведении проверки сметной стоимости строительства они принимались органами государственной экспертизы, Минфином России и Минэкономразвития России. С другой стороны, как это ни парадоксально, ни в одном нормативном документе не было сказано о том, что они в обязательном порядке должны использоваться. Даже в отношении бюджетных объектов. Поэтому при уточнении функций Министерства регионального развития России в Положение о нем была включена норма о том, что министерство утверждает порядок разработки и утверждения нормативов в области сметного нормирования и ценообразования в сфере градостроительной деятельности [5]. В соответствии с данным полномочием Министерством регионального развития был издан соответствующий приказ от 11 апреля 2008 г. №44, которым в том числе определена система документов в области сметного нормирования и ценообразования [7].

Система ценообразования и сметного нормирования в строительстве включает в себя государственные, территориальные, отраслевые и индивидуальные сметные нормативы, предназначенные для составления сметной документации в целях определения необходимого и достаточного лимита денежных средств для осуществления проектирования и строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов различного назначения.

Государственные сметные нормативы включают в свой состав: государственные элементные сметные нормы (ГЭСН-2001); федеральные единичные расценки (ФЕР-2001). Теперь они будут утверждаться приказами Минрегиона России. Территориальные сметные нормы - это территориальные единичные расценки (ТЕР-2001). Территориальные единичные расценки разрабатываются региональными органами по ценообразованию на основании сборников ГЭСН-2001 и территориальных сборников цен на строительные ресурсы в базисном уровне цен. Теперь их утверждение может быть только после согласования с Минрегионом России. При этом будет проверяться их соответствие государственным сметным нормативам. Отраслевые сметные нормы и единичные расценки (ОЕР-2001). К указанным сборникам относятся сборники, утверждаемые в порядке, установленном отраслевыми министерствами и крупными предприятиями, монополистами в данной отрасли. При этом они по аналогии с территориальными сметными нормативами должны пройти процедуру согласования и регистрации [8].

Приведенное разделение сфер деятельности является в определенной степени условным. Как, например, для строительства конкретного объекта необходимо решение вопросов градостроительных, технических, сметных, так и на уровне государственного регулирования все три сферы тесно взаимосвязаны, взаимозависимы и дополняют друг друга. Зарубежный и отечественный опыт позволяет выделить три основных рычага эффективного государственного воздействия на развитие сферы инвестиционно-строительной деятельности: налоговая политика, банковский кредит, формы ипотеки в их взаимосвязи.

Проблемы, требующие государственного регулирования и стимулирования в сфере инвестиционно-строительной деятельности, носят многопрофильный характер. В связи с этим было бы целесообразным, на наш взгляд, создание в субъектах Российской Федерации на общественных началах комиссий по экономическому регулированию и стимулированию развития этого вида деятельности, в которые входили бы представители местного законодательного корпуса, авторитетные руководители государственных и коммерческих структур, научные и вузовские работники для подготовки и представления административным и законодательным органам соответствующих обоснованных предложений и проектов решений. [7]

Вышесказанное позволяет утверждать, что методы управления проектами и проектное финансирование обеспечивают наиболее комплексный подход к повышению эффективности отечественных предпринимательских структур, действующих на инвестиционно-строительном рынке.

Литература

1. Козьмин Г.Ф. "Рекомендации" или "указания"?: К вопросу о ценообразовании и сметном нормировании в строительстве // Строительный эксперт. - 2011. - №24. - С. 16-17.

2. Егорова М.Е., Майн Е.Р. Малый бизнес в России: экономический анализ и моделирование. - М.: ЦЭМИ РАН, ИСЭПН РАН, 1997.

3. Клейнер Г.Б. Стратегия предприятия. - M: Изд-во "Дело", 2008. - 568 с.

4. Полтерович В.М. Экономическое равновесие и хозяйственный механизм. - М.: Наука, 1990.

5. Стерник Г.М. Методические рекомендации но анализу рынка недвижимости. - М.: РГР, 2009. - 62 с.

6. Лапин Г.Н. Методологический подход к расчету показателя риска строительного производства // Экономика строительства. - 2010. - №5. - 45 с.

7. Портер. М. Международная конкуренция. - М.: Международные отношения, 1993. - 896 с.

8. Харченко Е.В. Инвестиции в строительство http://stroi.mos.ru/tsch/d935.htр.

Размещено на Allbest.ru