Оценка развития рынка жилья Хабаровского края

Среди регионов Дальневосточного федерального округа по уровню цен на новое жильё лидером на протяжении 2000 -- 2003 гг. является Приморский край (таблица 3). Хабаровский край занимает второе место. Цена на новое жильё в крае на 4,22% превышает цену, сложившуюся по Дальневосточному федеральному округу, и на 15,61% выше средней цены по Российской Федерации.

По уровню цен на вторичном рынке жилья первое место занимает Хабаровский край, где средняя цена за квадратный метр общей площади квартир на 24,79% выше, чем в целом по округу, и на 13,60% выше среднероссийского уровня цен.

Таблица 3 -- Средние цены на первичном рынке жилья по регионам Дальневосточного федерального округа на конец года (руб. за кв. м общей площади квартир)

Наиболее высокими темпами цены на жильё росли в 2001 году. Максимальный их прирост наблюдался в Приморском крае -- 6 016,53 руб. за кв. м общей площади, в Хабаровском крае -- 5 308,55 рубля.

Менее всего квартиры подорожали в Амурской области -- на 3411,56 руб. за кв. м общей площади.

Одной из причин существующего разрыва в ценах на первичном и вторичном рынках жилья является завышение цен на вновь построенное жильё (рисунок 2).

Рисунок 2 -- Динамика средней стоимости строительства и реализации 1 кв.м общей площади квартир на первичном рынке жилья по Хабаровскому краю (в среднем за год)

На протяжении периода с 2000 по 2003 гг. цены приобретения нового жилья выше стоимости строительства. Наибольшее отличие этих показателей наблюдалось в 2001 г. -- 69,18%. В 2003 г. эта величина составила 34,32%. Объёмы жилищного строительства в крае с 2001 г. постоянно увеличиваются. Но несмотря на сложившуюся с 2001 г. положительную тенденцию, в 2003 г. введено в действие лишь 94,09% от объёмов 2000 г (таблица 4).

Таблица 4 -- Динамика ввода в действие жилых домов

Сегодня рынок недвижимости на подъёме, цены растут, опережая инфляцию (рисунок 3). Так, если в 2000 г. цены как на первичном, так и на вторичном рынке жилья росли несколько медленнее, чем в потребительском секторе, то с 2001 г. ситуация изменилась: цены на жильё растут опережающими темпами. Наибольший их рост по сравнению с ИПЦ отмечен на вторичном рынке жилья -- 15,8 процентного пункта. На первичном рынке жилья опережение составляет 4,74 процентного пункта. В 2002 г. разрыв в темпах роста увеличился и составил на первичном рынке 24,3 процентного пункта, на вторичном рынке 21,64 процентного пункта.

В 2003 г. темпы роста цен снизились по сравнению с предыдущим годом, но по-прежнему цены на рынке жилья растут быстрее, чем в потребительском секторе: на 15,10 процентного пункта на первичном и на 11,81 процентного пункта на вторичном рынке жилья.

Рисунок 3 -- Динамика индексов потребительских цен и стоимости жилья (в процентах к декабрю предыдущего года)

Вложение средств в недвижимость сулит инвесторам немалый доход.

Возрастает интерес к инвестированию в жильё и со стороны физических лиц, стремящихся преумножить свой капитал.

С начала строительства и до сдачи новостройки в эксплуатацию стоимость жилья в ней увеличивается от 10 до 65%. И чем более дорогое жильё строится, тем выше разница. Практика показывает, что покупка квартиры даже не в самом хорошем доме может оказаться выгодным вложением средств. Рассмотрим более подробно первичный и вторичный рынки жилья. Первичным является рынок, на котором обращается новое жилье, собственниками которого являются государство в лице федеральных, региональных и местных органов власти и частные инвесторы, принимавшие участие в строительстве этого жилья. Структура спроса на рынке жилья Хабаровского края за четыре года изменилась, в зависимости от месторасположения и материала наружных стен домов. В структуре реализации недвижимости за период с 2000 г. произошли существенные изменения.

Так, если в 2000 г. в престижных районах покупались квартиры только в кирпичных домах, то в 2003 г. в обороте появляются и панельные дома, доля которых в структуре спроса весьма значительна (21,89%). В 2003 г. наибольшим спросом пользовались элитные квартиры, в 2002 г. -- типовые (соответственно 60,72% и 66,00% от числа реализованных квартир).

Таблица 5 -- Структура спроса на первичном рынке жилья (в процентах)

Структура спроса на жилье в зависимости от числа комнат не претерпела значительных изменений. Наиболее востребованы 2- и 3-комнатные квартиры -- по 32,00% в 2000 г., 33,59% и 37,66% в 2003 году. Доля 4-комнатных и более квартир снизилась с 15,50% в 2000 г. до 9,17% в 2003 году. Наиболее стабильным остаётся спрос на 1-комнатное жильё (20,50% и 19,58% соответственно).

Цены на различные типы квартир изменялись следующим образом (таблица 6).

Таблица 6 -- Средние цены и индексы цен на первичном рынке жилья в 2003 г.

На первичном рынке жилья в крае в 2003 г. самыми дорогими являлись квартиры элитного типа.

В 4 квартале 2003 г. средняя цена одного квадратного метра общей площади квартиры элитного типа была на 35,90% выше, чем на квартиры улучшенной планировки, и на 60,61% -- типовой квартиры. Разница между ценой квадратного метра квартир улучшенной планировки и ценой типовой квартиры составляет 18,18%.

Рост цен на все типы квартир наблюдался на протяжении всего года. При этом темпы их роста различны, в зависимости от типа квартир. В 2003 г. наиболее высокий прирост цен наблюдался на типовые квартиры -- 37,48%. Элитные квартиры подорожали на 26,19%, улучшенной планировки -- на 14,70%. Итак, относительно быстро дорожает более дешёвое жильё. Такая ситуация вполне вписывается в законы рынка: в любой экономической ситуации неизменным спросом пользуются самые дорогие и самые дешёвые вещи. Получается, что, в принципе, заработать хороший процент на инвестировании в недвижимость может человек, имеющий деньги лишь на самую недорогую квартиру [2]. На вторичном рынке собственниками квартир выступают как физические, так и юридические лица.

Проследим, как изменялись цены на вторичном рынке жилья среди регионов Дальневосточного федерального округа в 2000 -- 2003 гг. (см. таблицу 7). жилищный недвижимость строительство цена

Таблица 7 -- Средние цены на вторичном рынке жилья по регионам

Дальневосточного федерального округа на конец года (руб. за кв. м общей площади квартир)

В отличие от ситуации на первичном рынке жилья лидеры по уровню цен ежегодно меняются. Так, если в 2000 г. первенство принадлежало Приморью, то в 2001 г. -- Сахалинской области. В 2002 г. самое дорогое жильё было в республике Саха (Якутия), в 2003 г. -- в Хабаровском крае.

Рассмотрим, как изменилась структура спроса на вторичном рынке жилья за четыре года, в зависимости от месторасположения и материала наружных стен домов. На вторичном рынке жилья, как и на первичном, в структуре реализации произошли существенные изменения. Так, например, в 1,5 раза вырос спрос на жильё в кирпичных домах в престижных районах. При этом доля реализации квартир, расположенных в спальных районах, снизилась на 9,66%. Однако, как и в 2000 г., наибольший удельный вес приходится на квартиры в панельных домах в спальных районах (таблица 8).

Таблица 8 -- Структура спроса на вторичном рынке жилья (в процентах)

В отличие от первичного рынка жилья, на вторичном в 2000 -- 2003 гг. наибольшим спросом пользуются квартиры улучшенной планировки и типовые квартиры (в 2003 г. 46,01% и 45,72% соответственно).

Доля элитных квартир в структуре реализации на вторичном рынке жилья традиционно невелика, но постоянно увеличивается -- с 0,61% в 2000 г. до 2,28% в 2003 году. При этом явно обозначается тенденция к снижению сделок с квартирами низкого качества -- с 9,88% в 2000 г. до 5,99% в 2003 году. На вторичном рынке жилья, как и в 2000 г., более востребованными остаются 2- и 3-комнатные квартиры: 40,50 и 37,09% в 2000 г., 37,45% и 34,86% соответственно в 2003 году. Доля 4-комнатных и более квартир возросла с 4,35% в 2000 г. до 6,77% в 2003 г. Наиболее стабильным остаётся спрос на 1-комнатное жилье (18,06% и 20,92% соответственно). Рассмотрим, как складывается в крае ситуация на вторичном рынке жилья (таблица 9).

Таблица 9 -- Средние цены и индексы цен на вторичном рынке жилья в 2003 г.

На вторичном рынке жилья складывается ситуация, аналогичная первичному. В 1 квартале 2004 г. стоимость квадратного метра общей площади жилья в элитных квартирах в 1,6 раза и 1,8 раза была выше, чем в квартирах с улучшенной планировкой и типовых квартирах соответственно. Надо отметить, что цены на квартиры улучшенной планировки, типовые квартиры и квартиры низкого качества между собой различались не столь заметно.

Например, цена за квадратный метр типового жилья превышала цену квадратного метра квартир низкого качества на 2,88%. Наиболее высокими темпами в 2003 г. росли цены на типовые квартиры и квартиры улучшенной планировки, прирост которых за год составил 28,32% и 27,66% соответственно.

Стоимость элитного жилья возросла на 20,30%, на квартиры низкого качества -- на 19,24%. В настоящий момент на рынке жилья спрос увеличивается с ростом цен, но целью покупки жилья всё чаще является не решение жилищной проблемы, а выгодное вложение капитала. Поэтому увеличение спроса далеко не всегда означает, что население имеет возможность улучшить свои жилищные условия. Показателем развития рынка жилья можно считать уровень платёжеспособного спроса населения, так как он определяет возможность приобретения жилья.

Финансовая доступность жилья для населения показывает, сколько лет среднестатистическое домашнее хозяйство должно откладывать весь свой суммарный годовой денежный доход, чтобы купить на первичном или вторичном рынке жилья стандартную квартиру [1]. Для оценки действительных возможностей приобретения населением жилья применяются индикаторы-регуляторы, рассчитанные как отношение цен реализации жилья к годовым денежным доходам домашнего хозяйства. За стандартную примем двухкомнатную квартиру с общей площадью 45,71 кв. м (такие квартиры составляют 42,25% от общего числа жилищных единиц в Хабаровском крае). В 2003 г. на 100 обследуемых домашних хозяйств приходится 289 наличных членов домашнего хозяйства, следовательно, за 1 домашнее хозяйство можно условно принять семью из 3-х человек: 2-х взрослых и одного ребенка.

Годовой денежный доход на 1 члена семьи, имеющей 1 ребенка, в 2003 г. составлял 56 176,66 рубля (см. таблицу 10).

Таблица 10 -- Расчёт коэффициентов финансовой доступности жилья на первичном и вторичном рынках жилья в Хабаровском крае в 2003 г.

Таким образом, из проведённых расчётов следует, что для приобретения новой двухкомнатной квартиры общей площадью 45,71 кв. м среднестатистическому домашнему хозяйству при условии сохранения соотношения величины годового денежного дохода и стоимости жилья следует более 5 лет складывать весь свой суммарный годовой денежный доход, исключая все другие расходы. Для того чтобы приобрести такую же квартиру на вторичном рынке жилья, необходимо складывать годовой денежный доход семьи на год меньше. Если же откладывать для приобретения квартиры доходы одного члена семьи, то для приобретения квартиры на первичном и вторичном рынке жилья при тех же условиях понадобится 15,4 года и 12,9 года соответственно. До сих пор государство не сняло с себя обязательств по предоставлению россиянам бесплатного жилья. Конституция РФ (ст. 40) в числе основных прав закрепляет право граждан на жилище и определяет способы реализации этого права. Но количество семей, получивших жильё и улучшивших жилищные условия, из числа семей, состоящих на учёте, постоянно снижается.

Так, в 2000 г. в Хабаровском крае улучшили жилищные условия 5 148 семей, или 5,9% от общего числа очередников. В 2003 г. их число снизилось до 2 481 семей, или 3,3%. Отметим, что «улучшить» -- не всегда значит получить бесплатное жильё. Выбывшие из очереди по причине смерти также значатся как «улучшившие жилищные условия».

Некоторые аналитики полагают, что уже сейчас рынок недвижимости «перегрет», подобно фондовому в 1998 г., и продолжает расти лишь по инерции на фоне активного маркетинга операторов и благодаря макроэкономической стабильности. Изменение любого из этих факторов способно обвалить рынок. Снижение же спроса неизбежно при дальнейшем, опережающем инфляцию росте цен на рынке жилья [2]. Главный аналитик Российской гильдии риэлтеров Г. Стерник рисует будущее рынка жилья так: «Стоит ценам замереть или упасть, пружина раскрутится очень быстро. Наступит момент, когда квартиры станут слишком дорогие. По прогнозам экспертов к концу 2004 г. цены могут подняться на 35 -- 45%, а затем станут падать. Как минимум, на 25% [3].

Пока же наблюдается устойчивая тенденция роста цен на рынке недвижимости: за 1 квартал 2004 г. квартиры на первичном рынке жилья подорожали на 5,18%, на вторичном -- на 7,47%, их стоимость -- соответственно 21 838,81 руб. и 17 784,03 руб. за кв. м общей площади.

Литература