Интеграция функции девелопмента в управленческие процессы региональных инвестиционно-строительных комплексов

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

На правах рукописи

Интеграция функции девелопмента в управленческие процессы региональных инвестиционно-строительных комплексов

Специальность 08.00.05 ? Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями,

отраслями, комплексами (строительство)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени

кандидата экономических наук

Иванов Александр Сергеевич

Санкт-Петербург 2012

Работа выполнена на кафедре финансов анализа и учета ФГБОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет»

Научный руководитель Заслуженный деятель науки РФ, доктор экономических наук, профессор Асаул Анатолий Николаевич

Официальные оппоненты:

Алексеев Андрей Алексеевич, доктор экономических наук, доцент, ФГБОУ ВПО «Санкт-Петербургский

государственный университет экономики и финансов», профессор кафедры экономики предприятия и производственного менеджмента;

Фалтинский Рудольф Антонович, доктор экономических наук, профессор, ОАО «Газпром промгаз», Советник генерального директора по СЗФО, г. Санкт-Петербург

Ведущая организация: ФГБОУ ВПО «Волгоградский государственный архитектурно-строительный университет»

Защита состоится « 29 » января 2013 г. в 14 ⁰⁰ часов на заседании диссертационного совета Д 212.223.04 при ФГБОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет» по адресу: 190005, Санкт-Петербург, ул. 2-я Красноармейская д.4, аудитория 219.

Телефакс: (812) 316-58-72 Email: rector@spbgasu.ru

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ФГБОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет».

Автореферат разослан « » декабря 2012 г.

Ученый секретарь диссертационного совета, доктор экономических наук, профессор В.В. Асаул

девелопмент инвестиционный строительный

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы диссертационного исследования.

Стоимость строительного процесса является одним из определяющих факторов экономического развития национальной экономики, совершенствования инженерной и транспортной инфраструктуры территорий, роста уровня социальных возможностей населения. К сожалению, строительный продукт в Российской Федерации в 2012 году входит в пятерку самых дорогих в Европе (по данным Global Property Guide), что, в свою очередь, определяется низким уровнем конкурентоспособности инвестиционно-строительной деятельности (код по ОКВД F4S) (4,21 балла из 7), несовершенством нормативно-правовой базы (25 баллов из 100) и недостаточным уровнем предпринимательской свободы участников инвестиционно-строительного процесса (50,47 из 100). В совокупности факторов обнаруживается ключевая экономическая проблема развития инвестиционно-строительной деятельности - высокий уровень трансакционных расходов. Российская Федерация лидирует в Европе по их уровню - 25% стоимости строительного продукта приходится на данный вид внепроизводственных издержек. В частности, по инвестиционно-строительному комплексу (ИСК) Санкт-Петербурга данная величина на 2012 год в абсолютном выражении составляет 85,77 млрд. рублей. А с учетом понимания, что 70% (2011 год) капитальных вложений в промышленности приходится на строительно-монтажные, инфраструктурные и инженерные работы, снижение трансакционных расходов в региональном ИСК может быть определено как одно из ключевых условий повышения эффективности инвестиций в национальной экономике.

Объективной причиной непропорционально высокого уровня трансакционных расходов ИСК определяется несовершенство его институциональной структуры, и именно эту причину видят авторитетные ученые в области экономики строительства: Асаул А. Н., Вахмистров А. И., Заренков В.А., Каплан Л.М., Панибратов Ю.П. и многие другие. В сложившемся взаимодействии субъектов инвестиционно-строительного цикла (ИСЦ) обнаруживается, с одной стороны, избыточность коммуникационных и контрактных взаимодействий, с другой стороны, отсутствие институтов формирующих коммуникационные иерархии и интегрирующих управленческие процессы. Причем, более 40% трансакционных расходов концентрируется на пред - инвестиционной фазе цикла, в процессах исследований, бизнес-планирования и размещения инвестиционного капитала. Опыт зарубежных стран (отраженный в работах Bridge A., Myers D., Hillebrandt P. и других) показывает, что решение этой проблемы может быть построено через формирование и развитие «девелопмента» функции управления инвестиционно-строительным циклом в интересах инвестора-заказчика, основанной на компетенции «маркетинг недвижимости». Актуальное понимание девелоперской организации как менеджера, ответственного за эффективность размещения инвестиционного капитала в строительстве (реконструкции) объектов недвижимости и обладающего соответствующими комплексными компетенциями (инвестиции, строительство, эксплуатация) еще не сложилось в виде специализации соответствующих субъектов регионального ИСК. Недостаточно сформированы и научно-теоретические взгляды экономики строительства на позицию института девелопмента в структуре ИСК. Именно в этом видится актуальность вопроса развития методических принципов организационно-экономического построения девелоперских организаций, их интеграции в инвестиционно-строительный цикл региональных ИСК.

Итак, актуальность настоящего исследования обусловлена необходимостью совершенствования институциональной системы региональных ИСК на основе интеграции функции девелопмента, обеспечивающей снижение уровня трансакционных расходов ИСК.

Степень разработанности проблемы.

В зарубежной практике девелопмент является сформированным институтом, соответственно, и сферой научного интереса ученых (преимущественно США, Европы) являются процессы эволюции функций, принципы формирования добавленной стоимости и развития рынка инвестиционного капитала. Наиболее целостный взгляд на роль девелоперов в интеграции управленческих процессов в инвестиционно-строительную деятельность, влияния на трансакционные расходы цикла, организационно-экономические принципы их функционирования представлены в работах Chan S. M., Runeson G., Skitmore M., Duffield M., Groak S., Gruneberg S.L, Jauhiainen J. S., Moilanen H., Marshall H.E., McCaffer R., Harris F., Park W.R., Chapin W.B., Runeson G., Soares M. M., Jacobs K., Cunha L., Lacomblez M., Walsh K., Sawhney A., Wolford W. Но зарубежные методы и подходы не могут быть перенесены в полном объеме на деятельность региональных ИСК в силу различного исторического контекста формирования компетенций субъектов, принципов взаимодействия с властью, органами регистрации и СРО, территориальной специфики реализации инвестиционно-строительных проектов в Российской Федерации. Именно поэтому зарубежный опыт воспринимается скорее как методологическое основание состоятельности подхода к снижению уровня трансакционных расходов через «…институциональную интеграцию девелопмента в строительный комплекс». Интерес российской экономической науки в настоящее время сосредоточен на исследовании компетенций, подходов к формированию стоимости и принципов предпринимательской деятельности девелоперских организаций. Наиболее важные результаты представлены в работах российских ученых, специализирующихся в сфере экономики строительства и недвижимости: Асаул В.В., Брянцевой И.В., Васильевой Н.В., Гусева Е.В., Дроздовой И.В., Звонковой Е.А., Люлина П.Б., Максимова С.Н., Озерова Е.С., Песоцкой Е.В., Цапу Л.И., Тарасевича Е.И., Ястребова А.В., Ястребова С.А.

Вместе с тем, анализ работ этих авторов позволяет указать на сохраняющуюся неопределенность в отношении ряда научно-теоретических вопросов интеграции функции девелопмента в региональные ИСК:

· маркетинговые ситуации инвестиционно-строительного цикла, инициирующие функцию девелопмента;

· содержание операционных (исполнительских) и менеджерских операций девелоперских организаций;

· методы ценообразования на девелоперские услуги;

· организационная структура и формы управленческого учета девелоперской деятельности;

· принципы интеграции девелопмента в управленческие процессы региональных ИСК.

Цель и задачи исследования.

Цель: реализация функции девелопмента в инвестиционно-строительной деятельности посредством её интеграции в управленческие процессы регионального инвестиционно-строительного комплекса. Сформулированная цель обуславливает необходимость решения следующих задач:

Провести научно-теоретический анализ тенденций развития региональных ИСК и эволюции их институциональной структуры:

- актуализировать представление о проблематике развития регионального ИСК и его роли в становлении отечественной экономической системы;

- реализовать критериальный анализ научных подходов и концепций снижения трансакционных расходов в региональных ИСК;

- формализовать представление об актуальной (современной) институциональной структуре регионального ИСК: составе субъектов, их функциях, специализации и компетенциях.

Разработать систему управления хозяйственной деятельностью девелопера как самостоятельного институционального субъекта региональных ИСК:

- формализовать представление о сущности девелопмента как института регионального ИСК;

- исследовать содержание оперативных и управленческих функций девелопмента как интегратора инвестиционно-строительного цикла;

- развить представление об экономических подходах к формированию стоимости девелоперских услуг.

Предложить организационно-экономические основы интеграции института девелопмента в систему взаимодействий в региональном ИСК:

- разработать организационную структуру и систему управленческого учета организации, реализующей девелоперские услуги;

- выделить и сформулировать системные принципы интеграции девелоперской функции в деловые процессы в региональном ИСК.

Объект исследования: региональный инвестиционно-строительный комплекс в целом и организации осуществляющие инвестиционно-строительную деятельность.

Предмет исследования: управленческие отношения в процессе развития строительного рынка и его сегмента - девелопмента.

Теоретической основной исследования являются положения современной институциональной экономической теории. В качестве методологического базиса диссертации автором выбраны работы отечественных экономистов, изучающих проблемы институционального развития регионального ИСК: Алексеева А.А., Асаула Н. А., Барканова А. С., Беляева М.К., Ватина Н. И., Донцовой Л.В., Ершовой С.А., Иванова С.Н., Каплана Е.Л., Манакова Л.Ф., Платонова А.М., Петрова А.А., Смирновой И.В., Серова В.М. Существенное влияние на формирование научных взглядов и представлений автора по проблеме исследования оказали работы научных школ: «Методологические проблемы эффективности инвестиционно-строительной деятельности в непроизводственной сфере» (лидер школы - заслуженный деятель науки РФ, доктор экономических наук, профессор Ю.П. Панибратов) и «Методологические проблемы эффективности региональных инвестиционно-строительных комплексов как самоорганизующихся и саморегулирующихся систем» (возглавляемой заслуженным деятелем науки РФ, доктором экономических наук, профессором Асаулом А.Н.) и теоретические исследования профессора Максимова С.Н. (ректора Санкт-Петербургского Института недвижимости, члена Экспертного совета Государственной Думы РФ по вопросам недвижимости). Основными методами исследования являлись системный и ситуационный анализ. При решении прикладных задач и построении моделей управления региональным инвестиционно-строительным комплексом использовались экономико-математические методы, корреляционный, вертикальный и горизонтальный анализ.

Информационной базой исследования являлись труды коллективов ведущих научно-исследовательских институтов, ВУЗов Российской Федерации по выбранной теме, работы отечественных и зарубежных ученых по проблемам управления в строительстве.

В аргументации и обосновании выводов и положений диссертационной работы использованы специализированные статистические издания, базы данных и информация Федеральной службы государственной статистики Российской Федерации (2006 -2012 год), Министерства регионального развития Российской Федерации, Комитета по строительству Администрации Санкт-Петербурга, Ленинградской области; «Агентства Развития и Исследований в Недвижимости», «Агентства стратегических инвестиций», а также данные, полученные автором в результате специальных статистических исследований, обусловленных необходимостью подтверждения положений диссертационной работы.

Научная новизна результатов исследования.

Научная новизна заключается в развитии методов интеграции института девелопмента в инвестиционно-строительный цикл, направленных на снижение уровня трансакционных расходов регионального инвестиционно-строительного комплекса. К числу наиболее важных и обладающих новизной научных результатов исследования автор относит следующие:

1) развито представление о содержании хозяйственной деятельности девелоперских организаций в региональном инвестиционно-строительном комплексе. Уточнены функции субъекта: операционная - разработка бизнес плана объекта недвижимости; менеджерская - управление всеми этапами инвестиционно-строительного цикла с позиции экономических целей (бизнес-плана) инвестора;

2) уточнена экономико-математическая модель хозяйственной деятельности девелопера, основанная на сформированных принципах оценки стоимости его услуг. Значимым отличием предложенного принципа формирования дохода субъекта от остальных участников регионального ИСК является его вознаграждение за управление как отрицательными (инвестиционными), так и положительными (коммерческими) потоками инвестиционно-строительного цикла;

3) разработана организационная структура и система менеджмента девелопера. Синтезирована матричная модель организационной структуры и соответствующие принципы формирования управленческого бюджета организации;

4) разработаны принципы интеграции девелоперской функции в инвестиционно-строительные процессы регионального ИСК. Предложена иерархия контрактинга в инвестиционно-строительном цикле: инвестор - девелопер - (технический заказчик и генеральный подрядчик). Соответственно принципам и иерархии, сформулирована институциональная модель регионального ИСК, направленная на снижение уровня трансакционных расходов комплекса за счет интеграции функции девелопмента.

Теоретическая и практическая значимость работы.

Теоретическая значимость результатов исследования определяется развитием научных положений экономики строительства в части представлений об интеграции функции девелопмента в инвестиционно-строительный цикл, направленной на снижение уровня трансакционных расходов в региональном ИСК. Диссертационная работа отличается от ранее сформированных теоретических знаний и научных результатов, исследующих вопросы экономики строительства:

- институт девелопмента рассматривается как интегративная функция управления инвестиционно-строительным циклом. Ранее в научных работах девелоперские организации рассматривались достаточно узко - как носители маркетинговой функции в региональном ИСК, разработчики бизнес-плана в отношении объекта недвижимости. Предложение автора меняет не только научный взгляд на функции девелоперов, но и позволяет пересмотреть институциональные принципы организации современных региональных ИСК, создать предпосылки снижения уровня трансакционных расходов комплекса;

- в ранее опубликованных работах содержание девелоперской деятельности обозначалось на уровне общих функций в рамках инвестиционно-строительной деятельности. Уточнен состав операционных и управленческих функций, экономические модели ценообразования, бюджетирования и предложена организационная структура специализированной организации. Предложенный научный результат рассматривается как научно развитое организационно-экономическое представление о субъекте инвестиционно-строительной деятельности;

- впервые предложена модель интеграции девелопмента в сложившуюся институциональную структуру регионального инвестиционно-строительного комплекса. Разработана модель взаимодействия субъектов, реализующих инвестиционно-строительный цикл, в рамках интегрированной управленческой функции девелоперской организации.

Практическое значение полученных научных результатов состоит в возможности их применения в формировании института девелопмента. Использование научных результатов обеспечит повышение эффективности деятельности девелоперских организаций и снижение трансакционных издержек в региональном ИСК. Предложенный подход задает организационно-экономические рамки хозяйственной деятельности девелоперских организаций. Основные теоретические выводы и методические результаты исследования могут быть использованы в учебном процессе учреждений высшего профессионального и послевузовского образования по дисциплине «Экономика недвижимости» а также адресованы Государственному комитету Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу, строительным и инвестиционным комитетам при региональных администрациях, а также инвестиционно-строительным компаниям, организующим свою инвестиционную деятельность на основе девелоперских принципов.

Соответствие диссертации паспорту научной специальности.

Диссертация выполнена в соответствии с п. «1.3.54. Анализ современного состояния и основных тенденций развития строительного рынка и его отдельных сегментов» и «1.3.59. Методологические основы формирования системы взаимоотношений между участниками инвестиционного процесса в строительстве (инвестор - заказчик - застройщик - проектировщик - подрядчик)».

Апробация и реализация результатов диссертации.

Основные положения диссертации докладывались, были обсуждены и получили на международном конгрессе «Наука и инновации в современном строительстве - 2012, посвященной 180-летию СПбГАСУ в рамках конференции «Инновационной экономики и управления в строительстве», на российской научно-практической конференции «По пути к возрождению: теория и практика современного управления», а также на международной конференции в Киеве (Украина). Положения диссертационной работы, внедрены в девелоперской организации «Инвестиционно-строительный холдинг Петротрест»: бизнес процесс, регламентированный состав функций, метод ценообразования на девелоперские услуги, принцип построения организационной структуры. Получен акт о внедрении, а также использованы при формировании проектов «Исследование регионального инвестиционно-строительного комплекса как открытой живой системы» для участия в основном конкурсе РФФИ на 2013 г. (№ 13-06-00802), «Исследование инвестиционно-строительного комплекса: теоретические, методологические, практические аспекты» для участия в основном конкурсе РГНФ на 2013г. (№ 13-02-00065).

По теме диссертации опубликовано 12 печатных работ, общим объемом 2,7 п.л. в том числе 5 в изданиях, рекомендованных ВАК Министерства образования и науки РФ ? 1,9 п.л.

ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ диссертации, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ

1. Развито представление о содержании хозяйственной деятельности девелоперских организаций в инвестиционно-строительном комплексе. Уточнены функции субъекта: операционная - разработка бизнес плана объекта недвижимости; менеджерская - управление всеми этапами ИСЦ с позиции экономических целей (бизнес плана) инвестора.

Раскрытие природы девелопмента происходит через маркетинговые ситуации, в которых востребована, инициируется его компетенция. Эволюция девелопмента исходит из его исторически первичной операционной функции: оценка коммерческого потенциала эксплуатации объекта недвижимости с целевой (заданной инвестором) или вариативной функциональностью в рамках земельного участка. Содержание функции обнаруживает маркетинговую компетенцию, которую мы рассматриваем как предпосылку эволюции девелопмента в институт менеджерских решений по размещению инвестиционного капитала, управления процессом строительства, реализации финансового результата от эксплуатации объекта недвижимости.

С субъектной точки зрения инициация функции девелопера происходит при решении инвестиционных задач заказчика. Первично инвестор, носитель финансовой компетенции, планирует размещение активов в сфере недвижимости. Но он не обладает отраслевой компетенцией и приглашает «девелопера» - специалиста в инвестиционно-строительной сфере к управлению процессом оценки финансовых перспектив, размещению, строительству и эксплуатации объекта недвижимости. Таким образом - контрагентом, субъектом отношений, инициирующим функцию девелопмента, является инвестор - заказчик. С предметной позиции наблюдается вариативность отношений инвестора и девелопера. В диссертации выделены три предмета отношений: предпринимательская идея, земельный участок и объект недвижимости. Соответственно трем предметам взаимоотношений возникают три маркетинговые ситуации инициации функции девелопмента.

Рис. 1. Маркетинговые ситуации инициации функции девелопмента (раскрыты в табл. 1)

Три исследованные и описанные маркетинговые ситуации демонстрируют первичность отношения «инвестор - девелопер» в инициации ИСЦ, позволяют разработать операционную карту девелоперской организации, рис. 2.

Таблица 1

Маркетинговые ситуации инициации девелопмента

Рис. 1	Инициация	Функция
A	В собственности (аренде) субъекта (инвестора) имеется земельный участок, в отношении которого существует множество вариантов функциональности (при разумных ограничениях).	Девелопер формирует варианты (бизнес идея) использования земельного участка с позиции эффективности размещения на нем различных объектов.
B	У заказчика (инвестора, девелопера) имеется бизнес идея предпринимательства (торговля, производство и т.п.).	Девелопер определяет оптимальную конфигурацию объекта для реализации бизнес идеи, вторично определяет соответствующий земельный участок.
C	У заказчика имеется необходимость формирования заданного по функциональности и техническим требованиям объекта (сетевой магазин, жилая недвижимость и т.п.).	Девелопер определяет наиболее эффективный участок для размещения объекта с заданной функциональностью.

В свою очередь на основе операционной карты можно формализовать функции девелоперской организации:

Операционные (исполнительские) функции, основанные на маркетинговой компетенции организации:

- разработка идеи, маркетинговой и функциональной концепции объекта-участка;

- подбор земельного участка, объекта недвижимости для инвестирования;

- выбор схем финансирования инвестиционного проекта;

- разработка бизнес плана проекта.

Управленские (менеджерские) функции, реализуемые через контрактинг с генеральными исполнителями и реализацию контроля их деятельности на ключевых этапах ИСЦ:

- юридическое оформление проекта;

- предпроектная подготовка и проектирование;

- строительство (реконструкция), сдача объекта;

- продажа (передача в аренду) земельного участка и (или) объекта недвижимости;

- процесс эксплуатации объекта недвижимости.

Соответственно, видится обоснованным развитое определение девелопера как интегрированного института ИСК, управляющего всеми этапами ИСЦ (инвестиционный, строительный, эксплуатационный) в целях достижения запланированного инвестором экономического результата. Предложенное определение отличается от ранее сформулированных подходов: выделением типа хозяйственной деятельности - менеджмент; отнесением на все этапы цикла; интегрированным характером с позиции бизнес единиц, реализующих функцию; выраженной ответственностью за экономические результаты инвестиционно-строительного проекта.

Рис. 2. Операционная карта девелоперской организации

Размещено на http://www.allbest.ru/

2. Уточнена экономико-математическая модель хозяйственной деятельности девелопера, основанная на сформированных принципах оценки стоимости его услуг.

Целевым показателем результативности инвестиционно-строительного проекта определяется чистый дисконтированный доход, соответственно, с позиции инвестора задачей девелопера является обеспечение его плановой величины. В таком контексте формула чистого дисконтированного дохода может быть рассмотрена как баланс потоков инвестиций и поступлений (платежей), привязанных к временным периодам и ставке дисконтирования:

, (1),

где NPV - чистый дисконтированный доход инвестиционно-строительного цикла, проекта;

ICt - инвестированный капитал в выделенных этапах инвестиционно-строительного цикла t (включая от начального периода 0 до n);

CFt - поток платежей (поступлений от потребителя платы за покупку или аренду объекта недвижимости) в выделенных этапах инвестиционно-строительного цикла t;

i - ставка дисконтирования инвестора-заказчика проекта.

Управленческая деятельность девелопера, реализуемая через контрактинг в рамках формализованных функций, сводится к оптимизации инвестиций (IC_t) и потока платежей (CF_t), их балансировке в рамках ожидаемого уровня дохода (NPV). Очевидно, что поток платежей возникает в процессе эксплуатации объекта недвижимости как плата за его аренду или выкуп в собственность площадей. Базовая модель оценки входящих потоков привязывается к удельной стоимости площади объекта недвижимости:



, (2),

где prj- единичная стоимость, цена продажи (аренды) м2 j-ого объекта из m объектов недвижимости входящих в пул инвестиционно-строительного проекта, фин. ед. за м2;

SQj - экспонируемая площадь объекта недвижимости j-ого объекта в рамках проекта, м2.

Логика инвестиционно-строительного цикла позволяет выделить четыре блока прямых инвестиционных затрат: маркетинг объекта недвижимости (IPR_t); юридическое оформление земельного участка и объекта (ICL_t); архитектурно-строительное проектирование (ICP_t); строительно-монтажные работы (ICB_t). Управление 4-мя инвестиционными блоками реализуют три субъекта с соответствующей выплатой менеджерского вознаграждения: девелопер (DMF_t), генеральный подрядчик (B_t), технический заказчик (T_t). В косвенные затраты цикла также входят эксплуатационные платежи и расходы объекта недвижимости (в т.ч. участка), затраты управляющей компании (CE_t) и уровень агентского вознаграждения риэлтора (MA_t). Соответственно, раскрытие инвестиционного блока в уравнении (1) оценки NPV представляет собой дисконтированную сумму выделенных затрат по 4-м блокам управления и 2-е позиции косвенных расходов, связанные с эксплуатацией и экспозицией объекта недвижимости:

, (3).

Системой уравнений 1-3 предложен развитый метод планирования инвестиционно-строительного цикла. Особенностями метода, научным отличием от ранее сформированных подходов, является отражение управленческих процессов инвестиционно-строительной деятельностью через разделенные по субъектам менеджмента инвестиционные потоки. Введенный управленческий принцип позволяет девелоперу балансировать положительным и отрицательным денежными потоками в интересах дохода инвестора.

Совокупный доход девелопера (ID) в рамках инвестиционно-строительного проекта можно выразить суммой операционной и менеджерской компонент:

, (4).

С научной точки зрения интерес представляет метод ценообразования на управленческие услуги девелопера, то есть структура переменной (DMF_t) уравнения. В процессе синтеза структуры доходности автор исходил из следующих принципов:

1) девелопер управляет положительным (платежи) и отрицательным (инвестиции) финансовыми потоками инвестиционно-строительного цикла, заключая от лица инвестора генеральные контракты;

2) кэш-фло от операционной деятельности отражает положительный поток в управлении девелопера (CF_t), соответственно, вознаграждение определяется как его (кэш-фло) доля;

3) кэш-фло от инвестиционной деятельности выражает отрицательный поток в управлении девелопера (IC_t) - менеджмент фи определяется как его (кэш-фло) доля;

4) выплата девелоперу за менеджмент цикла пропорциональна находящимся в управлении финансовым активам по инвестиционной и операционной деятельности инвестора.

Соответственно выдвинутым принципам можно представить экономико-математическое выражение стоимости управленческих услуг девелоперской организации:



, (5),

где da - премия (менеджмент фи, вознаграждение, стоимость контракта) девелоперской организации по результатам операционной деятельности, %;

db - премия девелоперской организации по результатам инвестиционной деятельности, %.

Рис. 3. Статистическая интерпретация наиболее распространенных отношений менеджерского вознаграждения девелоперов (%) по коэффициентам операционной (da) и инвестиционной деятельности (da)

Фактически принципом ценообразования можно считать коэффициенты (da, db), выражающие контрактное вознаграждение девелоперу. Коэффициенты балансируют начисления за снижение инвестиционных расходов (db) и увеличение доходности (da). Для оценки заявленного отношения автор исследовал практику ценообразования на услуги управления девелоперских организаций, что позволило построить график офертированных значений и, соответствующий, им оптимизированный линейный тренд, представленные на рис. 3.

Полученная модель через линейный тренд отражает балансную модель вознаграждения девелоперской организации: вариативность коэффициента операционной деятельности (da) в пределах 2-8%; вариативность коэффициента инвестиционной деятельности (db) в пределах 0-2,3%. Две области экономического отражения управленческой деятельности девелопера - операционная и инвестиционная деятельность, соответствующие коэффициенты (da, db) вознаграждения его деятельности и модель их баланса могут рассматриваться как решенная задача синтеза метода ценообразования на управленческие услуги девелоперской организации.

3. Сформировано представление об организационной структуре и системе менеджмента девелопера. Синтезирована матричная модель организационной структуры (рис.4) и соответствующие принципы формирования управленского бюджета организации.

Рис. 4. Матричная структура девелоперской организации

Для девелоперских организаций видится оптимальной матричная модель организации системы менеджмента. Матричная модель построена как отношения двух линейных дивизионов, в котором один выступает функционально подчиненным. В качестве второго дивизиона мы определяем проектный менеджмент, обслуживающий единичные контрактные отношения с инвестором-заказчиком - инвестиционно-строительные проекты.

Менеджеры проектов используют ресурс операционного дивизиона для достижения целевых показателей с позиции заказчика - инвестора, то есть с позиции системы менеджмента они являются функциональными руководителями операционных специалистов. Такой подход обеспечивает как традиционное для матричных моделей повышение эффективности обслуживания проектов, клиентов, так и снижение трансакционных расходов ИСК. Мы понимаем, что трансакционные расходы ИСК образуются как совокупность единичных расходов проектов. Именно поэтому введение дивизиона менеджеров проектов является инструментом консолидации процессов контрактинга и контроллинга, как в части планирования цикла, так и в части его реализации, что в конечном итоге обеспечивает снижение уровня трансакционных расходов как единичного инвестиционно-строительного проекта, так и регионального комплекса в процессе становления института девелопмента.

Оценка экономической результативности девелоперской организации построена на расчете ее прибыли как субъекта предпринимательства в учетном периоде, чистого приведенного (дисконтированного) дохода в случае инвестиционной оценки. Прибыль специализированной, профессиональной организации (P_t) может рассматриваться как сумма маржинальной прибыли реализуемых инвестиционно-строительных проектов противопоставляемая накладным издержкам:

, (6),

Где Р- прибыль (до налогообложения) девелоперской организации в периоде t;

РМ - маржинальная прибыль i-ого из пула n проектов, реализуемых девелоперской организацией в периоде t;

CNt - накладные расходы девелоперской организации в периоде t.

Таблица 2

Управленческий бюджет девелоперской организации, экономико-математические отношения соответствуют ур. 1-6

Позиции бюджета	Переменная
Маржинальная прибыль организации
Девелоперский проект «А»
Девелоперский бюджет проекта	(ICt)
Доход проекта	()
Доход от менеджмента операционной деятельности	() по da
Доход от менеджмента инвестиционной деятельности	() по db
Доход от разработки маркетинга объекта
Прямые расходы проекта	CDt
Маржинальная прибыль проекта
Девелоперский проект «В»
Девелоперский проект «С»
Накладные расходы	CNt
Прибыль организации

Такая модель обеспечивает приоритезацию проектов, включаемых в портфель, их компоновку с позиции достижения заданного уровня доходности, реализацию положительного бюджета движения денежных средств (кэш-фло) в отчетных периодах.

Общий вид управленческого бюджета девелоперской организации, отвечающий синтезированной модели планирования (ур. 6), представлен в нижеприведенной таблице.

Ключевым отличием предлагаемой формы управленческого бюджета от сложившейся практики планирования определяется представление маржинальной доходности девелоперской организации через совокупность единичных инвестиционно-строительных проектов.

4. Разработаны научно-теоретические принципы интеграции девелоперской функции в предпринимательские процессы ИСК. Предложена иерархия контрактинга в инвестиционно-строительном цикле: инвестор - девелопер - (технический заказчик и генеральный подрядчик). Соответственно принципам и иерархии, сформулирована институциональная модель ИСК, направленная на снижение уровня трансакционных расходов ИСК за счет интеграции функции девелопмента.

В процессе исследования развития региональных ИСК автор пришел к видению оптимальной практики интеграции девелопмента в эволюционные процессы институциональной структуры комплекса. Выделяемые в диссертации аспекты ориентированы на снижение уровня трансакционных издержек и могут быть сформулированы как принципы совершенствования структуры регионального ИСК:

1) принятие институтом инвесторов девелоперских организаций как менеджеров инвестиционно-строительного проекта;

2) развитие системы оценки результативности и эффективности инвестиционно-строительного проекта (ур. 1-3) с учетом консолидации девелоперами управленских функций;

3) институциональное становление предпринимательской практики девелоперов, формирование правил ценообразования на девелоперские услуги, регламентов и типовых контрактов;

4) мульти- форматность построения девелопера как организации и его компоновка (аффилирование) в холдинговых структурах;

5) требование инновационности при отборе подрядчиков на всех уровнях контрактинга;

6) трансформация региональных ИСК в инвестиционно-строительные кластеры;

7) развитие принципа самоорганизации институциональной структуры ИСК.

Семь формализованных принципов определяются как системные требования, предпосылки и границы синтеза модели ключевых взаимодействий ИСК, рис. 5.

Значимым отличием предложенной модели от ранее сформированных научных подходов определяется интеграция функции девелопмента в институциональную структуру региональных комплексов. Сущность предложенной модели может быть раскрыта через объяснение взаимодействий (1-10, рис. 5) субъектов регионального ИСК:

Рис. 5. Структура ключевых взаимодействий ИСК с интегрированной функцией девелопера

1) инвестор-заказчик инициирует инвестиционно-строительный проект в соответствии с одной из трех маркетинговых ситуаций (рис. 1). С экономической позиции инвестор исходит из заданной нормы чистого дисконтированного дохода и внутренней нормы доходности на вложенные активы. Таким образом, стартовая точка проекта определяется инициативным со стороны инвестора контрактом с девелопером на решение маркетинговой задачи в сфере экономики строительства в заданных границах финансовых нормативов;

2) девелопер в соответствии с маркетинговой задачей формирует задание на архитектурно-строительное проектирование. Производит конкурсный отбор и заключает генеральный контракт на проектирование и юридическое согласование с техническим заказчиком. Итогом выполнения генерального контракта является согласованный комплект проектно-сметной документации на объект недвижимости, разрешение на подключение к инженерным коммуникациям, оформленные юридические права на участок и объект;

3) технический заказчик, как генеральный подрядчик проектных работ и их согласования, осуществляет выбор суб- подрядчиков для выполнения отдельных проектно-изыскательских работ, разработки систем подключения к инженерным коммуникациям, контроль процессов согласования и экспертизы документации. Технический заказчик планирует и контролирует деятельность отдельных контрагентов, консолидирует их результаты и представляет его в комплексном виде девелоперу;

4) девелопер производит конкурсный отбор и заключает контракт с генеральным подрядчиком на строительно-монтажные работы, формирует в отношении последнего контрольные точки реализации строительного проекта, оценивает проектно-сметную документацию (предоставленную генеральным подрядчиком) на предмет соответствия исходной маркетинговой и эксплуатационной функциональности объекта, контролирует процессы строительства и сдачи объекта с позиции маркетинговой функциональности и выполнения графика проекта;

5) технический заказчик передает генеральному подрядчику архитектурно-строительный проект, разрешительную документацию на подключение к инженерным сетям, согласовывает технологические нормативы строительства, контролирует процессы строительства и сдачи объекта с позиции проектировщика;

6) генеральный подрядчик заключает профильные контракты и осуществляет процессы: строительства с привлечением подрядчиков, поставщиков материалов и сырья, арендодателей машин и оборудования; сдачи и передачи в эксплуатацию объекта с заданной инвестором функциональностью. Результатом деятельности генерального подрядчика является преобразование земельного участка или объекта недвижимости в конечный объект потребления;

7) девелопер на основании конкурсного отбора выбирает управляющую компанию и передает в эксплуатацию объект недвижимости. В рамках формируемого контракта согласовывает бюджет и параметры функционирования объекта;

8) в случае розничной реализации объекта недвижимости девелопер заключает контракт с риелтором(ами) для продажи или передачи в аренду земельного участка (объекта недвижимости). Девелопер контролирует процесс экспозиции и продажи, при необходимости вносит необходимые корректировки в систему ценообразования, каналы продаж, продвижение или позиционирование;

9) риелтор, выступая центром дохода, консолидирует положительный денежный поток инвестиционно-строительного проекта - продает объект недвижимости (передает в аренду) потребителю;

10) инвестор получает доход на вложенные инвестиции от продажи (передачи в аренду) объекта недвижимости.

Представленный цикл, состоящий из десяти итераций, отражает вертикальную иерархию контрактных отношений субъектов инвестиционно-строительного цикла. В рамках заявленной контрактной иерархии мы наблюдаем дистрибуцию контрактов по их размерности от «оптового» (инвестор - девелопер; девелопер - генеральный подрядчик, технический заказчик, риелтор) до «розничного» (договора второго уровня от генерального подрядчика, технического заказчика, риелтора к непосредственным исполнителям). Иерархия взаимодействия, обеспеченная интеграцией девелопера в систему договорных отношений регионального ИСК, выстраивает последовательную логику «оптовых» и «розничных» контрактов. Фактически реализуемая пирамида является ключом, обеспечивающим редуцирование уровня трансакционных отношений в единичном инвестиционно-строительном проекте. Перенос ее и семь синтезированных принципов на множественность связей контрагентов в региональном инвестиционно-строительном кластере создает предпосылки управления трансакционными расходами комплекса. Что, в конечном итоге, обеспечивает переход экономики на новый уровень конкурентоспособности за счет снижения стоимости национального строительного продукта.

ОСНОВНЫЕ НАУЧНЫЕ ПУБЛИКАЦИИ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ

Научные статьи, опубликованные в ведущих рецензируемых научных журналах и изданиях, определенных ВАК Министерства образования и науки Российской Федерации:

1. Иванов, А.С. Эволюция функции девелопмента в региональном инвестиционно-строительном комплексе / А.С. Иванов // Вестник гражданских инженеров. - 2012. - №6. - 0,5 п.л.

2. Иванов, А.С. Современные концепции снижения трансакционных расходов в региональных инвестиционно-строительных комплексах / А.С. Иванов // Вестник гражданских инженеров - 2012. - №5(34) - C.220-227. - 0,5 п.л.

3. Иванов, А.С. Анализ современной проблематики развития региональных инвестиционно-строительных комплексов / А.С. Иванов // Фундаментальные исследования. - 2013. - №1(часть 2). - 0,5 п.л.

4. Иванов, А.С. Сущность девелопмента как институциональной единицы / А.С. Иванов, А.Н., Асаул // Современные проблемы науки и образования. - 2012. - № 6; URL: http://www.science-education.ru/106-7398 (дата обращения: 13.11.2012). - 0,5 п.л. /0,3 п.л.

5. Иванов, А.С. Статическая коалиционная модель инвестирования инновационных проектов / А. С. Иванов, К. В. Григорьева, О. А. Малафеев // Экономическое возрождение России. - 2011. - № 4(30). - С.90-98. - 0,5 п.л. / 0,1 п.л.

Статьи в других изданиях:

6. Иванов, А.С. Функции девелоперской организации в инвестиционно-строительном цикле / А.С. Иванов // Международный журнал экспериментального образования. 2012. - №12. - 0,5 п.л.

7. Иванов, А.С. Экономика управления инвестиционно-строительным проектом с позиции девелоперской организации / А.С. Иванов // Международный журнал прикладных и фундаментальных исследований. 2013. -№1. - 0,4 п.л.

8. Иванов, А.С. Девелопмент как интегративная функция управления региональным ИСК / А.С. Иванов // По пути к возрождению: теория и практика современного управления. Науч. тр. российской научно-практической конференции. - СПб.: АНО ИПЭВ - 2012.. -С.280-284. 0,4 п.л.

9. Иванов, А.С. Влияние новых технологий на стоимость строительства / С.Н. Иванов, А.С. Иванов // По пути к возрождению: теория и практика современного управления. Науч. тр. российской научно-практической конференции. - СПб.: АНО ИПЭВ - 2012.. - С.29-41. 0,3 п.л. / 0,2 п.л.

10. Иванов, А.С. Суть эффективного и результативного руководства организацией / А.С. Иванов // По пути к возрождению: теория и практика современного управления. Науч. тр. российской научно-практической конференции. - СПб.: АНО ИПЭВ - 2012. - С.231-234. - 0, 3 п.л.

11. Иванов, А.С. Подходы к управлению трансакционных расходов / А.С. Иванов // Международный конгресс «Наука и инновации в современном строительстве - 2012», посвященная 180-летию СПбГАСУ. - СПб.: СПбГАСУ. - С. 112-120. - 0,5 п.л.

12. Иванов, А.С. Научные концепции управления трансакционными издержками в строительстве / А.С. Иванов // Проблемы формирования новой экономики XXI века. Науч. тр. международной научно-практической Интернет-конференции. - Киев. - 2012. - 0,7 п.л.

Размещено на Allbest.ru