Организационно-экономический механизм комплексного управления жилищным фондом

Размещено на http://www.allbest.ru/

- 4 -

На правах рукописи

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)

Автореферат

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКИЙ МЕХАНИЗМ КОМПЛЕКСНОГО УПРАВЛЕНИЯ ЖИЛИЩНЫМ ФОНДОМ

НЕФЕДОВ А.В.

Санкт-Петербург 2013

Работа выполнена в ФГБОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет» на кафедре экономической теории

Научный руководитель: доктор экономических наук, профессор
Гужва Евгения Григорьевна

Официальные оппоненты: Крутик Александр Борисович

Засл. деятель науки РФ, доктор экономических наук, профессор, ФГБОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный университет сервиса и экономики» профессор кафедры организации обслуживания населения;

Иванов Сергей Николаевич доктор экономических наук, профессор ФГБОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет», профессор кафедры экономики предпринимательства и инноваций

Ведущая организация: АНО ВПО «Санкт-Петербургский университет управления и экономики»

Защита состоится « 02 » июля 2013 года в 1600 часов на заседании диссертационного совета Д 212.223.04 при ФГБОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет» по адресу: 190005, Санкт-Петербург, 2-я Красноармейская ул., д.4 ауд. 219.

С диссертацией можно ознакомиться в фундаментальной библиотеке ФГБОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет»

Автореферат разослан «____»__________ 2013 года

Ученый секретарь диссертационного совета д. э. н., проф. Асаул Вероника Викторовна

1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования.

В последние годы в Российской Федерации проблемы реформирования системы развития и управления жилищным фондом выдвинулись в качестве важнейших системных блоков, без решения которых рыночные реформы существенно не продвигаются. Существующая система управления жилищным фондом малоэффективна как с позиции высоких затрат при низком качестве обслуживания, так и с позиции управляемости. Механизм контроля качества также работает неудовлетворительно.

Жилищный фонд в России входит в качестве составной части в более широкую отрасль народного хозяйства - ЖКХ. До сих пор, несмотря на более чем 20-летний опыт рыночных реформ в этой сфере, существует достаточно сторонников, отстаивающих централизованные методы управления жилищным фондом, вплоть до возврата к старой трестовской системе управления ЖКХ и централизованному финансированию его эксплуатации за счет государства. Другая, противоположная точка зрения, сводится к тому, что следует как можно скорее внедрить в эту систему исключительно рыночные методы и перевести ее исключительно на самоокупаемость и внедрить коммерческий расчет. Все, однако, включая и население, заинтересованное в улучшении жилищных условий, сходятся на том, что существующее состояние и система управления жилищным фондом существенно отстает в реформировании по сравнению со многими другими секторами экономики и не может оставаться без изменения.

До настоящего времени значительная часть жилищного фонда находится в управлении государственных и муниципальных предприятий, которые не являются эффективными управленцами в новых рыночных условиях. Новые негосударственные управленческие структуры также малоэффективны. Существует настоятельная необходимость дальнейшего совершенствования механизма управления жильем в России, особенно это касается многоквартирных домов. Поэтому проблемы, связанные с управлением многоквартирными домами наиболее актуальны.

Значительные средства, выделяемые государством, существенно не улучшают положение в данной сфере, что позволяет предположить, что они расходуются недостаточно неэффективно, а значит, управление в данной сфере находится в неудовлетворительном состоянии. Государство продолжает непроизводительно дотировать жилищную сферу. По некоторым данным, расходы на жилищно-коммунальное хозяйство, по данным Госстроя России, составляют не менее 8% валового внутреннего продукта страны, что больше, чем расходы на оборону и образование. Между тем, сколько-нибудь оптимальной концепции комплексного управления с участием всех или большинства заинтересованных субъектов пока не найдено.

Наиболее значительные усилия прикладывает государство, но и оно признает, что и в этой сфере необходимо переходить на рыночные отношения. Недостаточность фундаментальных экономических исследований заполняется нормативными документами. Однако предпринимаемые законодательные инициативы обнаруживают необходимость глубокого анализа экономических факторов, складывающихся в сфере управления жилищным фондом. Назрела необходимость поиска путей комплексного управления жилищным фондом с участием всех заинтересованных субъектов. В существенной степени это касается экономической составляющей их деятельности, в том числе обеспечения сбалансированности доходов и расходов в жилищной сфере.

Ясно, что количество и разновидности субъектов управления растут, а управленческие отношения между ними будут усложняться. Это обстоятельство также требует, по нашему мнению, исследования возможностей комплексного управления жилищным фондом с участием всех заинтересованных сторон, поиск компромисса экономических интересов всех участников данного процесса, в том числе граждан, государства, коммерческих и некоммерческих организаций, заинтересованных в данном деле.

Степень разработанности исследования. Исследованию теоретических и практических проблем управления жилищным фондом посвящены труды многих отечественных и зарубежных экономистов. В них изложены различные концепции управления и предложены пути решения проблем. Значительный вклад в становление и развитие методологии управления жилой недвижимостью в России внесли А.Н. Асаул, О.Э. Бессонова, В.В. Бузырев, Н.В. Васильева, С.А. Ершова, О.В. Журавлева, Ю.В. Иванова, Н.Б. Косарева, С.И. Круглик, Ю.П. Панибратов, Е.В. Песоцкая, С.Б. Сиваев, Е.Б.Смирнов, В.С. Чекалин, Д.А. Фомин, А.Н. Шеремет, Л.Н. Чернышов, С.Р. Хачатрян и другие ученые.

Вместе с тем изменяющиеся правовые и экономические условия, а также хозяйственная и управленческая практика функционирования и развития жилищного фонда выдвигают новые проблемы и вызывают необходимость обращаться в данной тематике вновь, концентрировать внимание на поиске причин неудовлетворительного продвижения жилищной сферы России в целом по пути рыночных реформ. Причем есть основания считать, что именно многоквартирный жилищный фонд испытывает наибольшие трудности на этом пути.

Данное обстоятельство предопределило выбор темы исследования - организационно-экономический механизм комплексного управления многоквартирным жилищным фондом, так как именно многоквартирный фонд продолжает оставаться наиболее массовым видом жилищного фонда России.

Цель и задачи исследования.

Цель исследования заключается в разработке организационно-экономического механизма комплексного управления жилищным фондом, состоящего преимущественно из многоквартирных домов, в процессе взаимодействия субъектов управления.

В качестве объекта исследования выступает жилищный фонд РФ, состоящий преимущественно из многоквартирных домов

Предметом исследования являются организационно-экономические отношения, складывающиеся в процессе управления многоквартирным жилищным фондом между организациями, гражданами и государством.

Достижение поставленной цели потребовало поставить перед собой следующие задачи исследования:

- обобщить материалы о состоянии жилищного фонда России, а также теоретические и практические аспекты управления многоквартирным фондом;

- исследовать опыт управления многоквартирными домами в странах с развитой рыночной экономикой с целью выявления отличий в управлении в России;

- проанализировать существующие способы управления многоквартирными домами как наиболее типичными объектами жилищного фонда, выявить количество и экономические функции основных субъектов управления многоквартирными домами в России;

- предложить организационную структурно-логическую модель комплексного управления жилищным фондом на основе рыночного согласования интересов продавцов и покупателей услуг в этой сфере хозяйства;

- создать экономико-математическую модель экономической реализации функций управления с целью создания организационно-экономического механизма эффективного управления жилищным фондом;

- изучить эволюцию изменения функций государства в процессе реформирования управления жилищным фондом;

- разработать практические рекомендации по совершенствованию комплексного управления жилищным фондом.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в разработке и научном обосновании теоретических инструментов комплексного подхода к управлению многоквартирным жилищным фондом.

Научные результаты, полученные лично соискателем, состоят в следующем:

1. Развито и дополнено представление об экономическом содержании управления многоквартирным жилищным фондом, основанное на положениях российского законодательства. Оно рассматривается не только как согласованная операционная организационная деятельность собственников помещений в многоквартирных домах и субъектов, привлеченных к управлению, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания, предоставление жилищных, коммунальных и административно-управленческих услуг и надлежащее содержание частного и общего имущества, но и как экономическая деятельность, предполагающая финансовое участие всех хозяйствующих субъектов в процессе эксплуатации и воспроизводства общего имущества на основе их доходов.

2. Проанализирован зарубежный опыт управления многоквартирным жилищным фондом, на основе которого выявлены и сформулированы основные препятствия реализации экономической функции управления многоквартирным жилищным фондом в России: наличие на одном объекте управления нескольких собственников; необязательность участия граждан в ассоциациях собственников жилья; полная ответственность управляющих организаций за предоставление как жилищных, так и коммунальных услуг, а также неограниченная степень ответственности государства за состояние жилищного фонда.

3. Обобщены основные способы и модели управления многоквартирным жилищным фондом в России, и доказана их недостаточность для решения проблемы комплексного управления. Это их микроэкономический характер, ограниченный круг организаций (в основном ТСЖ и УК), дублирование функций организациями. На основе применения аппарата институциональной теории разработаны и сформулированы необходимые условия повышения эффективности имеющихся способов управления многоквартирным жилищным фондом: формирование «социального капитала» ассоциации собственников, контроль с его помощью за правлением с целью недопущения оппортунистического поведения и обеспечения преимущественно некоммерческого использования общего имущества, а также спецификация собственности, то есть четкое разделение функций собственников квартир и государства.

4. Определены группы субъектов управления жилищным фондом и разработана структурно-логическая модель их взаимодействия на рынках жилищных, коммунальных и управленческих услуг, обеспечивающая экономические взаимосвязи в процессе комплексного управления жилищным фондом на основе механизма спроса и предложения услуг.

5. Разработана экономико-математическая модель на основе матрицы межотраслевого баланса, реализующая экономические взаимодействия основных хозяйствующих субъектов посредством достижения баланса их доходов и расходов. На ее основе выявлен дефицит частных инвестиций, обосновывается необходимость роста инвестиций в жилищную сферу и перераспределение их источников в направлении повышения доли частных инвестиций, а также повышения роли амортизации как составляющей валовых инвестиций. Это дополняет принципы Концепции Федеральной целевой программы «Комплексная программа модернизации и реформирования жилищно-коммунального хозяйства на 2010-2020 годы».

6. Выявлена необходимость изменения направлений участия государства в управлении многоквартирным жилищным фондом и предложены мероприятия по изменению форм его участия в управлении: снятие с государства обязанности по поддержанию жилищного фонда и усиление функции социальной защиты населения, усиление функции регулирование цен естественных монополий, формирование стандартов качества услуг и мероприятий по стимулирования снижения затрат.

Теоретической, методической и информационной основой исследования являются труды отечественных и зарубежных ученых в области управления жилищным фондом, нормативные и статистические материалы. Исследование проводилось с использованием системного, ситуационного и функционального подходов, методов институционального, сравнительного, логического и причинно-следственного анализов, экспертных оценок, организационного проектирования и экономико-математического моделирования. Использовались данные Федеральной службы государственной статистики, материалы Фонда «Институт экономики города», государственной корпорации Фонда содействия реформированию ЖКХ.

Теоретическая и практическая значимость результатов диссертационного исследования определяются возможностью использования выводов для анализа деятельности субъектов управления многоквартирным фондом и разработки рекомендаций по изменению их функций.

Область исследования соответствует требованиям паспорта научной специальности ВАК: 08.00.05 - экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство), п.1.3.72 «Развитие методологии комплексного управления жилищным фондом».

Апробация работы. Основные положения и результаты исследования докладывались и получили одобрение на научно-практических конференциях:

- Российская научно-практическая конференция «По пути к возрождению: теория и практика управления в условиях перехода России на инновационный путь развития» (Санкт-Петербург, 2010);

- 63-я, 64-я и Международные научно-технические конференции молодых ученых «Актуальные проблемы современного строительства» (Санкт-Петербург 2010, 2011);

- I Международный конгресс молодых ученых (аспирантов, докторантов) и студентов, посвященный 180-летию Санкт-Петербургского государственного архитектурно-строительного университета «Актуальные проблемы современного строительства» (Санкт-Петербург, 2012);

- XI, XII международная научно-практическая конференция «Актуальные проблемы экономики и новые технологии преподавания (Смирновские чтения) (Санкт-Петербург, 2012, 2013);

- Пятый научный конгресс студентов и аспирантов «Инжэкон-2012»;

- Всероссийской научно-практической конференции «Педагогическое пространство вуза: технологии, смыслы, ценности» (Санкт-Петербург, 2012).

Публикации. По теме диссертационной работы опубликовано 17 научных работ общим объемом 4,2 п.л., из них три - в изданиях, рекомендованных ВАК.

Структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы. Работа изложена на 171 страницах, включает 9 таблиц, 8 рисунков, библиографический список из 138 наименований.

2. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ И РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ

1. Развито и дополнено представление об экономическом содержании и основных функциях управления многоквартирным жилищным фондом, основанное на положениях российского законодательства. Оно рассматривается не только как согласованная операционная организационная деятельность собственников помещений в многоквартирных домах и лиц, привлеченных ими к управлению, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий их проживания, предоставление гражданам жилищных, коммунальных и административно-управленческих услуг и надлежащее содержание частного и общего имущества, но и как экономическая деятельность, предполагающая финансовое участие всех хозяйствующих субъектов в эксплуатации и воспроизводстве общего имущества на основе их доходов.

Анализ имеющихся подходов к содержанию управления многоквартирным жилищным фондом выявил их недостаточное соответствие целям рыночных преобразований. «Жилищный фонд» рассматривается преимущественно как операционная форма существования жилой недвижимости, эксплуатация которой предполагает реализацию функции ее полезности как блага. Она существует в виде предмета потребления и использования в качестве жилья для комфортного проживания граждан. В рыночных условиях предполагается, однако, наряду с эксплуатацией, и воспроизводство объектов недвижимости, обеспечение его источниками финансирования.

Управление многоквартирным домом, исходной как единицей жилищного фонда, в рыночных условиях, по мнению диссертанта, включает следующие цели:

- рациональное использование дома для удовлетворения потребностей проживающих в нем граждан;

- обеспечение необходимого качества и безопасности среды проживания путем обслуживания, ремонта и реновации дома;

- экономическое и финансовое обеспечение названных целей путем аккумуляции денежных средств, возмещения расходов хозяйствующих субъектов доходами, планирования и контроля за использованием ресурсов.

При управлении многоквартирным домом субъектами управления являются и собственники помещений в многоквартирном доме (первичный субъект), и лица, привлеченные ими для управления домом (опосредованный субъект).

Управление многоквартирным жилищным фондом представляет собой согласованную деятельность собственников помещений в многоквартирных домах и лиц, привлеченных ими к управлению, которая направлена на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан; предоставление им жилищных, коммунальных и административно-управленческих услуг; надлежащее содержание их частного и общего имущества; обеспечение эксплуатации и воспроизводства общего имущества устойчивыми источниками финансирования на основе доходов хозяйствующих субъектов.

В данном определении подчеркивается, что объект управления, во-первых, это как частное, так и общее имущество, исправное состояние которого обеспечивает комфорт всех жителей многоквартирных домов. Во-вторых, пользование имуществом неотделимо от его воспроизводства и финансового обеспечения, постоянными источниками которых являются доходы хозяйствующих субъектов. В-третьих, собственники - обязательные участники управления, несмотря на то, что часть своих полномочий они делегируют другим лицам. В-четвертых, круг субъектов управления не ограничивается гражданами-собственниками и привлеченными ими организациями, так как государство также частичный собственник, а значит участник управления. В-пятых, совокупность предоставляемых услуг включает не только коммунальные и жилищные, но и административно-управленческие услуги, осуществляемыми как государством, так и организациями.

Обоснованы и предложены, таким образом, важнейшие функции, необходимые для эффективной системы управления многоквартирным фондом. Операционная функция включает организацию и регулирование предоставления и рационального потребления жилищно-коммунальных услуг, контроль за достижением определенного нормативного уровня качества предоставляемых услуг и среды проживания, соблюдением правовых норм, в том числе прав граждан на безопасность жилища. Экономическая функция обеспечивает планирование, учет и контроль за поступлением и использованием финансовых ресурсов субъектами управления, регулированием баланса их доходов и расходов, достижением безубыточности и прибыльности субъектами управления, формированием конкурентной среды.

2. На основе анализа зарубежного опыта управления многоквартирным жилищным фондом выявлены и сформулированы основные препятствия реализации экономической функции управления в России: наличие на одном объекте управления нескольких собственников, необязательность участия граждан в ассоциациях собственников жилья, полная ответственность управляющих организаций за предоставление как жилищных, так и коммунальных услуг, а также неограниченная степень экономической ответственности государства за состояние жилищного фонда.

1) В России многоквартирный дом, как правило, имеет несколько собственников и их права и обязанности определены нечетко.

Большая часть жилищного фонда в зарубежных странах находится в частной собственности, а жилые многоквартирные дома как часть этого фонда либо полностью принадлежат одному собственнику - частному лицу, государству, муниципалитету, кооперативу, либо являются кондоминиумами. Тогда они находятся в частном совместном владении и пользовании нескольких собственников. На Западе практически нет домов, в которых были бы одновременно и государственные, и частные квартиры. Существенным отличием является также отсутствие в этих странах многоквартирных домов, в которых помещения были бы одновременно в муниципальной и частной собственности.

2) По закону гражданам многоквартирных домов в России в настоящее время совсем не обязательно участвовать в ассоциациях собственников жилья. Экономические и управленческие отношения за рубежом, напротив, реализуются только в рамках ассоциаций собственников, причем в различных формах, преимущественно некоммерческих. Ассоциации создаются в обязательном порядке, а членство в них собственников жилья также является обязательным для всех собственников помещений жилищной ассоциации.

3) Управляющие организации в России отвечают за предоставление как управленческих, так и жилищных, а также коммунальных услуг.

В жилищной сфере развитых стран существуют профессиональные управляющие организации, функции которых обособлены и разделены с функциями ассоциаций собственников жилья. Управляющая организация, в отличие от практики РФ, за предоставление коммунальных услуг, как правило, не отвечает. рыночный жилищный фонд продавец

Ответственность же перед собственниками за содержание зданий несет ассоциация собственников. Она же распоряжается финансами и заключает договора на закупки товаров и предоставление коммунальных услуг. Законодательством западных стран установлены высокие требования к управляющему. В Германии управляющий должен иметь высшее образование и квалификацию экономиста, инженера, юриста или социального работника, а также обладать такими личностными качествами, как коммуникабельность, умение вести переговоры, разрешать конфликты.

На Западе чаще встречается схема организации работ, когда управляющая компания вообще не имеет своих материальных активов, а лишь подбирает для товарищества соответствующих специалистов или подрядчиков. К услугам таких управляющих - множество подрядных организаций, которые имеют специалистов с требуемой квалификацией и опытом, а также собственную материально-техническую базу, необходимую для выполнения работ. То есть хорошо развит рынок услуг по управлению и содержанию жилищным фондом.

4) Степень ответственности государства за состояние жилищного фонда в России недостаточно ограничена.

Органы государственной власти на Западе прямо не участвуют и в управлении ассоциациями собственников, в том числе и экономически, а единственная область, где пересекаются интересы собственников и органов власти - это контроль безопасности и технического состояния жилища. Муниципалитет не заинтересован в делах объединений собственников, а домовладельцы не испытывают давлении со стороны властей при решении любых вопросов кондоминиума. Но и собственники помещений не требуют от муниципалитетов организации содержания или проведения ремонта своих квартир и домов.

3. Обобщены основные способы и модели управления многоквартирным жилищным фондом в России и доказана их недостаточность для решения проблемы комплексного управления. Это их микроэкономический характер, ограниченный круг организаций (в основном ТСЖ и УК), дублирование функций организациями. На основе применения аппарата институциональной теории разработаны и сформулированы необходимые институциональные условия повышения эффективности используемых моделей и способов управления: формирование «социального капитала» ассоциации собственников, контроль с его помощью за правлением с целью недопущения оппортунистического поведения и обеспечения преимущественно некоммерческого использования общего имущества, а также спецификация собственности, то есть четкое разделение функций собственников квартир и государства.

Наиболее распространен анализ способов управления многоквартирным домом, основанный на правовом подходе, предложенном российским законодательством. Такой анализ управления превалирует и в литературе. В соответствии с Жилищным кодексом РФ собственники помещений обязаны выбрать один из следующих способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, управление товариществом собственников жилья (ТСЖ), жилищным кооперативом (ЖК) или иным специализированным потребительским кооперативом, управление управляющей организацией (УК).

Преобладающее направление анализа способов управления и их сочетаний можно квалифицировать как сравнительное моделирование. Оно основано на выявления отличий и сравнении ТСЖ и УК в выполняемых ими функциях, так как для многоквартирных домов возможности непосредственного управления ограничены. И в научной литературе, и в хозяйственной практике, управление с использованием как товарищества, так и управляющей компании часто противопоставляются друг другу. Сегодня среди исследователей распространено мнение, что наиболее эффективными моделями управления многоквартирными домами в России можно считать те, в которых все преимущества товарищества собственников жилья сочетаются с профессиональным уровнем исполнения ими управленческих функций, то есть модели, реализуемые в рамках способа управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья. Между тем, практика управления склоняется в пользу УК. Таким образом, очевидно противоречие между теоретическим и практическим аспектами проблемы.

Ограниченность сравнительного моделирования нами усматриваются в следующем: сравнительные модели - это в основном модели анализа, основанные на разделении способов и функций и управления, которые на практике дублируются и пересекаются, не обеспечивая комплексного характера управления; модели носят микроэкономический характер, а именно, достижение экономической эффективности отдельных организаций, преследующих собственную выгоду, не обеспечивает целей управления многоквартирными домами; исследуется ограниченный круг субъектов, вовлеченных в управление, фактически лишь два - ТСЖ и УК; экономически пассивную роль выполняют в моделях граждане - собственники жилья; при моделировании роль государства ограничивается лишь правовым обрамлением деятельности этих компаний; модели не предполагают достижения экономического равновесия в сфере функционирования и управлении жилищным фондом в целом.

Для анализа проблем управления жилищным фондом применяется институциональный подход, который является достаточно инновационным. Применение методов институционального анализа выявило следующие условия повышения эффективности управления:

1) В терминах институциональной теории многоквартирный дом в России, несмотря на проводимые в управленческой сфере изменения, остается «институциональной ловушкой» как неэффективной устойчивой нормам. Муниципальный дом, принадлежащий государству, но с приватизированными квартирами, действительно, почти не имеет аналогов в мире и поэтому слабо поддается реформированию. Эффективное управление многоквартирным домом как объектом управления требует дальнейшей спецификации собственности - более четкого разделения функций собственников квартир и государства.

2) В институциональной теории предлагается следующий критерий эффективности распределения прав собственности: право распоряжения активом должно быть передано стороне, извлекающей из этого актива наибольшую выгоду. В случае жилищной инфраструктуры получателями выгоды выступают жильцы дома, следовательно, им и должны принадлежать права собственности на имущество дома. Физическая неделимость инфраструктуры делает такую собственность коллективной. При этом одни и те же лица становятся собственниками и эксклюзивными пользователями жилищной инфраструктуры; это совмещение ролей собственника и потребителя, а также нерыночный характер услуг инфраструктуры предопределяют некоммерческую форму коллективной собственности. Общее имущество многоквартирных домов, таким образом, должно иметь преимущественно некоммерческий характер.

3) Жилищная инфраструктура обладает свойствами общедоступного ресурса и коллективного (клубного) блага. Эффективная эксплуатация таких ресурсов требует координации действий участников, так как пользователи чрезмерно эксплуатируют общедоступный ресурс, что ведет к его истощению. Они не принимают должного участия в создании клубного блага. Несовпадение личного и общественного интересов приводит к возникновению в деятельности ТСЖ проблемы коллективных действий. При муниципальном управлении жилыми домами проблема коллективных действий решалась административным путем. С созданием ТСЖ ее решение требует самоорганизации собственников жилья для совместного принятия и исполнения необходимых решений. Способность к координации и совместным действиям в общих интересах формирует социальный капитал, составными частями которого являются взаимное доверие, нормы поведения, учитывающие общественный интерес, а также общение, членство в самодеятельных организациях и социальных сетях. В случае ТСЖ значение социального капитала проявляется особенно ярко, поскольку самоорганизация составляет суть данного института. При нехватке социального капитала ТСЖ превращается в «оболочку», лишенную реального наполнения, и оказывается уязвимым к «захвату» извне для извлечения выгод за счет жильцов дома. Для успешности управления с помощью коллективных ассоциаций собственников, например, ТСЖ, необходимо формирование «социального капитала» для решения проблемы «коллективных действий».

4) В ТСЖ возникает также проблема агентских отношений между жильцами и правлением, а также между ТСЖ и управляющей компанией, если таковая привлекается к содержанию дома. Хорошо известные проблемы в системе доверитель-исполнитель (principal-agent) усугубляются тем, что в качестве доверителя выступает коллектив собственников жилья (common agency). Необходим мониторинг и контроль за деятельностью правления ассоциациями, связанный, во-первых, с возможностью уклонения от своих обязанностей, во-вторых, с ростом трансакционных издержек при участии множества жильцов в принятии решений.

5) Ограничение оппортунистического поведения как распространенного типа поведения в управлении многоквартирным фондом - насущная необходимость процесса управления. Названный тип поведения рассматривается как следование своим интересам, в том числе обманным путем, включая такие явные формы обмана как ложь, воровство, мошенничество, искажения информации, сокрытие истины, запутывание партнера. В сфере ЖКХ к наиболее распространенным типам такого поведения относятся: хищения, кражи, мошенничества, а также растраты и присвоения. Основное количество преступлений в жилищной сфере являются хищениями. Источниками хищений являются в основном подотчетные ценности, а также неучтенная продукция. Превалирующая часть лиц, причастных к преступной деятельности, являются либо руководителями и управленцами жилищной сферы, либо служащими. Среди способов хищений заключение фиктивных договоров на выполнение работ и оказание услуг с последующим изъятием денежных средств, перечисленных в оплату за невыполненные работы или оказанные услуги, получение наличных денег без оформления кассового чека, неполный учет поступающих материальных ценностей и т.п. В ходе хищений нарушаются интересы не только собственников и органов государственной власти, но и коммерческих организаций.

4. Определены группы субъектов управления жилищным фондом и разработана структурно-логическая модель их взаимодействия на рынках жилищных, коммунальных и управленческих услуг, обеспечивающая экономические взаимосвязи в процессе комплексного управления жилищным фондом на основе механизма спроса и предложения услуг.

Модель взаимодействия учитывает, во-первых, всех заинтересованных субъектов, участвующих в управлении жилищным фондом: граждан, организаций коммерческого и некоммерческого профиля и государства. Во-вторых, эта модель должна быть мезоэкономической, а не микроэкономической, так как предмет исследования - подсистема народного хозяйства. В-третьих, важнейшую роль в управлении жилищным фондом РФ играет государство, хотя его функции в этой сфере также меняются.

Выявлено, в представлениях экономистов нет единства по поводу групп субъектов - участников управления. Наши исследования показывают, что модель взаимодействия субъектов управления жилищным фондом в России включает следующие 5 уровней управления и соответствующие им группы субъектов:

1) Граждане как собственники жилья. Их участие в управлении реализуется преимущественно посредством собраний собственников.

2) Объединения или ассоциации граждан - собственников жилья реализуется посредством некоммерческих организаций - ТСЖ, ЖК, ПК.

3) Управляющие компании - коммерческие организации, которые призваны осуществлять управление предоставлением не только жилищных, но и коммунальных услуг гражданам, причем коммерческим способом с получением прибыли.

4) Ресурсоснабжающие, подрядные, финансовые и другие организации, занимающиеся предоставлением товаров и услуг гражданам - собственникам жилья. Это и естественные монополии, и малые частные фирмы.

5) Государство и его организации, предоставляющие информационные, административные и юридические услуги гражданам.

Рис.1. Модель рыночного взаимодействия субъектов комплексного управления многоквартирным жилищным фондом

Описание организационно-экономических взаимодействий:

1 - спрос собственников квартир на услуги некоммерческих организаций по управлению жилищным фондом: ТСЖ, ЖК, ПК;

2 - предложение услуг со стороны ТСЖ, ЖК, ПК;

3 - спрос собственников квартир на услуги управляющих компаний;

4 - предложение услуг собственникам квартир управляющими компаниями;

5 - спрос управляющих компаний на услуги ресурсоснабжающих и подрядных организаций со стороны ТСЖ, ЖК, ПК;

6 - предложение услуг ресурсоснабжающих и подрядных организаций ТСЖ, ЖК, ПК;

7 - спрос управляющих компаний на услуги подрядных и ресурсоснабжающих организаций;

8 - предложение услуг ресурсоснабжающими и подрядными организациями управляющим компаниям;

9 - спрос собственников на административные и правовые жилищные услуги государства;

10 - предложение административных и правовых жилищных услуг гражданам государством;

11 - спрос на услуги государства со стороны ТСЖ, ЖК, ПК;

12 - предложение услуг государством ТСЖ, ЖК, ПК;

13 - спрос на услуги государства со стороны УК;

14 - предложение услуг государством УК;

15 - спрос ресурсоснабжающих и подрядных организаций на услуги государства;

16 - предложение услуг ресурсоснабжающим и подрядным организациям государством;

Разработана экономико-математическая модель на основе матрицы межотраслевого баланса, реализующая экономические взаимодействия основных хозяйствующих субъектов посредством достижения баланса их доходов и расходов. На ее основе выявлен дефицит частных инвестиций, необходимость повышения роли амортизации как составляющей валовых инвестиций. Обосновывается необходимость роста инвестиций в жилищную сферу и перераспределения их источников в направлении повышения доли частных инвестиций, определены их дополнительные источники. Это дополняет принципы Концепции Федеральной целевой программы «Комплексная программа модернизации и реформирования жилищно-коммунального хозяйства на 2010-2020 годы».

Известно, что одна из важнейших проблем недостаточной эффективности организационно-экономического механизма жилищной сферы в России - дисбаланс ее доходов и расходов. Недостаток средств до сих пор решается преимущественно за счет средств граждан и бюджетных вливаний. Для изучения вопроса соответствия доходов расходам применен метод аналогии и возможности матричной модели «затраты - выпуск», поскольку жилищно-коммунальная сфера представляет собой разветвленную подсистему народного хозяйства. За основу взят пример составления межотраслевого баланса и применен метод аналогии. Использованы возможности матрицы межотраслевого баланса, изложенные в монографии Л.В. Канторовича и А.Б. Горстко «Оптимальные решения в экономике», изданной в 1972 году. Матрица баланса доходов и расходов представлена в таблице 1.

Матрица баланса доходов и расходов жилищной сферы

Таблица 1

Отрасли, потребляющие продукцию

Отрасли, выпускающие продукцию

Конечная продукция (Расходы)

1

2

3

…

H

Расходы потребителей услуг

Инвестиции бизнеса

Государственные расходы

Чистый экспорт

С

J

G

E

Жилищные услуги

1

X11

X12

X13

…

X1h

C1

J1

G1

E1

X1

Коммунальные услуги

2

X21

X22

X23

…

X2h

C2

J2

G2

E2

X2

Административно-управленческие услуги

3

X31

X32

X33

…

X3h

C3

J3

G3

E3

X3

…

…

…

…

…

…

…

…

….

h

Xh1

Xh2

Xh3

…

Xhh

Ch

Jh

gh

Eh

Xh

Доходы

Амортизация

А1

А2

А3

…

Аn

Xac

Xay

Xag

Xae

Оплата труда

W1

W2

W3

….

Wn

Xwc

Xwj

Xwg

Xwe

Все виды прибыли

P1

P2

P3

….

Pn

Xpc

Xpj

Xpg

Xpe

Косвенные налоги

T1

T2

T3

…

Tn

Xtc

Xtj

Xtg

Xte

Общая продукция

X1

X2

X3

…

?X in

Сумма доходов

Совокупность доходов и расходов в жилищной сфере представляют собой тождество, а именно:

C + I + G + Е = A + W + P + Т

Здесь представлены следующие ингредиенты формулы: левая часть формулы (1) представлена совокупностью основных расходов: C - оплата потребителями услуг ЖКХ; I - инвестиции бизнеса в жилищную сферу; G - государственные дотации и субсидии; Е - чистый экспорт (эту составляющую мы не исключаем из рассмотрения, но она условно может быть равной нулю); правая часть формулы - основные виды доходов, в число которых включены: A - амортизация; W - оплата труда; P - все виды прибыли организаций жилищной сферы; Т - косвенные налоги (также можно в модели предположить равными нулю).

Если не учитывать косвенные налоги и чистый экспорт, или условно предполагать их равными нулю, то баланс доходов и расходов можно представить в виде формулы 2:

C + I + G = A + W + P

Возможности тождества позволяют произвести некоторые расчеты, основанные на данных экспертов (А.Аганбегян, Д.А.Фомин, Г.И.Ханин). Приведем полученные на основе формулы 2 данные расчета потребности в частных инвестициях в 2003 году, представленные в таблице 2.

Расчет потребности в частных инвестициях в млрд. руб.

Таблица 2

ДОХОДЫ	РАСХОДЫ
А - Амортизация	558	C - Расходы потребителей	118
W - Оплата труда	60	G - Расходы государства	123
P - Прибыль	6	I - Частные инвестиции	Х
И Т О Г О	612	И Т О Г О	612

Исходя из равенства формул по доходам и расходам, жилищному фонду еще в 2003 году недоставало инвестиций на сумму не менее 371 млрд. руб., полученную как разность 612 - (118+123)= 371.

Приведем возможность использования формулы лишь для расчета расходов. Организации, которые занимаются управлением и эксплуатацией жилья, также вкладывают кратко и долгосрочные инвестиции, объем которых через 5 лет, в 2008 году составил порядка 1263 млрд. руб., или 3% ВВП. Значительную часть этих расходов оплачивает население. Так в 2008 году объем платных жилищно-коммунальных услуг составил 928 млрд. руб, из которых 212 млрд. руб. - оплата жилья, а 716 млрд. руб. - оплата коммунальных услуг.

Расходы консолидированного бюджета на инвестиции, содержание жилья и коммунальной сферы составляют в настоящее время не менее 8,2% его расходов, что составляет 2,8% ВВП. По нашим расчетам, это составит 1178 млрд. руб.

Таким образом, общие расходы составили в млрд. руб:

C - Оплата услуг потребителями 928

G - Государственные расходы 1178

I - частные инвестиции 1263 - 928 = 335

Таким образом, общий объем негосударственных расходов в сумме составил 2441 млрд. руб., из которых лишь 13,7% или 335 млрд. руб. можно рассматривать как частные инвестиции. Это меньше, чем в 2003 году, что свидетельствует об уменьшении участия бизнеса в финансировании. Однако потребность в инвестициях с тех пор существенно выросла и к настоящему периоду продолжает расти.

Анализ структуры расходов позволяет сделать следующие выводы:

- существует дефицит частных инвестиций как свидетельство существенного недоинвестирования в сфере эксплуатации и воспроизводства жилищного фонда;

- в структуре валовых инвестиций практически отсутствует амортизация на реновацию. Она в должной степени не начисляется, что приводит к потерям средств жилищного фонда;

- организации, обслуживающие жилищный фонд, должны перейти к обеспечению финансирования своей хозяйственной деятельности не только посредством традиционных источников - включения инвестиционной составляющей в тарифы на оплату услуг населением, а также средств бюджета, но и за счет опережающего привлечения частных инвестиций;

- дополнительными источниками финансирования для коммерческих организаций могут стать: доходы от сдачи в аренду объектов ЖКХ; средства финансовых, страховых и строительных компаний, выступающих инвесторами по строительству объектов ЖКХ; средства специально созданных для этой цели акционерных обществ, аккумулирующих средства населения.

Наши выводы косвенно подтверждают прогнозы финансирования жилищно-коммунального хозяйства по основным источникам, представленные Федеральной целевой программой «Комплексная программа модернизации и реформирования жилищно-коммунального хозяйства на 2010-2020 годы», которая была утверждена распоряжением Правительства Российской Федерации от 2 февраля 2010 г. № 102-р. В ней также предполагается более быстрый рост инвестиций частных инвесторов, чем средств собственников квартир и государства. Эта тенденция показана в таблице 3.

Прогноз инвестиций в ЖКХ на 2010-2020 годы в млрд. руб

Таблица 3

	2010 год	2011 год	2012 год	2013 год	2014 год	2015 год	2016-2020 гг.
Средства федерального бюджета		11	11	50	50	50	250
Средства субъектов РФ и местных бюджетов		11	11	47	47	47	244
Средства частных инвесторов	5	10,2	10,2	180	250	350	1750
Средства собственников МКД на осуществление реконструкции МКД	14,5	16,51	24,76	33,02	49,53	66,03	510

6. Выявлена необходимость изменения направлений участия государства в управлении жилищным фондом многоквартирных домов и предложены мероприятия по изменению форм его участия в управлении: снятие с государства обязанности поддержания жилищного фонда и усиление функции социальной защиты населения, усиление функции регулирование цен естественных монополий, формирование стандартов качества услуг и мероприятий по стимулирования снижения затрат.

1) В настоящее время в России наблюдается чрезмерная концентрация управленческих функций на федеральном уровне. Представляется, что функционального разграничения полномочий между уровнями управления в РФ в сфере управления жилищным фондом пока не достигнуто. Выявлена необходимость смещения полномочий и функциональной нагрузки от федерального к муниципальному уровням власти. Государственное управление заключается в построении эффективной управленческой вертикали, состоящей из нескольких уровней.

2) Ценовое регулирование тарифов и надбавок к тарифам на товары и услуги организаций коммунального комплекса остается, по нашему мнению, исключительной привилегией государства. Причинами необходимости государственного регулирования деятельности организаций коммунального комплекса как субъектов локальной естественной монополии является необходимость установления цен на продукцию естественной монополии на уровне, позволяющем потребителям пользоваться товарами и услугами, а управляющим организациям извлекать выгоды из экономии на издержках производства.

3) Основным «камнем преткновения» между поставщиками и потребителями жилищно-коммунальных услуг является позиционирование соотношения цен (тарифов), количества и качества услуг, а доминирующим инструментом обеспечения баланса их интересов - механизм распределения бюджетных средств на финансирование потребностей организаций коммунального комплекса и мероприятий, направленных на социальную защиту населения.

На наш взгляд недопустима существующая практика перекладывания лишь на население бремени финансирования развития коммунальной инфраструктуры путем введения так называемых «инвестиционных» надбавок к тарифам на коммунальные услуги, которая не только не соответствует принципу реализации товаров и услуг по их предельной стоимости, но и не способствует привлечению частных инвестиций в жилищно-коммунальный комплекс.

4) Одно из необходимых направлений - формирование системы стандартов качества жилищно-коммунальных услуг и совокупность мероприятий по стимулированию снижения затрат. В целях развития систем энерго и ресурсосбержения необходимо внести изменения в нормативные правовые акты в части стимулирования потребителей и поставщиков коммунальных ресурсов к развитию систем их учета.

СПИСОК РАБОТ, ОПУБЛИКОВАННЫХ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ

В изданиях, рекомендованных ВАК РФ:

1. Нефедов, А.В. ТСЖ как эффективная форма управления многоквартирным домом / А.В. Нефедов // Вестник гражданских инженеров. - 2012. - № 3 (32). - СПб. - С. 316 - 319. (0,5 п.л.).

2. Нефедов, А.В. Новые тенденции в развитии жилищного фонда современной России / А.В. Нефедов // Вестник Орловского государственного университета. Серия: Новые гуманитарные исследования. - 2012. -№1(21). - С.416 - 419. (0,5 п.л.).

3. Нефедов, А.В. Перспективы развития жилищной сферы в современных условиях / А.В. Нефедов // Вестник ИНЖЭКОНА, серия: Технические науки. СПб. - 2012 - №8(59). С. 104 - 108. (0,5 п.л.).

Статьи, опубликованные в других изданиях:

4. Нефедов, А.В. Модель комплексного управления многоквартирным жилищным фондом/ А.В. Нефедов // Сборник материалов XII международной научно-практической конференции. Актуальные проблемы экономики и новые технологии преподавания (Смирновские чтения): - СПб.: Изд-во МБИ, 2013. С.157-160. (0,2 п.л.).

5. Нефедов, А.В. Управляющая компания как инновационная форма предпринимательства / А.В. Нефедов // Инновации экономики и управления в строительстве: материалы Международной научно-практической конференции. 10-12 октября 2012 г. / под общей ред. В.Ю. Жукова, Г.Ф. Токуновой; СПбГАСУ. - СПб., 2012. С.76-80. (0,2 п.л.).

6. Нефедов, А.В. ТСЖ как некоммерческая организация в системе ЖКХ России / А.В. Нефедов // Сборник материалов XI международной научно-практической конференции. Актуальные проблемы экономики и новые технологии преподавания (Смирновские чтения) - в 3 т.: Т.2. - СПб.: Изд-во МБИ, 2012. - С.58-61. (0,2 п.л.)

7. Нефедов, А.В. Проблемы подготовки квалифицированных специалистов для управления ЖКХ / А.В. Нефедов // Материалы Всероссийской научно-практической конференции. Педагогическое пространство вуза: технологии, смыслы, ценности. СПбГАСУ. - СПб., 2012. - С. 203-206. (0,2 п.л.).

8. Нефедов, А.В. Некоторые тенденции в развитии жилищного фонда России / А.В. Нефедов // Сборник тезисов докладов научно-практической конференции факультета экономики и управления в машиностроении. V научный конгресс студентов и аспирантов ИНЖЭКОН-2012- СПб.: СПбГИЭУ, 2012. - С. 16. (0,1 п.л.).

9. Нефедов, А.В. Управляющая компания как структура управления ЖКХ / А.В. Нефедов // Доклады Международной научно-практической конференции студентов, аспирантов, молодых ученых и докторантов. Актуальные проблемы экономики и управления в строительстве. СПбГАСУ. - СПб., 2012. - С.166-169. (0,2 п.л.)

10. Нефедов, А.В. Государственно-частное партнерство в управлении жилой недвижимостью / А.В. Нефедов // Доклады 64-й Международной научно-технической конференции молодых ученых (аспирантов, докторантов и студентов), посвященных 300-летию со дня рождения М.В. Ломоносова. Актуальные проблемы современного строительства. СПбГАСУ. - в 3 ч., Ч. Ш. - СПб., 2011. - С. 179-182. (0,2 п.л.).

11. Нефедов, А.В. Анализ различных вариантов управления жилой недвижимостью / А.В. Нефедов // Доклады 68-й научной конференции профессоров, преподавателей, научных работников, инженеров и аспирантов университета; в 5 ч. - СПбГАСУ, 2011. - Ч. V. - С. 254-259. (0,2 п.л.).

12. Нефедов, А.В. Об экономических проблемах управления недвижимостью / А.В. Нефедов // Актуальные проблемы современного строительства: 63-я Международной научно-технической конференция молодых ученых; - в 3 ч.. - СПб., 2010. - Ч. Ш. - С. 248-251. (0,2 п.л.).

13. Нефедов, А.В. Проблемы недвижимости в период экономического кризиса / А.В. Нефедов // Доклады 67-й научной конференции профессоров, преподавателей, научных работников, инженеров и аспирантов университета; - в 5 ч.- СПб.: СПбГАСУ, 2010. Ч. V. - С. 217-219. (0,1 п.л.).