Институт Государственного управления, Главный редактор - д.э.н., профессор К.А. Кирсанов права и инновационных технологий (ИГУПИТ) тел. для справок: +7 (925) 853-04-57 (с 11⁰⁰ - до 18⁰⁰)

Интернет-журнал «НАУКОВЕДЕНИЕ» №3 2013 Опубликовать статью в журнале - http://publ.naukovedenie.ru

Размещено на http://www.allbest.ru/

1

http://naukovedenie.ru 32ЭВН313

Размещено на http://www.allbest.ru/

Оценка состояния и перспектив развития малоэтажного домостроения в Приморском крае

Формирование рынка малоэтажного домостроения России и отдельных ее субъектов является на данный момент одним из приоритетных направлений развития национальной экономики. Оценивая структуру имеющегося жилого фонда страны, следует отметить, что жилищное строительство в период с 1960_х до конца 1980_х годов представляло собой возведение исключительно многоквартирных крупнопанельных домов. Индивидуальное жилье практически не строилось и только за последнее десятилетие ситуация кардинально изменилась. Была осознана бесперспективность многоэтажного жилья как образца жилищного стандарта, а малоэтажное индивидуальное строительство, наоборот, заслужило общественное признание. Поэтому современную ситуацию в жилищном строительстве можно охарактеризовать как решительный переход от многоэтажного однотипного жилища, предназначенного для анонимного потребителя, к рынку жилья индивидуального, на основе малоэтажного домостроения, основанного на экологичных и энергосберегающих принципах.

Для каждого субъекта России возможности обеспечения местного населения доступным и комфортным жильем имеют свои особенности, которые зависят от многих факторов, определяющих их социально-экономическое положение. Для Приморского края это одна из наиболее актуальных проблем развития региона, что связано с недостаточными объемами жилищного строительства и наличием большого количества ветхого и аварийного жилищного фонда. По данным государственной статистики на начало 2013 года население Приморского края составляет 1947,5 тыс. человек [2]. Тенденция снижения численности постоянного населения, характерная для края, связана не только с естественной убылью, но и с внутренними миграционными процессами. Одна из причин - высокая стоимость жилья (например, краевой центр г. Владивосток входит в пятерку самых дорогих городов России). Согласно исследованию, проведенному Группой РИА Новости в 2012 году, Приморский край занимает 69 место в рейтинге качества жизни в регионах РФ. Одним из важнейших показателей, учитываемых в рейтинге, является уровень доходов (наибольшая доля населения края имеет среднедушевой денежный доход в размере от 15 000,1 до 25 000 рублей в месяц). На начало 2012 года в Приморском крае на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях состояло 32 596 семей. Однако лишь 2 111 семей получили жилье или улучшили жилищные условия. Около 41 % всех семей, состоящих на учете для получения жилой площади, ожидают улучшения своих жилищных условий более 10 лет. По обеспеченности жильем на душу населения Приморский край по-прежнему отстает от средних российских показателей. На каждого жителя города приходится 21,1 м² жилья, тогда как в среднем по России эти цифры составляют 23,0 м² [2].

На основании представленных данных видно, что в Приморском крае остро стоит проблема нехватки жилищных помещений, но уровень доходов не позволяет большинству жителей края свободно купить жилье. Согласно статистическим данным, расходы на покупку недвижимости из общего объема дохода жителей края составляют всего 2,3 % в год. В свою очередь развитие комплексного малоэтажного строительства позволит значительно снизить стоимость квадратных метров для населения до 30 тыс. руб. за м². Также необходимо учитывать мультипликативный эффект для экономики региона, так как на локальном уровне создание условий для развития малоэтажного жилищного строительства позволит сформировать в Приморье привлекательный климат для предпринимателей и инвесторов.

Таким образом, малоэтажное жилищное строительство является одной из наиболее перспективных отраслей российской экономики, тем более что данной проблеме уделяют активное внимание Президент и Правительство России. Одним из актуальных направлений развития данной сферы деятельности является разработка целевых федеральных программ по развитию рынка малоэтажного домостроения, которые на региональном уровне трансформируются в краевые программы и стратегии. В результате в крае разработана краевая целевая программа «Стимулирование развития жилищного строительства на территории Приморского края» на 2011-2015 годы. Приоритетными направлениями программы стали:

• создание условий для развития строительства малоэтажного жилья, обеспечение доступности жилья широким слоям населения;

• системное развитие территорий районов и городов под комплексную застройку с долей ввода малоэтажного жилья более 60 процентов.

Поэтому достаточно важное значение для оценки социально-экономического потенциала региона имеет четкое представление о развитии его ключевых направлений экономики, к которым относят малоэтажное домостроение.

В целом, рынок малоэтажных домов в России представляет собой один из наиболее перспективных сегментов строительной отрасли. Движущей силой развития данного рынка с 90_х годов стали: снятие ограничений на строительство индивидуального жилья, упрощение процедур оформления прав на земельные участки, появление в продаже новых строительных материалов, увеличение благосостояния населения, реализация крупных национальных проектов. Поэтому в настоящее время данный рынок развивается в двух главных направлениях:

• первое - это элитное пригородное жилье, коттеджные поселки; * второе - сфера внимания федеральной программы «Доступное и удобное жилье гражданам РФ» (либо «Собственный Дом») - строительство недорогих быстровозводимых домов.

По итогам 2011 года - начало 2012 года в России наблюдался рост индивидуального жилищного строительства. По данным Росстата, населением за счет собственных и заемных средств было построено жилых домов общей площадью 26,7 млн. м². По сравнению с предыдущим годом рост показателя составил 4,7 %. Объемы индивидуального строительства составляют 42,9 % нового жилого фонда (таблица 1) [1].

Таблица 1. Динамика ввода в действие индивидуальных домов в РФ, 2007-2011 гг.

малоэтажный рынок строительство региональный

Итоги жилищного строительства Дальневосточного федерального округа за 2011 год однозначно показывают, что дальневосточники также начинают резко наращивать объемы строительства малоэтажного жилья (таблица 2) [2].

Таблица 2. Удельный вес индивидуального домостроения в общем вводе жилых домов в ДВФО, в 2000, 2005, 2008-2011 гг., %

По итогам прошлого года индивидуальными застройщиками было введено 1935,1 тыс. м² жилья, что на 17,4 % больше, чем в 2010 году. Доля индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в общем вводе составила 31 % (600,2 тыс. м²), притом, что в целом по РФ она доходит в среднем до 42,9 %. Увеличилась доля индивидуального домостроения в ЕАО, Магаданской и Амурской областях, Хабаровском крае и Республике Саха (Якутия).

Объем жилищного фонда Приморского края по состоянию на 1 января 2012 года составлял 41149,6 тыс. м². По типу застройки: 6,8 % составляет индивидуальное жилье, 93,2 % многоэтажная застройка. Это свидетельствуют о существенном преобладании многоэтажного жилья, и соответственно, плотности застройки. Анализ структуры площади, приходящейся на жилищный фонд (в городских поселениях 31539,5 тыс. м² или 77 % от общего объема жилья, на жилищный фонд в сельской местности - 9610,1 тыс. м² или 23 %) свидетельствует о значительной урбанизации населения Приморского края [3]. Необходимо отметить, что в имеющемся жилищном фонде Приморского края в городских поселениях количество домов примерно такое же, как и в сельских, но площадь городских строений значительно больше.

По данным государственной статистики, в Приморском крае в 2011 году было введено 2405 домов общей площадью 591,8 тыс. м², что на 10,6 % больше по сравнению с 2010 годом, в том числе малоэтажного жилья - 2357 домов (189,7 тыс. м²). В 2012 году ввод в действие жилых домов составил 610,8 тыс. м². В последние два года удельный вес индивидуального домостроения в общем вводе жилых домов по краю сокращался и стал ниже, чем в среднем по

России (42,9 %) и в 2012 году составил 37 % (таблица 3) [2]. Однако в 2012 году наметилась положительная тенденция увеличения объемов и доли индивидуального строительства.

Таблица 3. Ввод в действие жилых объектов в Приморском крае, 2008-2012 гг.

По сравнению с 2005 годом, объем ввода жилых домов в Приморском крае индивидуальными застройщиками сократился на 12,4 %, в свою очередь доля ввода жилья организациями увеличилась (рисунок 1). Это свидетельствует о потребности застройщиков обращаться к профессиональным операторам рынка для решения жилищного вопроса. Из вновь возведенных в 2012 году жилых домов по краю, одноэтажные дома составили 47 %, двухэтажные - 45 %, трехэтажные - 5 %, пятиэтажные - 1 %. Остальные 2 % - высотные дома (рисунок 2) [3].

а) 2005 год б) 2012 год

Рис. 1. Структура ввода в действие жилых домов по Приморскому краю, %

Рис. 2. Структура возведенных жилых домов в Приморском крае в 2012 г., %

Исходя из данных рисунка 2, можно сказать, что, за последний год в Приморье наметилась тенденция перехода к малоэтажной застройке. Из общего количества построенных населением индивидуальных домов в 2012 году 49 % - одноэтажные, средней площадью 95 м², 47 % - двухэтажные (средняя площадь - 213 м²), 4 % - трехэтажные (средняя площадь - 437 м²) (таблица 4) [2].

Таблица 4. Характеристика введенного индивидуального жилья в Приморском крае за счет населения в 2012 г.

Таким образом, в секторе индивидуального домостроения самыми популярными являются одно- и двухэтажные дома, а в сельской местности преобладают одноэтажные строения.

Из городов Приморского края, наибольший рост показателя ввода жилья наблюдался в Арсеньеве, Владивостоке и Уссурийске. Анализ долевой структуры показал, что среди крупных городов Приморского края из общей площади введенных домов на Владивосток приходится - 64,4 %, Уссурийск - 13,7 %, Находку - 5,3 % и Артем - 5,5 %. В краевом центре введено 367,6 тыс. м² жилых домов (на 3,5 % меньше, чем в 2011 году). По итогам 2011 года, в сельской местности сдано 37,8 тыс. м² жилья (6,4 % введенного жилья по краю), на 1,4 % больше 2010 года. В 7 городах (Арсеньев, Дальнегорск, Дальнереченск, Лесозаводск, Партизанск, Спасск-Дальний) и в 18 районах края жилье вводилось только за счет индивидуальных застройщиков. Причем в Кавалеровском, Спасском районах такое положение сохраняется уже тринадцать лет подряд, в Черниговском районе - двенадцать лет [2].

До кризиса рынок недвижимости Приморского края вообще и малоэтажного строительства в частности носил более инвестиционный характер и был сильно «перегрет», в настоящее время это рынок личного потребления. Помимо фундаментальных факторов, повлиявших на рынок недвижимости в регионе (финансовый и банковский кризис, уменьшение потока ГЖС), так же оказали существенное воздействие характерные для Приморского края местные факторы: сокращение финансовых потоков, шедших из Сибири и Урала на авторынки, ограничение доходов от экспорта леса и морепродуктов (в том числе незаконно добытых). Вместе с тем на массовое снижение спроса повлияла и плотная застройка новых микрорайонов социального жилья, по молодёжным программам, кроме всего, это снизило возраст сегодняшних индивидуальных застройщиков.

В 2008 году сегмент загородного домостроения находился на ранней стадии развития, причем оно сдерживалось бурным ростом цен на землю. Со второй половины 2010 года наметилась положительная коррекция цен в сегменте, что немного оживило рынок. Однако только с первой половины 2012 года спрос не только вернулся на докризисный уровень, но и превысил его. Сейчас спрос на рынке малоэтажного жилья очень тесно связан с рынком недвижимости. Прослеживается четкая тенденция: на вторичном рынке жилья много желающих продать свои квартиры (за отсутствием иных финансовых источников) и переехать в частные дома. При этом последний год ознаменовался не только ростом спроса, но и смещением акцента в сторону индивидуального жилья. Если раньше за счет широты покупательской аудитории застройщики могли выйти на рынок с готовыми домовладениями определенного стиля и быть уверенными, что дома в короткие сроки найдут своих покупателей, то на текущий момент компаниям необходимо предлагать индивидуальные решения, учитывая пожелания каждого клиента. Также можно отметить, что большой процент загородных домов приобретают семьи со средним или выше среднего достатком, в которых два или более ребенка (дети растут и семье требуется больше пространства).

Оценив структуру предложения на рынке малоэтажного домостроения Приморского края можно сделать вывод, что наиболее часто к продаже предлагаются дома площадью от 51 до 100 кв. м - 38 % (рисунок 3). По материалу стен значительные доли в структуре предложения занимают кирпичные и деревянные дома - 39 % и 36 % соответственно (рисунок 4).

Институт Государственного управления, Главный редактор - д.э.н., профессор К.А. Кирсанов права и инновационных технологий (ИГУПИТ) тел. для справок: +7 (925) 853-04-57 (с 11⁰⁰ - до 18⁰⁰)

Интернет-журнал «НАУКОВЕДЕНИЕ» №3 2013 Опубликовать статью в журнале - http://publ.naukovedenie.ru

Размещено на http://www.allbest.ru/

1

http://naukovedenie.ru 32ЭВН313

Размещено на http://www.allbest.ru/

Рис. 3. Структура предложения на рынке индивидуального домостроения в Приморском крае по площади строения, % (на начало 2013 г.)

36 %

Рис. 4. Структура предложения на рынке индивидуального домостроения в Приморском крае по материалу стен, % (на начало 2013 г.)

малоэтажный рынок строительство региональный

Ценовой диапазон на рынке индивидуального домостроения находится в переделах от 1 249 833 до нескольких десятков миллионов рублей в зависимости от месторасположения на территории края [4]. С точки зрения механизмов ценообразования, рынок жилой недвижимости Приморского края и в том числе малоэтажного домостроения является развивающимся, что еще раз подтверждает наличие дефицита на рынке жилья. Этот тип рынка характеризуется тем, что цена жилья пропорциональна изменению жилищной

обеспеченности и покупательской способности заработной платы. Жилье является дефицитным товаром, и цена жилья увеличивается по мере его доступности. Определение типа рынка производилось по методике А.Б. Гусева [5]. В основе методики лежит определение эластичности цены на жилую недвижимость по изменению покупательской способности (В) и по изменению жилищной обеспеченности (Н).

В свою очередь весомым аргументом в поддержку развития малоэтажного домостроения Приморского края является критерий доступности жилья для населения. По данным аналитического агентства «RWAY», доступность жилья в Приморском крае с каждым месяцем снижается (таблица 5). При этом для расчета коэффициентов использовались среднемедианные показатели доходов на душу населения, с учетом численности домохозяйств и с учетом средневзвешенных цен на первичном и вторичном рынках жилья [6].

Таблица 5. Мониторинг доступности жилья в Приморском крае за август 2012 - январь 2013 гг.

На основе данных можно сделать вывод о том, что на первичном рынке недвижимости Приморского края приобретение жилья осложнено, период приобретения составляет около 5 лет, а на вторичном этот срок увеличивается до 9 лет. При этом значение коэффициента доступности колеблется незначительно. Несмотря на низкую доступность жилья и высокие цены на недвижимость, их постоянный и неконтролируемый рост, спрос на рынке жилой недвижимости не падает. В 2011 году оборот рынка жилья составил 46 943 сделки куплипродажи, при этом с 2007 по 2009 наблюдался спад деловой активности: количество сделок уменьшалось в среднем на 12,6 % за год, а с 2009 года данный показатель стабильно растет - в среднем на 27,4 % за год [2].

Таким образом, немаловажный фактор возвращения покупателей на загородный рынок связан с неопределенной финансовой ситуацией в стране и регионе, которая не дает однозначного ответа, в какой валюте лучше хранить свои сбережения, куда инвестировать имеющиеся накопления. В итоге многие пришли к выводу, что лучше накопления потратить, в том числе на загородный дом. Кроме того, расчет некоторых потребителей направлен на то, что недвижимость, расположенную вблизи прибрежных курортов, санаториев и баз отдыха, при желании можно легко сдать и таким образом получать стабильный доход, что повышает спрос на нее со стороны покупателей. На текущий момент существует реальная потребность и готовность населения сменить жилье при условии уменьшения стоимости и / или увеличении жилой площади либо других характеристик [2].

Данные тенденции подтверждает опрос, проведённый архитектурно-строительной кампанией «Нео-Комфорт» в июле 2012 года среди владельцев малого и среднего бизнеса в Приморском крае [7]. Размер выборки составил 50 респондентов. Результат исследования показал, что 90 % опрошенных бизнесменов задумывались о строительстве загородного дома для круглогодичного проживания. При этом 30 % уже интересовались и имеют четкое представление о ценах на покупку земли, строительстве и содержании дома. Предпочтения горожан, относительно загородного проживания весьма изменились. Можно сказать, что уже непопулярны большие дома из красного кирпича, в обилии появлявшиеся в 90_е годы. Помимо осознания очевидной не функциональности огромных домов, у современных потребителей есть стремление к экономии. Примерно 70 % опрошенных респондентов указали желаемый размер загородного жилья в диапазоне от 151 м² до 200 м.²

Эмоциональная составляющая потребности иметь загородный дом в последние годы также претерпела значительное изменение. Если раньше превалировала мотивация, что дом - показатель состоятельности и уровня жизни, то в настоящее время загородное жилье собираются покупать для экологичного и спокойного проживания на природе. Также дом рассматривают как место, в котором вырастут здоровые дети. На взгляд экспертов будущее малоэтажной комплексной застройки напрямую зависит от привлекательности сопутствующей инфраструктуры для конечного покупателя. Это подтверждает тот факт, что практически три четверти опрошенных (72 %) хотят иметь дом в коттеджном поселке, при этом только треть из них готовы возводить дом в новостроящемся поселке. Инфраструктура поселка для респондентов обязательно должна включать в себя охрану, надежное ограждение по периметру и наличие, хотя бы одного магазина. Местоположение поселка оказалось основополагающим фактором при выборе: чтобы ежедневно ездить на работу в город респонденты определили максимальную удаленность дома - максимум в 20 минутах езды до въезда в город. Единственное ключевое условие, влияющее на решение о начале строительства - это наличие оформленной под индивидуальное строительство земли. Новые технологии и материалы малоэтажного домостроения для застройщиков доступны. В настоящее время цены строительства дома и квартиры вполне сопоставимы, технические сложности с эксплуатацией автономных систем ЖКХ людей не пугают. Наряду с проблемой наличия земли потенциальных застройщиков сдерживает так же отсутствие подменного фонда на период вывода стен и крыши и сложности с перспективным финансированием, связанным именно с продажей квартиры на вторичном рынке.

Таким образом, на данный момент, в Приморском крае сформированы три вида малоэтажного строительства:

• индивидуальная застройка (характеризуется длительностью строительства, низким качеством проектирования и строительных работ),

• комплексная коттеджная застройка (характеризуется невозможностью сдачи в эксплуатацию, пока не будет построен комплекс в целом, «дороговизной» строительства),

• дачная застройка (та же комплексная застройка, но вводится в эксплуатацию не весь поселок сразу, а отдельные дома).

Анализ ситуации в сфере малоэтажного строительства в Приморском крае позволил объединить перечисленные проблемы в следующие группы объективных факторов, сдерживающих развитие этого вида деятельности в Приморском крае. Это, прежде всего:

• правовые: многообразие строительных стандартов и нормативов, обилие региональных особенностей, как в техническом, так и в правовом аспектах, отсутствие документов территориального планирования; излишне регламентированная и чрезвычайно громоздкая система выдачи исходноразрешительной документации на осуществление жилищного строительства, получение технических условий на подключение к объектам коммунальной инфраструктуры и на ввод объектов в эксплуатацию, что приводит к созданию искусственных административных барьеров на строительном рынке жилья; * экономические: высокая стоимость строительства жилья, отсутствие должного государственного финансирования, развитой системы кредитования.

• технологические - отсутствие обеспечения жилищной застройки объектами инженерной, дорожной и социальной инфраструктуры, особенно в сельской местности, низкий уровень интеграции в отрасли, чрезмерная зависимость от субподрядчиков, преобладание мелких фирм; низкая корреляция между внедрением технологических инноваций и доходностью; средний уровень технических знаний и профессиональной подготовки в отрасли; сезонный характер строительства.

Наряду с факторами, тормозящими развитие, существуют также факторы, оказывающие положительное влияние на развитие индивидуального малоэтажного домостроения, это, прежде всего:

• рост уровня доходов населения;

• постепенное развитие потребительского и ипотечного кредитования в России;

• неопределенная финансовая ситуация в стране и регионе, мотивирующая население вкладывать средства в материальные активы, а именно в недвижимость;

• расчет некоторых потребителей на получение дополнительного дохода за счет сдачи в аренду приобретаемой недвижимости, расположенной вблизи прибрежных курортов, санаториев и баз отдыха;

• участие государства в вопросах территориального планирования малоэтажного домостроения на основе государственной программы развития индивидуального домостроения.

В настоящее время для индивидуального малоэтажного строительства в Приморском крае характерны следующие тенденции:

• тенденция к стремлению части городского населения переезжать в частные дома, в экологически чистые районы;

• повышение спроса на земельные участки, в связи с корректировкой ценового диапазона;

• изменения предпочтений горожан, относительно загородного проживания, уже непопулярны большие дома из красного кирпича, осознания очевидной не функциональности огромных домов повлияло на современных потребителей стремлением к экономии;

• большая часть современных потребителей предпочитают размер загородного жилья в диапазоне от 151 м² до 200 м. 2;

• смещение акцента в сторону индивидуального жилья, индивидуальных решений;

• снижение возраста индивидуальных застройщиков;

• большой процент загородных домов приобретают семьи со средним или выше среднего достатком, в которых два или более ребенка (дети растут и семье требуется больше пространства).

В результате проведенной оценки состояния развития малоэтажного домостроения Приморского края можно выделить главную проблему - это отсутствие общекраевой программы развития строительной отрасли, а следовательно отсутствие мотивации для объединения усилий застройщиков. Поэтому основным вектором развития данного сегмента экономики края является формирование «кластера», в который входили бы все компании, занимающиеся в Приморье комплексным малоэтажным строительством. В данном случае кооперация в рамках кластера позволит действительно снизить себестоимость жилья и обеспечить хорошее качество строительства.

Все вышесказанное обосновывает необходимость серьезного подхода к разработке программы развития малоэтажного строительства в Приморском крае с учетом всех факторов и современных тенденций.

Литература

малоэтажный рынок строительство региональный

1. Орган государственной статистики РФ/ Строительство/ Объем ввода жилья населением за счет собственных средств в 2011 году. // Электронный ресурс - Режим доступа: http://www.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat/rosstatsite/main/enterprise/building/#

2. Территориальный орган Федеральной службы государственной статистики по Приморскому краю. // Электронный ресурс - Режим доступа: http://www.primstat.ru/news/newsdoc/stroy230113.htm

3. О строительстве жилья и объектов социальной сферы. 2012: Аналитическая записка / Приморскстат, 2012. - 35 с.

4. РосРиэлт-Недвижимость. // Электронный ресурс. - Режим доступа: http://www.rosrealt.ru/primorskij_kraj/

5. Гусев А.Б. Ценовые пузыри на региональных рынках жилья / Рынок недвижимости России. // Электронный ресурс - Режим доступа: http://realtymarket.ru/docs/pps/gusev2.pdf

6. Мониторинг доступности жилья по регионам РФ/ Аналитическое агентство «RWAY» // Электронный ресурс - Режим доступа: http://www.rway.ru/monitoring/default.aspx

7. Архитектурно-строительной кампанией «Нео-Комфорт» проведено анкетирование: 90 % опрошенных бизнесменов Владивостока задумывается о загородном доме // Электронный ресурс - Режим доступа: http://www.dv-reclama.ru/dvbussines/press/detail.php? blog=neo-comfort&post_id=20704

Размещено на Allbest.ru